Договор купли-продажи недвижимого имущества

Преимущества и недостатки сделки

Преимущества

  1. Несомненным преимуществом является отсутствие условий и сложностей, которые присутствуют в договоре долевого участия, что для застройщиков является куда более удобным.
  2. Цена также будет отличаться, что является плюсом для покупателя. По ДДУ в стоимость включаются все расходы, которые должен произвести застройщик, тогда как в ДКП будущей недвижимости такие расходы возлагаются именно на продавца.

Недостатки

  1. Если продавец был признан банкротом, покупатель об этом может и не узнать, тогда как при ДДУ такое лицо не может быть застройщиком. Есть риск, что строящийся объект или другая недвижимость, на которую право собственности только будет приобретено стороной, попадут в конкурсную массу для реализации, а сам договор будет отменен.
  2. Обязать продавца не затягивать с регистрацией права собственности могут только штрафные санкции, указанные в договоре.
  3. Есть риск, что продавец может оказаться мошенником. Особенно если договор заключается с предоплатой.

Составление соглашения

Сегодня существует несколько способов, которыми могут воспользоваться граждане для оформления ДКП. У каждого из них есть свои особенности, поэтому выбор делается индивидуально:

  • с помощью риэлтора;
  • через нотариуса;
  • самостоятельно.

Часто граждане обращаются в агентство недвижимости. Риэлторы окажут профессиональную помощь при решении следующих вопросов:

  1. Поиск подходящей квартиры.
  2. Посещение жилья с целью ознакомления.
  3. Сроки проведения процедуры.
  4. Документальное сопровождение выплаты аванса и окончательных расчетов.
  5. Консультирование граждан по сделкам с недвижимостью.
  6. Проверка документации.
  7. Проведение сделки и расчетов.

Большинство сделок с недвижимостью проходят с участием нотариуса. Благодаря профессиональным навыкам и юридическому образованию он сможет гарантировать безопасность сделки. Имеются также следующие достоинства:

  • Нотариальное заверение ДКП, что обезопасит процедуру.
  • Нотариус разъяснит покупателю все нюансы и риски, сопровождающие сделку.

Самостоятельное оформление соглашения не потребует финансовых затрат и позволит лично контролировать все этапы сделки. Но в данном случае потребуется разобраться во всех тонкостях законодательства, так как при отсутствии специальных знаний велик шанс допустить ошибку при составлении договора. Также можно наткнуться на мошенников и остаться без квартиры и денег.

Регистрация договора купли-продажи квартиры: Росреестр, ЕГРН, госпошлина

Начиная с нового 2017 года, изменилась не только система регистрации имущественного права, но и оплата госпошлины за ряд действий.  Минэкономразвития, в ведении которого находится Росреестр, утвердил шкалу госпошлины за ряд действий при получении выписки ЕГРН, а также заключение договора и регистрации купли продажи.

  • Госпошлина на документы в виде бумажного носителя составит 400 рублей (ранее было 200 рублей).
  • Госпошлина на копию договора сделки составит 300 рублей.
  • Расширенная выписка ЕГРН, содержащая подробную информацию об объекте права составит 750 рублей.
  • Информация об обременении, аресте имущества- 400 рублей.
  • Электронный вариант выписки до 250 рублей.

Обращаем внимание, что ведомство разработало индивидуальную шкалу госпошлины, как для физических лиц, так и для организаций и государственных учреждений. Допускается получение документа в электронном виде и на бумажном носителе

Образец выписки ЕГРН:

Выписка ЕГРН 1

Выписка ЕГРН 2

Выписка ЕГРН 3

Выписка ЕГРН 4

Основные ошибки: как их избежать?

При заключении предварительного соглашения о намерении купли-продажи следует избегать распространенных ошибок:

Не слишком тщательно проверены документы на недвижимость
Важно не только удостовериться, что продавец является собственником жилья, но и понять:каким образом он получил право собственности;
не было ли проведено незаконной приватизации;
были ли учтены права несовершеннолетних;
нет ли обременений на помещении.

Был проведен поверхностный осмотр жилплощади, при котором покупатель не обратил внимание на существенные недостатки, а продавец умолчал о них.
Неправильно рассчитаны сроки, необходимые для сбора документов и подготовки основного договора к подписанию.. Важно! Избежать серьезных ошибок можно, обратившись за помощью в ведении сделки к профессионалам
Чаще всего ими являются агенты по продаже недвижимости или юристы, специализирующиеся на жилищном праве.. Важно! Избежать серьезных ошибок можно, обратившись за помощью в ведении сделки к профессионалам

Чаще всего ими являются агенты по продаже недвижимости или юристы, специализирующиеся на жилищном праве.

Важно! Избежать серьезных ошибок можно, обратившись за помощью в ведении сделки к профессионалам. Чаще всего ими являются агенты по продаже недвижимости или юристы, специализирующиеся на жилищном праве.

Вам может быть интересно

Уведомление о расторжении договора аренды
Договор аренды может быть досрочно расторгнут по желанию одной из сторон. Чтобы избежать проблем, необходимо составить письменное уведомление и заранее известить второго участника сделки о прекращении взаимных обязательств. Причиной прекращения договора со стороны арендодателя может стать: Последний пункт может включать задержку или невыплату арендной платы в течение 2 и более месяцев, одностороннее…

Договорная подсудность
Соглашение о договорной подсудности позволяет сторонам выбрать судебный орган, который будет заниматься рассмотрением всех спорных моментов. Пункт об этом включается в общий договор или оформляется в виде отдельного акта. Соглашение вносится в заключенный между сторонами гражданско-правовой договор. После его подписания никто не может изменить условия самостоятельно. Любое внесение изменений в этот…

Существенные условия договора
Для того, чтобы договор порождал для его сторон права и обязанности, при его подписании необходимо соблюсти ряд требований. Какие пункты можно вносить в документ по желанию, а без каких положений он будет недействительным, рассмотрим далее

Условия соглашения по своей важности можно разделить на три группы: К обычным относятся те, что встречаются в большинстве договоров подобного типа. Если их не включить…

Как написать объяснительную записку
В процессе трудовых отношений нередко возникают конфликты или нештатные ситуации

Для их урегулирования и принятия объективного решения каждая сторона должна изложить свою позицию и описать последовательность своих действий в определенный период. Эту информацию излагают в виде письменного документа — объяснительной записки. Она не входит в систему бланков внутреннего и кадрового делооборота предприятия,…

Составление и подписание акта выполненных работ
Когда подрядчик выполняет какие-либо работы по договору, то прежде чем получить оплату, он обязан показать результат заказчику. Если последнего все устроит, вместе с остальными необходимыми бумагами оформляется акт выполненных работ. Он представляет собой один из видов первичной документации. Эта бумага подтверждает, что обязательства, которые были предусмотрены условиями соглашения, полностью исполнены….

Для чего нужен агентский договор?
Организации часто нуждаются в оказании услуг, выходящих за рамки основного производственного или коммерческого процессов. Порой брать человека в штат представляется нецелесообразным. Тогда компании обращаются за услугами к сторонним лицам и организациям. Вариантов подобного взаимодействия существует множество: аутсорсинг, аутстаффинг, лизинг и др. Но сегодня мы поговорим о взаимодействии на основании…

Являются ли необходимыми удостоверение и регистрация?

После подписания договора, каждый участник должен обратиться в Росреестр для регистрации своего экземпляра договора. Это обязательная процедура, в результате которой происходит внесение сведений о сделке в Государственный реестр недвижимости. Иначе сделка будет считаться недействительной, так как сведения о переходе прав внесены не будут. Необходимость регистрации в Росреестре оглашает:

  • статья 131;
  • п. 1 статьи 551;
  • п.2 статьи 558 ГК РФ;
  • Федеральный закон № 218-ФЗ от 13.07.15 г.

Регистрация длится от 10 дней до 1 месяца, за её проведение с покупателя взимается обязательная пошлина в размере 2 000 рублей. А если он юридическое лицо – 22 000 рублей.

После регистрации на экземпляре договора делается отметка и выдаётся выписка, в которой указывается право покупателя на вступление в собственность.

Риски при заключении ДКП квартиры

Риски (подводные камни)

Как избежать

  • не соблюдены требования к действительности (Параграф 2 ГК);
  • не указаны недостатки и особенности жилья;
  • нет согласия супруга(и), нет обязательства о выделении долей детям при маткапитале, разрешения ООП.

Вычитывают договор, проверяют наличие документов, актуальность.

По доверенности.

Доверенность может быть отозванной. Встречаются лично с доверителем и проверяют отсутствие принуждения, обмана.

Нотариально удостоверенные документы.

Есть опасность неактуальности. Надо применять только оригиналы.

Жильцы не выписаны до подписания ДКП.

Предусматривают пункт о выписке. Справкой №9 подтверждается, что нет зарегистрированных лиц.

Получение фальшивых купюр, кражи, манипуляции при расчетах.

  • депозитарий и аккредитив с доступом после передачи жилья;
  • конкретизировать при упоминании об оплате, что это те же средства, уже выплаченные по договору. Это обезопасит от обвинений в неосновательной выгоде.
  • уклонение продавца от перерегистрации, исправления, если есть ошибки в документах;
  • непередача имущества.

В ДКП указать, что доступ к аккредитиву открывается после предъявления акта, когда осуществилась передача квартиры.

Наличие нелегализованной перепланировки

Сверяют квартиру в реальности с планом по кадастровому паспорту (извлечение из ЕГРН).

Обременения правами третьих лиц

Пример: долгосрочная аренда, независящая от смены собственника. Выписка из ЕГРН покажет все ограничения.

Риск утраты задатка

Лучше предусмотреть аванс, а не задаток, так как его сложно вернуть, если сделка не состоится.

Принятие жилья с недостатками

Подписывают приемочный акт в новостройке, когда обнаруженные дефекты устранены. Объект можно принять и с изъянами – застройщик не освобождается от исправления недоработок в гарантийный срок (указывается в договоре инвестирования), но в акте приема-передачи необходимо их перечислить.

Сколько стоит договор купли-продажи квартиры в 2020 году, и кто платит

На вопрос, какова цена ДКП, ответить невозможно. На цену составления документа влияет регион и рыночные цены на услуги юристов, квалификация профессионала, составляющего соглашение. Короче говоря, в каждом варианте стоимость услуг по заполнению ДКП жилья может быть различной. Стоимость нотариальных услуг, помощь адвоката или риелтора зависят от объёма работ и расценок того или иного ведомства.

Например, при обращении к нотариусу, затраты будут большими, так как он заверяет документ, с сохранением одного экземпляра у себя на хранении, что является удобным, при утере бумаг или прочих проблемах.

Кроме того, нотариус осуществляет анализ «чистоты» реализуемой площади, благодаря чему обеспечивается безопасность мероприятия для Покупателя.

Оценивая описанную работу, выполняемую нотариусом, ориентировочно придется заплатить за составление ДКП жилой площади сумму на основании следующих расчетов:

  1. Если цена жилой площади составляет до 1 млн. рублей, нотариус возьмет 3 000 рублей + 0,4% от квартирной цены.
  2. Если цена жилья составит от 1 до 10 млн. рублей, услуги обойдутся заказчикам 7 000 рублей + 0,2% от цены жилья.
  3. При цене жилой площади свыше 10 млн. рублей, придется раскошелиться на 25 000 рублей + 0,1% от цены жилья.

Если нотариус займется сбором документов, заплатить придется дополнительно от 5000 до 10 000 рублей.

Нередко граждане для оформления сделки обращаются в МФЦ. В данном ведомстве также осуществляется юридическая помощь по оформлению ДКП жилья.

Надо отметить, что пользование их содействием довольно удобно:

  • Во-первых, в МФЦ вместе с оформлением ДКП можно обзавестись выпиской из ЕГРП и другими документами, требующимися для регистрации.
  • Во-вторых, стороны могут подать материалы для регистрации с приложением ДКП.

В первом варианте стороны должны вновь прибыть в отдел МФЦ для визирования ДКП и приемно-передаточного акта жилой площади. Во втором – для вручения документации.

В отделении МФЦ при участниках сделки будет оформлен ДКП, в который они заверят своими подписями. Затем пакет документов будет передан для регистрации прав на владение жилой площади.

В установленный день Покупатель прибывает в МФЦ за выпиской из ЕГРП.

Затраты на составление ДКП в МФЦ находится от 3 000 до 10 000 рублей.

Кроме затрат на оформление ДКП, нужно будет оплатить госпошлину, которая перечисляется дважды.

  • Первый раз – за государственный учет ДКП.
  • Второй раз – за государственную регистрацию приобретенной квартиры.

Сумма госпошлины для физлиц составляет не более 2 000 рублей.

На вопрос – кто оплачивает данные расходы, тоже можно ответить по-разному. Чаще всего расходы оплачивает Покупатель, однако стороны, в таких случаях могут договориться между собой, относя бремя расходов на оформление сделки на:

  1. Продавца.
  2. Распределение затрат поровну между сторонами.

При оплате госпошлины, первая оплата может делится между сторонами, вторая же – ложиться только на покупателя.

Тарифы по сделкам с недвижимостью

Наименование нотариального действия Стоимость нотариального действия (нотариальный тариф+УПТХ (в рублях))
ДОГОВОРЫ, ПРЕДМЕТОМ КОТОРЫХ ЯВЛЯЕТСЯ НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО (кроме договоров с морскими, речными, воздушными судами, семейно-правовых договоров, соглашений о разделе наследственного имущества):

Договоры и соглашения об отчуждении недвижимого имущества (продажа, мена, дарение, отступное, внесение в уставный капитал и т.д., кроме договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением):

а) не подлежащий обязательному нотариальному удостоверению (ст. 22.1 Основ):

Примечание: При отчуждении нескольких объектов недвижимого имущества в одном договоре (для отчуждения которых законодательством предусмотрена различная – как обязательная нотариальная, так и простая письменная – форма), нотариальные тарифы исчисляются отдельно для обязательной и необязательной нотариальной формы, и их размеры подлежат суммированию, поскольку такие договоры включают в себя две категории сделок. Плата за УПТХ взимается однократно по большей стоимости (Письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 06.02.2017 № 03-05-05-03/6084). Несовершеннолетние освобождаются от взимания платы за УПТХ при отчуждении ими недвижимого имущества пропорционально их доле в праве на отчуждаемую недвижимость и с учётом распределения платы между сторонами договора. При этом размер льготы рассчитывается от половины платы за УПТХ, которую уплачивает отчуждающая сторона. Например, если по договору ½ доля отчуждается несовершеннолетним, и ½ — совершеннолетним лицом, то льгота составит ¼ долю от полного размера платы за УПТХ (половина от платы, уплачиваемой отчуждающей стороной).

К п. «а»: в случае отчуждения нескольких объектов недвижимости в одном договоре, плата на УПТХ увеличивается за каждый дополнительный объект, начиная со 2-го, на 1000 руб. При этом общий размер платы за УПТХ не может превышать 8 000 руб.

Супругам, родителям, детям, внукам:  
— до 10 000 000 руб. включительно 3000 + 0,2 % оценки недвижимого имущества (суммы сделки) + 6000
— свыше 10 000 000 руб. 23000 + 0,1 % суммы сделки, превышающей 10 000 000 руб., но не более 50 000 руб. + 6 000
Другим лицам:  
— до 1 000 000 руб. 3000 + 0,4% суммы сделки + 6000
— от 1 000 001 руб. до 10 000 000 руб. включительно 7 000 + 0,2% суммы договора, превышающей 1 000 000 руб. + 6000
— свыше 10 000 000 руб. 25000 + 0,1% суммы договора, превышающей 10 000 000 руб. + 6000, а в случае отчуждения жилых помещения (квартир, комнат, жилых домов) и земельных участков, занятых жилыми домами, размер госпошлины не более 100 000 рублей

б) подлежащий обязательному нотариальному удостоверению (ст. 333.24 НК РФ):

0,5% суммы договора, но не менее 300 руб. и не более 20 000р. + 6000
Договор ренты, пожизненного содержания с иждивением 0,5% суммы договора, но не менее 300 руб. и не более 20 000 + 6000
Договор (соглашение) об определении размера долей родителей и детей в помещении, приобретенном с использованием средств материнского (семейного) капитала

500+5000

Примечание: Если при заключении договора (соглашения) супруги включают в него соглашение о разделе доли жилого помещения, которая приобретена на общие средства супругов, нотариальных тариф исчисляется за каждую сделку в отдельности и суммируется, а УПТХ взимается однократно по большой стоимости. Несовершеннолетние освобождаются от взимания платы за УПТХ при заключении данного договора (соглашения). Освобождение производится пропорционально размеру выделяемой несовершеннолетним доли в праве собственности.

Договор ипотеки:

а) долей в праве общей собственности на жилое помещение или жилой дом с земельным участком, в обеспечение возврата кредита (займа) на приобретение жилого дома, квартиры

200 + 8000
б) долей в праве собственности на иное недвижимое имущество 0,3% суммы договора, но не более 3000 рублей + 8000 Примечание: Если по одному договору закладывается более одного объекта недвижимости, за каждый дополнительный объект, начиная со второго, плата за УПТХ увеличивается на 1000 руб., но в общей сумме не может превышать 11000 руб.
в) прочие договоры ипотеки 0,3% суммы договора, но не более 3000 рублей + 8000 Примечание: Если по одному договору закладывается более одного объекта недвижимости, за каждый дополнительный объект, начиная со второго, плата за УПТХ увеличивается на 1000 руб., но в общей сумме не может превышать 12000 руб.

Возникли вопросы по нотариальному удостоверению сделок с недвижимостью или иных документов? Потребовалась профессиональная консультация опытного нотариуса? Обращайтесь! Мы всегда готовы помочь.

Выполнение договора

По договору продажи недвижимого имущества (здания, сооружения) покупатель одновременно с получением права собственности на данную недвижимость получает права на часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для пользования ею. В тех случаях, когда продавец одновременно и собственник земельного участка, где находится проданная недвижимость, покупатель получает право собственности или право аренды на указанную часть земельного участка.

Если договор не определяет передачу покупателю недвижимости права на земельный участок, то покупатель получает право собственности только на ту его часть, которая занята недвижимостью и нужна для ее использования. Продажу недвижимости, которая находится на земле, не принадлежащей продавцу на праве собственности, можно осуществлять без согласия собственника участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком. В таком случае покупатель недвижимости получает право пользования этой частью участка на тех самых условиях, что и продавец.

Передача продавцом проданной недвижимости и принятие ее покупателем производятся по передаточному акту или другому документу о передаче, который должен быть обязательно подписан сторонами. Обязательство продавца передать недвижимое имущество покупателю будет считаться исполненным только после вручения данного имущества покупателю и подписания соответствующего документа.

Отказ одной из сторон подписать документ о передаче недвижимости на тех условиях, которые предусмотрены договором продажи недвижимости, будет считаться уклонением продавца от обязанности передать имущество, а покупателя — от обязанности его принять.

Принятие покупателем недвижимости, не отвечающей условиям, которые предусматривает договор продажи недвижимости, даже когда такое несоответствие оговаривается в передаточном акте, не служит основанием освобождения продавца от ответственности за некачественное исполнение договора.

Не нашли ответ на свой вопрос? Задайте его юристу по телефону!

Москва: +7 (499) 391-94-20

Санкт-Петербург: +7 (812) 565-33-70

Вся Россия: 8 (800) 500-49-36 (с 9.00 до 21.00 по Москве)

Основания для расторжения

Расторгнуть договор о намерениях можно несколькими способами:

  1. При достижении обоюдной договоренности.
  2. В одностороннем порядке при нарушении второй стороной существенных условий соглашения.
  3. В судебном порядке.

Основаниями для расторжения могут стать форс-мажорные ситуации, которые не позволяют перейти к заключению сделки или наличия у одной из сторон желание выйти их договоренностей.

Внимание! При достижении добровольного соглашения для прекращения действия ранее подписанного письма потребуется заключить новый документ, с указанием о прекращении сотрудничества.

Если добровольно решить ситуацию не получается, то следует обращаться в суд.

Судебная практика показывает, что соглашения о намерениях часто признают предварительными, за нарушение условий которых уже возможны последствия и ответственность. Это связано с тем, что между двумя формами договора слишком много общих черт и очень размытые границы.

На какие пункты обратить особое внимание и почему?

В договоре следует предусмотреть следующие моменты:

гарантию продавца, что квартира не находится в залоге, аресте или не применены иные меры ограничений;
наличие пункта о приемке-передаче квартиры (если не составляется отдельный передаточный акт). Передаточный акт рекомендуется составить в качестве приложения к договору особенно, когда продавец оставляет в квартире мебель и бытовую технику (п. 1 ст

556 ГК РФ);
особое внимание следует обратить на подключение квартиры к телефонной линии. Если продавец не намерен сохранить за собой ее номер, то в договоре нужно указать, что он не возражает против переоформления его на нового собственника;
следует прописать также пункт, свидетельствующий об отсутствии задолженности продавца по оплате коммунальных услуг.

Соглашение оформляется в трех экземплярах, каждый из которых подписывается сторонами собственноручно. Фактическая передача имущества подтверждается актом приема-передачи.

Чем грозит ошибка в договоре при покупке квартиры

  • Наиболее часто приостановка сделки осуществляется из-за несоблюдения формы ДКП. К примеру, для заключения сделки нужна нотариальная форма ДКП, а стороны оформляют договор в обыкновенном письменном виде. Дело в том, что сделка по отчуждению доли во владении жилья, принадлежащей несовершеннолетнему или недееспособному лицу, подлежит непременному нотариальному заверению.
  • Встречаются также ошибки до регистрации перехода во владение собственности, которые выявляют сотрудники Росреестра, из-за чего приостанавливается регистрация. В этом варианте регистратор должен письменно сообщить участникам сделки о приостановке госрегистрации собственности, с объяснением причин. Обычно, регистратор приостанавливает данное действие до 3-х месяцев, предоставляя возможность сторонам исправить допущенные ошибки.

В итоге можно сделать вывод, что для того, чтобы такое не случалось, рекомендуется при заполнении ДКП жилья все-таки обращаться к помощи профессионалов: к юристу, риелтору или нотариусу.

Купля-продажа жилой и нежилой недвижимости

Сего­дня про­дать и купить мож­но любую недви­жи­мость – жилую и нежи­лую. Наиме­но­ва­ние объ­ек­та недви­жи­мо­сти, с опи­са­ни­ем, адре­сом, общей пло­ща­дью – неотъ­ем­ле­мая часть любо­го дого­во­ра (ст. 554, ЖК РФ).

  • Имей­те в виду, что жилым явля­ет­ся поме­ще­ние, пред­на­зна­чен­ное исклю­чи­тель­но для посто­ян­но­го про­жи­ва­ния – это дома, квар­ти­ры, дачи, кот­те­джи и т.д. Оно долж­но обла­дать стан­дарт­ным набо­ром тех­ни­че­ских и сани­тар­ных качеств, опре­де­лен­ным п.2, ст.288 Граж­дан­ско­го Кодекса.
  • Гости­ни­цы, апар­та­мен­ты, офис­ные поме­ще­ния, мага­зи­ны – не явля­ют­ся жилы­ми, несмот­ря на то, что там все­гда мно­го народа.

Каза­лось, какая раз­ни­ца – жилое поме­ще­ние или нежи­лое, ан нет:

  • налог на нежи­лую недви­жи­мость намно­го больше;
  • нежи­лую недви­жи­мость при­об­ре­та­ют под ком­мер­че­скую деятельность.

Покупка дома на земельном участке

Зна­че­ние име­ет, про­да­ет­ся ли квар­ти­ра, либо дом на земель­ном участ­ке. Пра­ви­ла про­да­жи недви­жи­мо­сти на участ­ке содер­жат­ся в ст.552 ГК РФ.

Одно­вре­мен­но с про­да­жей дома обыч­но про­да­ет­ся и уча­сток, на кото­ром он нахо­дит­ся и все хозяй­ствен­ные постройки.

При покуп­ке дома на участ­ке важ­но, явля­ет­ся ли соб­ствен­ник так­же вла­дель­цем участка:

  • Если да, то пра­ва на земель­ный уча­сток пере­хо­дят к покупателю.
  • Если уча­сток при­над­ле­жит дру­го­му соб­ствен­ни­ку, то поку­па­тель дома прав соб­ствен­но­сти на уча­сток так­же иметь не будет.

Объ­ек­ты, тес­но свя­зан­ные с участ­ком, сле­ду­ют, соглас­но Земель­но­му Кодек­су за ним: нель­зя, напри­мер, купить уча­сток без дач­но­го доми­ка, на нем расположенного.

Договорная цена купли-продажи

В дого­во­ре куп­ли-про­да­жи обя­за­тель­но ука­зы­ва­ет­ся цена недви­жи­мо­сти – или общая или одно­го квад­рат­но­го метра.

В цену недви­жи­мо­сти вхо­дит и цена части земель­но­го участ­ка, на кото­рой та рас­по­ло­же­на (ст.555 ГК).

Права других собственников

  • Напри­мер, купив мно­го­квар­тир­ный дом, соб­ствен­ник не может высе­лить из него про­жи­ва­ю­щих там людей;
  • По умол­ча­нию пра­вом поль­зо­вать­ся жилым поме­ще­ни­ем име­ют чле­ны семьи собственника.

Пра­во­уста­нав­ли­ва­ю­щий дого­вор куп­ли-про­да­жи под­пи­сы­ва­ет­ся в трех экземплярах.

Так­же дол­жен быть зара­нее под­го­тов­лен и под­пи­сан пере­да­точ­ный акт.

Как составляется ДКП квартиры

  • самостоятельно – доступны бесплатные образцы (проекты) документов купли-продажи (можно скачать ниже);
  • с привлечением нотариуса, юриста, риелтора. Специалист составит текст, основываясь на информации от клиентов, и даст сторонам на подпись.
  1. Участники достигают согласия по условиям сделки.
  2. Создается проект (готовый текст) соглашения.
  3. Вычитка и проверка.
  4. Подписание: сверяют аналогичность экземпляров, проверяют отсутствие мелкого шрифта, недостатков текста.

Можно ли в простой письменной форме

Документ подают в Росреестр как обычный текст, подписанный сторонами. Исключения, когда требуется нотариальное свидетельствование: пожизненное содержание, участие лиц под опекой или несовершеннолетних, отчуждение долей.

Какие документы нужны для оформления

Продавец

Покупатель

Паспорта

Свидетельства:

  • о браке;
  • на детей.

При маткапитале, ипотеке:

  • документы о семейном положении;
  • обязательство о выделении долей детям;
  • справка о прописке детей на иной жилплощади. Банки неохотно дают ипотеку, если ребенка прописывают в покупаемой недвижимости;
  • справки о доходах;
  • документы поручителей;
  • бумаги на иное заложенное имущество.
  • предварительное соглашение купли-продажи.

Бумаги на квартиру:

  • извлечение из ЕГРН (расширенное с планом и историей операций). Покажет:
    • отсутствие обременений;
    • всех владельцев;
    • частоту перепродаж.

Документы-основания получения жилья продавцом.

При проектном инвестировании:

  • контракт финансирования;
  • чеки о выплате взносов.

Форма №9 о выписке всех бывших владельцев.

Квитанции о госпошлине за регистрацию права собственности в Росреестре.

Справки из психо- и неврологических учреждений о дееспособности.

Согласие на сделку супруга(и) с нотариальным удостоверением.

Разрешение ООП, если есть дети, прописанные несовершеннолетние.

От застройщика потребуются:

  • разрешения на стройку;
  • бумаги на участок;
  • проект дома.

Что должно быть в договоре

  1. данные сторон, достаточные для однозначной идентификации:
    • Ф.И.О., информация из паспорта;
    • ИНН, СНИЛС;
    • реквизиты представителя и доверенности;
    • родственные связи;
    • адрес прописки и фактического места проживания;
  2. предмет (ст. 554 ГК). Подробные данные жилья:
    • в составе иной недвижимости (доля) или отдельное;
    • в договоре указывается общая и жилая площадь квартиры;
    • этаж, какой дом;
    • состояние, наличие ремонта;
    • недостатки и особенности;
  3. суть сделки:
  4. цена (ст. 555 ГК):
    • прописью и цифрами;
    • может указываться за все жилья или за 1 кв. м. (конкретизируют за что);
  5. обязательно должно быть указано, какие лица имеют право пользования квартирой после ее отчуждения (п.1 ст. 558 ГК РФ), или отсутствие таковых.

Дополнительные пункты

  1. на основании каких документов жилплощадь перешла к продавцу;
  2. сроки и способ передачи недвижимости:
    • актом с вручением ключей или иным действием;
    • допускается заменить акт пунктом в соглашении купли-продажи.
  3. дата выписки и освобождения квартиры продающей стороной;
  4. порядок расчета:
    • наличными, безналичным способом;
    • частями, в полном объеме;
    • с банковскими ячейками / аккредитивами;
    • после переоформления жилплощади;
  5. если взята ипотека и/или маткапитал: какая часть стоимости из какого источника погашается;
  6. пункты по гарантиям:
    • реализатор гарантирует отсутствие обременений;
    • нет обстоятельств, тянущих недействительность сделки;
    • нет споров, претензий третьих лиц;
    • стороны не находятся под опекой, нет заболеваний и обстоятельств, мешающих трезво оценивать значение сделки;
    • нет факторов принуждения или вынуждающих заключить заведомо невыгодный договор;
  7. количество экземпляров, дата, подписи с расшифровкой.

Сколько экземпляров должно быть

  • 1 – продавцу;
  • 1 – покупателю;
  • 1 – нотариусу;
  • 1 – Росреестру;
  • дополнительно по просьбе третьих лиц, права и обязанности которых, затрагивает купля-продажа;
  • если есть несколько продавцов/покупателей – каждому по одному экземпляру.

Сколько стоит составление

Обязательность удостоверения

Требуется (ст. 333.24 ГК)

По желанию контрагентов (п. 1 ст. 22.1 Основ о нотариате)

0,5% суммы соглашения, но от 300 руб. и до 20 000 руб.

Отчуждение лицам с близкими родственными связями (супругам, родителям, детям, внукам):

  • сумма сделки до 10 млн: 3 000 + 0,2%;
  • от 10 млн: 23 000 + 0,1%, но до 50 000.

Посторонние лица (дальние родственники и прочие):

  • до 1 млн: 3 000 + 0,4%;
  • от 1 до 10 млн: 7 000 + 0,2%;
  • от 10 млн: 25 000 + 0,1%. В случае отчуждения жилья – не больше 1 000 000.

С февраля 2019 года нотариус обязан сам бесплатно направлять ДКП в Росреестр для регистрации перехода права собственности (п. 2 ст. 22.1 Основ о нотариате). Стороны платят только госпошлину для УФРС объемом 2 000 руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). При подаче бумаг электронным способом платеж составит 1 400 руб. (если действует скидка).

Виды купли-продажи недвижимого имущества

Выделяют несколько вариантов заключения сделки купли-продажи недвижимости между юридическими и физическими лицами. Каждый вид имеет собственные правила и порядок проведения, нюансы и особенности.

Виды сделок купли-продажи недвижимости:

  1. Обычная сделка («чистая продажа»). Один из наиболее простых и быстрых вариантов сделки. Покупатель проводит расчет с продавцом, после чего последний сразу переоформляет на нового владельца недвижимость. В данном случае не предусмотрено никаких дополнительных условий или действий.
  2. Сделка через аукцион (включая процедуру банкротства). Аукционный метод предусматривает способ быстрых продаж. Квартира, как правило, выставляется по заниженной цене. В ходе торгов и переговоров недвижимость чаще всего отчуждается по более высокой цене. Полученные денежные средства могут идти на погашение долгов перед кредиторами.
  3. Срочная сделка. Происходит по типу выкупа. Продавец обращается в специальное, специализирующееся на продаже имущества агентство, которое данный объект выкупает. После этого данным агентством приобретенная недвижимость перепродается другому покупателю. Продавец отдает свою недвижимость по значительно заниженной цене, которая может составлять до 30-40% от стоимости на рынке.
  4. Альтернативная сделка. В процессе купли-продажи осуществляются две сделки одновременно (продажа старой и покупка новой недвижимости), когда продавец одновременно и продает, и, на вырученные деньги, покупает себе новую недвижимость. При альтернативной сделке в процесс купли-продажи может быть вовлечено несколько объектов недвижимости. Чем длиннее будет данный ряд объектов и больше участников и сторон сделки, тем продолжительнее вся процедура оформления. Риски такой сделки намного выше, чем при других видах.

К менее распространенным сделкам по купле-продаже недвижимости можно отнести: приобретение недвижимости от застройщика через жилищно-строительный кооператив, или в порядке долевого участия; отчуждение недвижимости через переуступки права требования; продажа или покупка находящейся у банка в залоге недвижимости.

Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Андрей Измаилов
Наш эксперт
Написано статей
116
Добавить комментарий