Договор купли-продажи дома

Содержание

Возможные нюансы и подводные камни

В жилом доме могут быть прописаны несовершеннолетние. Прекратить регистрацию детей можно только с разрешения органа опеки и попечительства.

Чтобы не решать данный вопрос в суде, следует попросить выписку с лицевого счёта. Продавец должен прекратить регистрацию всех лиц в помещении до дня его передачи покупателю.

Если дом продаётся с дополнительным оборудованием, например, с газовым котлом, сантехникой и т.д., нужно прописать это в договоре.

Можно составить отдельное приложение, где будет перечислено всё имущество. Иначе продавец может указать, что он передал только само здание, а оставшееся имущество ему должны вернуть.

Оплата госпошлины

В соответствии со ст. 131 ГК любой ППС должен быть зарегистрирован в государственном реестре. При этом должна быть уплачена госпошлина. По ст. 333.33 (п.22) НК за регистрацию ППС на недвижимость физическое лицо должно уплатить пошлину в 2000 руб., а юридическое – 22000 руб.

Особенность оплаты госпошлины состоит в том, что эта оплата должна происходить до начала регистрации.


регистрациипошлины

Вообще такая квитанция при регистрации не требуется.

Однако по закону (№ 122-ФЗ, ст.16) при отсутствии в органах регистрации данных об уплате госпошлины регистрация не будет произведена.

При регистрации, связанной с объектами, имеющих несколько видом недвижимости, пошлина взимается по каждому объекту. То есть, при регистрации ППС на участок с домом покупатель будет платить пошлину в 350 рублей за регистрацию участка и 2000 руб. за регистрацию дома. Таким образом, общая пошлина составит 2350 руб.

Регистрация

Для того, чтобы покупатель вступил в права собственника дома и участка, покупку необходимо зарегистрировать в Росреестре (). Для целей регистрации покупатель и продавец после подписания договора должны обратиться в местное отделение Росреестра со следующими документами:

  • копиями паспортов;
  • тремя экземплярами подписанного соглашения;
  • оплаченной квитанцией пошлины (350 рублей);
  • заявлением о регистрации.

Заявление выдается сотрудниками Росреестра и заполняется на месте. В нем указываются:

  • ФИО и паспортные данные покупателя и продавца;
  • дата заключения сделки;
  • описание объектов сделки (дома и участка).

Следует помнить, что если один из субъектов сделки уклоняется от прихода в Росреестр для регистрации продажи участка и дома, другой субъект вправе обратиться в суд и потребовать принудительного завершения регистрации. Истец также вправе требовать возмещения убытков, вызванных задержкой, от уклоняющегося субъекта договора ().

Итогом регистрации (7-10 дней) становится внесение сведений в ЕГРН о новом владельце указанного в договоре участка и дома. Для доказательства прав собственности покупатель может заказать выписку из реестра недвижимости, так как постоянные бумажные свидетельства («зеленки») были отменены с 1 января 2017 года.

Сделка по покупке земельного участка с домом осуществляется путём составления и подписания договора с последующей регистрацией перехода прав в Росреестре. Чтобы избежать убытков или признания сделки недействительной, необходимо тщательно проверять документацию на отчуждаемую недвижимость и прописывать в договоре все возможные нюансы передачи оплаты и недвижимости.

Порядок оформления купли-продажи дома с земельным участком

В предварительном договоре указывается срок и условия проведения сделки, которым контрагенты обязаны следовать. Соответственно в назначенный день таковые встречаются в офисе юридической компании или риэлтерской фирмы. Если они решили составить договор самостоятельно – место выбирается по усмотрению.

Оценка недвижимости

Оформление купли-продажи дома с земельным участком предусматривает предварительную оценку имущества.

Предварительно проводится оценка жилого дома и земельного участка, стоимость которых указывается порознь при оформлении соответствующего пункта в положении о предмете договора. Затем она суммируется и из неё вычитается сумма уплаченного по ПДКП, аванса (задатка). Отдельным подпунктом указываются сведения о планирующемся сторонами способе передачи денег:

  • безналичным перечислением;
  • наличными, под расписку и при свидетелях;
  • через банковскую ячейку.

У покупателя должен остаться документ, подтверждающий передачу денег – в виде чека или расписки.

Анализ правоустанавливающих документов

При оформлении имущественной сделки особое внимание следует уделить анализу правоустанавливающей документации на дом и земельный участок. К таковым может относиться один документ, если имущество переходило в результате возникновения прав:

  1. купли-продажи дома с ЗУ;
  2. мены иного объекта недвижимости на дом с ЗУ;
  3. получения таковых в дар или по наследству.

В таком случае продавец предъявляет договор перехода прав, что констатирует его правоспособность как лица, выставляющего принадлежащий ему объект на торги.

Если участок приобретался или приватизировался без наличия капитального строения, а дом был построен впоследствии – потребуется предъявить отдельные правоустанавливающие документы.

То же – если приобретался жилой дом, а земля приватизировалась после его приобретения. К числу правоустанавливающих документов могут относиться выписка из решения суда или свидетельство о наследовании недвижимости.

Как правильно оформить договор купли-продажи дома с земельным участком?

В договоре купли-продажи дома с земельным участком (образец можно скачать ниже или в конце статьи) предмет формулируется на основании правоустанавливающего документа продавца. Далее следуют положения, которые определяют права и обязанности сторон, а так же – их ответственность, неисполнение которой приводит:

  1. к штрафным санкциям;
  2. начислению пени за просрочку платежа;
  3. к расторжению сделки.

Договор купли-продажи составляется в трёх экземплярах и подписывается сторонами. Одна или обе стороны могут воспользоваться услугами посредников, что не снижает правоспособности сделки. Допускается нотариальное удостоверение документа.

Теперь мы знаем как составить договор купли-продажи дома с земельным участком, далее его необходимо зарегистрировать.

Регистрация. Где его оформить?

После заключения договора, буквально в самом конце процедуры продажи дома с земельным участком, стороны отправляются в Многофункциональный центр (МФЦ), где проводится регистрация имущественных прав, с внесением сведений в учётные кадастровые записи.

Здесь нет ничего особенного: приходите вместе с покупателем/продавцом в МФЦ со списком документов выше и деньгами для оплаты госпошлины.

Сколько стоит оформление купли-продажи дома с земельным участком?

Регистрация требует оплаты госпошлины при продаже дома с земельным участком в сумме 2 тысячи рублей, за исключением случаев нотариального удостоверения сделки.

Стоимость оформления сделки в риэлтерской компании регионального центра составляет фиксированную базовую сумму 50-90 тысяч рублей.

К ней прибавляются дополнительные начисления и комиссионные за различные виды юридических услуг. Некоторые компании, особенно в городах федерального значения, отдают предпочтение процентной ставке, которая может составлять 0,5-1% общей стоимости дома с участком.

Если поиск покупателей производился собственником недвижимости – допускается обращение в юридическую фирму, услуги которой в регионах составляют 5-7 тысяч рублей. Прайс нотариальных услуг значительно различается в зависимости от региона и перечня предлагаемых услуг. Если сделка оформляется полностью – обычно взимается до 1% общей стоимости недвижимости, указанной в договоре.

Общая информация по данной теме доступна на главной странице рубрики.

При купле-продаже дома с участком требуется обращать внимание на все мелочи и детали, сопутствующие сделке. Нужно учитывать, что процесс оформления данных объектов несколько сложнее, чем иные виды недвижимости

Дальнейшие действия

Регистрация ДКП дома с землей

Вы уже составили договор, куда же теперь идти и что делать? По окончанию процедуры продажи следует обратиться в МФЦ, где зарегистрируют имущественные права нового собственника и внесут эти данные в записи кадастра. Перед регистрацией прав владения от вас потребуется лишь предоставление полного пакета документов, который был оговорен ранее и квитанцию об уплате государственной пошлины.

Стоимость оформления

Госпошлина на продажу дома с землёй составит две тысячи рублей. Если же вы воспользовались услугами нотариуса, то они будут уплачивать в соответствии с его прайс-листом, нотариально заверенная доверенность стоит от 5000 рублей, в зависимости от суммы сделки.

Также стоит отметить, что если оформление продажи происходило благодаря риелторам из региона, то необходимо будет доплатить твёрдую сумму, пределы которой «колышутся» от 50 до 90 тыс. рублей. К этой сумме также добавляются комиссионные за юридические услуги, которые оказали риэлторские службы. Как правило, в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе большинство риэлторских компаний не пользуются фиксированными суммами, а определяют их процентной ставкой от общей суммы сделки, примерно 0,5-1% от стоимостной оценки.

Если же поиск покупателя не увенчался успехом, то за помощью можно обратиться к юридическим компаниям. Обращения в регионах составляет в среднем около 5-7 тыс. рублей.

Пошаговая инструкция по оформлению

Процедура купли-продажи земли с домом в общем виде состоит из следующих шагов:

  1. Покупатель выбирает и оценивает недвижимость.
  2. Продавец подготавливает документы.
  3. Стороны обговаривают условия и составляют договор.
  4. Договор подписывается сторонами.
  5. Покупатель производит оплату и принимает по акту участок с домом.
  6. Стороны регистрируют сделку в Росреестре.

При выборе участка для покупки важно обращать внимание на цену. Проверить реальность заявленной продавцом цены можно двумя способами:

  • сравнением с ценами нескольких аналогичных объявлений;
  • заказа экспертной оценки.

Оценщики проведут осмотр выбранного участка и сообщат его реальную цену, но их услуги являются платными, и пользоваться ими стоит только в случае явно высокой цены по сравнению с соседними продаваемыми участками.

Необходимые документы

Для продажи участка с домом продавцу потребуются следующие документы:

  • выписка из ЕГРН о праве собственности на дом и на участок под ним;
  • кадастровый паспорт;
  • межевой план;
  • технический план дома;
  • справка из БТИ обо всех зданиях на продаваемом участке;
  • справка из Росреестра о наличии обременений на участок;
  • копии последних квитанций за ЖКХ;
  • справка о прописанных в доме лицах.

Выписку из реестра недвижимости продавец заказывает в МФЦ или местном отделении Росреестра, её стоимость 300 рублей. Данный документ действителен на момент выдачи, поэтому заказывать его стоит не ранее, чем за месяц до сделки.

Кадастровый документ также заказывается в Росреестре, его стоимость в бумажном виде составляет 1400 рублей, в электронном – 700.

Технический план изготавливается в отделе БТИ. Справку о наличии обременений заказывается в МФЦ и стоит 300 рублей, она покажет наличие задолженностей по земельному налогу и возможный факт ареста участка или дома судебными приставами. Задолженности по ЖКХ будут видны в квитанциях за последний месяц.

Описание процесса

Перед составлением договора продавец обязан предоставить покупателю полную информацию о возможных обременениях на продаваемую недвижимость (), а также сведения о виде разрешенного землепользования на участке.

Если покупатель после оплаты и принятия участка с домом обнаружит, что продавец представил ему заведомо ложные важные сведения о недвижимости, которые могли повлиять на цену сделки, то такой покупатель вправе требовать компенсации ущерба или полной отмены сделки через суд (). Существенными считаются сведения:

  • о возможности застройки участка;
  • о деятельности соседних участков;
  • об экологии местности;
  • о претензиях третьих лиц на землю или дом.

Если дом обременён правами третьих лиц (например, супруга продавца владеет половиной дома), то покупателю следует заручиться письменным согласием таких лиц на сделку. Такое согласие можно вписать в текст договора.

По желанию стороны могут заверить договор нотариально, обезопасив себя на случай мошенничества и получив помощь в грамотном составлении договора. Услуги нотариуса обойдутся в 1-5 процентов от суммы покупки

Важно учесть, что если одна из сторон действует через представителя, обращение к нотариусу обязательно

Передача участка и земли происходит после подписания соглашения по передаточному акту, представляющему собой подробное описание отчуждаемых объектов, а также ФИО субъектов соглашения. После подписания договора и передаточного акта обеими сторонами сделка считается совершенной ().

Можно ли расторгнуть соглашение?

Участники сделки заранее обсуждают условия расторжения сделки.

Подобными основаниями выступают:

  1. несвоевременное внесение платы либо полное ее невнесение;
  2. возникновение обстоятельств, не оговоренных ранее;
  3. обнаружение факторов, касающихся использования надела, и не указанных в договоре.

Участники вправе расторгнуть договор при обоюдном согласии.

Дополнительная причина расторжения – признание документа недействительным. Это случается, когда не были указаны предусмотренные по закону условия, при заключении сделки использовались поддельные документы, или договор подписывался с нарушением норм законодательства.

Как проходит процедура регистрация сделки в Росреестре и окончательный расчёт?

Когда договор подписан, и передача имущества состоялась, покупатель отправляется в управление Росреестра по месту нахождения участка. Также обращение можно подать через сайт Росреестра и в МФЦ.

Человеку потребуется:

  • заявление (заполняется по шаблону на месте);
  • 2 оригинала договора и приложений к нему, включая акт приёма-передачи имущества (если он составлялся).

Заранее нужно оплатить 2000 рублей в качестве госпошлины.

Регистратор проверяет представленные документы на соблюдение требований закона. Если нарушений нет, бумаги принимаются. Внесение изменений в ЕГРН занимает до 10 рабочих дней.

Дополнительную информацию  о регистрации сделки в МФЦ смотрите в видео:

Более подробно о регистрации читайте здесь.

Расторжение соглашения

ДКП земли может быть расторгнут при обоюдном согласии сторон, в одностороннем порядке или по решению суда. Статьей 463 Гражданского кодекса предусмотрено, что покупатель вправе отказаться от исполнения соглашения при взаимном согласии продавца.

Участники на добровольной основе отказываются от наступления юридических последствий заключения сделки, выражая намерение вернуть права в изначальное состояние.

Односторонний отказ возможен в случаях, предусмотренных законодательством или условиями договора:

  1. отказ покупателя от оплаты стоимости ЗУ,
  2. нарушение одним из участников условий соглашения и пр.

Пострадавшая сторона должна направить претензию второму участнику с просьбой исполнить обязательства, обозначенные в договоре. В случае отказа (оформляется письменно) составляется заявление с просьбой расторгнуть ДКП. Первый экземпляр направляется нарушителю, второй – в Росреестр.

Процесс расторжения соглашения через суд занимает немало времени. Пострадавший составляет исковое заявление, приложив доказательства.

Таковыми выступают данные, указанные в заявлении, составленном пострадавшим на этапе одностороннего расторжения договора. Заявитель должен обращаться в суд, если не удалось разрешить спор во внесудебном порядке.

Алгоритм заключения договора купли-продажи

Как заполнить договор купли-продажи дома с земельным участком?

Соглашение о продаже и покупке является результатом устных договоренностей сторон и должно быть оформлено правильно. Законодательство не устанавливает строгой формы документа, говоря, что он может быть составлен в простой письменной форме. Однако, для того, чтобы он имел юридическую силу, необходимо отразить в договоре основные моменты сделки.

Существенными условиями, которые в обязательном порядке необходимо прописать в соглашении, являются предмет договора и его цена.

Предмет сделки

Отчуждение жилого дома происходит одновременно с участком земли и переход прав собственности на оба недвижимых объекта к покупателю осуществляется на основании статей 273, 552 Гражданского кодекса и статьи 35 Земельного кодекса.

Поэтому особое внимание уделяется описанию предмета договора с указанием характеристик объектов, которые позволят идентифицировать их среди подобных. В соответствующем пункте соглашения обязательно прописываются:

  • жилой дом с точным адресом, площадью общей и жилой, кадастровый номер, присвоенный в ходе постановки объекта на учет, этажность и иные характерные особенности. Дополнительно прописываются сведения о документе, подтверждающем право собственности на строение продавца. С 2017 года таким документом является выписка их ЕГНР;
  • земельный участок характеризуется точным адресом, площадью, кадастровым номером, а также категорией земли, к которой он отнесен, и видом разрешенного использования. Здесь также указываются реквизиты документа о праве собственности на надел. Это отдельное свидетельство или выписка из ЕГРН.

Указанные в пункте сведения должны строго соответствовать правоустанавливающим документам.

Цена по договору

Существенным условием является не только перечень отчуждаемого имущества, но и его стоимостная оценка. Цена договора устанавливается продавцом и согласовывается с покупателем. Это та сумма жилого строения и земельного участка под ним, о которой стороны договорились. В соглашении, как правило, нет необходимости выделять цену отдельно по каждому из объектов, она включает в себя общую стоимость.

Порядок расчетов прописывается в договоре между сторонами сделки:

  • полный расчет и переход права собственности к покупателю сразу после регистрации, если соглашением не установлено иных условий;
  • поэтапное внесение платежей с указанием сроков и сумм в договоре.

Стороны вправе самостоятельно определить способ расчета: наличными или безналичным переводом средств на счет продавца.

Дополнительные условия

В этом пункте обе стороны вправе отразить все моменты, которые были оговорены устно. Это могут быть:

  • условия и порядок передачи имущества к покупателю;
  • распределение расходов, которые связаны с оформлением сделки, и т.д.

Налоги

Если человек продает участок с домом, то он получает доход. А с дохода в соответствии с НК (гл. 23) надо платить налог (НДФЛ). Ставка этого налога для резидентов РФ составляет 13%, а для нерезидентов – 30%.

При расчете налога продавец недвижимости может получить налоговый вычет, но не более 1 млн. руб. Вместо налогового вычета продавец может сократить величину облагаемых налогом доходов на затраты по покупке ЗУ с домом.

Если ЗУ принадлежит продавцу 5 лет, а время существования дома менее 5 лет, то освобождению от налога подлежит только ЗУ.

За продажу дома необходимо заплатить НДФЛ.

Налоговая декларация подается до 30 апреля, а налог оплачивается до 15 июня следующего года.

Договор купли-продажи

Договор покупки участка составляется по стандартному образцу, который можно скачать здесь. В договоре должны быть следующие пункты:

  • представление сторон;
  • предмет соглашения;
  • объекты сделки;
  • права и обязанности сторон;
  • цена покупки и порядок перечисления средств;
  • способы разрешения спорных моментов;
  • дополнительные условия и сведения.

Вверху титульного листа стороны вписывают свои ФИО, адреса регистрации, паспортные данные и реквизиты для оплаты. Далее указывается предмет соглашения – передача от продавца земельного участка с домом покупателю за плату.

В разделе «Объекты сделки» указываются дом и участок. Для участка приводятся следующие данные:

  • кадастровый номер;
  • категория земли и вид разрешенного землепользования;
  • назначение земли;
  • площадь;
  • наличие обременений.

Для дома нужно указать этажность, материал постройки, площадь внутренних жилых помещений и также наличие обременений.

К правам покупателя относят получение дома и участка, обязанностью покупателя является перечисление оговоренной суммы.

Обязанностью продавца является передать дом с участком в собственность покупателю

Важно учесть, что договор считается недействительным при наличии в нем следующих условий, согласно :

  • право продающей стороны выкупить недвижимость с землёй по желанию обратно;
  • ограничение покупателя в правах пользования недвижимостью;
  • снятие с продавца ответственности в случае обнаружения скрытых им прав третьих лиц на недвижимость.

Споры подлежат разрешению путем переговоров и в судебном порядке. В разделе «Цена» указывается также способ расчёта: наличными, перечислением на расчётный счёт и т.д.

Особенности подписания и заверения документа

В заключении предварительного договора обычно участвуют две стороны: продавец и покупатель, и именно их данные отражаются в первом подразделе с включением паспортных данных. В ряде случаев, если недвижимость находиться в долевой собственности, сторон может быть несколько.

Если владельцами являются 2 гражданина, они оба подписывают предварительный договор, и такой же принцип действует в отношении покупателей.

А вот заверять нотариально предварительное соглашение по закону не обязательно, даже если речь идет о долевой собственности. Ведь соглашение предусматривает только номинальное соглашение, что возможно осуществить и без привлечения специалиста.

Однако если одна из сторон сомневается в чистоте сделки либо же существуют спорные моменты, желательно привлечь юриста еще на начальной стадии заключения сделки.

Предварительное соглашение

Это соглашение, где прописываются намерения сторон: продать дом и участок и, соответственно, приобрести его и оплатить.

В предварительном документе указываются:

  • стоимость сделки;
  • срок заключения основного договора;
  • передача определённой суммы в качестве аванса или задатка;
  • иные положения.

Предварительные соглашения требуются, если договор не может быть исполнен прямо сейчас. Например, покупателю нужно продать другое имущество или получить кредит. Таким образом, стороны фиксируют условия сделки, потом решают свои проблемы, и возвращаются к достигнутым договорённостям вне зависимости от того, как изменилась рыночная цена на имущество.

Без такого договора можно обойтись, если сделку можно завершить в течение 2-х недель. Соответствующие сроки передачи имущества, оплаты, государственной регистрации можно прописать в соглашении.

Какие дома и участки не подлежат продаже?

Недвижимость нельзя продать в случае:

  • Неверно оформлены документы на право собственности, кадастровые или технические паспорта (были допущены ошибки или произошли изменения, которые не были зафиксированы на карте и зарегистрированы в кадастре, например, уменьшена площадь надела или выполнен пристрой к коттеджу).
  • По указанной недвижимости уже совершен акт продажи или дарения другому лицу, либо оно сдается в аренду.
  • Выдан арест на имущество со стороны судебных органов.
  • Собственность оформлена в качестве залога при выдаче кредита.
  • Помимо основного имеются дополнительные собственники, которые не участвуют в процессе купли-продажи.
  • В продаваемом жилом строении прописаны люди. Отсутствие регистрации по указанному адресу подтверждается документально.
  • По адресу жилища имеются долги по коммунальным услугам.
  • Коттедж и надел состоят в судебном споре или имеют другие ограничения в реализации права собственности.

Существенные условия договора купли-продажи дома с участком

Для заключения договора необходимо добиться согласования всех его существенных условий. Если единодушие не будет достигнуто, он не будет признан заключенным. При совершении сделок этого типа закон устанавливает следующие существенные условия:

  1. Предмет. Под ним понимается объект сделки (ст. 554 ГК РФ). В ситуации заключения договора об одновременной продаже дома с участком возникают два самостоятельных объекта.
  2. Цена сделки (ст. 555 ГК РФ). Она может указываться как совокупно, так и для каждого из объектов в отдельности. Допускается указание фиксированной суммы, цены за квадратный метр, процентов от кадастровой стоимости.
  3. Список лиц, имеющих право проживать в нем (см. ст. 558 ГК РФ), если коттедж или дача относятся к жилой недвижимости (имеют статус жилого дома либо, если речь идет о садовом поселке, жилого строения). К лицам, обладающим правом проживания, например, относятся:
  • получившие право по завещательному отказу (ст. 33 Жилищного кодекса РФ);
  • члены семьи бывшего собственника, если они имеют на руках соответствующее судебное решение (ст. 31 ЖК РФ).

Несогласование одного из перечисленных существенных условий станет основанием для признания сделки незаключенной (см. определение ВС Республики Дагестан от 11.05.2016 по делу № 33-1806/2016).

Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Помимо общих, к существенным будут отнесены все те условия, о важности которых будет достигнуто согласие сторон (на это есть указание в ст. 432 ГК РФ)

Документация на дом

Продавец на момент продажи дома должен предъявить покупателю свежие, не позднее одного месяца, документы из БТИ на дом.

К документам относятся:

  • План БТИ на здание дома, и планы на каждый этаж, если здание имеет два и более этажа.
  • Технический паспорт дома.
  • Кадастровый паспорт земельного участка. Если участок уже стоит на учете в Росреестре, то достаточно получить выписку из кадастрового дела. Если же не, то процедуру постановки на учет нужно будет начинать с нуля. Разумеется, это потребуется, если земля будет продаваться вместе с домом.
  • Удостоверение о регистрации собственности на участок.

Также будет необходимость и в других процессуальных документах, суть которых будет рассмотрена ниже.

Оценка недвижимости

Прежде чем продать недвижимость, ее следует оценить. Для этого необходимо воспользоваться услугами оценщика, который выдаст официальный документ. В нем на основании анализа рынка недвижимости будет сделан отчет о рыночной стоимости отчуждаемого имущества.

Запомните! На определение стоимости жилья и земельного участка влияют следующие факторы:

  • место расположения недвижимости на территории населенного пункта, отдаленность от центра, расстояние до автовокзала, железнодорожного вокзала, аэропорта;
  • строительные материалы, которые применены при возведении индивидуального жилого дома;
  • наличие или отсутствие коммуникаций в виде газоснабжения, водопровода и канализации, электроснабжения;
  • год постройки;
  • текущее состояние жилого дома – нуждается ли в текущем или капитальном ремонте;
  • какие еще строения имеются на земельном участке. Например, хозпостройки, гараж;
  • качественная характеристика земли, на которой расположен дом.

Как оформить в собственность земельный участок в СНТ 2018?

Нюансы оплаты и налогообложения

При составлении соглашения о купле-продаже земельного участка стороны должны наиболее подробными образом отразить, в каком порядке будут производиться расчеты между ними.

Это означает, что в соглашении указывается информация о том, какая валюта будет расчетной, сколько раз покупатель будет вносить денежные средства в счет оплаты, сроки, в течение которых будут вноситься денежные средства, и должен быть произведен полностью расчет.

Сторонам рекомендует указать в соглашении, кто из них будет осуществлять расходы по оплате государственной пошлины, которая потребуется для регистрации факта перехода права собственности.

Продавец, в свою очередь, должен учитывать, что в случае продажи объектов и получения денежных средств они будут облагаться налоговым сбором, который равен 13 % от суммы, которая указана в соглашении.

Оплатить эту сумму придется, если земля была приобретена до 1 января 2019 года, и собственностью на нее продавец обладает менее трех лет.

Когда участок земли был приобретен после указанной даты, то продавец должен понимать, что не платить налог можно будет только по прошествии пяти лет со дня получения права собственности на объект.

Следует отметить тот факт, что закон позволяет продавцу использовать имущественный вычет, который лицо получает в процессе отчуждения объекта. Покупатель обладает также правом на налоговый вычет. Размер этого вычета не более двух миллионов рублей.

Составление договора

Договор купли-продажи жилого дома с земельным участком заключается в простой письменной форме и подписывается сторонами (продавцом и покупателем). Договор будет считаться недействительным, если не соблюдена письменная форма.

Обязательная нотариальная форма для такого договора не требуется, за исключением случаев, когда дом и участок принадлежат несовершеннолетнему или гражданину, признанному ограниченно дееспособным.

Переход права собственности на жилой дом и земельный участок подлежит обязательной государственной регистрации.

При подготовке договора купли-продажи и определении его условий важно правильно и точно формулировать предмет договора, а также указывать все данные отдельно по дому и отдельно по земельному участку. В отношении жилого дома в договоре купли-продажи надо указать:

В отношении жилого дома в договоре купли-продажи надо указать:

  • адрес местонахождения дома;
  • площадь;
  • кадастровый (инвентаризационный) номер;
  • сведения о дате и номере регистрации прав собственности продавца в ЕГРН, указанные в его свидетельстве о государственной регистрации или выписке из ЕГРН, основания приобретения права собственности.

Относительно земельного участка нужно указать:

  • адрес земельного участка;
  • площадь земельного участка;
  • кадастровый номер, категорию земель, вид разрешенного использования;
  • сведения о дате и номере регистрации права собственности продавца в ЕГРН, указанные в его свидетельстве о государственной регистрации или выписке из ЕГРН.

Помимо предмета договора, существенным условием при оформлении сделки по купле-продаже дома и земельного участка является цена недвижимости. Поэтому цену надо обязательно отразить в договоре. При этом цена земельного участка может быть выделена в договоре отдельно или установлена в составе стоимости жилого дома.

Еще одним существенным условием договора является перечень лиц, проживающих в жилом доме на момент его продажи и сохраняющих право пользования домом после его передачи покупателю (такими лицами могут быть, например, арендаторы), с указанием их прав на пользование.

В договоре купли-продажи также нужно отразить порядок расчетов, сроки освобождения и передачи жилого дома и земельного участка от продавца к покупателю, сведения об имеющихся обременениях (залог, аренда и т.п.) или об их отсутствии.

С образцом договора купли-продажи земельного участка с жилым домом можно ознакомиться здесь.

При передаче жилого дома и земельного участка продавцом покупателю стороны могут составить и подписать передаточный акт.

Если в договоре две стороны, то надо сделать три экземпляра договора, так как один экземпляр остается в Росреестре.

Анализ правоустанавливающих документов

Анализ правоустанавливающих документов проводится с целью установления правомерности, владения, пользования и распоряжения собственниками.

Для сокращения сроков продажи и упрощения процедуры регистрации перехода прав желательно наличие у продавца всех документов, удостоверяющих право собственности. Если участок не зарегистрирован в Кадастровой Палате или дом является самовольной постройкой – желательно пройти процедуру регистрации. Это значительно упростит продажу недвижимости, к тому же отсутствие таких документов, как правило, негативно сказывается на стоимости недвижимости.

Удостоверяющим право собственности документом является свидетельство о праве собственности. Этот документ может отсутствовать: например, право собственности перешло к его настоящему владельцу до создания системы госрегистрации. Если право не было зарегистрировано, продавец может обратиться к Регистратору с правоустанавливающими документами:

  • купчая, договор дарения или мены, прошедшие госрегистрацию;
  • при приобретении недвижимого имущества по договору дарения необходима справка об уплате соответствующего налога;
  • если недвижимость перешла по наследству, помимо свидетельства о праве на наследство, необходима справка об уплате соответствующего налога;
  • если дом был построен: договор о предоставлении участка для целей строительства дома на праве частной собственности или договор о праве застройки, заключенный до 26.08.1948 г.) и регистрационное удостоверение.

Поскольку, в первую очередь, покупатель заинтересован в проверке чистоты сделки и отсутствии обременений на недвижимость, до принятия решения о приобретении недвижимого имущества необходимо запросить выписку из ЕГРП.

Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Андрей Измаилов
Наш эксперт
Написано статей
116
Добавить комментарий