Составление акта приема-передачи квартиры к договору купли-продажи

Что должно быть отражено в акте


В ППА требуется отображать следующую информацию:

1. Реквизиты сторон, с указанием:

  • Ф.И.О.
  • Адреса прописки.
  • Паспортных реквизитов и т. д.

2. Характеристики жилья или ее доли, с указанием:

  • Площади.
  • Адреса.
  • Этажности и прочей информации.

3. Информация о данном документе обязана быть отображена, как в самом ППА, так и в ДКП.

4. Фактические данные о передаче жилья, с перечислением:

  • Ключей.
  • Особенностей жилой площади.
  • Показаний счетчиков воды, тепла, газа, электроэнергии.
  • Выявленных замечаний и прочих данных.

5. Дата заполнения и подписи сторон. Данный документ должен подписываться в день фактической передачи недвижимости новому собственнику.

Информация к документу

Купля-продажа квартиры является довольно распространённой гражданско-правовой сделкой. На основании данного договора покупатель приобретает квартиру и платит за неё определённую сумму денег, а продавец передаёт ему своё право собственности за указанную в договоре сумму.

Особенности составления документа

  1. Заполненный образец акта приёма-передачи
  2. Подписание акта приёма-передачи
  3. Содержание документа
  4. Значение акта приёма-передачи

Данной гражданско-правовой сделке посвящены некоторые статьи ГК РФ. В частности, данные правоотношения регулируются общими положениями о купле продаже (ст. 454 – 491), а также ст. 549 – 558, которые посвящены купле-продаже недвижимости.

Законодательство также регулирует порядок передачи недвижимого имущества покупателю. В частности, п. 1 ст. 556 ГК РФ гласит, что передача недвижимости осуществляется на основании передаточного акта или другого подобного документа, подписанного сторонами соглашения.

Подписание акта приёма-передачи

Наличие подписанного договора купли-продажи квартиры ещё не свидетельствует о том, что квартира была передана продавцу.

Важно! Действующее законодательство гласит, что право собственности на недвижимое имущество возникает после государственной регистрации. Соответственно, покупатель становится полноправным владельцем квартиры только после осуществления государственной регистрации и получения свидетельства собственности на данную квартиру

Но даже наличие государственной регистрации не свидетельствует о том, что квартира была передана покупателю. Ведь на практике часто бывают случаи, когда покупатель и продавец подписывают соответствующий договор, продавец получает оговорённую сумму, а право собственности покупателя получает государственную регистрацию, но по совместной договорённости продавец продолжает проживать в квартире определённое время. Конечно, подобное положение должно быть предусмотрено в тексте купли-продажи.

Но факт передачи квартиры покупателю подтверждается путём подписания соответствующего акта приёма-передачи квартиры.

Содержание документа

Законодательство не устанавливает какой-либо формы данного документа. Он может быть составлен в произвольной форме. Но в тексте акта приёма-передачи должна быть написана определённая информация. В частности, в тексте акта необходимо написать следующую информацию:

  • данные сторон (ФИО, адрес, паспортные данные);
  • данные представителя, если вместо стороны договора акт подписывает его представитель (в этом случае также необходимо указать номер и время оформления доверенности);
  • место и время составления акта;
  • данные квартиры, которая передаётся (адрес, площадь);
  • состояние квартиры на момент передачи и подписания акта.

Важно! На практике бывают случаи, когда квартира была передана в аренду, и срок договора аренды не истёк на момент ее продажи. Действующее законодательство гласит, что арендатор сохраняет свои права даже при смене собственника

Соответственно, если квартира является объектом арены, и срок договора не истёк, об этом необходимо сделать соответствующую запись в тексте акта приёма-передачи.

В тексте акте также необходимо указать о том, что покупатель не имеет каких-либо претензий касательно передаваемой квартиры. Если таковые имеются, необходимо указать их.

Следующий вопрос, на который необходимо обратить особое внимание, это – наличие долга по квартплате. В частности, в акте необходимо указать о том, что прежний собственник не имеет накопленных долгов по квартплате

А если таковые имеются, то обязанность их выплаты несёт прежний собственник.

Значение акта приёма-передачи

Подписание подобного документа имеет определённое значение. В частности, п. 1 ст. 556 ГК РФ гласит, что обязанность продавца по передачи недвижимого имущества является выполненной после подписания соответствующего документа о передаче, если, конечно, иное не предусмотрено в заключённом между сторонами договоре купли-продажи.

Законодательство также гласит, что уклонение одной из сторон от подписания документа о передачи недвижимого имущества считается отказом от исполнения обязанности по передаче или по принятию имущества.

Образец акта приема передачи квартиры при продаже

Какие документы передаются покупателю при продаже квартиры

Нужно понимать, наличие всех дополнительных документов − это головная боль нового собственника. Ведь теперь ему необходимо будет определять историю недвижимости, ее юридическую чистоту. Возможно, некоторые дополнительные документы позволят в будущем продать данную недвижимость без каких-либо неприятностей.

Не каждый знает, документы, подтверждающие право собственности продавца, которые остались у него после продажи квартиры, утрачивают юридическую силу. Естественно, по закону бывший собственник не сможет использовать их в будущем. Однако известны ситуации, когда купленная недвижимость отсуживается у нового владельца, даже в том случае, если все документы правильно оформлены. Именно поэтому рекомендуется, чтобы покупатель получил такие документы:

  • сам договор купли-продажи;
  • акт, свидетельствующий о передаче жилища;
  • расписка о получении полной стоимости квартиры. Здесь следует указать точную сумму совершения сделки. Если дается задаток или сумма выплачивается частями, на каждую выплату должна составляться отдельная расписка;
  • выписка из регистрационного органа, которая подтверждает, что покупатель стал новым собственником жилища.

Этот список можно назвать обязательным. Однако покупатель имеет право попросить дополнительные документы:

  • кадастровый паспорт, справка БТИ, план квартиры. Это может понадобиться, например, если новый владелец планирует сделать ремонт с переносом стен, газового оборудования и другой перепланировкой;
  • справки с жилищного товарищества, подтверждающие тот факт, что за квартирой не числятся задолженности по различным коммунальным платежам;
  • справка из налоговой, которая станет подтверждением того, что продавец не имеет никаких долговых обязательств. Например, если он стал собственником по наследству или дарственной, ему необходимо было оплатить пошлину. Если она не оплачена, данное обязательство возлагается на нового собственника;
  • справки от психиатра, нарколога, невропатолога.

Если не подписать акт приема передачи квартиры

Может возникнуть ситуация, когда покупатель увидел жилище не в том состоянии, в котором собирался его приобрести. Как правило, это и есть причина отказа в проставлении своей подписи. Однако это не совсем правильно. В этих случаях рекомендуется документ все-таки подписать, но при этом подробно изложить в нем имеющиеся несоответствия.

Вообще, практика показывает, отсутствие подписи в акте не несет никаких серьезных последствий. При этом новый владелец живет здесь всю жизнь, не подозревая, что забыл подписать какой-то документ. Однако не исключено появление некоторых проблем у продавца. Если рассмотреть эту ситуацию с юридической точки зрения, то новый владелец не обязан обслуживать и содержать недвижимость. По сути, он не отвечает за ее повреждение и уничтожение. Ведь эти обязательства продолжают возлагаться на продавца.

Зачем нужен акт приема-передачи доли квартиры

Положение о необходимости оформления передаточного акта закрепляется в п. 1 ст. 556 ГК РФ. Данный документ представляет собой дополнение к основному договору купли-продажи объекта недвижимости. В случае отсутствия передаточного акта сделку можно легко признать недействительной в судебном порядке.

Передача как самого имущества в надлежащем состоянии, так и документов на это имущество – одно из важнейших обязательств Продавца. Свои обязательства по договору купли-продажи имеет и Покупатель. Он должен внимательно ознакомиться с текущим состоянием недвижимости и добровольно согласиться на ее принятие. Именно эти положения, связанные с передачей и принятием имущества, отражаются в передаточном акте.

В большинстве случаев акт приема-передачи подписывается уже после того, как основной договор регистрируется в Росреестре или МФЦ. Однако в некоторых субъектах РФ сотрудники госучреждений могут потребовать, чтобы стороны предъявили подписанный передаточный акт вместе со стандартным пакетом документов.

В итоге происходит юридическая путаница. Получается, что Продавец передает свое имущество Покупателю еще до того, как последний становится новым и полноправным собственником этого имущества (по базе данных ЕГРН). Во избежание недоразумений сторонам следует включить в основной договор следующее положение: «фактическая передача доли и подписание передаточного акта будет произведено только после перерегистрации права собственности». Если сотрудники Росреестра или МФЦ потребуют от сторон предоставления уже подписанного передаточного акта, участникам сделки понадобится просто сослаться на данный пункт основного договора.

Акт приема-передачи доли необходим для того, чтобы Покупатель окончательно получил от Продавца:

Предмет передачи

Разъяснения

Саму долю квартиры.

Ключи от квартиры, находящейся в долевой собственности и описанной в основном договоре купли-продажи.

Речь идет не только про ключ от входной двери, но и ключ от почтового ящика, а также ключи от других объектов, к которым имел доступ предыдущий собственник (Продавец).

Имущество в квартире.

Вместе с долей квартиры во владение нового собственника (Покупателя) может перейти мебель или бытовая техника, ранее принадлежавшая предыдущему собственнику (Продавцу). То же относится и к общему имуществу всех содольщиков (Интернет, кабельное телевидение, охранная сигнализация и пр.).

В этом случае необходимо, чтобы в тексте основного договора помимо описания главного предмета сделки (доли квартиры) содержалось и описание такого имущества.

Документацию на долю квартиры и/или на квартирное имущество.

Речь идет про:

  • Квитанции об оплате коммунальных услуг, подтверждающие отсутствие долгов вплоть до момента непосредственного подписания передаточного акта и передачи объекта недвижимости.
  • Паспорта на измерительные приборы, ведущие автоматический учет потребляемой воды, электроэнергии или газа.
  • Документы на ценное имущество (например, крупную бытовую технику, мебель и пр.), если оно переходит к новому хозяину вместе с долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение.

Составление и подписание акта приема-передачи также перекладывает с Продавца на Покупателя возможные риски, связанные с владением, пользованием и распоряжением недвижимостью. Если ранее за наводнение, пожар и другие форс-мажорные случаи должен был отвечать именно Продавец, то после подписания передаточного акта за все это становится ответственен Покупатель.

Пример. Вскоре после подписания Продавцом и Покупателем акта приема-передачи в квартире прорвало трубу. Т.к. передаточный акт уже обрел полную юридическую силу, Покупатель не смог предъявить никаких претензий к Продавцу. С формальной точки зрения Покупатель добровольно согласился на принятие квартиры (или ее части) в ненадлежащем состоянии (в данном случае – с неисправным водопроводом).

Чтобы обезопасить себя от подобных ситуаций, Покупателю необходимо самостоятельно и внимательно осматривать жилое помещение, а также подробно расспрашивать Продавца о текущем состоянии недвижимости. Покупатель может прибегнуть к помощи независимого специалиста – эксперта по недвижимости. В ходе осмотра или обсуждения деталей у Покупателя могут возникнуть сомнения в том, что квартира находится в приемлемом состоянии. Тогда с подписанием передаточного акта лучше не торопиться, – необходимо настоять на том, чтобы Продавец устранил все недочеты в разумный срок.

Как правильно заполнить акт приема-передачи в 2021 году?

Хотя строгих правил и требований к заполнению передаточного акта не установлено, но этот документ должен содержать ряд обязательных реквизитов.

На вторичном рынке

Передаточный акт при покупке вторичного жилья отражает только факт передачи квартиры. В отдельном пункте покупатель вправе указать внезапно обнаруженные крупные технические недостатки и потребовать устранить их. Также можно поступить и с серьезными коммунальными задолженностями.

При отказе продавца устранить недостатки или погасить долги, покупатель может затребовать сделать это через суд.

В акте должны быть прописаны:

  1. Дата и место составления;
  2. Реквизиты договора купли-продажи, к которому акт прилагается (дата и номер договора);
  3. Сведения о сторонах сделки.
  • ФИО, паспортные данные и адреса регистрации, если участниками договора купли-продажи являются физические лица;
  • наименование, код ОГРН, ИНН, юридический адрес, сведения об уполномоченном лице и подтверждающем полномочия документе, если одна из сторон юридическое лицо.
  1. Информация о квартире, переходящей в результате к другому собственнику. Данные должны соответствовать договору, где указываются характеристики квартиры, позволяющие точно идентифицировать ее среди других подобных помещений. Указываются точный почтовый адрес, номер по кадастровому учету, площадь помещения, количество комнат и иные существенные признаки. Все эти данные можно взять с выписки из ЕГРН.
  2. Здесь же можно указать количество комплектов ключей, передаваемых покупателю;
  3. Фиксируется стоимость принимаемого жилья и факт оплаты в соответствии с договором сделки (в акте необходимо указать, имеется или отсутствует задолженность по коммунальным или иным платежам на дату подписания акта);
  4. Перечень передаваемого имущества и общее состояние квартиры. В квартире помимо сантехники продавец может оставить и иное имущество, например, предметы мебели, бытовой техники и т.д. Все эти моменты необходимо внести в акт. Дополнительно нужно перечислить, в каком состоянии они переданы, а также состояние самой квартиры на дату составления акта. Это поможет избежать неприятных моментов и необоснованных претензий, которые впоследствии могут быть обнаружены покупателем. Потому рекомендуется не только тщательно все прописать в акте, но и осмотреть перед подписанием;
  5. Подписывается передаточный документ обеими сторонами сделки. Этим продавец и покупатель подтверждают, что не имеют друг к другу претензий (такую фразу можно прописать в самом акте).

Количество копий акта равно количеству экземпляров договора о купле-продаже помещения. Чаще всего их три, по одному сторонам сделки и один для хранения в Росреестре.

Ниже представлен простой образец акта приема-передачи квартиры между физическими лицами 2021 года.

На первичном рынке в новостройке

В случае приобретения квартиры в новостройке застройщик оформляет договор и передаточный акт самостоятельно по своим шаблонам. Эти документы обязательны при регистрации права собственности на жилье

Для начала важно удостовериться, что дом официально сдан в эксплуатацию и имеет почтовый адрес

Покупатель вправе указать в акте все обнаруженные недостатки, которые застройщик обязан исправить иначе выплатить компенсацию.

Все претензии выносятся в отдельный пункт документа или лист осмотра, где фиксируются дефекты отделки и иные выявленные недочеты.

Подписание происходит на дату фактической передачи помещения и ключей после оформления регистрации перехода права собственности. Уже с даты подписания акта покупатель должен оплачивать коммунальные услуги по новой квартире.

Образец заполнения акта приема-передачи квартиры

  1. В шапке и первом пункте обязательно указываем дату заключения договора найма, чтобы просматривалась явная взаимосвязь между двумя документами, а также дату составления настоящего акта передачи.
  2. После чего потребуются паспорта нанимателя и наймодателя, для заполнения данных в точном соответствии с оригиналом.
  3. Ниже необходимо обозначить предмет аренды, с указанием точного адреса. Как видно из образца бланка, второй пункт четко оговаривает факт передачи ключей от квартиры и подъезда, которые должны быть возвращены наймодателю после расторжения договора.
  4. Тут собственник квартиры должен максимально описать все движимое и ценное имущество: бытовую технику (холодильник, стиральную машину, телевизор, пылесос, микроволновку, утюг, роутер и т.д.) и мебель (диваны, кровати, столы, стулья, шкафы, тумбочки, гладильную доску, сушилку для одежды и т.д.). 

Не обошли стороной и вопрос фотофиксации состояния жилой недвижимости перед её сдачей в аренду. Отметим, что у обеих сторон должны быть копии фотографий, наличие которых они подтвердят проставлением своих подписей в бланке.

Последним пунктом будет согласие арендатора в том, что жилое помещение пригодно для проживания и находится в надлежащем санитарном, техническом и противопожарном состоянии.

Акт приемки-передачи составляется в двух экземплярах и хранится вместе с договором найма на квартиру.

Понятие, функции и цели передаточного акта

Передаточный акт – документ, определяющий права и обязанности юридических лиц при реорганизации. По сути, реорганизация – это одна из форм прекращения существования юридического лица с передачей прав и обязанностей другому юридическому лицу.

Определение документу закреплено в положениях Гражданского кодекса. Статья 58 гласит, что данная форма передачи прав и обязанностей подходит не для всех вариантов реорганизации. Необходимость составлять данные акты отсутствует при присоединении, слиянии, преобразовании. При выделении и разделении нужно обязательно создавать такой документ.

Законодательно не закреплена четкая форма составления документа. Передаточный акт должен содержать ряд положений, которые отображают:

  • Кредиторскую и дебиторскую задолженность;
  • Различные формы обязательств;
  • Перечень имущества, которое принадлежит субъекту, подлежащему реорганизации.

В процессе реорганизации, передаточный акт применяется для составления перечня и разграничения обязанностей и прав участников процесса реорганизации юридического лица:

  • Включает список прав, которые переходят от одного субъекта другому;
  • Содержит перечень имущества, передаваемого в процессе реорганизации;
  • Передаточный акт при реорганизации позволяет регламентировать уровень ответственности и обязательств юридических лиц.

Также инвентаризации подлежат обязательства юридического лица. Документ подлежит утверждению органом, который принял решение о необходимости преобразований, либо учредителями предприятия.

При необходимости регистрации новых субъектов, созданных в процессе реорганизации путем выделения, либо при необходимости внесения изменений в основные документы юридического лица, порядок требует составления передаточного акта.

Согласно закону, если передаточный акт отсутствует или в составленном документе нет положений о правопреемнике, уполномоченные органы власти могут отказать в регистрации нового субъекта, образованного в результате преобразований.

Как описывается состояние квартиры или ее доли

Описание текущего состояния объекта недвижимости может быть представлено в любом формате (в виде текста, таблицы или списка)

Единственное важное условие – это исчерпывающее отражение реальных фактов, которые были получены в ходе осмотра жилого помещения и проверки различных систем коммуникаций

Так, особое внимание необходимо обратить на:

  • санузел, водопровод на кухне и в ванной комнате, электропроводку;
  • исправность стационарного телефона;
  • общее состояние квартиры и ее составляющих (входные и межкомнатные двери, оконные и дверные проемы, стены, потолок, пол, декоративные элементы и пр.);
  • качество имущества, находящегося в квартире и переходящего в собственность нового владельца после отчуждения (встроенные полки, шкафы, диваны, бытовая техника и пр.).

Необходимо, чтобы в тексте передаточного акта приводились только технические характеристики и использовались только четкие оценочные суждения. Например:

  1. «Отличное состояние» – объект или система находится в исправном состоянии, явных или скрытых дефектов не имеет.
  2. «Хорошее состояние» – объект или система имеет незначительные недостатки, которые не мешают его/ее нормальному функционированию.
  3. «Удовлетворительное состояние» – объект или система находится в рабочем состоянии, но имеет существенные дефекты. Например, в квартире, находящейся в общей долевой собственности нескольких совладельцев, могут наблюдаться проблемы с подачей воды (неравномерность напора, долгое ожидание нагрева и пр.).

Если в квартире имеются объективные дефекты, которые признаются таковыми и Продавцом, и Покупателем, они также должны быть описаны в непосредственном тексте документа («неисправность кухонной вытяжки», «наличие многочисленных сколов и трещин на кафельной плитке в ванной комнате» и пр.).

Право Покупателя – узнать обо всех недочетах отчуждаемого объекта недвижимости до момента подписания передаточного акта и окончательного перехода права собственности. Обязанность Покупателя – в своих же интересах предпринять всевозможные меры для обнаружения таких недочетов.

Способы реорганизации юридического лица

Реорганизация, как форма прекращения существования юридического лица или его преобразования, может осуществляться следующими способами:

  • Выделение: из одного предприятия образуется путем выделения несколько или одно новое. Часть прав и обязанностей при этом переходит новому юридическому лицу или лицам.
  • Разделение: предприятие прекращает существование путем разделения на новые юридические лица, которые принимают на себя права и обязанности.
  • Преобразование: предполагает изменение формы и организации предприятия.
  • Слияние: объединение предприятий, путем прекращения деятельности юридических лиц, которыми они были до начала процесса слияния.
  • Присоединение: два или более юридических лиц прекращают существование путем присоединения к другому лицу с передачей своих прав и обязанностей этому лицу.

Нормы, регулирующие процесс реорганизации, указаны в законах и нормативно-правовых актах.

Проверьте, что всё по закону

Как должна проходить приемка квартиры у застройщика, вполне конкретно описывает статья 7 и статья 8 статья закона о долевом строительстве.

Вот что должен сделать застройщик до передачи квартиры:

  1. Получить разрешение на эксплуатацию дома
  2. Уведомить дольщиков о готовности передать объект. Это делается обязательно письмом с уведомлением о вручении и описью вложения или лично под расписку. По телефону, на мейл или смской — не считается.
  3. В течение 7 дней вы должны «приступить к принятию», если других условий нет в договоре долевого участия (ДДУ). То есть нужно подтвердить намерение принять квартиру. Например, записаться на приемку. После этого есть 2 месяца на то, чтобы принять квартиру.
  4. Если за 2 месяца после уведомления вы не придете — застройщик подпишет односторонний акт приемки. То есть передаст вам квартиру без вашего участия.

Как происходит передача жилья?

Продавец передаёт квартиру после проверки её пригодности к проживанию. Каждый элемент помещения он демонстрирует перед правопреемником, совместно определяется качество, технические, инвентарные и иные характеристики отдельно взятого фрагмента квартиры. Состояние квартиры должно соответствовать параметрам, указанным в договоре.

Обязательно требуется учитывать, что фактическое состояние жилого помещения повлияло на его стоимость, указанную в договоре. То есть если имеющиеся дефекты квартиры учитывались в определении стоимости квартиры, то жильё принимается в заведомо оговоренном сторонами, состоянии. В завершение делается итоговая запись, с формулировкой сведений о передаче или иных действиях контрагентов. Если покупатель подписал документ о приёмке объекта, ему передаются ключи.

Как правильно принять недвижимость

Осматривать нужно последовательно, чтобы увидеть все особенности жилья на момент его передачи. Для полного осмотра лучше придерживаться следующих шагов:

  1. Проверить внешнее состояние отделки комнат, состояние полов, потолков и стен – оценить отделку с позиции пригодности для проживания.
  2. Проверить все коммунальные системы на работоспособность: электричество (состояние проводки), водоснабжение, водоотведение, тепло, газ.
  3. Отдельно проверить санузел и кухню на наличие плесени и грибка.
  4. Проверить стены, подоконники на наличие трещин.
  5. Окна и двери также нужно проверить, чтобы они легко открывались и закрывались. Зазоры должны отсутствовать.
  6. Сверить планировку квартиры с техническим планом БТИ.
  7. Снять показания счетчиков на момент передачи квартиры – указать их в акте.

Общие советы, которые нужно учесть при приемке:

При осмотре нужно обратить внимание на то, чтобы не было посторонних запахов и звуков.
Лучше проводить осмотр в светлое время суток, чтобы оценить количество естественного света.
Немаловажно проверить, на какие стороны света ориентированы окна.
Если осмотр производится в холодное время года, нужно проверить, есть ли сквозняк от окон.
После осмотра внутри лучше также оценить расположение жилья на лестничной клетке, особенно относительно ливневок. Если ливневая труба проходит близко, то вероятны подтопления в моменты сильных дождей.

Чего делать точно не нужно:

Чего делать точно не нужно:

  • пользоваться в акте общими формулировками, например «Недвижимость принята в том состоянии, как она есть»;
  • завышать или занижать показания счетчиков;
  • подписывать акт задним числом;
  • подписывать документы без фактического осмотра квартиры – позже предъявить претензии продавцу будет проблематично.

С учетом изложенных выше рекомендаций приемка должна пройти эффективно.

Как составить документ?

Момент заключения акта напрямую зависит от условий, на которых была заключена сделка по продаже.

Документ подписывается именно в тот момент, когда происходит передача жилплощади продающей стороной, то есть фактическое исполнение ею обязательства:

  1. Сразу же после того, как договор о продаже будет подписан, покупатель получает квартиру и рассчитывается за нее с продавцом (подробно о порядке заключения договора купли-продажи недвижимости мы писали тут).
  2. Если жилище приобретается в рассрочку, то после получения продавцом первой части оплаты или после оплаты полной суммы рассрочки.

Момент заключения никак не регламентирован законодательно, и в силу свободного принципа договора продавец и покупатель, вступающие в сделку, сами определяют момент передачи, основываясь на степени взаимного доверия и других обстоятельствах.

Процесс составления передаточного акта также никак не регламентируется законодательно, для него не предусмотрено официально утвержденных бланков, форм и прочего. Поскольку Гражданский Кодекс РФ данный акт характеризует как «документ», это означает, что он должен быть заключен в письменной форме.

Заверение акта приема-передачи у нотариуса не является обязательным даже в том случае, если сам договор был заверен (ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»), поскольку, согласно статье 556 ГК РФ, акт не меняет никаких условий самого договора, а значит не может рассматриваться как неотъемлемая часть сделки.

В том случае, если сам договор заверен у нотариуса, то для продавца и покупателя будет целесообразным заверить и акт передачи на тот случай, если у Росреестра возникнут вопросы на этот счет, однако это не обязательное требование, а дополнительная мера по обеспечению безопасности сделки.

Перечень обязательных сведений, которые должны содержаться в документе, также не установлены законодательно, однако юридическая практика показывает, что необходимо зафиксировать:

  1. Наименование акта.
  2. Место и время подписания.
  3. Наименование сторон с указанием их статуса по договору. Гражданам следует указать паспортные данные, а в том случае, если недвижимость покупается напрямую у застройщика — его регистрационные данные и правовую форму, а также кто и на каком основании (устава, доверенности) подписывает документ (о том, когда нужна генеральная доверенность на недвижимость с правом продажи и покупки, как ее оформить, читайте тут, а из этой статьи вы узнаете об особенностях заключения ДКП будущей недвижимости).
  4. Реквизиты договора о продаже, на основе которого был заключен акт, а также данные о нотариусе, который заверил соответствующий договор.
  5. Точное описание жилплощади — адрес, размер площади и прочее.
  6. Описание ее состояния — характер ремонта и прочее.
  7. Перечень удобств, которыми оснащена недвижимость — отопление, коммуникации, электричество.
  8. Список недочетов и дефектов, которые были выявлены при осмотре.
  9. Факт наличия либо отсутствия претензий сторон друг к другу.
  10. Личные подписи продавца и покупателя, оттиск печати застройщика.
  • Скачать бланк акта приема-передачи недвижимости по договору купли-продажи
  • Скачать образец акта приема-передачи недвижимого имущества по договору купли-продажи

Пошаговая инструкция, как составить документ

Акты различаются по наименованию в зависимости от вида передаваемого объекта. Нередко одновременно с передачей помещения сторонами передаются инженерные сети и коммуникации, что также необходимо описать в передаточном документе.

Передаточные документы могут составляться в различной форме, но их содержание практически идентично. Независимо от вида передаваемой недвижимости, в акте указывается дата и место составления, ФИО (наименования) обеих сторон по договору, полное описание характеристик передаваемого жилого помещения (квартиры), адрес, позволяющий точно идентифицировать объект, количество метров, состояние помещения, при котором наниматель согласен принять его на условиях договора найма или аренды (о том, чем отличаются эти договора, мы рассказывали здесь).

На заметку. Если по результатам осмотра стороны остались удовлетворены состоянием жилища, в передаточном документе описывается отсутствие взаимных претензий как собственника, так и нанимателя.

Итак, перейдем к пошаговой инструкции по составлению акта:

  1. начинаем составление с правильного наименования документа, к примеру: «Акт приема-передачи квартиры»;
  2. ссылаемся на договор найма к которому документ составляется, например, «к договору № от …»;
  3. указываем дату составления и место составления документа (город);
  4. указываем ФИО и адрес прописки сторон по договору, заканчиваем описание сторон фразой «составили акт о нижеследующем»;
  5. описываем состоявшийся факт передачи и адрес передаваемой в аренду квартиры, к примеру, «Наймодатель передал, а Наниматель принял во временное возмездное владение и пользование квартиру, расположенную по адресу …»;
  6. описываем имущество, передаваемое нанимателю вместе с квартирой: «Наряду с переданным жилым помещением, Собственник передал, а Наниматель принял следующее имущество…»;
  7. указываем сведения о состоянии передаваемого помещения и имущества, если состояние удовлетворительное можно использовать формулировку: «Имущество находится в удовлетворительном состоянии, имущество считается пригодным к применению»;
  8. включаем в текст положение об отсутствии претензий к состоянию объекта – «стороны претензий друг к другу не имеют»;
  9. оставляем место для подписей реквизитов сторон, подписываем.

Лица, уполномоченные на подписание:

  • Собственник (-ки) и наниматель лично.
  • Представители сторон по доверенности.

При этом владелец квартиры должен предоставить оригиналы техпаспорта и свидетельства, подтверждающих право собственности. Если по каким-либо причинам личное подписание невозможно, допускается подписание на основании выданной доверенности. В таком случае полномочия представителя должны быть прописаны в доверенности полно и точно.

Справка. Количество копий передаточного документа жилого помещения должно соответствовать количеству экземпляров договора имущественного найма.

Место составления не имеет значения, рекомендуется составлять акт в передаваемом нанимателю помещении после тщательного его осмотра. Место составления фиксируется в его реквизитах.

Передаточный документ составляется в простой письменной форме, регистрация его не требуется. Законодательством может предусматриваться обязательная регистрация договора найма помещения, в случае если он заключен на срок один год и менее, однако на акт приема-передачи данное требование не распространяется. Передаточный документ может быть подписан и после государственной регистрации договора.

В отличии от договора, передаточный документ не имеет четко обозначенного срока действия. Срок возврата помещения определяется договором аренды, а сам факт возврата фиксируется сторонами путем документального оформления возврата помещения.

Стороны договора вполне могут составить передаточный документ самостоятельно, в таком случае стороны не понесут никаких дополнительных расходов. В связи с отсутствием необходимости по регистрации акта, оплата либо государственная пошлина не взимается.

  • Скачать бланк акта приема-передачи квартиры в аренду
  • Скачать образец акта приема-передачи имущества и квартиры при передаче жилого помещения в аренду

Как его составить правильно

В этот документ необходимо включить следующую информацию:

  • название;
  • город подписания;
  • дата подписания;
  • реквизиты продавца недвижимости;
  • фамилия, имя, отчество покупателя;
  • ссылка на базовый договор (обязательно);
  • адрес дома, этаж и номер жилья;
  • краткое описание жилья (площадь, количество комнат, балконы, лоджии другие важные элементы, например наличие или отсутствие мебели, что актуально преимущественно для вторичного рынка);
  • претензии к жилью или факт их отсутствия;
  • подписи сторон.

ВАЖНО!
При необходимости допускается включить дополнительные пункты — условия и сроки устранения претензий покупателя, перечень мебели в жилье и т. д.

Почему бумагу с описью имущества называют еще и передаточным документом?

Зачастую документ о передаче квартиры, прилагаемый к договору аренды, также называют передаточным актом. Для того, чтобы разобраться в причинах подобных ассоциаций необходимо понять, что представляет собой второй вариант.

Следует отметить, что упоминание передаточного акта содержится в п.1 ст. 59 Гражданского кодекса РФ. В рамках такого документа оформляется переход всех прав и обязательств реорганизованного юридического лица к новым хозяйствующим субъектам, создающимся на его базе.

Между передаточным актом и приложением к договору аренды есть главная общая черта – переход прав и обязательств:

  • при реорганизации — это долги (перед государством, банками, персоналом и т.д.) и имущество реорганизованного юридического лица;
  • при аренде – право пользования квартирой, со всеми размещенными в ней вещами, а также обязанность обеспечить их сохранность.

Таким образом, именно по этой причине приложение с описью имущества к договору аренды зачастую называют передаточным актом.

Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Андрей Измаилов
Наш эксперт
Написано статей
116
Добавить комментарий