Субъекты и объекты права частной собственности на землю

Содержание

Об объектах и субъектах

Объект права частной собственности на землю – строго конкретный надел, в порядке, установленным законом, перешедший к некоему субъекту для владения, пользования и распоряжения им. Говоря другими словами, приобретенный законно, он становится собственным владением лица, физическим или юридическим. Кстати, допущены к этому действу и те и другие в равной степени.

Земли далеко не всех категории могут выступать в качестве объектов права. Законодательством установлено: те из них, что изъяты из оборота или ограничены в нем, не предоставляются в частную собственность. Но об этом позже.

Если же участки, которыми ведает государственная и муниципальная собственность, оказались свободными от запретов и ограничений, установленных законодателем, на них вправе претендовать все желающие. Именно с этой целью определены предельные размеры предоставления землевладений.

Владение, пользование и распоряжение своими наделами может осуществляться совершенно свободно, но без вреда для окружающей среды и нарушения прав и законных интересов других людей.

Право собственности участками на приграничных зонах согласно перечню, установленному Президентом, и на других, оговоренных особо, для определенных категорий людей ограничено. Под это ограничение попадают иностранные граждане и организации, и апатриды.

Обзавестись земельным наделом люди и предприятия имеют право:

  1. В процессе приватизации тех из них, что находятся в государственной и муниципальной собственности, осуществленной за деньги или бесплатно.
  2. Посредством совершения сделок согласно ЗК.

Субъекты права частной собственности на землю определены ЗК. К числу их относятся следующие категории:

  1. Правоспособные российские граждане. Реализовать право они могут с наступлением совершеннолетия. С той поры они получают возможность совершать всевозможные сделки со своими наделами и приобретать право частной собственности.
  2. Юридические лица. Стоит организации получить публичное признание, и в качестве самостоятельного субъекта права она обретает одновременно с правоспособностью и дееспособностью право приобрести частную собственность.
  3. Иностранные резиденты, лица без гражданства, зарубежные компании.

У этой категории права на приобретение несколько ограничены кодексом:

  • если в уставном капитале доля такого лица превышает 50%, оно вправе арендовать землю для организации сельскохозяйственных работ;
  • им недоступны участки на приграничных территориях.

Допустимые размеры

Максимальные размеры участков ИЖС устанавливаются актами местных органов. Например, в различных районах Подмосковья эти размеры участков для ИЖС имеют разброс от 0,15 га во многих районных центрах (Воскресенск, Дмитров, Наро-Фоминск) до 0,4 га (Щелково, Раменское).

По ст. 4 закона № 112-ФЗ максимальная величина участка для ЛПХ устанавливается местными органами. Эта величина определена в 0,5 га. При необходимости величина такого участка может быть увеличена субъектом РФ, но не более чем в 5 раз.

Так, например, по закону Московской области (закон № 23/96-ОЗ 1996 г.) разрешено иметь участок для ЛПХ в 0,5 га на территории населенного пункта и участок в 2 га вне поселения. В Туле (закон № 456-ЗТО, 2004 год) участок для ЛПХ может иметь площадь до 1 га.

Предельные максимальные размеры предоставляемых в собственность участков с/х земель, зависят также от вида их допустимого применения.

Например, в Подмосковье эти размеры определены в законе № 063/2003-03. По этому закону размеры участков равны:

  • для фермерского хозяйства — 40,0 га;
  • для садов — 0,15 га;
  • для огородов — 0,1 га;
  • для дач — 0,25 га.

Участки для иностранных граждан

По п.5 ст.38 участки государственных или муниципальных земель за плату могут стать собственностью иностранных граждан или юридических лиц. Ограничений по размерам участков для иностранных граждан не предусмотрено.

Но в соответствии с законом иностранные физические или юридические лица могут иметь земли с/х назначения только в виде аренды.

Иностранцы не могут также приобрести в собственность участки, находящиеся в приграничных и других особых районах.

Полномочия частного собственника ЗУ согласно ГК РФ

Полномочия и обязанности регулируются статьей 209 ГК РФ – владелец ЗУ имеет право распоряжаться им по собственному усмотрению. При нарушении прав следует руководствоваться статьей 12 Гражданского кодекса.

Полномочия распоряжения наделом позволяют собственнику:

  • продавать его;
  • передавать в кратковременное использование;
  • возводить здания и сооружения;
  • выставлять ЗУ как залог либо обременение;
  • вести фермерское хозяйство, садоводство и пр.;
  • использовать для личных целей полезные ископаемые, воды, имеющиеся на участке;
  • сдавать в аренду, отчуждать.

Полномочия могут ограничиваться Земельным кодексом.

Владения участком

Право владения – обладание территорией по факту, физический контроль. Это основание для появления остальных правомочий – пользования и распоряжения.

Пользования участком

Это право использования надела в собственных целях с извлечением прибыли. Пользование ЗУ предполагает применение, использование и иную деятельность, в ходе которой гражданин извлекает для себя полезные свойства либо выгоду. Регулируется право пользования ст. 271 ГК РФ.

Распоряжения

Распоряжение – это исключительная возможность совершения с территорией юридически значимых действий. Гражданский кодекс гарантирует лицу возможность свободного управления недвижимым имуществом по своему решению.

Включает в себя возможность:

  • смены фактического состояния участка;
  • продажи, сдачи в аренду;
  • передачи своей доли третьему лицу.

Реализуемые действия должны осуществляться в рамках закона.

Оформление в собственность

Участок под домом по праву принадлежит собственнику (собственникам) дома. Это незыблемое правило, которое присуще как частным или государственным малоквартирным домам, так и – многоэтажкам.

В приоритете всегда капитальное жилое строение, оформленное надлежащим образом, а земельный участок присовокупляется к дому естественным путём. Возведение капитального строения можно осуществлять исключительно на землях, предназначенных под ИЖС.

Соответственно само понятие участка определяется в соответствии с назначением – выступать в качестве основания дома. Если дом – не самовольная постройка, то собственник дома может претендовать на оформление участка в собственность.

Но это правило распространяется не на всех собственников. Оформление участка в собственность беспрепятственно может осуществляться собственниками домов, которые пользуются землёй:

  1. На правах постоянного (бессрочного) пользования;
  2. Пожизненно наследуемого владения;
  3. Аренды.

На других основаниях оформление земельного участка в собственность может быть затруднено. Всё будет зависеть от органов муниципального самоуправления, которые имеют право предоставить разрешение оформление собственности.

Даже после вступления в наследство на дом, в оформлении земли наследнику имеют право отказать, но участок под домом с минимально допустимой нормой, останется обязательно.

Участок под домом отнять никто не имеет права. Априори допускается единственный вариант для существования дома – его опора на землю.

Аналогичны принципы пользования землёй под домом для других собственников жилья, в том числе – многоэтажного. Нарушение порядка пользование землёй под домом – нарушение норм Земельного и жилищного кодексов РФ.

Если нет дома?

Оформить земельный участок без дома, если дом является собственностью других лиц, в некоторых случаях является возможным. Допустим, застройщик арендовал землю у муниципалитета для постройки многоквартирного дома на правах долевой собственности.

После постройки дома и сдачи его в эксплуатацию, он может рассмотреть вариант дальнейшего использования земли под домом. Если вопрос о земельной собственности не являлся предметом договора и специально не рассматривался, то право застройщика может быть следующим:

  • Передать право аренды земли под домом жильцам;
  • Приобрести в собственность землю под домом, для дальнейшей самостоятельной сдачи его в аренду жильцам.

В таком случае жильцы не смогут оформить права собственности на землю без ведома собственника, а будут пользоваться ей на правах аренды или, что вернее всего – безвозмездно. Собственник найдёт другие способы реабилитации расходов за землю путём сдачи близлежащих земель в аренду предпринимателям. Жильцы многоэтажки (малоквартирного дома) будут иметь право пользования постоянно, на весь период проживания в данном жилом помещении.

Произвольные варианты приобретения земли под домом, законом не предусмотрены. Иначе это может повлечь грубые нарушения прав собственности граждан. Поэтому земельные документы содержат все сведения о постройках, которые находятся на их территории.

Право бессрочного постоянного владения

Ещё одним институтом постсоветского земельного права является право постоянного пользования территориальным ресурсом. Данное право также предоставлялось для расширения частного сектора, но в отношении юридических лиц. В настоящее время это право частично упразднено, а точнее сузился круг субъектов правоотношений. Если в постсоветское время земли передавались всем претендующим юридическим лицам в бессрочное владение, то сегодня круг претендентов на данное право сузился до государственных субъектов (государственные и муниципальные организации, местные органы самоуправства, казённые учреждения). Остальные организации лишаются этого права, что, однако, не мешает им оформить аренду на данный участок.

Право частной собственности на землю

Право частной собственности означает принадлежность правомочий владения, пользования, распоряжения земельными участками либо долями в общей собственности отдельным конкретным физическим, юридическим лицам или их объединениям (ст. 35 Конституции РФ), которые выступают субъектами права частной собственности на землю.

Соответственно по субъектам право частной собственности делится на 2 вида:

    • право частной собственности граждан (физических лиц);
    • право частной собственности юридических лиц (включая и объединения граждан, при этом характер объединений в законе не оговаривается).

Следует отметить, что объектами права частной собственности выступают земельные участки лишь некоторых категорий земель. Наиболее либерален в этом смысле правовой режим земель сельскохозяйственного назначения, приобретение права частной собственности на которые фактически не ограничивается. Любые земли сельскохозяйственного назначения могут быть приобретены в частную собственность в пределах установленных размеров.

Право частной собственности возникает чаще всего в результате совершения различного рода сделок — купли-продажи земельных участков, приватизации, мены, дарения, наследования, ипотеки, приобретения права собственности на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (приватизации).

Иными основаниями для возникновения права частной собственности являются:

    1. административно-правовые акты (решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления);
    2. приобретательная давность;
    3. приватизация.

Основания прекращения частной собственности на землю разделяют на добровольное и принудительное.

Право частной собственности добровольно прекращается при:

    • отчуждении собственником своего земельного участка (сделки);
    • прекращении деятельности юридического лица;
    • смерти гражданина и переходе права собственности по наследству государству (муниципальному основанию);
    • добровольном отказе собственника от своих прав на земельный участок (ст. 53 ЗК РФ).

Принудительно право частной собственности прекращается в случаях:

    1. обращения взыскания на земельный участок по обязательствам должника (ст. 278 ГК РФ);
    2. неиспользования земельного участка в соответствии с его целевым назначением (ст.284 ГК РФ);
    3. использования земельного участка с нарушением законодательства (ст. 285 ГК РФ);
    4. реквизиции земельного участка (ст. 51 ЗК РФ);
    5. выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 49 ЗК РФ);
    6. отчуждения земельного участка, который согласно закону не может принадлежать данному лицу;
    7. национализации земель;
    8. конфискации земель (ст. 50 ЗК РФ).

Возникновение, прекращение и изменение права частной собственности на землю удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права частной собственности, выдаваемым учреждениями юстиции. Право частной собственности возникает с момента такой регистрации.

Согласно ст. 27 ЗК РФ не могут предоставляться в частную собственность земельные участки , отнесенные к землям:

    1. изъятым из оборота (например, государственные природные заповедники и национальные парки);
    2. ограниченным в обороте (например, из состава земель лесного фонда).

Правомочия владения, пользования, распоряжения могут быть ограничены государством. На лиц, имеющих земельные участки на праве частной собственности, возлагается ряд обязанностей. Они должны

    • своевременно платить земельный налог,
    • осуществлять мероприятия по охране земель,
    • соблюдать требования градостроительных регламентов,
    • своевременно приступать к использованию земельного участка,
    • эффективно использовать землю в соответствии с целевым назначением и др.

Другие природные ресурсы

Особенности распоряжения землями сельхозназначения

Регулирование именно данной категории земель осуществляется специальным ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», от 24.07.2002 № 101.

Земли с/х назначения – это земли, расположенные за пределами сельских и городских поселений, которые предоставляются для ведения сельского хозяйства.

В соответствии с названным законом, на гражданина или организацию, имеющих в собственности сельхозучасток, налагаются определенные ограничения в части распоряжения им.

Собственник не вправе изменять правовой режим своей сельхозземли, то есть менять ее разрешенное использование и целевое назначение. Особенно это касается земель, на которых производится пашня или сенокос.

Есть зоны сельхозземель, где разрешение на такое изменение условно разрешенное, но и в этом случае, чтобы это сделать, собственнику придется понести значительные траты на проведение процедуры общественных слушаний, а также обращаться в администрацию.

Подводя итог, по вопросу возможности распоряжения земельными наделами необходимо выделить несколько ключевых моментов:

  • Распоряжаться могут только собственники участков – в этом главное отличие пользования от собственности.
  • Формы распоряжения могут быть разнообразными (сдавать в аренду и субаренду, продавать, завещать, передавать в качестве части уставного капитала юрлиц и др.).
  • Для некоторых категорий земель установлены ограничения по распоряжению. Например, для сельхозземель.

Обязанности собственника земли

Разные особенности

В большинстве случаев земля в собственность гражданам передается бесплатно.  В ряде случаев можно оформить в собственность и бесхозный земельный участок, о чём читайте тут.

Право собственности имеют иностранные граждане

Конституцией нашей страны установлено, что иностранные граждане имеют равные с гражданами России права на собственность.

Но в то же время в законодательство введены нормы, согласно которым иностранцы могут приобретать землю в России только на определенных условиях и только за плату.

Но иностранцы не могут приобретать в собственность землю, которая расположена в приграничных зонах, включая земли возле территориальных вод, водоемов и рек, озер, везде, где установлены пункты пропуска и действует пограничный режим. (Земельный Кодекс, ст.15) Иностранцам не предоставляются в собственность участки земли в санаторных, курортных зонах, там, где природные территории находятся под особой охраной.

Иностранцы в нашей стране не могут иметь в собственности сельскохозяйственные угодья. Владеть такими участками они могут только на правах аренды. Если в компании в уставном капитале доля иностранного капитала более, чем пятьдесят процентов, то земли, предназначенные для сельхозработ, такой компании в собственность не предоставляются.

Иностранцам так же не предоставляются в собственность недра, леса, континентальный шельф.

Эти объекты иностранцу могут быть предоставлены только в аренду, и то, только при условии, что он имеет соответствующую лицензию.

Из приведенных выше примеров видно, что основным видом владения землей в нашей стране для иностранца является аренда земельного участка. Но иностранец может получить в собственность участок земли в России по завещанию или в подарок.

Права и обязанности собственников земельного участка

Собственники земельных участков могут иметь следующие права:

  • Пользоваться землей, не нарушая смежных прав других землепользователей
  • Извлекать полезные свойства из плодородного состава земли, путем выращивания сельскохозяйственной продукции, ведения огородничества или садоводства
  • Добывать полезные ископаемые, содержащиеся в недрах земельного участка, к таким можно отнести песок, глину
  • Пользоваться подземными водами, для полива сада или огорода
  • Строить жилые дома, иные постройки с учетом требований градостроительного регламента
  • Проводить мероприятия по охране земель, например, мелиоративные работы

Наряду с правами, на собственника возлагается ряд обязанностей:

  • Использовать землю в тех целях, в каких она была предоставлена в собственность
  • Не допускать загрязнения или захламления
  • Уплачивать земельный налог, в соответствующем муниципальном образовании
  • Не нарушать права других землепользователей
  • Осуществлять строительство объектов в соответствии с правилами и предписаниями закона

Формы и виды владений

Защита прав на землю в суде

Споры по поводу земельных участков, не разрешаемые мирным путем, подлежат рассмотрению в судебном порядке, согласно п. 1 ст. 64 ЗК РФ.

Чтобы заявление было принято судом к рассмотрению, истец должен осуществить досудебные действия и представить суду их доказательства.

Исковое заявление должно содержать:

  • наименование суда,
  • ФИО и полные данные истца,
  • данные о земельном участке, права на который нарушены,
  • данные ответчика,
  • требования к ответчику,
  • аргументация требований, со ссылками на законы,
  • обстоятельства дела,
  • доказательства попыток урегулировать дело до обращения в суд.

При возникновении спора с соседом необходимо обращаться в суд общей юрисдикции по месту нахождения участка, при споре с юридическим лицом или местной администрацией – в арбитражный суд.

К заявлению необходимо приложить следующие документы:

  • копию паспорта,
  • копию уведомления о подаче иска ответчику,
  • квитанцию судебной пошлины (300 рублей),
  • кадастровый паспорт участка,
  • межевой план,
  • выписку из ЕГРН о праве собственности на участок,
  • копии письменных ответов на жалобы и обращения (при наличии).

Важно представить суду доказательства противоправных действий ответчика, а также указать, какая именно норма законодательства была нарушена.

Например, при ухудшении качества плодородной почвы из-за строительства промышленного объекта на соседнем участке, нужно привести доказательства и требовать восстановления почвы за счет средств ответчика, согласно п. 5 ст. 13 ЗК РФ.

При спорах с соседями

Разногласия с соседями могут возникнуть по следующим причинам:

  • незаконное передвижение смежной границы участка, выделенной в натуре (в виде ограждения);
  • постройка соседним землепользователем здания, мешающего нормальной деятельности на участке;
  • самовольное занятие участка при длительном отсутствии собственника;
  • ведение соседним землепользователем деятельности, нарушающей правила землепользования данной территорией.

При согласовании итогов межевания необходимо пригласить соседей, нарушающих границы.

Если соседи не явятся в день, установленный для согласования положения границ заинтересованными лицами, данный факт следует зафиксировать показаниями свидетелей и указать в заявлении как доказательство отказа нарушителя решать вопрос в досудебном порядке.

При самовольном занятии участка следует требовать восстановления прав на землю, согласно п. 1 ст. 60 ЗК РФ.

При падании тени от построенного соседом здания на участок, предназначенный для выращивания культур, следует апеллировать к суду, что постройка возведена без учета интересов соседних землепользователей, что противоречит ст. 51 Градостроительного кодекса.

При спорах с администрацией

Споры с муниципальным собственником земли решаются в арбитражном суде. Исковое заявление следует подавать в случаях:

  • незаконного постановления об изъятии участка,
  • смене вида разрешенного землепользования соседнего участка без учета мнения истца,
  • разрешение работ, приводящих к экологическому загрязнению участка.

Если часть земель дачного или садового товарищества была передана под многоэтажное строительство или строительство промышленного объекта, то члены кооператива должны подавать два иска:

  1. Против юридического лица (застройщика), нарушающего экологический баланс территории и приносящего земледельцам убытки.
  2. Против местной администрации, сменившей вид разрешенного землепользования без проведения публичных слушаний (или без учета мнения владельцев соседних участков).

Застройщик и представители администрации, действия которых привели к загрязнению почв или к неурожаю, могут быть принуждены судом к полному возмещению убытков, а также к восстановлению поврежденного почвенного слоя в натуре, согласно ст. 62 ЗК РФ.

Какие документы нужны?

Стандартный перечень документов:

  1. заявление, образец которого есть в отделении Росреестра;
  2. паспорт заявителя (при его личной подаче);
  3. доверенность на представителя (если документы подает не сам заявитель);
  4. квитанция о том, что оплачена госпошлина;
  5. кадастровый план;
  6. договор – основание для госрегистрации (купли-продажи, обмена, дарения), нотариально заверенный;
  7. документы от продавца или лица, который отчуждает свой участок в пользу другого (паспорт, свидетельство о наследовании);
  8. акт приема-передачи земли.

Если необходимо зарегистрировать землю, доставшуюся заявителю по наследству, ему следует подать такие документы:

  • заявление;
  • документ, подтверждающий наследование имущества;
  • выписку из кадастрового плана;
  • паспорт заявителя (или доверенность);
  • чек об уплате госпошлины.

Муниципальная собственность на землю

Возникновение права собственности

Согласно действующему законодательству России, приобретение недвижимости в виде земельных ресурсов возможно двумя способами, это:

  1. Приватизация.
  2. Гражданско-правовой метод.

Приватизационный метод объединяет виды прав на землю, приобретённые гражданами в случаях, когда:

  • Частное или юридическое лицо получает из резервов государства земельный участок для личного распоряжения, пользования и владения.
  • Член сельскохозяйственного кооператива, колхоза выходит из его состава и забирает свою долю в виде участка земли.

После принятия земельной реформы в России в 1990 г. граждане могли получить в собственность земельные ресурсы из фонда перераспределения, сформированного из запасных ресурсов. В состав фонда перераспределения входили резервные земельные участки и те, которые считались неэффективно используемыми совхозами и колхозами. За формирование фонда отвечали местные органы власти, и, как показала практика, качество резервных земель было далеко не самым лучшим по району.

Гражданско-правовой метод передачи собственности включает сделки купли-продажи, акты дарения, передачи по наследству и другие предусмотренные законом действия, в результате которых физическое или юридическое лицо приобретает право земельной собственности при помощи оформления гражданско-правовых нормативных документов.

Процедура госрегистрации: пошаговая инструкция

Существующие виды права на землю в РФ

Особенности составления заявления

Перед составлением заявления ущемлённому в правах собственнику необходимо определить ответчика (полномочного сотрудника администрации или частное лицо).

Согласно п. 2 ст. 125 Арбитражного процессуального кодекса РФ, исковое заявление в суд должно содержать следующие пункты:

  • Наименование судебного органа, в который направляется иск;
  • Представление сторон;
  • Описание предмета судебного спора;
  • Требование истца к ответчику;
  • Обстоятельства нарушения прав на участок земли;
  • Доказательства обстоятельств;
  • Доказательства попыток досудебного восстановления в правах на надел.

Предметом судебного спора является земельный надел, в отношении которого нарушены права истца.

В заявлении указываются: адрес надела, кадастровый номер и характеристики, а также номера правоподтверждающих документов на данный надел.

В представлении сторон для ответчика и истца следует указать:

  • ФИО;
  • Адрес регистрации и проживания;
  • Дату рождения;
  • Контактные данные;
  • Место работы;
  • Занимаемую должность.

В требовании истца следует указать восстановление утраченного права на земельный надел или его часть и перечислить статьи законов или нормативных актов, в соответствии с которыми истец имеет право владения землёй.

Потом нужно указать дату получения участка во владение (или получения права на приватизацию) и перечислить основания для такого владения (договор покупки, заключение исполнительной власти и т.д.). Затем описываются действия ответчика, которые привели к нарушению прав истца на земельный надел и приводятся их доказательства.

Следует помнить, что заявление будет принято судебной инстанцией к рассмотрению только в случае, если истец не мог иным способом восстановить нарушенное право на участок, поэтому в заявлении необходимо перечислить предпринятые истцом попытки досудебного урегулирования спора и приложить доказательства таких попыток.

К попыткам досудебного урегулирования могут относиться:

  • Жалобы, направляемые в органы администрации;
  • Претензии, направляемые ответчику;
  • Письменные уведомления ответчика о намерении обратиться в суд.

Важно описать в заявлении реакцию ответчика на попытки досудебного урегулирования и приложить доказательства игнорирования требований истца. Доказательствами могут быть показания свидетелей, письменные ответы на жалобы или отказы в принятии претензий уполномоченными органами

Например, при выделении доли дачного участка из совместной собственности истец должен предоставить протокол собрания собственников участка и копию обращения в правление СНТ как доказательство проведения досудебных действий.

Приобретение участка у частного лица

Покупка участка у частника — самый простой способ приобретения земли. Главным фактором правомерности сделки является наличие у собственника правоудостоверяющих документов на землю.

Порядок приобретения земельного надела у частного лица:

Подготовка документов

Первым шагом в оформлении собственности на землю будет подготовка необходимой документации. Согласно Земельному кодексу РФ, объектом продажи может быть участок, находящийся на кадастровом учете. Кроме кадастровой документации потребуется документ, удостоверяющий права на участок. Это может быть свидетельство или выписка из государственного реестра недвижимости.

Также понадобятся удостоверяющие личности сторон документы (гражданские паспорта).

Составление договора

Договор купли-продажи оформляется одним документом в простой письменной форме.

В преамбуле договора стоит прописать данные продавца и покупателя. Стоимость участка также необходимо указать в договоре (цифрами и прописью).

Расписка в получении средств по договору

Для подтверждения передачи денег за участок, необходимо составить расписку. Такой документ будет подтверждением оплаты за имущество при регистрации сделки.

Регистрация договора

Составленный договор необходимо зарегистрировать в органе, осуществляющем регистрацию прав на недвижимость (Росреестр). Подтверждающим фактом перехода права станет выданная выписка из государственного реестра, где в строке правообладатель будет указан новый собственник участка (покупатель по договору купли-продажи).

За осуществление регистрации собственности потребуется оплатить госпошлину, составляющую 350 рублей.

Квитанцию на оплату пошлины можно распечатать с сайта Росреестра или получить в многофункциональном центре.

Возможные варианты использования земель общего пользования

Получить в собственность земли, относящиеся к категории земель общего пользования, невозможно.

Именно по этой причине рассматривать в сфере правоотношений можно только такие варианты использования, как:

  • Аренда;
  • Безвозмездное бессрочное пользование.

Земельное и гражданское законодательство запрещает возможности оформления в частную собственность земельных участков, относящихся к землям общего пользования, независимо от того, каким именно образом происходит такое оформление — выкупом или путем проведения процедуры приватизации.

Однако, в том случае, если на участке расположено капитальное строение, оформленное надлежащим образом в качестве недвижимого имущества с прохождением регистрации права собственности, участок через судебное решение можно признать находящимся в собственности. Но в этом случае будет работать правило, согласно которому оформление права собственности невозможно в том случае, если имущественные претензии предъявляются к земельному участку, расположенному, например, на улице.

Наиболее распространенным вариантом использования земель общего пользования считается аренда, которая оформляется собственниками капитальных строений, расположенных на таких участках.

При оформлении договора аренды собственник здания, расположенного на этом участке, имеет право преимущественного заключения договора аренды. Однако право выкупа действовать в этом случае не будет, а указание возможности выкупа в тексте договора будет считаться незаконным.

Аренда земель общественного пользования имеет наибольшее распространение в сфере правоотношений, где одной из сторон, заключающих договор, выступает юридическое лицо.


безвозмездное пользование

В том случае, если объект капитального строительства прошел официальную регистрацию в виде недвижимого имущества с оформлением права собственности, с таким сооружением можно осуществлять все юридически значимые действия (продать, подарить, оставить в наследство), земля перейдет к новому собственнику строения.

Однако, так как оформление в собственность такого участка запрещено, произойдет переход права аренды земельного участка. В гражданском законодательстве этот принцип называется переуступкой права аренды (отдельного перезаключения договора в этом случае не требуется, но внесение изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимость будет обязательным).

Таким образом, собственность на право пользования землями общего пользования остается на постоянной основе за государством в лице его субъектов или муниципальных образований, а пользователи могут распоряжаться возведенными на таких землях строениями с переуступкой права пользования на землю новому владельцу здания.

Документы

Отличия от частной собственности

Публичная собственность имеет множество признаков и особенностей, которые отличают ее от другой предусмотренной в российском законодательстве формы собственности — частной.

Главная разница состоит в том, что при публичной собственности отсутствуют конкретные лица, которые владеют или могут распоряжаться недвижимостью.

Для большей наглядности основные отличия можно представить в виде таблицы:

Критерий Публичная Частная
Субъект Государство или субъект РФ (в лице государственных органов исполнительной власти), муниципалитет Юридическое или физическое лицо (гражданин или предприниматель)
Налогообложение Отсутствует Присутствует — собственники обязаны уплачивать такой местный сбор, как земельный налог
Возможность передачи конкретным частным лицам На правах аренды или пользования, а также путем приватизации (но только в случаях, когда это допускается законом, и в отношении не всех видов земель) На основании любой законной сделки по отчуждению имущества
Возможность передачи иностранным лицам Практически отсутствует (земли могут быть переданы только с целью обустройства посольств или консульств) Имеется — собственник может свободно продавать свое имущество иностранцам (кроме некоторых видов земель, установленных ЗК РФ)
Получение благ от пользования землей Блага предназначаются народу и в целях выполнения государством (муниципалитетом) своих обязанностей перед гражданами Собственник может использовать их лично и в любых целях, не противоречащих закону
Срок владения В большинстве случаев ограниченный (речь идет о случаях, когда земля предоставляется в пользование частным лицам) Не имеет сроков (право может прекратиться только после передачи его другим лицам)
Цели использования Только те, которые предусмотрены законодательством и договором Любые, не противоречащие закону

Очевидно, что больше прав и преимуществ для землевладельца имеется в том случае, когда участок принадлежит ему на праве частной собственности. Однако и публичная имеет определенные выгоды — например, отсутствие необходимости платить налоги, а также некоторая защищенность со стороны государства (например, эту землю не смогут отобрать мошенники или незаконно захватить соседи). Поэтому получение таких наделов является достаточно выгодной сделкой, тем более что при наличии оснований участок может быть со временем приватизирован.

Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Андрей Измаилов
Наш эксперт
Написано статей
116
Добавить комментарий