Какие квартиры подходят под ипотеку: разбираемся в требованиях банков

Как оформить ипотеку на новостройку от застройщика?

При оформлении ипотеки на новостройку возникает не меньше нюансов, чем со вторичным жильем.

После нужно заключить договор с компанией-застройщиком о бронировании понравившейся квартиры. В договоре должны быть прописаны такие данные как площадь, параметры и расположение объекта недвижимости. Также указывается срок полной оплаты стоимости квартиры и прочие условия покупки.

Для составления договора вам необходимо иметь деньги и паспорт. После того, как вы оформили договор с компанией-застройщиком, нужно обратиться в банк с пакетом необходимых документов для получения ипотеки. Банк принимает ваши документы и принимает решение примерно от 2 дней до недели. Если ваша заявка одобрена, то уже можно оформлять в строительной компании договор о приобретении квартиры и подписать договор об ипотеке с банком.

Для того чтобы получить положительный ответ на заявку об ипотечном кредитовании, необходимо соответствовать требованиям банка:

  • Возраст заемщика должен быть не менее 21 года и не более 65 лет на момент полного погашения кредита;
  • Также необходимо меть постоянное место работы, стаж не менее года по специальности и нее менее трех месяцев на последнем месте работы;
  • Регион оформления ипотеки и регион прописки заемщика могут не совпадать;
  • Ежемесячно выплачиваемая сумма долга не должна превышать 40 % от ежемесячной зарплаты заемщика;
  • Также у вас должна быть хорошая кредитная история;
  • Так как на момент оформления ипотечного договора еще нет объекта недвижимости, то залогом становится имущественное право требования и поручительство двух физических лиц, способных в случае утраты заемщиком нетрудоспособности оплатить долг перед банком. После сдачи дома залогом становится сама квартира.

Необходимо не забывать о том, что при оформлении ипотечного кредита возникают сопутствующие дополнительные расходы:

  1. Первое — это страховка финансовых рисков при инвестировании в стройку. Также банки обязуют заемщиков страховать жизнь и трудоспособность, а также право собственности на приобретаемую квартиру. В среднем, подобные расходы составляют 1 % от суммы приобретаемого жилья;
  2. Второй пункт — заверение сделки у нотариуса, что составит примерно еще один процент от суммы сделки.

Так что при оформлении ипотеки тщательно просчитывайте все возможные основные и дополнительные траты, но не забывайте и об основном долге.

Какие документы будут нужны?

Для начала клиент должен заполнить анкету и заявление о кредитовании, которые предоставляет банк. Формы этих документов можно найти на сайте банковской организации.

В пакет необходимых бумаг входят:

  1. ксерокопии паспорта заемщика и его (ее) супруги (супруга) (в случае отсутствия паспорта по каким-то причинам, разрешается принести копию любого документа, удостоверяющего личность);
  2. ИНН — идентификационный номер налогоплательщика;
  3. ксерокопия свидетельства о государственном пенсионном страховании;
  4. копии аттестатов об образовании или дипломов;
  5. ксерокопия военного билета и трудовой книжки;
  6. ксерокопия свидетельства о рождении детей, если таковые имеются;
  7. декларация (для предпринимателей) или справка о доходах.

Об этих справках поподробнее. Если клиент работает только на одном месте и получает фиксированную заработную плату, то банк может запросить справку о доходах за последние полгода (этот период банк выбирает на свое усмотрение). Если же клиент работает на предприятии, где не получает фиксированную заработную плату, то ему следует заполнить справку о доходах в свободной форме, которую должны заверить главный бухгалтер и директор данного предприятия.

Иногда банк требует справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, справки о размере пенсии неработающих родственников заемщика, справки о своевременной оплате коммунальных услуг и др.

Если банк считает, что источники доходов клиента нестабильны, нерегулярны и ненадежны, то принимается решение выдать отказ по ипотеке. В случае наличия действующего банковского счета, с которого регулярно поступают дивиденды, банк учитывает и этот факт как средство поступления доходов.

Процедура оформления ипотеки невозможна без поручителя, а значит, необходимо принести и справку о доходах поручителя, в качестве которого часто выступает предприятие, где работает заемщик. В крупных городах РФ существует возможность получения ипотеки и без поручителя, в то время как в регионах невозможно оформить ипотечный кредит без поддержки поручителя, который также должен представить вышеперечисленные документы, так как в случае невыполнения заемщиком договорных обязательств поручитель должен будет выплатить ипотечный кредит и стать обладателем данной собственности.

Что предлагается сделать, чтобы меньше ждать нулевого НДФЛ при продаже квартиры в новостройке

Изменить ситуацию может , который размещен в системе обеспечения законодательной деятельности (особом портале, где публикуются законодательные инициативы и пр.). В нем предлагается внести несколько изменений в Налоговый кодекс РФ, одно из которых как раз и связно со сроками, за пределами которых экс-дольщиков освободят от уплаты НДФЛ при продаже квартиры.

По мнению разработчиков поправок, нынешняя система определения минимального срока владения недвижимостью несправедлива: она ставит покупателей будущих квартир в новостройках в неравные условия по сравнению с теми, кто приобретает жилье на вторичном рынке. Для вторичного рынка все просто и логично: право собственности возникает и регистрируется одновременно с регистрацией самого договора купли-продажи. Поэтому пятилетний (или трехлетний для единственного жилья) срок, после которого налог платить не надо, по сути определяется с даты, когда была заключена сделка. Но у тех, кто совершает сделки на первичном рынке, de facto срок может удвоиться.

Чтобы снять это противоречие, для покупателей квартир в новостройках законодатели хотят вести отсчет не с момента оформления права собственности, а с даты, когда договор долевого участия оплачен в полном объеме. Для этого они предлагают дополнить пункт 2 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ следующим абзацем:

«В целях настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или доли (долей) в нем исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли в нем в соответствии с указанным договором».

Плюсы и минусы готового жилья

Стоимость жилплощади на вторичном рынке отличается от новостроек. Однако цена зависит от конкретного района и города. Любое жилье будет дороже, находясь ближе к центру города, но цена за готовую квартиру в престижных районах порой сравнима с элитными домами.

Плюсы:

  • готовый ремонт, который не требует срочности. Оформив документы на «вторичку» и заплатив первоначальный взнос, вы можете въехать в квартиру в этот же день. Этот вариант удобен, когда нет возможности дополнительно снимать жилье и ждать окончания строительства;
  • ставки на вторичном рынке ниже, чем на ипотеку в строящемся доме;
  • после покупки владелец может сдавать квартиру для покрытия платежей по жилищному кредиту;
  • развитая инфраструктура в знакомом районе, доступность общественного транспорта;
  • находящиеся поблизости школы, детские сады, больницы, супермаркеты;
  • отсутствуют риски долевого строительства или перенесения сроков сдачи объекта;
  • рядом с домом уже есть оборудованная территория с детской площадкой, первые этажи во многих домах сдаются под магазины, аптеки или другие учреждения.

Минусы:

  • старые коммуникации, водопровод, отопительная система, лифты и окна. Проблемы домов советской застройки связаны также с тем, что электросети «хрущевок» или «сталинок» не рассчитаны на то количество нагрузки, которую им дают современные жильцы, из-за чего могут возникать перебои с подачей энергии;
  • маленькие площади квартир, узкие коридоры и старые планировки. Большое количество несущих стен может вызвать проблемы с изменением планировок на вкус владельца. Однако стоит учесть, что квартиры малого метража встречаются чаще в кирпичных пятиэтажках. Панельные девяти- и двенадцатиэтажные дома, возведенные 20-30 лет назад, отличаются от них большими площадями и удобным расположением комнат;
  • стоимость первичного жилья и готового выравнивается с учетом ремонта и отделки новой квартиры: в этом случае покупка «первички» не всегда становится выгодна. Обычно цены на готовые квартиры ниже в удаленных от центра районах или в домах, где давно не было ремонта;
  • плохая звукоизоляция в старых зданиях, особенно «хрущевках», распространенная проблема. Кроме того, владельцы часто производят внешнюю теплоизоляцию, чтобы повысить уровень комфорта.

Какие нужны документы для приобретения новой квартиры с помощью ссуды?

Необходимо отдельно отметить, что перечисленные ниже документы — не все, что может потребовать банк. Это лишь основной список; в зависимости от сложившейся ситуации могут потребоваться дополнительные бумаги. Именно поэтому заемщику рекомендуется перед сбором документов и подачей первичной заявки прийти к сотрудникам банка за консультацией.

Они в индивидуальном порядке подскажут и помогут, какие еще документы могут понадобиться, а также помогут определиться с наиболее выгодной ипотечной программой.

Первичная заявка на получение ипотеки. Ее можно заполнить сразу в отделении, а можно послать через личный кабинет на официальном сайте банка. Неопытным в ипотечном кредитовании заемщикам желательно заполнять ее в отделении выбранного банка, т.к

сотрудники проконсультируют по основным вопросам и не дадут совершить какие-либо ошибки.
Оригинал и копию внутреннего паспорта РФ; после того, как сотрудники увидят оригинал документа, его возвращают заемщику, а копию вместе с остальными документами отправляют на рассмотрение.
Внимание: предоставить паспорт обязан не только заемщик, но и другие участники сделки — поручители и созаемщики, если таковые имеются.

Если заемщик имеет супруга, он автоматически становится созаемщиком. Более того, необходимо предоставить банку оригинал свидетельства о заключении брака, а также нотариально заверенное согласие супруга на приобретение жилья в ипотеку

Согласие составляется и заверяется сразу у нотариуса (расходы на процедуру составят примерно 1000 рублей); свидетельство о заключении брака можно забрать в ЗАГСе.
Документы, подтверждающие платежеспособность: справка о доходах по форме 2-НДФЛ, копия трудовой книжки с записью об общем рабочем стаже не менее трех лет (в зависимости от требований банка); часто дополнительным условием является рабочий стаж на последней вакантной должности не менее шести месяцев. Справку 2-НДФЛ, а также копию трудовой книжки выдают и сразу же заверяют в бухгалтерии компании работодателя.В некоторых ситуациях у заемщика имеется высокий доход, но он неофициальный. В таком случае первичное жилье можно приобрести по программе «Ипотека по двум документам» — нужно будет лишь заполнить справку по форме банка. Однако ипотечные условия в таком случае заметно ужесточаются.

Если первичное жилье приобретается по программам, подразумевающим оформление в залог уже имеющейся у заемщика недвижимости, в банковское отделение нужно принести залоговые документы. Их оформляют в Росреестре, в отделении ЕГРН.
В некоторых исключительных ситуациях от заемщика потребуются документы, указывающие на полную дееспособность и вменяемость клиента. В качестве такого документа принимается справка об отсутствии постановки на учет. Ее можно получить в психоневрологическом и наркологическом диспансерах; данные полномочные учреждения легко найти в любом более или менее крупном городе (от 40 тысяч населения);
Выписка со счета, чек об аренде банковской ячейки или иной другой документ, указывающий на наличие у заемщика денежных средств для передачи первого взноса.Если заемщик хочет значительно повысить свои шансы на одобрение кредита, для подтверждения наличия денег лучше всего использовать выписку со счета, зарегистрированного в банке-кредиторе.
В таком случае банк будет точно уверен в отсутствии подлога, в серьезности намерений заемщика и его лояльности к банку.

Если заемщиком или созаемщиком является мужчина, возраст которого не перешел отметку в 27 лет, банк потребует военный билет. Данный документ выдается в канцелярии военного комиссариата по месту жительства заемщика.

Помимо этого стоит отметить: если заемщик является зарплатным клиентом банка-кредитора, ему обычно подразумевается преференция в виде сниженной процентной ставки; к тому же таким клиентам чаще одобряют ипотечные займы. Более того, шансы и преференции увеличиваются еще больше, если заемщик согласится оформить комплексное страхование в банке-кредиторе.

Требования к объектам на первичном рынке недвижимости

К новостройкам требование одно – здание должно быть аккредитовано банком, выдающим ипотеку. Если речь идет о покупке, то финансовое учреждение сразу даст перечень подходящих строительных компаний и одобренных домов. Взять квартиру можно на любой стадии возведения.

Часто банки готовы аккредитовать любой дом и любую строительную компанию. В данном случае заемщик выбирает новостройку, подходящую квартиру, после чего обращается за ипотечным кредитом. При подборе объекта нужно руководствоваться общими правилами и особыми условиями банка.

На что нужно обратить внимание:

  • Месторасположение дома. Он должен находиться в черте города либо удален, но не дальше, чем допускает банк. Жилье под ипотеку одобрят, если оно расположено не далее 100-120 км от города.
  • Расположение поблизости других жилых домов, инфраструктура.
  • Качество подъездных путей к дому, к жилищному комплексу.

В пределах города с покупкой новостройки в ипотеку сложности возникают редко. Непригодными признаются дома в неблагополучных районах, вблизи промышленных или заводских зон, в местах с низкой экологией.

Достоинства и недостатки вторичного жилья

На этом рынке выбор больше, так как такая недвижимость есть в любом районе города, в том числе и в центре, где новостроек практически нет. К плюсом такой недвижимости можно отнести то, что они расположены в местах, где уже сложилась инфраструктура (школы, детские сады, магазины). Чаще всего рядом нет строительства, соседи не делают массово ремонт, поэтому здесь тишина и покой.

Среди минусов можно выделить то, что в домах устаревшие изношенные коммуникации, соседями могут оказаться асоциальные граждане (тунеядцы, алкоголики). Кроме того, могут возникнуть проблемы юридического характера (ущемление прав других жильцов квартиры, незаконная перепланировка). Менее выгодны и условия кредитования вторичного жилья (более высокие ставки процентов годовых при покупке не очень дорогого жилья). Среди недостатков стоит отметить и неудовлетворительное санитарное и техническое состояние дома (старые подъезды, лифты, балконы, сырость), а также высокие коммунальные платежи.

Возможна ли смена статуса дома?

g class=»alignright wp-image-15 » src=»https://uslugi-gkh.ru/wp-content/uploads/ofis.jpg» alt=»» width=»351″ height=»255″ srcset=»https://uslugi-gkh.ru/wp-content/uploads/ofis.jpg 446w, https://uslugi-gkh.ru/wp-content/uploads/ofis-300×218.jpg 300w» sizes=»(max-width: 351px) 100vw, 351px»>Нередко, после пристройки дополнительных сооружений или сноса части здания, статус объекта может быть изменен (при согласии всех владельцев помещений, расположенных в строении). Основанием для обращения в органы местного самоуправления становятся следующие документы:

  1. План жилого дома, содержащий в себе техническое описание объекта, составленный на основании разрешения на строительство и проектной документации.
  2. План жилого дома с техническим описанием объекта и составленный в строгом соответствии с паспортом помещения (если последнее возведено после принятия Градостроительного кодекса РФ).
  3. План дома с описанием, составленный в соответствии с декларацией и судебным актом, признающим право собственности на самовольную постройку (если объект возведен с нарушениями Градостроительного кодекса).
  4. План дома с техническим описанием, составленный на основании декларации, если прочие документы отсутствуют или утеряны без возможности восстановления.

Ипотека по госпрограммам

Государство разработало множество программ поддержки различных категорий граждан:

  • ипотека для молодых семей;
  • поддержка для многодетных семей;
  • военная ипотека.

Жилье под ипотеку при финансировании государства должно отвечать стандартным требованиям. Объединяет все программы один факт – недвижимость должна быть именно жилой. В основном кредитуются квартиры, расположенные в том городе, где оформляется субсидия.

Под требования попадают и таунхаусы, и частные дома, расположенные на участках земли под ИЖС. С квартирами в рамках госпрограммы для многодетных семей, стартовавшей в начале 2018 года (ипотека под 6%), ситуация иная. Под критерии попадает жилье, стоимостью до 8 млн рублей для Москвы, МО, Петербурга или Ленинградской области, либо до 3 млн, есть объект расположен в одном из регионов РФ. Взять элитную недвижимость не получится, ее цена в два — три раза выше. Требованиям соответствуют новые и вторичные объекты экономкласса.

Несмотря на ограничения, под ипотеку попадает большая часть жилой недвижимости первичного и вторичного рынков. Сложности возникают в тех случаях, когда объект расположен в удалении или здание возведено давно. Относительно новые дома возводились по установленным стандартам, которые удовлетворяют требованиям банков и страховых компаний.

Стоит ли брать ипотеку смотрите в следующем видео:

Авг 12, 2018

Ошибки выбора квартиры под ипотеку

Ошибка №1: считать, что под ипотеку можно взять лишь ту недвижимость, которую продавцы готовы реализовать по ипотеке и указывают об этом в объявлении.

Многие знают, какие квартиры подходят под ипотеку: те, которые находятся в собственности более 3 лет и являются свободными. Это нередко пишут в объявлениях. Но современный рынок недвижимости не очень активный, поэтому многие владельцы соглашаются оформить сделку с ипотечным покупателем. Увидев объявление, в котором не указывается, что жилье можно взять по договору ипотеки, все равно свяжитесь с хозяином, чтобы уточнить этот момент.

Ошибка №2: полагать, что если продавец согласен продать недвижимость по ипотеке, то вы сможете легко купить её.

Спросите у сотрудников банка, какие квартиры подходят под ипотеку. Зная точные требования, вы сможете избежать многих ошибок. Что обязательно необходимо уточнить? В первую очередь, разрешает ли кредитная организация альтернативные цепочки

Если ответ положительный, то важно понять, сколько квартир может участвовать в такой сделке. Когда в объявлении будет пометка «альтернатива», узнайте, есть ли уже необходимые варианты и какое количество квартир будет в такой цепочке

Чаще всего банк разрешает не более трёх квартир (вместе с вашей). Учитывайте этот момент. Если жилье вам подходит и вы хотите купить его, будьте готовы, что оформление договора купли-продажи будет длиться не менее 2 месяцев.

Второй момент, который необходимо учесть, разрешает ли банк указывать стоимость недвижимости менее 1 000 000 руб. Если это допустимо, то можно рассматривать жилье, которое находится в собственности не более 3 лет.

Если вы ищете ответ на вопрос, какие квартиры подходят под ипотеку, вам необходимо знать, что есть несколько условий, которые не делают квартиру «неипотечной». Во-первых, по договору ипотеки не подходит недвижимость в зданиях, которые идут под снос. Чтобы подтвердить, что дом не включен в списки ветхого жилья, нужно взять справку у собственника. Во-вторых, проблемой может стать незаконная перепланировка. В этом случае вам придется вернуть квартире первоначальный вид в соответствии с планом БТИ

Также банк с осторожностью отнесется, если собственники недвижимости – дети. Если же квартира продается по доверенности, то её владелец в любом случае должен присутствовать на сделке

Ошибка №3: безоговорочно доверять написанному в объявлении или словам собственника.

То, что пишут в объявлении о продаже имущества, часто не совпадает с действительностью. Например, хозяева могут указать площадь квартиры, включив в нее балкон, или же завышают площадь кухни. Довольно распространена ситуация, когда в объявлении стоит одна цена, а при встрече собственник называет другую. Так поступают не только владельцы квартир, но и агентства недвижимости.

Ошибка №4: думать, что оценка квартиры, выполненная экспертом, соответствует стоимости, о которой вы договорились.

К сожалению, оценщики, которые сотрудничают с банками, всегда занижают рыночную стоимость недвижимости. Так они делают скидку от 7 до 15 % в зависимости от квартиры. Таким образом банк подстраховывается. Заемщикам же остается в кратчайшие сроки найти денежные средства, которых не хватает.

Ошибка №5: можно не тратить время на проверку объекта недвижимости, это сделает банк

Не забывайте, что риск утраты имущества страховая организация страхует в пользу банка. Таким образом, если суд лишит вас собственности, то страховщики возместят банку ее стоимость. Вы же останетесь и без жилья, и без средств, если только в кредитном договоре не прописано, что банк может вернуть вам небольшую часть выплаченных вами денег. Поэтому проверяйте объект покупки обязательно. Советуем вам также искать жилье, где необходима минимальная проверка. Например, в случае с приватизацией требуются только первичные документы. Или если квартиру перепродавали только один раз, и это было более 3 лет назад, то есть срок исковой давности с возможностью оспорить сделку истек. Чтобы чувствовать себя спокойно, обратитесь за помощью к профессиональному риелтору или юристу.

Аргумент четвертый: приемлемая звукоизоляция

Требования к ипотечному жилью

Прежде, чем перейти к конкретным параметрам квартир, следует сформулировать понятие того, что значит квартира подходит под ипотеку. Такой термин используется применительно к объектам, покупаемым за счет заемных средств, которые должны удовлетворять требованиям конкретного финансового учреждения.

Реестр банковских требований к квартирам имеет обобщенную схожую структуру, но может варьироваться в зависимости от конкретного кредитора, местоположения жилой недвижимости и личности заемщика. Тому, кто интересуется, как узнать подходит ли его квартира для ипотеки следует проверить свою недвижимость по алгоритму, приведенному ниже.

Расположение дома

Требование к ликвидности квартиры, которую заемщик закладывает банку в качестве гарантии возврата средств, обуславливает ограничения по размещению жилой недвижимости в пригороде или в неблагополучных районах города, так как продать такой залог будет проблематично.

Каждый банк в индивидуальном порядке решает какое жилье подходит под ипотеку, но, в большинстве случаев, ограничения следующие:

  • дом не должен быть ветхим и подлежать сносу;
  • квартира не может располагаться в двухэтажных или частных домах;
  • блочные и панельные «хрущевки» кредитуют неохотно;
  • дом не должен быть предназначенным для реконструкции с отселением;
  • здание не должно быть общежитием или зданием гостиничного типа, в том числе малосемейкой;
  • к размещению квартиры на первом, последнем, цокольном этаже или подвале, также может быть негативное отношение.

Получить информацию о том, подлежит ли дом расселению или сносу, можно выполнив запрос в администрацию территориального субъекта.

Возраст здания

Период эксплуатации постройки, в которой размещается приобретаемое по ипотеке жильё, не может превышать 70% от нормативного срока службы по строительному паспорту. Узнать необходимые данные можно посредством онлайн-сервисов, более полная информация на которых представлена для Москвы и СПб, но косвенным путем можно получить информацию и о периоде строительства типовых зданий. Наиболее популярными являются сервисы:

  • Wikimapia;
  • «Где этот дом»;
  • «Неспроста»;
  • «Дома Москвы»;
  • «Тип дома».

Способом, не требующим взаимодействия с компьютерной техникой, является обращение в БТИ и заказ технического паспорта, который там будут делать месяц и обойдется он примерно в 800 – 900 рублей.

Узнав какого года постройки интересующее здание, следует сразу исключить все варианты, дата возведения которых 1970 год или ранее.

Сбербанк предъявляет требование, согласно которого объект залога не должен быть изношен более, чем на 40% или быть поставлен в очередь на выполнение капитального ремонта из-за текущего состояния.

Конструктивные особенности

Частой причиной, почему квартира не подходит под ипотеку, является потенциально опасная, с точки зрения банка, конструкция, а именно:

1) наличие деревянных перекрытий кровли или фундамента из горючих материалов, подверженных гниению;

2) установленные газовые колонки.

Таким образом, под ограничение попадают многие «сталинки», перекрытия верхних этажей которых в подавляющем числе случаев выполнено из дерева. Вето будет наложено также на здания, фундаменты которых выполнены не из кирпича, камня или бетона.

Внутренняя комплектация квартиры

Отбросив требования к местоположению и остатке ресурса прочности здания, формулировка того, какое жилье подходит под ипотеку, будет следующей – полностью пригодное для проживания, укомплектованное всеми необходимыми удобствами для удовлетворения первичных потребностей, а именно:

  1. Коммуникациями с горячей и холодной водой;
  2. Сантехническими приборами для туалета, гигиенических нужд и кухни;
  3. Подключением к системе отопления, которая может быть водяной, паровой или электрической;
  4. Нагревательными приборами в каждой комнате;
  5. Окнами, полностью остекленными и укомплектованными переплетами в полном объеме;
  6. Входной и межкомнатными дверьми, целыми и способными выполнять свою защитную и ограждающую функции;
  7. Плитой, соответствующей принятому для данного дома типу (газовая или электрическая);
  8. Напольные, настенные и потолочные покрытия, соответствующие техническому плану помещения.

Соответствие требованиям банка к объекту ипотечного кредитования выполняется дважды – потенциальным покупателем и представителем финансовой организации, который обязательно задаст все перечисленные вопросы, а значит к тому времени ответы на них должны быть найдены.

Можно ли по сроку гарантии оценить качество строительства дома?

Качество строительства дома теоретически можно было бы определить по сроку гарантии. Было бы логично, если б застройщики, полностью уверенные в собственных новостройках, распространили свою ответственность на более длинный период. Тем более что на законодательном уровне это никак не запрещается, оговаривается лишь минимальная планка, ниже которой отступать нельзя.

Для новостроек, где квартиры продаются по договорам долевого участия (ДДУ), такие требования прописаны в законе «Об участии в долевом строительстве» (214-ФЗ). Там указано, что срок гарантии не может быть меньше пяти лет и исчисляется с момента подписания акта приема-передачи квартиры. Касается этот срок всех «компонентов» квартиры, за исключением технологического и инженерного оборудования (а это инженерные коммуникации, внутриквартирные счетчики, сантехника и пр.). Для них допустимый минимум гарантии — три года.

Если же новостройка возводится и продается по какой-либо иной схеме (например, как жилищно-строительный кооператив), вступает в силу закон «О защите прав потребителя». В статье 29 этого документа обозначен минимальный гарантийный срок для таких домов, и составляет он все те же пять лет.

Сравним минимально разрешенный срок гарантии, то есть пять лет, со средней продолжительностью жизни дома — 75 годами для панельного и 125 годами для монолитного.

Что очень мало. Между тем еще ни один застройщик до сих пор не попытался в добровольном порядке увеличить длительность своей ответственности за постройку. Такое порой встречается лишь на загородном рынке, когда на индивидуальные дома дается гарантия 25, а то и 50 лет. А вот среди многоэтажных новостроек подобных примеров нет.

Сами застройщики объясняют нежелание удлинить срок ответственности тем, что после завершения строительства эксплуатацией домов занимаются и сами новоселы, и управляющая компания и через пятилетку именно по их вине в здании могут накапливаться проблемы. Объяснение, конечно, от лукавого, поскольку дефекты, возникшие от неправильной эксплуатации здания, к гарантийным случаям согласно законодательству вообще не относятся. Так что дело, скорее всего, в по-прежнему довольно высоком спросе на жилье, что позволяет застройщикам не соревноваться по критерию наилучшего качества строительства. Что для покупателей, конечно же, плохо.

Процедура и порядок покупки

Подробно расписываем пошаговую инструкцию для покупки квартиры в ипотеку в новостройке. Процедура это достаточно сложная для неподготовленного человека, но, если следовать данному порядку действий, проблем возникнуть не должно.

Проще всего оформить ипотеку на квартиру в доме, который находится на завершающей стадии строительства или даже успел получить положительную оценку госкомиссии.

В такой ситуации банк в качестве залога получает практически готовую квартиру, а не право требования.

Если же до сдачи здания ещё далеко, то процесс значительно осложняется. Зачастую банки требуют внести дополнительный залог (другую недвижимость) либо привлечь поручителей.

Договор оформляется в несколько этапов:

  1. Выбор компании-застройщика из числа аккредитованных данным банком.
  2. Бронирование квартиры у застройщика. В соответствующем договоре должны быть указаны все условия совершаемой сделки (характеристики квартиры, срок, первоначальный взнос и т.д.).
  3. Подача заявления в банк с приложением всех необходимых документов.
  4. Подписание ипотечного договора.
  5. Оценка недвижимости.
  6. Заключение договора страхования.
  7. Регистрация ипотечного договора.

Какие документы нужны?

Перед подписанием соглашения с застройщиком необходимо получить у него следующие документы:

  • учредительную документацию;
  • свидетельство о праве собственности на землю;
  • разрешение на постройку и продажу недвижимости;
  • акт о предварительном распределении жилья;
  • инвестиционный контракт.

Кроме того, для заключения ипотечного договора банк может затребовать:

  • паспорт либо иное удостоверение личности;
  • документы, подтверждающие доход (2-НДФЛ либо по форме банка);
  • копию трудовой книжки и декларации о налогах;
  • копии документов об образовании (дипломы, сертификаты и т.д.);
  • документы, подтверждающие право собственности заёмщика на иную недвижимость, предоставляемую в залог.

При сотрудничестве с застройщиком, прошедшим аккредитацию в данном банке, процедура сбора документов значительно упрощается, так как часть из них уже имеется у кредитора.

Оформление права собственности

Квадратные метры ипотечной квартиры в новостройке оформляются в собственность по тому же алгоритму, что и на вторичном рынке.

Отличие для строящегося дома заключается в том, что процедуру можно начать только после совершения застройщиком определённой последовательности действий.

Прежде всего, на здание оформляется техпаспорт. Затем соответствующее подразделение муниципалитета подписывает передаточный акт. Застройщик получает разрешение на введение дома в эксплуатацию, после чего здание регистрируется в Росреестре, ему присваивается почтовый адрес.

Для регистрации права заёмщик предоставляет в Росреестр:

  • заявление;
  • договор купли-продажи;
  • ипотечный договор;
  • акт приёма-передачи недвижимости;
  • документ об уплате пошлины;
  • кадастровый паспорт (включая кадастровый план);
  • согласие супруга (супруги) в письменной форме.

Представитель застройщика должен участвовать в процессе наряду с покупателем. В определённых случаях могут потребоваться дополнительные документы (например, если в сделке участвует несовершеннолетний).

Снятие обременения

Когда сведения вносятся в реестр, заёмщик получает выписку с указанием о наличии обременений на новостройку. Это означает запрет на совершение юридически значимых действий с квартирой (продажа, обмен, сдача внаём, перепланировка, регистрация новых жильцов).

Снятие обременения возможно только после совершения последнего платежа по ипотеке. В ЕГРП вносятся соответствующие изменения, собственнику выдаётся новая выписка.

На этом этапе потребуется собрать следующий пакет документов:

  • заявление;
  • договор об ипотеке;
  • банковская справка о погашении ипотеки;
  • паспорт;
  • закладная.

После выдачи новой выписки владелец получает право полностью распоряжаться своей недвижимостью.

Конференция ЮрКлуба

И еще вопрос: а статус стройки до момента сдачи «нулевого цикла», т.е.

фундамента того же самого? ИМХО, о наличии ОНС можно говорить и раньше, еще в процессе «нулевых» работ, по мере того, как совокупность стройматериалов плавно пеертекает в результат работ капитального характера, именно на том основании, что И еще вопрос: а статус стройки до момента сдачи «нулевого цикла», т.е.

фундамента того же самого? ИМХО, о наличии ОНС можно говорить и раньше, еще в процессе «нулевых» работ, по мере того, как совокупность стройматериалов плавно пеертекает в результат работ капитального характера, именно на том основании, что QUOTE Здесь нельзя говорить однозначно.

Но моё мнение, что это неверно.

Ведь лишь с устройством фундамента становится ясно, что строится жилой дом или производственное здание, или ангар.

Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Андрей Измаилов
Наш эксперт
Написано статей
116
Добавить комментарий