Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке: стоит на что обратить внимание и тщательно проверить

С какими проблемами может столкнуться продавец и покупатель во время проведения сделки

Ниже рассмотрим проблемные ситуации и пути их решения.

Проблема Способ ее решения
Продавец продает квартиру по ранее оформленной доверенности Если покупатель сомневается в честности продавца, то он может проверить подлинность доверенности, актуальность внесенных в нее данных через сотрудников правоохранительных органов.
Продавец ранее продавал уже недвижимость, но все сделки имеют сомнительный характер Покупателю не стоит приобретать недвижимость у продавца, который ранее проводил сделки с юридическими лицами, государственными организациями.
Продавец продает квартиру, которая недавно им была получена по наследству Покупателю не стоит приобретать такую недвижимость. Через полгода могут появиться новые родственники, квартира легко может перейти к ним.
Продавец продает жилье, которое им было куплено с использованием маткапитала Такая недвижимость делится поровну между всеми членами семьи (даже несовершеннолетними детьми). При этом продавец должен предоставить своим членам семьи такое же по размеру жилье. Если же старый владелец не обеспечивает своих детей таким жильем, то сделка не будет проведена.
Продавец допустил ошибки во время приватизации своей недвижимости Если во время приватизации жилья продавец допустил ошибку или нарушены были права иных его несовершеннолетних родственников, но сделку провести нельзя.
Продавец продает недвижимость с обременением Часто продавцы продают недвижимость, в которой нет прописанных родственников. А после сделки появляются граждане, претендующие на данную жилплощадь. Это военные, находящиеся на срочной службе, бывшие заключенные и иные лица. В данном случае сделка также будет признана недействительной.
Продавец продает неприватизированное жилье Человек, не являющийся собственником неприватизированного жилья, не вправе его продать. Обычно собственником такого имущества выступает государство или муниципалитет. Покупателю вначале нужно дождаться того, пока старый владелец ее приватизирует. Если новый владелец сомневается в том, что выбранное им жилье приватизировано, то ему стоит попросить старого владельца имущества показать ему договор передачи жилья в собственности, справку, оформленную по форме 9, единый жилищный документ. По нему можно определить то, сколько человек прописано в данном имуществе.
Продавец продает недвижимость, принадлежащую гражданам преклонного возраста Покупателю также не стоит приобретать себе данное имущество. В любой момент здесь появляются лица, доказывающие то, что пожилые владельцы данного жилья являются недееспособными гражданами.

Квартиру не стоит покупать, если:

  • она имеет заниженную стоимость;
  • продавец не хочет показывать покупателю все документы на продаваемый им недвижимый объект;
  • продавец находится в преклонном возрасте или выглядит очень больным;
  • продавец общается с покупателем только через своего личного представителя, т.е. сам ему не показывается.

Как правильно выбрать квартиру для покупки

Ремонт или без него?
Выбор зависит от вашей ситуации. Однозначно не рекомендую брать жилище без ремонта, если у вас есть маленькие дети (до 3 лет). Но если дети школьного возраста или их еще нет, то самое время приобретать недвижимость без ремонта. Почему? Причин для такого совета достаточно:

  1. Не надо выносить чужой ремонт. К слову говоря, стоимость вывоза строительного мусора с однокомнатной хрущевки обошлась мне в 40 тысяч рублей (ободрали штукатурку со стен до кирпича, снесли все стены, полы, потолки, гидроизоляцию (толщина 20 см бетона на плите перекрытия) и окна);
  2. Возможность сделать планировку или интерьер, согласно вашим предпочтениям;
  3. Стоимость квартиры без ремонта ниже, чем с ремонтом;
  4. Ваши вкусы и предпочтения бывших собственников по планировке и дизайну жилища однозначно бы не совпали.

Не слушайте тех, кто утверждает, что можно подобрать ремонт «под себя». Можно, но через полгода вы все-равно захотите изменить его до неузнаваемости и примеров таких в моей практике было масса.

Прочтите статью Покупать квартиру с ремонтом или нет

Что делать? Выбрать квартиру на вторичке с удовлетворительным состоянием, пожить немного, чтобы определиться, что и как переделать (достаточно полгода проживания, чтобы освоиться). Подкопить бюджет на переустройство и сделать ремонт «под себя».

Если выбрали с ремонтом, то обратите внимание на рекомендации при подборе:

  1. Напор воды в водопроводе (недостаток напора на верхних этажах в вечернее время не редкость);
  2. Состояние труб канализации, водопровода (замена стояков довольно грязное и затратное мероприятие);
  3. Следы вытравленной плесени, отсутствие тяги в вентиляционной шахте;
  4. Наличие холодной стены, промерзающих углов (проверяется касанием рукой к поверхности стен и визуально);
  5. Скрип полов, глухой звук при простукивании плитки в санузле на полу;
  6. Качество установки и профилей пластиковых окон квартиры и утепление балкона (лоджии);
  7. Состояние электропроводки (проводилась ли ее полная замена, проверить просто — раскрутить одну из розеток);
  8. Наличие неузаконенных перепланировок, проверяем сличая схему в техпаспорте с реальной планировкой.

Прочтите статью: 12 советов при покупке новостройки

Вывоз ТБО
Немаловажный нюанс, на который следует обратить внимание при выборе жилья на вторичном рынке. Расположение баков для сбора твердых бытовых отходов должно находиться не менее чем 50 метров от дома

Я видел различные варианты размещения мусорных контейнеров:

  1. Напротив подъезда в 5 метрах;
  2. Напротив дома в 30-40 метрах;
  3. С торца дома в 20-30 метрах;
  4. Мусоропровод в подъезде.

Скажу вам точно, что самый выгодный вариант — с торца дома в 20-30 метрах. Потому что мусоропровод является рассадником крыс и насекомых, мусорка напротив подъезда доставляет адовы муки не только жителям первого этажа, но и вплоть до 6-го, а лицезреть контейнеру с мусором во дворе вам точно не захочется даже с высоких этажей.

Двор, лифт, соседи
Я объединил эти, казалось бы отличные друг от друга параметры, но по опыту проживания и посещения домов уверен, что они схожи — по контингенту проживания.

Мы не выбираем соседей, потому что они могут поменяться после покупки жилья, переехать, сдать свою квартиру нерадивым квартиросъемщикам и т.д

Но предварительно, выбирая квартиру стоит обратить внимание на состояние двора, потому что его обустройство говорит о том, как работает управляющая организация или ТСЖ, насколько активны собственники в доме и как часто и требовательно относятся к УК или ТСЖ. От этого будет зависеть будете ли вы возвращаться в симпатичный двор и подъезд или в хлев

Состояние лифта, а так же наличие грузового лифта облегчит вам подъем на этаж не только покупок, но и велосипедов, колясок и прочих вещей повседневной эксплуатации. Внешний вид подъезда и лифта в красках опишет проживающий в доме контингент: наличие незнающей куда себя деть детворы или равнодушных соседей, которым плевать где жить, лишь бы их не трогали.

Вы узнали основы правильного выбора хорошей квартиры на вторичном рынке недвижимости, нюансы подбора жилища, основанные на риэлторской, житейской практике и здравом смысле. Желаю вам вовремя прочитать описанные выше советы и рекомендации, чтобы выбрать жилье своей мечты!

Участников сделки и других заинтересованных лиц

Для покупателя важно исследовать продающую сторону:

  • личность продавца. Главное слабое звено в личности продавца – это его недееспособность, психическая несостоятельность, злоупотребление алкоголем, наркозависимость. Лица, совершающие отчуждение недвижимости при наличии у них подобных изъянов, не отдают себе отчета в происходящем. Их родственники легко оспорят сделку, и покупатель окажется в убытке;
  • личность доверенного лица, если такое действует по поручению собственника (каковы особенности договора купли продажи квартиры по доверенности?);
  • наличие третьих лиц – возможных претендентов на квартиру со стороны продавца (находящиеся в заключении либо в длительной зарубежной или арктической командировке);
  • причастность несовершеннолетних лиц к продаваемой квартире (квартира не может быть продана, если среди собственников есть ребенок либо если он выписан с нарушениями закона и не был обеспечен иным жильем без ущерба интересам ребенка). Возможна ли продажа квартиры, если в ней прописаны несовершеннолетние дети, можно узнать здесь.

Действия покупателя:

  • узнать о подлинности паспорта продавца (воспользоваться официальным сайтом Федеральной миграционной службы, где «фальшивки» не числятся, а законно выданные паспорта отражаются независимо от года и населенного пункта их выдачи). Также не помешает наведаться в местный паспортный стол. Предъявите там предварительный договор купли-продажи и свой паспорт, и вам не откажут в предоставлении юридически значимой информации;
  • потребовать справку из психоневрологического диспансера продавца, особенно если продавец дал хотя бы малейший намек на подозрения. Также рекомендуется деликатно попросить такую справку от продавца, если человек старше 55-60 лет (слишком велик риск возрастных заболеваний, связанных с сосудистой деятельностью головного мозга);
  • за продавца может действовать его опекун по недееспособности или доверенное лицо, но в этом случае покупателю следует потребовать нотариально заверенной доверенности;
  • накануне сделки по доверенности уточните, не отозвана ли эта доверенность (сделайте запрос выдавшему ее нотариусу);
  • уточните, каков круг полномочий по доверенности – только ли подписание документов или также получение денег за квартиру;
  • выясните, покупалась ли квартира в браке (при ее нынешней продаже должно быть согласие другого супруга, даже если продавец разведен – совместно нажитое имущество не может отчуждаться без обоюдного согласия супругов, в противном случае сделка может быть признана недействительной уже после денежных расчетов и госрегистрации вашего права собственности);
  • требуйте у продающей стороны расширенную выписку из домовой книги. В ней указан не только состав ныне прописанных лиц, но и тех, кто ранее был зарегистрирован и снят с регучета (куда именно человек убыл и по какой причине – делайте запросы, выясняйте, даже если придется нанять юриста). Выписка прояснит информацию об осужденных, длительно командированных и несовершеннолетних.

Как купить жилье без проблем через агентство недвижимости?

Многие занятые граждане решают осуществлять покупку квартиры через агентство недвижимости. Это сокращает временные затраты, позволяет избежать грубых ошибок, снижает риск стать жертвой продавца-афериста.

Но преимущества от сотрудничества с риэлтором можно оценить лишь при обращении в надежную и проверенную компанию. Среди посредников также нередко встречаются мошенники.

Советы касательно того, как купить жилье без проблем через агентство недвижимости:

  • ответственно подойти к выбору риэлторской фирмы. Компания должна долго существовать на рынке, иметь положительную репутацию;
  • заключить письменный договор с организацией. Перед подписанием контракта нужно внимательно прочитать его содержание. Недобросовестные посредники могут не оглашать всех условий сотрудничества;
  • заранее оговорить стоимость услуг специалиста.

Рекомендуется установить для агента конкретные сроки, в которые квартира должна быть найдена, чтобы процесс не затягивался на неопределенное время.

Купля жилого помещения

При покупке стандартных квартир подводных камней возникнуть не может. Исключение составляют случаи, когда оно ранее приобретало статус нежилого. Если помещение имеет нестандартный вид, выделяясь в цокольном этаже, или прилегает к чердаку, допускаются сомнения в его принадлежности к объектам Жилого фонда.

В правоустанавливающей документации, в этом случае, потребуется найти сведения о предназначении помещения. Если оно изначально оформлялось как нежилое, то обязательно наличие последующей документации, удостоверяющей его перевод в жилой фонд. Такие сведения должны отражаться:

  • в кадастровом паспорте;
  • в свидетельстве о собственности.

Кроме этого нужно обязательно получить техническую документацию из БТИ, сопоставив технический план реальному положению дел.

Незаконная перепланировка

Несмотря на то, что документация из БТИ в виде поэтажного плана для оформления купли продажи не обязательна, покупателю следует её проверить. Особенно важны такие виды ремонта, которые могут не оформляться надлежащим образом заведомо, но впоследствии оказаться незаконными и не соответствующими техническим стандартам и установленным ГОСТам.

Незаконная перепланировка, даже если найдено уникальное дизайнерское решение, всегда негативно сказывается на правопреемнике собственника. Причины следующие:

  1. Если после оформления покупки разрешение на перепланировку будет получено, новый собственник выложит крупную сумму денег на оформление документации.
  2. Если он оставит помещение без переоформления, дальнейшие сделки с такой недвижимостью будут запрещены.
  3. По жалобе соседей его могут оштрафовать за не узаконенные изменения и затребовать переоформить документацию.
  4. Нет гарантий того, что проведённые изменения соответствуют установленным нормативам. При обнаружении несоответствий собственнику будет вменена административная ответственность.
  5. Собственника могут заставить аннулировать внесённые изменения за свой счёт и привести помещение в состояние, которое было до перепланировки.

ВНИМАНИЕ: Если собственник проигнорирует предписание по аннулированию незаконной перепланировки, такие действия произведут судебные приставы, с последующим вычетом затрат на исполнение работ.

Первый визит

Будьте готовы к тому, что и продавец, и представляющие его интересы агенты склонны приукрашивать действительность, подробно расписывать достоинства объекта и постараются умолчать о недостатках. Формулировка «хорошее состояние», как правило, скрывает «бабушкин ремонт» – освеженные обои, потолки и покрашенные двери, а слова «рядом с метро» – расстояние в несколько остановок.

Банк вас не хочет. Как его уговорить

Как вернуть 650 тысяч рублей после покупки жилья

Если у вас нету тети…

Как сэкономить на ремонте квартиры: ищем способы

Помоги себе материально, или Как получить субсидию от государства

На что следует обращать внимание при просмотре и какие факторы дают основание снизить цену – материал для отдельной публикации. Пока отметим главное

У каждого объекта недвижимости есть изменяемые и неизменяемые параметры. Они по-разному влияют на его цену и ликвидность («продаваемость»).

Например, неважное техническое состояние – это изменяемый, а потому не критичный для вас фактор, ведь ремонт можно сделать и своими силами. В то же время мы не можем передвинуть дом ближе к метро или изменить пейзаж за окнами

Если эти моменты вас не устраивают – ищите другой объект.

Вам понравилась квартира, но вы хотите торговаться? Прежде еще раз уточните, действительна ли указанная в объявлении цена и что в нее входит – так сказать, для закрепления материала. Ведь бывает так, что на стадии просмотра продавец, не желающий уступать в цене, обещает оставить мебель и бытовую технику, однако, когда дело доходит до сделки, все это оказывается вывезено на дачу.

Поэтому все условия желательно уточнять, уточнять и еще раз уточнять – и при звонках, и при визитах, а впоследствии – внести в договор купли-продажи. Конечно, если вы не юрист и не бизнесмен, то помощь профессионального агента по недвижимости в составлении такого договора придется вам как нельзя кстати.

И последнее. Конечно, покупатель всегда прав. Тем не менее на всех этапах поиска, выбора и подготовки к сделке будьте доброжелательны и пунктуальны. Всегда позвоните, если задерживаетесь или решили отменить просмотр. Только так вы можете рассчитывать на уступки, бонусы и содействие с стороны контрагентов.

Текст: Филипп Урбан   
Фото: pressfoto.ru, Алексей Александронок   

Получите квартиру и подпишите передаточный акт

Если в договоре не указано иначе, квартира переходит к вам в собственность после подписания передаточного акта (акт приема-сдачи), который подтверждает, что вы получили  квартиру в надлежащем виде и без долгов

Подпишите передаточный акт в день подачи документов в МФЦ.

Передаточный акт можно составить в любой форме, но в нем обязательно должны быть указаны:

  • ФИО сторон, данные продавца и покупателя;
  • полное описание квартиры;
  • доказательство отсутствия задолженностей по коммунальным платежам;
  • основание для передачи квартиры;
  • упоминание об отсутствии взаимных претензий;
  • дата и подписи.

После подписания передаточного акта квартира полностью переходит к  вам и становится вашей собственностью.

Вторичный рынок

Что требуется от вторичного жилья

К приобретаемому объекту предъявляются определенные требования. Одним из главных является ликвидность недвижимости

Потенциальным покупателям следует обратить внимание на:

  • состояние дома (как наружнее, так и внутреннее);
  • этажность;
  • расположение и инфраструктуру;
  • наличие парковки;
  • близость транспортной развязки.

Большинство покупателей используют заемные средства, поэтому приобретаемый объект должен соответствовать требованиям банка: находиться на территории РФ, быть зарегистрированным в ЕГРН, не иметь незаконных перепланировок. Фундамент здания и перекрытия должны быть каменными или бетонными. Износ здания не должен превышать 70%, окна, двери и крыша должны быть целыми. Ипотека возможна только в том случае, если квартира оснащена основными коммуникациями – водоснабжением, канализацией, электричеством, газом, системой отопления.

Ветхое жилье и его приобретение

Некоторые покупатели надеются сэкономить, приобретая жилплощадь в ветхом доме. Они рассчитывают, что в перспективе здание будет снесено, а жители получат хорошие просторные квартиры в новостройке. Однако реализации программы переселения можно дожидаться в течение нескольких лет. Все это время придется ютиться в неблагоустроенном помещении.

Кроме того, существуют определенные нормы выделения жилплощади – 12 квадратных метров на человека (согласно ст. 50 Жилого Кодекса РФ). В некоторых случаях выделяется то же количество метров, что и было в старом помещении, однако более просторную площадь вам точно никто не предложит.

Продавцы часто стараются замаскировать явные дефекты, чтобы поскорее сбыть проблемную недвижимость. Поэтому, приобретая объект с высоким процентом износа, следует быть очень осторожным

Обращайте внимание на:

  • материал перекрытий (если они из дерева, то учитывайте этот момент при перепланировке);
  • электропроводку и нагрузку на нее;
  • степень износа стояков и труб водоснабжения.

Выбор района

При покупке жилого помещения немаловажен и район, в котором оно находится. Не существует единых критериев выбора, приоритеты разных людей отличаются друг от друга. Как правило, чаще всего выбирают объекты, расположенные недалеко от места работы, либо в местах с хорошей транспортной развязкой и выездом на трассу. Многие покупатели хотят жить в элитном районе, при этом молодежь стремиться обосноваться поближе к центру.

Семьи с детьми предпочитают районы с развитой инфраструктурой, при этом важно, чтобы рядом находились дошкольные и образовательные учреждения, социальные объекты (поликлиники, больницы). Пенсионеры, желающие отдохнуть от шума и суеты города, обычно выбирают спокойные зеленые зоны

Экология играет не последнюю роль, поэтому наличие рядом парка или сквера будет дополнительным плюсом. А близость предприятий, высоковольтных линий и ЛЭП, напротив, негативно скажутся на здоровье жильцов.

Этажность вторички

Приобретая вторичную жилплощадь, обращайте внимание на этаж, где она располагается. Определенные плюсы и минусы есть везде

Например, отсутствие соседей сверху будет явным преимуществом последнего этажа. Но при этом есть риск, что потолки могут протекать.

Если выбранный вами объект находится на последнем этаже, проверьте, предусмотрен ли чердак или технический этаж. Убедитесь в прочности крыши и надежности кровли. Предпочтение стоит отдать двускатной крыше, поскольку она, благодаря своей форме, лучше защит ваш потолок от протекания и промерзания.

Приобретая помещение на первом этаже, также следует быть внимательным и осторожным. Возможные риски здесь – повышенная влажность, плесень, шум за окном. Из подвала может распространяться сырость и неприятный запах. Кроме того, на первые этажи чаще проникают криминальные элементы, поэтому стоит позаботиться о наличии охраны.

Шаг 8. Подписание договора купли-продажи и передача денег

Проверка договора купли-продажи

Убедитесь в чистоте договора, который предлагает продавец или риелтор. Вы можете сверить документ с образцом, размещенным на сайте Росреестра. Убедитесь, что в документе нет дополнительных условий, накладывающих на вас невыгодные обязательства: доплаты, отложенный переезд и пр. Если не уверены, что сможете проверить договор самостоятельно, обратитесь за помощью юриста.

Передача денег

Через банковскую ячейку. В последнее время стала популярной аренда банковской ячейки, из которой продавец впоследствии забирает оплату за квартиру. Так вы получите гарантии, что продавец не пропадет с вашими деньгами. Для этого заключается трехсторонний договор между банком, продавцом и покупателем. Чтобы его заключить, достаточно прийти вместе с продавцом в отделение банка и предъявить ваши паспорта. В договоре указывается список документов, позволяющий продавцу забрать деньги из банковской ячейки. Как правило, это:

  • договор купли-продажи квартиры, прошедший государственную регистрацию;
  • выписка из ЕГРН, где владельцем недвижимости указан покупатель.

В договоре аренды ячейки указывается срок, в который продавец должен предоставить документы и забрать деньги. Если по истечении оговоренного отрезка времени, например, 1 месяц, этого не случится, вы можете забрать деньги обратно. Традиционно аренду банковской ячейки берет на себя покупатель, то есть вы. Стоимость составляет 2000 руб. После заключения договора продавец получает ключ от банковской ячейки и кладет в нее деньги.

Аккредитив. Это безналичная форма оплаты, представляющая собой условное обязательство банка. Он берет на себя обязательство произвести платеж в пользу продавца, как только тот предъявит необходимые по договору документы. Процесс расчетов выглядит следующим образом:

  1. Продавец и покупатель заключают договор, по которому расчет между ними ведется при помощи аккредитива.
  2. Покупатель обращается в банк, где у него открыт расчетный счет, с заявлением на оформление аккредитива.
  3. Банк открывает аккредитив и передает его оригинал продавцу.
  4. Продавец предъявляет банку зарегистрированный в Росреестре договор купли-продажи и другие документы, прописанные в договоре и аккредитиве.
  5. Если у банка нет сомнений в чистоте сделки, деньги поступают на счет продавца.

Аккредитив открывается на любой срок и в дальнейшем может быть продлен. Если срок аккредитива прошел, но продавец не предоставил документы, деньги автоматически поступают на счет покупателя

Обратите внимание, что банк не проверяет подлинность предоставленных документов, необходимых для осуществления перевода денег продавцу

Подписание
Оформить сделку вы можете с помощью риелтора, которого нанял продавец, или в Многофункциональном центре (МФЦ). Риелтор сам проследит за наличием всех необходимых документов и скажет, какие нужно предпринимать действия. Чтобы воспользоваться вторым вариантом, вам понадобятся все документы, перечисленные в блоках выше, и заполненный договор купли-продажи в 3 экземплярах. Образец можно скачать на сайте Росреестра. В МФЦ вам выдадут образцы заявлений и передадут документы для регистрации в Росреестр. Государственная регистрация в среднем занимает около 8–10 дней.

Договор может быть сделан в одной из двух доступных форм. Главное, чтобы она была письменной, а не устной ( и ГК РФ).

  • Простая письменная форма (ППФ) – унифицированный договор, который вы составляете по своему усмотрению. В образце содержатся все основные условия, которые требуются по Гражданскому кодексу. Чтобы учесть все важные нюансы, при составлении соглашения можно обратиться к юристу. Он профессионально оценит текущий вариант или подготовит новый проект договора.
  • Нотариальная форма – это договор, подлежащий обязательному заверению. В данном случае нотариус выступает гарантом юридической чистоты сделки. При возникновении споров между продавцом и покупателем оспорить в суде правомерность такого договора значительно сложнее. Кроме того, в некоторых случаях нотариальная форма является обязательной: при заключении договора пожизненного содержания с иждивением (рента), при долевой собственности на объект, а также в случаях, когда один из собственников несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин.

Обычно главные проблемы обнаруживаются на этапе проверки документов и оформления договора купли-продажи. Среди них скрытые юридические сложности, мошенничество продавца, претенденты на квартиру и пр. Сотрудничество с риелтором не всегда полностью защищает от рисков. Если вы сомневаетесь в чистоте сделки и хотите не потерять квартиру в дальнейшем, обратитесь к юристу.

Определение чистой продажи

В настоящее время на рынке вторичной недвижимости действуют две основные схемы:

  1. Альтернативная покупка или отчуждение квартиры – наиболее распространённый вариант, так как в большинстве случаев при продаже жилплощади продавец на вырученные деньги желает приобрести другую недвижимость. Такая одновременная покупка и продажа называются альтернативной сделкой.
  2. Чистая продажа, это значит, что собственник отчуждает свою квартиру без намерения купить другое жилье. Его конечной целью является получение прибыли.

Стоит отметить, что покупка вторичной квартиры, находящейся на «чистой продаже» имеет ряд своих преимуществ:

  • существенно сокращается время на оформление всей сделки, так как не нужно будет ждать пока продавец подберет себе другое жилье;
  • на такую квартиру проще получить кредит в банке;
  • отсутствует риск срыва сделки, который присущ альтернативному варианту покупки недвижимости.

Как вести себя при оформлении сделки?

Кроме того, что правоспособность объекта и документации требуется проверять крайне тщательно, нужно знать ещё ряд нюансов, допускающих сведение риска к минимуму.

Сделки по доверенности

Следует опасаться услуг посредников, если им переданы абсолютные полномочия, которые даёт генеральная доверенность. Можно допустить, что такой документ попал в руки недобросовестных граждан или заведомых мошенников обманным путём. Соответственно в таком случае можно оказаться под подозрением в соучастии в преступлении.

Если предъявлена генеральная доверенность, то необходимо:

  1. Настоять на присутствии при оформлении купчей собственника, или встретиться с ним до оформления сделки.
  2. Выяснить причину, по которой продажа оформляется по представительству.

Опасения могут отпасть, если в интересах продавца действует его близкий родственник, или собственник лично подтвердил правоспособность действий поверенного. В иных случаях допускается подозрение на преступный умысел, и от такой сделки целесообразно отказаться.

Предъявление удостоверенных копий правоустанавливающих документов

Если вместо оригинала правоустанавливающего документа предъявлена нотариально удостоверенная копия, нужно быть внимательными. Иногда мошенники до проведения сделки оформляют копию правоустанавливающего документа, после чего благополучно сбывают квартиру. На основании удостоверенной копии заключается договор предварительной сделки купли продажи (ПДКП), с представлением аргументов о временном отсутствии подлинника.

При этом может предъявляться свидетельство о собственности, а настоящая сделка проводиться по полученному дубликату. Естественно, в регистрационной палате такое нарушение будет раскрыто, поэтому такие «продавцы» довольствуются заключением ПДКП, с получением задатка или аванса. После получения соразмерной денежной суммы, они исчезают из пределов досягаемости для покупателя.

СПРАВКА: По статистике 80% квартир с существенно заниженной стоимостью являются проблемными или виртуальными, использующимися с целью мошенничества.

Меры предосторожности

Не стоит втягиваться в чужую игру, увлекаясь привлекательным предложением о покупке недвижимости по символической стоимости. Нельзя пренебрегать проверкой документации на квартиру, плачевную роль может сыграть любая мелочь. Проверять нужно абсолютно всё.

О том, какими способами можно самостоятельно проверить чистоту сделки, мы рассказываем в отдельном материале, а о том, какие вопросы нужно задавать продавцу, чтобы в итоге не быть обманутым, читайте здесь.

Отказаться от оформления договора следует:

  1. Если отсутствует полный пакет документации или представлены копии правоустанавливающих документов.
  2. Если собственники квартиры менялись один за другим.
  3. Когда вместе с квартирой передаются не выписанные жильцы, или если накануне подписания договора не выписаны несовершеннолетние дети.
  4. Если не переоформлены несанкционированные виды перепланировки.
  5. При представлении генеральной доверенности без адекватных пояснений о причине абсолютного доверия посреднику.

В остальных смутных ситуациях меры безопасности могут ограничиться:

  • обращением за сопровождением сделки к компетентному юристу;
  • обращением в риэлтерскую компанию;
  • дополнительным нотариальным удостоверением договора;
  • страхованием сделки.

Перечисленные формы подстраховки в той или иной степени снизят риск за счёт дополнительной проверки правоспособности сделки, а её страхование полностью гарантирует возвращение уплаченной по договору суммы при наступлении страхового случая.

Порядок оформления

Процедура оформления сделки осуществляется на основании договора купли-продажи. Его заключение и регистрация – это завершающий этап, подтверждающий переход права собственности на имущество.

Если недвижимость находится в долевой собственности, то по новым правилам договор необходимо заверять нотариально.

Далее документ подается в Росреестр с остальными бумаги. Стороны сделки могут сделать это лично или передать их через многофункциональный центр. Что касается передачи денег, то хозяин квартиры и покупатель обязаны договориться об этом заранее. Деньги могут быть переведены на расчетный счет, переданы лично в руки или через банковскую ячейку.

Дополнительные траты сторон при осуществлении сделки отличаются. Если есть необходимость в услугах нотариуса, то их оплачивает покупатель. Приблизительная стоимость – около 1% от цены жилья. Госпошлину за регистрацию договора обязаны оплачивать обе стороны, разделив сумму между собой.

Также продавец должен заплатить НДФЛ в размере 13% от полученной суммы, если недвижимость принадлежала ему менее 5 лет.

Шаг 2. Изучаем объявление: на что обратить внимание

Кроме требований к квартире относительно площади, этажа, отделки и пр., есть еще несколько неочевидных моментов, на которые стоит обратить внимание

Внешний вид квартиры по фото
Это хорошо Это плохо
  • Много фотографий.
  • Есть фото подъезда и дома снаружи.
  • Каждая комната снята с нескольких ракурсов.
  • Фото не слишком старые. Вывод можно сделать по дате или виду из окна.
  • Фотографии размытые, с сильной цветокоррекцией (слишком яркие цвета или черно-белое изображение) – от вас пытаются что-то скрыть.
  • Водяной знак агентства недвижимости на фото закрывает обзор.
  • Фотографий мало или нет совсем.
  • Ракурсы не позволяют получить достаточно информации о состоянии квартиры.
Благополучность и инфраструктура района
Это хорошо Это плохо
  • Поблизости есть школы и детские сады. В шаговой доступности продуктовые, хозяйственные и другие магазины. Уточнить можно по картам в Google или Яндекс.
  • Улица не фигурирует в криминальных сводках – можете ввести название улицы в Яндекс.Новостях и почитать о текущих событиях.
  • Управляющая компания, обслуживающая дом, находится в списке неблагополучных. В Москве рейтинг публикуют на сайте МинЖКХ.
  • Поблизости нет социально важных объектов: школ, магазинов, МФЦ, торговых центров, детских садов, больниц и пр.
Стоимость
Это хорошо Это плохо
  • Цена сильно занижена – указание на возможное мошенничество.
  • Длинная история изменения цены (доступна на «ЦИАН») с большим снижением стоимости – квартира не востребована. Кроме случаев, когда изначальная цена была сильно завышена.
Полнота и точность описания
Это хорошо Это плохо
  • Описаны плюсы и минусы квартиры. Значит, продавцу нечего скрывать.
  • Описаны неявные моменты: новая проводка, трубы, сантехника, выполненная звукоизоляция и пр.
  • Написано, остается ли мебель. Вы заранее знаете, что нужно докупить.
  • Указаны юридические факторы: количество собственников, наличие обременений и т. д.
  • Описания нет – у вас нет информации о квартире.
  • Большое художественное описание без конкретных данных о квартире.
  • Просьба позвонить и уточнить детали в разговоре без описания квартиры. У жилплощади, вероятно, есть обременения или другие серьезные недостатки.

Ищем варианты: хороши все каналы

Разобравшись с требованиями и финансами, стоит приступить к поиску наиболее подходящего варианта. Профессионалы рекомендуют не ограничиваться только сайтами с досками объявлений, но купить последние газеты, поскольку многие собственники по-прежнему используют этот способ продажи жилья. Среди агентств недвижимости немало тех, которые держат в открытом доступе собственные базы. При желании и возможности можно воспользоваться также платной базой. Не помещает также подать собственное объявление или по старинке расклеить много листочков в людных местах на специальных досках – это дополнительно расширит охват продавцов.

Есть и другие, менее традиционные, но зачастую весьма эффективные способы поиска квартиры для покупки:

Нередко на объявление о покупке откликаются представители агентств недвижимости или посредники-одиночки. Их достаточно просто сразу проинформировать, что вы ищете собственника и не готовы платить процент.

Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Андрей Измаилов
Наш эксперт
Написано статей
116
Добавить комментарий