Как снт перевести в ижс?

Перевод земли из садоводства в ИЖС

Хотите перевести землю из одной в другую группу? Составьте заявление и передайте в местные органы власти в отдел по земельным территориям. Предоставьте список документов на участок. Контроль процедуры перевода осуществляется законом 172-ФЗ, датированный в 2004 году.

Некоторые граждане задаются вопросом, как перевести земельную территорию после получения отказа. Если местные органы власти не разрешат смену группы земли, они объяснят причину отказа. Только после устранения недочетов возможно переоформить СНТ под ИЖС.

Смена группы земли СНТ в ИЖС возможна. Чтобы это сделать, соберите список документов и составьте заявление. С официальными бумагами отправляйтесь в местные органы управления. При долевом владении переоформление в другой тип участка разрешается.

Если органы откажут в переводе земельного участка после передачи заявления, то письмо об отмене оформляется письменно. В нем указываются причины.

Закон о переводе СНТ в ИЖС

Как гласит 172-ФЗ, вердикт по смене типа земли и выдачи разрешения выносится Администрацией субъекта Российской Федерации. Но предварительно следует обратиться в местный муниципальный орган для проведения процедуры межевания. После получения заключения субъект меняет принадлежность земельной территории сельхозназначения на индивидуальное жилищное строительство.

Обратите внимание: Просьба по изменению категории территории может быть подана лишь владельцем. Если рассматривается дело долевой принадлежности к участку, в местные органы власти потребуется предоставить список разрешающих документов от иных владельцев

Если рассматривается дело долевой принадлежности к участку, в местные органы власти потребуется предоставить список разрешающих документов от иных владельцев.

Процедура перевода земли из СНТ в ИЖС

В 2018 году процедура перевода СНТ аналогична с прошлыми годами. Достаточно правильно составить заявление и дополнить его обязательными документами. Подается заявление в кадастровый отдел по месту прописки

Важно указать, где находится земельная территория. Участок расположен в городе? Обратитесь в городскую администрацию

В ином случае — в районную.

Ждите ответа от 30 до 60 дней. При отказе учитывайте обоснованные причины и повторите попытку, предварительно исправив их. По возможности устраните все описанные недостатки. Тогда смена группы земли СНТ в ИЖС успешно осуществится.

Список документов

Для подачи заявления потребуются официальные бумаги. Все они обязательны к предоставлению. Если будет отсутствовать один документ, отказ в переводе обеспечен. В пакет документов входит:

  • Квитанция из кадастра. Находится в паспорте;
  • Официальная бумага о праве собственности;
  • Удостоверение личности.

В момент подачи заявления пометьте, к какой категории относится земельный участок и в какую осуществляется перевод.

Уделите внимание переводу при долевом владении. Соберите согласие собственников

Эти ходатайства должны быть предварительно заверены у нотариуса.

Второй способ: каждый владелец самостоятельно составляет заявление на смену группы земельного участка. Кроме плана кадастра подаются их копии. Если земля была подарена, в администрацию предоставляется договор дарения.

Сколько стоит перевести СНТ в ИЖС?

Цена процедуры смены групп территорий земли из СНТ в ИЖС в различных категориях варьируется. Зависит от общей площади территории и нахождение в группе. Обратитесь за помощью к юристу. Сроки не изменятся. Однако цена перевода может быть увеличена до 45 тысяч рублей за предоставление услуг. Из преимуществ следует отметить, что свое время на сбор документов не придется тратить.

Льготная категория граждан получает земельную территорию бесплатно.

Бесплатная консультация юриста по телефону:

8 800 350-73-59

ИЖС, СНТ и ДНП: сходства и различия

Все три аббревиатуры имеют отношение к участкам земли.

Ознакомимся с ними подробнее.

ИЖС

Любой выделенный участок земли имеет строго определенную цель использования.

Назначение ИЖС – возведение жилой постройки.

Земельный участок с ВРИ ИЖС может быть расположен только на категории земель «Земли населённых пунктов«.

С позиции ведения строительных работ – это самый предпочтительный вариант – получение разрешения на начало строительства не встречает возражений со стороны уполномоченных органов.

Плюсы для владельцев жилья, построенного на землях под ИЖС:

  • Постройке присваивается адрес, что облегчает последующую регистрацию прав собственности на нее.
  • Разрешение на оформление регистрации по месту жительства.
  • Возможность проведения необходимых коммуникаций и пользования коммунальными услугами.

Подробнее читайте на странице «Что можно строить на землях ИЖС».

Из минусов можно выделить только:

  • высокая стоимость приобретения,
  • высокая кадастровая стоимость.

СНТ

СНТ является одной из форм садовых объединений в виде товарищества.

Представляет собой форму юридического лица, не ставящее своей целью получение финансовой выгоды.

Участки земли, выделяемые для ведения деятельности в рамках СНТ, находятся исключительно на сельскохозяйственных землях.

Это ограничение определяет преимущества и недостатки строительной деятельности на территории СНТ.

Тем не менее, значительное количество земель, занимаемых СНТ, в результате расширения территорий городов и поселков впоследствии были включены с состав земель поселений.

Достоинства:

  • Помимо ведения сельскохозяйственной деятельности, разрешено возведение жилых и хозяйственных строений.
  • Небольшая стоимость участка.
  • Расположение в экологически чистой сельской местности.

Недостатки:

  • Дополнительная плата за подведение объектов коммунальной и инженерной инфраструктуры.
  • Невозможность оформления регистрации по месту жительства.
  • Сложности в оформлении ипотеки с использованием земельного участка в СНТ в качестве залогового фонда.

Подробнее читайте здесь.

ДНП

Дачное некоммерческое партнерство представляет собой объединение владельцев дачных участков.

В отличие от предыдущей рассматриваемой категории, возведение постройки на полученном земельном наделе является обязательным условием.

Ознакомимся с достоинствами строительства на дачном участке:

  • Низкая оценочная стоимость земельного надела в связи с меньшей его плодородностью.
  • Участок в ДНП может выделяться и на землях поселений, что упрощает административные процедуры при оформлении имеющихся на нем капитальных строений.
  • Возможность регистрации по месту жительства.

Недостатки:

  • Частое отсутствие хороших подъездных путей к месту строительных работ, а также коммуникаций, обеспечивающих бесперебойность процесса.
  • Сложности с возведением капитальной конструкции большого размера.
  • Трудности при получении ипотечного кредита с залогом земельного участка в ДНП.

О том, на что влияет категория земель при дачном строительстве или возведении жилого дома, читайте в этой статье.

Подробнее о строительстве на дачных землях читайте в отдельной статье.

Можно ли из ЛПХ в ИЖС – легально?

Начнем с того, что участки под личное подсобное хозяйство могут располагаться в черте городских поселений и вне этой черты.

Вне черты поселения участок считается полевым – на нем не разрешено возводить какие-либо строения, соответственно, без смены категории назначения земли перевести такой земельный надел в ИЖС легально нет возможности.

Нормативные акты

Данная процедура регулируется все тем же ФЗ №172 от 21.12.2004, а так же подчиняется Земельному и Градостроительному Кодексам Российской Федерации.

Статус участков ЛПХ определяется ФЗ от 7.07.2003 № 112. Порядок внесения записи в ЕГРН об изменении категории и целевого использования земельного участка обозначен в ФЗ № 218 от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости».

Плюсы и минусы

Что касается плюсов ЛПХ, так это низкий земельный налог, возможность освобождения от уплаты налога на производимую на участке продукцию, отсутствие необходимости оформлять ИП для деятельности на участке.

Но, так как речь идет о необходимости перевода в ИЖС, то эти плюсы не играют никакой роли, так как участок под индивидуальное жилищное строительство предполагает разрешение на строительство жилого дома с возможностью регистрации, проведение коммуникаций для жизни органами местной администрации, возможность прописки на участке.

Гораздо легче обстоять дело будет с приусадебными участками. Ко всему прочему стоимость участка ИЖС существенно выше. В общем, при большом желании, можно миновать трудности и совершить процедуру переоформления вида разрешенного пользования землей.

Порядок действий

  1. * Если надел является полевым, то нужно перевести землю сельскохозяйственного назначения в фонд поселений;
  2. Собрать необходимый пакет документов;
  3. Составить ходатайство согласно требованиям органов местного самоуправления;
  4. Лично, либо через законного представителя подать заявление вместе с документами в уполномоченный орган;
  5. Ожидать решения комиссии.

Документы

Потребуется собрать следующие документы:

  • Копия документа, удостоверяющего личность;
  • Выписка из ЕГРИП или ЕГРЮЛ, если инициатором процедуры является ИП;
  • Заключение ГЭЭ (государственной экологической экспертизы), которая проведена за свой счет заранее;
  • Согласия всех правообладателей земельного надела

В ходатайство нужно включить информацию о документах следующего характера: кадастровый номер участка, категория, из которой и в которую переводится, убедительное обоснование и документы правообладателя.

Возможные трудности

Установлены три основные причины для отказа, за исключением неполноты предоставленной документации и неверно составленного заявления.

  1. Отрицательное заключение экспертизы;
  2. Техническая невозможность существования ИЖС на земельном наделе;
  3. Земли не подлежат переводу, так как являются с/х угодьями.

Земельный надел под ИЖС – это идеальный вариант для обеспечения себя и семьи жильем в собственном доме на отдельном участке. Если имеется в собственности участок под ЛПХ, или СНТ, а в планах использовать его как ИЖС, то процедура перевода будет стоить результата.

Отличие ИЖС от СНТ

Основным отличием между этими категориями земель, является их целевое предназначение. Участки, предназначенные под СНТ, предполагают возможность организации на нем любой хозяйственной и животноводческой деятельности. Наличие какой-либо постройки на такой земле необязательно. Гражданин по желанию может построить на нем домик, а может оставить ее полностью под свою хозяйственную деятельность, не заботясь при этом о возведении построек.

А вот участок, который предназначен под ИЖС, обязательно должен иметь какую-то постройку, будь то маленький небольшой домик или просторный коттедж, это не имеет никакого значения. Если же, по истечении трех лет после того, как был осуществлен перевод СНТ в ИЖС, или просто приобретения ИЖС, на нем не будет никакой постройки, его могут изъять из пользования. Обоснованием, в таком случае, будет нецелевое использование земли. Переведенный участок, подлежит лишь для растениеводства и садоводства.

Еще одним очень важным отличием этих категорий земель, являются ее размеры. В случае если земля приобретается под СНТ, то ее размер будет ограничен исходя из того региона, где она находится. Если же, приобретается участок под индивидуальное жилищное строительство, то размер не будет ограничиваться, все будет зависеть лишь от платежеспособности покупателя земли.

Также, если садовый некоммерческий участок нуждается в благоустройстве, то вся ответственность ложится на его владельца. А вот в случае с ИЖС, за благоустройство и возведение необходимой инфраструктуры отвечает администрация поселения.

Порядок действий

Рассмотрим типичный случай смены ВРИ участка под «Огородничество», расположенного на землях поселений.

Обратиться с ходатайством о смене ВРИ земли имеют возможность лица, владеющие участком на праве собственности.

В случае, когда на руках у владельца надела нет документов, подтверждающих законность владения участком, рекомендуется в первую очередь заняться подтверждением своих прав.

Заявитель направляет ходатайство и пакет сопроводительных документов в комиссию по вопросам смены видов разрешенного использования земли (или аналогичный совещательный орган) администрации поселения.

В заявлении в обязательном порядке указывается:

  • лицо, владеющее участком,
  • кадастровый номер надела,
  • категория и имеющийся ВРИ земли,
  • желаемый вид использования.

Подкрепляют ходатайство следующие документы:

  • выписка из ЕГРН;
  • ксерокопия паспорта владельца земли;
  • планово-картографический материал;
  • для коммерческих структур — выписка из ЕГРИП (ЕГРЮЛ).

В случае подачи заявки от имени арендатора участка или другого лица, пользующегося, но не владеющего землей, потребуется приложить согласие собственника надела.

Еще один вариант — подача ходатайства от лица собственника земли третьим лицом. В этом случае необходимо предоставить доверенность на предъявителя.

В тридцатидневный срок выносится решение о смене ВРИ огородной земли или отказ в проведении мероприятия.

Решение органа власти об удовлетворении ходатайства заявителя является основанием для изменений информации в Земкадастре.

Возможность смены для участков на землях сельхозназначения

Расположение огородных участков вблизи населенных пунктов — единственное условие, наличие которого делает возможным изменение категории земель «Сельскохозяйственное назначение» на «Земли поселений».

Только в этом случае возможен пересмотр границ населенного пункта и включение в его состав соседствующих огородных земель, если процедура будет признана целесообразной.

Если расположение вашего участка удовлетворяет вышеуказанному критерию, имеет смысл направить заявление о смене категории земли и ВРИ участка в орган местного самоуправления — для оценки целесообразности инициируемой процедуры.

При положительной оценке ходатайства местными властями заявление и пакет документов передаются в администрацию областного правительства для принятия окончательного решения.

Общая продолжительность процедуры в этом случае может достигать двух месяцев без учета времени, необходимого на уведомление заявителя о принятом решении.

Являющихся частью коллективной собственности

Если вы являетесь собственником земли, являющейся частью общего надела, принадлежащего огородному товариществу, то имеете право инициировать смену ВРИ участка.

Рекомендуемый порядок действий здесь такой:

  • Вынесение вопроса о смене разрешенного использования земли на общее собрание участников товарищества.
  • При получении поддержки рассматриваемого вопроса большей частью коллектива, провести обмер своего участка и поставить его на кадастровый учет.
  • К пакету документов, направляемого в местную администрацию, приложить копию подписанного протокола собрания, подтверждающего согласие совладельцев земли, а также документы, удостоверяющие ваше членство в товариществе.

Подробнее об особенностях перевода земель, находящихся в коллективном пользовании, можно прочитать в статье Как перевести участок из СНТ в ИЖС.

Требования для перевода

  • Участок должен стоять на кадастровом учете — п. 7 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Подробная инструкция как это проверить — ссылка.
  • Границы участка должны быть установлены в кадастре — пп. 3 и 9 п. 4 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Наша инструкция — как узнать установлены ли границы.

    Примеры участков

    (нажмите на картинки, чтобы их увеличить)

    С установленными границами

    Границы не определены

  • Нужно учесть минимальную и максимальную разрешенную площадь участка — п. 1 и 2 ст. 11.9 ЗК РФ.

    Минимальный и максимальный размер для участков устанавливает местная администрация, отталкиваясь от назначения и вида разрешенного использования. Поэтому разрешенные площади везде разные.

    Например, в п. Ашитковское Московской области участки ИЖС могут от 6 до 20 соток. Поэтому если садовый участок в 5,5 соток, его не получится перевести в ИЖС. Ведь тогда он будет меньше минимального разрешенного размера.

    Как узнать допустимые размеры, написано дальше.

  • Если у участка несколько собственников, все они должны быть согласны на перевод. От собственников потребуется общее заявление — пп. 4 п. 2 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Форма собственности при этом не меняется.
  • Если участок находится в Московской области, за изменение ВРИ придется заплатить Министерству имущественных отношений МО — Постановление Правительства МО от 31.12.2013 N 1190/57. В остальных регионах плату за это не берут.

    Плата рассчитывается с разницы кадастровой стоимости. Участки ИЖС всегда имеют бОльшую кадастровую стоимость, чем садовые. Примерно в 1,7 — 2 раза. Формула:

    10% * (КС2 — КС1).

    КС1 — нынешняя кадастровая стоимость участка, КС2 — кадастровая стоимость после перевода в ИЖС.

    Чтобы узнать КС2, нужно посмотреть кадастровые стоимости соседних участков ИЖС. Затем посчитать стоимость одной сотки и сопоставить. Кадастровую стоимость соседних участков можно посмотреть на публичной кадастровой карте или на сайте Росреестра — инструкция с картинками.

    Например, у нас садовый участок в 7 соток и имеет кадастровую стоимость в 2 млн.руб. Получается 285,7 тыс.руб. за сотку. Рядом с ним есть участок ИЖС в 10 соток и с кадастровой стоимостью в 3,8 млн.руб. Получается 380 тыс.руб. за сотку. Если садовый участок в 7 соток перевести в ИЖС, его кадастровая стоимость станет 7 * 380 тыс. = 2,66 млн.руб. Значит при переводе нужно заплатить примерно 10% * (2,66 млн. — 2 млн.) = 66 тыс.руб.

    Как происходит оплата? После перевода участка в ИЖС, собственнику в течение года на почту пришлют уведомление об оплате от местной администрации. Оплатить нужно в банке и предоставить им квитанцию/чек. Если не оплачивать, взыщут через суд.

Причины и особенности смены категории земель

Прежде чем решать вопрос с переводом земли, следует разобраться, для чего необходима данная процедура, так как по нормам земельного права на участках садового объедения разрешено строить жилые здания. Ранее действующим законодательством регистрация (прописка) в таких помещениях была запрещена. Конституционный суд такое положение признал незаконным и теперь, при условии, что строение располагается в черте населённого пункта, пригодно для круглогодичного проживания, соответствует противопожарным, градостроительным и санитарным требованиям, это стало возможным. Если вопрос стоит только в прописке, то смысла в изменении разрешённого вида использования земли нет. С другой стороны, оставаясь в таком НКО, сложно решать многие вопросы, например, подключение водоснабжения. Членство в организации обязывает за разрешением проблем обращаться к общему собранию. Так, развитие инфраструктуры в своих владениях (прокладка газопровода) будет находиться исключительно в его компетенции.

Все земли в стране делятся в зависимости от того, для какой цели они предназначены,  это может быть ведение лесного или водного хозяйства, развитие туризма или спорта, оздоровления граждан (курорты) и сельскохозяйственная деятельность. Последняя, в свою очередь, разветвляется на ряд групп по различным принципам, например, по конкретным видам производства (растениеводство, скотоводство или ведение КФХ и т.д.). Разделение можно провести и в зависимости от ценности земель, так, в безусловном приоритете будут сельхозугодия.

Вопрос о смене вида использования земельных участков чаще всего встаёт у граждан в связи с узакониванием домов, построенных на землях сельхозназначения, которые относятся к угодьям. В этом случае законного выхода из такой ситуации нет, так как нормы права однозначно указывают на невозможность подобной смены.

Категории наделов

В зависимости от своего предназначения, абсолютно все земли в Российской Федерации разделены по правовому статусу. В соответствии с ним устанавливаются возможности и правила владения участком, его застройкой, а также обязательства администрации развивать на нем соответствующую инфраструктуру.

Наделы могут быть:

  1. Общественного назначения:
  • Сельскохозяйственные – для развития животноводства и иного хозяйства;

  • Поселения – для застройки и проживания;
  • Территории запаса – переходят из статуса государственного назначения в общественного, только при смене статуса.
  1. Государственного назначения:
  • Особо важные и охраняемые территории – заповедники, заказники;
  • Лесные и водные;
  • Специального назначения – земли для объектов обороны, радио и телевещания и т.д.
  • Обустраивать территории и проживать на них, возможно только в случае, если они относятся к наделам общественного назначения.
  • Наделы государственного назначения в исключительных случаях подвергаются смене статуса. На их территории запрещена застройка. Проживание, регистрация и их использование для развития животноводства и иного хозяйства.

Особенности земель садоводства

Главной отличительной особенностью является их предназначение – земли со статусом СНТ имеют положение общественных и предназначаются для развития животноводства и иного хозяйства. В связи с этим, СНТ всегда располагаются на территории сельскохозяйственных земель.

Одной из разновидностей СНТ является дачное некоммерческое партнерство ДНП. Однако участки ДНП всегда располагаются на территории поселений.

Разницы между их правовыми статусами практически не существует, за исключением некоторых особенностей:

  1. СНТ имеет более плодородные земли;
  2. СНТ располагается в более живописных районах;
  3. Участки СНТ стоят дороже ДНП.

Однако данные отличия являются не юридическими, а условными.

На участках, предназначенных для проведения садовых работ, можно строить объекты недвижимости, необходимые для проживания на участке в летний период.

Преимущества и недостатки

Преимущества:

  1. Возможность застройки – можно использовать как для проживания, так и для развития животноводства и иного хозяйства.

  2. Застройка не регламентируется – можно строить дом без плана и его утверждения в администрации.
  3. Достаточно низкая стоимость участка, в отличие от ИЖС, при условии, что некоторые ЛПХ имеют соответствующие коммуникации для проживания.

Недостатки:

  1. Все затраты на проведение и пользование коммуникациями ложатся на плечи собственников СНТ.
  2. При оценке недвижимости, ввиду отсутствия соответствующих документов по регламентации ее застройки, ее стоимость будет низкая.
  3. При любом статусе участка, кроме ИЖС, нельзя оформить регистрацию. Для того, чтобы прописаться в построенном доме, необходимо перевести статус земли в ИЖС, что повлечет за собой требование оформить построенный на участке объект, а в отдельных случаях, требования по его сносу.
  4. На участках, имеющих статус отличный от ИЖС, невозможно использование средств государственных субсидий для застройки, а также использовать земли в качестве залогов в банках.
  5. Даже в случае перевода участка земли собственника в ИЖС, обязанность по обустройству территории, постройке объектов инфраструктуры и проведению коммуникаций на администрацию не возлагается. В связи с этим, ни школ, ни дестких садов, рядом с домом может не оказаться.

Вам понравится! Что такое ТСЖ?

Последовательность действий

Общие правила по инициированию процедуры присвоения дачному участку ВРИ «ИЖС»:

  • Направление ходатайства в администрацию поселения — при расположении участка на землях, принадлежащих муниципалитету.
  • Адресация заявления в районную администрацию — участок расположен на землях, собственность муниципалитетов на которые не разграничена.

В тексте ходатайства помимо личных данных заявителя указывается следующая информация:

  • Кадастровый номер дачного надела. В случае если земельный участок не размежеван и не поставлен на кадастровый учет, в приеме ходатайства заявителю может быть отказано.
  • Указание категории надела, на котором расположен дачный участок и желаемая категория земли, например, ИЖС — при необходимости перевести объект в состав земель поселений. Если процедура смены ВРИ участка производится в рамках одной категорию земель, то «новая» группа земель не указывается.
  • Аргументация необходимости присвоения объекту ВРИ ИЖС.
  • Подтверждение прав на дачный надел.

Список прилагаемых к ходатайству документов:

  • Копия документа, удостоверяющего личность заявителя.
  • Договора, свидетельства, выписки, подтверждающие право собственности на землю. При наличии совладельцев участка, коллективной собственности на дачный надел — документ, подтверждающий согласие заинтересованных сторон. Смена ВРИ для дачного участка, находящегося в составе СНТ читайте в специальной статье.
  • Картографический план на дачный участок. Выделение на общем плане надела, в отношении которого начата смена разрешенного использования.
  • Выписка из ЕГРН.
  • Документ по планировке территории.

Дом должен быть построен с учетом действующих строительных норм и правил, предъявляемых к жилому помещению.

Смена категории участка с сельхозназначения на земли населенных пунктов возможна для наделов, расположенных на земельных массивах низкой сельскохозяйственной ценности.

Но и в этом случае заявителю при принятии положительного решения будет предложено оплатить убытки от перевода земель в менее ценную категорию.

Шаг №1 — Узнаем название территориальной зоны участка

Это нужно, чтобы определить — является ли ИЖС в этой зоне основным или условно разрешенным видом использования. Если ИЖС будет указан как один из основных ВРИ — инструкция по переводу будет одна, если как один из условно разрешенных — инструкция другая. А если ИЖС вообще не указан ни как основной, ни как условно разрешенный, тогда перевести участок в ИЖС не получится.

Узнать территориальную зону помогут Правила застройки и землепользования (ПЗЗ) + карта зонирования. Все это называется градостроительным регламентом — ст. 36 ГрК РФ. У карты зонирования бывает несколько названий — генеральный план местности, карта градостроительного зонирования, градостроительное зонирование и т.п. ПЗЗ устанавливает местная администрация — п. 1 ст. 8 ГрК РФ. Следовательно ПЗЗ везде разные.

Для примера я определю территориальную зону для земельного участка с кадастровым номером 50:14:0070228:3. Точный адрес — Московская область, Щелковский район, дп. Загорянский, ДСК «Загорянский», ул. Крупской, уч-к 17а. Участок имеет категорию «Земли поселений (земли населенных пунктов)» и ВРИ «Для ведения дачного хозяйства».

Совет: искать ПЗЗ и карту лучше на компьютере или ноутбуке, чем на смартфоне или планшете. Во-первых, чаще всего сайты и документы для поиска не оптимизированы под мобильные устройства. Во-вторых, обычно карты много весят, поэтому на телефонах часто тормозят. Приступим:

  1. Сначала нужно запомнить точное местоположение участка на публичной кадастровой карте Росреестра.

    Я советую воспользоваться Roscadastr.com. Хоть это и неофициальный сервис, но в нем гораздо удобнее пользоваться картой — она быстрее грузится, есть название улиц и других объектов. Все это облегчит поиск участка.

    Вбейте кадастровый номер участка в поле поиска (он слева сверху карты) и кликните «Найти». Кадастровый номер участка найдете в свидетельстве о собственности или выписке из ЕГРН (). Также можно визуально найти свой участок.

    Участок для примера

    Запоминаем ориентиры вокруг участка — контуры границ местности, расположение дорог, озер, название улиц. Для этого уменьшите карту. Поблизости моего участка есть озеро и интересный контур местности (резкий угол).

    Ориентиры вокруг участка

  2. Теперь ищем местное ПЗЗ и карту с градостроительными зонами.

    Обычно их выкладывают на сайте местной администрации и сервисе ФГИС ТП. Сначала попробуем через сайт администрации.

    В поисковике Яндекса или Гугла нужно наберите примерно такой запрос — «правила застройки и землепользования администрация + название области, района и населенного пункта, рядом с которым находится участок». У меня получилось так — «правила застройки и землепользования администрация московская область щелковский район загорянский». Первый результат оказался верным — это был сайт администрации Щелковского района, к которому относится поселок Загорянский.

    Ссылка на сайт администрации

    Если не удалось найти ПЗЗ на сайте администрации, можно воспользоваться сервисом ФГИС ТП. 1) В меню выберите «Документы», затем «По территории». 2) В правом поле поиска вбейте по одной букве название муниципального района и выберете его из полученных ответов. Поиск работает кривовато, поэтому название пишите по одной букве и тогда выйдет правильная формулировка. Мне нужен был щелковский район. В моем случае помогло когда я начал вбивать Щелков и появился в итоге Щелковский городской округ. 3) В левом поле поиска вбейте слово «правила», чтобы не отображались другие документы, кроме ПЗЗ. 4) Кликните на нужный результат. 5) Скачайте нужные документы — лучше сразу одним архивом по кнопке снизу.

    Пример поиска

    Я же свои ПЗЗ и карту нашел на сайте местной администрации.

    Архив с ПЗЗ

    Распакуйте архив и откройте все файлы подряд, чтобы найти нужные документы. В моем случае ПЗЗ и карта назывались одинаково — «ПЗЗ Загорянский». Только ПЗЗ были в текстовом формате PDF, а карта в JPG.

    ПЗЗ и карта

    Открываем карту и ищем свой участок по тем ориентирам, которые мы запомнили . Я свой нашел по контуру местности в виде резкого угла и озера.

    По таким ориентирам я нашел свой участок

    На Кадастровой карте

    На Карте зонирования

    Далее узнаем название территориальной зоны. Краткое название указывают на самой карте, а полное названием с краю. Краткое название моей зоны — Ж-2, а полное я нашел в левой части карты — Зона застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами.

    Название зоны

    Короткое

    Полное

Территориальную зону определили, теперь нужно в ПЗЗ узнать способ перевода.

Что такое ИЖС?

ИЖС – земельные участки, где допустима застройка в индивидуальном порядке. Подобная земля располагается исключительно в черте города.

Участки ИЖС – преимущества и недостатки

Существует мнение, что ИЖС – перспективный вариант для домостроения. Несмотря на это покупка подобных земель, включает в себя не только достоинства, но и недостатки.

Преимущества ИЖС:

  1. Дома обладают индивидуальным адресом, то есть они располагаются на территории улиц и имеют номер дома.
  2. Наличие возможности для использования социальной инфраструктурой. Другими сломами становятся доступны детские сады, школы, объекты культурного и медицинского назначения, а также всевозможные государственные службы.
  3. Оптимальное развитие инфраструктуры. Подобные территории расположены в зоне покрытия маршрутов общественного транспорта и обладают асфальтированными дорогами. Кроме того подъезд к ИЖС обеспечивается в любое время суток.
  4. Коммуникационные линии централизованного типа. Подключение коммуникаций обойдется приблизительно в 10-30% от суммы, затраченной на возведение дома.
  5. Участки ИЖС более востребованы. Они считаются наиболее выгодным вариантом капиталовложения.

Среди недостатков следует отметить высокий спрос на земли ИЖС. В результате стоимость возрастает. Возведение дома становится доступным только после того, как будет составлена проектная документация, которая должна быть согласована и одобрена в соответствующих инстанциях.

Возводимое здание должно полностью соответствовать положениям ГОСТ и СНиП. Для некоторых регионов РФ формирование жилого домостроения по данным параметрам может стать проблематичным мероприятием. Например, окрестности Сочи являются заповедником. Зарегистрировать жилой дом в указанном регионе сложнее. Канализацию придется формировать в соответствии с экологически чистыми технологическими решениями. Размер земельного участка будет также ограничен.

Федеральные законы устанавливают габариты участков. К примеру, на территории Республики Татарстан, чтобы зарегистрировать дом, нужно подобрать себе участок, общая площадь которого будет более четырех соток. Недостатком является довольно высокий земельный налог.

Обладатели участков ИЖС оплачивают налог в сумме 1,5% от суммы кадастровой стоимости земли. Сумма налогообложения ИЖС превышает аналогичный показатель для земель оставшихся категорий.

Что такое ДНП?

Под аббревиатурой ДНП подразумевается объединение дачников.

Участки ДНП – преимущества и недостатки

Дачные участки обладают всевозможными достоинствами и недочетами. Ознакомимся с ними более детально.

Преимущества ДНП:

  1. Существенная разница в стоимости земли (30-50%, если сравнивать с ИЖС). Важным нюансом является высокая вероятность близости расположения к черте города, но этот фактор не изменит его цену.
  2. Ненужно составлять проектную документацию при возведении дома. Кроме того уполномоченные инстанции не будут прибывать на место с целью проведения проверок.
  3. Владелец участка в ДНП обладает право голоса на собраниях, проводимых партнерством. Появляются возможности для внесения своих предложений и корректировки важных решений.
  4. Довольно гуманная налоговая политика.

Недостатки ДНП:

  1. Прямое назначение ДНП – сезонное проживание. Соответственно, никаких коммуникаций в подобном сообществе может не быть. Возможно возникновение затруднений при подключении централизованного энергоснабжения, что может стать причиной существенных материальных затрат.
  2. Получить прописку на территории такой земли можно после получения соответствующего решения суда, что отнимет много времени.
  3. Каждый член ДНП ежегодно должен оплачивать взносы в сообщество. Сюда входят платежи за электроснабжение в летний период, оплата за поставку воды для полива, а также прочие расходы сообщества. В основном, приходится вносить несущественные платежи, сумма которых не превышает отметку в несколько тысяч рублей за год.
  4. Ни один банк не одобрит ипотеку. Кредитованием под залог такой недвижимости финансовые организации не занимаются.

Заключение

В зависимости от существующих условий, следует заранее проанализировать возможность, а также все преимущества и недостатки перевода земли из СХН в ИЖС. В случае расположения участка СХН на значительном отдалении от границ ближайшего поселения, данная процедура невозможна по умолчанию.

Инициируя изменение категории участка следует помнить о вероятности отказа в переводе, а также (в случае согласования изменения) о необходимости материальной компенсации государству, размер которой может составить до трети кадастровой стоимости земли.

В отдельных случаях более эффективным решением проблемы может стать изменение ВРИ участка с сохранением категории земли.

Приобретая участок с расчетом на постройку и/или эксплуатацию индивидуального жилья, следует обратить внимание как на закрепленную за землей категорию, так и на ВРИ участка, указанные в правоустанавливающих документах и кадастровом паспорте на землю. Оптимальный вариант для постоянного проживания – приобретение земли с соответствующим ВРИ («для ИЖС») в пределах границ населенного пункта

Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Андрей Измаилов
Наш эксперт
Написано статей
116
Добавить комментарий