Как продать квартиру по переуступке: принципы и особенности сделки

Риски и особенности покупки квартиры по переуступке прав

Несмотря на кажущуюся безопасность сделки, для Покупателя она несет определенные риски, причем они могут преследовать как на стадии строительства дома, так и после возведения сооружения.

В строящемся доме

Если дом только строится, цессионарий может столкнуться с проблемами:

Ненадежность застройщика. Например, изначально цедент не сомневался в благонадежности строительной компании, но затем стали возникать нарушения графика строительства, появились слухи о возможном банкротстве застройщика. Инвестор решил уступить право на квартиру, ведь неизвестно, будет ли она вообще достроена, а о ненадежном застройщике умолчал. Для цессионария низкая цена на жилье окажется «ловушкой»

Заключив договор переуступки прав, он только потеряет деньги и время.
Осторожно — долгострой. В любой момент строительство может быть заморожено

После многолетнего ожидания вкладчики сами готовы продать квартиру за сумму, которая ниже первоначальной в 2-3 раза. Прежде чем брать строящуюся квартиру даже по самой привлекательной цене, следует тщательно изучить работу застройщика и оценить риск заморозки объекта.
Несоответствие плановой и фактической планировки.

Избежать обмана можно, если иметь дело с проверенными застройщиками и внимательно отнестись к изучению технической документации.

В сданном доме

Строительство дома требует привлечения больших инвестиций, и помимо обязательств перед участниками долевого строительства, у застройщика могут быть обязательства перед банками, инвестиционными компаниями, поставщиками стройматериалов. При наличии у застройщика задолженности не исключены судебные тяжбы между заинтересованными лицами, и пока вопрос не будет урегулирован в суде, оформление квартиры в собственность невозможно.

Еще один риск — приобрести переуступку права на квартиру, которая уже была кому-то обещана по аналогичному договору. Для предотвращения такой ситуации необходимо приобретать переуступку права только по договорам, которые прошли регистрацию в Росреестре. Тогда будет точно понятно, что квартира была закреплена за конкретным лицом.

В ипотеку

Если планируется переуступка права на квартиру, и при этом требуется оформление кредита, приобретатель может столкнуться со сложностями:

  1. Завышенная процентная ставка. Для финучреждения получить в залог несуществующий объект — большой риск, отсюда и высокая плата за кредит.
  2. Трудности с поиском кредитодателя.
  3. Необходимость оформления предварительного договора уступки требования квартиры с ипотекой. Документ нужен при обращении в финучреждение.

Сопутствующие риски связаны с возможной ненадежностью застройщика.

Если кредит уже был оформлен содольщиком, речь идет также об ипотеке по переуступке, то есть иному лицу переходит право требования и обязательство выплачивать долг перед банком. При этом переуступка должна быть согласована с финучреждением.

Необходимость такой продажи возникает, если ипотека была оформлена в период брака, а при разводе супруги по взаимному согласию приняли решение о переуступке прав и обязанностей на объект. Иной случай — переезд потенциального владельца квартиры. Чтобы максимально быстро снять с себя обременение, он может найти покупателя, который согласится погасить остаток по ипотеке и получить право требования.

Наиболее лояльно относятся к подобным операциям Сбербанк и ВТБ 24.

Впоследствии приобретателя ожидают те же риски, что и цедента: невыполнение сроков строительства, претензии к застройщику со стороны третьих лиц.

Переуступка пая в ЖСК

В доме, который строится жилищно-строительным кооперативом, также можно приобрести будущее жилье у первого покупателя, но содержание документа иное – об уступке пая членом кооператива третьему лицу.

С юридической точки зрения риски в этой схеме выше, чем при долевом строительстве. Соглашение об уступке пая не подлежит государственной регистрации, в связи с чем не исключена возможность двойных продаж.

Кроме того, ни в одном законе не предусмотрено, что приобретение пая автоматически делает покупателя членом кооператива. Процесс выхода из ЖСК и вступления в него регулируется Жилищным кодексом РФ, в котором установлено: соответствующее решение принимает правление кооператива. Теоретически этот орган может отклонить нового участника, и у того, соответственно, не будет права претендовать на вожделенную квартиру. Юристы советуют во избежание такой ситуации включить в договор цессии пункт о возврате денег в случае отказа в приеме в ЖСК.

Впрочем, на практике все проще. Крупные застройщики, работающие по схеме ЖСК, сами создают кооперативы и назначают председателем правления одного из топ-менеджеров компании. Непосредственно в офисе застройщика стороны сделки составляют сразу три документа: договор цессии, заявление продавца пая о выходе из кооператива, а покупателя – о вступлении в ЖСК. Как правило, положительный ответ дается немедленно.

До подписания договора переуступки пая следует познакомиться с двумя документами. Первый – устав кооператива, из которого должно быть ясно, что ЖСК был создан для строительства конкретного дома. Второй – платежки, подтверждающие, что продавец полностью выплатил свой пай.

Следует быть готовым к дополнительным расходам, установленным правлением ЖСК (то есть застройщиком). Это так называемый компенсационный сбор за подготовку документов, который может составлять от 30 тыс. до 100 тыс. руб. Его размер зафиксирован в уставе кооператива. В некоторых случаях вместо фиксированной суммы указана комиссия в 10-15%, которая удерживается с продавца пая (но, по сути, выплачивается покупателем). Иногда необходимо заплатить 10-15 тыс. руб. за вступление в ЖСК.

Что значит переуступка прав собственности на квартиру

Особенность переуступки при покупке квартиры в строящемся объекте заключается в невозможности считать предмет сделки собственностью, поскольку дом, либо существует только в проекте, либо пока не сдан в эксплуатацию и право использования квартиры не осуществимо. Неправильное понимание процедуры может привести к различным неприятностям в процессе совершения сделки или позже, при намерении распорядиться этой собственностью, не прошедшей регистрацию в Росреестре.

Главная деталь переуступки права собственности на квартиру – в получении права требовать ее от застройщика, без физической передачи еще не построенного объекта. Таким образом, реализация конечного права на жилье целиком зависит от того, выполнит ли свои обязательства строительная компания.

Если строительная компания выполняет обязательства по договору (ДДУ), инвестор получает возможность оформить новую квартиру в собственность и далее распоряжаться ею по собственному усмотрению. До того, как будут зарегистрированы права на жилье в Росреестре, участник долевого строительства также сохраняет право распорядиться инвестицией, но только для передачи используют право требования или «цессию».

Формат взаимодействия по цессионному договору регулирует гражданское законодательство (т. 388-390 ГК РФ), а стороны соглашения называются не покупатель и продавец, а «цессионарий» и «цедент».

Цессионные сделки нередки на рынке новостроек, поскольку это сулит выгоду обоим сторонам – первоначальный участник ДДУ приобретает право требования по минимальным ценам в условиях повышенных рисков нарушения застройщиком взятых обязательств. По мере приближения сдачи дома в эксплуатацию цедент предлагает потенциальному покупателю жилья воспользоваться сниженной стоимостью с минимальной угрозой срыва даты сдачи дома в эксплуатацию.

Помимо прибыли из-за разницы в стоимости участия в строительстве квартиры идти на переуступку заставляют иные непредвиденные обстоятельства, когда у цедента меняются планы, появляется более выгодный вариант инвестирования, более дешевое жилье. К договору цессии стороны прибегают вынужденно, поскольку квартиру в недостроенном МКД продать как полноценную собственность невозможно.

Схемы переоформления права

Поскольку обычный договор купли-продажи не подходит для сделок с несуществующим жильем, при переуступке прав на квартиру в недостроенном доме используют 2 варианта оформления:

  • ДДУ или договор долевого участия – оформляют между строительной компанией и инвесторами, готовыми вложить средства в счет будущего приобретения квартиры в МКД. Нормы заключения ДДУ определены федеральным законодательством (ФЗ №214). В двустороннем документе определяют права, обязательства, схемы расчетов и последствия за нарушение установленных ДДУ условий.
  • Предварительный договор на продажу предполагает фиксацию обязательства сторон по передаче денежных средств с одновременным переоформлением собственности в течение определенного периода времени. Продавец должен перерегистрировать объект на нового владельца без использования цессионного договора, в строго отведенный период времени. Если в предварительном соглашении сроки не определены, по умолчанию считается, что этот период равен 1 году.

Важно! При предварительном договоре стороны договариваются не о передаче собственности, а о праве требовать завершения сделки купли-продажи, когда появятся для этого законные основания. Предварительная договоренность не может считаться сделкой, она лишь фиксирует, что продавец обязуется выйти на сделку в отведенное время.. Если стороны договариваются о переоформлении через цессионный договор, важно проконтролировать, что все финансовые обязательства в отношении застройщика цедент уже исполнил

В противном случае, строительная компания вправе требовать выплаты уже с нового участника. Как только дом сдается в эксплуатацию и подписывается приемо-передаточный акт о передаче жилья, формат цессионной сделки утрачивает актуальность

Если стороны договариваются о переоформлении через цессионный договор, важно проконтролировать, что все финансовые обязательства в отношении застройщика цедент уже исполнил. В противном случае, строительная компания вправе требовать выплаты уже с нового участника

Как только дом сдается в эксплуатацию и подписывается приемо-передаточный акт о передаче жилья, формат цессионной сделки утрачивает актуальность.

Переход права собственности на объект недвижимости — что это такое?

Объясним простыми словами, что это значит — переуступить право собственности на жилое помещение в новостройке? Главное, что нужно иметь в виду: переуступка прав не является сделкой купли-продажи.

Справка: в случае классической покупки предметом договора является существующая недвижимость. При переуступке речь идёт лишь о переходе прав на ещё несуществующий объект.

Правовые аспекты данной процедуры подробно прописаны в Гражданском кодексе РФ. В документе можно ознакомиться с условиями проведения сделки, правами и обязанностями сторон. Процесс перехода прав от одного субъекта к другому называется цессией.

Особенностью сделки является то, что с переходом прав новому собственнику переходят и обязанности (например, по уплате взносов).

Что означает уступка доли в строящемся доме?

В случае с объектами недвижимости возможны разные варианты. Как правило, инвестор (физическое или юридическое лицо) покупает квартиру на этапе строительства. Для этого он заключает договор с компанией-застройщиком. Покупатель приобретает не квартиру, но гарантию того, что он получит её после завершения строительства.

Позже, при приближении срока сдачи объекта, он может решить перепродать свою долю в строящемся доме, но по более высокой цене с целью получить прибыль. В таком случае с новым покупателем будет заключён договор переуступки прав. Покупателю перейдут права и обязанности дольщика, которым изначально был продавец, а продавец взамен получит деньги.

Следует иметь в виду, что обязанности по договору могут быть существенными и включать:

  • регулярные взносы;
  • доплату за объект (в случае, если первоначальным владельцем он был оплачен не полностью).

Виды

Условно разделить на два вида:

  1. договор долевого участия (ДДУ);
  2. договор в рамках предварительного соглашения по купле-продаже.

Договор ДДУ – наиболее распространённая и удобная форма переуступки прав на квартиру. В момент заключения договора покупателю переходят все права и обязанности. Можно сказать, что в данном случае покупатель максимально защищен.

Предварительное соглашение – основной договор будет заключен не в момент сделки, а позже. Этот документ лишь закрепляет намерения нынешнего владельца передать объект в будущем. Заключение предварительного соглашение требует уплаты обеспечительного взноса. Учитывается ли оплаченный процент от стоимости жилья в цене на недвижимость? Как правило, его размер начинается от 30% стоимости объекта и является частью оплаты.

По данному договору нельзя потребовать квартиру. Максимум, на что может рассчитывать покупатель – возврат залога.

Важно: самое опасное – это возможность двойной переуступки прав. Так как госрегистрация данного соглашения не требуется, продавец может переуступить свои права сколько угодно раз

Покупатель от этого никак не застрахован.

Когда используется такая форма сделки?

По данным Росреестра, переуступка прав не пользуется популярностью. В Москве 3% сделок с недвижимостью проходят через договор переуступки. Как правило, к данной форме продажи прибегают в следующих случаях:

  • Получение прибыли инвестором.
  • Получение наследства. Наследник может решить продать перешедшее ему имущество. Если это долевая собственность в строящемся доме, то ему придётся прибегнуть к процессу переуступки прав.

Кто выступает в роли продавца?

  • Оптовые инвесторы. В таком случае юридическое лицо выкупает у застройщика часть квартир. Обычно покупатель получает скидку от компании-девелопера. Такое сотрудничество является выгодным и для покупателя, и для продавца. Инвестор приобретает наиболее привлекательные для потенциальных клиентов объекты недвижимости. Застройщик при этом получает возможность избавиться сразу от десятков квартир.
  • Компании-подрядчики. В строительном бизнесе расчёт часто происходит по бартеру. То есть подрядчик получает вознаграждение за услуги в виде квартир. Естественно их желание продать недвижимость и получить денежную прибыль.
  • Инвесторы-физические лица. Их мотив предельно ясен: купить квартиру на этапе строительства и получить прибыль, переуступив права накануне сдачи объекта.
  • Дольщики. Потребность в переуступке может возникнуть и у них, в случае непредвиденных жизненных обстоятельств.

Условия

Чтобы новый кредитор получил право требования денежных средств с должника, заключенное соглашение должно иметь некоторые важные условия, главное из которых — причина возникновения спора. В качестве основания может выступать договор между банком и заемщиком, акт сверки между юридическими лицами, судебное решение, и др. Любая бумага должна иметь официальную форму и содержать необходимые реквизиты.

Обратите внимание!

Если предмет договора цессии четко не обозначен либо имеет размытую трактовку, суд может признать соглашение ничтожным. Это же условие относится к другим обязательным условиям и реквизитам документа (подписи сторон, срок заключения, данные контрагентов и т.д.)

Основные условия для передачи права требования:

  • должник не исполнил обязательства;

  • кредитор не передавал права переуступки ранее;

  • не установлены действия со стороны кредитора, по которым долг считается выполненным (взаимозачет и т.д.).

Чтобы понять сущность соглашения переуступки требований, необходимо знать о некоторых законодательных нюансах:

  • цедент не отвечает за должника, пока не принял на себя такое обязательство согласно условиям заключенной сделки;

  • кроме существующего долга, могут передаваться будущие обязательства с момента их возникновения (кредитный документ подписан и сразу передается цессионарию);

  • объем передаваемых требований остается неизменным, за исключением неустойки по платежам, о которой заключается соглашение;

  • договор цессии, заключенный между организациями, должен иметь возмездный характер. Прямого указания на такое условие в ГК РФ нет, но об этом говорят другие нормативные акты. Если соглашение оформляется безвозмездно, оно будет считаться дарением, что запрещено для юридических лиц;

  • передача требований дешевле первоначального варианта и может привести к спорам и претензиям со стороны налоговой инспекции. В такой ситуации цеденту предстоит доказать несоразмерность расходов по взысканию или нестабильность своего финансового состояния.

Переуступка квартиры по ипотеке

Переуступка по ДДУ

В данном случае ДДУ предпочтительнее: договор переуступки долевого участия, как и сам первоначальный документ, проходят государственную регистрацию в Росреестре, а значит, риск двойной продажи исключен. Следует помнить, что переуступить права на будущее жилье можно только в период, который указан в ФЗ-214: с момента государственной регистрации ДДУ и до получения ключей от квартиры по акту приема-передачи.

Пристрастно изучите текст договора о долевом строительстве, уделив особое внимание пункту о переуступке прав требований на возводимый объект. Чисто теоретически застройщик может включить в ДДУ запрет на такие сделки

На практике чаще встречаются другие требования: непременно согласовывать со строительной компанией переход права требования на будущую квартиру от одного лица другому, а также заплатить комиссию в размере 1-5% от стоимости объекта. Это противоречит Гражданскому кодексу и закону «О защите прав потребителей». Но вам как покупателю выбирать не приходится. Скорее всего, продавец постарается возложить эти дополнительные расходы на вас. В редких случаях стороны делят их между собой.

Затем следует уделить пристальное внимание денежной стороне вопроса и проверить акт сверки взаимных расчетов дольщика и застройщика. В случае полной оплаты стоимости объекта, в соответствии с ФЗ-214, компанию можно просто поставить в известность о переходе прав требований к новому лицу

Если квартира куплена в рассрочку и не оплачена до конца, придется составлять и подписывать еще один документ – трехстороннее соглашение с застройщиком.

После этого можно переходить к заключению договора цессии. Договор переуступки прав требования в общем виде регулируется статьями 382-390 главы 24 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). Применительно к долевому строительству жилья этот вид сделки описан в статье 11 ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве…». Но ни в одном из этих законов не описано, что именно должно содержаться в тексте документа. Перечислим обязательные пункты:

  • кто именно и с кем заключает договор (с полными паспортными данными цессионера и цедента);
  • на основании чего действует продавец (договор долевого участия с номером, датой подписания и регистрации);
  • предмет договора, а именно – право требования на квартиру, которая должна быть возведена в конкретный срок в конкретном жилом комплексе;
  • цена уступки и срок оплаты;
  • документы, которые должны быть переданы лицу, приобретающему право требования (оригиналы ДДУ и платежных документов, подтверждающих, что цедент инвестировал средства в новостройку).

Дальше все просто: деньги за будущую квартиру закладываются в банковскую ячейку, расчет производится после возвращения договора о переуступке ДДУ с регистрации в Росреестре.

С 1 января 2017 года в 214-ФЗ появился пункт о том, как быть, если у дольщика имеется открытый счет эскроу. Возможность рассчитываться за квартиру с использованием таких счетов была введена законодательством в 2016 году. К счету эскроу, куда дольщик перечисляет средства за квартиру при подписании контракта в качестве гарантии будущего платежа, не имеют доступа ни он сам, ни застройщик, пока условия ДДУ не будут соблюдены. Когда строительная компания выполняет обязательства, деньги переходят ей. Если не выполняет, то деньги возвращаются дольщику.

Поправки говорят, что если дольщик является владельцем счета эскроу, то при переуступке права требования на квартиру к новому дольщику переходят и все права и обязанности по договору счета эскроу.

Последний штрих – не забудьте письменно уведомить застройщика о «замене игрока», чтобы избежать проблем в момент передачи готовой квартиры.

Как продать квартиру в новостройке по переуступке прав

Допустим, все вопросы, касающиеся целесообразности продажи квартиры в новостройке по переуступке прав, выяснены. Далее следует разобраться со стратегией. И первый интересный момент здесь – где искать покупателей на такое жилье?

«Рынок «переуступок» очень непростой и запутанный, – считает Светлана Кондачкова (Urban Realty). – На фоне предложений застройщика, физическое лицо, предлагающее свою неоформленную в собственность недвижимость, выглядит неубедительно. Шансов продать такие квартиры самостоятельно немного. Обращаться надо либо в отделы продаж застройщика, если в его структуре есть выделенное подразделение по реализации «переуступок», либо в специализированные риелторские компании, которые занимаются реализацией таких объектов по поручению самого застройщика», – советует эксперт.

В связи с тем, что частному продавцу приходится конкурировать не только с другими продавцами, но и с застройщиком, возникает вопрос – какую цену следует выставлять относительно цен застройщика?

Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука Жилья», рекомендует начать с анализа стоимости квартир, установленных у застройщика на данном объекте. «Стоимость следует устанавливать на 50-100 тыс. руб. ниже

Квартира с более низкой ценой на фоне стандартных цен застройщика быстрее привлечет внимание потенциального покупателя»

Мария Литинецкая («Метриум Групп») указывает, что ценник будет зависеть сразу от нескольких факторов. «Во-первых, от того, как быстро нужно дольщику реализовать свой актив, – при срочной продаже стоимость квартиры будет ниже. Во-вторых, от цены «входа»: если инвестор приобрел квартиру на самом старте продаж, то размер дисконта может быть больше. И, в-третьих, от того, сколько аналогичных квартир есть в продаже у застройщика. Если, например, инвестор продает ликвидную «однушку», которых у застройщика уже не осталось, то и цена может быть не ниже, а на несколько процентов выше. Однако в среднем по рынку, как правило, цены инвестиционных квартир дешевле аналогичных предложений от застройщика на 5-10%».

Переуступка по ипотеке

Такие ситуации в практике риэлторов компании МИЦ-Недвижимость встречались не один раз, но в каждом случае успешно разрешались с обоюдной для всех сторон выгодой. Процесс передачи прав требований на квартиру, находящуюся в ипотеке, то есть под банковским обременением, намного сложнее, поскольку кроме согласия компании-застройщика потребуется полное погашение оставшейся суммы и соответствующие бумаги от кредитной организации.

Существует и практика оформления новой ипотеки по договору цессии на покупателя, но по нашему опыту, на такие процедуры компания-застройщик идёт крайне неохотно, поскольку смена плательщика вполне вероятно, может повлечь за собой и просрочки.

Тем не менее, в этой ситуации больше рискует именно покупатель, поскольку им приобретается не сама квартира, а только требования на неё. Особенно нового потенциального дольщика это волнует, если дом сдаётся нескоро – существует определенный риск того, что квадратные метры будут проданы повторно. Двойные продажи одной и той же недвижимости, к сожалению, ещё встречаются среди неблагонадёжных компаний, поэтому от подобных неприятностей обезопасить себя определенно стоит.

Для всех покупателей квартир, независимо от вида сделки, в агентстве МИЦ-Недвижимость предусмотрена программа правовой защиты клиента – на случай возникновения обстоятельств, приводящих к оспариванию его прав, наша компания добровольно принимает на себя обязательства по безвозмездной юридической защите титула собственника. Каждому покупателю выдаётся Гарантийный Сертификат с неограниченным сроком действия, вплоть до момента государственной регистрации спорной сделки по квартире или добровольного прекращения притязаний на недвижимость.

Документы для ипотечной квартиры по переуступке</h3>

Для продавца отличия от базового списка, типичного для цессии с полной выплатой стоимости квартиры, будут заключаться только в том, что к участникам сделки добавляется и банк. Следовательно, от кредитной организации и для неё потребуются дополнительные документы:

  • Уведомление от действующего дольщика банку – о планируемой переуступке
  • Получение согласия на переоформление от банка
  • Договор цессии по форме банка

Эти документы нужно добавить ко всем прочим бумагам – паспортам, выписке из ЕГРЮЛ, согласие застройщика, ДДУ, справки о полной оплате стоимости переоформляемой квартиры, 3 экземпляра равной юридической силы о цессии, госпошлина. Не стоит забывать о согласии супругов и органов опеки – при официально зарегистрированном браке и наличии детей, недееспособных граждан (всех, чьи интересы защищают правовые надзорные организации).

Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Андрей Измаилов
Наш эксперт
Написано статей
116
Добавить комментарий