Как продать жилье, купленное за средства материнского капитала

Продажа квартиры с материнским капиталом: пошаговая инструкция

Если квартира куплена в ипотеку

Процедура продажи недвижимости, приобретенной в ипотеку с подключением средств материнского сертификата, также возможна. Но здесь потребуется предварительно согласовать весь процесс с банковской организацией, предоставившей кредит. И лишь после этого можно приступать к поиску нового жилья и обращаться в опеку за разрешением на проведение двойной сделки.

Здесь существует еще один момент – доли на членов семьи в ипотечных квартирах распределяются после снятия обременения, то есть в течение полугода с момента погашения жилищного займа. Тогда как реализовать жилье может потребоваться ранее указанного срока.

И вот здесь допускается проведение сделки без выделения долей. Подобное возможно если каждому несовершеннолетнему выплачивается компенсация в денежном эквиваленте, равная стоимости доли в квартире. Однако для проведения такой операции также потребуется разрешение опеки. Если согласие в вопросе достигнуто, на имя ребенка открывается счет в банке и на него перечисляются средства. 

Еще один вариант – выделение аналогичной доли в другом жилище, например, приобретаемом взамен прежнего. Допускается фиксация части собственности в квартире, зарегистрированной на какого-либо родственника.

В любом случае подобные манипуляции проводятся только при согласии опеки. Если официальное разрешение отсутствует, сделка может быть аннулирована.

Если получено разрешение от всех сторон, банк предлагает несколько схем продажи ипотечного жилья:

  1. часть средств покупателя зачисляется на счет в виде погашения финансовых обязательств по ипотечному договору продавца;
  2. составляется новое соглашение, по которому обязательства продавца по договору займа передаются покупателю;
  3. продавец погашает ипотеку самостоятельно, с квартиры снимаются обременения, и она переоформляется во владение покупателя.

Справедливости ради, стоит уточнить, что подобные сделки чреваты некоторыми рисками для покупателя квартиры, приобретенной ранее на маткапитал. Подобное связано не только с длительностью проведения сделок и множественными бюрократическими проволочками, но и тем фактом, что, если процесс не соответствовал нормам закона, договор может быть аннулирован.

Например, если были ущемлены права детей, таковые могут оспорить сделку не только после наступления совершеннолетия, но и еще в течение 3 лет после этого.

Продажа жилья, купленного на материнский сертификат, не запрещается законом. Сделка может быть проведена, но только при наличии задокументированного согласия от совета попечительства. Этот документ считается основным в осуществлении сделок подобного рода, поскольку реализация недвижимости, приобретенной на средства госбюджета напрямую связана с правами и интересами несовершеннолетних детей. Если какие-либо условия и требования не будут соблюдены, договор купли-продажи будет признан ничтожным.

Юрист готов ответить на ваши вопросы.

Есть ли возможность обналичить материнский капитал полузаконным способом

Пошаговая инструкция и срок получения денег

Помните, сроки получения денег от покупателя могут варьироваться, в зависимости от способа покупки.

Существует три основных способа приобретения жилой недвижимости:

  1. За наличиные.
  2. С использованием ипотеки.
  3. С использованием средств материнского капитала.

Рассмотрим все три способа. Так, приобретение жилой недвижимости, на покупку которой использовались средства мат. капитала за наличные – самый быстрый и простой способ. Он длится не более месяца.

В этом случае продавцу необходимо подобрать новый вариант, получив задаток от покупателя. Также необходимо предоставит задаток на новую квартиру или индивидуальный дом.

Затем документы на оба объекта сдаются в отдел опеки и попечительства, который находится в районной администрации. Согласование происходит в течение 10 дней.

Затем выдается разрешение на совершение операций. Далее происходит полная оплата и регистрация сделок в Росреестре.

Риски для покупателя и продавца минимальные.

Если происходит продажа ипотечной квартиры, то все зависит от банка. Вам потребуется также получить разрешение от органов опеки. Когда покупатель предоставит в банк весь пакет документов, он будет проверен сотрудниками банка. Затем назначается дата сделки.

После совершения сделки деньги хранятся в банковской ячейке. Продавец может их получить при наличии выписки из ЕГРП, где подтверждается факт перехода права собственности на кредитуемый объект. Обычно вся сделка занимает не более одного месяца.

Использование материнского капитала в сделке является самым долгим процессом. Помните, как сами использовали государственные деньги для покупки квартиры (подробно о процессе покупки квартиры на материнский капитал читайте тут, а из этой статьи вы узнаете, как оформляется такая сделка).

Изначально нужно написать заявление на распоряжение бюджетными средствами. Оно рассматривается в течение 30 дней. К заявлению прилагается большой пакет документов. Когда покупатель получит одобрение, он может быть уверенным в совершении сделки в течение ближайшего месяца.

В общей сложности потребуется около 3 месяцев на продажу с использованием мат. капитала, так как 10 дней требуется отделу опеки и попечительства, 10 дней Росреестру и около 60 дней Пенсионному фонду.

Как продать квартиру, купленную по материнскому капиталу: пошаговая инструкция

Представим, что сложности вас не пугают и вы, оценив свои силы, решились продать квартиру. С чего начать и что делать дальше? Разбираем рекомендуемый порядок действий.

Шаг 1. Обращаемся в органы опеки

Интересуемся, на каких условиях в вашем регионе орган опеки готов согласовать сделку по продаже недвижимости, где один из собственников – несовершеннолетний. Возможно, ему будет достаточно предварительного договора купли-продажи, где несовершеннолетний получает долю. Либо, наоборот, несовершеннолетний должен изначально получить долю в новой квартире еще до согласования сделки. Еще один вариант – перечисление суммы, эквивалентной стоимости доли ребенка, на его счет в банке. Но найти покупателя, который согласиться авансировать такую сумму, сложно.

По нашему мнению, самый удобный вариант – одновременная продажа и покупка новой квартиры. Если орган опеки согласен на такой вариант – переходим к шагу № 2.

Шаг 2. Ищем покупателей и новую квартиру

Как только покупатели и новая квартира найдены, а суммы – согласованы, договариваемся об одновременной сделке. Рекомендуем оформить задаток и предварительный договор покупки нового жилья – тем самым подтверждаем для органов опеки намерение выделить доли в новой квартире.

Шаг 3. Получаем разрешение на сделку

Заранее узнайте, какие документы могут потребоваться. Согласно и , у вас должны попросить

  • заявление о выдаче разрешения;
  • свидетельство о браке, если заявитель в браке;
  • паспорт;
  • свидетельство о рождении ребенка;
  • заявление ребенка, если он старше 14 лет;
  • выписку из ЕГРН + технический план на продаваемое и приобретаемое жилье;
  • копии финансовых лицевых счетов жилой площади отдельно с места продажи и места покупки жилых помещений;
  • разрешение банка, если квартира в ипотеке;
  • выписка из Росреестра о кадастровой стоимости жилья;
  • выписки из домовой книги для старой и новой квартиры;
  • предварительный договор купли-продажи и иные документы по требованию.

В 15-дневный срок орган опеки либо выдает разрешение на сделку, либо мотивированно отказывает в ее согласовании (). Если в сделке отказано, решение можно обжаловать в суде.

Шаг 4. Оформляем сделку у нотариуса

Сделки с долями требуют обязательного нотариального оформления, потому и продажу, и покупку новой квартиры нужно оформлять у нотариуса. Предварительно согласовываем со сторонами и нотариусом дату, берем разрешение от органов опеки, и прикладываем к нему:

  • выписку из ЕГРН о правах;
  • технический план, экспликацию и поэтажный план на продаваемую квартиру;
  • паспорта и свидетельства о рождении собственников;
  • единый жилищный документ;
  • выписку из домовой книги;
  • справку об отсутствии долгов по коммуналке из УК;
  • копию финансового лицевого счета.

Подписываем договоры, получаем нотариально удостоверенные экземпляры.

Шаг 5. Регистрируем право собственности в Росреестре

Это может сделать и нотариус, но если он не оформил вам регистрацию в ЕГРН – обращаемся в Росреестр самостоятельною. Документы можно подать непосредственно в подразделение Росреестра, через МФЦ, направить их по почте либо удаленно через . Вам потребуется нотариально удостоверенный договор, техплан и договор купли-продажи. Предварительно оплачиваем госпошлину в 2 тыс. руб. Через 3-5 дней получаем выписку из ЕГРН.

При продаже новой квартиры вам снова придется пройти этот путь сначала. Но бывалым проще – теперь вы знаете, что вам нужно для сделки, где и на каких условиях ее согласуют.

Людмила РазумоваРедактор Практикующий юрист с 2006 года

Можно ли продать квартиру при разводе?

Развод — процесс сложный. Здесь требуется вмешательство юристов. Особенно если дело доходит до раздела имущества. Все нажитое в браке делится между супругами пополам в случае развода. Но тут есть исключения при которых раздела не будет:

  • собственность куплена до брака;
  • есть брачный договор в котором прописано, что имущество достается только одному из супругов;
  • использованы государственные пособия имеющие целевое назначение.

Материнский капитал — это единовременное пособие, выдаваемое семьям в которых появляются второй и последующие дети. Сертификат можно расходовать на:

  • накопительную часть пенсии матери;
  • образование;
  • улучшение жилищных условий.

Если до развода капитал не был потрачен, то использовать его может тот супруг, с которым которым останутся дети. По закону эти деньги — собственность детей. И они не делятся.

Родители имеют право не ждать когда ребенку исполнится 3 года. Они могут взять ипотеку и частью капитала погасить долг. Недвижимость оформляется на всех членов семьи. А при разводе дети получают свою долю.

Самый разумный выход из положения — выплатить задолженность. Но это не каждому доступно. Когда доли определены все делится согласно документам. Если супруги решили не делить недвижимость пока не выплатили кредит, то им нужно договориться о том, кто будет погашать оставшуюся сумму. А затем — как делить жилье.

Оптимально выплатить компенсацию мужу в размере принадлежащей ему доли. Так можно поступить если дети останутся жить с матерью. Супруги могут после развода поделить имущество добровольно. Чтобы сделать это потребуется нотариус для заключения соглашения.

В документе прописывается кто ответственен за выплату кредита и условия на которых изменяется право собственности. Детям обязательно выделяют доли. И родители не имеют права претендовать на них. Если же супруги не могут между собой договориться, придется обратиться суд.

Многие граждане России задумываются, а можно ли продать квартиру, которая куплена в ипотеку с материнским капиталом. По закону ребенок должен быть прописан или зарегистрирован в жилом помещении. А чтобы продать квартиру придется сначала получить разрешение на выписку ребенка.

Документ оформляется по месту жительства в отделе опеки и попечительства. Заявление должно содержать веские причины для продажи. К нему прикладываются следующие документы:

  • обязательство, согласно которому будут выделены доли детям (заверенное у нотариуса, в 3-х экземплярах);
  • документы удостоверяющие личность родителей;
  • свидетельства о рождении детей;
  • свидетельство о разводе;
  • документ, подтверждающий право собственности на недвижимость.

Когда органы опеки одобрят заявку можно приступать к продаже имущества. Первое что нужно сделать — это оповестить кредитора. Кредитные учреждения разрешают заемщикам, которые не в состоянии выплатить ипотеку, продать залоговое имущество.

При разводе, если жилье было куплено в ипотеку и использован материнский капитал, продать его сложно. Для снятия обременения должно быть подписано обязательство, гарантирующее выделение долей ребенку. Это должно произойти в течение 6-ти месяцев, иначе сделка признается недействительной, а материнский капитал переходит в государственную казну.

Очень редко капитал выдают отцу. Если после расторжения брака дети будут жить с отцом, то суд передает право использования материнского капитала ему. В жизни такие ситуацию возникают редко. Это может произойти если:

  • женщина совершила противоправные действия против своих детей;
  • мать умерла или была признана умершей;
  • аннулировано усыновление;
  • мать лишена родительских прав.

Отец имеет законное право получить материнский капитал если он один воспитывает детей, даже в случае усыновления. Данные случаи скорее исключение. Они никакого отношения к расторжению брака не имеют.

Если не выплатить ипотечный кредит с материнским капиталом, то в случае развода возникают проблемы. Для банка ситуация усложняется однозначно. В квартире зарегистрирован в качестве одного из собственников несовершеннолетний. Поэтому не получится забрать залоговое имущество.

Если родители не выполнили свои обязательства, не разделили долю поровну между всеми членами семьи, то материнский капитал принудительно возвращается в государственную казну. Предусмотрено возвращение капитала при продаже жилья без выделения долей, а затем покупки нового при условии выделения доли детям.

В этом случае сделка признается недействительной. Материнский капитал — выплата целевая. Он не делится при разводе между супругами. Не попадает под определение нажитого в браке совместного имущества. Не подлежит разделу и то имущество, которое было куплено на средства капитала.

Продажа квартиры, купленной в ипотеку с материнским капиталом

При осуществлении сделки продажи жилой недвижимости, которая в свое время была куплена в ипотеку с участием материнского капитала, следует тщательно рассмотреть и изучить три главных аспекта:

  • наличие ограничений на продажу ипотечного имущества;
  • особенности продажи квартиры, приобретенной на материнский сертификат;
  • наличие особенной документации при продаже жилплощади, которая купленная в ипотеку с участием материнского капитала.

В нашем случае особое внимание необходимо уделить последнему аспекту. Продавая ипотечную квартиру с материнским сертификатом нужно пройти абсолютно все этапы сделки, чтобы впоследствии не появились разногласия с различными контролирующими инстанциями.. Для данной сделки есть четкий план действий:

Для данной сделки есть четкий план действий:

  1. заняться поисками покупателя, который согласится купить на таких условиях квартиру за наличные средства;
  2. найти новое жилище, которое будет куплено после продажи;
  3. оформить документы, которые определяют детей собственниками долей в новой квартире;
  4. собрать и предоставить в опекунский орган пакет документов и запросить разрешение продажи;
  5. составить и предоставить заявление в отделение банка;
  6. получить разрешение от отдела попечительства;
  7. определить и согласовать с банком время совершения купли-продажи квартиры;
  8. официально снять всех членов семьи с регистрации в продаваемой квартиры;
  9. подписать договор сделки купли-продажи.

Соблюсти все пункты подобного плана достаточно проблематично, но именно так должна осуществляться продажа ипотечной квартиры, которую приобрели за счет детского пособия.

Продажа квартиры без выделения долей

Согласно законодательству Российской Федерации, продать квартиру или дом, купленные на материнский капитал, без выделения долей запрещено. Если такая сделка все же будет совершена, то это считается прямым нарушением закона.

В правовом поле нашей страны не существует никаких обходных путей или возможных вариантов для подобной продажи. Кроме того, следует помнить, что в приобретенной на материнский капитал квартире выделение долей должно произойти в обязательном порядке. На эту процедуру законом выделено всего 6 месяцев.

Выделенные доли должны иметь не только родители, но и дети. В противном случае продать квартиру никто не разрешит, а еще могут и наказать в судебном порядке за нарушение прав ребенка. Суд обяжет родителей определить доли для каждого ребенка в семье.

Риски для покупателей и продавцов

Риски для обеих сторон сделки обязательно прописаны в договоре купли-продажи. В общей сложности продавец и покупатель рискуют по одной и той же причине — несоблюдение всех этапов продажи, которые прописаны законодательством страны.

Особенности продажи квартиры, купленной с использованием маткапитала, рассказаны в этом видео:

Если продавец решил слишком не заморачиваться получением всех необходимых разрешений и предоставлением нужных документов, подписал договор и взял задаток (или всю сумму), то в случае обнаружения нарушений органом опеки такая сделка считается недействительной и подлежит аннулированию.

Кроме этого, продавец обязан вернуть покупателю задаток (или всю сумму) в двойном размере и скорее всего будет притянут к ответственности в судебном порядке за нарушение прав детей. Покупатель же после совершения противоправной сделки рискует остаться без нового жилья, которое он хотел приобрести.

Как ускорить куплю-продажу

Ускорить продажу квартиры, купленной на материнский капитал, и покупку другой можно всего лишь одним способом — осуществление обеих сделок одновременно. Если занимать продажей старой квартирой и покупкой новой параллельно, то орган опеки и попечительства может дать разрешение на сделки в очень сжатые сроки.

Есть еще один нюанс, который может повлиять на скорость совершения сделки. Если продаваемая квартира была куплена менее трех лет назад, а стоит она больше одного миллиона рублей, то продавцу придется заплатить достаточно большую сумму налога. Так что, если нет причин для спешки, то с продажей лучше немного повременить.

МСК

МСК – это денежные средства, выделяемые из федерального бюджета для поддержания семей, воспитывающих от 2-х и более детей. Задумывался данный проект в 2007 году для исправления демографической ситуации в стране. В течение всего срока действие программы неоднократно продлевалось и в нее вносились дополнения. Сейчас завершить ее планируется до конца 2021 год.

Кто может получить

Предоставляются средства МСК всем семьям, у которых после 2007 года родился 2-ой или любой последующий ребенок. Необходимым условием является наличие гражданства РФ у всех несовершеннолетних членов семьи, а также хотя бы у одного из родителей.

Допускается выдача маткапитала и неполным семьям, а также усыновителям при выполнении изложенного выше условия.

Средства МСК предоставляются всем семьям, у которых после 2007 года родился 2-ой или любой последующий ребенок

Направления

Применить средства МСК можно только по определенным направлениям. Целевое использование государственных денег контролируется ПФР, который и является главным в выделении денежных средств.

Существует 5 направлений применения МСК:

  1. Жилье. За деньги МСК разрешается приобрести недвижимость, которая должна быть обязательно пригодной для проживания в ней в течение всего года. Купить можно не только комнату и квартиру, но и частный дом. Деньги МСК можно также пустить на строительство и реконструкцию жилья. Воспользоваться госсредствами разрешается, когда ребенку, при появлении на свет которого возникло право на МСК, исполнится 3 года. Раньше этого срока бюджетные средства могут быть предоставлены только при использовании кредита.

  2. Образование. Бюджетные средства разрешается направлять на оплату учебы любого из детей. Деньги можно использовать на содержание ребенка в дошкольном и школьном учреждении, на получение образования в колледже или в ВУЗе. Направлять МСК не запрещается и на расходы, которые связаны с обучением. Например, оплату жилья.
  3. Пенсия. Воспользоваться увеличением своей пенсии за счет вложения МСК имеет право только мать. Объясняется это тем, что при наличии в семье большого количества детей, женщине сложно заниматься одновременно воспитанием детей и полноценно трудиться. Поэтому заработанного ею трудового стажа для нормального обеспечения старости не всегда хватает. Это можно восполнить дополнительными вложениями в пенсию.
  4. Реабилитация ребенка-инвалида. На данное направление разрешается использовать госсредства с самого рождения такого ребенка. На деньги МСК можно приобретать предметы, необходимые для обеспечения нормальной жизнедеятельности, и оплачивать услуги, связанные с оказанием помощи ребенку.
  5. Выплаты до 1,5 лет. При рождении малыша после 01/01/2018 года семья, являющаяся малообеспеченной, вправе подать заявление в ПФР для получения ежемесячного пособия на ребенка из средства МСК. Размер выплат соответствует величине прожиточного минимума, положенного на содержание малыша в регионе проживания.

Размер

В связи с инфляцией величина МСК ежегодно пересматривается в сторону увеличения. Исключением является кризисный период с 2015 по 2019 год, когда размер госсредств не изменялся. Сегодня из ПФР можно получить сумму, величина которой составляет 453026 рублей.

Пошаговая инструкция

Рассмотрим, как продать квартиру, купленную с привлечением маткапитала, и сразу купить новую.

Перед продажей жилища необходимо распределить доли в праве на него между всеми, кому они положены по закону. Иначе такая сделка будет считаться незаконной.

С чего начать?

Вначале необходимо определить критерии подбора нового жилья. Затем приступать к поиску покупателей на свою квартиру и подходящих объектов для покупки.

Оформление сделки целесообразно начать с обращения в орган опеки, поскольку государство желает удостовериться, что при смене жилья не будут попраны права ребенка – собственника.

Где оформляют?

За разрешением на отчуждение доли несовершеннолетнего в жилище, необходимо явиться в отдел опеки и попечительства территориального управления образования. С собой нужно иметь:

  • заявление установленного образца;
  • свидетельства о рождении несовершеннолетних детей;
  • гражданские паспорта родителей;
  • справка об оценке стоимости продаваемого и покупаемого объекта недвижимости;
  • правоустанавливающие документы на отчуждаемое и приобретаемое жилище;
  • справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам по обоим объектам недвижимости;
  • при намерении приобрети дом индивидуальной постройки, необходимо приобщить бумаги, характеризующие его в плане наличия коммуникаций, степени износа.

Важно, чтобы в праве собственности на новую квартиру ребенок приобрел долю, аналогичную той, которая имелась в отчуждаемой.

  • Скачать бланк заявления в органы опеки
  • Скачать образец заявления в органы опеки

Какие документы нужны?

Продавцу необходимо подготовить:

  • письменное согласие отдела опеки и попечительства на отчуждение доли несовершеннолетнего;
  • паспорта совершеннолетних продавцов и покупателей;
  • свидетельство о рождении несовершеннолетнего;
  • правоустанавливающий документ;
  • кадастровый паспорт;
  • выписка из реестра недвижимости, из которой можно удостовериться, не находится ли объект под залогом либо обременением, кто на самом деле им владеет;
  • справки, подтверждающие отсутствие долгов по платежам за коммунальные услуги.

Куда и как подавать бумаги?

Все операции по распоряжению долями в праве на недвижимость, а также жилых объектов, принадлежащих несовершеннолетним, проводятся с безусловным участием нотариуса. В противном случае сделка считается ничтожной.

Нотариус гарантирует законность удостоверяемой им сделки. Однако, в круг его обязанностей не входит проверка добропорядочности намерений сторон и всех предыдущих сделок с отчуждаемыми объектами недвижимости. Нотариус не уполномочен на проведение расчетов. По желанию сторон нотариус может подать в орган Росреестра документы для внесения сведений о новых собственниках жилых объектов.

Если люди желают самостоятельно оформить переход права собственности на жилище, то им необходимо явиться в любой орган Росреестра на территории страны либо в Многофункциональный центр для подачи совместного заявления. На этот момент в государственный бюджет должна поступить пошлина, перечисленная покупателем. Имеет смысл приобщение к заявлению соответствующего платежного документа. Бумаги в орган Росреестра можно подать:

  1. по почте;
  2. по электронным каналам связи;
  3. на выездном приеме.

Документы, посланные в электронном виде, необходимо подписывать особой электронной подписью, а отправленные по почте – заверять у нотариуса.

Выезд специалистов на дом к заявителю для приема и выдачи документов происходит за дополнительную плату. На безвозмездной основе эта услуга предоставляется ветеранам Великой Отечественной войны, инвалидам 1 и 2 групп.

  • Скачать бланк заявления о переходе права собственности
  • Скачать образец заявления о переходе права собственности

Сроки оформления

Сроки удостоверения нотариусом сделки купли – продажи законом не установлены. Обычно взаимодействие с нотариусом по этому вопросу занимает день или два, включая подготовку проекта договора и иные технические работы.

Срок изменения сведений о владельцах недвижимости в органе Росреестра составляет семь рабочих дней, через МФЦ – девять рабочих дней. Быстрая регистрация производится по нотариально удостоверенным договорам купли-продажи – три рабочих дня.

  • Скачать бланк договора купли-продажи с использованием материнского капитала
  • Скачать образец договора купли-продажи с использованием материнского капитала

Стоимость и госпошлина

Государственная регистрация права собственности на жилую недвижимость проходит при обязательном внесении в бюджет государства специальной пошлины. Ее размер – 2000 рублей для гражданина, установлен статьей 333.33 Налогового кодекса РФ.

Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Андрей Измаилов
Наш эксперт
Написано статей
116
Добавить комментарий