Все, что важно знать, приобретая коммерческую недвижимость в новостройках: особенности сделки, подводные камни

Нежилые помещения на первых этажах новых комплексов

В столице есть правила, которые предусматривают выделение в новостройках помещений для использования в коммерческих целях. Первые этажи новых домов обычно нежилые. Здесь размещаются салоны красоты, аптеки, медицинские центры, магазины и др. Такие площадки для бизнеса (для себя или в аренду) можно купить напрямую у строительной компании.

Вложение средств в площади на первых этажах новостроек способно приносить доход до 12% в год. Однако нужно быть готовым к тому, что получить прибыль удастся нескоро. Для этого придется пройти несколько этапов:

  • проектирование;
  • различные согласования;
  • строительство и ремонт;
  • монтаж оборудования;
  • оформление документов;
  • заселение новостройки.

Сейчас купить коммерческую недвижимость в новостройках Москвы можно, затратив от 15 млн. рублей.

Еще недавно было нетрудно заработать на перепродаже нежилых метров после введения объекта в эксплуатацию. В настоящее же время высокого дохода от подобной сделки ждать не приходится: если раньше цена после строительства могла вырасти до 20%, то теперь она может вовсе не измениться.

Инвесторов привлекают помещения на первых этажах в спальных районах. Учитываются близость к метро, активное пешеходное движение, качество объекта. Поскольку в 90% новых домов мегаполиса выделены места для бизнеса, то выбор всегда есть.

Кто приобретает и арендует нежилые помещения в новостройках?

Тех покупателей, которые интересуются инвестициями в бизнес-объекты в новых домах, можно условно разделить на две группы:

  • компании или бизнесмены, приобретающие недвижимость для себя;
  • частные инвесторы.

Около 65% покупающих метры для бизнеса на первых этажах московских новостроек проживают по соседству. Это могут быть жители того же комплекса. Зачастую помещения приобретают начинающие бизнесмены в сфере услуг или торговли. Вести свое дело недалеко от места проживания удобно и более экономно. Кроме того, предприниматель может быстрее реагировать на изменения спроса, поскольку хорошо знает потребности соседей.

Аренда или продажа коммерческой недвижимости от застройщика в Москве интересует сетевые бренды из торговли и сферы услуг. Они выкупают или арендуют примерно 30% нежилой площади с отдельным входом. Такие компании руководствуются:

  • спросом на конкретные услуги в районе;
  • пешеходным трафиком;
  • стратегией собственного развития;
  • перспективами локации.

Еще одна категория арендаторов и покупателей нежилых метров предприятия – лица, которые удовлетворяют временный спрос новоселов. Так, они продают материалы для ремонта, мебель, окна, двери, сантехнику и т.п. Когда в жилом комплексе сдаются первые дома, такие компании открывают там офисы и магазины на срок до пяти лет. Затем спрос на эту группу товаров и услуг в микрорайоне падает и организации перебираются в другой строящийся комплекс.

Инструкция по эксплуатации

Наравне с жильцами жилого дома, владелец нежилого помещения имеет права:

  • на беспрепятственное использование помещения по целевому назначению;
  • на ведение предусмотренной коммерческой деятельности;
  • на свободный подход и подъезд к входу в помещение;
  • на получение услуг ЖКХ;
  • на требование проведения капитального и текущего ремонта;
  • проверку документации обслуживающих компаний;
  • подачу жалоб в прокуратуру и ГЖИ.

В то же время он обязан нижеследующее:

  • осуществлять ответственное управление домом;
  • благоустраивать придомовую территорию;
  • оплачивать коммунальные услуги;
  • вносить деньги на капитальный ремонт дома;
  • решать ситуации форс-мажор;
  • ответственно относиться к эксплуатации здания;
  • вносить оплату за места совместного (общего) пользования, которыми он пользуется;
  • осуществлять ремонт принадлежащего ему помещения;
  • соблюдать режим тишины;
  • иным образом не наносить ущерб жильцам дома.

Для того чтобы решать вопросы, связанные с эксплуатацией помещений более эффективно, целесообразно заключить договор с управляющей компанией, обслуживающей жилой дом.

Как купить?

Законодательной базой для подобной сделки является ч. 2, гл. 30, § 7 ГК РФ. Процесс приобретения объекта включает в себя четыре этапа:

  1. Выбор подходящей недвижимости.
  2. Обращение к застройщику (оптимально при 50% постройке здания).
  3. Подписание договора купли-продажи (ДКП).
  4. Регистрация перехода прав собственности в Росреестре.

Документы

Для покупки нежилого объекта в новостройке понадобятся следующие документы:

  • договор купли-продажи;
  • правоустанавливающие документы на коммерческий объект;
  • кадастровый паспорта здания;
  • документы из БТИ о проведенной инвентаризации здания;
  • квитанция об уплате государственной пошлины;
  • доверенность на представителя от юридического лица, если покупатель — юрлицо;
  • документ о государственной регистрации, если покупатель — юрлицо;
  • нотариально заверенное согласие супруга/супруги на покупку, если покупатель физическое лицо.

В каждом конкретном случае могут потребоваться и другие дополнительные документы.

Регистрация сделки

После заключения ДКП происходит регистрация прав собственности на объект в Росреестре. При этом регистрируется не ДКП, а переход права собственности от застройщика к покупателю, которому выдается свидетельство о госрегистрации такого права, а на договоре ставится штамп о регистрации перехода такого права.

Сроки и пошлина

После подачи документов регистрация перехода прав происходит в течение 30 дней, если у сотрудников Росреестра не будет к ним претензий. В противном случае оформление свидетельства может затянуться. Размеры государственной пошлины за государственную регистрацию для физических лиц — 2000 рублей, для юридических — 22000 рублей.

Рекомендации

Неопытные инвесторы часто поддаются эмоциям при покупке коммерческого помещения в строящихся домах. Если офис или магазин изначально нравится покупателю (низкая цена, выгодное расположение), он «на радостях» может не заметить существенных недостатков

Важно не поддаваться эмоциям и тщательно изучить выбранный объект:

принять во внимание расположение – часто новостройка находится «в чистом поле». Магазин или офис при таких вводных вряд ли будет рентабельны

Так называемая линия трафика должна проходить не дальше 10 метров от дверей, для Москвы показателем удовлетворительной проходимости считается показатель не менее двухсот человек за час;
обратить внимание на высоту цоколя (если речь идет о магазине) – чем больше ступеней перед входом, тем меньше посетителей захотят зайти внутрь;
учесть планировку – востребованными вариантами с коммерческой точки зрения считаются помещения правильной прямоугольной планировки. Наличие нескольких подсобок существенно снизит арендную ставку.

После тщательного и всестороннего осмотра понравившегося объекта будет проще увидеть недостатки, о которых умалчивает продавец.

Например, последние этажи многоэтажных новостроек привлекательны для размещения офисов: панорамные виды, доступные на верхних этажах, повышают рентабельность.

Предложения девелоперов

На столичном рынке новых коммерческих площадей задают тон крупнейшие в стране строительные компании.

ПИК

При покупке площадей для бизнеса у застройщика по ипотеке ставка составит 12,49% годовых.

  • ЖК «Люберецкий» расположен в городе Люберцы в нескольких минутах езды от МКАД. Добраться до метро «Выхино» можно на транспорте за 10 минут. Уже в этом году рядом с комплексом откроют еще две станции метро. Девелопер предлагает приобрести помещения метражом от 50,30 кв. м (по 120 тыс. рублей за м2) до 126,84 кв. м (по 105 тыс. рублей за м2);
  • ЖК «Измайловский лес» строится в Балашихе. От комплекса до МКАД всего 800 метров. На транспорте можно доехать до метро «Новогиреево» за 15 минут. В комплексе представлены нежилые площади от 42 кв. м (по 95 тыс. за м2) до 105, 80 кв. м (по 80 тыс. за м2);

ЛСР

Группа компаний в настоящее время возводит жилые комплексы в столице и области. Сегодня можно выгодно выкупить коммерческую недвижимость в новостройках Москвы от застройщика ЛСР:

  • ЖК «Лучи» строится в Западном округе в пешей доступности от метро «Солнцево». Продаются помещения от 79,9 м2 за 13 023 700 руб. до 131,5 м2 за 17 095 000 руб.;
  • Микрорайон «Зиларт» возводится на месте бывшего автозавода им. Лихачева. У застройки отличное расположение: рядом с Кремлем у Москвы-реки. Дойти до метро «Автозаводская» можно за 20 минут. Здесь можно купить площадки от 43 кв. м за 16 099 755 р. до 109,7 кв. м за 31 877 230 р.

Что делать при банкротстве компании?

При возникновении ситуации с банкротством дольщик попадает в «замкнутый круг», так как с одной стороны застройщик обязан возместить его расходы, с другой стороны – он сам находится под защитой государства согласно закону № 127 «О несостоятельности (банкротстве)». Тем не менее, дольщик относится к числу кредиторов, которые имеют право требовать возмещения вложенных в бизнес инвестиций:

  • в денежной форме;
  • в форме объекта недвижимости, имеющегося в собственности у должника;
  • в форме недостроенного объекта недвижимости.

Как правило, государство не оставляет кредиторов банкрота без поддержки и изыскивает различные варианты вспомогательных услуг, в том числе – поиск нового застройщика, которому переходят права обанкротившегося юридического лица.

Статья 23 закона № 214-ФЗ говорит об ответственности местной администрации, выдавшей разрешение на строительство.

В случае получения сведений о банкротстве после их опубликования в журнале «Коммерсантъ» следует подать заявление в офис компании застройщика с требованием компенсировать понесённые расходы. Такое заявление требуется зарегистрировать во входящей корреспонденции, а на втором экземпляре сделать пометку о том, что оно было принято в производство. Или – отправить заявление заказным письмом с описью вложения и уведомлением о доставке в офис уполномоченному лицу.

Если в течение одного месяца ответа с решением вопроса по расчету с инвестором не поступило, или ответ оказался отрицательным, требуется обращение в арбитражный суд, где рассматривается вопрос о банкротстве. В суд подаются следующие документы:

  • удостоверенная копия паспорта;
  • экземпляр ДДУ;
  • квитанции о внесении платежей;
  • подтверждение обращения в офис застройщика;
  • исковое заявление.

Пошлина в делах о банкротстве не взимается. Срок рассмотрения – до двух месяцев. После рассмотрения дела будут приняты меры к расчёту с инвесторами. В случае отказа требуется в течение десяти дней обжаловать решение в кассационном суде или областном арбитражном суде.

На нежилую недвижимость можно оформить ДДУ, а после завершения строительства ДКП. Дольщик несёт существенную долю риска до конца строительства. Если застройщик разорится, дольщик может потребовать компенсацию внесённых инвестиций деньгами или недвижимостью.

Как выбрать и на что обратить внимание?

При выборе следует ориентироваться на расположение многоэтажного дома. Не стоит стремиться к приобретению площадей приближенных к центру населённого пункта. Застройка новых микрорайонов для представителей обслуживания населения не менее рентабельна, ведь застраивание зоны жилыми домами требует развития инфраструктуры для жителей района. Тем более что стоимость таких помещений существенно ниже, чем в приближении к центру. Тем не менее, следует предусмотреть:

  • удобство расположения здания;
  • наличие парковки;
  • планировку нежилого помещения;
  • общую площадь.

Основное внимание нужно обратить на компанию, ведущую строительство, а также – на её обеспечение документацией, непосредственно на выбранный объект. Компания застройщика должна отвечать следующим требованиям:

  • оформление в качестве юридического лица;
  • иметь лицензию на ведение строительных работ и реализацию объектов;
  • иметь гарантии банка или страховку на строительство;
  • получить разрешение на строительство, оформить документацию.

Следует проследить, чтобы оформлением договоров занимался непосредственный уполномоченный представитель застройщика, а не подставная фирма.

Так как застройщик выступает продавцом недвижимости, от него требуется подготовка пакета документов:

  • для строительства;
  • для продажи.

При проверке правоспособности объекта нужно внимательно изучить нижеследующие бумаги:

  1. Учредительную документацию, и правоспособность представителя: локальные распоряжения о его назначении, генеральная доверенность.
  2. Лицензию – обязательно проверить перечень разрешённых работ и сроки действия документа.
  3. Разрешение на начало строительства и проектную декларацию.

Проектная декларация должна быть опубликована на официальном сайте. Здесь же можно изучить предшествующие результаты строительной деятельности юридического лица. От него требуется предоставление информации об успешно сданных в эксплуатацию объектах за три года. Если такая информация имеется, застройщику можно доверять.

Нюансы и подводные камни

Покупка коммерческой недвижимости в новостройках несет в себе ряд рисков, так как недобросовестные застройщики могут:

  • продать один объект нескольким покупателям;
  • не закончив строительство, исчезнуть с деньгами несостоявшихся собственников;
  • затянуть строительство на неопределенный срок;
  • заморозить стройку из-за возникших финансовых проблем.

Покупка коммерческого объекта в новостройке — это хороший способ обезопасить в дальнейшем свой бизнес от неприятных сюрпризов в виде роста арендной платы, а он периодически будет происходить по мере развития микрорайона.

Чтобы избежать рисков при совершении сделки, следует точно просчитать экономическую целесообразность проекта, внимательно подойти к выбору застройщика и подготовке документов.

Право собственности

Времена рейдерских захватов давно остались в прошлом, но мошенники по-прежнему ищут способы незаконного обогащения. Действующее российское законодательство обеспечивает много вариантов безопасного заключения сделок с коммерческой недвижимостью. В Москве купить от застройщика хороший вариант вполне реально, доказательство тому – тысячи успешно совершенных сделок. Существуют три возможных статуса покупателя нежилых площадей:

  1. Юридическое лицо.
  2. ИП.
  3. Физическое лицо.

Каждый из них имеет свои плюсы и минусы.

Юридическое лицо

Выгода оформления права собственности юридическим лицом имеет место тогда, когда предприятие находится на упрощенной системе. Преимуществ несколько:

  • отсутствует риск лишиться имущества в результате развода или другого семейного конфликта;
  • при появлении долговых обязательств (например, после постановления по результатам судебного заседания) ресторан или офис не смогут забрать для уплаты долга;
  • учредитель несет ответственность перед кредиторами исключительно в рамках принадлежащей ему части уставного капитала фирмы;
  • происходит увеличение шансов для одобрения кредита: банки гораздо охотнее сотрудничают с клиентами, владеющими недвижимостью, ведь ее можно использовать как залог. Однако проценты по кредиту, согласно статистике, будут на порядок ниже.

Физическое лицо

Купленная коммерческая недвижимость в строящихся домах оформляется на физическое лицо в том случае, если объект не планируется продавать. Продавец, владеющий помещением менее 5 лет, обязан уплатить налог (13% от стоимости). При этом начисление налога происходит, исходя из кадастровой стоимости приобретенного магазина, офиса или ресторана. Текущие ставки довольно внушительны и зачастую превышают доход от реализации собственности.

Оформлять покупку на физлицо уместно тогда, когда собственник не планирует брать кредит и использовать приобретенные квадратные метры в качестве залога. Тем не менее, такая схема имеет ряд существенных недостатков:

  • для проведения сделок (купля-продажа, аренда) придется нотариально оформлять согласие супруга;
  • при разводе велик риск затяжных судебных разбирательств, связанных с дележом совместно нажитого имущества;
  • если возникнет необходимость продажи нежилого объекта, собственнику придется заплатить налог на прибыль.

Индивидуальный предприниматель

Если при оформлении собственником выступает ИП на упрощенной системе налогообложения, придется документально подтвердить факт использования нежилой площади для получения прибыли. При этом, если такой собственник сдает ее в аренду, налог на прибыль составит всего 6%. Также индивидуальный предприниматель может рассчитывать на одобрение крупного кредита при использовании приобретенных склада или офиса как залога.

Подводные камни

При покупке нежилой недвижимости в новостройке необходимо обращать внимание на любые факторы. Стоит ориентироваться и на время, когда будет куплена площадь

Так, к примеру, на этапе строительства можно только заключить контракт на аренду. Осмотр объектов следует проводить на этапах, когда уже готово 70-80% здания.

В итоге подобная недвижимость может оказаться нерентабельной, и организация понесет убытки.

Нелишним станет обращение внимания на лизинговые услуги, предлагаемые застройщиками. Некоторые из них предлагают компаниям арендовать помещения с условием дальнейшего перехода прав собственности. Такая схема схожа с ипотекой, но в ней арендодателем является не банк, а сам застройщик. При этом, сумма аренды фиксируется и идет в счет погашения лизинга.

Как купить?

Практически всегда аренду или продажу площадей коммерческого назначения проводит компания-застройщик. При этом, многие из них предпочитают именно первый вариант, поскольку в развивающихся районах арендная стоимость постоянно возрастает, а значит увеличивается и прибыль.

Несмотря на кризис, в 2020 году спрос на коммерческую недвижимость не только не упадет, но и наоборот, станет только выше. Это связано со спадом стоимости квадратного метра.

Для того чтобы быть в курсе событий, можно интересоваться ценой помещений еще на этапе строительства дома.

Пошаговая инструкция

Для того чтобы покупка нежилого помещения в новостройке была совершена правильно, и компания не понесла убытков после приобретения, необходимо соблюдать строгую последовательность шагов:

  1. Выбор помещения. Изначально следует выбрать помещение по строго определенным критериям. Лучшим решением станет обращение за помощью к специалистам, которые смогут определить перспективность покупки.
  2. Налаживание контакта с застройщиком. На стадии, когда дом уже готовится к сдаче, следует начать налаживать контакт с застройщиком. Обычно на место в цокольных и первых этажах претендует большое количество организаций. Хорошие отношения с застройщиком могут повысить шансы на получение желаемого помещения.
  3. Сбор документации. После того, как станет известно, что площадь будет принадлежать компании, следует начать сбор документов, а также подписание договора о купле-продаже. После этого можно начать регистрацию.
  4. Регистрация. Переход права собственности в новые руки необходимо зарегистрировать. Для этого, с пакетом документов необходимо подойти в Росреестр. Орган переведет права от застройщика к юридическому или физическому лицу.

Стоит отметить, что закон не предусматривает на последнем этапе личного обращения начальства компании. Поэтому в Росреестр можно отправить юристов с доверенностью. Также документы можно отправить заказным письмом через службы Почты России.

Какие документы нужны?

При приобретении нежилых помещений не требуется документов, кроме договора о купле-продаже. Бумаги необходимы при обращении в Росреестр для регистрации перехода прав.

Пакет документов, который требуется для данной процедуры, максимально схож с бумагами, необходимыми для регистрации жилья.

В их число входят:

  • договор о купле-продаже или аренде;
  • бумаги из БТИ, подтверждающие проведение инвентаризации дома;
  • кадастровый паспорт здания;
  • документы о правах собственности продавца;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • доверенность, позволяющая покупателю действовать от имени юридического лица.

Также, в случае, если недвижимость приобретается ИП, потребуются бумаги о госрегистрации.

Сроки и пошлины

Процесс выбора и приобретения, его сроки, и стоимость недвижимости полностью зависят от самого лица, подбирающего площадь. А вот процесс регистрации имеет строгие границы и производится в течение месяца. Однако, из-за возможности отказа, данный срок может увеличиться до полугода и более.

Именно отказ является существенной причиной для найма хорошего юриста. Он поможет собрать, правильно оформить все необходимые бумаги и отправить корректный запрос в БТИ. В итоге подготовка к переходу прав сократится до нескольких недель.

Госпошлину на общих основаниях оплачивает организация, которая намерена приобрести недвижимость в новостройке. Размеры взноса фиксированные, и в 2020 году составляют 22 тысячи рублей.

Продажа от застройщика

Чтобы продажи были успешными, следует, прежде всего, провести анализ рынка подобной недвижимости, который поможет сформировать разумную ценовую политику.

Как найти клиента?

С этой целью нужно предпринять ряд действий, в частности:

  1. Максимально адекватно определить стоимость объекта недвижимости.
  2. Составить интересное рекламное предложение с указанием всех достоинств помещения и преимуществ по сравнению с конкурентами.
  3. Тщательно и красиво описать само помещение со всеми его характеристиками и сделать качественные фотографии.
  4. Обеспечить разнообразную рекламу:
    • наружную;
    • печатную;
    • транзитную;
    • в СМИ;
    • в Интернете;
    • на самом объекте;
    • рассылку возможным покупателям и риэлторским агентствам.
  5. Организовать просмотр в убранном помещении в светлое время суток.

Кто лучше в качестве покупателя — малый бизнес или сетевые магазины?

Наличие сетевого магазина поблизости привлекательно для населения новостроек. И застройщики охотно работают с торговыми сетями, к тому же у последних значительные финансовые возможности и большой опыт подобных сделок.

Но обычно размер помещений недостаточен для «сетевиков». И чаще получается, что застройщики продают коммерческие объекты физическим лицам, занимающимся малым бизнесом или сдачей помещений в аренду малому бизнесу, как правило, работающему в сфере услуг.

Формирование цены

На ценообразование в сегменте коммерческой недвижимости в новостройках влияют следующие факторы:

  • региональное расположение объекта;
  • удаленность от делового и культурного центра конкретного населенного пункта;
  • расположение объекта относительно потоков людей и транспорта, дороже всего — на первой линии у главной дороги;
  • планировка и конфигурация помещения (предпочтительно прямоугольная форма с минимальным числом перегородок);
  • существование ограничений в помещении по расположению торгового зала и витрины;
  • наличие отдельного входа;
  • число ступенек на входе;
  • возможность парковки;
  • общее количество объектов недвижимости в условиях большой массовой застройки;
  • внешний вид здания, качество отделки;
  • стоимость подобных объектов на рынке коммерческой недвижимости.

Особенности нежилых помещений в возводимых домах

Специфическими чертами такой недвижимости являются:

  • значительно более высокая стоимость по сравнению с жилой;
  • сравнительно небольшая площадь помещений ввиду высокой стоимости;
  • расположение на первых этажах новостроек;
  • незначительный урон инфраструктуре и внешнему виду здания со стороны коммерческого предприятия по причине его работы на первом этаже;
  • бережное отношение к помещению со стороны арендатора и желание содержать его в наилучшем виде с целью создания в глазах клиентов выгодного впечатления о себе;
  • чаще всего покупателями или арендаторами являются предприятия сферы услуг.

Преимущества и недостатки

К достоинствам подобного приобретения относятся:

  • большой выбор объектов недвижимости;
  • наиболее низкая цена на этапе строительства;
  • в перспективе прибыльное вложение капитала;
  • удобство и внешняя привлекательность нового здания;
  • большая прозрачность сделок купли-продажи, чем во вторичном сегменте;
  • покупка происходит чаще всего в жилом комплексе, что позволяет сразу получить потребителей услуг.

Однако у такой покупки есть и свои негативные стороны:

  • из-за удаленности новостроек от центра города заведомое ограничение числа потенциальных клиентов;
  • строительство дома может затянуться на продолжительное время, что не позволит получать прибыль от инвестиций еще долго;
  • застройщик может обанкротиться или заняться сомнительными финансовыми операциями;
  • купленный объект рискует оказаться экономически невыгодным.

Что это такое?

На коммерческих площадях в новостройках располагаются магазины, банки, салоны красоты и другие организации, предлагающие гражданам свои товары и услуги.

Помещения, в которых располагаются компании, могут принадлежать не только собственникам бизнеса, но и жильцам дома, а также другим юридическим или физическим лицам.

Важно учитывать, что у коммерческой недвижимости в новостройках цена за метр квадратный выше, нежели у квартир в том же доме. При этом, превышение суммы может составлять в 2-3 раза

Однако такое приобретение может приносить доход даже в случае, если человек не собирается открывать свое дело. Ведь на рынке существует довольно много желающих арендовать подобные помещения.

Плюсы и минусы приобретения

Преимущества покупки объекта недвижимости в строящемся доме:

  • зачастую это единственный способ приобрести коммерческую недвижимость;
  • стоимость объекта на этапе строительства значительно ниже;
  • сделка более прозрачна, ее легче оформить в отсутствие обременений;
  • в современных постройках часто бывает свободная планировка;
  • новые инженерные сети, отделка и несущие конструкции.

У данной сделки есть и свои недостатки:

  • при слишком ранней покупке ожидание сдачи объекта может быть продолжительным;
  • при поздней покупке цены могут значительно вырасти;
  • застройщик может оказаться банкротом или недобросовестным финансовым партнером;
  • при долевом строительстве существует риск экономической нецелесообразности.

На что обратить внимание при долевом строительстве?

Юридическое или физическое лицо может заключить договор и вложить капитал в строительство здания в обмен на дальнейшее получение помещений коммерческого назначения, поэтому важно правильно оформить договор долевого участия (ДДУ), а также выбрать подходящий объект и застройщика

Выбор объекта

Прежде чем выбирать недвижимость, желательно выяснить перспективный план развития города или поселка

Важно сравнить величину вложений капитала в данную недвижимость с другими вариантами. А также понять, насколько подходит расположение и планировка здания под конкретные бизнес-цели

Выбор компании

Опасность нарваться на нечестного или испытывающего материальные трудности застройщика всегда существует. Считается, что известный крупный застройщик скорее может гарантировать своевременную сдачу объекта, чем небольшой, но на практике бывает и наоборот. Поэтому надо тщательно наводить справки.

Снижение рисков

Так как обязательства застройщика перед инвестором по передаче помещения в строящемся доме обеспечиваются залогом прав на земельный участок, на котором осуществляется строительство здания, то важно, чтобы застройщик обладал зарегистрированным правом собственности на землю, иначе сделка недействительна. Сам ДДУ также должен быть зарегистрирован

Потенциальные риски

Только с учетом всех возможных рисков можно купить по-настоящему хорошую коммерческую недвижимость от застройщика

Ошибка может обойтись очень дорого, вплоть до краха всего бизнеса, а потому во внимание следует принять все нюансы. В перечне максимально серьезных рисков для покупателя значатся следующие моменты:

  • отсутствие у продавца прав на недвижимость;
  • неправильное или неполное оформление прав на офис или магазин;
  • возможность признания сделки недействительной;
  • риск виндикации покупки после приобретения (не владеющий объектом собственник может подать иск о возврате имущества);
  • превышение запланированного бюджета (ремонт, документация);
  • вероятность появления кредиторов или других лиц.

Оформление сделок по купле-продаже квадратных метров нежилого назначения чаще всего проводится с использованием типовых договоров. При составлении документа могут быть не учтены особенности процедуры. Все документы составляются при помощи стандартных фраз и формулировок.

Мошенничество

  1. Одним из самых распространенных видов противозаконных действий в сфере купли-продажи недвижимости коммерческого назначения является двойная продажа. Недобросовестный застройщик или собственник продают офис или ресторан сразу нескольким покупателям. Чтобы не стать жертвой обмана, нужно тщательно проверить отсутствие действующих договоров и претендентов на приобретаемый магазин, склад или кафе.
  2. Не реже встречаются ситуации, когда продажей помещения занимается доверенное лицо продавца. Следует обязательно проверять подлинность доверенности. Желательно, чтобы подписи на документах ставил сам собственник.
  3. Если куплю-продажу осуществляет акционерное общество, следует убедиться, что получено согласие на продажу всех акционеров. Часто продавец заведомо использует такую схему, чтобы потом через суд потребовать возврата имущества. Плохим признаком можно считать наличие дел в Арбитражном суде с участием компании-продавца.

Что это такое и для чего предназначено?

Под нежилым помещением в новостройке понимается отдельно стоящее промышленное или офисное здание, здание торгового, торгово-развлекательного центра (ТРЦ), а также – нижние этажи многоэтажного жилого дома, предусмотренные для ведения коммерческой деятельности.

Как правило, строительство отдельно стоящих зданий осуществляется по предварительному заказу, зачастую – по результатам выигрыша тендера. А нижние этажи жилых зданий находятся в непосредственном доступе для приобретения на любом этапе строительства многоэтажки.

Застройщик является представителем услуг по возведению жилого дома, в котором располагаются нежилые площади, предусмотренные для ведения предпринимательства. Они требуют заведомого оформления в качестве нежилой недвижимости. Основное целевое использование таких площадей может быть нижеследующим:

  • торговля;
  • кредитные учреждения;
  • общепит и развлечения;
  • оздоровительная деятельность;
  • индустрия красоты и спорта.

Здесь могут располагаться как магазины шаговой доступности, так и специализированные пункты торговли одеждой, мебелью, бытовой техникой и т.п. Нередко организовывают кафе, бары или рестораны. Могут расположить пункт стоматологической помощи, массажный кабинет, тренажёрный зал или парикмахерскую.

Если помещение предусмотрено для размещения банка, то как правило, отдаётся целый этаж.

В целом процедура приобретения объекта от застройщика требует соответствия нормам:

  • Федерального закона от 30.12.04 г. №214-ФЗ.
  • § 7 главы 30 Гражданского права.
  • Градостроительного кодекса.
  • Региональных и локальных актов.

Правильно оформленная документация – залог успешной сделки и отсутствия рисков для покупателя.

Офисы

Офисная недвижимость много лет привлекала московских инвесторов. Раньше это лидерство объяснялось тем, что компании приобретали офисы для себя, они надеялись на подорожание активов.

Сейчас средняя доходность на рынке офисов примерно на процент ниже, чем в сегменте недвижимости для ритейла. В Москве не занято около 10% офисных площадок.

Инвестировать в офисы сегодня можно, поскольку есть спрос на скромные по метражу площадки (от 100 кв. м). Удовлетворить такие потребности может достаточный выбор предложений нежилых помещений в новостройках Москвы. Введение новых офисных объектов немного поубавилось, так что спрос на них подрастет. Появились альтернативные варианты использования подобных площадок (в частности, коворкинги).

Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Андрей Измаилов
Наш эксперт
Написано статей
116
Добавить комментарий