Как оформить договор купли-продажи земельного участка

Содержание

Возможные нюансы и подводные камни

В жилом доме могут быть прописаны несовершеннолетние. Прекратить регистрацию детей можно только с разрешения органа опеки и попечительства.

Чтобы не решать данный вопрос в суде, следует попросить выписку с лицевого счёта. Продавец должен прекратить регистрацию всех лиц в помещении до дня его передачи покупателю.

Если дом продаётся с дополнительным оборудованием, например, с газовым котлом, сантехникой и т.д., нужно прописать это в договоре.

Можно составить отдельное приложение, где будет перечислено всё имущество. Иначе продавец может указать, что он передал только само здание, а оставшееся имущество ему должны вернуть.

Важные моменты покупки доли

При совершении покупки доли надела земли следует учесть, что, согласно принятому в 2016 году Федеральному закону № 351, для продажи или любого другого отчуждения долей участков земли больше не требуется нотариального удостоверения такой сделки.

Обращаться к нотариусу стороны могут по собственному усмотрению.

Существуют случаи, когда покупатель имеет преимущественное право покупки доли:

  • Продаваемая доля находится по соседству с долей покупателя на одном участке земли, имеющим единый кадастровый номер;
  • Продаваемая доля находится на соседнем участке земли с отдельным участком земли покупателя и имеет с этим участком общие границы, при условии, что доля и надел земли покупателя принадлежат к одной категории земли.

В этих случаях продавец обязан уведомить покупателя-соседа о намерении продать долю в первую очередь.

Если продавец умышленно скрыл наличие каких-либо обременений на продаваемую им долю, то покупатель, при обнаружении обмана вправе требовать возврата части средств (согласно п. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ) или уменьшения стоимости сделки (если обман вскрылся до произведения оплаты покупателем).

Сделка по покупке доли земельного надела может осуществляться через представителей сторон, если продавец и/или покупатель не могут участвовать в сделке по разным причинам. Представители сторон должны действовать на основании доверенности, заверенной нотариально. Тогда в договоре должен быть пункт с указанием, что от имени продавца (покупателя) действует представитель.

Для большей гарантии безопасности сделки покупатель может навести справки в органах судебной власти по месту нахождения отчуждаемой доли о наличии в прошлом судебных тяжб с продаваемой долей или земельным наделом, к которому такая доля относится.

Итак, покупка доли надела земли отличается от покупки участка целиком наличием ряда особенностей, которые могут упростить или напротив, усложнить сделку. Общим правилом сделок по покупке доли и всего надела земли можно считать контроль законности перехода имущественных прав и достоверности всех сведений о покупаемой доле. Это поможет избежать оспаривания договора в будущем.

Причины для покупки доли надела земли

Предпосылки для покупки долей земельных участков возникают у владельцев (как юридических, так и физических лиц) разных категорий земель. Основными причинами для покупки доли земельной недвижимости являются:

  • Необходимость выделения в отдельный участок земли доли, площадь которой слишком мала;
  • Покупка дома, находящегося на земельном наделе значительной площади в сравнении с площадью земли, которую занимает дом;
  • Необходимость выкупить долю выходящего из крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ) собственника;
  • Намерение объединить несколько долей для их выделения в один участок.

Для выдела доли в самостоятельный надел земли площадь этой доли должна соответствовать определённым значениям, определяемым для каждого региона.

Если размер доли слишком мал для такого выделения, то вопрос можно решить, купив долю у соседей и объединив эти доли в одну.

Если владелец участка хочет продать дом на этом участке, то земля, согласно ст. 35 Земельного кодекса РФ, переходит к покупателю дома. Продавец может продать долю своего участка с домом, если весь участок намного превышает площадь, необходимую для занимаемого дома.

Если сособственник КФХ желает его покинуть, то остальные участники имеют особое первоочередное право выкупить у выходящего его долю в земельном наделе, занимаемым данным КФХ.

Законодательные особенности договора купли-продажи земельного участка

В данном случае рассматриваются участки под индивидуальное жилищное строительство. Особых отличий от других участков мало, но регулирование всех сделок регламентировано тремя основными источниками данных: Земельным Кодексом РФ, Гражданским Кодексом РФ, а также федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости«.

Если участок был поставлен на кадастровый учет, его можно спокойно продать или купить согласно действующему законодательству. Все данные об участке должны находиться в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Иногда продаваемые земли не состоят на учете, а их межеванием никогда и никем не проводилось. Межевание — это процедура, по которой определяются границы земли. Формируется межевой план и в дальнейшем вся информация из него попадает в Росреестр. Даже если нет точных координат, но участок при этом находится на учёте, его можно продавать.

Прежде чем осуществить сделку по продаже владелец участка обязан сообщить некоторую информацию потенциальному покупателю:

  • есть ли обременения относительно земельного участка;
  • каков вид разрешенного использования участка;
  • кто является соседями по прилегающим участкам.

При умышленном сокрытии ключевой информации со стороны продавца потенциальный покупатель имеет право разорвать соглашение и получить деньги обратно.

Любой земельный участок в России имеет категорию и разрешенное использование и во время оформления договора они часто указываются в документе. Данные относительно них можно узнать на кадастровой карте, которая находится в открытом публичном доступе. Указание вида и категории участка является рекомендацией. Но желательно указать данную информацию в договоре, чтобы покупатель точно знал, для каких целей может использоваться его земля.

Соглашение должно включать всю техническую информацию относительно земли, включая кадастровый номер. Если эти данные не были включены, и из договора не получится понять, что за участок продается, то соглашение не получит юридической силы и не может использоваться как основание передачи права собственности.

Согласно законодательным нормам земельный участок продается и передается в собственность нового владельца вместе с постройками, которые на нем находятся. 

Дополнительные условия договора купли-продажи земельного участка

Некапитальные постройки и движимое имущество, передаваемые вместе с участком.  В договоре может присутствовать не только информация об участке и зданиях на нем, но и о других некапитальных строениях и объектах на участке, являющихся составной частью такого участка

Существует множество разборных конструкций, которые могут быть увезены с участка перед его передачей, а потому стоит подробно регламентировать в договоре вопрос о них, если это важно для покупателя. С участком может продаваться и иное движимое имущество, которое описывается в приложении к договору и подлежит передаче покупателю.
Залог

Как уже указывалось выше, в договор можно добавить условие о залоге участка до выплаты полной стоимости, а также различным образом регулировать момент перехода права и передачи владения над участком.
Расходы на государственную регистрацию. Кроме того, стороны в соглашении часто регулируют вопрос о расходах на гос. регистрацию. В договоре можно также предусмотреть обязанность продавца сменить вид разрешенного участка, однако для этого может потребоваться не один месяц, кроме того могут предусматриваться вычет расходов покупателя на смену ВРИ из покупной цены.
Неустойка. В договоре может предусматриваться неустойка – это пеня или штраф за нарушения сторонами взятых на себя обязательств. Зачастую она устанавливается за просрочку оплаты, передачи и перерегистрации участка одной или другой стороной.
Задаток. Соглашение о задатке является популярным условием договора. По факту, задаток — это предоплата, которая, не возвращается, если покупатель отказался от договора. Но продавец при своем отказе должен возвратить двойную сумму такого задатка.
Гарантии. В соглашении могут устанавливаться различные гарантии относительно участка, а также неустойка за нарушение таких гарантий. Если контракт заключен между юридическими лицами, то можно предусмотреть компенсацию продавцом потерь покупателя при наступлении определенных обстоятельств.

Скачать Договор купли-продажи земельного участка

Скачать в .doc/.pdfСохраните этот документ у себя в удобном формате. Это бесплатно.

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ земельного участка №

г.

«» г.

Гражданин , паспорт (серия, номер, выдан) , проживающий по адресу , именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гражданин , паспорт (серия, номер, выдан) , проживающий по адресу , именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1. 1. Продавец продал, а Покупатель купил земельный участок с кадастровым № в границах плана (чертежа), прилагаемого к настоящему договору, площадью кв.м., расположенного на землях находящихся в ведении предоставленный для .

2. ПЛАТА ПО ДОГОВОРУ

2.1. Цена проданного земельного участка, определенная по составляет: рублей, в том числе оценочная стоимость объектов недвижимости на земельном участке рублей.

2.2. Покупателем перечислено:

2.2.1. Продавцу на счет № в банке рублей по платежному Документу .

2.2.2. Залогодержателю (в случае, если предмет договора обременен залогом) на счет № в банке рублей согласно прилагаемому к настоящему договору требованию залогодержателя по задолженности, необходимой для совершения погашения закладной на предмет договора, подтвержденному Продавцом.

2.3. Покупатель передал Продавцу сумму в размере рублей наличными (в случае оплаты цены участка полностью или частично наличными).

2.4. Другие формы оплаты: перечислено рублей в качестве залога, внесенного при участии в аукционе, на конкурсе по платежному документу .

3. ОБРЕМЕНЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

3.1. Часть земельного участка, находящегося в собственности Продавца и приобретенного в собственность Покупателем, обременена правами других лиц на площади кв.м. и на площади кв.м. имеет ограничения пользования. Границы земель, обремененных правами других лиц и содержание этих прав, а также имеющиеся ограничения пользования указаны на прилагаемом к настоящему договору плане (чертеже) земельного участка.

4. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА СТОРОН

4.1. Продавец продал, а Покупатель купил по настоящему договору земельный участок свободным от любых (кроме изложенных в п.2 п.2.2.2 и п.З настоящего договора) имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения договора Продавец или Покупатель не мог не знать.

4.2. Ответственность и права сторон, не предусмотренные в настоящем договоре, определяются в соответствии с законодательством Российской Федерации.

5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

5.1. Договор вступает в силу с момента регистрации районным (городским) комитетом по земельным ресурсам и землеустройству нотариально удостоверенной купчей.

5.2. Настоящий договор составлен в экземплярах. Первый передан Покупателю, второй – Продавцу.

5.3. В качестве неотъемлемой части к договору прилагается:

  • план земельного участка или чертеж границ земельного участка (прилагается во всех случаях);
  • сводная ведомость оценки строений, помещений и сооружений, расположенных на земельном участке (прилагается при включении строении, помещений и вооружений в предмет договора);
  • условия приобретения земельного участка по конкурсу (прилагается в случае продажи земельного участка по конкурсу);
  • требование залогодержателя по задолженности (прилагается в случае, если предмет договора обременен залогом);
  • доверенность лица, уполномоченного продавцом выступать от его имени при заключении договора (прилагается в случае подписания договора лицом, уполномоченным продавцом);
  • доверенность лица, уполномоченного покупателем выступать от его имени при заключении договора (прилагается в случае подписания договора лицам, уполномоченным покупателем).
6. РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Продавец

  • Адрес регистрации:
  • Почтовый адрес:
  • Телефон/факс:
  • Паспорт серия, номер:
  • Кем выдан:
  • Когда выдан:
  • Подпись:

Покупатель

  • Адрес регистрации:
  • Почтовый адрес:
  • Телефон/факс:
  • Паспорт серия, номер:
  • Кем выдан:
  • Когда выдан:
  • Подпись:

Скачать в .doc/.pdfСохраните этот документ сейчас. Пригодится.

Вы нашли то что искали?

* Нажимая на одну из этих кнопок, Вы помогаете формировать рейтинг полезности документов. Спасибо Вам!

Смежные документы

  • Договор купли-продажи земельного участка: образцы (Полный перечень документов)
  • Поиск по фразе «Договор купли-продажи земельного участка» по всему сайту
  • «Договор купли-продажи земельного участка».pdf

Документы, которые также Вас могут заинтересовать:

  • Договор купли-продажи доли земельного участка
  • Предварительный договор купли-продажи земельного участка
  • Договор купли-продажи земельного участка с оплатой после перерегистрации прав собственности
  • Договор купли-продажи земельного участка с домом

Продажа земли и налоги

Для продавца такая сделка может обернуться налоговыми последствиями в виде уплаты НДФЛ по ставке 13 %. Происходит это в том случае, когда участок принадлежал своему хозяину менее 5 лет.

Для приватизированной земли, доставшейся по наследству или оформленной в собственность до 31 декабря 2015 года включительно, существует минимальный срок владения в 3 года.

Продавец сам должен задекларировать доход до тридцатого апреля следующего года и заплатить налог. Крайний срок – пятнадцатое июля.

У покупателя с получением участка возникают ежегодные обязательства по внесению в бюджет налога на землю. Для этого налоговая инспекция присылает соответствующее извещение. Новый собственник обязательно должен уведомить ФНС об имеющемся в распоряжении участке.

Схожесть и различия предварительного и основного контрактов

Предварительный документ заключают по аналогичной основному контракту форме. Существенное отличие состоит в предмете договора. Предварительное соглашение предусматривает лишь намерение сторон, но не передачу прав собственности на землю.

Гражданский кодекс диктует наличие существенных условий в основном договоре, по которым стороны предварительно договорились и зафиксировали их в рассматриваемом в этой статье контракте.

Время заключения основного контракта купли-продажи желательно оговорить в предшествующем акте. Если в предварительном договоре отсутствует дата заключения основного договора, то сторонам по закону дается год для оформления полноценной сделки по продаже земли. Односторонний отказ может повлечь принуждение в судебном порядке заключить основной договор.

Процедура сбора документов

По закону для оформления сделки нужен только договор. Но покупатели требуют определённый пакет документов, чтобы убедиться в юридической чистоте перехода права собственности.

Продавцу потребуются:

  1. Выписки из ЕГРН. Документы оформляются в Росреестре за 3 рабочих дня. Бумажная версия стоит 750 рублей за экземпляр, электронная 300 рублей.
  2. Кадастровый паспорт.
  3. Документ, подтверждающий переход права собственности.
  4. Межевой план. Требуется, если у покупателя есть сомнения относительно расположения границ участка. 500 рублей стоит электронный план, 1500 – на бумаге.
  5. Технический паспорт на дом. Оформляется в БТИ за 5 рабочих дней. Стоимость – около 1200 рублей.
  6. Справка из ПНД о том, что человек психически здоров. Выдаётся после приёма врача, стоит до 1000 рублей.
  7. Справка об отсутствии долгов за потреблённые коммунальные услуги.

Какие документы нужны для продажи земельного участка?

Соответственно, землевладелец, кроме данной справки обязан приготовить следующие документы:

  1. Кадастровый паспорт на надел (в 3-х экземплярах). Приобрести данный бланк можно в Росреестре или других структурах.
  2. Бланк о стоимости надела, который также можно приобрести в Росреестре.
  3. Согласие супруга/супруги, если участок является совместно нажитым имуществом.
  4. Бланк, который подтверждает собственность на надел. Получить его можно в местных властных структурах.
  5. Справка, подтверждающая перечисление земельного налога. Выдает такой документ налоговая инспекция.
  6. Квитанция об оплате регистрационного сбора, выдаваемая банком.
  7. Справка на сооружения из БТИ (если таковые есть на участке), которая подтверждает, что строения принадлежат реализуемому наделу.
  8. Справка БТИ со стоимостью указанных строений.
  9. Если продажа участка осуществляется на конкурсе, то собственник обязан отобразить условия конкурса на основании действующего законодательства.
  10. Если за наделом числится задолженность, то понадобиться предъявить запросы залогодержателя. Получить такой документ можно у нотариуса или в регистрационном реестре.
  11. При реализации надела через третьих лиц – потребуется оформить доверенность, заверенную нотариусом.

Для большей наглядности перечня требуемых документов для успешной реализации надела, ниже предлагается таблица.

В чем разница ситуаций?

Разница между сделками компаний и физлиц связана с разными целями покупки и продажи земли, а также порядком налогообложения дохода.

Кроме того, расчеты наличными в РФ между компаниями могут производиться только в размере, не превышающем 100 тыс. руб. Если сумма сделки больше, то обязательны безналичные расчеты. Для физлиц таких ограничений не существует.

Отличие сделок между гражданами и юрлицами:

  • компании в основном интересуют земли промышленности и сельскохозяйственные наделы, а физлиц – участки под ИЖС, дачное хозяйство и пр.;
  • договор оформляется с участием разных лиц (если речь о компании, то присутствие собственника не нужно, подпись ставит руководитель или представитель компании, для сделок граждан присутствие собственника или его доверенного лица – обязательно);
  • разные размеры госпошлины за регистрацию и ставки налогов.

Если продавец земли – юрлицо и работает на общей системе налогообложения, то при получении дохода от продажи придется заплатить 20%, если на упрощенной системе, то 6-15%.

Для физлиц существует возможность вообще не платить НДФЛ при длительном владении участком либо заплатить 13% с разницы между ценой покупки и продажи.

В остальном же обычные граждане и владельцы бизнеса имеют право на равный доступ к приобретению земли в собственность и их сделки во многом похожи. Просто у компании подготовкой договора и проверкой документов может заниматься целый штат юристов, а у граждан большая часть забот по оформлению сделки ложится на их плечи.

Предварительный договор с задатком

На самом деле договор о намерениях не дает участникам договора никакой гарантии, что сделка будет совершена в будущем, поскольку ничто не может ограничить право гражданина на отказ от совершения сделки. А это значит, что вполне возможно такое развитие событий, при котором покупатель и продавец впустую потратят время и деньги, подготавливаясь к договору, который так и не будет заключен.

Некоторая компенсация издержек в подобном случае может быть гарантирована условием внесения покупателем задатка в счет будущей сделки. В соответствии с действующим законодательством, задаток может служить если не гарантией того, что договор будет заключен, то гарантией, что затраты стороны, невиновной в разрыве сделки, будут возмещены.

Так, сумма задатка не будет возвращена покупателю продавцом, если тот откажется от сделки в одностороннем порядке.

В случае если отказ от совершения запланированной купли-продажи будет инициирован продавцом, то он будет обязан вернуть задаток покупателю в двойном размере.

Предварительное соглашение

Это соглашение, где прописываются намерения сторон: продать дом и участок и, соответственно, приобрести его и оплатить.

В предварительном документе указываются:

  • стоимость сделки;
  • срок заключения основного договора;
  • передача определённой суммы в качестве аванса или задатка;
  • иные положения.

Предварительные соглашения требуются, если договор не может быть исполнен прямо сейчас. Например, покупателю нужно продать другое имущество или получить кредит. Таким образом, стороны фиксируют условия сделки, потом решают свои проблемы, и возвращаются к достигнутым договорённостям вне зависимости от того, как изменилась рыночная цена на имущество.

Без такого договора можно обойтись, если сделку можно завершить в течение 2-х недель. Соответствующие сроки передачи имущества, оплаты, государственной регистрации можно прописать в соглашении.

Требования к форме и содержанию договора купли-продажи на землю

Для указанного договора применима письменная форма, не требующая удостоверения со стороны нотариуса (ст. 550 ГК РФ). Исключением являются ситуации, когда только одним из совладельцев продается доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, а также реализуется земля, принадлежащая несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному – здесь обязательна нотариальная форма (ст. 42, ст. 54 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 №218-ФЗ (далее – закон №218-ФЗ). Если же участок в общей долевой собственности, и он продается одновременно всеми владельцами по одной сделке, то с 01.08.2019 нотариальное удостоверение для такой сделки не требуется

Купля-продажа земельных долей сельхозназначения также освобождена от соблюдения обязательной нотариальной формы (ст
42 закона № 218-ФЗ). Обратите внимание! С 1 февраля 2019 года вступило в силу очень важное изменение: если стороны заверяют договор у нотариуса, то не позднее рабочего дня нотариус сам должен отправить в Росреестр заявление и необходимые документы для регистрации перехода права собственности (ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате, утвержденные ВС РФ 11.02.1993 №4462-1).   

Сам документ не нуждается в регистрации в Росреестре, но переход права необходимо зафиксировать в ЕГРН (п
1 ст

551 ГК РФ). Сторонам в договоре следует предусмотреть условие о распределении расходов по оплате государственной пошлины и услуг нотариуса (только в случае, если договор заверяется нотариально).
Число экземпляров соглашения определяется по числу участников сделки. Еще один нужен для Росреестра.
Договор составляется в виде единого документа и должен быть завизирован всеми участниками сделки. В противном случае он считается недействительным (ст. 550 ГК РФ).
Структура типового договора купли-продажи земельного участка должна содержать следующие разделы: преамбула, предмет договора, цена, порядок оплаты, права и обязанности сторон, сведения об ограничениях и обременениях недвижимости, порядок передачи объекта, реквизиты и подписи сторон.

Риски! В соответствии со ст. 37 ЗК РФ в договоре купли-продажи земельного участка недопустимы указанные ниже условия (они будут являться ничтожными и применению не подлежат):

  • установление права обратного выкупа недвижимости продавцом по своему желанию;
  • условие об ограничении перечня возможных последующих сделок с участком;
  • ограничение ответственности продавца, если свои права на продаваемый земельный участок заявят третьи лица. 

Расторжение соглашения

ДКП земли может быть расторгнут при обоюдном согласии сторон, в одностороннем порядке или по решению суда. Статьей 463 Гражданского кодекса предусмотрено, что покупатель вправе отказаться от исполнения соглашения при взаимном согласии продавца.

Участники на добровольной основе отказываются от наступления юридических последствий заключения сделки, выражая намерение вернуть права в изначальное состояние.

Односторонний отказ возможен в случаях, предусмотренных законодательством или условиями договора:

  1. отказ покупателя от оплаты стоимости ЗУ,
  2. нарушение одним из участников условий соглашения и пр.

Пострадавшая сторона должна направить претензию второму участнику с просьбой исполнить обязательства, обозначенные в договоре. В случае отказа (оформляется письменно) составляется заявление с просьбой расторгнуть ДКП. Первый экземпляр направляется нарушителю, второй – в Росреестр.

Процесс расторжения соглашения через суд занимает немало времени. Пострадавший составляет исковое заявление, приложив доказательства.

Таковыми выступают данные, указанные в заявлении, составленном пострадавшим на этапе одностороннего расторжения договора. Заявитель должен обращаться в суд, если не удалось разрешить спор во внесудебном порядке.

Сроки и составление основного договора

При покупке земли в кредит срок оформления сделки увеличивается, так как для получения кредита, требуется разрешение банка. Иногда приходится ожидать разрешения до 3-х месяцев. Поэтому, до оформления предварительного соглашения, нужно поинтересоваться у покупателя, как он собирается рассчитываться.

При срыве сроков оформления документов, виновный:

  • Может быть оштрафован.
  • Заинтересованный участник может потребовать залог.
  • Резервирование надела может быть отменено.

При составлении основного договора расхождений в характеристиках надела с предварительным соглашением продажи быть не должно. Исключением могут быть только новые обстоятельства, которые нужно подтвердить документально. Основной договор не имеет унифицированного шаблона, поэтому он заполняется в произвольном стиле.

При этом, в договоре обязаны указать следующие сведения:

  1. Место и дату составления.
  2. Реквизиты сторон.
  3. Предмет соглашения.
  4. Характеристики надела в договоре должны совпадать с кадастровым планом и свидетельством о праве владения.
  5. Затем заполняются пункты, отображающие суть соглашения:
  • Отображение способа передачи земли.
  • Цена и способ расчетов.
  • Сроки передачи участка, в т. ч. срок подписания приемопередаточного акта.
  1. Ответственность за несоблюдение условий соглашения (пеня, штрафы).
  2. Условия разрыва соглашения (по взаимному соглашению, в одностороннем варианте, в судебном разбирательстве).
  3. Заключение (здесь отображается число экземпляров соглашения, потребность в его регистрации и т.д.).
  4. Подписи сторон с расшифровкой Ф.И.О.

После заполнения всех пунктов основного договора, покупатель обязан зарегистрировать договор купли-продажи на приобретенный участок в Росреестре.

Назначение земельного участка

Специфика процедуры отчуждения земель сельскохозяйственного назначения должна найти свое отражение в условиях договора. Специфические особенности сельскохозяйственных угодий диктуют следующие правила:

  • гражданам других государств закон не позволяет приобретать такие земли;
  • использование этих земель под застройку или иные цели, кроме сельскохозяйственных, возможно только после перевода участка в другую категорию по предусмотренной законом процедуре;
  • органы местной власти имеют приоритетное право приобретения сельскохозяйственных угодий. То есть для отчуждения участка другому лицу следует получить письменный отказ органов власти от покупки конкретного участка сельхозугодий. Подобный письменный отказ как основание для заключения сделки действителен в течение года.

Особенности и подводные камни

При заполнении соглашения должны быть соблюдены не только стандартные требования, но и те, которые касаются договора с рассрочкой.

В документе должны содержаться сведения, помогающие идентифицировать территорию (площадь, местоположение, кадастровый номер и др.), целевое назначение.

По желанию к соглашению могут прикладываться справка с места работы покупателя (НДФЛ)

Важно прописать, момент перехода прав собственности — до полного расчета с продавцом или после

Не менее важна регистрация договора. Если имеются ограничения на участок, на процедуру это не повлияет. Если от покупателя перестают поступать платежи, стороны могут договориться мирным путем — о переносе, уменьшении суммы и пр. если это не помогло, продавец вправе обратиться в суд.

Риски связаны с потерей платежеспособности покупателя. Если у него пропадет источник прибыли, ежемесячные платежи он вносить не сможет. Это влечет к расторжению сделки или принудительному возврату территории.

Признание недействительным

Признание договора купли-продажи земли недействительным предполагает, что сделка не имеет юридических последствий с самого момента ее оформления. Основанием может служить либо судебное оспаривание, либо признание документа ничтожным. В первом случае в суд могут обратиться третьи лица, чьи права были нарушены в результате купли-продажи объекта недвижимости. Третьими лицами могут быть:

  • несовершеннолетние и недееспособные лица;
  • собственники в долевом участии;
  • граждане, которые не отдавали отчет своим действиям или которых принудили к подписанию соглашения;
  • те, кого ввели в заблуждение (факты мошенничества) и т.д.

Ничтожными сделками выступают те, в которых явно прослеживается нарушение законодательства Российской Федерации.

Как проходит процедура?

Признание договора купли-продажи недействительным вследствие его ничтожности происходит в момент установления такого факта.

Второй вариант – признание недействительности договора в судебном порядке. При этом пострадавшая сторона обращается в суд, имея весомые и аргументированные основания, которые могут быть доказаны. Стоит учитывать, что существует срок исковой давности – 3 года (в отдельных ситуациях до 10 лет).

Суд рассматривает все обстоятельства, и принимает решение удовлетворить требования истца или отказать ему. Судебный процесс трудоемкий, поэтому требует участия квалифицированных специалистов.

Заключение договора купли-продажи земли – ответственный процесс. Он должен выполняться в строгом соответствии законодательно-правовым нормам и с учетом прав каждой стороны, в т.ч. третьих лиц. Соблюдение этих правил обезопасит участников процесса от возникновения убытков и потери имущественных прав.

Как правильно составить договор купли продажи дома с земельным участком?

На каждый приобретаемый объект регистрируется самостоятельное право владения. Следовательно, и для ЗУ, и для домостроения предъявляются самостоятельные пакеты документов. Поэтому, признание ДКП действительным, зависит от правильного составления соглашения.

Рассмотрим пошаговый алгоритм действий при составлении ДКП дома с ЗУ.

  • Во-первых, составление ДКП дома и земельной делянки осложняется тем, что предстоящая сделка оформляется одновременно с 2-мя недвижимыми объектами.
  • Во-вторых, к непременному условию оформления такого ДКП относится его письменная форма.

В остальном, требования к составлению документа не очень отличаются от требований, установленных для других договоров с недвижимостью. Поэтому, начало составления документы осуществляется с обозначения:

  1. Названия документа.
  2. Места и даты его составления.
  3. Преамбулы, с отображением реквизитов сторон.

Дальнейшее заполнение ДКП дома с ЗУ заключается в обозначении в документе существенных условий.

Существенные условия договора

Заполняя ДКП жилого дома с ЗУ стороны обязаны согласовать между собой все существенные условия договора. ГК РФ предусмотрены следующие существенные условия, который должны быть обозначены в составляемом документе:

1) Предмет договора. То есть, стороны обязаны обозначить в данном разделе сведения об объектах (в нашем случае – дома и земельной делянки), подлежащих передаче покупателю, с указанием:

  • Идентификационных признаков каждого объекта.
  • Места размещения.
  • Целевого назначения земли.
  • Инвентаризационного номера.
  • Площади, численности комнат, а также сведений о регистрации права собственности в Росреестре.

Покупатель вместе с правами на дом получает и права на ЗУ, на котором он размещен. Если продавец не является владельцем ЗУ, оформление ДКП дома выполняется без согласия владельца ЗУ.

2) Стоимость недвижимости. Здесь отображается стоимость каждого продаваемого объекта (цифрами и прописью), которые определяются сторонами, а также порядок расчетов и на кого возлагаются расходы по оформлению ДКП.

3) Срок вступление в действие договора.

4) Передача имущества. Данный раздел является важным моментом, относящемуся к существенному условию. Фактическую передачу объектов от продавца к покупателю требуется оформлять приемопередаточным актом, что должно быть обозначено в ДКП.

Также должно быть отображен момент передачи права собственности объектов и на кого ложиться ответственность за порчу недвижимости до и после передачи.

Далее заполняются остальные разделы, обозначающие права и обязанности участников сделки, а также ответственность сторон.

Завершается составление документа заполнением раздела «Реквизиты и подписи сторон».

Стороны соглашения могут обозначить и другие пункты, имеющие важное значение для них в дополнение к указанным в п. 1 ст

432 ГК РФ.

Дополнительные условия договора

  1. Алгоритм передачи объектов покупателю, с указанием сроков.
  2. Распределение затрат по оформлению соглашения.
  3. Обозначение лиц, сохраняющих право пользования домом после регистрации ДКП.
  4. Установление ограничений в отношении использования ЗУ.
  5. Число экземпляров составленного договора и т.д.

Тонкости при оформлении соглашения о покупке земли с домом

При составлении соглашения руководствуются требованиями законодательных норм. Договор заключают в письменной форме — устная не будет иметь юридической силы.

Составляется по стандартным принципам. Предметом договора выступают 2 объекта — земля и дом. В соглашении отображается информация об обеих сторонах.

Детально описывается предмет: указываются сведения о территории и находящемся на нем доме. Если кроме дома имеются хозяйственные постройки, данные указываются и о них.

Указывается:

  • кадастровый номер дома;
  • текущее состояние объекта на момент продажи;
  • из каких материалов построен дом.

О территории описывается целевое назначение, категория земли, тип разрешенного использования.

Образец договора купли-продажи земельного участка

Подготовить все документы по списку — это половина дела. Необходимо грамотно составить договор, указав в нем все необходимые сведения.

Однако, в интернете представлено большое количество шаблонов. Вы можете адаптировать под вашу сделку любой из них. Но все-же будьте предельно аккуратны с внесением данных. Некорректно составленный договор может привести к аннулированию сделки.

Вот небольшой список важных полей:

  1. город и дата составления договора;
  2. предмет — в данном случае земельный участок;
  3. описание объекта — площадь участка, регистрационные данные и кадастровый номер, месторасположение и целевое назначение;
  4. общая стоимость сделки и способ расчетов по ней.

Также вы можете составить предварительный (черновой) вариант договора и обсудить все дополнительные условия с покупателем.

Обращаем ваше внимание на то, что к документу должен быть прикреплен план участка

Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Андрей Измаилов
Наш эксперт
Написано статей
116
Добавить комментарий