Что нужно знать при покупке квартиры через агентство недвижимости?

Оплата услуг

Момент сделки купли-продажи — о чем молчат риэлторы

Хорошо, задаток мы отдали. Или аванс отдали. Далее идет сама сделка. Оформление купли-продажи. Как передается основная сумма? Обычно это организуется следующим образом. Бронируется в банке переговорная. Если вы выбрали форму взаиморасчетов в виде наличных денежных средств. 

На самом деле форм взаиморасчетов две — наличная и безналичная. Мы, как юристы, рекомендуем всегда безналичную форму. Это так называемый аккредитив.

Аккредитив — это бронирование в банке не сейфа, куда вы положите деньги. Никто не знает сколько и какие деньги. И они могут оттуда просто пропасть. Бывают такие случаи. Крайне редко, но бывают.

Поэтому вы просто кладете деньги на счет в этом самом банке. Банк бронирует на этом аккредитивном счету денежные средства и эту сумму замораживает. А когда право собственности на квартиру переходит, все происходит точно также как и при вскрытии ячейки. Только вместо открывания сейфа деньги падают на счет продавцу.

Чем этот вариант хорош? Во-первых, не нужно бояться, что вас просто на выходе из банка (с сумкой с деньгами в руках) встретят товарищи с ломом. Второе, не нужно тратиться на проверку денежных средств. Они безналичные. Фальшивые деньги банк не переводит.

Третье, у человека, который деньги перевел, всегда на руках есть подтверждение. Если, например, когда вы передаете наличные денежные средства, то пишут расписку, которую не всегда отдают. Бывает, что начинается чехарда. А здесь все просто. 

Доказать, что вы расплатились за квартиру просто и элементарно — все эти деньги переводил банк. Поэтому мы рекомендуем — аккредитив. Но, в некоторых ситуациях это гражданам не удобно. Или продавцу обязательно нужны наличные деньги. Или покупатель по каким-то причинам не хочет класть деньги в банк.

Потому что, например, не может объяснить откуда у него эти деньги вообще взялись. Чтобы не объясняться со службой безопасности банка, потому что они иногда по-дурацки себя абсолютно ведут, когда выходят на взаиморасчет наличными.

Мы встречаемся в банке и договариваемся. Снимаем переговорную. Приносим заранее подготовленный  договор купли-продажи в 3-х экземплярах (минимум). Он понадобится для продавца, для покупателя и для Росреестра, т.е. для архива. На случай, если кто-то потеряет свой экземпляр, он всегда сможет запросить заверенную Росреестром копию, которая будет приравниваться к оригиналу.

Итак, привезли 3 экземпляра договора и деньги. После этого, если вы квартиру продаете, то нужно проверить эти деньги. Вы платите определенное количество денег за то, чтобы вам проверили эту сумму. Обычно это какой-то процент от проверяемой суммы денег. Вам эту сумму всю запаковывают в вакуум и выдают пластиковый ящик, который вы потом вставите в сейф.

Все стороны — продавец с покупателем, держа друг друга за руки идут в хранилище, вставлять все это в сейф. Надо понимать, что банк вам только продает сейф. Что в этом сейфе лежит, он не знает. Никто не знает, кроме продавца и покупателя. Поэтому идут закладываться они туда вместе.

Дальше работает следующий алгоритм. Продавец квартиры может забрать эти деньги в течение, допустим, 24 дней. При предъявлении документов, подтверждающих, что покупатель квартиры стал собственником.

А человек, которому эти деньги принадлежат — покупатель, в случае если сделка по каким-либо причинам не произошла, он имеет право забрать эти деньги в оставшиеся 5 дней. В общем, гарантии есть у всех.

Дальше здесь же, обычно сразу, пишется расписка о принятии денег. Расписка пишется всегда собственноручно. У нас очень часто пытаются расписку заранее напечатать на компьютере, а потом просто подписать. Такая расписка не принимается судами. Она является ничтожной.

Расписка должна быть написана синей шариковой ручкой

Это важно. На белом листе бумаги, без помарок, собственноручно

От и до. И там должна содержаться следующая информация:

Вот такая расписка. На обратной стороне расписки все перечеркивается, чтобы туда ничего нельзя было вписать. И человек, которому эта расписка предназначена, сам на ней расписывается. Чтобы потом можно было убедиться, что эта та самая расписка. Он эту расписку получит после совершения сделки, обменяв ее на ключ от сейфа, где лежат деньги.

Это гарантия того, что он эту расписку увидит. Что ему ее отдадут, а не придут, просто заберут деньги и расписку не дадут. Вот такой острый момент, который исключен при взаиморасчете с аккредитивом.

Порядок подачи документов в Росреестр — для “своих”

И вот, наконец, тот самый счастливый момент, когда вы принесли документы в Росреестр и отдали их туда. Подавать документы можете вы сами. Вообще, подавать документы в Росреестр должны 2 стороны — продавец и покупатель, либо их представители.

Вот здесь уже можно совершенно спокойно можно выдать доверенность, нотариальную опять же, на то, чтобы не стоять в очереди. Чтобы за вас все документы подали и все было прекрасно. Проходит 2 недели. По закону это должно быть 8 календарных дней, но из практики переход права обычно регистрируют 2 недели.

Если у вас не было ошибок в договоре купли-продажи, если все устроило государственного регистратора (есть право купить и есть право продать эту квартиру — все хорошо), то на ваши 2 экземпляра договора ставят штамп и вы эти документы забираете из многофункционального центра.

В Росреестр напрямую сейчас документы подавать нельзя. Только через МФЦ. Другие возможности у нас запрещены. Вы забрали эти документы, у вас стоит штамп. И вам еще выдают выписку из Единого государственного реестра недвижимости — выписку из ЕГРН, как ее еще называют в народе.

Это выписка о том, что вы собственник. И там содержатся адрес квартиры, площадь, небольшой поэтажный план на отдельной странице и еще указано, с какого числа вы являетесь собственником. Все, поздравляем, вы теперь стали собственником.

И с этими документами вы идете в банк. Одна сторона идет забирать деньги, вторая — забирать расписку о том, что эти деньги забрали. После этого вы едете в квартиру и подписываете там завершающий документ — передаточный акт о том, что одни передали квартиру и ключи от нее, другие приняли. В квартире есть стены, окна и все то, о чем стороны договорились оставить друг другу перед сделкой.

Это заранее нужно согласовывать и должно быть отражено в соответствующем акте. Если вам оставили шкаф и телевизор, то шкаф такой-то и телевизор такой-то. Все должно быть прописано. И стороны устраивает, в каком состоянии передали квартиру.

”Веселая дискотека”

И в чем супер преимущество, супер выгода такой ситуации для продавца квартиры? Вот эти люди из дома, из подъезда, из района — им не нужно ничего рекламировать. Они знают все супер классные особенности этого места. Они знают почему здесь надо жить.

А самое главное, что когда свои тащат сюда своих, то это еще одна дополнительная ценность. Здесь живет какая-то семья и они родственников сюда тоже хотят. То есть звонят своим родственникам и говорят: “Ну-ка, приезжайте сюда к нам, здесь же мы!”.

Даже если район этот не очень, даже если квартира с нюансами: ”Зачем вам покупать другую квартиру с нюансами, если здесь же мы?”. То есть дополнительная ценность создается.

И, таким образом, разброс цен на квартиры, который на рынке существует — синусоида предложения, скажем так, — она имеет какое-то среднее значение. Если это чужие, абсолютно незнакомые “холодные” покупатели через интернет-сайты приходят — одно среднее значение.

Если же это какие-то родственники или друзья тащат сюда своих родственников или друзей в этот район, то в среднем цена предложения повышается. Люди больше готовы платить, потому что здесь дополнительная уникальная вот такая вот особенность, что здесь живут их близкие люди с которыми им будет приятнее жить по соседству.

И вот, получается, все начинают названивать своим друзьям и родственникам, и все их сюда зовут: “Приезжайте, приезжайте, приезжайте, поселяйтесь в этой квартире!”. Многие из них, конечно, пока еще не готовы, пока еще не созрели и они пока еще не едут сюда, не покупают сразу эту квартиру.

Но, вот эти друзья и родственники прожужжали им всю голову про то, что здесь продается квартира. И они ходят, у них голова набита этой информацией, что там квартира, там классная квартира и там классный район.

У них есть свой круг знакомств — люди с которыми они общаются, то есть это люди в других районах уже живут, в области, в другом городе и так далее. И как только где-то звучит информация, что кто-то присматривает хорошую квартиру и не знает где купить, вот такие разговоры идут.

Эти люди в своем этом кругу знакомых моментально вспоминают и говорят: “Нам же только что прожжужали всю голову, что вот классная квартира и все супер. У меня родственники знают все, отличная квартира. Там живут мои друзья, поэтому все здорово!”.

И происходит вот такая “система одуванчика”, это похоже на одуванчики. Все вот эти люди, которых тащат сюда друзья и родственники, им все мозги забили этой квартирой. Они еще своему окружению рассказывают о том, что там такое есть. И вот эти одуванчики растут-растут из всего района во все стороны.

В чем особенность вот этого всего происходящего? Все эти люди и все их окружающие люди в 99% случаев не ходили пока еще ни на какие сайты. Они не оформились в уже готового покупателя квартиры, который держит в руках деньги и мониторит по району какие-то варианты.

Да, даже если мониторили, то они не знали, куда им переезжать. А тут им все расхваливают уже друзья, через знакомых — там отличная квартира. То есть, это гораздо теплее информация, гораздо легче на такое решиться. Да, там друзья все расскажут и покажут от чистого сердца.

Собирается огромная база покупателей, которые не ходили еще ни на какие сайты. Они только были в стадии созревания, в стадии готовности. Они были на стадии бытовых разговоров о переезде. А тут они узнают, что есть уже готовая возможность. И все, они обращаются: “Что, как, чего?”.

Им объясняют — вот тут документы давайте проверим, вот это давайте сделаем. То ли через агентство недвижимости, то ли просто к юристам обращаются, у всех своего рода ситуация. И начинается процесс, причем процесс активный. Вот эту схему мы называем “веселая дискотека”.

Человек, который играет в затяжное снижение, он за 2-3 года нащупает свою верхнюю точку и продаст по своей цене. По второму сценарию за пару месяцев. По крайней мере мы видели статистику, что по такой схеме даже дорогие квартиры в 70% случаев уходят за 2 месяца. В пределах 2-х месяцев.

Бывают квартиры по 20 миллионов, которые за 2 недели уходят. А одна из квартир совсем недавно вот по этому сценарию ушла просто в первые дни, с первого показа. И осталась куча рекламной продукции на нее, которую попросту теперь некуда девать и люди думают, что с ней делать.

Обязанности риэлтора при покупке квартиры

Обязанности и ответственность риэлтора должны быть прописаны в договоре, который клиент заключает с АН (агентством недвижимости). В зависимости от достигнутых договоренностей, обязанности могут быть примерно такими:

  • Консультационные услуги. Обычно предоставляются бесплатно. Представитель АН расскажет об основных особенностях сделок по купле или продаже недвижимости.
  • Поиск предложений. Риэлтор может заниматься поиском покупателей или продавцов, в зависимости от потребностей. Например, он может активно размещать объявления и контролировать, чтобы они отображались вверху списка, работать с обращениями и так далее. Как доказывает практика, это огромный пласт всей работы, ведь по объявлениям часто звонят те же мошенники или даже другие риэлторы, так что данный «информационный шум» нужно фильтровать.
  • Обзор конкретного предложения. Особенно актуально при покупке недвижимости. Далеко не все потенциальные собственники понимают, с какими проблемами могут столкнуться. А вот риэлтор их понимает прекрасно. Как следствие, он может заранее указать на важные элементы, что поможет клиенту сделать правильный выбор.

Пример: Клиенту понравилась квартира рядом с берегом водохранилища. Окна квартиры выходят как раз на водохранилище, что с точки зрения покупателя, является огромным плюсом. Однако такая квартира несколько дороже, чем точно такая же, но окна которой выходят во двор. Риэлтор по своим каналам узнает, что в ближайшее время будет строиться еще один дом, ближе к воде. И он полностью перекроет прекрасный вид из окна. Таким образом, переплачивать нет смысла. Тем более, что шум стройки сам по себе вряд ли кого-то обрадует.

Торговля. Хороший риэлтор знает, как сбить (или добавить) цену. Он способен указать потенциальному покупателю или продавцу на преимущества или недостатки жилья, что позволит получить максимально выгодное предложение для клиента.

Сколько придется заплатить?

В общем, способы оплат услуг риелтора бывают разными. Но вы, наверное, хотите задать самый сакраментальный вопрос: «Так сколько?» Отвечаем: в среднем от 3 до 6% от стоимости недвижимости, если агентство устанавливает процентную ставку, но в любом случае не менее 30 тыс. рублей.

Возможно, вы удивитесь и даже возмутитесь: «Такие деньги?! Я вот слышал, один мой знакомый вообще 15 тысяч за сделку заплатил!» Не спорим, такое возможно. Вот только хочется поинтересоваться, как прошла сделка, и не было ли потом судебных разбирательств. Не было? Значит, знакомому крупно повезло. Ни одно приличное агентство не станет работать за такое вознаграждение — ведь это означает вести убыточный бизнес. А вот частный маклер может и согласиться. Только он не гарантирует ни юридическую безупречность сделки, ни физического освобождения квартиры, ни выписки прежних владельцев – вообще ничего. И найти его в страшный час «икс» будет труднее, чем поймать золотую рыбку в грязном пруду.

Особый случай – альтернативная сделка, которая представляет собой две сделки, неразрывно связанные между собой: продажу прежнего жилья и покупку нового. В такой ситуации, как правило, агентство заключает с клиентом не один, а два договора, в каждом из которых свой объект. А вот комиссионные рассчитываются по-разному: одни компании берут процент за всю сделку сразу, другие – отдельно процент с продажи и процент с покупки, а третьи – вообще фиксированную сумму.

Предварительно выясните, как именно происходит оплата услуг того агентства, куда вы хотите обратиться за помощью. При нынешнем разнообразии вы сможете выбрать способ расчета комиссионных, который вам кажется наиболее удобным. Однако, если расценки окажутся ниже указанного выше минимума, не спешите радоваться. Чрезмерно «демократичные» цены могут быть и осознанным маркетинговым ходом, чтобы вытеснить конкурентов (демпинг), и следствием недостаточной квалификации сотрудников и даже «несерьезности» компании. Поэтому постарайтесь сначала досконально узнать, что это за агентство, сколько лет оно на рынке, где оно находится (стоимость услуг отчасти зависит от арендной платы), располагает ли оно юридической службой, есть ли у него свой сайт, как отзываются о нем в Интернете и т.д.

Следует отдельно оговориться, что не всегда человек, пришедший в агентство, собирается «купить» весь комплект риелторских услуг, начиная с ознакомительной беседы и заканчивая физическим освобождением жилья. Это, конечно, идеальный вариант, но в жизни бывает так, что клиенту нужна какая-то одна отдельная услуга. При таком раскладе «процентный» способ оплаты сразу отпадает, так как еще неизвестно, будет ли сотрудничество продолжено. Нижегородские агентства в своем прайс-листе это мудро предусмотрели и указали, что один просмотр для покупателя или показ для продавца стоит до 5 000 рублей, справки из БТИ, выписки из лицевого счета стоят около 2000 рублей и т.д.

Чем риелтор может быть полезен?

Риелторы могут помочь продавцу и покупателю найти друг друга на рынке недвижимости, хотя это в состоянии сделать и сами стороны этого процесса. 

Посредники могут помочь подобрать тот вариант, который наиболее соответствует вашим требованиям и ожиданиям, но на самом деле лучше вас никто не может знать что именно вы хотите приобрести. 

Риелтор может взять на себя заботу по подготовке необходимых документов для проведения сделки купли-продажи. Например, если вы продаете квартиру, он может помочь вам получить экспертную оценку квартиры, которую по факту делает отдельный специалист имеющий специальный сертификат на право проведения работ по оценке недвижимого имущества. Риелторы также могут предложить, за дополнительную плату, занизить стоимость квартиры и, таким образом, сэкономить на услугах нотариуса. 

Кроме экспертной оценки, риелтор также может помочь получить форму №3, в которой содержится информация о количестве зарегистрированных («прописанных») людей в конкретно взятой квартире, эта форма на момент сделки купли-продажи должна быть «чистой». Если продавец квартиры не имеет задолженности по оплате коммунальных услуг (уборка придомовой территории, уборка подъездов, вывоз мусора) такую форму можно без проблем получить самому. 

Перед получение формы № 3 продавцу следует позаботится о том, чтобы из квартиры были выписаны все те, кто там ранее был зарегистрирован. В вопросе выписки людей также могут помочь риелторы. Следует помнить, что с весны 2016 года в каждом населенном пункте страны от большого города до маленького села, в котором есть сельсовет, были созданы отделы регистрации граждан. Такие изменения существенно упростили людям вопрос «выписки» и «прописки», что не требует обращения в паспортный стол как это было ранее. 

Вопрос задолженности по коммунальным услугам (свет, газ, вода) решается по разному и не всегда при помощи риелтора. На сегодняшний день многие из этих служб уже имеют онлайн сервис, через который можно проверить состояние долга или переплаты по счетам. Кроме того, можно «по старинке» сверить показатели счетчиков с данными расчетных книжек. 

Риелтор может договорится с нотариусом о дате и времени сделки, а также передать сторонам требования нотариуса по поводу перечня документов необходимых для ее совершения.

В идеале, покупатель должен самостоятельно выбирать нотариуса, это поможет правильно подготовится к сделке и минимизировать риски. Если в выборе вы решили доверится риелтору, то не поленитесь сравнить цены на нотариальные услуги и почитать отзывы о предлагаемом специалисте. 

Основные уловки риелторов или как заманить клиента

Довольно часто в интернете можно встретить объявления о продаже недвижимости, в которых стоимость объекта будет занижена относительно той, за которую продавец реально готов продать свою квартиру или дом

Это делается риелторами специально, для того, чтобы привлечь внимание покупателей и вызвать их на просмотр. . Заманив потенциального покупателя на просмотр объекта недвижимости, риелтор становится на шаг ближе к своей цели — оформлению сделки и получению вознаграждения

Кроме того, визуальный контакт помогает риелтору уловить реальные пожелания и предпочтения покупателя, а также оценить его потенциал. 

Заманив потенциального покупателя на просмотр объекта недвижимости, риелтор становится на шаг ближе к своей цели — оформлению сделки и получению вознаграждения. Кроме того, визуальный контакт помогает риелтору уловить реальные пожелания и предпочтения покупателя, а также оценить его потенциал. 

Даже если просмотр окажется неудачным, риелтору всегда найдется что предложить из арсенала заранее заготовленных вариантов.

Показывая подряд несколько объектов, риелтор сознательно может предложить и вариант, который человек для себя вообще не планировал, действуя по принципу «а вдруг понравится». В таких случаях покупателю лучше лишний раз повториться и четко обрисовать перечень требований к искомому объекту.

Покупателю стоит знать о том, что среди предлагаемых к покупке объектов недвижимости могут быть такие, которые принадлежат самому риелтору или кому-то из его коллег. Они позиционируются как более безопасные и лучшие варианты, еще бы, ведь риелтор выбирал для себя. Однако, такие варианты лучше обходить стороной, цены на такие объекты, как правило, завышены, а торг на понижение практически не возможен, хотя сами объекты от аналогичных принципиально ни чем не отличаются. 

Покупателю также не следует верить риелтору когда он говорит, что на покупаемую им квартиру есть другие желающие и он переживает, что она может вот-вот уйти. Воспринимайте такие фразы спокойно и не питайте надежды, что человек думающий о заработке вдруг стал вашим другом.

Продавцу следует помнить, что длительные сроки продажи вашей недвижимости для риелтора невыгодны. Он хочет как можно скорее привести процесс к сделке и получить свое вознаграждение. Поэтому не спешите следовать совету риелтора и понижать цену на продаваемую вами квартиру или дом, также не спешите верить в то, что у покупателя только скажем 19 тыс. на руках, а не 22 тыс. как хотите вы. 

И уж точно не следует воспринимать всерьез предложение риелтора провести юридический анализ документов на квартиру, дом и т.д. Весь их юридический анализ сводится к тому, что они звонят нотариусу, с которым «обычно работают», и просят его посмотреть по реестру нет ли по квартире каких-либо проблемных моментов, например, ареста или ипотеки. 

На самом деле, всю эту информацию вы узнаете и так, когда примите решение купить квартиру или дом, и придете к нотариусу на прием договорится по вопросу оформления. Для вас нотариус воспользуется тем же электронным реестром, а купить-продать квартиру «с проблемами» технически не представляется возможным. 

Зачем нужен риэлтор при покупке квартиры

Самое основное, для чего нужен риэлтор – контроль и проверка. Специалист от агентства недвижимости прекрасно понимает все подводные камни той или иной ситуации. Это позволяет заранее исключать мошеннические схемы и не тратить на них время.

Риэлтор также заинтересован в покупке или продаже квартиры, как и клиент. Хотя бы просто потому, что его зарплата напрямую связана с суммой сделки и самим фактом заключения договора.

Пример: Оплат риэлтора установлена на уровне 2% от стоимости сделки. Квартира продается за 2 миллиона рублей. 2% от этой суммы – это 40 тысяч рублей. Неплохие деньги, особенно если учесть, что сотрудник агентства недвижимости не будет заниматься данным вопросом постоянно, в течение месяца. Однако деньги эти он получит только после того, как все подпишут договор купли-продажи и средства будут переданы (или получены) клиентом. Таким образом, риэлтор заинтересован в том, чтобы сделка совершилась как можно быстрее.

Что делает риэлтор для того, что сделать все быстрее? Самое основное – он ищет покупателей на жилье клиентов или собственников, готовых продать квартиру клиенту, в зависимости от потребностей последнего. Нужен ли агент для этого? Ведь можно и самостоятельно изучить всевозможные биржи недвижимости, типа Авито и аналогов.

Да, это так, можно. Не вот конечный результат клиента вряд ли обрадует. Мало того, что у любого нормального риэлтора (а именно о таких и идет речь) есть помимо общедоступной еще и своя собственная база покупателей/продавцов, что автоматически позволяет предоставлять клиенту больше данных, так еще он может заранее определять, является ли продавец/покупатель мошенником или нет.

Зачастую самостоятельно определить, мошенник ли продавец/покупатель или нет – достаточно сложно

В отличие от риэлтора, клиент не знает всех особенностей подобных сделок, не понимает, на что нужно обращать внимание, а чем можно пренебречь и так далее. Вот именно для того, чтобы минимизировать возможность мошенничества, и сократить сроки оформления сделки до оптимальных и нужен риэлтор

Покупка или продажа квартиры в другом регионе

Если при покупке/продаже квартиры в своем регионе проживания без риэлтора можно хоть как-то обойтись, пусть даже при повышении рисков до неприличных высот, то продать жилье, находясь в другом городе или, наоборот, купить квартиру в другом городе без риэлтора практически невозможно.

В данной ситуации такой человек фактически становится представителем клиента. Он показывает жилье или, наоборот, проводит его осмотр. Делает фотоотчеты, проверяет покупателей/продавцов, договаривается с банками и нотариусами и так далее. Учитывая тот факт, что сам клиент не может оперативно делать то же самое из-за того, что находится в другом регионе, без риэлтора тут никак не обойтись.

Если сделка заключается по доверенности

Нюансы работы с риэлтором по доверенности

Подписание договора по реализации квартиры должно проходить в присутствии ее собственника и покупателя. Но обеспечить личное участие клиента в сделке не всегда получается.

Если продавец проживает в другом городе, тяжело болен или имеет иную уважительную причину для неявки, то оформляется доверенность на представителя. Участие в сделке представителя сопряжено с определенным риском.

Для заключения законной сделки важно проверить действительность доверенности, срок ее действия, объем переданных представителю полномочий. Доверитель по закону имеет право в любой момент прекратить действие документа

По возможности риэлтор пытается договориться с клиентом о личной явке на сделку

Доверитель по закону имеет право в любой момент прекратить действие документа. По возможности риэлтор пытается договориться с клиентом о личной явке на сделку.

Предпродажная подготовка квартиры

Чтобы быстрей продать квартиру подготовьте квартиру и не только ее. Часто, потенциальные покупатели настраиваются на покупку с подъезда. Если в подъезде везде мусор, исписаны стены и неприятный запах — вероятнее всего покупатели не будут покупать квартиру.
Также уберите в квартире большую часть вещей. Покупатели платят за квадратные метры, а уже наполнять их будут по своему усмотрению. Сделайте генеральную уборку — очистите стены от пятен и грязи, отмойте окна. Квартира должна выглядит обезличенной в конце.
Еще стоит сделать косметический ремонт. Подтяните балконные двери, покрасьте стены или поклейте одноцветные обои. Менять пол, ремонтировать батареи — лучше не стоит. Это не повысит особенно цену, а вы потратите деньги и нервы. Самое главное: выровнять стены и пол, проверьте не текут ли трубы и краны, а на стенах и потолке не должно быть подтеков.

Сверху — шанс продать квартиру причем на первом этаже маловероятен. Лучше подготовить квартиру как на картинке ниже

Обязанности агента по продаже недвижимости

Плюсы и минусы работы с риэлтором

От сотрудничества с риэлтором можно как проиграть, так и выиграть. Все зависит от того, куда обратится продавец квартиры и насколько надежным окажется агентство.

Плюсы от работы с риэлтором:

  • быстрый поиск покупателя (как правило, в срок до 3-х месяцев);
  • маркетинговый план по рекламированию квартиры;
  • прием звонков от клиентов и организация просмотров;
  • проверка всех документов перед сделкой.

Перед тем, как заключать договор с агентством недвижимости нужно тщательно проверить его репутацию, документы о регистрации, а также отзывы клиентов.

Минусы от сотрудничества с риэлтором:

  • высокие комиссионные (до 5% стоимости квартиры);
  • риск мошенничества (сговора с покупателем либо исчезновение после передачи аванса);
  • потеря задатка за досрочное расторжение договора;
  • медленная работа и минимум покупателей.

Времена «черных» риэлторов давно ушли в прошлое, но при работе с агентствами недвижимости могут возникнуть проблемы другого рода. Например, риэлтор может иметь очень небольшую базу клиентов и, заключив эксклюзивный договор с такой компанией, продавец или покупатель квартиры только зря потеряют время.

Возможны и случаи мелкого мошенничества, когда договор заключается только с одной целью – получить аванс. Далее недобросовестный агент просто отключает телефон либо имитирует деятельность без каких-либо результатов.

Хороший риэлтор должен иметь официальную регистрацию, сертификат либо страховку профессиональной ответственности. У компании должна быть большая база клиентов, налаженные контакты с множеством сайтов по продаже недвижимости и безупречная репутация.

Для чего нужен риэлтор, если квартира приобретается через ипотеку

Выбор банка для ипотеки – ответственное и сложное дело. У каждого банка свои условия, и зачастую разобраться во всех нюансах предложений не так уж просто. Опытный риелтор всегда расскажет клиенту обо всех мелочах, и посоветует самые выгодные условия, поскольку он лично заинтересован в успешном разрешении жилищного вопроса и скорейшего оформления перехода права собственности.

Кроме этого, посредник сможет оказать помощь в случаях, когда:

  • у заемщика нет официально подтвержденных доходов, достаточных для получения ипотеки;
  • есть проблемы с кредитной историей, и возникает подозрение, что банк не одобрит ипотеку;
  • человек сам не разбирается в тонкостях вопроса, или у него нет возможности самостоятельно искать подходящую программу кредитования;
  • купец не знает, что жилье с обременением можно приобретать в ипотеку.

Многие агенты имеют определенные договоренности с банками, вследствие чего оформление сделок с ними происходит намного быстрее, и зачастую выгоднее, нежели заказчик занимался бы оформлением кредита самостоятельно.

Пошаговая инструкция

Что нужно сделать?

Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Андрей Измаилов
Наш эксперт
Написано статей
116
Добавить комментарий