Продажа неприватизированной квартиры: 4 способа

Приватизация жилья

Приватизация муниципального жилища довольно кропотливый процесс, который требует усилий не только инициатора процедуры, но и всех жильцов, которые проживают в соответствующей квартире.

Стоит отметить, что продажу муниципальной квартиры можно несколькими способами обусловить приватизацией:

  1. Можно осуществить приватизацию и потом продать. В таком случае необходимо будет заручиться согласием всех лиц, которые живут в квартире и после приватизации станут совладельцами, как правило, в равной мере. Это очень сложный способ, так как требует консолидации решений нескольких людей, чего добиться практически невозможно.
  2. Найти покупателя, который в дальнейшем сам будет приватизировать квартиру. Такой вариант самый удобный для продавца, так как не придётся оформлять документы. Достаточно просто заменить нанимателя в договоре найма.

Однако приватизация подходит не для всех категорий владельцев муниципальных квартир. Местные власти не всегда разрешают переход государственной собственности в частную, так что риск получить отказ довольно-таки велик. Кроме того, подобные действия в некоторых случаях могут быть расценены в качестве мошеннических намерений, так что велик риск быть привлечённым к уголовной ответственности.

В любом случае лучше осуществлять продажу уже после оформления на себя правомочия собственности. Ведь помимо административного аспекта существует иная проблема. Очень сложно договориться со всеми совладельцами жилья, не говоря уже о том, что приватизированная квартира обладает более низкой ликвидностью на рынке недвижимости, нежели изначально построенное частными застройщиками жильё.

Проблема найти покупателя довольно острая. Даже если найдётся такой покупатель, то, скорее всего, придётся сделать большую скидку.

Но в любом случае такой вариант в качестве способа оформления продажи неприватизированного жилья существует и при необходимости им можно воспользоваться.

Способы продажи неприватизированной квартиры

Рассмотрим все способы продажи муниципальной квартиры подробней, ведь каждая из них имеет свои особенности.

Обмен неприватизированной квартиры

Согласно статье 72 Жилищного кодекса государство позволяет произвести сделку по обмену квартир предоставленных по договорам социального найма. Но законодательством (ст. 73 ЖК РФ) ограничено проведение процедуры обмена в случаях, когда:

  • дом, где находится жилье, признан аварийным и подлежит сносу;
  • квартира подвергалась перепланировке, которая не зафиксирована официально;
  • наниматель признан недееспособным или является несовершеннолетним гражданином, что лишает его прав на совершение сделок с недвижимыми объектами;
  • при расторжении или изменении договора социального найма.

Процедура обмена имеет следующий порядок:

  1. Подается запрос в муниципалитет на получение разрешения на обмен.
  2. Поиск квартиросъемщика снимающее социальную квартиру самостоятельно или через агентство недвижимости.
  3. Подписывается соглашение с покупателем.
  4. Производится обмен неприватизированной квартиры.
  5. Продавец регистрирует право собственности, возникшее у него в отношении приватизированной квартиры, полученной в ходе сделки.
  6. Продавец получает денежные средства в случае обмена с доплатой.

Вторым вариантом может выступать обмен на «буферную» квартиру, право собственности на которую принадлежит агентству недвижимости. Тогда производится процедура обмена, а затем агентство якобы выкупает жилье обратно. В результате продавец неприватизированной квартиры получает на руки денежные средства из расчета стоимости муниципального жилья минус понесенные в результате сделки расходы.

Прописка покупателя и продажа неприватизированного жилья

В такой ситуации заложен смысл в передаче прав на приватизацию жилья. Такая сделка по своей сути не является куплей-продажей квартиры, но впоследствии прописанный гражданин сможет приватизировать ее, т.е. стать полноправным собственником.

В этом случае следует учитывать, что прописать на муниципальной жилплощади гражданина можно только с согласия:

  • остальных жильцов (если прописываемый является родственником квартиросъемщика);
  • муниципалитета (если хотите прописать постороннего человека).

Дополнительно площадь помещения должна позволять осуществить прописку еще одного гражданина, т.е. учитываются нормы на каждого проживающего.

Алгоритм продажи будет следующим:

  1. Уточняется момент, возможно ли произвести приватизацию жилья.
  2. Подписывается согласие на прописку гражданина со всех зарегистрированных жильцов квартиры.
  3. Необходимо получить согласие на прописку от органа местного самоуправления, если покупатель не является родственником нанимателя.
  4. Известите местный орган власти о своем желании реализовать право на приватизацию жилья и планируете выписаться из квартиры.
  5. Происходит переоформление лицевого счета на покупателя.
  6. Передаются денежные средства продавцу, что можно зафиксировать распиской или договором купли-продажи.
  7. После совершения сделки продавец выписывается с жилплощади и покупатель вправе начать процедуру приватизации квартиры на себя.

Сделка строится исключительно на доверительных отношениях покупателя и продавца. Зачастую таким способом пользуются мошенники, потому не все нотариусы соглашаются оформлять расписки о передаче денежных средств. А без расписки это очень рискованно.

Продажа квартиры после приватизации

Если другие способы Вас не устраивают, то самым лучшим вариантом, но продолжительным во времени является продажа после приватизации.

Подробнее читайте — пошаговую инструкцию приватизации квартиры.

Весь пошаговый процесс продажи выглядит следующим образом:

  1. Уточните, не попадает ли квартира под условия, препятствующие ее приватизации (описывали в начале статьи).
  2. Найдите покупателя, договоритесь об условиях сделки и о том, что он дождется завершения процесса приватизации.
  3. Соберите все необходимые для приватизации документы и передайте их вместе с заявлением в муниципалитет по месту жительства.
  4. Дождитесь ответа органа местного самоуправления и в случае положительного решения подпишите договор о приватизации квартиры.
  5. Заключите с покупателем соглашение о покупке квартиры с внесением задатка.
  6. Подайте документы на государственную регистрацию права собственности на жилье и дождитесь окончания процедуры.
  7. Подпишите с покупателем договор купли-продажи и получите остаток суммы за квартиру.

Следует учитывать следующие моменты:

  • приватизировать муниципальное жилье возможно только, если с нанимателем заключен договор социального найма;
  • передачу аванса или задатка следует оформить нотариально.

Способы продажи неприватизированной квартиры

Проверенными вариантами реализации квартиры, не прошедшей процедуру приватизации, являются следующие схемы:

  1. Сначала приватизация, затем – продажа.

Самый продолжительный по времени вариант, но самый законный, сводящий риски к минимуму. Для этого потребуется сначала выяснить в местной администрации, возможно ли провести приватизацию в отношении этой квартиры. Если проблем не возникает, то время перейти к поиску покупателя.

Не следует скрывать от покупателя, что жилье еще не приватизировано! Свои намерения сделать это в ближайшее время, лучше показать, подписав предварительный договор купли-продажи и предусмотреть внесение задатка или аванса. Затем собирайте необходимые документы и направляйте в муниципалитет на рассмотрение, срок которого обычно составляет в пределах двух месяцев.

После подписания договора о приватизации теперь уже владелец физическое лицо должен зарегистрировать переход права собственности на квартиру и получить выписку из ЕГРН на свое имя. Только теперь подписывается основной договор сделки, происходит полный расчет и переход права собственности уже к покупателю.

  1. Прописка покупателя, выписка продавца.

Принцип действий заключается в прописке покупателя в неприватизированной квартире с целью дальнейшей ее продажи. Для прописки потребуется получить согласие:

  • от местной администрации, если прописываемый не является родственником квартиросъемщику;
  • от всех совместно проживающих с ним граждан, когда вписывается родственник.

Затем на нового жильца переоформляется лицевой счет, происходит передача денежных средств за квартиру и прежние жильцы выписываются. Уже после за покупателем остается право приватизировать приобретенную квартиру.

Передачу денег рекомендуется оформить распиской в присутствии нотариуса. По своему смыслу сделка не может называться куплей-продажей, но нарушений закона в ней нет. Риски в этом случае существуют, если покупатель окажется мошенником. Потому вариант желательно использовать, когда покупатель достаточно надежен или имеет родственное отношение к квартиросъемщику.

  1. Обмен неприватизированной квартиры.

Жилищный кодекс в ст. 72 и 73 не препятствует обмену муниципальной квартиры на жилье в таком же статусе. Исключение составляют случаи, когда:

  • обмен происходит на квартиру, которая уже участвовала в приватизации;
  • одна из квартир отнесена к аварийному фонду, подлежащему расселению и сносу;
  • к нанимателю обмениваемой квартиры предъявлен иск об изменении или прекращении договора соцнайма, а также оспаривается в суде право пользования обмениваемым жильем;
  • по дому, где находится муниципальная квартира, принято решение о капитальном ремонте, в ходе которого будет произведена перепланировка жилых помещений;
  • в коммунальную квартиру в результате обмена будет вселен гражданин с одним из хронических заболеваний, указанных в п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ;
  • наниматель помещения признан недееспособным, потому не вправе совершать с ним сделки.

Понятно, что такая схема проводится только с разрешения администрации, поскольку собственником обмениваемых квартир является муниципалитет. Но, как правило, он не препятствует таким сделкам. Потому риэлторские агентства в своем распоряжении имею неприватизированные квартиры, которые можно под видом обмена использовать в качестве «буферной» жилплощади.

По документам происходит обмен, затем выкуп квартиры агентством обратно. Соответственно, гражданин получает денежные средства и не нарушает закон

Но здесь важно не нарваться на недобросовестное агентство

Алгоритм в таком случае следующий:

  • с покупателем заключается договор, объектом продажи по которому является «буферная» квартира, принадлежащая агентству недвижимости. При этом покупатель должен быть предупрежден о том, что квартира не приватизирована;
  • происходит обмен «буферной» квартиры на муниципальную, что планировалось изначально продать;
  • теперь «буферная» жилплощадь выкупается агентством обратно и продавцу выплачивается разница между стоимостью муниципальной квартиры и затратами на сделку, которые понесло агентство.

Поиск подходящего жилья

Найти подходящее жилье — большая удача!

Данный этап довольно непростой. Вам придется выбирать из небольшого количества неприватизированного жилья и найти новых жильцов для вашей квартиры. Скорее всего это будут люди, абсолютно чужие друг другу, а жить на одной территории с незнакомцами захочется не каждому.

Но вполне возможно, что вы найдете одну большую семью, которая будет не против переезда в вашу квартиру. Чтобы облегчить себе работу, можно обратиться к риэлтору. Однако, посредников, специализирующихся в этой области, не очень много.

Самостоятельно найти квартиру можно с помощью объявлений. Расклейте их сами или подайте объявление в газету. Можно выложить его в Интернете на сайтах недвижимости. Новые жильцы должны обязательно ознакомиться со своей будущей квартирой, чтобы впоследствии не возникло недовольства и недоразумений.

Преимущества и недостатки

Главное преимущество приватизации – возможность бесплатно оформить права собственности на недвижимость и распоряжаться ею по своему усмотрению. Так, собственники квартиры наделены правом:

Передавать квартиру по наследству. Приватизированная квартира может быть передана по наследству и включена в завещание. Для того чтобы вступить в наследство, наследникам не нужно будет доказывать наличие родственных связей с наследодателем и факт совместного проживания с ним в одной квартире. Что касается неприватизированной квартиры, то она не передается по наследству. Но это не означает, что родственники ответственного нанимателя будут выселены из квартиры: они продолжат проживать в квартире, а один из родственников может переоформить договор социального найма на себя. Проживать в квартире смогут только те родственники, которые были зарегистрированы в ней на дату смерти нанимателя. Неприватизированная квартира может передаваться по наследству в случае, если гражданин собрал все документы, подал заявление  на приватизацию и умер перед оформлением договора. Если никто из жильцов не проживал в квартире на момент смерти квартиросъемщика, то она перейдет к государству (на основании )

Поэтому так важно, чтобы кто-то из жильцов был прописан в квартире. Прописать в квартире новых жильцов

В квартире в собственности можно зарегистрировать кого угодно по усмотрению собственников. В неприватизированной квартире на регистрацию супругов, родителей, совершеннолетних детей нужно получать согласие других членов семьи. На регистрацию других граждан можно получить согласие от проживающих и муниципалитета. Муниципалитет проверит при этом соблюдение учетной нормы площади на 1 человека: например, в Краснодаре – это 10 кв. м, в Санкт-Петербурге – 9 кв. м и пр. Исключение составляют только несовершеннолетние дети: их можно зарегистрировать без каких-либо дополнительных разрешений. Продать, подарить, передать в залог или обменять, сдать в аренду. Неприватизированной квартирой нельзя распоряжаться по своему усмотрению, а ее передача в аренду может стать формальным поводом для отказа в продлении договора социального найма. Сделать в квартире перепланировку, перевести ее в нежилое помещение. Так, собственник вправе проводить перепланировку в тот момент, когда он сам пожелает. В отношении муниципального жилья предварительно нужно получить согласие от фактического собственника (государства или муниципалитета). А перевод квартиры в нежилое помещение фактически невозможен.

Приватизация квартиры позволит уменьшить размер ежемесячной платы за пользование жилым помещением. Данная компенсация выплачивается жильцами социальных квартир ежемесячно в виде дополнения к квартплате (размер такой платы в Москве составляет около 1100 р. в месяц). Хотя за квартиру в собственности предстоит платить налог, но его размер гораздо меньше суммы компенсации за пользование социальным жильем.

Можно выделить и недостатки приватизации недвижимости, в числе которых:

  1. Расходы на содержание несут собственники недвижимости. Если собственник не оплачивает их самостоятельно, то его могут заставить оплачивать их в судебном порядке (на основании или ). Наниматели квартир по договорам социального найма могут не нести дополнительные траты: все расходы берет на себя собственник в лице муниципального образования.
  2. На квартиру в собственности могут наложить взыскание, а на муниципальное жилье – нет (по , ). Неприватизированная квартира не может быть изъята в рамках исполнительного производства или в процессе банкротства, так как она фактически не принадлежит человеку.
  3. В случае если на месте дома планируется строительство социального объекта, то приватизированную квартиру могут изъять у собственника. Изъятие недвижимости власти компенсируют разными способами: они могут предоставить взамен другую недвижимость или выплатить денежную компенсацию. Конечно, неприватизированную квартиру в данной ситуации также изымут, но обмен будет более выгодным с учетом нормы жилплощади на человека.
  4. Необходимость ежегодной оплаты налог на имущества (согласно ).
  5. Необходимость оплаты взносов за капитальный ремонт многоквартирного дома. На основании можно сделать вывод, что наниматели квартиры такие взносы не платят, а собственники – обязаны.
  6. Лишение права на бесплатную приватизацию в перспективе.

Как осуществить приватизацию?

Если надёжных агентств найти не удаётся, то лучше всего осуществить приватизацию жилья. Хотя на практике в большинстве случаев данная процедура растягивается на полгода, при грамотном подходе это можно сделать за месяц.

Главное, грамотно собрать все необходимые документы.

Для приватизации по законодательству необходим следующий перечень документации:

  • документ, являющийся основанием возникновения правомочия проживания соответствующих лиц в муниципальной квартире;
  • справка из жилищной организации или паспортного стола о лицах, имеющих регулярную прописку по соответствующему адресу;
  • чеки об оплате коммунальных услуг, об оплате стоимости муниципального жилья, если по соглашению о найме за проживание устанавливалась плата;
  • справочный документ из жилищной организации об отсутствии задолженности по квартплате;
  • паспорта лиц, участвующих в приватизации, а также свидетельства о рождении, при условии наличия проживающих в квартире несовершеннолетних граждан;
  • различные документы, удостоверяющие правомочие лиц, осуществляющих приватизацию на льготы от государства, в том числе на жилищное субсидирование.

Как правило, процедура осуществляется в местной администрации. Но сделать всё можно и через МФЦ (многофункциональный центр). Но стоит иметь в виду, что каждый гражданин может участвовать в приватизации лишь раз в жизни. Так что если кто-то планирует получить от государства иное жилое помещение, то ему лучше отказаться от участия в данной процедуре.

После этого можно продавать квартиру по своему усмотрению в общем порядке. Но для начала после осуществления приватизации лучше объединить все доли в одну. Для этого составляется ряд договоров дарения или купли-продажи в зависимости от количества долей.

Жилые помещения в долевой собственности оцениваются на рынке гораздо ниже, нежели жильё в единоличной собственности. Кроме того, если есть лица, которые не принимали участия в приватизации, но имели регулярную прописку на момент осуществления процедуры, то их лучше выписать перед продажей.

Такие лица сохраняют правомочие проживания пожизненно, только если не выпишутся из квартиры добровольно.

В общем, вопрос остаётся исключительно за ценой. Продать можно любой объект недвижимости. Однако ликвидность квартир с различной характеристикой разная. Так что лучше проконсультироваться с профессиональными и надёжными риелторами, прежде чем назначать цену и искать покупателя.

Главное, не забывать о том, что объект недвижимости – всегда дорогостоящее имущество. Но в зависимости от наличия проблем с оформлением такого объекта его цена может существенно меняться. Так что лучше сделать все документы и продавать жильё в общем порядке. Именно так можно будет получить максимальную выгоду от продажи.

Что и как необходимо проверить до оформления сделки, чтобы исключить риски?

При желании приобрести приватизированную квартиру, покупателю следует обратить внимание на следующее:

  1. Готов ли каждый владелец недвижимости дать согласие на продажу в письменной форме. Список владельцев можно увидеть в справке из БТИ.
  2. Есть ли у продавца дети, не достигшие совершеннолетия. Желательно также получить информацию о наличии внебрачных детей, которые могут впоследствии заявить о своём праве на часть площади.
  3. Нет ли лиц, имеющих долю жилплощади и отбывающих наказание в виде лишения свободы.
  4. Состоит ли продавец в браке. Возникают ситуации, когда в свидетельстве стоит один собственник, но по закону недвижимость признаётся совместно нажитым имуществом. При этом собственник может продать квартиру, но его супруг вправе направить иск в суд, что грозит покупателю потерей доли.
  5. Состояние паспорта собственника и срок его действия. Не допускается наличие помарок и затирок.
  6. Состояние документов на жильё (особенно подтверждающих право собственности). Если имеются затирки и помарки, то рядом с ними должны стоять подпись, а также печать нотариуса).
  7. Не является ли данная квартира предметом залога либо не продана ли она уже. Случается, что одну недвижимость продают по нескольку раз.
  8. Не участвовали ли в приватизации дети. При этом нужно учесть, что на момент перехода квадратных метров из муниципальной в частную собственность несовершеннолетние автоматически получают право на долю площади, тогда как взрослые могут отказаться от приватизации.

Для того, чтобы узнать, принимал ли ребёнок участие в приватизации, следует обратиться в Управление Федеральной регистрационной службы (УФРС) по месту нахождения недвижимости и получить выписку из ЕГРП. В данной выписке перечислены все лица, обладающие правом собственности на жильё. Если требуется информация за период до 1 февраля 1998 года, обращаться нужно в БТИ.

Также имеет смысл обратиться в паспортный стол (для москвичей и жителей некоторых других городов – в ЕИРЦ) с целью получения выписки из домовой книги. В данном документе отображаются сведения обо всех лицах, которые были прописаны в квартире на дату, когда производилась её приватизация.

Каковы риски при покупке приватизированного жилья?

Основным риском является возможность лишиться прав на недвижимость, так как могут возникнуть обстоятельства, когда сделка будет признана судом недействительной. Для того, чтобы не оказаться в подобной ситуации, следует до подписания договора проверить, кто осуществлял приватизацию, и за кем сохранилось право пользования помещением.

Если правом собственности на квартиру или на её часть обладают несовершеннолетние, покупать жильё можно только при наличии документа, подтверждающего согласие Органов опеки.

Приобретение квартиры с лицом, отказавшимся участвовать в приватизации

Если кто-либо из членов семьи в своё время подписал отказ от приватизации, приобретать недвижимость имеет смысл только после подписания им письменного отказа, заверенного нотариально. Иначе лицо, которое не было включено в приватизацию, может в судебном порядке потребовать признать факт приватизации и последующие сделки с недвижимостью недействительными.

На покупателя, приобретающего квартиру с отказником, накладывается обязанность выплатить ему компенсацию, которая должна быть эквивалентна его «приватизационной» доле. Выплата компенсации фиксируется отдельным договором.

В случае, когда отказник живёт в другой квартире, продавец обязан предоставить договор, согласно которому отказник вселяется в другое жильё и не претендует на пользование продаваемой квартирой. В договор купли-продажи вносится, что отказник обязуется выписаться с данной жилплощади и прописаться в другой.

Покупка недвижимости с детьми

В случае если по недосмотру органов опеки дети из квартиры были выписаны «в никуда», либо у продавца есть внебрачный ребёнок, покупатель может стать владельцем недвижимости с обременением в виде детей. Можно ли выписать несовершеннолетнего ребёнка из квартиры в никуда — ответ прямо здесь.

Чтобы избежать подобной ситуации, следует ознакомиться с содержимым выписки из домовой книги. Если есть запись о прописанном или выписанном ребёнке, то необходимо потребовать предоставления документа, подтверждающего согласие на данные действия органов опеки.

Чтобы обезопасить себя при покупке приватизированной квартиры, рекомендуется прописать в договоре, что любого рода проблемы, которые в будущем могут возникнуть с приобретаемой квартирой, продавец обязуется решить самостоятельно и за счёт собственных средств.

Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Андрей Измаилов
Наш эксперт
Написано статей
116
Добавить комментарий