Договор залога недвижимости

Содержание

Содержание договора с залогом и правила его подписания

Внесение залога обычно прописывается в предварительном договоре купли-продажи, который официально фиксирует намерения сторон подписать в перспективе основную сделку. В таком договоре, помимо общей информации (подробной характеристики предмета договора) должно содержаться указание на:

  • стороны соглашения: залогодержатель (продавец) и залогодатель (покупатель), их паспортные данные, контактные сведения;
  • конкретные требования, обеспечиваемые залогом: например, дату подписания основного договора или внесения денег в счет аванса/основной суммы по договору;
  • предмет залога: в большинстве случаев это деньги, но может быть и другое имущество;
  • оценка предмета залога: если это денежные средства, то пункт не прописывается, в противном случае необходимо заказать независимую экспертизу рыночной стоимости залога;
  • подробное описание предмета залога (конкретного имущества): это может быть перечень товаров, их спецификация, адрес и технические характеристики квартиры/доли в квартире или иной недвижимости, ее кадастровый номер и пр.;
  • ФИО хранителя или место хранения заложенного имущества – это может быть как продавец, но допускается хранение задатка у покупателя;
  • кто отвечает за сохранность предмета залога и компенсирует его потерю, утрату потребительских свойств или повреждение;
  • права и обязанности сторон: в частности, в праве ли залогодержатель распоряжаться имуществом, пока оно находится у него в залоге, а также пользоваться им; если такая возможность предполагается, то стоит уточнить, нужно ли ему получать на это дополнительное разрешение залогодателя;
  • возможность замены предмета залога и необходимость получения на это согласия залогодержателя;
  • основную сумму по договору купли-продажи, которая подлежит оплате;
  • срок внесения полной суммы или подписания основной сделки купли-продажи;
  • порядок расторжения договора, внесения в него изменений и прочие условия.

Договор подписывается в письменном виде, скрепляется подписями залогодателя/залогодержателя и по желанию подлежит заверению у нотариуса. Сторонам также следует позаботиться о страховании предмета залога, чтобы избежать рисков его повреждения, либо утраты.

Данный договор утрачивает юридическую силу сразу после выполнения требований, которые им обеспечиваются.

Например, после того как стороны подпишут основной договор.

Образец договора купли-продажи квартиры с залогом можно скачать здесь.

Условия договора залога акций

К договорам, связанным с залоговыми правоотношениями, применяются общие принципы контрактуального права. Это значит, что текст договора залога должен включать в себя все существенные условия, свойственные аналогичным договорам, а именно:

  1. место заключения договора и дату его подписания сторонами;
  2. наименования контрагентов, то есть залогодержателя и залогодателя. Для юридических лиц будет достаточно наименования организации и фамилии, имени, отчества лица, подписывающего договор от имени юридического лица, и банковских реквизитов. Данные в отношении физического лица должны включать в себя ФИО, место жительства, серию и номер паспорта и т.д.;
  3. предмет договора, то есть само залоговое правоотношение, установленное в отношении акций. Описание акций должно включать в себя все сведения, позволяющие идентифицировать их. К идентификационным признакам относятся номер и серия акций, их категория, наименование эмитента, дата регистрации и т.д.;
  4. сведения о праве собственности залогодателя на акции;
  5. сведения о стоимости (обеспеченности) акций;
  6. сведения о договоре, в обеспечение которого заключается договор залога. Данные сведения должны включать в себя как размер долгового обязательства по основному договору, так и срок исполнения обязательств.

Договор залога также может включать в себя сведения о правах сторон по использованию акций. Например, перевод на залогодержателя права получения дивидендов по акциям может подменить собой условие выплаты процентов по основному договору.

Условия договора залога ограничивают право залогодателя по распоряжению акциями на весь срок действия договора. Однако если договором не предусмотрено иное, залогодатель сохраняет за собой право извлечения прибыли из акций без права на их отчуждение.

Прекращение договора залога акций наступает одновременно с исполнением долговых обязательств по основному договору. Обременение с акций снимается в Федеральной службе финансовых рынков РФ на основании официального письма залогодержателя либо на основании его личного заявления.

О способах судебной защиты

Как правило, способом защиты для заемщика избирается иск о признании сделки купли-продажи притворной сделкой (), иногда в качестве оснований избирается довод о кабальности сделки, то есть сделки, заключенной на неблагоприятных для заемщика условиях, и применении последствий недействительности этих сделок, то есть о возвращении утраченной собственности обратно заемщику. Однако, случаи удовлетворения таких исков не часты, зависят во многом от способности истца доказать притворность сделки с помощью различных доказательств, что оказывается не просто. О квалификации притворных сделок высказался Верховный Суд в : «Согласно притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно…».

И в : «Применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила ()…».

Как видно правовые обоснования для оспаривания таких сделок имеются, однако отрицательный исход, как правило, для заемщика связан с отсутствием доказательств, возникновения заемных обязательств и вытекающих из них залоговых отношений имущества.

В качестве главного совета следует рекомендовать заключать договор займа и залога недвижимости. Договоры в данном случае составляются в письменной форме, а договор залога и право залога также подлежат государственной регистрации ( и ст.ст и Закона «Об ипотеке залоге недвижимости» соответственно).

В том случае, если стороны сделки все же пришли к соглашению о том, что обеспечением возврата займа должна являться передача права собственности на недвижимость заемщика, следует наряду с договором купли – продажи заключить договор, предоставляющий заемщику право выкупить свою собственность, и возлагающий соответствующую обязанность на кредитора эту недвижимость заемщику продать (как правило, это предварительный договор продажи недвижимости, но может быть заключен иной договор, отражающий обеспечительный характер передачи недвижимости в собственность кредитора). Условия об обеспечительном характере сделки продажи недвижимости также нелишним будет включить в сам договор займа.

Какое соглашение заключается для обеспечения сделок в 2017 году?

В статье 334 Гражданского Кодекса Российской Федерации дается определение залогового обеспечения. Им является имущество, которым рискует его владелец, если не выполнит обязательства по основному контракту. Оно необходимо, когда требуется гарантия исполнения одной из сторон ранее оговоренных условий сделки. Передача предметов или денег подтверждается в письменном виде, для чего оформляется специальное соглашение — договор залога.

В роли его участников могут выступать обычные граждане, организации и физические лица, занимающиеся частным предпринимательством.

Документ подписывается двумя сторонами:

Залогодателем (должником). Им является лицо, у которого передаваемая вещь находится в собственности. Статья 335 ГК Российской Федерации устанавливает, что залогодателем может быть и третье лицо. Если соглашение не предусматривает для него особых условий, то он считается поручителем, и отношения между сторонами оформляются в соответствии со статьями 364–367 этого же Кодекса.

Залогодержателем. Признается лицо, принимающее имущество в качестве обеспечения будущих или настоящих обязательств должника. Таких участников залоговых отношений может быть несколько. Тогда они считаются созалогодержателями и разделяют между собой все права и обязанности, которые содержит договор залога.

Расторжение договора залога

Предусмотрено два способа расторжения документа:

  • в одностороннем порядке. Тогда прекращение
    сделки происходит в суде, как правило, к этому приводит неисполнение условий
    договора одной из сторон;
  • при обоюдном согласии. Стороны выражают желание
    расторгнуть сделку, предварительно исполнив необходимые условия для
    расторжения.

Чтобы расторгнуть сделку по обоюдному согласию, заемщику
необходимо:

  • обратиться к кредитору с таким заявлением,
    указать причины расторжения, приложить необходимые доказательства;
  • кредитная компания рассматривает и выносит
    решение. Если оно положительное – между сторонами может быть составлен образец
    соглашения о расторжении договора залога. Если кредитор не согласен – заемщику
    ничего не остается, как подавать исковое заявление и уже к нему опять
    прикладывать доказательства, а также полученный письменный отказ в расторжении.

Подобная судебная практика есть в РФ, но говорить о
каких-то результатах сложно, потому что зачастую принимаются неоднозначные
решения.

На что имеет право держатель залога

Права залогодержателя регламентируются тем же принципом, что и права залогодателя – «по закону, если договором не предусмотрено другое». Например:

  1. Залогодержатель не вправе эксплуатировать залоговое имущество. Однако договор (ст.346) может обязать его извлекать выгоду из залогового имущества в интересах залогодателя.
  2. Держатель залога, на которого по договору возложены обязанность и право хранения имущества, имеет право предъявления ревиндикационного иска и истребовать имущество из любого другого владения.
  3. Держатель залога обладает правом требования досрочного исполнения обязательств по договору кредитования, если в договоре предусмотрен запрет на отчуждение залогового имущества залогодателем.

Комментарий к статье 339 Гражданского Кодекса РФ

1. Договор о залоге считается заключенным, если стороны достигли соглашения о предмете залога, его стоимости, оставлении заложенного имущества у залогодателя или передаче его залогодержателю. Договор должен содержать сведения о сущности и размере основного обязательства, обеспеченного залогом, сроках его исполнения (п. 43 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8).

В договоре об ипотеке земельного участка оценка участка не может быть установлена ниже его нормативной цены (ст. 67 Закона об ипотеке).

Договор, по которому предмет залога остается у залогодателя, должен содержать необходимые сведения, позволяющие выделить заложенное имущество из принадлежащих ему однородных вещей. Невозможность идентификации заложенного имущества влечет признание данного договора несостоявшимся (п. 2 письма Президиума ВАС РФ от 15.01.98 N 26).

2. Договор о залоге независимо от того, являются стороны юридическими либо физическими лицами, заключается в письменной форме. Залог вещей в ломбарде оформляется с помощью залогового билета (п. 2 ст. 358 ГК).

Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен. Нотариальному удостоверению подлежит договор залога движимого имущества в случаях, когда таким залогом обеспечивается основное обязательство по договору, требующему нотариального удостоверения (п. 44 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8).

Комментируемая норма и ст. 10 Закона об ипотеке не содержат указаний о месте нотариального удостоверения договора о залоге. Представляется, что удостоверение залога недвижимого имущества должно осуществляться по месту его нахождения.

3. Залог недвижимого имущества после нотариального удостоверения подлежит государственной регистрации, что обеспечивает установление случаев залога одной и той же недвижимости. Порядок регистрации ипотеки, как и других сделок с недвижимостью, определяется Законом о регистрации прав на недвижимость. Предварительный договор залога недвижимого имущества должен быть нотариально удостоверен и зарегистрирован.

Ряд нормативных актов предусматривает ведомственную регистрацию залога отдельных видов движимого имущества. Так, п. 2 ст. 40 Закона о залоге устанавливает правило об обязательной регистрации залога всех транспортных средств. Регистрация автотранспорта предусмотрена в Постановлении Правительства РФ от 12.08.94 N 938 «О государственной регистрации автотранспортных средств и других видов самоходной техники на территории Российской Федерации» с изм. на 10.10.2003 (СЗ РФ, 1994, N 17, ст. 1999). Регистрация залога автотранспорта осуществляется в соответствии с Правилами регистрации автомототранспортных средств и прицепов к ним в Государственной инспекции безопасности дорожного движения Министерства внутренних дел Российской Федерации, утв. Приказом МВД России от 27.01.2003 N 59, с изм. на 10.10.2003 (БНА РФ, 2003, N 18).

Правила регистрации залога тракторов, самоходных дорожно-строительных и иных машин и прицепов к ним, регистрируемых органами государственного надзора за техническим состоянием самоходных машин и других видов техники в Российской Федерации (Гостехнадзора), утвердило Минсельхозпрод России 29.09.95 (БНА РФ, 1996, N 3).

Подлежит регистрации залог золотых сертификатов Минфина России выпуска 1993 г. (письмо Минфина России от 18.03.94 N 29 «О порядке регистрации договора о залоге золотых сертификатов Министерства финансов Российской Федерации выпуска 1993 года» — БНА РФ, 1994, N 6).

4. Неправильное оформление договора залога — отсутствие нотариального удостоверения в случаях, когда это предусмотрено законом, либо отсутствие регистрации залога недвижимого имущества — влечет недействительность договора. В соответствии с п. 4 комментируемой статьи регистрация договора залога недвижимости без нотариального удостоверения не дает основания признать данный договор действительным.

Как составить договор залога недвижимого имущества в 2020 году

  1. Оформление кредита, после предоставления документов, и договоренности с условиями обслуживания займа и прочее.
  2. Заполнение ДЗ и его подписание сторонами.
  3. Регистрирование ДЗ в Росреестре с предоставлением нужных документов и квитанции об оплате госпошлины.

При оформлении ДЗ нужно обратить внимание на следующее:

  • ДЗ обязан быть оформлен в письменном виде.
  • Залогодателем может стать должник или третье лицо.
  • Участники сделки сами устанавливают перечень требований для обеспечения залога.
  • Цена заложенного предмета устанавливается также участниками соглашения.
  • Залогом может быть любое недвижимое имущество (усадьба, квартира, земельная делянка). При этом, нельзя использовать в качестве залога наркотические и психотропные вещества, оружие, химикаты и т.д.).
  • Заложенная недвижимость, обычно остается у залогодателя.
  • Залогодатель вправе использовать предмет залога по его назначению и отвечает за непредвиденную ликвидацию или повреждение залога.
  • Заложенная недвижимость может быть застрахована от риска порчи или разрушения.

Более наглядно с условиями ДЗ можно ознакомиться, посмотрев видео.

(Видео: “081 Условия договоров залога”)

Содержание договора

Преамбула, где необходимо отобразить название документа, реквизиты сторон.

Предмет залога. Здесь отмечается сумма и время исполнения обязательства по обеспечению залога.

Права и обязательства участников соглашения

Ответственность сторон

Порядок рассмотрения конфликтов

Порядок расторжения соглашения

Время действия соглашения

Юридические адреса и подписи участников сделки

Стороны договора

Сторонами в залоговых отношениях выступают залогодержатель и залогодатель.

Залогодержателем является кредитор по обязательству, обеспечиваемому залогом, то есть лицо (например: физическое, юридическое), которому имущество передается в залог.

Залогодателем может быть как непосредственно должник, так и третье лицо, которое для того, чтобы обеспечить выполнение основного обязательства передает имущество. Имущество должно ему принадлежать на праве хозяйственного ведения или на праве собственности или (часть 2 статьи 335 Гражданского Кодекса РФ). Единственное исключение – приобретение в будущем предмета залога. Таким образом, когда залогодателем является лицо, которое не обладает правом хозяйственного ведения (правом собственности) на вещь, то договор залога считается недействительной сделкой — кроме некоторых исключений, установленными законом.

Договор залога должен всегда заключаться в письменной форме (пункт 2 статьи 339 Гражданского Кодекса РФ). В большей части случаев договор заключают при помощи составления одного документа, который подписан сторонами. Но письменная форма считается также соблюденной, когда содержание заключенной сделки выражено в нескольких взаимосвязанных документах, каждый из которых подписывают его стороны.

Бланк договора залога прав на имущество или самого движимого имущества в обеспечение обязательств по договору, который необходимо нотариально удостоверить, подлежит также нотариальному удостоверению (пункт 2 статьи 339 Гражданского Кодекса РФ).

Договор залога необходимо зарегистрировать в порядке, который установлен для регистрации сделок, проводимых с недвижимым имуществом (пункт 3 статьи 339 Гражданского Кодекса РФ).

Необходимы регистрация и учет договоров о залоге и залогов ввиду наличия отдельных объектов движимого имущества (пункт 5 статьи 339 Гражданского Кодекса РФ):

  • залог объекта, который находится на Луне, в космическом пространстве, или прочих небесных телах и при этом подлежит регистрации в реестре, составленном соответственно с нормами космического международного права;
  • залог объекта, который предназначается для использования в гражданских целях или исследования Луны, космического пространства и прочих небесных тел, необходимо зарегистрировать в государственном специальном реестре;
  • залог транспортных средств необходимо зарегистрировать в реестрах, которые ведут государственные организации, которые осуществляют регистрацию гражданских речных, воздушных, морских судов и прочих транспортных средств.

Невыполнение правил о государственной регистрации договора залога, за собой может повлечь его недействительность (пункт 4 статьи 339 Гражданского Кодекса РФ).

Залог товаров в обороте

При таком виде залога, как товары, находящиеся в обороте, предмет залога не передается в распоряжение лицу, выступающему кредитором, а остается у залогодателя.

При этом залогодатель контролирует товары в обороте, являясь при этом представителем другой стороны залоговых отношений.

То есть, залогодатель распоряжается товарами по своему усмотрению, а именно, залогодатель имеет право на изменение состава залога, внося соответствующие корректировки в товарные запасы, сырье, готовую продукцию и прочее имущество.

При этом важно, чтобы стоимость не уменьшалась, по сравнению с той, что указана в договоре. Когда товары реализованы (то есть перешли во владение и пользование приобретателя), они уже не являются предметом залога

И наоборот. Когда заемщик приобретает товары, их рассматривают как предмет залога.

При залоге товаров в обороте заемщик обязан контролировать и соблюдать условия договора, ведя учет всех операций, которые могут повлечь за собой изменение состава или натуральной формы залога. Для этого ему необходимо в обязательном порядке вносить необходимые сведения в Книгу записи залогов.

Регистрация договора

При оформлении договора между физлицами, с небольшой суммой займа, соглашение разрешается оформить устно, с предоставлением заемщиком долговой расписки займодателю.

При возникновении споров, данная расписка признается судом в качестве доказательства. Так как ДЗА не относится к договору для передачи прав владения автомобилем и не считается недвижимым имуществом, то осуществлять его регистрацию не обязательно.

В то же время, осуществить такую регистрацию рекомендуется согласно п. 4 ст. 339.1 ГК РФ. Статья гласит, что залог имущества, не являющегося недвижимым, может учитываться путем регистрирования запроса о залоге, поступившего от залогодателя, залогодержателя или от другого лица, в реестре уведомлений о залоге движимого имущества. Такой реестр ведется на базе Федеральной нотариальной палаты в порядке, установленном законодательством о нотариате.

ТС, передаваемое в залог подвергается проверке на техническое состояние, оценку, с последующим оформлением соответствующих документов.

При изменении или прекращении залога, по которому осуществлена регистрация, залогодержатель должен отослать уведомление об изменении залога или об его отмене на протяжении 3-х рабочих дней с даты события.

Подать запрос в нотариальную палату могут:

  1. Нотариус.
  2. Залогодатель.
  3. Залогодержатель.
  4. Представители сторон, действующие по доверенности.

Чем отличается договор займа недвижимого имущества между физическим и юридическим лицом?

Нормативное регулирование

Основа законодательного регулирования закреплена в
Гражданском кодексе (ГК). Причем такого документа касаются:

  • статья 27 (понятие, условия, случаи
    недействительности документов, рамочный договор и прочее);
  • третий параграф, начиная со статьи 334 ГК
    (понятие залога, что прописывается в образце договора, как происходит взыскание
    и прочее).

Кодексом устанавливается, какое имущество может стать
залогом, форма договора, процедура составления, обязательность регистрации,
ответственность сторон и прочее.

Пункты ГК РФ находятся в свободном бесплатном доступе.
Если Вам не понятны, какие-либо определения, можно проконсультироваться с нашим
юристом в бесплатном чате.

Поскольку нас интересует больше договор залога между
частным и юрлицом по кредиту, не лишним будет ознакомиться со следующими
нормативами:

  • «Закон об Ипотеке;
  • «Закон о потребительском кредите.

Все вышеперечисленное бесплатно представлено в сети
интернет.

Изменение и прекращение договора залога

Гражданское законодательство закрепляет перечень оснований, по которым происходит прекращение договора залога, к примеру:

  • уничтожение предмета залога;
  • полное исполнение основного обязательства.

Стороны могут также предусмотреть индивидуальные основания для изменения или расторжения договора, в отличие от установленных в статьях 450-451 ГК РФ.

Стороны могут договориться, что возникающие разногласия в процессе исполнения обязательств по договору залога решаются путем направления стороне претензии. Дополнительно оговариваются сроки, порядок рассмотрения полученных претензий. Дополнительно возможно предусмотреть порядок направления уведомлений о намерении изменить или прекратить правоотношения по залогу.

Составление договора залога

Составление документа сводится к стандартному алгоритму:

  1. Подписание кредитного договора (до этого – одобрение займа, сбор документов, обсуждение условий обслуживания ссуды и прочее).
  2. Составление и подписание договора залога.
  3. Регистрация обременения в Росреестре (для объектов недвижимого имущества по образцу договора залога).

Основные
элементы договора залога

ГК РФ не установлен единый образец залоговой бумаги, но
определен ряд обязательных требований к форме и содержанию.

Форма – всегда только письменная. При этом нотариальное
удостоверение документа не предусмотрено, если этого не требуется по самой
сделке. Зачастую образец договора залога недвижимости или авто удостоверяется в
нотариальной конторе, если сделка происходит между физическими лицами.

По тексту должны быть прописаны:

предмет договоренности – то, ради чего и
происходит сделка (при покупке квартиры, по образцу договора 2019 – это залог,
который оформляется по кредиту);
отсылка к договору займа (не важно, подписан ли
он, или это произойдет позднее);
условия возникающего кредитного обязательства
(на какой период времени заключено, на какую сумму выдано и прочее)

Поля, которые
нужно заполнить

Как типовой договор, кроме предмета и условий форма
договора залога должна содержать:

  • вступительную часть (преамбулу). Указываются
    стандартные для любого договора сведения: информация о сторонах, дата и место
    составления, номер бумаги и прочее;
  • ответственность сторон за неисполнение принятых
    обязательств;
  • непредвиденные ситуации (или форс-мажор) – те
    случаи, когда исполнение невозможно из-за обстоятельств, которые не зависят от
    сторон;
  • прочие условия.

В конце прописываются реквизиты и ставятся оригинальные
подписи.

Образец договора залога

Законодательными нормами не предусмотрено единого
шаблона, поэтому можно составить такой договор самостоятельно. Обычно документ
залога составляется между частным лицом и кредитором (банком), в таком случае
используется стандартный банковский бланк.

Если договор залога квартиры (или другого имущества)
составляется между физическими лицами, то за образец можно использовать шаблоны
из интернета.

Прежде чем подписать залоговую бумагу:

  • скачайте образец для предварительного
    ознакомления;
  • если есть трудности – получите консультацию у
    юриста;
  • пропишите основные пункты образца договора залога
    при покупке квартиры (предмет, условия, ответственность и т. д.);
  • проверьте содержание текста на отсутствие
    смысловых ошибок и опечаток, оставления ложной информации.

И, в целом, обязательно прочитайте образец договора о
залоге перед подписанием, обратите внимание на то, чтобы его пункты не заменили
в чистовом варианте

Понятие договора залога и его форма

Образец договора залога недвижимости (прочего имущества)
предусматривает следующие положения:

  • удостоверяет, что по взятому кредитному обязательству
    обеспечением выступает ценный залог;
  • определяет, что если заемщик не выплатит кредит,
    то кредитодатель заберет у него залог в счет неоплаченных платежей.

В целом, залоговый договор документирует условия залога и
составляется вкупе с кредитным договором. Такое правоотношение сторон относится
к гражданско-правовой сделке, в которой есть как минимум два участника:

  • залогодатель – это владелец объекта залога;
  • залогодержатель – право распоряжения передается
    ему временно до окончания выплаты по кредиту.

Сторонами сделки может стать любая категория лиц. Образец
договора залога составляется:

  • между физическими лицами;
  • между частным и юридическим лицом (стандартный
    пример: банковская залоговая ссуда);
  • между юридическими лицами (выдача займа от
    одного юрлица другому, где по образцу договора залога обеспечением выступает имущество).

Подписанная залоговая бумага означает, что заемщик (он же
– залогодатель) согласен с кредитными условиями (сроки, суммы, проценты, прочие
платежи) и готов расплачиваться имуществом при невыплате заемных обязательств.

Виды залогов

При оформлении ипотеки банки и другие организации в качестве залога принимают только саму оформляемую в ипотеку недвижимость.

Но для приобретения квартиры можно обратиться за ссудой не только в эти органы.

Очень часто берут взаймы денежные средства у физических лиц, к выбору способа гарантии они относятся более лояльно.

В случае оформления залога с физическими лицами, в качестве него могут выступать любые ценные вещи.

Но стоит не забывать о том, что между двумя сторонами отношения будут регулироваться только нормами ГК РФ.

Мы подготовили ряд полезных статей о продаже и приобретении квартир: возможна ли покупка квартиры с обременением по ипотеке или её продажа, что значит переуступка прав, как получить или использовать материнский капитал на покупку и как составить договор, возможна ли продажа квартиры, если в ней прописаны несовершеннолетние дети, а также об оценке стоимости, о предварительном и основном договоре купли-продажи квартиры с использованием ипотеки Сбербанка, о передаточном акте.

Форс-мажор

9.1. «Стороны» освобождаются от ответственности за полное или частичное неисполнение обязательств по «Договору» в случае, если неисполнение обязательств явилось следствием действий непреодолимой силы, а именно: пожара, наводнения, землетрясения, забастовки, войны, действий органов государственной власти или других независящих от «Сторон» обстоятельств.

9.2. «Сторона», для которой стало невозможным исполнение своих обязательств, немедленно извещает другую «Сторону» о возникновении обстоятельств непреодолимой силы с предоставлением обосновывающих документов.

9.3. «Стороны» признают, что неплатежеспособность «Сторон» форс-мажорным обстоятельством не является.

«Договор» составлен в 2 (двух) подлинных экземплярах на русском языке по одному для каждой из «Сторон».

Приложения

  1. Договор …………………………………. от «…..» …………………. 20….. г.
  2. Акт приема-передачи «Предмета залога» от «…..» …………………. 20….. г.

Права и обязанности сторон

Недвижимость в качестве залога

Одним из самых надежных способов при приобретении недвижимости является ипотека. Согласно ФЗ № 102, понятие «ипотека» и «залог» стали синонимами.

Исходя из этого, многие юристы называют ипотеку договором залога.

При оформлении ипотеки, должник может пользоваться квартирой, которая находится у банка.

Для оформления ипотеки стоит придерживаться следующих правил, которые указаны в законе «Об ипотеке»:

  • необходимо провести оценку квартиры с привлечением оценщика (этого потребует только банк);
  • оформить закладную (именно эта ценная бумага дает право на получение денежных средств, которые обеспечивает ипотека);
  • зарегистрировать договор ипотеки.

После подписи договор нужно зарегистрировать в Госреестре. Документы отправляются в тот территориальный отдел, в районе которого располагается недвижимость.

Пакет документов, который для этого требуется, следующий:

  • заявление обеих сторон;
  • основной договор;
  • квитанция, в которой указана оплата госпошлины;
  • закладная (если таковая имеется в наличии).

Договор залога недвижимости

Залог недвижимости может быть осуществлен как в частных конторах, предлагающих займы, так и при официальном кредитовании, например, при оформлении ипотечного кредита. Квартира или дом остаются при этом в пользовании владельца, хоть и находятся под залогом.

В начале соглашения в обязательном порядке идет элемент описания, включающий в себя самые подробные характеристики предмета соглашения, указание факта приема одной стороной недвижимости залогодателя, а также все реквизиты, производимого кредитного соглашения.

Например, договор залога квартиры включает в себя следующие сведение о самом помещении: его фактическую стоимость, оценку, фактический адрес, где она находится, документы о праве собственности на жилье.

Особенностью данного соглашения является то, что в договоре указывается возможность замены квартиры на другое имущество. В частности, за подобные пункты договора ответственны юристы, которые документально закрепляют, что в случае невыполнения заемщиком своих обязательств, предусмотренных договором, переданное имущество будет сохранено до момента полного погашения задолженности.

В конце договора регламентируется порядок, на основании которого осуществляется разрешение споров между участниками соглашения и разрешение предъявляемых ими претензий, при наступлении каких условий соглашения могут быть изменены, а также в каких случаях документ может быть прекращен или расторгнут.

Ошибка № 4. Переоценка своих финансовых возможностей и переоценка юридических последствий невыплаты займа

Соглашаясь на заключение договора купли-продажи вместо договоров займа и залога, заемщик должен понимать, что права хоть на малейшую просрочку или на снисхождение за иное нарушение своих обязательств он не получит. По этой причине правильная оценка своих финансовых возможностей имеет большое значение. Действующим законодательством установлены исключения, когда кредитор не вправе требовать продажи заложенного имущества просрочившего заемщика (, ст. 54.1 Закона «»).

Как указывалось выше, заемщик, продавший свою недвижимость кредитору таких гарантий, предусмотренных ГК РФ и Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», лишается. Нет гарантий и того, что недвижимость будет возвращена заемщику даже в случае надлежащего исполнения им своих обязательств по возврату займа.

ПРИМЕР

Из апелляционного определения Московского городского суда от 18 марта 2016 г. по делу № 33-386/2016:

«В обоснование требований К.М., истец, указала, что заключила с сотрудником агентства Б. договор займа с залоговым обеспечением, по условиям которого Б., (заимодавец) предоставил заем в размере *** руб. на срок до *** г. Во исполнение условий договора займа в день его подписания *** г. К.М. заключила с Б. договор дарения доли в квартире. Несмотря на отсутствие с ее стороны нарушений условий договора займа, до истечения срока действия договора займа с залоговым обеспечением, 16.07.2014 г. Б. заключил с Н. договор дарения 1/2 доли указанной квартиры». Решениями судов по этому делу заемщику в признании недействительным договора было отказано. Собственность осталась в руках кредитора.

Заблуждением является мнение о том, что суд при рассмотрении требований кредитора о выселении просрочившего заемщика примет во внимание, что проданное таким образом жилье является единственным местом жительства должника и т.п. Для суда такие доводы значения иметь не будут

ПРИМЕР

Из апелляционного определения Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики от 12 мая 2016 г. № 33-728/2016:

«В обоснование иска об оспаривании договора купли-продажи истец указала, что денежных средств за продажу квартиры она не получала, акт приема-передачи был подписан формально и не отражает обстоятельств сделки, намерения продавать квартиру у нее никогда не было, она в ней проживала и проживает с семьей, иного жилья у нее нет…».

Доводы апелляционной жалобы истцов о том, что они до сих пор пользуются спорным имуществом, по мнению Судебной коллегии не являются юридически значимыми обстоятельствами при рассмотрении исковых требований истцов и не свидетельствуют о мнимости договоров купли-продажи квартиры и нежилого помещения».Как видно из текста судебного акта, заемщик была выселена из квартиры.

Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Андрей Измаилов
Наш эксперт
Написано статей
116
Добавить комментарий