Что такое рефинансирование ипотеки и как это сделать. лучшие предложения банков 2020 года

Когда имеет смысл рефинансировать ипотеку?

Сейчас наблюдается такая картина, что ключевая ставка рефинансирования ЦБ постоянно снижается. За ней снижаются и проценты по кредитам. В 2015 году средняя ставка по ипотеке равнялась 15%. В 2019 вполне можно было взять ипотеку под 10% годовых, а в 2020 и вовсе еще под меньший процент, ибо даже ЦБ признает максимально низкую ставку. Сколько это в конкретных цифрах? Приведу простой пример: сумма кредита равна 4 миллиона рублей, срок ипотеки – 15 лет. При снижении ставки с 13 до 9,25% ежемесячный платеж снизится с 50,6 до 41,2 тысячи рублей. Снижается не только ежемесячная сумма, но и общая переплата по кредиту, а это, безусловно, приятно.

Я где-то видел, что в случае, если разница в ставках будет менее 1.5%, то смысл полностью пропадает. Это абсолютный бред. Выгоду от рефинансирования ипотеки нужно считать вручную. Нет никаких калькуляторов, которые дадут вам точную информацию, что вот тут нужно сделать вот так, а вот тут по-другому, тогда вы получите вот такую выгоду. Нужно взять сумму долга, старый договор ипотечного кредитования, новый договор ипотечного кредитования в том банке, услугами которого вы хотите воспользоваться для рефинансирования ипотечного кредита, все посчитать и сравнить. Я не могу сказать где будут лучшие условия, но могу подсказать с какими расходами вам придется столкнуться в процессе рефинансирования, но об этом чуть позже.

Можно ли сделать в том же банке?

На официальных сайтах российских банков не всегда представлены действующие программы перекредитования, но это не указывает на их отсутствие; более того, при условии обращения за консультативной помощью к кредитному брокеру Royal Finance можно сравнить условия заключения сделок с финучреждениями, делающими рефинансирование ипотек. Большинство банковских организаций, специализирующихся на выдаче займов под залог первичной или вторичной недвижимости, заинтересованы в многолетнем сотрудничестве с добросовестными заемщиками, поэтому практика рефинансирования является распространенной.

Для пересмотра условий погашения ипотечного займа целесообразно первоочередно обращаться в банк, выдавший кредит — это позволит добиться снижения аннуитета без прохождения длительной процедуры оценки платежеспособности. Кредитор вправе самостоятельно устанавливать показатель снижения ставки, поэтому во многом решения учреждения будет зависеть от того, насколько клиент знаком с процедурой рефинансирования и высоки ли риски потерять заемщика, исправно выполняющего долговые обязательства. В случае если предложение заимодавца не соответствует ожиданиям, после оценки реальной финансовой ситуации можно обратиться в другие банковские организации с целью заключения нового договора и смены кредитора.

Ответы на часто задаваемые вопросы (FAQ)

Рефинансирование ипотеки – тема достаточно обширная, она имеет целый ряд нюансов. Поэтому в процессе её изучения может возникнуть большое количество вопросов. Чтобы вы не тратили время на поиски, мы отвечаем на самые популярные из них.

Вопрос 1. Сколько раз можно рефинансировать ипотеку?

Количество обращений заемщиков в кредитные учреждения по поводу реструктуризации ипотеки законом не ограничено. Но банк может самостоятельно ограничить данную процедуру. Также, если имеются просрочки по платежам, вовсе отказать в одобрении.

Если рефинансирование планируется провести в другом банке, потребуется пройти процедуру оценки и согласования с самого начала. Это значит, что придётся собрать полный пакет документов, оплатить услуги оценщика и страховой компании.

Чтобы не потратить время впустую, прежде чем обратиться за рефинансированием, стоит внимательно изучить предложенные условия. Только тщательный анализ и проведение дополнительных расчётов позволяют понять, есть ли смысл затевать эту процедуру или стоит оставить имеющийся кредит.


Требования к заёмщику при рефинансировании ипотечного займа без справок о доходах

Возможность рефинансировать ипотеку, не подтверждая доход, имеется только у клиентов банка, которые отвечают следующим условиям:

  • наличие российского гражданства;
  • возраст более 21 года;
  • хорошая кредитная история;
  • срок работы не менее 12 месяцев;
  • возможность в случае необходимости привлечь созаёмщика или поручителя.

Каждый банк самостоятельно разрабатывает требования к заёмщикам. Поэтому приведённый выше список может быть расширен. Чаще всего требуется: наличие прописки в регионе оформления, предоставление пакета документов. Среди них: свидетельства о регистрации и расторжении брака, рождении детей, выписки по банковским счетам и другие.

Вопрос 3. Предоставляется ли налоговый вычет при рефинансировании ипотеки?

Все граждане РФ, купившие квартиру (или другое жильё), имеют право на получение налогового вычета. При оформлении с этой целью ипотеки возмещение полагается как на стоимость приобретённой недвижимости, так и на уплаченные проценты.

По своей сути рефинансирование ипотеки представляет собой замену одного кредита другим. Поэтому заёмщик, осуществляющий выплаты по такому договору имеет полное право на получение вычета. При этом в налоговую инспекцию придётся предоставить оба ипотечных договора: первоначальный и новый, чтобы ИФНС смогла отследить изменение условий.

Важно учитывать, что в договоре рефинансирования должно быть указание на целевое использование средств – перекредитование ипотеки. Если заёмщик решил объединить несколько займов в один, о налоговом вычете по уплаченным процентам придётся забыть

Дело в том, что на кредиты под залог недвижимости возмещение не распространяется.

Вопрос 4. Какую ипотеку можно рефинансировать?

Возможность рефинансирования ипотеки имеется только в том случае, если он соответствует ряду требований:

  1. Банки нередко устанавливают ограничения относительно срока действия ипотечного договора. В большинстве случаев не удастся рефинансировать жилищный займ, который оформлен менее шести месяцев назад или до окончания которого осталось меньше трёх месяцев.
  2. Кредитные организации могут также установить ограничение и по сумме рефинансирования. По первоначально оформленной ипотеке должно быть выплачено не менее 20-50% основного долга.
  3. Наличие текущей просроченной задолженности по рефинансируемой ипотеке не допускается.
  4. Ежемесячные платежи должны вноситься своевременно как минимум на протяжении года. На самом деле банки оценивают и более длительный период выплат. Если ранее допускались просрочки, вероятность положительного решения существенно снижается.
  5. Ранее по ипотеке не проводилась процедура реструктуризации.

Причины отказа

Рефинансирование ипотеки – стандартная услуга, при которой проводится та же проверка, что при кредитовании. Банк проверяет документы, изучает вашу кредитную историю и платежеспособность, чтобы оценить риски и принять решение. Помимо этого причиной отказа могут стать:

  • Невыполненные финансовые обязательства: задолженности по алиментам, штрафы, долги перед налоговой или ЖКХ.
  • Недостаточный уровень дохода.
  • Недостоверная информация или ошибки при заполнении документов.
  • Испорченная кредитная история штрафами и просрочками, особенно, если задержки по платежам были при погашении действующего кредита.
  • Ипотека уже рефинансировалась.
  • Собраны не все документы.
  • Вы не соответствуете предъявленным требованиям.
  • Объект для ипотеки не соответствует притязаниям банка (этажность, площадь, конструкция, срок эксплуатации).

Чтобы снизить вероятность отказа, внимательно читайте требования и условия банка, соберите все нужные документы и не бойтесь задавать уточняющие вопросы сотрудникам или звонить по номеру горячей линии.

Кому стоит использовать

Процесс перекредитования ипотеки под меньший процент звучит и представлен в очень выгодном свете. Но всегда ли это так? Далеко не всем категориям граждан подходит эта программа. Есть некоторые ограничения.

Рефинансирование подойдет следующим заемщикам:

  • Тем, кто обладает ипотекой под высокую процентную ставку. Имеет смысл, если ставка выше больше, чем на 1 процент, в сравнении с новым предложением другого финансового учреждения.
  • Людям, имеющим аннуитентный платеж по ипотечному займу, но это актуально только в первой половине срока кредита, когда выплачиваются в основном проценты. Суть рефинансирования ипотеки: уменьшить переплаты, хотя бы частично, а в данной ситуации получается, что заемщик уже практически выплатил все проценты и при оформлении нового договора только потратит время и деньги.
  • Заемщикам, которые оказались в трудной жизненной ситуации: сокращение на работе, отсутствие заработной платы, большое количество долгов, болезнь члена семьи. Тут выгоден вариант с увеличением срока, дабы уменьшить размер ежемесячного платежа. Но стоит помнить о двух вещах: возможное растягивание ограничивается сроком в 30 лет, переплаты увеличатся.
  • Тем, кому посчастливилось стать обладателями валютной ипотеки. В 2013 году ведь были очень выгодные условия для такого вида кредитования, а потом политическая ситуация резко изменилась — вырос доллар, поэтому все заемщики такого типа долговых обязательств оказались в тяжелой ситуации. В 2015 году банки разрывались от потока таких клиентов, они метались от одного учреждения к другому, чтобы погасить свой долг и хотя бы проценты платить на 50% меньше.
  • Клиентам, связавшим себя обязательствами с ненадежным небольшим банком, который не имеет адекватного онлайн-контроля и отделений по городу. Да, так и есть, не у всех кредитных организаций имеются адекватные онлайн-сервисы для управления своими счетами, средствами, оплатами, предложениями. А без этого сейчас сложно.

Для каких объектов применимо

При оформлении займа для изменения условий долговых обязательств обязательно нужно проверить, возможно ли это в вашем случае, подходит ли квартира, дом под требования к объекту недвижимости при рефинансировании:

  • Недвижимость при изменении условий путем оформления нового договора остается та же самая, что и в первоначальном залоге.
  • Облагаемый залогом объект не должен иметь других обременений (только бывшая кредитная организация).
  • Право собственности на залоговое имущество уже должно быть оформлено и зарегистрировано в соответствии с действующим законодательством.
  • Запрещено сдавать в аренду объект недвижимости на договорной основе, пока будет идти процесс передачи залога от одной банковской организации другой.
  • Прописаны на момент оформления могут быть только титульный заемщик и члены его семьи.

Банк в течение установленного срока, обычно 3-5 рабочих дней (не календарных), проверяет все эти пункты на соответствие и дает вердикт, можно ли рефинансировать ипотеку на этот объект недвижимости.

В банке предлагают реструктуризацию вместо рефинансирования: в чем разница и чем это грозит

Реструктуризация и рефинансирование – это разные вещи, преследующие разные цели. На практике заёмщику легко перепутать или согласиться на одно вместо другого – ведь, казалось бы, он добивается своей исходной цели, т.е. изменения условий выплаты ипотеки и облегчения кредитного бремени. Однако две эти кредитные меры нужно рассматривать именно с позиции конечного результата.

Рефинансирование выгодно банку за счёт привлечения новых клиентов, которые раньше выплачивали ипотеку в других кредитных учреждениях. И пусть сумма процентов по ипотеке будет меньше (т.к. банк с целью переманивания заёмщиков предлагает более низкую ставку), но все равно для банка это дополнительная прибыль и увеличение портфеля ипотечного кредитования.

Реструктуризацию банк предлагает тем заёмщикам, которые уже выплачивают кредит в данном учреждении, и как правило, это шаг навстречу проблемным должникам. Изначально реструктуризация представляет собой снижение кредитного бремени тогда, когда у заёмщика возникли финансовые сложности, и есть риск просрочки или она уже наступила.

Выражается это в следующем:

  • снижение процентной ставки;
  • увеличение срока возврата кредита;
  • «кредитные каникулы» (в виде отсрочки выплаты основного долга, т.е. клиент платит только проценты);
  • пересчёт графика платежей (например, переход с аннуитетного графика на дифференцированный);
  • в отдельных случаях – списание пени и неустоек.

Но банк может предложить реструктуризацию и тогда, когда клиент приходит к нему с согласием на рефинансирование ипотеки в другом банке. Чтобы удержать заёмщика и не потерять выгоду в виде его переплаты по кредиту, банк предлагает сделать реструктуризацию – снижает процентную ставку, уменьшает ежемесячный платёж или предоставляет «кредитные каникулы», и клиент уходит довольным.

Однако в будущем, если такой клиент решится на рефинансирование, его ждёт неприятный сюрприз – все банки первым делом спрашивают, оформлялась ли по данному займу реструктуризация, а, получив положительный ответ, они отказывают в перекредитовании.

Причина отказа кроется как раз в изначальном предназначении реструктуризации – работа с проблемными должниками. В глазах банка реструктурированный кредит указывает на заёмщика, у которого уже возникали финансовые трудности, а значит, не стоит привлекать к себе такого клиента – высок риск новых просроченных долгов.

Перед тем как согласиться на реструктуризацию хорошо подумайте: стоит ли? Если у вас действительно возникли проблемы с возвратом ипотеки, то реструктуризация поможет не испортить кредитную историю и уберечь себя от коллекторов и риска потери квартиры. Но если реструктуризация –попытка удержать вас от рефинансирования ипотеки в другом банке, то лучше отказаться.

Условия

  • Хорошая кредитная история – отсутствие задолженностей по другим кредитам.
  • Отсутствие в условиях действующего договора запрета на досрочное погашение кредита. Если в договоре прописан срок, в который нельзя будет погасить кредит раньше, то нужно дождаться истечения этого срока.
  • Если по справкам о доходах физического лица сумма стала значительно меньше, чем при получении кредита.
  • Недвижимость, приобретенная в ипотеку в другом банке, должна соответствовать требованиям кредитора.
  • При совместно приобретенной с супругом недвижимости, необходимо согласие супруга.

Кто имеет право воспользоваться услугой и причины для отказа

Рефинансировать ипотеку может каждый, для кого это выгодно, в своем либо другом банке. Окончательное решение о рефинансировании принимает банк. Поэтому нужно соблюсти некоторые условия, которые могут повлиять на решение и из-за которых банковская организация может отказать. Такие как:

  • Задолженность по выплатам в другом банке.
  • В договоре есть пункт, который запрещает погасить кредит раньше срока.
  • Доход заемщика ниже необходимого по требованиям банка.
  • Недвижимость не соответствует требованию рефинансирующей организации.
  • Супруг/Супруга против рефинансирования в другом банке.

То есть причиной отказа может стать несоблюдение условий для возможности провести эту процедуру.

О том, кто может получить рефинансирование ипотечного кредита и может ли банк отказать в этой процедуре, можно узнать здесь.

Возможно ли повторно перекредитовать ипотечный заем?

Повторно рефинансировать уже однажды рефинансированную ипотеку можно, если на то есть причины и выгода. Помните, что кредиторы дают рефинансирование тоже не из благих побуждений, они точно так же заинтересованы в выгоде.

Если хорошая кредитная история, то шансы получить повторную возможность «перекредитования» высоки, так как банк видит своевременность платежей по существующему кредиту и уверен в этом клиенте.

Возможности перекредитования льготных займов

Льготные ипотеки подразумевают под собой ипотечный кредит с поддержкой государства. Рефинансировать льготный кредит никто не запрещает, но прежде чем заняться этим, нужно хорошенько просчитать выгоду, свои плюсы и минусы.

Кредит уже льготный, предоставлены хорошие условия, изначально условия кажущиеся хорошими, могут такими не оказаться. Если выгода есть, то рефинансирование происходит точно так же, как при обычной ипотеке – погашается долг по льготной ипотеке и заключается договор на новые условия займа.

О рефинансировании льготных ипотечных кредитов подробнее говорится здесь.

Процедура подачи заявки

Начинать следует со сбора документов и подачи анкеты с заявкой, после этого финансовое учреждение выдвинет одно или несколько приложений по программе перекредитования, исходя из ваших возможностей и имеющихся займов.

Процедура подачи заявки на рефинансирование кредита зависит от банка. Ведь в каждой финансовой организации свои требования и условия оформления, формы анкет и заявлений. Но есть общая схема ваших действий, чтобы подать заявление и получить одобрение.

Пошаговая инструкция по тому, как получить одобрение заявки:

  1. Ознакомиться с условиями рефинансирования в нескольких банках города.
  2. Получить персональную консультацию в понравившихся отделениях.
  3. Собрать необходимый пакет документов:
  • Анкета: обычно заполняется по специальной утвержденной форме, написать и отправить можно в онлайн-режиме или непосредственно у менеджера.
  • Паспорт соучастников ипотеки. Спешим напомнить: супруги являются созаемщиками по умолчанию вне зависимости от доходов и наличия трудоустройства.
  • Подтверждение получения заработной платы и трудоустройства, постоянного источника доходов. Если имеется зарплатная карта банка, в который вы подаете заявку, то можно обойтись без справки 2НДФЛ.
  • Страховое и налоговое свидетельства (СНИЛС (страховой номер индивидуального лицевого счёта) + ИНН (идентификационный номер налогоплательщика)).
  • Все документы, которые касаются ипотеки и недвижимости.

Решение финансовым учреждением выносится в течение 2-5 дней. Срок может увеличиться по ряду причин:

  1. Которые зависят от вас: не все документы поданы вовремя, истек срок давности и нужно получать новые свидетельства и планы.
  2. Независящие от вас:
  • Объективные: дополнительное изучение и проверка документов, кредитной истории заемщика.
  • Необъективные: менеджер заболел, уволился, забыл и не передал никому свои дела.

После получения положительного ответа нужно урегулировать все вопросы с предыдущим банком. Это необходимо совершить в течение 3-4 месяцев, все это время одобрения рефинансирования актуально.

Специалисты и опытные заемщики рекомендуют подавать заявки на рефинансирование ипотеки в несколько банков одновременно. Финансовые организации, видя это, понимают, что клиенту нужны деньги, а так как сумма большая, то хочется сравнить предложения и выбрать наиболее быстрый и выгодный способ.

Тут начинается самое интересное: наблюдая за тем, как заемщик выбирает среди нескольких вариантов, кредитные учреждения обычно стараются опередить конкурентов и перехватить потенциально-заинтересованного человека. Как они это могут сделать? Предложив лучшие условия из возможных. Это на руку заемщику. Но при решении делать или не делать это, банковские сотрудники проверяют ряд показателей вашей платежеспособности, ответственности, финансовой состоятельности.

Как перекредитоваться по ипотеке и получить одобрение:

  • Проверка кредитной истории. Поэтому рекомендуют заботиться об этом параметре и проверять ситуацию хотя бы раз в 1-2 года.
  • Проверка доходов по основному месту занятости и дополнительному, должны быть регулярные перечисления на банковскую карту, если она является зарплатной, или справка 2НДФЛ с места работы.
  • Преимуществом человека является оплата большого первоначального взноса, досрочное погашение кредита хотя бы небольшими суммами во время выплат.
  • Возраст титульного заемщика больше 30 лет и обязательно учитывается семейное положение: женат или замужем (в зависимости от пола человека).

Это дает банкам некую «условную гарантию» того, что вы надежный и платежеспособный. А вам это дает понять, что организация надежная и бережет свою репутацию и деньги.

Резюмируя, стоит особо подчеркнуть, что преимущества подачи заявки в несколько кредитных организаций очевидны: за клиента начинают бороться, предлагая выгодные условия; возможность выбирать самому с кем хотелось бы связать свою денежную историю.

Это важно

Обязательно читайте все документы! Настоятельно советуем, потому что бывают случаи, когда банк оговаривает в договоре между делом, что условия, которые собственно привлекли, будут длиться ограниченное время, или что финансовая организация, выдающая займ, вправе без согласия заемщика изменить параметры кредитного договора в одностороннем порядке.

  • Образец заявления на рефинансирование кредита
  • Бланк заявления на рефинансирование кредита

Лучшие предложения по рефинансированию ипотеки других банков в этом году — обзор ТОП-3 самых выгодных предложений

Для выбора оптимальной программы рефинансирования ипотечных кредитов важно провести анализ и сравнение предложений нескольких банков. Только в этом случае удастся провести процедуру по максимально выгодным условиям

Однако далеко не всем под силу самостоятельно изучить условия большого количества банков и выбрать среди них лучшее. На помощь может прийти рейтинг банков, составляемый профессионалами в сфере финансов. Ниже представлен обзор ТОП-3 предложений о рефинансировании ипотеки других банков.

№1. Сбербанк

Сбербанк предлагает рефинансирование ипотеки с возможностью объединения её с другими кредитами. При этом общая сумма займов должна быть не менее 1 и не более 7 млн. рублей. Максимальный срок погашения составляет 30 лет.

Процентная ставка по договору зависит от того, какие займы планируется перекредитовать. Если осуществляется рефинансирование только ипотеки, она начинается от 9,5% годовых. Если с жилищным займом объединяются и другие, минимальная ставка будет 10%.

Сбербанк предъявляет к клиентам, планирующим провести рефинансирование, следующие требования:

  1. Возраст не менее 21 года;
  2. На дату внесения последнего платежа заёмщику должно быть менее 75 лет;
  3. При оформлении договора срок работы на последнем месте должен составлять больше шести месяцев.

№2. Газпромбанк

При рефинансировании ипотеки Газпромбанк выдаёт не более 85% оценочной стоимости залоговой недвижимости. При этом размер выдаваемого займа должен находится в диапазоне от 500 тысяч до 45 миллионов рублей.

Ставка при этом устанавливается на уровне 9,5-14,5% годовых. Её размер определяется в зависимости от оформления страховки. Срок погашения может достигать тридцати лет.

№3. ВТБ

По программам рефинансирования в ВТБ установлен предел в размере 30 млн. рублей. Такое ограничение действует в Москве и Московской области, в регионах он несколько ниже. При этом действует ограничение – сумма займа не может превышать 80% оценочной стоимости недвижимости, выступающей предметом залога. Если при этом заёмщик желает оформить рефинансирование, предоставив минимальный пакет документов, размер займа ограничивается 50% оценочной стоимости.

Ставка по договорам перекредитования устанавливается в диапазоне от 9,5 до 11% годовых. Максимальный срок погашения при этом может составлять 20-30 лет. Для зарплатных клиентов предусмотрено его увеличение.

Для более удобного сравнения программ рефинансирования ипотеки в рассмотренных банках основные их условия представлены в таблице ниже.

Кредитная организация Сумма Ставка Срок
1) Сбербанк 1-7 миллионов рублей От 9,5% годовых при рефинансировании ипотеки От 10% — при объединении ипотеки с другими кредитами Не более 30 лет
2) Газпромбанк От 500 тысяч до 45 миллионов рублей (не более 85% оценочной стоимости недвижимости) 9,5-14,1% годовых Ставка зависит от оформления страховки До 30 лет
3) ВТБ До 30 миллионов рублей, но не более 80% оценочной стоимости недвижимости и 50%, если предоставляется минимальный пакет документов 9,7-11% годовых 20-30 лет (для зарплатных клиентов возможно больше)

*Актуальную информацию смотрите на официальных сайтах банков.

Банк предлагает реструктуризацию вместо рефинансирования ипотеки — в чем разница и каковы последствия такой процедуры

Прежде чем принять решение о выборе между рефинансированием и реструктуризацией, следует внимательно изучить эти два понятия. Заёмщики нередко путают их и соглашаются на одну процедуру вместо другой.

Рефинансирование выгодно банкам в первую очередь для привлечения новых заёмщиков. Такая процедура позволяет перетянуть клиентов, которые ранее оплачивали ипотеку другим кредитным организациям. Банку это позволяет увеличить портфель долгосрочных кредитов, а также прибыль, даже несмотря на то, что проценты по таким займам ниже.

Реструктуризацию кредитные организации предлагают действующим заёмщикам. Такая мера направлена на сохранение отношений с клиентом. Однако в первую очередь целью реструктуризации выступает помощь в выплатах проблемным должникам. Такая процедура прежде всего направлена на снижение ипотечного бремени в ситуациях, когда у плательщика возникли финансовые трудности.

Реструктуризация чаще всего используется, когда высока вероятность просрочки, либо она уже произошла.

Существует несколько вариантов проведения реструктуризации:

  1. Уменьшение ставки по кредитному договору;
  2. Увеличение срока ипотеки;
  3. Перерасчёт графика выплат, в том числе изменение аннуитетных платежей на дифференцированные;
  4. Кредитные каникулы, когда заёмщику предоставляется отсрочка либо на всю сумму, либо на основной долг (то есть в течение определённого времени вносить придётся только проценты);
  5. В некоторых случаях – списание штрафов, пени, неустоек.

Далеко не всегда банки используют реструктуризацию только в работе со сложными заёмщиками. Зачастую такую процедуру они предлагают клиентам, которые обратились к ним за рефинансированием. Чтобы не потерять заёмщика и не лишится прибыли в виде процентов по его ипотеке, банк предлагает ему реструктуризацию.

Какие могут быть последствия в этом случае?

Клиенту снижают ставку, сокращают ежемесячный платёж. Чаще всего заёмщик остаётся полностью доволен такими действиями. Проблемы возникают гораздо позже, если заёмщик решается провести рефинансирование такой ипотеки в другом банке. В этом случае в первую очередь кредитор интересуется, проводилась ли по займу реструктуризация. После положительного ответа на этот вопрос обычно следует отказ в рефинансировании.

Отрицательное решение по заявке на рефинансирование объясняется, прежде всего, основным предназначением реструктуризации. Так как эта процедура проводится для урегулирования ситуации с проблемными клиентами, банк считает, что у заёмщика ранее возникали трудности с внесением платежей по ипотеке. Для кредитора это означает повышенный риск невыплат по выданным кредитам.

Таким образом, прежде чем дать согласие на реструктуризацию ипотеки, стоит хорошо подумать. Если возникли трудности с внесением платежей, такая процедура поможет не потерять квартиру (или другую недвижимость), справиться с долгом, не испортив кредитную историю, и без контакта с коллекторами. Однако если банк предложил реструктуризацию, чтобы не допустить рефинансирования у другого кредитора, лучше отказаться.

 Больше информации о реструктуризации кредита в нашей специальной публикации.

Суть рефинансирования

Особенностей у такого кредита две:

  • он целевой, то есть выдаётся под чётко обозначенные потребности и не может быть использован по другому назначению;
  • его условия обычно выгоднее предыдущих, что стимулирует кредитополучателя, оказавшегося в сложной ситуации, всё-таки рассчитаться с банком.

Рефинансирование ипотечного, как и любого другого, кредита может быть проведено:

  • в «исходном» банке, выдавшем первую сумму;
  • в сторонних финансовых учреждениях, берущих на себя переговоры с первым кредитором.

Не следует путать перекредитование (далее в статье этот термин будет принят тождественным рефинансированию) и схожие банковские процедуры:

  • оформление нового, не направленного на погашение старого, кредита;
  • изменение условий исходного договора.

Первый вариант крайне не рекомендуется к применению: заёмщик, и так запутавшийся в долгах, берёт на себя новые обязательства, с учётом его кредитной истории — на заведомо невыгодных условиях, что в итоге может привести к потере жилья, судебному преследованию и полному разорению.

Второй, в силу сложности пересчёта и перестройки графика платежей, на практике встречается очень редко: для банка проще оформить новый кредит, чем выполнять громоздкие расчёты.

Пример. В 2015 году гражданин А. взял в Сбербанке ипотеку на 15 лет под ставку 17% в год. В 2019 году, в результате падения официального дохода, он обратился в банк с просьбой провести рефинансирование; ему ответили согласием, предоставив для погашения оставшейся суммы кредит на оставшиеся 10 лет под 11% годовых. Таким образом, номинальная ставка снизилась на 6% в год, что увеличивает вероятность расплаты клиента с кредитором.

А если бы гражданин А. попытался вместо рефинансирования получить новый кредит, он, с учётом текущей задолженности, или получил бы отказ, или взял бы на себя завышенные обязательства — например, выплатить сумму не за 10, а за 5 лет, и не под 11%, а под 19%, и в итоге это сделало бы своевременное погашение первого кредита невозможным.

Условия для рефинансирования кредита

Нужно понимать, что рефинансирование – это не какая-то фиксированная услуга, а предложение банка. А предложения бывают разными, поэтому вывести какие-то общие условия крайне сложно. Попытаемся описать самые частые вариации:

  • По типу займа: можно рефинансировать потребительские нецелевые, целевые, автомобильные, ипотечные займы, кредитки.
  • По сумме задолженности: минимальные пределы варьируются от 10 до 100 тысяч рублей, максимальные – 5000000? и выше.
  • По срокам: бывают ограничения вида «до конца займа должно оставаться не меньше Х месяцев» и «с начала займа должно пройти Х месяцев», для каждого банка величина Х своя.
  • По количеству: некоторые банки позволяют перекредитовать 1 займ, некоторые – 5-7 сразу.
  • По выплатам: одни банки не дадут новый кредит, если старый погашался с просрочками, другие позволяют иметь в КИ пару коротких просрочек.
  • По дополнительным деньгам: чаще всего можно взять не только деньги на погашение старого займа, но и некоторую сумму «сверху», чтобы распорядиться ей по своему усмотрению.
  • По предоставляемым документам: одним банкам будет достаточно общей информации и графика выплат по рефинансируемому кредиту, другие потребуют кучу дополнительных документов. Тинькофф, к слову, вообще никаких документов, кроме паспорта, не требует.
  • По условиям до погашения: банк может поставить повышенную процентную ставку, которая будет действовать до того момента, пока вы не предоставите документы, подтверждающие погашение старого займа. Так, к примеру, делает Сбербанк при рефинансировании ипотеки. А вот Тинькофф делает иначе – повышенная ставка активируется в том случае, если вы не предоставите подтверждение погашения до 2-го платежа.
  • По банкам. Одни банки позволяют рефинансировать свои же кредиты, другие – нет.

На этом список не заканчивается, но основные условия мы охватили.

Как происходит рефинансирование кредита?

Очень частый вопрос: «Рефинансирование кредита – как это происходит?». На самом деле, крайне просто: перекредитование – это обычный целевой займ, цель – погашение другого займа. Происходит оно, соответственно, как и получение целевого займа.

Как сделать рефинансирование кредита в другом банке?

Как делается рефинансирование того или иного кредита частному лицу? Сначала вы выбираете предложение, которое вам подходит. Затем вы обращаетесь в финансовую организацию, которую выбрали, с вопросом о перекредитовании. Вам говорят, какие документы нужно предоставить для получения. Собираете, подаете, ждете ответа. Если решение – положительное, узнаете условия для получения (как получить, какие документы предоставить в подтверждение погашения). Получаете, погашаете.

Необходимые документы

Зависит от банка, уточняйте на месте. В общем случае вам потребуются те же документы, что и для обычного займа, плюс документы по рефинансируемому кредиту.

Плюсы и минусы

Плюсы:

  • Появляется возможность изменить условия текущего кредитования.
  • Можно объединить несколько займов в один – удобнее платить.

Минусы:

  • Найти выгодное перекредитование не так-то и просто.
  • Большинство банков откажет, если были просрочки.
  • Если недостаточно тщательно подойти к расчетам выгоды, можно навредить своему кошельку.

Реструктуризация ипотечного кредита

Реструктуризация ипотечного кредита – это изменение условий действующего кредита в том банке, в котором он был взят. Использовать реструктуризацию ипотеки можно только в том случае, если не допущено просрочек и нет непогашенных задолженностей. Реструктуризация ипотечного кредита может иметь различные формы, но многие заемщики стараются получить именно помощь со стороны государства. По специальной госпрограмме с 2016 года реструктуризация ипотеки может включать в себя часть выплат из бюджета. Реструктуризация ипотеки производится АИЖК. Сумма реструктуризации ипотеки не может быть выше 600 тысяч рублей (данные за 2018 год). При этом такая реструктуризация ипотеки влечет за собой дополнительные издержки – государству нужно заплатить налог.

Другими вариантами реструктуризации кредита может быть пролонгация, кредитные каникулы, снижение процентной ставки. Реструктуризация ипотеки в этом плане имеет больше ограничений, чем потребительский кредит. Использовать реструктуризацию ипотеки или рефинансирование, решает сам заемщик.

Ограничения применения

Бывают ситуации, когда изменение условий, перезаключение договора делать невыгодно.

Общие минусы рефинансирования ипотеки:

  • Иногда это грозит увеличением срока действия договора и влечет за собой рост переплаты, финансовые убытки.
  • Невозможно оформить договор по программе, если взяли ипотеку совсем недавно. Это не несет особой выгоды для заемщиков, потому что проценты остаются практически те же самые, а траты на переоформление и потерю доверия к вам, как к клиенту, банка никто не отменял. Выходит, что это не лучший вариант и для людей. Но ограничивать так очень нечестно со стороны финансовых организаций.
  • Сумма рефинансирования не может превышать 80% от первоначального размера кредитного займа. Очень сильно бьет по людям с аннуитентным видом платежей, потому что 20% они будут выплачивать несколько лет, потому что сначала в приоритете проценты. А при достижении середины срока остается в основном только сам долг — там уже невыгодно перекредитоваться в другом банке.
  • Иногда данное изменение ведет к переплате процентов, но уменьшению ежемесячного платежа. Хотя у некоторых заемщиков не остается выбора: чтобы не оказаться на улице, приходится рисковать.
  • Штрафы и проценты переходят в новый кредитный договор — избежать этого таким путем не получится. Если уже на этапе передачи ипотеки другому банку, вы смогли нарушить график выплат или что-то произошло с близкими и не получилось вовремя заплатить, то помните, что в любом случае оформление будет закончено, но платить придется с учетом неустоек и штрафов.

Ситуации, когда крайне невыгодно рефинансировать ипотеку:

  • Взяли кредит совсем недавно и нет существенной разницы в процентном соотношении.
  • Нет желания и денег оформлять все документы заново, предоставлять заново копии и необходимые справки.
Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Андрей Измаилов
Наш эксперт
Написано статей
116
Добавить комментарий