На что обратить внимание при продаже дачи?

Бумаги для реализации садового надела от продавца

Если было принято решение о том, что нужно продать садовый земельный участок в СНТ, то необходимо собрать следующий перечень документов:

  • Удостоверение личности (паспорт) и его копия.
  • Свидетельство о государственной регистрации права собственности или выписка из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).

    В соответствии со ст. 14 ФЗ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав, а с 03.07.2016 г. выпиской из ЕГРП, а с 01.01.2017г. выпиской из ЕГРН в соответствии с ФЗ от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

  • Выписка из кадастрового паспорта (и копия), в котором указаны: местоположение участка, его площадь, границы, конфигурация, категория и целевое назначение.
  • Договор купли-продажи (в 3 экземплярах).
  • Квитанция об уплате государственной пошлины (оригинал и копия).
  • Согласие супруга или супруги, если участок был приобретен в браке.

Иногда просят предъявить правоустанавливающие бумаги, которые свидетельствуют о том, что владение участком законно. К ним относятся, например, выплаченный пай, наследство, договор о покупке. Этот документ не обязателен к подаче, однако стоит иметь в виду, что его могут попросить предъявить.

Не получится продать участок, если право собственности нигде не зарегистрировано, а также если на участок не оформлен кадастровый паспорт.

  1. Для оформления кадастрового паспорта нужно пригласить инженера по кадастру из земельного комитета. Он выдаст бумаги о проведенных работах, с которыми нужно обратиться в Федеральное Управление по единому учету земли, кадастра и картографии – там занимаются оформлением кадастрового плана-паспорта. Если на участок нет никаких документов, то получите выписку из книги в правлении садоводства или в местной администрации.
  2. Чтобы оформить право собственности, нужно вместе и кадастровым паспортом, и имеющимися документами обратиться в ФУГРЦ и написать соответствующее заявление.

В современном законодательстве в России отменено обязательное регистрирование договора купли-продажи у нотариуса.

Отличия в пакете для дачи

Для того, чтобы продать дачный участок, будет необходимо собрать следующие документы:

  • Паспорт гражданина или другой документ удостоверяющий личность и его копия.
  • Кадастровый паспорт на земельный участок.
  • Свидетельство о государственной регистрации права собственности (как на дом, так и на участок) или выписка из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).
  • Договор купли-продажи (в 3 экзеплярах).
  • Акт приема-передачи земельного участка в 3 экземплярах.
  • Согласие супруга или супруги, если участок был приобретен в браке.
  • Гос. пошлина за регистрацию право собственности покупателя.

Земля с домом: обязательные бумаги

Если продается только земельный участок, то требуется наличие кадастрового паспорта только непосредственно на продаваемую землю, но, если на участке стоит дом или иное строение, необходимо приложить также технический паспорт на жилой дом или кадастровый паспорт. Документ можно заказать в БТИ (бюро технической инвентаризации). Также необходимо в числе документов при продаже дачного участка предоставить выписку из Домовой книги, если речь идет о продаже дачного участка.

В случае продажи дачного участка, нужно представить выписку о прописанных жильцах (или их отсутствии), а также технический паспорт на дом (в случае садового участка это необязательно), поскольку в отличие от садового, дачный домик предполагает возможность круглогодичного жилья и прописки.

Бумаги от покупателя

Какие документы должны быть на дачу

Как найти покупателя на дачу

Чтобы быстро продать дачный участок, для распространения информации нужно задействовать максимальное количество каналов. Сначала следует уведомить о своем решении реализовать недвижимость друзей и близких.

Это делается как при непосредственном общении с человеком, так и через интернет-ресурсы. Пересылка сообщений и установление статусов в соцсетях, как и электронная рассылка объявлений, способны принести свои плоды.

Наиболее простым и действенным методом реализации объекта недвижимости, будет размещение объявления на сетевых бесплатных ресурсах. Здесь будет достаточным заполнения обычной формы, после чего ваше предложение станет заметно многим потенциальным покупателям.

Затем просто нужно подождать звонка от граждан, которых заинтересовало предложение о покупке объекта. Если разместить объявление на различных бесплатных досках объявлений в сети, шансы быстро реализовать недвижимость возрастут в несколько раз.

Отдельного внимания заслуживает составление описательной части выставленного на продажу объекта. Кроме таких стандартных характеристик, как размещение и земельная площадь, следует отдельно обозначить наличие преимуществ участка.

К таким можно отнести наличие коммуникационных сетей, большую жилплощадь, сравнительную близость водных объектов и объектов, отнесенных к инфраструктуре, незначительное удаление от городской черты и прочее.

Также следует подготовить качественные фотоснимки, с помощью которых у потенциального покупателя была бы возможность создания представления о приобретаемом им объекте недвижимости. В случае уместности торга, эти данные также обозначаются в объявлении.

При желании собственника реализовать дачный участок как можно быстрее, им делается соответствующая отметка о срочности в самом тексте объявления.

Принято считать, что быстрая продажа подразумевает понижение цены примерно на 10 процентов.

Здесь изложены основные моменты проведения самостоятельной реализации загородной недвижимости. Практическая сторона вопроса говорит о том, что процесс может занять от пары месяцев до целого года.

Удачное сотрудничество с риэлторами поможет существенно сократить временные рамки по подготовке документации и поиску покупателя.

Но, вместе с тем, владелец объекта должен будет добровольно пожертвовать определенной суммой от общей цены реализации для оплаты их услуг.

Варианты продажи

В самом начале, человеку нужно определиться, каким способом он будет продавать собственность. Есть два самых распространенных варианта:

Услуги риелтора могут понадобиться в тех случаях, когда дачу нужно продать в ближайшее время. Эти специалисты помогут вам не попасть на удочку аферистов. За его услугу, нужно заплатить немалую часть денег, однако взамен, вы не будете делать никакой работы, за вас все сделают профессионалы. В случае, если у вас нет лишних денег на услуги риелтора, тогда весь процесс продажи, в том числе поиск покупателей, будет лежать на ваших плечах. С чего же начать?

Подготовка дачи к продаже

В ожидании готовности документов стоит заняться приведением объекта в порядок. Так, небольшой косметический ремонт дома позволит придать ему более ухоженный и опрятный вид. Помимо этого, нужно провести ряд стандартных хозяйственных процедур, таких как влажная уборка, мытье окон и т.д. Нелишним также будет избавиться от старой мебели, свезенной в дачный дом за ненадобностью. Запыленные диваны со сломанным механизмом раскладывания, шатающиеся кресла, столы с отбитыми углами – все эти раритетные вещи едва ли можно назвать органичным дополнением интерьера.

Особое внимание следует уделить состоянию проводки – при необходимости ее нужно будет немного подремонтировать

Важно проследить, чтобы в приборах освещения присутствовали лампочки. В противном случае покупатель не сможет удостовериться в исправности электропроводки, что приведет к ненужным сомнениям

Если на стенах присутствуют следы от протечек, рекомендуется замаскировать их посредством новых обоев. Что же касается пробоин в крыше, то самым доступным материалом для их устранения является битум. Другие способы реконструкции кровли нашли свое отражение в видеоматериале

В противном случае покупатель не сможет удостовериться в исправности электропроводки, что приведет к ненужным сомнениям. Если на стенах присутствуют следы от протечек, рекомендуется замаскировать их посредством новых обоев. Что же касается пробоин в крыше, то самым доступным материалом для их устранения является битум. Другие способы реконструкции кровли нашли свое отражение в видеоматериале.

После завершения предпродажной подготовки дома стоит перенаправить свое внимание на дачный участок. Зачастую он становится хранилищем разного рода хлама: спиленных деревьев, старых досок, сломанных инструментов и прочих бесполезных «железяк»

Вполне очевидно, что от этого барахла необходимо избавиться. Конечно, вывоз мусора является далеко не бесплатной услугой, но потенциальный покупатель может потребовать скинуть гораздо более существенную сумму за самостоятельную уборку хлама. Также рекомендуется скосить траву на участке, подстричь деревья и кустарники, а при необходимости подремонтировать и подкрасить заборы. Ухоженная придомовая территория сформирует у покупателя позитивное первое впечатление об объекте недвижимости. За время, потраченное на приведение в порядок дачного участка, рачительный хозяин получит компенсацию в денежном эквиваленте.

Необходимые документы

Переговоры

Если вам звонят по поводу покупки дома, старайтесь сразу пригласить покупателя посмотреть дом

Важно помнить, что дом и участок вокруг него должны быть в идеальном состоянии. Вывезите мусор и ненужный хлам

По возможности, сделайте маленький ремонт. Опрятный внешний вид сразу привлекает людей. Проводя переговоры, соблюдайте все правила этикета и будьте дружелюбными. Нужно чтобы покупатель понял, что вы честный человек и не подведете и не обманете его. Старайтесь упоминать все достоинства вашей дачи, однако не стоит скрывать абсолютно все недостатки, так как в каждом доме есть свои минусы.

Особенности купли-продажи земельного участка в СНТ

Деятельность СНТ осуществляется в соответствии с Уставом, принятом на собрании товарищества и ФЗ № 66 «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».

Собственники, в соответствии с имеющимся у них правом владеть и распоряжаться участками, попадающими в категории дачных, огородных или садовых, имеют возможность создавать объединения следующих видов (ст. 4 ФЗ №66):

  • Некоммерческое партнерство;
  • Кооператив;
  • Товарищество (дачное, огородническое или садоводческое).



Из всех вариантов, представленных выше, чаще всего граждане выбирают для объединения садоводческие товарищества.

Законодательным путем за такими юридическими лицами, как общественные организации, закреплено право владеть участками земли, сооружениями, различным инвентарем, ценными бумагами (в том числе акциями), денежными средствами и иным имуществом (ФЗ №82 «Об общественных объединениях», ст. 30).

В СНТ также действуют следующие нормы права:

  • Если имущество покупается на средства, которые взяты из фонда, формируемого из взносов лиц, входящих в СНТ, то оно считается собственностью товарищества;
  • На собрании членов объединения может быть принято решение о создании специального фонда. Он будет формироваться из вступительных взносов и членских платежей, а также из прибыли, получаемой в ходе хозяйственной деятельности товарищества. Допускается существование и иных источников пополнения. Все виды имущества, приобретаемые за денежные средства, взятые из данного фонда, будет считаться собственностью СНТ как юридического лица;
  • Член СНТ, согласно законодательству РФ, может не только заниматься садоводством и огородничеством, но и строить на участке земли хозяйственные сооружения и жилые помещения, где может прописаться.

Каждый участник товарищества может в любой момент выйти из данного объединения – это прописано в ГК РФ в статье 252. Чтобы осуществить данное действие, подайте заявление, составленное в произвольной форме, правлению СНТ или непосредственно его председателю.

В соответствии с законом, член СНТ, вознамерившийся выйти из его состава, вправе требовать выделения его собственности из общего имущества объединения. Если не удается договориться об этом с правлением садоводческого некоммерческого товарищества, то законным будет требование выделить некоторую часть из имущества, принадлежащего СНТ, в натуре.

В случае если и данное требование не удовлетворено, гражданин может потребовать возмещения стоимости его собственности другими членами СНТ.

Можно ли в ответ на запрос о выходе из СНТ получить отказ? Нет, нельзя – это прописано в Законе «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в ст. 8, как и тот факт, что каждый владелец земельного надела вправе самостоятельно заниматься ведением своего садового хозяйства.

Но после того как гражданин вышел из СНТ, ему необходимо заключить соглашение, в соответствии с которым будет происходить оплата за пользование общим имуществом. Основания, на которых имеется возможность приобретения права собственности, указаны в ГК РФ в ст. 218.

Для членов СНТ и дачных кооперативов путь приобретения в собственность имущества выглядит следующим образом:

  • Собственность приобретается в том случае, если член СНТ в полном размере выплатил пай за дачный участок;
  • Приобретательная давность. Если гражданин, не являющийся владельцем участка, в течение 15 лет эксплуатирует его, то он переходит в его собственность в том случае, если не находится в собственности государства или муниципалитета.

Обобщая вышесказанное, можно подвести итоги:

  • Заключайте договор купли-продажи садового участка только после того, как убедитесь, что у продающей стороны имеется выданное не ранее 1998 года Регистрационной палатой Свидетельство, подтверждающее право собственности на землевладение;
  • Переход имущества в собственность регистрируется в соответствующем порядке.

Если у вас имеются планы купить или продать садовый участок, то лучше всего до начала всех связанных со сделкой действий получить консультацию по ее поводу. Необходимую помощь может оказать квалифицированный юрист. Это позволит избежать возможных конфликтных ситуаций и судебных процессов, требующих немалых затрат.

Документы для проведения сделки

Перечень документов не изменился, если сравнивать прохождение подобных сделок с 2019. Какие нужны документы?

  1. Свидетельство о праве собственности на землю и дом. С 15 июля 2016 бумажные свидетельства отменены. Но для тех, у которых они на руках, сохраняют правовое действие. Вместо свидетельств выдают выписку из ЕГРН в электронной, бумажной форме. Эти два документа выполняют функции правоподтверждающих. Не путать с правоустанавливающей документацией.
  2. Документы на земельный участок. У оформленного по правилам надела должны быть бумаги:
  • кадастровый паспорт;
  • план земли;
  • межевое дело: в нем обозначается, что границы участка установлены, прописываются сведения о них, которые вносятся в систему государственного кадастра и учитываются при регистрации перехода права собственности.

В кадастровом паспорте отображается номер земельного угодья. По этому идентификатору его можно найти для того, чтобы понять его характеристики, получить сведения о правообладателе.

План объекта недвижимости: в документе обозначены границы, форма и площадь надела.

  1. Правоустанавливающие бумаги на земельный надел. Проблем с их предоставлением покупателю быть не должно. Эти документы расскажут покупателю о том, каким образом земельный участок оказался у продавца. Например, он его получил вместе с домом по наследству, ему подарили имущество, он его купил: на эти сделки должны быть соответствующие документы.
  2. Согласие второй половины (мужа или жены) на реализацию недвижимости. Одобрение оформляется у нотариуса, но в случае, если брачные отношения носят официальный характер, удостоверены через ЗАГС. Если кому-либо из пары участок был подарен до брака, он считается собственностью мужа или жены. В этой ситуации, владелец может не спрашивать разрешения второй половины. Это общее правило: на практике наблюдаются некоторые нюансы, связанные с этим вопросом. Например, если жена докажет через суд, что она за свои деньги возделывала участок мужа, отремонтировала дом, который ранее находился в ветхом состоянии, суд может удовлетворить ее иск о признании совместной собственности супругов. Если решение суда выносится в пользу истца, то ответчику необходимо его согласие на продажу. Но это частные случаи, встречающиеся в судебной практике.
  3. Выписка из ЕГРН. Продажа дачи невозможна без правоподтверждающих документов. В выписке содержится информация:
  • характеристики недвижимости;
  • наличие, отсутствие обременений;
  • аресты, ограничения в пользовании земельным наделом;
  • история, по которой право собственности на имущество переходило от одного лица к другому.
  1. Справка о том, что у продавца отсутствуют долги. Например, за электричество, газ, членские взносы. Кроме того, подтверждение того, что налог на землю уплачен.

Сбор документов – утомительное занятие, учитывая то, что бумаги при продаже земли предоставляются покупателю и на дом, если он находится на земле.

Документы при продаже дома

Так как при отчуждении земельного надела, продается и дом, на него тоже нужны документы. Иногда риэлторы проводят сделки по реализации земельного надела без указания на нем строения. Это может привести к проблемам, которые возникнут у покупателя.

На руках у продавца документы:

  • правоустанавливающие (основания, по которым был куплен дом, например, дарение, продажа, наследство);
  • технический паспорт;
  • выписка из домовой книги (если дом предназначен для постоянного проживания);
  • справка о наличии, отсутствии обременений.

Технический паспорт содержит подробную информацию, которая касается объекта недвижимого имущества.

В документе содержится информация:

  • о доме: адрес, этажность, площадь, год застройки, целевое назначение;
  • список собственников, владеющих имуществом;
  • схема дома: несущие конструкции, наличие, отсутствие коммуникаций, проемы (дверные, оконные), дренажные системы;
  • экспликация помещений (жилого назначения, подсобки);
  • информация о перепланировке помещений, их реконструкции, благоустройстве;
  • оценка по инвентаризационной стоимости.

Как правильно оформить куплю продажу дачи в 2020 году

Чтобы оформление купли продажи дачи с земельным участком не затянулось, лучше придерживаться определенной последовательности действий, переходя от одного этапа к другому.

Первым делом следует найти подходящий надел и для этого:

  1. Изучаются предложения, чтобы на портале росреестра найти публичную карту. С ее помощью удастся увидеть месторасположение с примыкающими наделами, трассами, коммуникационными сетями и водоемами. Для этого достаточно указать номер, который имеет кадастровый паспорт.
  2. Анализируются предоставленные правоустанавливающие документы, включающие договора продажи, дарения, вступления в наследство, протокол местных властей о предоставлении надела или судебное решение. Свидетельство о регистрации является наиболее весомым аргументом.
  3. Рассматривается разрешение одного из супругов, состоящих в браке, об отсутствии претензий (дача считается общей собственностью). Другие собственники также должны выразить свое согласие в письменной форме.
  4. Внимательно прочитывается выписка из кадастра (более расширенная) и ЕГРП. Из этого реестра несложно узнать все об объекте недвижимости, переходе и прекращении прав, действующих обременениях.
  5. Осуществляется выезд на место лишь дополнит впечатления, полученным после рассмотрения фотоснимков со спутника. Удастся увидеть конфигурацию, удаленность от станции, наличие магазинов и других объектов инфраструктуры.

Отсутствие плана размежевания, акта определения границ и кадастрового паспорта просто не позволит получить свидетельство о праве собственности и заключить сделку.

Осталось совсем немного времени в 2020 году для проведения кадастровых работ и постановки на учет. Только в этом случае собственник сможет выставить дачу с участком на продажу, покупатель убедится в правомочности продавца и законности проведения операции по купле продаже.

Затем настает второй этап, включающий следующие действия:

  1. Соглашение составляется в простой, но не произвольной форме, согласно типовому образцу. При заверении у нотариуса понадобится подписать три экземпляра, один из которых останется в конторе.
  2. Собирается пакет документов, включая договор, они подаются вместе с заявлением в отделение реестра для регистрации и подтверждения перехода прав. Кроме реестра можно обратиться в многофункциональный центр.
  3. Подача осуществляется лично или привлекается законный представитель, имеющий нотариально заверенную доверенность. Обязательно потребуется справка из налоговой об отсутствии долгов.
  4. Стоимость оговаривается в договоре. Следует учитывать, что кадастровая цена может быть выше рыночной (она указана в паспорте кадастра), поскольку обычно обновляется один раз в пять лет.
  5. Не помешает составить отдельный документ, где перечислены способы и сроки передачи средств, окончательного перехода прав.
  6. На рассмотрение и внесение записи в реестр в среднем уходит от 10 до 14 дней. Свидетельство выдается несколько позже, не позднее месяца.

Получение отказа связано с ошибками при составлении и оформлении бумаг или нехваткой предоставленных документов.

Образец оформленного нотариально согласия

Какие документы нужны для продажи дачи

С момента принятия решения реализовать дачу, следует подумать об оформлении соответствующей документации. Поскольку сам процесс отличается существенной продолжительностью, не рекомендуется откладывать это дело на потом, сразу же перескакивая на этап поиска потенциального покупателя.

Представьте, что вы обнаружили человека, готового к заключению сделки. Как будет последняя оформляться без документации? Вполне понятно, что не каждый покупатель, даже заинтересованный в покупке именно вашего объекта, будет ждать, пока оформят все надлежащие документы. За время ожидания, можно отыскать и более подходящий объект, и по не менее выгодной цене.

Именно поэтому первым действием процедуры реализации дачи необходимо обозначить подготовку документации для сделки.

Среди документов, требующихся в обязательном порядке, находятся:

  • Свидетельство для подтверждения права владения постройкой и земельным участком;
  • Кадастровый паспорт на строение и земельный участок;
  • Справка, подтверждающая отсутствие долговых обязательств перед СНТ;
  • Выписка, подготовленная из Единого госреестра прав по поводу отсутствия запретов/обременений.

Необходимо упомянуть, что переданный в наследство или полученный для бессрочного использования, земельный участок нужно будет в обязательном порядке приватизировать.

С этой целью, нужно написать заявление в муниципальный районный земельный комитет. По истечении 30 суток, собственник может получить на руки постановление, подтверждающее его право владения землей.

С этой целью, следует направиться в кадастровую палату, чтобы поставить владение на учет. Далее вся документация перенаправляется в земельный комитет, для дальнейшего оформления договора приватизации.

Кроме того, нужно обозначить, что при нахождении дачи в собственности у нескольких лиц, необходимо обзавестись письменным согласием последних на реализацию недвижимости.

Цены при купле-продаже

По закону договор купли–продажи (ДКП) необязательно заверять у нотариуса.

Однако юристы рекомендуют привлекать к составлению договора нотариуса, поскольку в таком виде договор принимает официальный статус и его труднее будет оспорить.

Кроме того, юристы нотариальной конторы могут быстро и точно оформить все документы, освободив продавца и покупателя от лишних хлопот. Но услуги нотариуса стоят недешево.

Эти услуги состоят из двух частей:

  1. плата в пользу государства;
  2. плата за услуги нотариуса.

Первая часть платы определена законом о нотариате и является фиксированной суммой для всех регионов страны.

Вторая часть платы определяется самими нотариусами и зависит от объема работы, их квалификации и условий на рынке нотариальных услуг.

При составлении договора в нотариальной форме по сделкам, для которых не требуется обязательного заверения нотариусом, величина оплаты сильно отличается при продаже ЗУ с домом близким людям и третьим лицам.

В первом случае плата составляет 3000 руб. + 0,2% от стоимости недвижимости (СН) при СН ≤10 млн. руб. и 23000 руб. + 0,1% от СН при СН >10млн. руб.

При продаже ЗУ с домом третьим лицам плата в бюджет равна 3000 руб. + 0,4% от СН (при СН ≤ 1млн. руб.), 7000 руб. + 0,2% от (СН-1 млн. руб.) для СН от 1 до 10 млн. руб. и 25000 руб. + 0,1% от (СН – 10 млн. руб.) для СН> 10 млн. руб.

Во всех случаях сумма уплаты не должна превышать 50 000 руб.

Вторая составляющая оплаты услуг различна для разных контор и разных регионов РФ.

В среднем, за свои технические услуги нотариус может запросить от 10000 до 15000 руб.

В состав комплексных услуг по обеспечению купли-продажи обычно входят такие услуги:

  • подготовка и проверка необходимых документов;
  • проведение консультации;
  • помощь в составлении ПД и ОД;
  • регистрация права перехода собственности.

Наряду с нотариальными конторами услуги по купле-продаже ЗУ с домом производят и другие агентства и фирмы.

При оформлении договора агентствами недвижимости сумма оплаты берется в 3 — 10% от цены. При этом необходимо учитывать, что риэлторы в таких агентствах обычно не являются юристами

При оформлении сделки такие риэлторы обращают внимание только на технические детали, а юридические тонкости им не всегда понятны. При появлении же каких-то проблем все издержки несут заказчики, а риэлтор не несет никакой ответственности

Юридические фирмы обычно следят как за техническими вопросами, так и за юридической чистотой сделки.

Стоимость услуг купли-продажи в таких фирмах обычно ниже, чем в агентствах недвижимости.

Например, в Москве комплексные услуги по сопровождению ДКП участка с домом стоят, в среднем, 8000-10000 руб., в Санкт-Петербурге 5000 — 9000 руб., в Екатеринбурге – около 10000 руб. В Краснодаре за юридическое сопровождение просят 10000 руб. При этом сумму госпошлины в 2000 руб. заказчик должен оплатить дополнительно.

В некоторых случаях предлагаются услуги по различным этапам подготовки купли-продажи. В Краснодаре (Правовой центр «Алфавит») разработка ПД стоит 2000 руб., а разработка ОД – 3000 руб. В Санкт-Петербурге а разработка ОД обойдется в 2500 руб., а регистрация перехода права собственности (ППС) – в 5500 руб.

Правила составления договора

Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Андрей Измаилов
Наш эксперт
Написано статей
116
Добавить комментарий