Особенности аренды муниципального имущества

С чего начинается аренда?

Помещения, свободные для аренды, можно найти на интернет-ресурсе муниципалитета. Здесь публикуют не только перечень такого имущества, но и условия его аренды.

Если интересующий вас объект уже арендован, муниципалитет может выставить на аукцион и его. Причиной может стать близкое окончание или досрочное прекращение арендного договора. Когда открытые торги уже объявлены, информацию можно найти на официальном сайте гос. торгов РФ (ссылка в конце статьи).

Подача заявки

Претендент на аренду муниципальной собственности должен письменно уведомить местный орган власти о своем желании. Обязательно указывают, в каких целях планируют использовать объект. После одобрения сделки администрация публикует извещение об открытом тендере. Исключениями являются обстоятельства, при которых он не обязателен. Закон разрешает прямую передачу муниципального помещения в аренду, если:

  • на него претендует государственное или некоммерческое медико-социальное учреждение;
  • срок пользования помещением не превышает 1 месяца;
  • площадь объекта менее 20 м2 и не превышает 0,1 часть недвижимого имущества.

При этих условиях или при отсутствии других желающих арендовать данное помещение администрация подписывает акт о передаче его в аренду. Когда планируемый период пользования составляет более года, арендный договор регистрируется в Росреестре. Максимальный срок действия договора по закону не может превышать 5 лет. У будущего арендатора есть право предварительной проверки соответствия объекта требуемым параметрам.

Торги и аукционы

Для справедливого распределения недвижимого имущества между арендаторами законодатель предусмотрел процедуру аукционных торгов. Регулирует процесс Закон №135-ФЗ «О защите конкуренции». Право проведения аукциона предоставлено комитетам по имуществу или унитарным предприятиям муниципалитета. Заявки на участие подают на вышеуказанном сайте торгов.

На этом же ресурсе размещают извещения обо всех торгах и аукционах. Произойти это должно минимум за 20 суток до окончания приема документов от претендентов.

Вам может быть интересно

Расчет неустойки за просрочку сдачи квартиры
Договор долевого участия – важный документ, который получает будущий собственник от застройщика во время строительных работ. В документе устанавливается срок сдачи объекта с последующим оформлением документов. Если во время строительных работ происходят задержки (по любым на то причинам), то будущий владелец недвижимости имеет полное право требовать выплату неустойки за просрочку сдачи жилья в срок….

Как продать долю в квартире?
С точки зрения закона, продажа доли в квартире практически ничем не отличается от продажи целой квартиры. Стороны точно так же составляют и подписывают договор купли-продажи и впоследствии регистрируют переход права собственности в Росреестре. Но именно при продаже доли в квартире необходимо соблюсти ряд юридических формальностей. Это в дальнейшем может уберечь вас от иска о признании сделки недействительной….

Отчуждение доли в квартире: как лишить права на собственность
Ситуация, при которой недвижимость разделена на несколько долей, распространена в нашей стране. Это часто становится причиной конфликтов. Например, если кто-то из дольщиков съезжает, но не хочет отдавать долю в квартире в случае ее продажи. В таких ситуациях приходится искать выход, одним из которых может стать добровольное или принудительное отчуждение от доли в квартире. Специалисты портала Правовед.RU…

Продажа квартиры с долями
Актуальный вопрос многих собственников – как продать недвижимость, разделенную на доли? Наиболее распространенная проблема – отсутствие определенных долей в натуре в приватизированном жилье, что приводит к спорам между владельцами и трудностям при оформлении сделок с недвижимым имуществом. Ответ наших юристов можно получить на бесплатной консультации на сайте или по телефону. Общие моменты относительно…

Переоформление квартиры на другого собственника
Обычно, когда говорят о переоформлении квартиры, речь идет о передаче жилья в собственность своих близких. Однако переоформлять права собственности следует и в случае передачи недвижимости посторонним лицам. Иногда, стандартные для посторонних, сделки оформляются и между близкими родственниками, все зависит от обстоятельств и преследуемых целей. Поговорим об этом подробнее. Существует шесть основных…

Что такое договор ренты?
Под рентой понимают периодические платежи, которые гражданин вносит в пользу лица, передавшего ему имущество в собственность. Она может быть выражена не только в денежной форме, но и в форме выполнения работ, оказания услуг, предоставления содержания или ухода в определенном объеме. Передача (продажа, дарение) имущества, которое является объектом ренты, не освобождает нового владельца от выплаты рентных…

Расходы по аренде

По договору аренды у арендатора возникает только один расход — арендные платежи. Казалось бы, все просто: их нужно включать в состав налоговых расходов на основании пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ на дату расчетов в соответствии с договором или последний день расчетного периода (пп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ). Однако и здесь возникают вопросы.

Можно ли принимать для целей налогообложения прибыли расходы в виде арендных платежей, если договор аренды передан на регистрацию, но еще не зарегистрирован?

В этом случае стороны вправе воспользоваться п. 2 ст. 425 ГК РФ и установить в договоре, что его условия распространены на период с момента передачи объекта аренды потенциальному арендатору. Арендные платежи при этом участвуют в исчислении налога на прибыль с момента получения объекта в пользование <3>, которое оформляется актом (п. 1 ст. 655 ГК РФ).

<3> Письма Минфина России от 12.07.2006 N 03-03-04/2/172, от 17.02.2006 N 03-03-04/3/3, от 01.11.2005 N 03-03-04/1/325.

Какими документами подтвердить расходы?

Очевидно, что в целях выполнения требования п. 1 ст. 252 НК РФ не обойтись без договора аренды, оформленного надлежащим образом, акта приема-передачи имущества, платежных поручений на перечисление арендных платежей. Однако акты об оказании услуг аренды представляют арендаторам немногие органы власти и местного самоуправления. Поэтому возникает вопрос: как влияет их наличие на признание налоговых расходов в виде арендных платежей? На этот счет мнения компетентных ведомств разошлись. Налоговики считают <4>, что акт оказания услуг не обязателен (требования о его подписании нет ни в гл. 25 НК РФ, ни в бухгалтерском законодательстве). Однако, по мнению Минфина, высказанному в Письме от 07.06.2006 N 03-03-04/1/505 <5>, ежемесячное составление акта об оказании услуг по аренде недвижимого имущества является обязательным. Учитывая то, что с 2007 г. разъяснения Минфина станут обязательными для налоговиков, предусмотрительным налогоплательщикам целесообразно позаботиться об организации надлежащего документооборота с арендодателем.

<4> Письма ФНС России от 31.10.2005 N 03-03-04/1/323, от 05.09.2005 N 02-1-07/81, УФНС по г. Москве от 22.03.2006 N 20-12/22181.<5> См. также Письмо Минфина России от 24.06.2005 N 03-05-01-04/20.

Как учесть плату за право на заключение договора аренды государственного или муниципального имущества, приобретенное на торгах?

Земельный кодекс предусматривает возможность проведения публично-правовыми образованиями торгов, предметом которых является право на заключение договора аренды земельного участка (ст. 38 ЗК РФ). Принятым во исполнение этой нормы Постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 N 808 установлено, что претенденты должны внести задаток в счет оплаты права. Согласно п. п. 16, 27 этого документа задаток возвращается претенденту, если он не допускается к участию в торгах или не выиграл их, а внесенный победителем — засчитывается в счет арендной платы. Если договор аренды заключается именно на таких условиях, то по мере оказания услуг аренды и зачета задатка в счет арендных платежей суммы учитываются в составе прочих расходов.

Но публичные собственники выставляют на торги право на заключение договора аренды в отношении не только земельных участков, но и другого имущества. Чтобы определиться с порядком налогообложения этой платы, нужно обратиться к распорядительным документам, регламентирующим порядок проведения торгов. Если в них указано, что за плату приобретается право на вступление в арендные отношения, в силу чего у собственника имущества появляется обязанность заключить договор аренды после получения такой платы, то в целях налогообложения прибыли перечисление денежных средств на указанных условиях должно рассматриваться как плата за приобретение права, используемого для ведения деятельности, направленной на получение дохода. В этом случае при выполнении всех остальных необходимых условий признания расходов в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль отсутствуют основания для отказа от учета таких расходов при формировании налоговой базы (Письмо Минфина России от 07.04.2006 N 03-03-02/80).

В свою очередь, если организация приобретает право на заключение договора аренды земли под строительство, то, как считает Минфин (Письмо от 19.07.2006 N 03-03-04/1/585), плату за это право, а также арендные платежи, перечисляемые до окончания строительства, необходимо включать в первоначальную стоимость объекта.

Подписание договорных соглашений на аренду госимущества без организации аукционов

Законом предусмотрено несколько исключений, когда автономное госучреждение имеет право предоставлять в аренду площади без аукционов.

Арендатор — образовательное, медицинское учреждение

Какие конкретно подразумеваются образовательные, медицинские организации (бюджетные учреждения), указано в разъяснениях ФАС (глава 5-6). В данной ситуации руководствоваться необходимо положениями законодательства отраслевой деятельности.

Согласно ФЗ (статья №2/11) к медучреждениям относятся юрлица в независимости от используемой организационно-правовой формы, предпринимательство которых связано в первую очередь с областью медицины, при наличии соответствующей лицензии.

Краткосрочное арендное соглашение на недвижимость, подписанное не в результате аукционов, на новый период не продлевается без организации торгов. В данном случае действует установленная норма, которая ограничивает период действия данного соглашения на аренду помещения.

Образовательные (бюджетные) учреждения — структуры, основная деятельность которых связана со сферой образования, а также учреждения, занимающиеся непосредственно обучением. К таким организациям согласно ФЗ №273 (статья №2/20) дополнительно относятся ИП, занимающиеся образовательной деятельностью.

Итог: арендовать площадь недвижимого объекта автономной муниципальной организации (госучреждения) без участия в аукционах имеют возможность юридические лица, индивидуальные предприниматели, основная деятельность которых связана со сферой образования или медицины, но при наличии соответствующих лицензий.

Аренда на краткосрочный период

А вот согласно российскому Государственному кодексу (статья №610/3) соглашение на сдачу муниципального имущества (госимущества) в аренду, подписанное на срок, превышающий максимально возможный период, определенный действующим законодательством, считается оформленным на предельный срок.

Это означает, что арендные соглашения на имущественные ценности, закрепленные за муниципалитетом (российским государством) и подписанные на краткосрочный период без проведения аукциона, не продлеваются (ФЗ №135 (статья №17.1/9), ГК (статья №621/2)). Подобная позиция и в Разъяснениях ФАС (глава 10).

Аренда части площади помещения

Ранее уже было отмечено, что возможно предоставление аренды части площади здания (квартиры) без предварительного аукциона, но при соблюдении следующих требований:

площадь, передаваемая в аренду, не должна быть больше 20 м2 и 10 процентов площади объекта собственности, к которому она относится.

Как же рассчитать часть площади объекта недвижимости, планируемой для сдачи в аренду? Антимонопольные организации высказали соответствующее мнение в Разъяснениях ФАС (глава 11):

при установлении такой доли не нужно брать в учет площади недвижимого объекта, право пользования, владения которыми были переданы до вхождения в силу ФЗ №135 (статья №17.1), на основе прочих исключений, определенных ФЗ №135 (статья №17.1), по итогам торгов.

Арендатор — подрядчик учреждения

Согласно Разъяснениям ФАС (глава 9) гражданско-правовые соглашения, оформленные в пределах ФЗ №223, не считаются муниципальными (государственными) договорами. В связи с этим положения ФЗ №135 (статья №17.1/1/10) не распространяются на подобные случаи. То есть, когда автономное госучреждение, ссылаясь на нормы ФЗ №223, понесло расходы на закупку определенных работ либо услуг, исполнение или предоставление которых предусматривает обязательное присутствие на площади организации подрядчика (например, театр приобрел услуги ремонта, пошива сценических костюмов), предоставить в аренду соответствующие площади возможно исключительно на организованных аукционах.

Важно! В подобных ситуациях, как описана выше, закупка услуг, аукцион на право оформления арендного договорного соглашения — это два самостоятельных процесса.

Способы

Арендовать муниципальное нежилое помещение можно только двумя способами: торги на аукционе на право аренды конкретного помещения либо договор субаренды.

Торги на аукционе

Объявление о торгах на право аренды муниципальной недвижимости публикуется в СМИ и дублируется на сайтах соответствующей администрации и официальном сайте РФ (torgi.gov.ru). Сами торги происходят через 30 суток после появления объявления в публичном доступе.

Организация или предприниматель заинтересованные в торгах обращаются в местный орган власти для регистрации в аукционе.

Для регистрации необходимо предоставить пакет документов. В него входят:

  • заявка на участие в торгах;
  • оригиналы или заверенные нотариусом копии свидетельства о внесении в Единый Госреестр ЕГРЮЛ или ЕГРИП соответственно.

Организации и ИП зарегистрированные после 1 января 2017 года вместо свидетельств предоставляют лист записи ЕГРЮЛ или ЕГРИП:

  • оригинал или ксерокопия квитанции об оплате первоначального взноса;
  • паспорт ИП или представителя юридического лица.

Юридические лица дополнительно предоставляют:

  • копии учредительных документов;
  • решение об одобрении или о совершении крупной сделки либо его копию если заключение договора или внесение задатка является для заявителя крупной сделкой;
  • документ, подтверждающий полномочия лица для участия в аукционе.

Первоначальный взнос составляет от 10 до 25% стоимости и служит гарантией серьёзности намерений будущего арендатора.

Во время проведения аукциона участник голосует за уже предложенную стоимость, также он может поднимать цену. Подъём цены происходит пошагово, один шаг находится в пределах 0,5 – 5 % от начальной цены. Участник предложивший максимальную цену признаётся победителем.

Результаты публикуются в СМИ и на сайтах в течение 3-х дней после завершения аукциона в виде протокола о результатах.

От участия в аукционе отстраняются заявители:

  1. не внесшие задаток;
  2. представившие неполный комплект документов;
  3. являющиеся банкротами;
  4. находящиеся в процессе ликвидации;
  5. с приостановленной деятельностью по решению суда.

Аукцион признается несостоявшимся:

  • если участников не было вообще;
  • все участники остановились на начальной цене;
  • все участники отстранены от торгов;
  • только один претендент.

Согласно статье 17.1 ФЗ №135 «О защите конкуренции» от 26.07.2006 г. в редакции от 23.04.2018 г. торги на право аренды нежилого муниципального имущества не проводятся в случаях:

  1. организация или предприниматель осуществляет юридические услуги (адвокаты, нотариусы);
  2. ведение медицинской или образовательной деятельности;
  3. является некоммерческой организацией (НКО);
  4. договор заключается на срок не более 30 дней в течение 6 календарных месяцев (узнать о том, на какой срок могут заключаться договора аренды нежилых помещений, можно здесь);
  5. помещение имеет общую площадь не более 20 квадратных метров и не превышает 10% от всего здания по площади;
  6. единственный участник конкурса.

Договор субаренды

Договор субаренды заключается с арендодателем, имеющим право сдавать арендуемую муниципальную площадь в субаренду. Аренда помещения в этом случае ничем не отличается от аренды коммерческой или частной недвижимости. У арендодателя должно быть разрешение администрации на право сдачи арендуемого помещения или его части в субаренду.

Допустима ли аренда без проведения конкурса

Параграф 17.1 правового акта № 135-ФЗ содержит исчерпывающий перечень вариантов, когда допускается передача муниципальной собственности в аренду без предварительного проведения конкурса.

Список включает следующие случаи:

  1. Имеют место государственные либо муниципальные преференции, обладающие действием на основании главы 5 ФЗ № 135.
  2. Конкурс в рамках муниципального контракта уже был проведен ранее. Причем период аренды не должен превышать срок действия соответствующего договора.
  3. Субъект передается в аренду на срок не более 30 суток в течение полугода. При этом не допускается заключение повторного соглашения после завершения указанного периода.
  4. Требуется продление уже действующего соглашения, заключенного между муниципалитетом и предприятием.
  5. Право на аренду предоставляется на основании международного договора РФ, актов Президента РФ, актов Правительства страны, федерального законодательного акта, устанавливающего иной порядок распоряжения объектом, а также специализированных судебных решений.

Вдобавок без проведения конкурса помещение может быть передано в аренду следующим учреждениям и объединениям:

  • религиозные организации;
  • профсоюзы;
  • политические партии;
  • общественные фонды;
  • адвокатские и нотариальные конторы;
  • медицинские и образовательные учреждения;
  • отделения связи, почта.

А также другим органам власти муниципального или федерального значения, внебюджетным фондам, Центробанку и учреждениям лесного, земельного, водного фондов РФ.

Как продлить договор аренды муниципального помещения

Важно знать нюансы, которые относятся к процессу продления договора найма нежилого помещения. С этим сталкиваются практически все арендаторы, осуществляющие свою деятельность продолжительное время

Повторные торги являются не обязательным пунктом. Этим можно воспользоваться только тогда, когда в процессе эксплуатации не было задолженностей по оплате, и все суммы поступали в установленное время на муниципальный счет. Есть и свои правила, которые применимы к процессу продления срока сдачи.

  1. Период продления договора составляет как минимум три года. Уменьшить можно, но для этого наниматель оформляет соответствующее заявление. Срок будет сокращен до необходимого значения.
  2. Изменяется стоимость найма нежилого помещения. Ее размер устанавливается после операций по переоценке недвижимого имущества согласно региона расположения.

Это все говорит о том, что продление договора аренды возможно многочисленное количество раз. Законодательно никаких ограничений в этой услуге не имеется. Отказ осуществляется от муниципалитета в том случае, если есть желание использовать объект в другом направлении, или со стороны нанимателя допускались нарушения условий по сделке.

Основания для расторжения договора аренды

Муниципальная администрация вправе обязать компанию или гражданина освободить арендуемое помещение и досрочно расторгнуть договор в случае невыполнения второй стороной его условий. К числу возможных оснований для прекращения сотрудничества относится следующее:

  • несвоевременное внесение денежных средств. Ответственность нарушителя прописана в договоре. Администрация вправе включить в него пункт, что даже единичная просрочка служит основанием для «выселения»;
  • использование помещения не по назначению. Администрация расторгает договор в одностороннем порядке, если арендатор превратил офис в магазин, склад – в производственный цех, коммерческое помещение – в жилое;
  • самовольная перепланировка помещения. Если муниципалитет обнаружит это нарушение, договор будет расторгнут.

К числу других оснований для прекращения аренды относится уклонение от обязанности по финансированию текущего ремонта, несоблюдение санитарных, технических норм в помещении, игнорирование требований противопожарной безопасности.

Закон оставляет местной администрации право расторгнуть договор аренды по собственной инициативе при отсутствии нарушений со стороны арендатора. Например, если помещение потребовалось для общественно значимых нужд (открытие больницы, детского сада, организация досугового центра и т. д.), муниципалитет «выселяет» временного владельца и компенсирует ему убытки.

Аренда помещений у городской власти – выгодное решение для бизнеса. Хозяйствующие субъекты могут отслеживать подходящие варианты в режиме онлайн и подавать заявки. Чтобы сотрудничество с муниципалитетом оказалось длительным и беспроблемным, достаточно выполнять условия договора.

★ ★ ★

Заключение сделки

После того, как конкурс в виде торгов состоялся, собственник муниципального имущества подписывает протокол, в котором зафиксированы результаты, с победителем. Затем оформляется непосредственно соглашение в виде типового, стандартного договора. Правила и порядок заключения определяются статьей 447 ГК РФ.

Обратите внимание! Требование гражданского законодательства таково, что если помещение снято на срок, превышающий 12 месяцев, договор должен быть зарегистрирован в государственных органах власти. На данный момент уполномоченным является Комитет по управлению имуществом

В договоре должны быть указаны все важные условия, четко и недвусмысленно определены права и обязанности сторон, их ответственность за нарушение пунктов письменного соглашения. Так, обычно отмечается, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, проводить текущий ремонт за счет собственных средств. Однако если речь идет о капитальном ремонте, то он должен производиться органом МСУ (то есть собственником), разумеется, когда иное не указано в тексте договора.

Кроме того, нужно понимать, что назначить арендную плату ниже той, что была определена на торгах, нельзя ни в коем случае. Это может быть оспорено в судебном порядке, если на муниципальное имущество были другие претенденты. Однако документы о конкурсе порой содержат порядок, через который производится пересчет цены в большую сторону. Разумеется, претенденты должна быть ознакомлены с ним, так как происходит это по согласию сторон.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов! Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

Заключение договора

Кульминационным моментом во всей процедуре передачи муниципального имущества является фиксация обоюдного характера будущей сделки путем составления договора аренды. Сделка заключается на общих началах гражданского законодательства. Однако при предоставлении недвижимой собственности действует правило обязательной регистрации соглашения в Росреестре.

Чтобы иметь ориентировочное представление о правилах заключения договора аренды, рассмотрим ее структуру. Итак, образец договора аренды должен состоять из следующих разделов:

  1. Полное наименование соглашения. Посередине листа А4 должна быть надпись «договор аренды муниципальной собственности».
  2. Дата заключения.
  3. Информация о сторонах. Здесь формат изложения таков: организация Z  именуемая «арендодатель», муниципальное учреждение X,  именуемая «балансодержатель» и индивидуальный предприниматель  C, именуемый «арендатор».
  4. Предмет будущего соглашения. В договоре указывается, что определенное учреждение передает во временное владение и пользование собственность муниципалитета. При этом нужно указать точный адрес недвижимости и номер тех. паспорта БТИ.
  5. Срок. Указывается период начала аренды и окончания срока договора.
  6. Периодичность внесения арендной платы. Здесь стороны согласуют, что арендатор будет по наступлению определенного числа вносить в бюджет муниципалитета оговоренную стоимость аренды. В дополнении указывается обязанность арендатора исчислять НДС.
  7. Раздел посвященный комплексу прав и обязанностей сторон. Считается наиболее важным разделом, так как именно в нем участники договора расписывают модель взаимоотношений. Со стороны арендодателя первоначальной обязанностью признается передача имущества в том виде, в котором она находилась при согласовании условий. Арендатор же обязуется содержать собственность в первоначальном виде и вовремя вносить плату за пользование и владение имуществом.
  8. Обязанности балансодержателя. Балансодержателя – это лицо, которое занимается передачей арендованного имущества путем составления акта приема-передачи. Кроме передачи предмета договора, в обязанности балансодержателя входит и прием имущества в присутствии арендодателя.
  9. Условия, при которых сделка может быть расторгнута в досрочном порядке.
  10. Прочие условия. Как правило, в дополнительном разделе отмечается, что сторона получает возможность на одностороннее изменение условий только путем согласования своих действий с представителями уполномоченных органов муниципального образования. При возникновении нерегулируемых вопросов, спорные моменты могут быть разрешены в судебном порядке. Это тоже указывается в разделе дополнительных условий.
  11. Банковские реквизиты сторон сделки.
  12. Внизу ставится отметка.

Образец договора относится к аренде имущества без проведения торгов. Если же временная передача связана с выигрышем в конусе или аукционе, то помимо основных моментов в документе указываются некоторые дополнения. В частности, в графе «предмет договора», отмечается, что собственность предоставляется на основе выигранного конкурса или аукциона. Кроме того, само название договора, составленного после торгов, выглядит в немножко ином формате: рядом с наименованием пишется: «заключенного путем проведения торгов».

Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Андрей Измаилов
Наш эксперт
Написано статей
116
Добавить комментарий