Договор купли-продажи квартиры образец скачать

Риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры

В соответствии с текстом предварительного договора продавец и покупатель обязаны заключить сделку по купле-продаже квартиры. Если же кто-либо из них откажется, то рискует потерять сумму задатка. Но более серьезные последствия отказа – это судебное разбирательство, ведь гражданское законодательство (п. 5 ст. 429 ГК РФ) разрешает любой из сторон требовать оформить сделку. На это отводится полугодовой срок от даты неисполнения обязательств.

Более рискуют те граждане, кто приобретает по предварительному договору квартиру в новостройке. По такому типу соглашения можно покупать только то жилье, которое уже отстроено, введено в эксплуатацию и у застройщика имеются документы о праве собственности. Если же дом еще не построен, то единственным вариантом оформления является договор долевого участия. Тогда исключается риск двойной продажи квартиры, когда обманутыми могут оказаться два и более покупателя.

На какие пункты стоит обратить внимание?

После составления, перед тем как подписать все представленные заполненные экземпляры, следует внимательно проверить текст договора на отсутствие в нём ошибок. При их обнаружении регистрационной инстанцией, в регистрации могут отказать, поэтому такая проверка обязательна.

Особое внимание следует обратить на следующие моменты:

  1. Адрес объекта, кадастровые и технические параметры, которые внесены в предмет договора, потому что мошенники зачастую подменяют объект во время проведения сделки. Или – продают помещение по не существующему в реальности адресу.
  2. Наименование населённого пункта, так как мошенники нередко продают квартиры, расположенные по аналогичным адресам в других населённых пунктах, где недвижимость значительно уступает в цене.
  3. Цена квартиры, так как недобросовестные покупатели могут внести заниженную (завышенную) стоимость, чтобы расторгнуть договор и получить прибыль за счёт разницы между фактической оплатой и указанной в договоре стоимостью.

Купля продажа относится к сделкам, которые обеспечивают определённый риск для обоих контрагентов, но в особенности – для покупателя.

Как составляется ДКП квартиры

  • самостоятельно – доступны бесплатные образцы (проекты) документов купли-продажи (можно скачать ниже);
  • с привлечением нотариуса, юриста, риелтора. Специалист составит текст, основываясь на информации от клиентов, и даст сторонам на подпись.
  1. Участники достигают согласия по условиям сделки.
  2. Создается проект (готовый текст) соглашения.
  3. Вычитка и проверка.
  4. Подписание: сверяют аналогичность экземпляров, проверяют отсутствие мелкого шрифта, недостатков текста.

Можно ли в простой письменной форме

Документ подают в Росреестр как обычный текст, подписанный сторонами. Исключения, когда требуется нотариальное свидетельствование: пожизненное содержание, участие лиц под опекой или несовершеннолетних, отчуждение долей.

Какие документы нужны для оформления

Продавец

Покупатель

Паспорта

Свидетельства:

  • о браке;
  • на детей.

При маткапитале, ипотеке:

  • документы о семейном положении;
  • обязательство о выделении долей детям;
  • справка о прописке детей на иной жилплощади. Банки неохотно дают ипотеку, если ребенка прописывают в покупаемой недвижимости;
  • справки о доходах;
  • документы поручителей;
  • бумаги на иное заложенное имущество.
  • предварительное соглашение купли-продажи.

Бумаги на квартиру:

  • извлечение из ЕГРН (расширенное с планом и историей операций). Покажет:
    • отсутствие обременений;
    • всех владельцев;
    • частоту перепродаж.

Документы-основания получения жилья продавцом.

При проектном инвестировании:

  • контракт финансирования;
  • чеки о выплате взносов.

Форма №9 о выписке всех бывших владельцев.

Квитанции о госпошлине за регистрацию права собственности в Росреестре.

Справки из психо- и неврологических учреждений о дееспособности.

Согласие на сделку супруга(и) с нотариальным удостоверением.

Разрешение ООП, если есть дети, прописанные несовершеннолетние.

От застройщика потребуются:

  • разрешения на стройку;
  • бумаги на участок;
  • проект дома.

Что должно быть в договоре

  1. данные сторон, достаточные для однозначной идентификации:
    • Ф.И.О., информация из паспорта;
    • ИНН, СНИЛС;
    • реквизиты представителя и доверенности;
    • родственные связи;
    • адрес прописки и фактического места проживания;
  2. предмет (ст. 554 ГК). Подробные данные жилья:
    • в составе иной недвижимости (доля) или отдельное;
    • в договоре указывается общая и жилая площадь квартиры;
    • этаж, какой дом;
    • состояние, наличие ремонта;
    • недостатки и особенности;
  3. суть сделки:
  4. цена (ст. 555 ГК):
    • прописью и цифрами;
    • может указываться за все жилья или за 1 кв. м. (конкретизируют за что);
  5. обязательно должно быть указано, какие лица имеют право пользования квартирой после ее отчуждения (п.1 ст. 558 ГК РФ), или отсутствие таковых.

Дополнительные пункты

  1. на основании каких документов жилплощадь перешла к продавцу;
  2. сроки и способ передачи недвижимости:
    • актом с вручением ключей или иным действием;
    • допускается заменить акт пунктом в соглашении купли-продажи.
  3. дата выписки и освобождения квартиры продающей стороной;
  4. порядок расчета:
    • наличными, безналичным способом;
    • частями, в полном объеме;
    • с банковскими ячейками / аккредитивами;
    • после переоформления жилплощади;
  5. если взята ипотека и/или маткапитал: какая часть стоимости из какого источника погашается;
  6. пункты по гарантиям:
    • реализатор гарантирует отсутствие обременений;
    • нет обстоятельств, тянущих недействительность сделки;
    • нет споров, претензий третьих лиц;
    • стороны не находятся под опекой, нет заболеваний и обстоятельств, мешающих трезво оценивать значение сделки;
    • нет факторов принуждения или вынуждающих заключить заведомо невыгодный договор;
  7. количество экземпляров, дата, подписи с расшифровкой.

Сколько экземпляров должно быть

  • 1 – продавцу;
  • 1 – покупателю;
  • 1 – нотариусу;
  • 1 – Росреестру;
  • дополнительно по просьбе третьих лиц, права и обязанности которых, затрагивает купля-продажа;
  • если есть несколько продавцов/покупателей – каждому по одному экземпляру.

Сколько стоит составление

Обязательность удостоверения

Требуется (ст. 333.24 ГК)

По желанию контрагентов (п. 1 ст. 22.1 Основ о нотариате)

0,5% суммы соглашения, но от 300 руб. и до 20 000 руб.

Отчуждение лицам с близкими родственными связями (супругам, родителям, детям, внукам):

  • сумма сделки до 10 млн: 3 000 + 0,2%;
  • от 10 млн: 23 000 + 0,1%, но до 50 000.

Посторонние лица (дальние родственники и прочие):

  • до 1 млн: 3 000 + 0,4%;
  • от 1 до 10 млн: 7 000 + 0,2%;
  • от 10 млн: 25 000 + 0,1%. В случае отчуждения жилья – не больше 1 000 000.

С февраля 2019 года нотариус обязан сам бесплатно направлять ДКП в Росреестр для регистрации перехода права собственности (п. 2 ст. 22.1 Основ о нотариате). Стороны платят только госпошлину для УФРС объемом 2 000 руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). При подаче бумаг электронным способом платеж составит 1 400 руб. (если действует скидка).

Чем грозит ошибка в договоре при покупке квартиры

  • Наиболее часто приостановка сделки осуществляется из-за несоблюдения формы ДКП. К примеру, для заключения сделки нужна нотариальная форма ДКП, а стороны оформляют договор в обыкновенном письменном виде. Дело в том, что сделка по отчуждению доли во владении жилья, принадлежащей несовершеннолетнему или недееспособному лицу, подлежит непременному нотариальному заверению.
  • Встречаются также ошибки до регистрации перехода во владение собственности, которые выявляют сотрудники Росреестра, из-за чего приостанавливается регистрация. В этом варианте регистратор должен письменно сообщить участникам сделки о приостановке госрегистрации собственности, с объяснением причин. Обычно, регистратор приостанавливает данное действие до 3-х месяцев, предоставляя возможность сторонам исправить допущенные ошибки.

В итоге можно сделать вывод, что для того, чтобы такое не случалось, рекомендуется при заполнении ДКП жилья все-таки обращаться к помощи профессионалов: к юристу, риелтору или нотариусу.

Преимущества и недостатки сделки

Преимущества

  1. Несомненным преимуществом является отсутствие условий и сложностей, которые присутствуют в договоре долевого участия, что для застройщиков является куда более удобным.
  2. Цена также будет отличаться, что является плюсом для покупателя. По ДДУ в стоимость включаются все расходы, которые должен произвести застройщик, тогда как в ДКП будущей недвижимости такие расходы возлагаются именно на продавца.

Недостатки

  1. Если продавец был признан банкротом, покупатель об этом может и не узнать, тогда как при ДДУ такое лицо не может быть застройщиком. Есть риск, что строящийся объект или другая недвижимость, на которую право собственности только будет приобретено стороной, попадут в конкурсную массу для реализации, а сам договор будет отменен.
  2. Обязать продавца не затягивать с регистрацией права собственности могут только штрафные санкции, указанные в договоре.
  3. Есть риск, что продавец может оказаться мошенником. Особенно если договор заключается с предоплатой.

Что необходимо предусмотреть в договоре?

Помимо обязательных условий, в документ рекомендуется включить такую информацию:

  • подтверждение со стороны продавца в том, что на квартире отсутствуют какие-либо обременения (арест, залог, право собственности других лиц);
  • указание того, кто именно будет нести дополнительные расходы по сделке (оплату регистрации перехода права собственности, услуг нотариуса, риелтора и т. п.);
  • обязательства по погашению долгов по коммунальным платежам (если они имеются);
  • риск случайной порчи имущества (чаще всего до того момента, как подписывается передаточный акт, этот риск возлагается на продавца);
  • полное описание квартиры (не только ее адрес и площадь, но и этаж, количество комнат, балконов и этажность самого дома).

Также стоит учесть, что нужно обязательно указывать реальную стоимость квартиры, без ее занижения.

Хотя такой способ часто используется для уменьшения размера НДФЛ, для продавца он имеет повышенные риски. В том случае, если покупатель откажется доплачивать большую сумму, чем оговорено в договоре, продавец не сможет получить ее, даже если обратится в суд.

Что касается покупателя, то ему необходимо проверить подлинность всех документов, которые предоставляет продавец.

Именно поэтому более безопасным является привлечение к сделке юриста, который и будет проводить все проверки такого рода.

Особенности в отдельных случаях

В определённых случаях в силу вступают дополнительные технические и процедурные требования, обязательные для исполнения при составлении и подписании документа.

Между физическими и юридическими лицами

Юридические стороны при совершении сделки обязаны предъявлять учредительную документацию. Если продавец – юридическое лицо, от него также требуется дополнительная документация:

  • согласие соучредителей в форме протокола;
  • документ, подтверждающий право директора на куплю-продажу;
  • паспорт директора;
  • если сделку заключает не директор, а его представитель, предъявляется нотариальная доверенность и паспорт.

Остальной пакет документов тот же, что и для физического лица. Покупателю достаточно гражданского паспорта.

Когда продавец физическое лицо, он предъявляет стандартный пакет документов на недвижимость, к нему прилагает номер лицевого счёта, куда будут переведены деньги. А продавец:

  1. учредительные документы;
  2. паспорт директора или доверенность представителя;
  3. согласие соучредителей на покупку.

Если на лицевом счету покупателя соучредителя достаточно средств для покупки, тогда согласие партнёров не требуется, вместо него предъявляется выписка из лицевого счёта.

В случае сразу нескольких объектов недвижимого имущества

На каждый объект составляется отдельный экземпляр договора, который подлежит регистрации. Исключение могут составлять только строения, стоящие на участках земли, оформленных в аренду или в собственность: в этом случае на землю и строение оформляется один общий ДКП.

Если несколько продавцов или покупателей одновременно

Со стороны продавца несколько покупателей могут выступать, если каждый имеет долю в праве на объект. Они обязательно должны:

  • участвовать в сделке лично;
  • или составить доверенности для продажи на одного из участников;
  • каждый составляет нотариальное разрешение на сделку для совладельцев;
  • договор удостоверяется нотариусом.

То же касается покупателей, если их больше одного. Но в этом случае разрешение на покупку не требуется. Договоры составляются по числу участников сделки, и один – для Росреестра.

Шаблоны образцы договоров, соглашений, расписок для покупки квартиры

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Предварительный договор купли-продажи квартиры  пДКП универсальный шаблон  скачать

Конечно для каждой сделки с недвижимостью нужен индивидуальный договор, ведь ваша подпись под ним стоит денег и немалых.Юридическая значимость предварительного договора купли-продажи недвижимости ничуть не меньше, чем основного и составить его нужно с учетом как можно большего количества обстоятельств

Покупка доли в квартире, комнаты в коммунальной квартире
  • Предварительный договор купли-продажи доли (шаблон)
  • Предварительный договор купли-продажи комнаты
  • Уведомление о продаже

Соглашение о задатке

Соглашение о задатке.

Внимание!

Если по предварительному договору купли-продажи недвижимости Вы передаете задаток, для обеспечения выполнения сторонами сделки предварительных договоренностей  — Соглашение о задатке является обязательным документом, иначе суд ( в случае несостоявшейся сделки)  сочтет задаток авансом!

Расписки в получении денежных средств

Советую почитать : Правила составления расписки > > >

Расписка в получении задатка

Расписка в получении задатка от несовершеннолетнего, старше 14 лет

  • Расписка в получении задатка от несовершеннолетнего, младше 14 лет
  • Общий шаблон расписки

Договор купли-продажи

Отчуждение долей  в праве собственности на недвижимость ( не всеми собственниками одновременно) подлежит обязательному удостоверению нотариусом.

Если сделка подлежит удостоверению нотариусом, Договор купли-продажи составляет помощник нотариуса!

Сторонние договоры нотариусы не хотят принимать!

Предложенные шаблоны договоров отчуждения применяются  к сделкам с недвижимостью, у которой:— один дееспособный владелец( единоличная собственность);

— несколько владельцев без выделенных долей(общая совместная собственность);

— несколько собственников с выделенными долями( общая совместная собственность) , отчуждающих свои доли по одной сделке.

Чтобы у вас не было разногласий в договорах со сведениями Единого государственного реестра  недвижимости — получите достоверные сведения из ЕГРН(егрп) в виде выписки об объекте недвижимости и сравните с данными в документах, которые у вас на руках.

В договоры нужно вносить данные из реестра, а не Свидетельства о регистрации права и не технического паспорта!В случае разногласий между ЕГРН и вашим договором регистратор приостановит сделку!

Для получения достоверной выписки из ЕГРН об объекте недвижимости можно воспользоваться партнерским сервисом Росреестра и за 250 рублей (госпошлина) получить свежую выписку из ЕГРН(егрп). Это быстро и надежно

Пример выписки:Выписка из ЕГРН

Также можно заказать выписку о переходе права собственности на объект недвижимости (расширенная выписка).Там вы увидите историю всех предыдущих сделок  и  нескольких перепродаж  объекта недвижимости с целью сокрытия оспоримой сделки.  (700 рублей).

Бланки купли продажи ( образец договора купли-продажи квартиры):

 Договор дарения ( детям, совершеннолетним, родственникам):

Составить договор дарения с помощью Конструктора договоров. Ознакомьтесь с инструкцией и протестируйте бесплатно.

Соглашение о выделении долей всем членам семьи без нотариуса

  • Квартира принадлежит родителям на праве общей долевой собственности. Выделение долей детям  в этом случае — нотариальная сделка.Сначала к нотариусу для удостоверения сделки, потом в Росреестр для регистрации перехода прав
  • Квартира принадлежит одному из родителей единолично. Выделение любой доли всем членам семьи — простая письменная форма сделки (без нотариуса) и регистрация права собственности на других членов семьи в Росреестре.НОВАЯ статья с разъяснениями  и шаблон соглашения здесь.
  • Квартира принадлежит обоим родителям на праве общей совместной собственности. Выделение доли всем членам семьи — простая письменная форма сделки (без нотариуса), затем регистрация прав на членов семьи в Росреестре.НОВАЯ статья с разъяснениями и шаблон соглашения здесь.

Уведомление о продажи доли в квартире, комнаты в коммунальной квартире:

Уведомление о продаже

Прежде чем составлять документы  —  узнайте об изменениях в законе о регистрации недвижимости, исключите риски в сделке.

Шаблоны  и образцы договоров, соглашений, расписок для покупки квартиры не учитывают всех возможных обстоятельств сделки.

Шаблоны образцы договоров, соглашений, расписок для покупки квартиры конечно помогут вам составить документы.Но, ваша сделка уникальна!Используйте шаблоны обдуманно!!!Посмотрите видео консультации с подробными разъяснениями.

Всегда рада разъяснить . Автор

Договор купли–продажи в 2020 году

Начиная с 2017 года, внесено ряд положений, которые меняют процедуру регистрации имущественного права и заключения сделки с недвижимостью.

  • Срок государственной регистрации уменьшен до 10 дней, за исключением оформления документов через МФЦ, где максимальный срок составляет 12 дней.
  • Допускается оплата документов на регистрацию в электронном виде, при этом применяется уменьшенный коэффициент госпошлины, который равен 0,7.
  • Внесено ряд изменений в закон « О долевом участие в строительстве», которые находят отражение в договорах о продаже имущества.
  • Со 2 января 2017 года вступил в силу новый Федеральный Закон «О госрегистрации недвижимости» №218 от 15 июля 2016 года. Постановка на кадастровый учёт и государственная регистрация права объединены в единое целое, срок оформления документов составляет 10 дней.
  • По инициативе регистратора возможна приостановка процедуры регистрации на 3 месяца, по инициативе заявителя, сроком на 6 месяцев.
  • Государственный кадастр недвижимости (ГКН) и единый государственный реестр права (ЕГРП) объединены в единую структуру ЕГРН – единый государственный реестр недвижимости.

Определено ряд положений, когда документы можно будет подавать в электронном виде, а также на бумажном носителе.

Основные условия

Существует перечень обязательных условий, при отсутствии хотя бы одного из которых документ не будет иметь юридическую силу. Договор обязательно должен содержать наименование документа, информацию обо всех участниках сделки, а также предмет договора. Обязательными пунктами являются полные информационные данные, позволяющие детально идентифицировать всех участников ипотечной сделки.

В документе обязательно прописываются паспортные данные участников, точные адреса их регистрации, а также ИНН. Также указывается полная информация обо всех документах, подтверждающих, что продавец является владельцем имущества (договор дарения, купли-продажи и так далее). Прописывается детальная характеристика предмета осуществляемой сделки — точный адрес, общая площадь имущества, а также наличие возможных обременений. Также указывается цена приобретаемой в ипотеку недвижимости.

Дополнительно в договоре указывается полный перечень всех лиц, которые будут проживать в квартире. Среди важных условий можно выделить указание информации о состоянии квартиры с упоминанием ключевых особенностей планировки, сведений о ремонте и наличии предметов мебели. Также может прилагаться дополнительная справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Выполнение договора

По договору продажи недвижимого имущества (здания, сооружения) покупатель одновременно с получением права собственности на данную недвижимость получает права на часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для пользования ею. В тех случаях, когда продавец одновременно и собственник земельного участка, где находится проданная недвижимость, покупатель получает право собственности или право аренды на указанную часть земельного участка.

Если договор не определяет передачу покупателю недвижимости права на земельный участок, то покупатель получает право собственности только на ту его часть, которая занята недвижимостью и нужна для ее использования. Продажу недвижимости, которая находится на земле, не принадлежащей продавцу на праве собственности, можно осуществлять без согласия собственника участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком. В таком случае покупатель недвижимости получает право пользования этой частью участка на тех самых условиях, что и продавец.

Передача продавцом проданной недвижимости и принятие ее покупателем производятся по передаточному акту или другому документу о передаче, который должен быть обязательно подписан сторонами. Обязательство продавца передать недвижимое имущество покупателю будет считаться исполненным только после вручения данного имущества покупателю и подписания соответствующего документа.

Отказ одной из сторон подписать документ о передаче недвижимости на тех условиях, которые предусмотрены договором продажи недвижимости, будет считаться уклонением продавца от обязанности передать имущество, а покупателя — от обязанности его принять.

Принятие покупателем недвижимости, не отвечающей условиям, которые предусматривает договор продажи недвижимости, даже когда такое несоответствие оговаривается в передаточном акте, не служит основанием освобождения продавца от ответственности за некачественное исполнение договора.

Не нашли ответ на свой вопрос? Задайте его юристу по телефону!

Москва: +7 (499) 391-94-20

Санкт-Петербург: +7 (812) 565-33-70

Вся Россия: 8 (800) 500-49-36 (с 9.00 до 21.00 по Москве)

Чем отличается предварительный договор купли продажи квартиры от основного

Невзирая на то, что ПД почти идентичен основному ДКП, существуют определенные отличия, характеризующие ПД:

  1. В ПД непременно отображаются реквизиты сторон, предмет сделки и сроки заключения сделки. Однако в отличие от основного ДКП, в ПД предмет описывать подробно не обязательно.
  2. ПД, по своей сути, не возлагает на участников сделки какую-то ответственность и правовые последствия. Если неисполнение основного ДКП одной стороной может завершиться судебным разбирательством, то здесь действует простая договоренность. В то же время, большинство участников заключения таких соглашений предпочитают прописывать такую ответственность, чтобы выразить серьезность намерений, и чтобы при одностороннем разрыве ПД, была выплачена какая-то компенсация.
  3. В ПД, как и в основном ДКП, прописывается полная цена. Тем не менее, при заключении ПД полные выплаты осуществлять не обязательно. Достаточно внести лишь аванс. Остаток суммы будет выплачен лишь при подписании основного ДКП. При этом, стоит отметить, что цена не может быть изменена, при переходе из ПД к основному ДКП.
  4. В ПД срок действия отличается от основного ДКП. Как уже отмечалось ранее, в ПД срок его действия можно не отображать, и его продолжительность будет равна одному году после заключения. В основном же ДКП сроки нередко зависят от длительности процесса оформления документов, регистрации недвижимости и прочих факторов. Поэтому срок действия основного ДКП может продлеваться на несколько лет. Действие ПД может завершиться либо по сроку давности (через один год), либо сразу после заключения основного ДКП.
  5. Есть еще одно отличие ПД. Такой договор может быть оформлен письменно, без регистрации и нотариального подтверждения. А вот основной ДКП, к примеру, при приобретении квартиры непременно требует регистрации в госструктурах.
  6. ПД можно оформить без наличия на руках требуемых документов для основного ДКП. Тем не менее к заключению ПД надо отнестись со всей ответственностью, так как, обычно. он подкрепляется материально и если стороны не договорятся, то это может привести к судебному разбирательству.

Для чего нужен предварительный договор

Однако в некоторых обстоятельствах без ПД обойтись невозможно. Потребность в ПД появляется тогда, когда основной ДКП по каким-то обстоятельствам не может быть оформлен немедленно.

ПД оформляется в следующих ситуациях:

  1. Когда недостаточно собранных средств, однако продавец соглашается подождать.
  2. При невозможности личной встречи, а заключение ДКП через представителя нежелательна.
  3. Не собран полный пакет сопроводительных документов.
  4. Покупатель выразил намерение самостоятельно сделать проверку юридической чистоты будущей сделки.
Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Андрей Измаилов
Наш эксперт
Написано статей
116
Добавить комментарий