Как стать риэлтором по недвижимости с нуля: пошаговая инструкция

Как стать частным риэлтором?

Набравшись опыта в агентстве, можно открывать свою компанию. В первую очередь необходимо зарегистрировать свою предпринимательскую деятельность. Если вы решили заниматься самостоятельно, то достаточно оформить ИП, но при открытии компании с партнерами требуется зарегистрировать товарищество.

После этого нужно найти и снять помещение под офис, желательно ближе к центру города. Далее можно приступать к поиску клиентов. Поскольку современные покупатели и продавцы ищут всю информацию на просторах интернета, то необходимо открыть собственный сайт.

Довольно эффективно работает реклама, развешенная на бесплатных досках объявлений. Именно на них больше всего вывешивается новых предложений.

Рекомендуется звонить по каждому телефону, что возьмете с доски, и предлагать свои услуги, таким образом можно наработать хорошую клиентскую базу.

При безупречной работе клиенты будут предлагать ваши услуги своим родным и знакомым, так что вы без работы не засидитесь.

Как стать риэлтором по аренде и продажам жилья самостоятельно: где учиться?

Фото с сайта LadyPlace

Существуют ли какие-нибудь курсы? Да, они есть. И чтобы их пройти, вам вовсе необязательно платить и тратить время на поездки к месту проведения уроков. Все обучающие программы можно отыскать в интернете.

Кроме того, начальное образование можно получить и в компании, которая взяла вас на работу. Чаще всего оно представляет собой курсы лекций и практических занятий, на которых новичков обучают не только правильно выстраивать стратегию продаж, но и общаться с клиентами.

Помимо знаний психологии, новобранцам подробно рассказывают, как с юридической точки зрения грамотно вести и оформлять дела

На что необходимо обратить своё внимание, как избежать мошенничества и не обмануть ожиданий покупателей

Хорошие компании не сразу выпускают неокрепших риэлторов в свободное плавание. Несколько месяцев они держат их в ранге помощников специалистов. Новички регулярно посвящают встречи, во всем помогают своим наставникам. После первой заключенной сделки в статусе ученика, они перебираются на более высокую ступень и пытаются делать первые самостоятельные шаги.

Отлично, если ваше образование или прошлая профессия сходны с новой сферой деятельности

Юристы, правоведы, журналисты, писавшие о недвижимости, менеджеры-продажники и даже психологи могут стать хорошими риелторами, если будут исправно практиковаться и уделять большое внимание своему развитию

Профессия риелтора: бизнес и реальности

Риэлторы или менеджеры по недвижимости одна из древнейших занятий, зародившихся еще в Древней Греции. Как и сейчас, ее представители занимались оформлением сделок с землей и другим недвижимым имуществом. В дальнейшем, уже в новое время, они получили название маклер, пришедшее в нашу страну из Европы.

История американских риелторов насчитывает более 80 лет, причем в США для представителей данного ремесла предусмотрена официальная регистрация и получение разрешений на работу.

Для занятия вакансии маклера не требуется наличие специального профобразования, хотя знание права и основ психологии станет серьезным подспорьем при овладении специальностью. Наличие соответствующих дипломов можно считать плюсом при устройстве на должность в маклерские компании.

Оплата труда для такой вакансии предусматривается сдельная, поэтому, чем больше специалист трудится, тем больше зарабатывает. Чаще всего это фиксированная сумма от купли-продажи или процент от ее размера.

От них требуется уметь общаться с клиентом, сохраняя спокойствие в любых ситуациях, регулярно проводя презентацию, как предлагаемых квартир, так и собственных способностей.

Практика показывает, что у риелторов нет карьерного роста, и они долгие годы занимают свою должность, пусть и с достаточно высоким уровнем заработка. Многие после накопления необходимого опыта уходят из агентств, открывая собственный бизнес.

Рассматривая основные задачи, решаемые агентами, необходимо выделить:

  • Подбор жилых объектов и потенциальных клиентов;
  • Сопровождение купли-продажи;
  • Продвижение выбранных объектов и их рекламное обеспечение;
  • Демонстрация (показ) жилья, оказание консультационных услуг.

При этом агентам приходит решать массу сопутствующих задач, чтобы обеспечить условия соглашения, при которых довольны итоговым результатом окажутся представители обеих сторон.

В последнее время в задачи маклеров входит и обеспечение безопасности сделок с юридической точки зрения. Чаще всего такими услугами пользуются крупные собственники, имеющие большое число объектов недвижимости. Они предпочитают иметь собственного маклера.

Профессия специалиста по недвижимости своеобразна. С одной стороны она не устанавливает никаких требований по уровню образованности, но с другой стороны требует наличия определенных навыков, в первую очередь межличностного общения и психологии

Важное место для успешности дела играет хорошее знание законов в области оборота недвижимого имущества

Чаще всего риелтор частник, работающий на сдельной оплате труда сам на себя или в агентстве, но в любом случае ненормированно. Успешно справиться с задачами менеджера по недвижимости способны только активные, работоспособные и коммуникабельные люди, готовые жертвовать собственными выходными ради стоящих задач и резко менять собственные планы.

Профессия риелтора совсем не праздник — она сложная, но интересная. Если вы готовы посвятить всего себя ей, уделяя ей значительно больше, чем стандартные 40 часов в неделю, то можно попробовать. Практика показывает, что опытные агенты зарабатывают серьезные деньги.

Договор с агентством недвижимости на оказание услуг

В договоре обязательно присутствуют следующие пункты :

  • список услуг, производимых организацией для клиента, и их объем (рекламные, юридические, консультационные услуги и прочие);
  • соответствие прав и обязанностей сторон по договору. Условия, выдвигаемые клиенту, должны быть приемлемыми;
  • размеры вознаграждений за услуги;
  • сроки действия соглашения (не менее одного года);
  • пункт, по которому клиент в любое время может узнать информацию о выполненной риэлтором работе и сроки составления подробного отчета;
  • пункт о расторжении договора. Покупатель вправе в любое время аннулировать соглашение, оплатив за все оказанные услуги.

Обязательно ознакомитьесь с содержанием текста, оформленного мелким шрифтом. По обыкновению, там содержатся пункты, связанные с обязательствами риэлторской организации.

Бывают случаи, когда компании неправомерно вводят в договор следующие пункты:

  1. Право на получение суммы, образованной при разнице цен по фактической продаже жилья и той, что закреплена в договоре. Это та скрытая комиссия или остаток денежных средств, которые риэлторы всегда намереваются прикарманить, кроме остальных сумм, выплаченных покупателем.
  2. Положение о запрете общения покупателя с непосредственным продавцом или его доверенными лицами.
  3. Запрет на сотрудничество с другими организациями. При несоблюдении данного требования по отношению к клиенту могут применяться штрафные санкции.

Покупатель вправе удалять такие пункты договора. Поправки, вводимые в документ, оформляются письменно в виде приложения к договору.

Как стать риэлтором с нуля: с чего начать постигать азы профессии?

Одна моя знакомая как-то рассказала мне историю, которая навсегда перевернула её представление о мире недвижимости и продажах в нем.

Обратившись в какую-то фирму, она прошла небольшое недельное обучение и начала стажироваться. Ездила с капризными клиентами по адресам, выслушивала их претензии, порой даже оскорбления и недовольства собой, в итоге – куча потраченного времени и ни одной продажи за несколько месяцев. А нет продаж – нет прибыли.

Случай моей знакомой относится к так называемому эконом-сегменту. Самого низкого уровня, с которого все и начинают. Необходимо предлагать небогатым клиентам недорогое жильё.

Заработать тут можно, но крайне сложно. Все хотят получить для себя наиболее выгодные условия. Клиенты перебирают варианты в надежде получить квартиру по максимально низкой стоимости, а нервы риэлтора не всегда выдерживают. Плюс ко всему, из-за низкой стоимости аренды или продажи, вы не сможете получить больших зарплат. Доходы можно нарастить только объемом.

Вторым сегментом является продажа вторички. Здесь все несколько кто спокойнее.Однако и конкуренция выше. В нашей стране есть несколько известнейших компаний, которые в данной сфере пользуются большим успехом. Поэтому, если соберетесь выйти в самостоятельное плавание, то приготовьтесь к трудностям.

Потом – средний ценовой сегмент – как жилья, так и коммерческой недвижимости. Здесь уже больше профессиональных игроков с надежной репутацией и именем, а также умением работать с клиентами. Но здесь также высока конкуренция, а правила игры не всегда прозрачны. Часто, кто первым приведет клиента, тот и получит комиссию.

Самые большие зарплаты, конечно же в сегменте элитного жилья. Здесь очень высокая конкуренция и очень высокие требования. Поэтому новички не спешат начинать в этой сфере.

Как это происходит

В России допускается оплата пенсионных взносов не со стороны работодателя, а в добровольном порядке. Поэтому если самозанятый риелтор решил заняться самостоятельным формированием своих пенсионных прав, то ему необходимо обратиться в Пенсионный фонд. Возможность уплаты взносов на пенсию в добровольном порядке предусмотрена и реализуется через .

Для того чтобы начать уплату пенсионных взносов, риелтору предстоит написать заявление в Пенсионный фонд и зарегистрироваться в качестве плательщика. Образец заявления в ПФР можно скачать здесь.

Передать заявление на регистрацию в качестве плательщика можно через клиентскую службу ПФР или путем отправки заявления почтой. В отличие от добровольных взносов на формирование накопительной части пенсии, которые за человека вправе перечислять работодатель, добровольные взносы перечисляет сам заявитель.

Для перевода добровольных взносов в ПФР плательщику можно использовать любой онлайн-банк или отдать платежку на обработку лично в отделении банка. Для формирования платежки необходимо воспользоваться электронным сервисом ПФР. Еще один способ для получения квитанции на оплату – оформить его в клиентской службе ПФР.

Периодичность взносов гражданин может определить самостоятельно: он может делать небольшие платежи в течение года или перечислять одним платежом. Минимальный и максимальный платежи зависят от периода, когда лицо являлось плательщиком взносов. Чем дольше период, тем больше пенсионных прав формируется.

Пенсионные коэффициенты и стаж по результатам оплаты страховых взносов учитываются 31 декабря и находят отражение на лицевом счете до 1 марта. Они составляют 206720 рублей: это максимальная сумма взносов, которая перечисляется на формирование пенсии в 2020 году (1 292 000 * 16%). Максимальное количество баллов, которые можно получить при уплате взносов в такой сумме – 10.

Взносы учитываются в ПФР автоматически, никакая отчетность для этого не требуется.

Таким образом, риелтор вправе стать самозанятым. Подобную позицию подтвердил Минфин. Такой статус несет для него целый ряд преимуществ:

  1. Риелтор вправе работать на себя без каких-либо комиссий в пользу агентства недвижимости.
  2. Нет необходимости содержать отдельного бухгалтера.
  3. Не нужно передавать формирование отчетности.
  4. Не нужно покупать онлайн-кассу.
  5. Налог платится по сниженной ставке в 4% для физлиц или 6% для юрлиц, от НДФЛ и НДС работники освобождены.
  6. Не нужно делать отчисления в Пенсионный фонд (но при этом и не формируются пенсионные права).
  7. Самозанятый пенсионер относится к неработающим.

Где можно работать?

Перед тем как стать успешным риэлтором по недвижимости, стоит поработать при агентстве. Как и любая специальность, профессия риэлтора требует наставничества старших коллег и приобретения должного опыта.

Аренда жилья и коммерческой недвижимости

Хорошим стартом будет заключение договоров аренды жилых помещений. Для сферы аренды жилья характерно заключение 10–15 сделок в месяц. Но размер комиссионных здесь невысок. Посуточная аренда позволяет быстро набраться опыта, но при этом является наименее доходной. Тем не менее работа в этой сфере, поможет быстро приобрести опыт и ответить на вопрос: «Как стать частным риэлтором?».

Работать в сфере коммерческой недвижимости придется с офисными помещениями, складами магазинами и другими подобными объектами. Среднее количество сделок 4–10 в месяц. Специалисты по коммерческой недвижимости должны знать все указы, разрешающие ее использование, и правила эксплуатации нежилых помещений и зданий.

Покупка-продажа недвижимости

Агенты по недвижимости обычно специализируются либо на продаже квартир в новостройках («первичке») либо на торговле объектами «вторичного» рынка жилья — не новыми помещениями, готовыми для проживания. Профессионалы по «первичке» тесно сотрудничают с банками, так как многим покупателям необходима помощь при оформлении ипотечного кредита и тщательно проверяют застройщика. А специалисты по «вторичке» должны уметь находить варианты подержанного жилья, максимально удовлетворяющие требования клиента. Кроме того, необходимо хорошо проверять личность, адекватность и документы, подтверждающие право собственности продавца.

Работа в сфере купли-продажи загородной и элитной недвижимости является наиболее сложной и высокодоходной. Риэлтор, работающий с таким жильем, должен кроме всего прочего разбираться в земельном праве, уметь угождать богатым и прихотливым клиентам, находить варианты с обустроенным подъездом и развитой инфраструктурой поблизости. Все вышеперечисленное должно гармонично сочетаться с окружающей природой и находится не слишком далеко от города.

Преимущества работы при агентстве:

  • Вы лишь ведете клиентов, документами занимаются юристы;
  • Работодатель защищает новичков от «сложных» клиентов;
  • Не нужно заморачиваться с налогами, их уплатит компания.

При выборе агентства для трудоустройства необходимо обратить внимание на время его существования на рынке, репутацию, условия работы сотрудников, месторасположение, частоту размещения агентством вакансий. Перед тем как начать работать риэлтором самостоятельно, стоит приобрести качественный опыт работы с недвижимостью и наработать клиентскую базу

Перед тем как начать работать риэлтором самостоятельно, стоит приобрести качественный опыт работы с недвижимостью и наработать клиентскую базу.

Если ваш успех как агента недвижимости сомнению не подлежит, можно обдумать, как открыть агентство недвижимости с нуля. Проработав несколько лет в этой сфере, вы наверняка наметите поле деятельности для развития собственного риэлторского бизнеса, определитесь с персоналом и стартовой базой клиентов. На открытие агентства понадобится около 500 000 руб. При грамотном подходе, окупаемость составит 6–8 месяцев. Бизнес план риэлторского агентства должен обязательно учитывать расходы на регистрацию бизнеса, аттестацию агентов, рекламу.

Обучение агента по недвижимости

Базовый курс для специалистов, которые делают первые шаги в профессии. Получить презентацию курса и посмотреть есть ли скидка и рассрочка >> «Пакет Базовый»

Кто проводит: Налоговый адвокат Вадим Баранча

Что узнаете на онлайн курсе:

  • Юридические основы сделок;
  • Как проверить объект недвижимости;
  • Как уменьшить налоги для нерезидента;
  • ИП и ФЛ при продаже жилья;
  • Налоговые льготы при реализации недвижимости;
  • Порядок возврата вычета;
  • Порядок расчета налога;
  • Как заполнить декларацию.

Цена: 12.500 руб

Работа с недвижимостью станет проще после обучения на 3-дневном интенсиве от этого же автора. Подробнее о скидках и стоимости смотрите на странице интенсива «Ликбез по налогам за 3 дня»

Программа:

  • О видах дохода, риске признания фактическим ИП и многое другое;
  • Варианты вычетов, применяемых в купле-продаже недвижимых объектов;
  • Формула расчета налога и способы подачи декларации.

Цена: 3.600 руб

Чему научитесь:

  • После прохождения интесива агенты смогут самостоятельно определять налоговые риски на сделках;
  • Рассчитывать налог при продаже жилища после ознакомления в документами и нескольких уточняющих вопросов собственнику.

Разобраться в нововведениях налогообложения специалисту поможет мастер-класс: «НДФЛ и другие налоги 2020»

Программа:

  • Освобождение от НДФЛ нерезидентов;
  • Налог при реализации недвижимости при предпринимательской деятельности;
  • Новые возможности уменьшения налога при продаже жилья;
  • Изменения в процедуре декларирования;
  • Налоги для самозанятых;
  • Расчет налога и вычетов при купле-продаже квартир.

Отрывок для ознакомления:

Обучение на риэлтора с нуля: подборка недорогих курсов

Авторы: Андрей Егоров, Анна Тимушева

Примечание:

  • Любой курс из подборки можно приобрести в рассрочку или со скидкой;
  • Перед покупкой доступно демо-видео, чтобы принять решение «брать/не брать».

«Как говорить с клиентом по телефону»

  • Цена: 850 руб.
  • Состоит: 3 видео и 1 итоговый тест;
  • Общее время: 32 минуты

О чем расскажут:

  • Способы вызывания интереса клиента по телефону;
  • Как себя правильно позиционировать;
  • Классификация клиентов и влияние на принятие решение о покупке услуги, объекта;
  • Как определить цель звонка и достичь максимума и минимума в разговоре;

«Как повысить качество услуг риэлтора»:

  • Стоимость: 850 рублей
  • 4 видео;
  • Общее время: 33 минуты

Программа:

  • Какие есть стандарты качества оказания услуг, их использование на практике;
  • Каким должен быть внешний вид;
  • Как сформировать стиль ведения телефонных переговоров;
  • Примеры и скрипты вопросов клиенту
  • И многое другое

«Алгоритм и нюансы сделок по ипотеке (в т.ч. в маткапиталом)»:

  • Цена: 850 руб.
  • 8 видео

Что войдет в учебу:

  • Алгоритм ипотечной сделки;
  • Пакет документов при заявке на ипотеку;
  • Портрет идеального заемщика;
  • Как банки оценивают клиента;
  • Нюансы маткапитала при использовании ипотеки

Обучающий курс «Работа на вторичном рынке недвижимости»

  • стоимость: 850 рублей
  • 6 видео
  • 1 итоговый тест.

Чему обучат:

  • Как найти недвижимость и клиентов для работы;
  • Организация продажи объекта;
  • Способы привлечения собственников и покупателей;
  • Пошаговое оформление сделки;
  • Риски, безопасность и чистота сделки.

Онлайн курс для начинающего риэлтора: «Обучение основам риэлторской деятельности»

  • 9 видео
  • Общая продолжительность 1 час
  • Цена: 1600 рублей

Что узнаете:

  • Стоит ли вам работать риэлтором;
  • Ценные личные качества специалиста по недвижимости;
  • Факторы, определяющие успех деятельности;
  • Как вести работу с клиентами и в команде (агентстве);
  • Перспективы карьерного роста.

Этот краткий курс для риелтора позволит вам быстро начать карьеру по продажам недвижимости

Собрать подборку авторов/курсов, на которые не стоит тратить деньги?
Да, давно пора! 100%

Нет, поберегите себя! 0%
Проголосовало: 15

Чем приходится заниматься на работе и специализации

Работа риэлтора напрямую связана с общением с людьми

Важно уметь им понравиться и четко понять, чего они хотят. Работа риэлтора состоит из следующих обязательных этапов:

Знакомство с клиентами и презентация себя и услуг компании, на которую работаете

Важно помнить, что риэлторов много, а клиент один. Дайте клиенту возможность ощутить его важность для вас

Это фактически умение продать себя, как услугу, доказать клиенту, что он в вас нуждается.

Выяснение потребностей и предпочтений клиента. К ним относятся район, тип недвижимости, первичный или вторичный рынок, для себя или для бизнеса и т.д. Чем больше вы узнаете, тем вероятнее, что в скором времени найдете именно то, что нужно клиенту. Уточняйте инфраструктуру, этажность – все, что поможет вам в продаже, вплоть до вида из окна.

Поиск соответствующих продающихся объектов. Это самый трудоемкий процесс, требующий разъездов, осмотров и постоянного обзвона потенциальных продавцов. Этот этап довольно стрессовый, так как в России не сильно уважают риэлторов. Здесь пригодится ваша стрессоустойчивость и готовность бороться с возражениями. Ведь чем больше подходящих объектов вы найдете – тем выше вероятность успешного закрытия сделки.

Показ объектов покупателю и его презентация. Важно сказать не только плюсы, но и минусы объекта. Но это нужно уметь правильно преподнести. В умелых устах риэлтора даже самый большой недостаток может стать преимуществом, которое поможет осуществить продажу.

Предпродажная проверка документов и подготовка договора купли-продажи. Это важная рутинная работа, требующая базовых юридических знаний и навыков.

Оформление сделки и получение прибыли. Риэлторы работают на процент от суммы сделки.

Продажа дополнительных услуг, таких как помощь в переоформлении документов. Особенно актуально такое предложение, если клиент осознанно приобретает жилую недвижимость с целью переоформить ее под бизнес, а получить необходимые разрешения в государственных структурах без связей довольно сложно. У риэлторов же существует налаженный механизм работы с чиновниками.

Столь высокий спектр обязанностей полностью оправдывает процент, который риэлтор получает за совершенную сделку, ведь все эти услуги того стоят. Завершив одну-две хороших сделки в месяц, вы получите зарплату, которая удивит своим большим размером.

Как стать профессиональным риэлтором: когда ждать свой первый миллион?

Рассмотрим самый популярный сегмент продажи нового и вторичного жилья. Если вы решили пробивать себе путь именно здесь, то несколько раз подумайте, насколько вы готовы к этому, если у вас какие-нибудь сбережения, позволяющие вам жить на них несколько месяцев? Прибыль придется подождать до полугода, пока покупатель найдется, решится, все документы оформляются и договор подойдет к своему логическому подписанию.

На какие проценты все же можно рассчитывать после? Если говорить о столицах, где квартиры обходятся не дешевле 10 000 000 рублей, то риэлтор имеет право на каждые 3% от сделки. Неплохая прибыль под 300 000 даже в Москве, согласитесь. Но надо быть готовым к тому, что примерно половину этих денег компания, которая предоставила вам работу, а недвижимости – рекламу, может забрать себе.

Сегмент арендованного жилья, конечно, более щедр на первые заработки. Здесь уже через несколько месяцев можно получить какую-то прибыль. Однако готовьтесь к тому, что зарплата окажется не такой большой, как в остальных сферах. Если мы говорим об эконом-сегменте, то в месяц вы получите от 10 до 70 000 рублей. Такой разброс обусловлен регионом. Ведь в разных городах аренда квартиры стоит по-разному. Помните, что некоторую часть средств все равно придется отдать компании, на которую вы работаете.

Если собираетесь добиваться поставленных целей именно в сегменте элитного жилья, то подождать придется больше всего. Дело в том, что клиенты премиум класса, платят очень большие деньги за приобретаемую недвижимость, поэтому особенно внимательны к деталям. Часто бывает, что договор подписывается только, спустя несколько месяцев изнурительной подготовки и переговоров.

Успешный риэлтор: один в поле не воин?

Фото с сайта Сайт для риэлторов

Если вы решились стать на путь овладения этой профессией, то приготовьтесь к долгому и кропотливому поиску работодателя.

Все логично. Работать самостоятельно может себе позволить только опытный и авторитетный профессионал, который сделал головокружительную карьеру на рынке жилья и получил доверие многих клиентов. Таких спецов, как правило, рекламируют своим знакомым и друзьям, особенно часто такая практика распространена в области элитного жилья. Ведь именно там обеспеченные люди не стремятся к публичности и предпочитают иметь дело с немедийными и независимыми профессионалами.

Новичкам сложнее

Итак, расскажем, чему уделить пристальное внимание, находясь в поисках риэлторской компании:. Расположение

Расположение

Чем удобнее расположено агентство, тем больше у него клиентов. Отдавайте предпочтение фирмам в центре.

Возраст

Чем дольше агентство держится на рынке, тем оно успешнее и популярнее у клиентов.

Количество сотрудников

На самом деле, этот показатель вполне обманчив. В компании может быть хоть миллион работников, но это вовсе не говорит о её статусности. На их содержание практически не требуется средств, т.к у риэлторов нет фиксированной зарплаты.

Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Андрей Измаилов
Наш эксперт
Написано статей
116
Добавить комментарий