Оформление сделки по покупке и продаже квартиры в ипотеку: какие документы нужны?

Вторичное жилье в ипотеку без первоначального взноса

Финансовые организации, в перечень услуг которых входит кредитование под залог имущества, неохотно идут на выдачу ипотечного займа без первичной выплаты. Это обусловлено рисками, связанными с платежеспособностью заявителя и перспективой судебных тяжб.

Но для гражданина России существует несколько вариантов не вносить первый платеж по кредиту. Это возможно если:

  • лицо наделено правом на получение материнского капитала, сумма этого государственного поощрения может стать начальным платежом
  • гражданин является военнослужащим на контрактной основе и входит в состав участников жилищного снабжения. В таком случае он также может погасить часть кредитной суммы на льготных условиях, в том числе и первичный взнос
  • гражданин или члены его семьи имеют право на другие страховые выплаты (потеря кормильца, получение инвалидности при выполнении служебных обязательств). Сумма, полученная в результате этого происшествия, может быть конвертирована в первую выплату по ипотеке.
  • начальная сумма или определенная часть ипотечных взносов погашается государством на основании нормативно–правовых актов принятых на уровне субъектов России. Эти выплаты, как правило, направляются на участников ВОВ, ветеранов труда и иных граждан, проявивших себя в общественных и трудовых сферах деятельности.

Необходимые документы

Для покупки квартиры в ипотеку, необходимо запросить от продавца следующий список документов:

  • Паспорт текущего собственника. Этот документ нужен для того, чтобы сравнивать данные лица, которое продает квартиру и ее реального владельца. Некоторые мошенники пользуются тем, что многие люди не сверяют подобную информацию и, не являясь владельцами, фиктивно продают жилье. В случае с покупкой через банк реализовать подобное практически невозможно, так как банк тоже будет проверять все бумаги, но вероятность ошибки или невнимательности все равно есть.
  • Выписка из ЕГРН. Этот документ заменяет сейчас свидетельство о праве собственности. Но помимо того факта, что при помощи выписки можно узнать, кто является владельцем данной квартиры, там еще отображается информация о том, если ли какие-то обременения по квартире или их нет. Если есть – банк скорее всего не одобрит кредит. Выписку желательно получить максимально «свежую».
  • Техпаспорт. При помощи этого документа банк и новый собственник могут определить, есть ли в квартире неузаконенная перепланировка или нет. Если есть, то банк не одобрит кредит. Это связано с возможными рисками. Так, например, при необходимости продавать жилье на торгах (если клиент не сможет погашать долг), квартира с неузаконенной перепланировкой продана быть не может.
  • Правоустанавливающие документы. К этому «разделу» относятся договора купли-продажи жилья, договора дарения, завещания и так далее. Любые документы, на основании которых продавец получил жилье в собственность. От них во многом зависят возможные риски.
  • Выписка из домовой книги. Важный документ, показывающий, кто зарегистрирован в квартире. Банк будет настаивать (и покупателю лучше к нему присоединиться) на том, чтобы до факта продажи все зарегистрированные в квартире лица были выписаны.
  • Справка из управляющей компании. При помощи этой бумаги можно понять, числятся ли за квартирой долги за коммунальные услуги или нет. Формально, продавать жилье можно и с долгами. Более того, управляющая компания не сможет их стребовать с нового собственника, а если будет пытаться это делать, можно сразу обращаться в суд. Однако определенные неудобства это все равно доставит, потому жилье с долгами обычно продается с неплохой скидкой.
  • Разрешение на продажу жилья от органов опеки. Этот документ будет нужен в том случае, если в квартире прописан или является ее совладельцем несовершеннолетний. Без разрешения от органов опеки продать такое жилье будет невозможно. Данная справка имеет срок годности, примерно 1 месяц. Как следствие, получать данный документ рекомендуется в самый последний момент.
  • Согласие супруга/супруги продавца на сделку. Данная бумага актуальна только в том случае, если продавец состоит в браке и жилье находится в общей совместной собственности. Учитывая тот факт, что практически любая, даже личная квартира может при определенных условиях быть признана общей собственностью супругов, банк обычно требует согласие вне зависимости от того, кто, как и за какие деньги ее приобретал.

Пример: Муж может купить квартиру за подаренные ему деньги. Она будет считаться личной собственностью. Однако впоследствии, если супруги делали в жилье ремонт, приобретали мебель, технику и так далее, жена может в судебном порядке признать квартиру общей, а не личной собственностью. Это сложно, но возможно.

Документы

Чтобы оформить ипотеку, заемщику придется предоставить такой пакет документальных подтверждений:

  • анкета-заявка на ипотечный кредит по форме банка;
  • гражданский паспорт;
  • сведения о трудоустройстве — копия трудовой книжки, заверенная работодателем, копия трудового договора, свидетельство о госрегистрации как предпринимателя и т.д.;
  • документальное подтверждение уровня доходов – справка с места официальной работы по форме 2-НДФЛ или налоговая декларация;
  • документы, подтверждающие получение дополнительных доходов – получение наследства, продажа имущества и т.д.;
  • договор купли-продажи приобретаемого помещения;
  • свидетельство о государственной регистрации права собственности на продаваемое жилье;
  • документальное основание для приобретения права собственности на недвижимость продавцом – договора купли-продажи, мены, дарения, документы на получение наследства и т.д.;
  • выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество;
  • заверенный нотариально отказ от преимущественного права покупки других участников, в случае если квартира находится в общей долевой собственности;
  • если продавец жилья находится в официальном браке, нотариально заверенное согласие супруга на продажу недвижимости;
  • если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок, согласие органов опеки и попечительства;
    акт независимой оценки недвижимости;
  • документы, подтверждающие наличие собственных средств для внесения в виде первоначального взноса – выписка из банка, документы на продажу имущества и т.д.;
  • нотариально заверенное согласие супруга (супруги) заемщика на передачу приобретаемого жилья в залог.

Список документов может меняться в зависимости от требований кредитной организации.

Сегодня оформить ипотеку можно с минимальной переплатой по процентам и на максимально выгодных для заемщика условиях. Это позволяет стать обладателем собственного жилья уже сегодня, даже если личных накоплений не хватает на покупку квартиры или дома, о которых вы мечтаете.

Как проходит сделка между участниками

Сегодня значительная часть сделок проходит с привлечением механизма депозитарной ячейки или аккредитива. Первый предполагает проведение наличного расчета, а второй связан с безналичными платежами. Такие инструменты позволяют максимально обезопасить сделку, так как условия расчетов и факт их выполнения контролируются со стороны банка. Обычно они предполагают предоставление определенного перечня документов, список которых определяется участниками договорных отношений.

В число возможных входят:

  1. Договор купли-продажи недвижимого имущества, прошедший процедуру регистрации;
  2. Заверенная нотариально копия свидетельства об объекте недвижимости;
  3. Расписка органа регистрации о получении документов.

Вариант безопасных расчетов предполагает заключение договора с банком, что требует оплаты услуг кредитной организации. Такой документ определяет условия и особенности проводимых расчетов между основными участниками сделки, а также размер их расходов по оплате действий банка по ее сопровождению.

Возможно будет интересно!
Государственная ипотека или как получить ипотеку с господдержкой

Необходимые документы

Для подачи заявки

По сути порядок оформления жилищного кредита предполагает сдачу документов два раза: для оценки кредитоспособности заемщика и для проверки самой продаваемой квартиры (т. е. банковского залога).

Для подачи анкеты каждому заемщику и созаемщику понадобится приготовить такие документы:

  • личный паспорт;
  • любой второй документ;
  • военный билет (если есть);
  • свидетельство о браке;
  • брачный договор;
  • документы о количестве детей и других иждивенцев на обеспечении (например, родителей-инвалидов);
  • копию трудовой книжки или копию трудового договора (оба документа должны быть заверены на предприятии);
  • справку о доходах (нужна не всем, зарплатным клиентам Сбербанка, к примеру, оба последних документа не нужны) или выписку со счета (обязательно должны быть видны коды прихода денег);
  • другие подтверждающие доход документы (например, декларацию о доходах, справку со второго места работы, договор аренды имущества, принадлежащего потенциальному заемщику и т. д.).

Супруг или супруга заемщика обязательно входят в число основных кредитуемых вне зависимости от уровня дохода и возраста. А вот остальных поручителей можно привлекать по желанию.

Для проверки недвижимости

Так как ипотечная квартира обязательно становится предметом залога, в схему кредитования обязательно включается этап ее проверки. Банк должен убедиться, что квартира является юридически чистой и ликвидной. Большинство документов придется просить у владельца (продавца), но некоторые можно получить и самим. Итак, для проверки объекта недвижимости понадобятся:

  • паспорт продавца (либо доверенность и паспорт представителя);
  • свидетельство о праве собственности или справка из Росреестра;
  • правоустанавливающая документация (договор, справка, свидетельство, акт и т. п.);
  • техническая документация – кадастровый, технический паспорт, экспликация, разрешение на перепланировку и т. д.;
  • нотариально заверенное согласие супруга/супруги продавца на сделку;
  • письменное согласие остальных собственников;
  • расширенная справка из жилконторы с перечислением всех прописанных;
  • выписка из Росреестра об отсутствии обременений на квартире (действительна 2 недели, заказывать нужно в последнюю очередь).

Статья в тему: документы необходимые для получения ипотеки в Сбербанке

Обязательно потребуется оценка имущества. Ее должен делать независимый оценщик. Этот документ нужен, чтобы подтвердить, что продажа состоялась по адекватной цене, для определения залоговой стоимости квартиры и для расчета суммы страховки.

Возможно, исходя из ситуации, банк запросит что-либо еще. Проверка документации занимает от 3 до 5 дней, так что надо попросить продавца подождать. При положительном решении можно переходить непосредственно к составлению и подписанию договора.

С чего начать, условия и правила

Первое, с чего начать покупку квартиры нужно изначально – это поиск продавца и выбор банка, который предоставит кредит

Все остальное если не вторично то, как минимум, не столь важно

Поиск продавца

Так как происходит покупка квартиры, искать нужно именно продавца, а не покупателя, что несколько проще (больше предложений). Для этого можно пользоваться следующими возможностями:

  • Знакомые и друзья. Самый простой и доступный способ – это поспрашивать у знакомых и друзей, не продает ли кто-то из них (или уже их знакомых) квартиру. Обычно подобные сделки достаточно надежны, так как советуют проверенные люди и проверенных же людей.
  • Специализированные сайты. Например, Avito и его аналоги. Тут очень много предложений, значительная часть из которых вполне актуальна.
  • Местные газеты объявлений. Несмотря на то, что газеты, кажется, уходят в прошлое, их все еще читает огромное количество людей. И, как следствие, в них размещают объявления. Актуальность их немного ниже, но попробовать все равно стоит. Нужно отметить и тот факт, что у многих печатных изданий есть собственные сайты, на которых вывешивается вся та же информация, включая сюда объявления о продаже жилья.

Кроме всего прочего, можно не просто искать объявления, но и разместить такое самостоятельно: «Куплю трехкомнатную квартиру в центре города, рассмотрю все варианты» или нечто подобное. Размещать их также следует как на сайтах, так и в газетах.

В качестве альтернативы, если нет времени заниматься поисками и есть возможность потратить некую сумму, можно обращаться в агентства недвижимости или к частным риэлторам. Они сами займутся данным вопросом и могут предоставить дополнительные услуги, например, сопровождение сделки, что бывает очень полезно.

Выбор банка

Логичной последовательностью действий после нахождения продавца и проведения предварительных переговоров с ним (в частности, нужно дать понять, что покупка планируется с использованием заемных средств), будет выбор банка. Отбирать его нужно по требованиям, условиям и кредитным программам.

Требования к клиенту

Для покупки квартиры на вторичном рынке при помощи ипотечного кредита, клиент обязан соответствовать требованиям банка. Многое зависит от выбранной финансовой организации, но в среднем, примерный список будет выглядеть так:

  • Возраст потенциального заемщика на дату получения кредита: от 18 лет и старше. Даже если клиент признан эмансипированным (совершеннолетним) по решению суда, но не достиг 18 лет, ему, скорее всего, откажут в кредитовании.
  • Возраст потенциального заемщика на дату полного погашения задолженности: 60-75 лет. Тут тоже все зависит от банка. Обычно ограничение идет по пенсионному возрасту, но не всегда. Рекомендуется уточнять в каждом отдельном случае. Более того, некоторые банки для пенсионеров предлагают особые, льготные условия с пониженными процентными ставками и так далее.
  • Общий трудовой стаж: от 6 месяцев до 3-х лет. Чаще всего: 1 год.
  • Трудовой стаж на последнем месте работы: от 1 до 6 месяцев.

Особых требований к размеру заработной платы не выдвигается, однако банк обязательно будет учитывать получаемый доход для определения потенциальной суммы кредита.

Документы для банка

Требования к документам клиента также меняются от банка к банку. Приблизительный список требуемых бумаг:

  • Паспорт заявителя.
  • Справка о доходах (в идеале, в виде стандартной 2-НДФЛ, однако многие банки готовы принимать и другие виды такого документа).
  • Копия трудовой книжки, заверенная руководителем.
  • Документы на квартиру, которую планируется приобрести (их нужно запросить у потенциального продавца).

Банк может запросить и другие документы, в зависимости от того, какая именно ситуация сложилась у клиента.

Ипотечные программы

У большинства банков есть как минимум 2-3 ипотечные программы, ориентированные на покупку квартиры на вторичном рынке. Прежде чем оформлять кредит, нужно просмотреть все доступные варианты и выбрать наиболее подходящий.

Как оформить?

Первое, что понадобится сделать, при желании оформить ипотеку на новостройку, определиться с объектом и банком. Если заёмщик получает зарплату на карт. счёт, разумнее будет обратиться за услугой кредитования в свой банк, так как скорее всего ему там предоставят более выгодные условия.

Перед тем как идти в банк с целью оформления ипотеки, нужно проверить надёжность застройщика. Можно посмотреть информацию и отзывы покупателей о владельце стройки в интернете. Если в отзывах о застройщике пишут о срывах сроков, возможном банкротстве, двойным продажам, понятно, что нужно бежать подальше от данного объекта.

Полезно будет проверить информацию о разрешении на строительство объекта, документы на пай, юридическую информацию о застройщике. В одиночку проделать такую работу заёмщику будет сложно, но можно воспользоваться услугами юриста, консультация обычно у них бесплатная. Удостоверившись в надёжности застройщика, можно сэкономить куче нервов и быть уверенным в будущей сделке.

Если у заёмщика нет зарплатой карты в банке, либо он хочет выбрать другую организацию, можно попросить перечень банков, которые аккредитуют новостройку. После выбора банка нужно подать документы и заявление в финансовую организацию. Сделать это можно лично, или с помощью ипотечного брокера владельца строительства.

В большинстве случаев услуга ипотечного брокера предоставляется застройщиком на бесплатной основе. И лучше воспользоваться ею, так как данный человек осведомлен в вопросе кредитования, знает условия тех, или иных организаций, и сможет подобрать наилучший вариант.

Если заёмщик воспользуется помощью брокера, ему не нужно будет самостоятельно бегать по банкам, все что нужно – это собрать требуемые документы и отдать их брокеру. С его помощью почти любую заявку точно одобрят, так как он осведомлен в том, как правильно подать заявление.

После того, как банк одобрил заявку, нужно подготовить договор долевого участия, этим занимается специалист владельца строительства. Чаще всего шаблон данного документа уже согласован с финансовой организацией.

После этого банк определяет дату проведения сделки. В назначенный срок нужно явиться в банк со всеми документами и договором долевого участия. Понадобится внести страховую оплату и подписать договор на ипотеку. В некоторых банках сразу просят погасить первый обязательный платеж, за это взимается отдельная комиссия.

Регистрация будет длиться на протяжении десяти рабочих дней. После проведения данных процедур нужно снова обращаться в банковскую организацию. После этого банк поверит повторно документы, и произведет перечисление застройщику, то есть выдачу кредита.

После перечисления заёмщик погашает ипотечный заём и ожидает завершения строительства объекта. В конце возведения оформляется право собственности. Все оформление кредита на жилье займет примерно месяц.

Ипотеку на долевое строительство предоставляет большинство банков РФ. Но нужно учитывать, что условия в разных банках отличаются. В некоторых случаях удается получить хорошую ставку по кредиту ещё при выборе объекта, так как у аккредитованных застройщиков можно взять ипотеку на квартиру, по сниженной процентной ставке, обычно она составляет около процента.

При переуступке ипотеки от физического лица, ставка кредита будет примерно на один-два процента выше. И вообще переуступка прав является достаточно невыгодной, по сравнению с оформлением ипотеки по договору долевого участия. Поэтому торговаться с продавцом, при выборе такого варианта будет уместно. Также необходимо проверить причину продажи объекта.

Покупка квартиры по ДДУ в ипотеку: пошаговая инструкция

При покупке квартиры по ДДУ в ипотеку схема сделки довольно проста. От потенциального дольщика требуется наличие при себе паспорта и денег. Если кредит уже одобрен, для оформления договора нужно приехать в офис застройщика. Если ипотечный заем выдается одновременно с подписанием договора долевого участия, сделка становится трехсторонней и может проходить в отделении банка. Таким образом, при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку этапы сделки располагаются в следующем порядке:

Выбор финансовой организации. О необходимости получения кредита вы наверняка осведомлены заранее, поэтому выбрать подходящий банк следует задолго до оформления ДДУ. Нередко банки, сотрудничающие с застройщиком, предлагают сниженные процентные ставки на приобретение жилья у их партнера

Во внимание нужно принять размер ставки по кредиту, страховку, сумму обязательного первичного взноса и иные условия получения займа. Получение информации о застройщике

Узнайте, всегда ли в срок сдавались объекты компании, не было ли судебных разбирательств с пайщиками. Проверке подлежит также документация по строящемуся дому.Компания обязана иметь уставный капитал, определяемый масштабами строительства и соответствующими пунктами в действующем законодательстве. Помочь могут также отзывы дольщиков, уже имевших дело с данным застройщиком. С ними можно ознакомиться на форумах в Интернете.

Внимательное чтение договора. Содержание ДДУ разных компаний, как правило, стандартное, однако некоторые застройщики могут включать в него свои особенные пункты. Прочтите не только основной текст, но и дополнительное соглашение, в особенности уделите внимание мелкому шрифту. В случае недопонимания обратитесь за помощью к юристу.
Подготовка полного пакета документов. Для оформления ДДУ нужно иметь при себе паспорт и заверенное нотариусом согласие супруга на приобретение недвижимости. При покупке квартиры по ДДУ в ипотеку на двоих супругов на заключении сделки должны присутствовать оба, каждый со своим паспортом. Чтобы получить в банке ссуду на приобретение недвижимости, нужно заполнить анкету заемщика и приложить к ней справку о доходах.
Оформление договора долевого участия. ДДУ заключают в простой письменной форме. Дольщики ставят свои подписи, застройщик – печать организации и подпись. В случае привлечения третьей стороны (банка) в договоре указывают реквизиты кредитора с печатью и подписью представителя.
Регистрация ДДУ в Росреестре. Процедура обычно занимает пять дней. После получения соответствующей отметки можно проверить статус договора на сайте Росреестра. Как только регистрация будет подтверждена, можно вносить оплату.

Выбор обслуживающей компании. После сдачи объекта встанет вопрос о выборе компании, которая будет осуществлять обслуживание дома (вывозить мусор, проводить уборку подъездов и придомовой территории и т. д.). Решение принимается на общем собрании дольщиков. Как только будет получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию, производится подписание акта приема-передачи, затем документы направляются в Росреестр для регистрации права собственности на готовое жилье.
Внесение первичного взноса. На счет застройщика посредством банковского перевода отправляется обязательный первоначальный взнос.

В заключение производится перевод средств ипотеки из банка на счет компании-застройщика. Выплата займа гражданином осуществляется в соответствии с условиями кредитного договора.

Социальные программы

Помимо стандартных ипотечных продуктов, банки предлагают социальные программы. Некоторым категориям граждан государство предоставляет возможность взять ипотеку на льготных условиях. На государственном уровне разрабатываются программы поддержки, воспользовавшись которым купить жилье смогут:

  • молодые семьи;
  • малоимущие граждане;
  • военные;
  • семьи, у которых есть материнский капитал.

Социальный ипотечный кредит по регионам

В отдельных регионах разрабатывают программы для социально незащищенных категорий граждан, которые не могут самостоятельно купить себе квартиру или дом. Рассчитывать на получение ипотеки с привлечением государственных средств могут только те граждане, у которых в собственности нет никакого имущества либо имеющаяся у них недвижимость находится в доме, который признан ветхим жилым фондом. Такие люди могут жить в квартирах, принадлежащих муниципалитету, или арендовать жилье у других физических лиц.

Участвовать в программе вправе те люди, которые получили официальный статус малоимущих. Для получения социальной ипотеки необходимо предоставить документацию, подтверждающую, что гражданин нуждается в улучшении жилищных условий. Он должен стоять в соответствующей очереди в муниципалитете.


Льготный ипотечный кредит для малоимущих.

Льготный кредит оформляется при условии, что государство возьмет на себя обязательства по частичной компенсации процентов по кредиту. После получения соответствующей справки можно обращаться в банк для получения ипотеки. Оформляется она по стандартной схеме.

С привлечением материнского капитала

В соответствии с федеральным законодательством семьи, в которых родился второй ребенок, вправе рассчитывать на материнский капитал. Средства нельзя обналичить, их можно использовать в качестве . Если ипотека была оформлена раньше, то за счет капитала можно частично погасить задолженность по данному кредиту.

При его использовании недвижимость оформляется в равных долях на каждого члена семьи, включая несовершеннолетних.

Молодая семья


Молодая семья может получить ипотеку на покупку недвижимости.

Ряд кредитных организаций принимает участие в государственной программе «Молодая семья». По данной программе взять кредит могут граждане, которые нуждаются в улучшении жилищных условий и соответствуют таким требованиям:

  • возраст до 35 лет;
  • зарегистрированный брак и/или наличие детей;
  • достаточный уровень официального дохода (допускается привлечение созаемщиков).

Семейная ипотека под 6%

Россияне, которые в период с 2018 по 2022 г. решат родить или усыновить 2 или последующего ребенка, вправе оформить «детскую» ипотеку. Деньги предоставляются только на приобретение квартиры в новостройках либо на рефинанисирование ранее оформленного ипотечного займа.

По условиям программы семьям, в которых родился 2, 3 или последующий ребенок, государство частично компенсирует проценты по кредиту. Ранее компенсация предоставлялась временно на срок 3, 5 или 8 лет в зависимости от количества рожденных детей, с 2019 года льготная ставка действует весь период кредитования.

Деревянная ипотека

С апреля 2018 г. россияне могут приобрести или построить недорогие экологически чистые дома из дерева за счет кредитных средств. Вначале планировалось, что действовать программа будет до конца ноября 2018 г., но затем ее решили продлить до 2020 г. Распространяется указанный вид ипотеки не только на частные домовладения, но и на квартиры, расположенные в деревянных домах. По условиям программы переплата снижается на 5%, эту сумму компенсирует государство при условии, что клиент взял на покупку не более 3,5 млн. руб.


Ипотека на постройку экологически чистого дома.

Ипотека для военных

Каждый военнослужащий вправе стать участником накопительной ипотечной системы (НИС). Это программа, в соответствии с которой военнослужащему по контракту, который заявил о желании стать участником НИС, государство ежегодно на счет перечисляет установленную сумму. В 2019 г. она составляет 280 тыс. руб.

По условиям военной ипотеки, заемщиком может стать военнослужащий возрастом 22-45 лет. Максимальная сумма, которую может потратить участник НИС – 3 млн. руб. Если военнослужащий хочет приобрести более дорогостоящую недвижимость, то разницу он должен будет компенсировать за счет личных накоплений.

Законы об ипотеке

Особенности получения ипотеки на другие виды недвижимости

Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Андрей Измаилов
Наш эксперт
Написано статей
116
Добавить комментарий