Как продать квартиру в ипотеке

Доступные программы

Какие программы доступны в Сбербанке?


Клиентам предлагается несколько различных программ кредитования со следующими условиями:

  1. Ипотека с государственной поддержкой:
  2. доступная сумма – от 300 тыс. руб. до 3 и 8 млн. руб.;
  3. кредитная ставка – от 11,4%;
  4. первоначальный взнос – от 20% всей величины кредита;
  5. срок кредитования – от 12 месяцев до 30 лет;
  6. особенности программы – деньги можно получить как на готовое, так и на строящееся жилье.
  7. Приобретение готового жилья:
  8. доступная сумма – от 300 тыс. руб.;
  9. кредитная ставка – от 12,5%;
  10. первоначальный взнос – от 20%;
  11. срок кредитования – до 30 лет;
  12. особенности программы – кредит можно оформить только ту на квартиру или ее часть, которая находится на вторичном рынке жилья.
  13. Приобретение строящегося жилья:
  14. доступная сумма – от 300 тыс. руб. до 8 и 15 млн. руб.;
  15. кредитная ставка – от 13% до 14% (зависит от срока кредитования и величины первоначального взноса);
  16. первоначальный взнос – от 15%;
  17. срок кредитования – до 30 лет;
  18. особенности программы – полученные деньги можно инвестировать в строительство нового жилья.
  19. Ипотека плюс материнский капитал:
  20. доступная сумма – от 300 тыс. руб.;
  21. кредитная ставка – от 12,5%;
  22. первоначальный взнос – от 20%;
  23. срок кредитования – до 30 лет;
  24. особенности программы – использовать материнский капитал можно для оплаты первоначального взноса (или его части) по программам для строящегося или уже готового жилья.
  25. Военная ипотека:
  26. доступная сумма – до 1,9 млн. руб.;
  27. кредитная ставка – 12,5%;
  28. срок кредитования – до 15 лет;
  29. особенности программы – кредит предоставляется военнослужащим, которые могут претендовать на его получение в соответствии с законодательством.

Как оформить ипотеку на землю

При обращении в банк необходимо помнить, что далеко не на каждый земельный участок можно оформить ипотечный займ.

Именно по этой причине осуществлять ипотечное кредитование земельных участков берутся лишь наиболее крупные игроки банковского сектора — Сбербанк, ВТБ 24, Россельхозбанк и т.д.

В том случае, если все же было принято решение приобретать участок именно путем приобретения с помощью ипотечного кредитования, то необходимо помнить о том, что придется выполнить несколько требований банка, чтобы такой займ получить.

Так, ипотеку можно получить далеко не на все виды земельных участков. С помощью такого займа можно будет приобрести:

  • Участок под ИЖС;
  • Для строительства дачи (например, в рамках садоводческо-некоммерческого товарищества);
  • Для организации личного подсобного хозяйства.

Земли сельхозназначения с использованием ипотечного займа приобрести будет нельзя, так как на них может распространяться только программа обычного потребительского кредитования.

Для того, чтобы получить ипотеку на землю, необходимо, чтобы заемщик соответствовал определенному перечню требований банка:

  • Достижение возраста 25 лет;
  • Наличие постоянного места работы;
  • Признание заемщика платежеспособным (то есть имеющим возможность выплачивать кредит);
  • Наличие не менее 25% от суммы займа для внесения первоначального взноса за участок.

Что же касается требований, предъявляемых к участку, то здесь необходимо отметить следующие:

  • Нахождение участка в территориальной близости к населенному пункту или принадлежность его к землям муниципального образования, на которых возможно осуществление строительства;
  • Отсутствие на участке каких-либо обременений (например, наличие его в залоге у другого банка или задолженности по уплате налогов);
  • Развитость инфраструктуры, а также инженерных коммуникаций (как условие, необходимое для осуществления строительства);
  • Нахождение вдали от мест выбросов отходов производства или крупных утилизацонных площадок твердых бытовых отходов.

Это далеко не полный перечень требований, которые предъявляются к конкретному участку.

В качестве возможных обременений на него могут выступать и наличие на границе с наделом леса или водоема, расположение которых накладывает существенные ограничения на строительство капитальных сооружений.

Кроме того, в том случае, если при заявке на кредит потенциальный покупатель указал принадлежность участка к категории для осуществления ИЖС, а на самом деле участок относится к сельскохозяйственным землям, в предоставлении займа могут отказать.

Для того, чтобы займ получить, потенциальный покупатель должен подготовить ряд документов на конкретный участок, чтобы предоставить их в банк для подтверждения своих целей.

К такому списку документов будут относиться:

  • Акт, подтверждающий принадлежность земельного участка к конкретной категории земель, которые можно выкупать;
  • Кадастровые документы на участок (паспорт, план), а также акты о проведении межевания (если такие мероприятия были проведены);
  • Правоустанавливающие документы на участок (например, предварительно составленный договор купли-продажи на него, где указано, что оформление свидетельства о праве собственности будет осуществлено только после окончательных взаиморасчетов между покупателем и продавцом);
  • Документы, подтверждающие права собственности продавца на этот участок;
  • Согласие супругов на совершение сделки (при их наличии);
  • В том случае, если при совершении сделки могут быть затронуты интересы несовершеннолетних, потребуется согласие органов опеки и попечительства (как со стороны покупателя, так и со стороны продавца);
  • Документы, подтверждающие отсутствие каких-либо обременений и задолженностей по отношению к обороту участка;
  • Документы, подтверждающие проведение независимой оценки участка.

После того, как все документы были рассмотрены банком, наступает момент подписания соглашения об ипотечном кредитовании.

Куда обращаться за кредитом

К сожалению, в банковском секторе не так много игроков, которые готовы взять на

Наиболее крупными из них считаются Сбербанк, Россельхозбанк, Тинькофф, Альфа-Банк, а также региональный Банк Санкт-Петербургский.

Если рассматривать их ипотечные программы, то следует провести сравнение между предложениями:

Наименование банка Сбербанк Альфа-Банк Тинькофф  Россельхозбанк Банк Санкт-Петербургский
Срок кредитования До 30 лет До 30 лет От 5 до 30 лет До 30 лет До 30 лет
Процентная ставка 12,75% 14,50% От 10,20% 12,90% 14,75%

Перечень документов, необходимых для оформления ипотечного займа, для всех банков является стандартным.

Срок рассмотрения заявления во всех перечисленных банках составляет до 30 дней с момента подачи всех необходимых документов.

Если говорить о том, какие условия действуют в каждом из конкретных банков, то они являются общими для всех перечисленных кредитных учреждений.

К таким условиям относятся:

  1. Передача земельного участка в залог кредитной организации после оформления документов о праве собственности на него в качестве гарантии выплаты займа (в противном случае такой участок будет продан на торгах с целью возмещения понесенных банком убытков);
  2. Обязательное страхование жизни и здоровья заемщика (так как в случае гибели его или стойкой утраты трудоспособности выплата кредита ложится только на страховую компанию, что облегчает жизнь родственникам заемщика);
  3. Срок кредитования не может быть меньше одного года (это обусловлено тем, что в течение именно такого срока участок может быть начат использоваться по прямому назначению);
  4. Итоговая площадь участка (которая будет передана во владение новому собственнику для осуществления его деятельности) должна вписываться в рамки от шести до пятидесяти соток. В противном случае это будет уже промышленный объем земли, и ипотечный займ на нее оформить будет нельзя, а приобретение станет возможным только путем заключения кредитного договора по любой другой, кроме ипотечной, программе.

Это далеко не полный перечень тех условий банков, о которых необходимо знать, так как в каждом из них могут быть установлены свои индивидуальные требования к заключению договора ипотечного кредитования на землю.

Как грамотно составить договор дарения земельного участка?

Что такое налоговая ставка на квартиру и от чего она зависит? Подробно об этом в нашей статье.

Хотите оформить дарственную на долю квартиры? Пошаговая процедура описана здесь.  

Срок действия документа, а также расходы на его составление и регистрацию

Если обе стороны сделки исполняют в полной мере свои обязательства, прописанные в договоре, то с момента, когда права на недвижимость были переданы и продавец получил свои деньги за продажу недвижимость, договор считается исполненным и его срок действия прекращается.

Таким образом, у договора купли-продажи нет регламентированного законодательством или банком срока действия; теоретически его можно держать при себе хоть несколько лет, спустя время его все равно можно будет зарегистрировать в Росреестре — при условии, что в договоре не было обговорено иное.

Однако, если договор был нотариально заверен — и присутствие нотариуса для сторон сделки обладает принципиальной важностью — то уже срок заверения ограничивается одним календарным годом с момента обращения к нотариусу. Более того, срок действия других документов (согласие супруга на куплю-продажу недвижимости, выписка из домовой книги и так далее) обычно имеет четкие рамки — в среднем для документов срок действия не превышает один календарный год

Хотя сам договор не обладает четким выражением своего срока действия, он тем не менее ограничен по сроку действия.

В договоре чаще всего прописывается, что действие документа прекращается вместе с окончанием выполнений сторонами обязательств. В некоторых случаях срок все-таки указывается, причем это происходит по договоренности сторон; тогда в дату истечения срока действия происходит прекращение обязательств у сторон сделки, регламентированных самим договором.

Расходы на процедуру выглядят следующим образом:

  1. Сбор документов, причем у обеих сторон, также требует небольших вложений. Так, например, за изготовление выписки из ЕГРН понадобится выплатить 200 рублей по состоянию на 2018 год, за составление согласия супруга на куплю-продажу недвижимости в ипотеку — от 600 рублей до 2000 рублей в зависимости от региона.
  2. Расходы на безопасные способы передачи денег продавцу. Покупателю, желающему передать первоначальный взнос лично продавцу, придется потратиться на комиссию при переводе на другой банковский счет (от 0,5% до 2% от переводимой суммы в зависимости от условий банка) или потратиться на аренду банковской ячейки — в среднем 400 рублейсутки.

    За открытие аккредитивного счета, по сравнению с другими видами передачи средств, придется заплатить больше всего — от 10 тысяч рублей до 25 тысяч рублей за весь период пользования.

  3. Если стороны решили обратиться к риэлторам или профессиональным юристам, за составление основного договора купли-продажи взимается сумма в зависимости от региональных тарифов — от 4000 рублей в регионах до 20 000 рублей в Москве.
  4. Участникам сделки понадобится оплатить госпошлину за регистрацию прав, иначе Росреестр просто не оформит сделку; по состоянию на 2018 год госпошлина составляет 1000 рублей для физических лиц.
  5. Если стороны пожелали заверить у нотариуса основной договор купли-продажи, на регистрацию уйдет от 5000 рублей в регионах до 15000 рублей в Москве.

Можно ли отчуждать недвижимость, если на нее наложено обременение?

В чем разница этих двух понятий: аванс и задаток?

Аванс и задаток — юридически разные понятия, хотя в быту их часто путают. Задатком считается сумма, выдаваемая покупателем продавцу в счет будущей оплаты стоимости недвижимости. Задаток является подтверждением заключения ПД купли-продажи и обеспечением его исполнения. Соглашение о задатке всегда оформляется в письменной форме.

В отличие от задатка аванс, который также передается в счет будущих выплат, не обязательно оформляется договором или распиской, хотя в случае с банком это всегда так. В случае, если одна из сторон передумает и решит не оформлять договор, то аванс не нужно возвращать в двойном размере.

При прекращении обязательства до начала его исполнения аванс может и вовсе не возвращаться, если стороной, его получившей, уже произведены какие-то правомерные затраты.

Предлагаем посмотреть видео о разнице между авансом и задатком:

Документы для оформления

Важно! Для заключения сделки купли-продажи по ипотеке продавец сдает в банк такую документацию:

  • паспорта граждан, которые являются собственниками данного жилого объекта, даже если они там не проживают;
  • кадастровый паспорт объекта продажи. Банки требуют, чтобы паспорт был изготовлен не позже, чем за 5 лет до настоящей сделки. То есть, если паспорт получен намного раньше, лучше его обновить. Стоимость этой услуги в БТИ приблизительно от 1 до 2 тысяч рублей;
  • техпаспорт. Сроки документа такие же, как и у кадастрового паспорта, если его нужно обновить. Получить документ можно в БТИ;
  • разрешение на перепланировку жилья. Когда в квартире делают перепланировку, на нее берется специальное разрешение. Если такого разрешения нет, а изменения в плане квартиры произошли, необходимо их узаконить. Так как план квартиры после ремонта меняется, потребуется обновить и кадастровый паспорт;
  • выписка из единого реестра. Такой выпиской заменили свидетельство о регистрации права собственности, оно не выдается с 2016 года. Чтобы получить выписку, можно обратиться в Росреестр или в МФЦ. Срок действия выписки – 5 дней. Поэтому заказывать ее нужно непосредственно перед обращением с пакетом документов в банк. Кстати, при получении выписки придется оплатить госпошлину в размере 200 рублей;
  • Правоустанавливающие бумаги. Речь идет о документах, на основании которых продавец получил право владеть объектом. Это может быть: договор купли-продажи, документ о приватизации, завещание, дарственная, прочее;
  • оценка стоимости недвижимого объекта. Обычно этим занимается сам покупатель. То есть он не только заказывает услугу, но и оплачивает ее. В том случае, когда продавец предлагает совсем другую стоимость, он сам заказывает эту оценку. Без этой бумаги пакет документов будет неполным, и банк его не примет, так как он должен знать рыночную стоимость объекта, который берется в залог;
  • справка о количестве членов семьи продавца. В ней уточняется, кто живет в данной квартире. Так можно проверить, не зарегистрированы ли в квартире граждане, которые считаются пропавшими без вести, лица, находящиеся в местах лишения свободы, прочее. То есть это те граждане, которые по возвращении могут опротестовать сделку.

Подготовка документации требует терпения и выносливости. Кроме этого, внимательно изучайте бумаги, которые получаете в различных организациях, так как никто не застрахован от ошибок.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец согласия супруга на продажу квартиры:

Внимание!

Зачем банкам нужно столько документов от продавца жилья?

Эта необходимость вызвана тем, что они хотят себя обезопасить от нечистой сделки. Кстати, такая документация понадобится при заключении сделки купли-продажи и без участия кредитных денег. Так что подобной процедуры не избежать.

Кроме названных выше бумаг, банк может затребовать:

  • разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры. Это требуется в том случае, когда в квартире прописаны несовершеннолетние дети или недееспособные лица;
  • постановление суда о признании гражданина, являющегося одним из владельцев жилья, пропавшим без вести;
  • разрешение, полученное от соседей. Оно потребуется в случае, когда речь идет о коммунальной квартире или жилье в МЖК. Дело в том, что соседи в коммунальном жилье имеют приоритетное право на выкуп жилья, находящегося по соседству;
  • справку от нотариуса, в которой подтверждается, что умерший владелец не имел иных наследников. Такая бумага необходима при продаже квартиры, полученной по наследству (продажа осуществляется в период, когда после смерти владельца не прошло и года);
  • согласие супруга на продажу. Согласие потребуется, если супруг продавца не является одним из владельцев жилья.

Кроме всего прочего, покупателю желательно ознакомиться со справкой, подтверждающей отсутствие долгов по квартплате (выдается коммунальными службами). Хотя указанные справки не требуются для предъявления банку или для подписания соглашения.

Посмотрите видео. Как взять ипотеку в квартиру и не пожалеть?

Шаг 3: Переговоры со Сбербанком

Этот шаг больше зависит от покупателя, чем от продавца, но последнему можно порекомендовать контролировать всю процедуру и отслеживать, на каком этапе на данный момент находится покупатель.

Выбор ипотечной программы

Покупатель рассматривает все доступные в Сбербанке программы ипотечного кредитования и выбирает максимально подходящую. Программ у финансовой организации множество, но не все они подходят для большинства людей

Если планируется именно приобретение квартиры, то особое внимание стоить уделить программе «Покупка готового жилья»

В рамках такого предложения можно получить кредит в сумме от 300 тысяч рублей, на срок до 30 лет. Ставка варьируется в широких пределах. На момент написания этой статьи минимальный ее уровень был 10,2% годовых. Потребуется первоначальный взнос в размере 10-20% от суммы кредита.

Заявление покупателя

Когда покупатель определится с программой, ему нужно будет заполнить заявку на кредит и направить ее в Сбербанк. Выделяют три основных варианта:

  • На сайте банка. Самый доступный и простой вариант. Придется заполнить достаточно большое количество полей, однако после этого заявка будет рассматриваться сравнительно недолго.
  • В личном кабинете. Этот вариант актуален только для уже действующих клиентов Сбербанка, у которых есть доступ к личному кабинету «Сбербанк Онлайн». Общий принцип тот же, что и при заполнении заявки на сайте, однако значительная часть информации в этом документе уже будет (подтянется из данных клиента банка).
  • В отделении. Распространенный вариант для тех лиц, у которых нет желания или возможности заполнять и отправлять заявку в онлайн режиме. От остальных отличается тем, что придется лично ехать в отделение, стоять в очереди и после этого еще достаточно долгое время заполнять заявку с анкетой клиента.

Решение банка

После направления заявки покупатель с продавцом могут только ждать решения банка. Подгонять кого-то бессмысленно, разве что можно интересоваться судьбой заявки, если ответа нет больше 3-5 дней. На практике, заявка рассматривается обычно 1-3 дня, однако в некоторых случаях эта процедура может растягиваться на более значительный срок.

Образец договора купли-продажи квартиры в ипотеку

Прежде всего, в договоре указывается наименование населенного пункта, где происходит заключение сделки. После этого записывается дата оформления документа.

Далее следует подробное описание отдельных пунктов договора:

Информация о сторонах сделки. Заносятся данные о продавце и покупателе: ФИО, данные паспорта, место регистрации, семейное положение. Если жилая недвижимость продается по доверенности, финансовая организация, скорее всего, не выдаст кредит. В этом случае постарайтесь найти другой объект продажи;

Сведения об объекте продажи. Этот пункт содержит информацию по недвижимости, а именно: адрес, количество этажей в доме, этаж, на котором расположено жилье, общая площадь, назначения недвижимости (жилой или нежилой фонд), цена объекта (цифрами и прописью). В этом же пункте уточняется цель договора – приобретение квартиры по ипотеке. От продавца потребуется гарантия, что он не продал жилье другим людям, квартира не находится в залоге и не подарена. Также обязательно подчеркивается отсутствие обременений. Перечисляются бумаги, которые подтверждают право собственности продавца на данное жилье (договор купли-продажи, дарственная, постановление суда);

Способы взаиморасчетов. В этом пункте описываются моменты, связанные с финансами, например, каков размер задатка (аванса), размер собственных средств, сумма, полученная в банке в качестве кредита. Далее указывается форма расчетов. Это может быть наличный или безналичный расчет, а также расчет через банковскую ячейку. Вся сумма за объект продажи будет передана продавцу только после гос. регистрации договора. Когда покупатель передал всю оговоренную сумму, продавец пишет расписку, в которой указывает, какую сумму он получил;

Какие права и обязанности имеют стороны сделки. Обязанности покупателя: передать объект сделки второй стороне в том же виде, который был на момент передачи задатка или аванса, не сдавать объект в аренду или безвозмездное пользование третьим лицам. Обязанности покупателя: заплатить за объект продажи всю сумму, оговоренную при заключении сделки. На последнем этапе сделки стороны подписывают «Акт передачи». В это время покупатель получает ключи от квартиры и квитанции, свидетельствующие об отсутствии задолженности по жилью;

Срок действия договора. Документ вступает в силу после гос. регистрации. Срок его действия – до момента выполнения сторонами сделки своих обязанностей.

Стороны сделки должны подтвердить, что они дееспособные, не имеют опекунов, попечителей. Также нужно доказать, что у них отсутствуют заболевания, которые препятствуют пониманию смысла соглашения, из-за чего они вынуждены заключать сделку на условиях, которые им не выгодны.

Так как квартира приобретена в ипотеку, после того, как новый владелец получит ее от прежнего собственника, он принимает на себя ответственность за сохранность жилья.

Каков порядок продажи: последовательность при использовании ипотечного кредита

Подготовка квартиры

Важно. Если в квартире проводилась какая-либо перепланировка, даже незначительная, то продавец должен либо вернуть всё, как было изначально, в соответствии с планом БТИ, либо согласовать изменения.. Для этого проводится проверка оценочной комиссией

Для этого проводится проверка оценочной комиссией.

Можно легко продать квартиру с перепланировкой, если она не окажется слишком критична.

Сбербанк не одобрит кредит, если:

  • В квартире разрушены одна или несколько несущих стен.
  • Изменены границы жилья.
  • Построены незаконно террасы или лоджии.
  • Батареи перенесены на балкон.
  • Газовое оборудование вынесено за пределы кухни.

Сбор необходимых документов

Продавец квартиры должен предоставить менеджеру Сбербанка следующие документы:

  • Технический паспорт квартиры или выписка из него.
  • Личные документы собственника жилья.
  • Кадастровый паспорт, обновленный не позднее 5 лет назад.
  • Выписку из Росреестра, чтобы убедиться, что квартира не под арестом или не заложена.
  • Справку из домовой книги.
  • Расширенные данные обо всех прописанных в квартире лицах, чтобы понять, нет ли временно выписанных, которые потом могут предъявить свои права на жильё.
  • Свидетельство о регистрации права собственности или выписку из него.
  • Документ, на основании которого были приобретены права на жильё – договор купли-продажи, дарения, завещание и др.

Важно. Заёмщик должен заказать заключение с результатами оценки стоимости жилья и уточнить перечень других необходимых документов у сотрудников банка.

Составление предварительного ДКП

Сбербанк – единственный банк, в котором предварительный договор купли-продажи является обязательным.

Его наличие гарантирует, что в последний момент сделка не будет отменена, ведь оформление ипотеки не быстрый процесс, а цена квартиры не изменится.

Основные пункты, которые должны быть прописаны в ДКП:

  • Стороны сделки, где указаны персональные данные.
  • Основная информация о квартире.
  • Стоимость недвижимости.
  • Что будет происходить с залогом в случае заключения или расторжения сделки.
  • Права и обязанности сторон.
  • Срок действия предварительного ДКП.

Подписанный договор передается в банк, его регистрация в Росреестре не нужна. После заключения основного ДКП он считается утратившим силу, но юристы рекомендуют хранить его в течение 3 лет.

Большого количества документов при заключении договора не надо, достаточно лишь удостоверяющих личность и правоустанавливающих документов на квартиру.

Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры по ипотеке от СбербанкаМы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:
8 (800) 302-76-94

Заключение основного договора

Этот договор нужен для подтверждения перехода права собственности на квартиру от продавца к покупателю. Он служит основанием, по которому в Росреестре регистрируется переход права собственности.

Внимание. Оформление ДКП осуществляется согласно требованиям Гражданского Кодекса РФ – в нем обязательно указывают стороны сделки, объект покупки, цена, источники средств и порядок оплаты, условия передачи квартиры.. Заверять у нотариуса ДКП необходимо, если:

Заверять у нотариуса ДКП необходимо, если:

  • Речь идет о доле в квартире (ч 1 ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
  • Недвижимость принадлежит несовершеннолетнему, ограниченно дееспособному лицу или продавец распоряжается им на условиях опеки (ч. 2 ст. 54 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
  • По условиям договора предусмотрена выплата пожизненной ренты (ст. 584 ГК РФ).

Сотрудник Сбербанка поможет по всем правилам оформить договор купли-продажи. Основной ДКП подписывается в присутствии представителей банка и члена регистрационной палаты. Это исключает возможность какого-либо мошенничества.

Скачать бланк основного договора купли продажи квартиры по ипотеке СбербанкаСкачать образец заполненного договора купли продажи квартиры через ипотеку СбербанкаМы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:
8 (800) 302-76-94

Регистрация сделки

После подписания сторонами основного ДКП, его регистрируют в органах Регистрационной палаты. Можно также воспользоваться услугами Многофункционального центра. Затем покупатель запрашивает выписку об осуществлении перерегистрации в Росреестре.

Расчет сторон

Несмотря на то, что сразу после подписания договора купли-продажи квартира как залог переходит в собственность Сбербанка, деньги поступают на банковский счёт продавца только после того, как банк получит нужные бумаги из Регистрационной палаты.

Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Андрей Измаилов
Наш эксперт
Написано статей
116
Добавить комментарий