Управляющие компании в жкх

Кто такой главный инженер

Главным инженером ЖКХ считается широкопрофильным сотрудником, ответственным за все технологические и организационные бизнес-процедуры содержания МКД. Именно менеджерские качества крайне важны при упорядочивании трудового процесса и контролирования совершенных действий. Грамотное управление главного специалиста обеспечивает быструю и эффективную деятельность технического персонала.

Практические навыки инженер в ЖКХ может получить только при опыте работ непосредственно на МКД. На данную должность может претендовать человек с дипломом вуза, специализирующегося на:

  • строительстве
  • инженерных специальностях
  • энергетике

В компетенции ведущего инженера в ЖКХ входят:

  • знания по функционированию систем энергетического ресурсоснабжения, включая монтаж и техобслуживание приборов
  • понимание этапов выполнения работ и проработка процессов ремонтов
  • оптимизация производственно-технических процессов
  • осведомленность обо всем функционале инженерных систем, необходимых для стабильного поступления в квартиры и другие типы помещений коммунальных ресурсов

Именно этот специалист занимается подготовкой и предоставлением бланков отчетностей, отражающих текущее состояние МКД. При возникновении форс-мажоров инженер обязан сообщить руководству и предпринять всё необходимое, чтобы ликвидировать аварию. Всю ответственность за дальнейшие действия будет нести главный инженер.

В перечень обязанностей также входит формирования графиков работы подчиненных, обеспечение трудовых условий, регулирование их деятельности для обеспечения максимально эффективного рабочего процесса, без привлечения сторонних ресурсов. Работа предполагает большое количество сверхурочных задач, выполнение которых осуществляется в не рабочее время. Чаще всего это случается в моменты чрезвычайных ситуаций, требующих незамедлительного разрешения.

Обязанности управляющей компании ЖКХ по закону

Деятельность управляющих компаний регулируется законодательством. Законодательная база, устанавливающая права и обязанности УК, содержится в Жилищном кодексе РФ. В частности, это оговаривается в 161-162 статьях.

Жилищный кодекс

УК должна обеспечить жильцов подходящими и безопасными условиями проживания, а также достойное содержание общей собственности, решать проблемы его использования и предоставлять жильцам коммунальные услуги.

Так гласит первый пункт 161 статьи ЖК.

Его первый подпункт вносит больше конкретики в вопрос содержания общего имущества и дает более четкую формулировку.

Согласно ему, УК обязана:

  1. Соблюдать санитарно-эпидемиологические требования и правила пожарной безопасности, в целях сохранения надежности дома и благополучия жильцов;
  2. Сохранять уровень безопасности, подходящий для поддержания жизни и здоровья людей, хранение их владений, а также собственности государства и муниципалитета;
  3. Давать жильцам доступ к использованию помещений и общей собственности владельцев жилья;
  4. Соблюдать права и интересы владельцев жилья в многоэтажном доме, если это не противоречит законодательству;
  5. Поддерживать коммуникационную систему в хорошем состоянии, а также следить за исправностью приборов для учета и прочих видов всеобщего оснащения;
  6. Осуществлять поставки ресурсов, необходимых для обеспечения жильцов коммунальными услугами.

Управляющая компания возлагает на себя обязанность за общую собственность в конкретном многоквартирном доме и за поставку коммунальных услуг, вне зависимости от степени благоустройства этой недвижимости.

Качество обслуживания в любом случае должно соответствовать государственным требованиям и правилам, которые указаны в Жилищном кодексе.

При этом УК несет ответственность не только перед государством или муниципалитетом, но и непосредственно перед жильцами.

Также управляющая компания обязана обеспечивать для жильцов доступ к сведениям о ее финансово-хозяйственной деятельности, об услугах, которые она оказывает, и о порядке их оказания.

Она должна осведомлять жильцов о стоимости и тарифах на все предоставляемые ей услуги.

В 162 статье оговариваются правила заключения соглашения управления многоквартирным домом, которое заключается между УК и всеми собственниками его помещений. Данный документ стоит рассмотреть отдельно, так как он имеет под собой достаточно объемную законодательную базу.

Договор управления

Данный документ может быть заключен лишь с УК, которая имеет разрешение на такую деятельность.

В противном случае, организация не будет соответствовать требованиям, которые установлены законом, и следовательно не имеет права на заключение подобных соглашений.

При его заключении необходимо собрать всех владельцев жилья в этом доме.

Согласно второму пункту, соглашение по управлению домом означает, что УК обязуется:

  • Выполнять свою работу в срок, за установленную плату;
  • Проводить ремонт и обеспечивать содержание общей собственности владельцев помещений;
  • Предоставлять им коммунальные услуги;
  • Проводить другую управленческую деятельность.

При этом, список работ и услуг, которые входят в обязательства УК, должен быть указан в соответствующем соглашении.

Образец типового договора управления многоквартирным домом с управляющей компанией Вы можете скачать здесь.

Начать выполнение условий соглашения компания должна не позже, чем в течение одного месяца после его подписания. Однако если в соглашении указан иной срок, то УК обязана приступить к работе в течение указанной даты.

За месяц до окончания срока действия договора, УК должна передать всю документацию на данный дом управляющей организации, которая была выбрана. А также УК обязана давать владельцам квартир регулярные отчеты о своей деятельности.

Иные нормативные акты

Согласно иным документам, управляющая компания должна содержать в надлежащем состоянии придомовую территорию закрепленного за ней многоквартирного дома.

Придомовой территорией принято считать участок земли, который закреплен за конкретным объектом недвижимости.

Контролировать факт и качество выполнения работ по содержанию данной территории должны жильцы.

А следить необходимо за следующим:

  1. За тем, чтобы УК регулярно выполняла уборку придомовой территории;
  2. Проводила ее озеленение;
  3. Вовремя вывозила все бытовые отходы;
  4. Устанавливала на территории детские площадки, лавочки и прочее.

Обязанности управляющей компании по договору

Так что же, все-таки, обязана делать управляющая компания по содержанию жилого многоквартирного дома в надлежащем состоянии. На что, в любом случае, могут рассчитывать жильцы? В составе основных обязанностей управляющей компании, которые в соответствии с требованиями Жилищного кодекса должны быть прописаны в договоре управления многоквартирным домом надо отметить:

  • Работы по обеспечению надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома. Такие работы осуществляются регулярно и постоянно с учетом состава, степени физического износа имущества дома и его технического состояния. Это могут быть ремонтные работы, обслуживание коммуникаций, кровли, фасада дома. Перечень таких работ определяется в договоре.
  • Услуги по обеспечению снабжения многоквартирного дома коммунальными и энергоресурсами (вода, электроэнергия, тепло и природный газ), а также обеспечение услуги водоотведения (канализация) по внутридомовым сетям. В ведении УК находятся все трубы для подачи горячей и холодной воды, канализационные стоки, газовые трубы, электрические и коммуникационные кабели, расположенные внутри многоквартирного дома, но за пределами квартир. Обслуживание этих коммуникаций входит в обязанность УК.
  • Контроль и надзор за качеством и количеством коммунальных ресурсов, поставляемым к дому, в соответствии с договорами, заключенными с поставляющими компаниями. Это значит, что именно УК отвечает за температуру горячей воды в кране, напор холодной воды и температуру батарей в квартирах жильцов.
  • Организация и планирование работ по постоянному техническому обслуживанию многоквартирного дома, а также работы по его подготовке к сезонной эксплуатации. Обслуживание коммуникаций и дворовой территории, как собственными силами, так и с привлечением специализированных подрядных организаций. Например, для обслуживания лифтов, вентиляционных систем, противопожарного оборудования, домофонов, вывоз мусора, уборка подъездов и двора.
  • Организация озеленения и благоустройства придомовой территории.
  • Услуги по учету качества и объема работ, выполненных подрядчиками, а также организация приема результатов таких работ.
  • Организация, планирование и производства текущего и капитального ремонта общедомового имущества, включая фасадные и кровельные работы.
  • Контроль за целевым и рациональным использованием выделенных в качестве субсидий или помощи, целевых бюджетных средств.
  • Полный цикл документооборота по бухгалтерским, техническим и иным документам, связанным с жизнеобеспечением и обслуживанием многоквартирного дома.  
  • Услуги жильцам дома и их консультирование по вопросам соблюдения норм совместного проживания, правил пожарной безопасности, правил пользования инженерным оборудованием, а также электробезопасности.
  • Рассмотрение жалоб жильцов дома и устранение выявленных ими недостатков в обслуживании дома;
  • Контроль за всеми процессами перепланировки помещений в многоквартирном доме для соблюдения требований законодательства и предупреждения возможного ущерба.
  • Обслуживание дома в виде диспетчерского пункта для оперативного реагирования и устранения возникающих аварийных ситуаций.
  • Расчет сумм, взимание оплаты и учет платежей за услуги жилищно-коммунального направления. Своевременное перечисление платежей за коммунальные услуги поставляющим компаниям.
  • Организация и проведение массовых мероприятий в многоквартирном доме.

Это совсем неполный перечень всех обязанностей управляющей компании. Все эти обязанности обязательно должны быть включены в договор управления многоквартирным домом. Кроме того, в обязанности УК входит инвентаризация общедомового имущества, поэтому в приложении к договору, должен содержаться полный перечень общего имущества в многоквартирном доме, стоящего на балансе УК, а также приведены арендаторы такого имущества, если они есть.

Хочется отметить, что необходимо постоянно контролировать исполнение своих обязанностей управляющей компанией. Для этого необходимо запрашивать отчеты у управляющей компании на общих собраниях собственников. Такие отчеты УК должна предоставлять минимум один раз в год. Чтобы должным образом изучить такой отчет собственники имеют право пригласить специалистов, способных провести правовой анализ и аудит представленных документов

Важно помнить, что всесторонний контроль за исполнением обязанностей управляющей компанией является профилактикой многих проблем, которые могут возникнуть у жильцов в сфере жилищно-коммунальных отношений

Обязанности УК по закону РФ

Деятельность любой структуры базируется на нормативно-правовых актах. Если речь идет о компаниях ЖКХ, к ним относится:

  1. Жилищный кодекс РФ.
  2. .
  3. .
  4. .
  5. .

Кроме того, более детально правила обслуживания многоквартирных домов управляющими компаниями могут быть изложены в решениях местных органов власти.

Основным законом для УК является Жилищный кодекс. Документ имеет высшую юридическую силу. Распоряжения или действия, противоречащие ему, можно обжаловать в надзорных органах или оспорить в суде.

Управляющая организация ЖКХ обладает определенными обязанностями, которые следует неуклонно соблюдать. Как свидетельствует законодательство, к ним следует отнести:

  1. Подготовку дома к очередному сезону.
  2. Предоставление коммунальных услуг, их тарификацию.
  3. Ремонт, замену коммуникаций, счётчиков, систем электросетей и так далее.
  4. Капитальный, косметический сезонный ремонт.
  5. Благоустройство дворовой территории, подъездов, лифтов, уборку участка.
  6. Предоставление отчётности жильцам, выставление счетов за коммунальные услуги.

Данный перечень далеко не исчерпывающий. Конкретизация обязанностей осуществляется в договоре между УК и потребителями.

Обязанности УК по содержанию жилых помещений

Коммунальные фирмы проводят ряд мероприятий, направленных на нормальную эксплуатацию МКД. Стоит перечислить следующие обязанности управляющих организаций по содержанию общего имущества:

  • создание условий, которые соответствуют нормам пожарной и общей безопасности жильцов дома;
  • проверка общедомовых имущественных ценностей для выявления их повреждений;
  • ремонт самого дома и общедомового имущества с целью поддержания их оптимального состояния;
  • мероприятия, направленные на подготовку МКД к холодам;
  • устранение аварийных ситуаций и их последствий;
  • поддержание работоспособности сетей и коммуникационных систем внутри дома;
  • обеспечение чистоты в подъездах: уборка и санитарная обработка;
  • благоустройство придомовых участков, их озеленение и так далее;
  • своевременный вывоз мусора и ТБО;
  • монтаж общедомовых учётных устройств и их правильная эксплуатация.

Функции УК направлены на то, чтобы обеспечить потребителям коммунальных услуг комфортные условия проживания.

Проведение ремонта жилья

В процессе эксплуатации МКД нередко возникает необходимость в его ремонте. Эти работы выполняет коммунальная организация или привлеченный ею подрядчик.

Ремонт многоэтажных домов бывает двух видов – текущий и капитальный.

Первый подразумевает поддержание надлежащего технического состояния зданий. Капитальный ремонт – это качественная модернизация эксплуатационных показателей сооружений. Он требует привлечения солидных ресурсов и рабочей силы.

Упомянем обязанности управляющей компании в сфере ЖКХ по содержанию и ремонту:

  • обеспечение безопасного проживания жильцов, сохранение архитектурного вида здания;
  • проверка имущества МКД. Проводится до и после отопительного сезона, а также в случае аварийных ситуаций;
  • текущий и капитальный ремонты;
  • инспектирование качества внутридомовых сетей, по которым транспортируются коммунальные ресурсы;
  • уборка придомовых территорий, подъездов, если первые относятся к имуществу строения.

УК может провести текущий ремонт сразу после выявления дефектов или разработать и утвердить письменный график работ на определенный промежуток времени.

Коммунальные услуги и деятельность УК

Предоставление коммунальных услуг – одна из основных функций коммунальных организаций. Вот что входит в обязанности ЖКХ по обслуживанию дома:

  1. Сбор платежей за жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ).
  2. Выявление расхитителей энергоресурсов.
  3. Налаживание сотрудничества с коммунальными предприятиями-поставщиками услуг. Также сюда относят заключение договоров и перерасчет сумм за услуги ненадлежащего качества.
  4. Хранение технической документации на дом.
  5. Регистрационный учёт жильцов.
  6. Организация собраний собственников.
  7. Информирование потребителей о внесениях изменений в тарифы на ЖКУ.

По закону УК должна собирать средства за предоставление услуг, решать организационные вопросы.

Права и полномочия управляющей компании многоквартирного дома

  • На основании перечня вышеуказанных обязанностей, УК наделены рядом полномочий, которые им помогают эти обязанности исполнять:
  • Принудительное взыскание квартплаты, задолженности по ней и штрафных санкций.
  • Распоряжение финансовыми средствами, оплаченными за услугу управления
  • Перерасчет по коммунальным услугам и сверка показаний приборов учета.
  • Выявление неразрешенной эксплуатации общедомового имущества в личных целях, и выявление неправомерных перепланировок частных квартир.
  • Получение доступа в жилую квартиру для контроля инженерных сетей.
  • Согласование ряда разрешительных документов по перепланировкам квартир
  • Выдача разрешений на изменения фасада зданий коммерческими организациями

Собственник квартиры несёт уголовную и административную ответственность за правильность ее эксплуатации. Если в квартире располагаются технические счётчики или иное оборудование, принадлежащее МКД, то в этих случаях сотрудник УК имеет право потребовать доступ в жилье. Это необходимо для ликвидации очагов аварии или плановых ремонтных работ. При возникновении подобных ситуаций собственник жилья обязан подчиниться представителям управляющей компании в оговоренный срок. Доступ к жилищу будут иметь должностные лица УО и сотрудники аварийных служб.

Существуют законодательно установленные временные периоды за которые обязан отреагировать собственник, а именно:

  • При возникновении угрозы или уже фактического наличия аварийной ситуации, то доступ в квартиру должен быть незамедлительным. В таких случаях даже допускается принудительный взлом жилища в присутствии работников полиции и соседей.
  • При плановых ремонтах – УО уведомляет квартиросъемщика за 3 рабочих дня до начала работ.
  • При необходимости проверки приборов учета – за 5 дней до прихода.

Разница в сроках определяется не менеджерами управляющей компании, а законодательством. Полный перечень полномочий УО можно увидеть в договоре в соответствующем разделе. А при несоблюдении заявленных обязательств, собственники имеют полное право фиксировать нарушения и жаловаться в прокуратуру с требованием компенсировать им принесенный ущерб.

Обязанности управляющей компании. Как она работает, что выполняет

Правила осуществления деятельности по содержанию многоквартирных домов накладывают определенные обязанности на УК. Полный перечень того чем должна заниматься организация зафиксирован в договоре управления с МКД. Только на основании подписанного документа можно требовать выполнения заявленных услуг

Стоимость большинства работ по обслуживанию МКД, не важно ремонтных или организационных, включена в квитанцию на оплату квартплаты. Считается, что все ремонтные работы коммуникаций в доме, прилегающей территории и сервисное обслуживание помещений общего пользования должно осуществляться в рамках согласованного тарифа

Основные функции

  • организовывать работу по капитальному и текущему ремонтам
  • поддерживать в надлежащем виде конструктивные элементы дома
  • устранять разного рода аварии
  • осуществлять подготовку дома к отопительному сезону
  • санитарное содержание придомовой территории, уборка снега, борьба с наледью
  • обеспечивать нормальное санитарное состояние подъездов
  • поддерживать в рабочем состоянии все инженерные системы МКД
  • правильно начислять коммунальные услуг и услуги содержания жилья
  • контролировать сбор денежных средств за оказанные услуги
  • исполнять функций паспортного стола
  • вывозить мусор
  • отчитываться перед жильцами о проделанной работе
  • согласовывать тарифы с собственниками МКД на календарный год
  • контролировать сохранность общедомового имущества
  • работать с обращениями собственников.

Что не входит в обязанности УК

Дополнительные услуги, которые не обязана исполнять УО бесплатно, если они не были прописаны в договоре. Законодательно указан только перечень обязательных сервисных услуг, которые обязаны исполнять УК. Правового регламентирования оказания дополнительных услуг нет, поэтому здесь компания выступает как коммерческая организация и формирует прайс-лист дополнительных услуг. Например, УК не обязана исправлять течь бочка унитаза т.к. это не общедомовое имущество. Не обязана оказывать клининговые услуги квартир. Устанавливать видеонаблюдение, если это не согласовано собственниками жилья и т.д. Предоставлять дополнительные услуги УК не обязаны бесплатно, только на коммерческой основе, после собрания всех жильцов и подписания соответствующего договора.

Виды деятельности управляющих компаний в сфере ЖКХ

Принцип работы управляющей компании ЖКХ основан на управлении многоквартирным домом, но не все жильцы понимают, что конкретно делает УК

Важно понимать, что управление не обходится без трех этапов:

  • получения информации об объекте управления;
  • анализа данных;
  • активных действий, направленных на создание положительных изменений.

Если рассматривать виды управления, то собственники квартир могут использовать свое право на управления МКД следующим образом:

  1. непосредственное управление. Главная задача – это сотрудничество с подрядными организациями для выполнения ремонтных и прочих работ.

    Такой способ достаточно эффективен в домах, в которых не более 50 квартир.

    Всеми организационными вопросами занимается представитель, а привлеченные ресурсоснабжающие организации заключают договора с каждым жильцом в отдельности.

  2. Гибридное управление. Собственники квартир также самостоятельно занимаются решением вопросов по содержанию и эксплуатации многоквартирного дома, не прибегая к помощи управляющей компании.
  3. Эксплуатационное управление. Жильцы создают ТСЖ, которое на основании договора сотрудничает с УК или другими организациями.

Если есть необходимость привлекать УК, следует выбирать подходящую организацию из нескольких вариантов. Проще всего сделать выбор после проведения конкурса. Но если собственники не примут решения относительно способа управления МКД, за них это сделают муниципальные органы.

Владельцы недвижимости могут выбрать два способа сотрудничества с УК, исходя из собственных предпочтений:

  • передать организации весь объем услуг и ограничить свое участие в управлении МКД только контролем за ее деятельностью.
  • Разделить объем услуг между несколькими объединениями. Например, осуществление ремонтных работ оставить за ТСЖ или ЖК, а от УК требовать лишь предоставления коммунальных услуг.

Оба вида взаимодействия с управляющей компанией не противоречит законодательству. А в некоторых случаях наличие ТСЖ или другого объединения жильцов позволяет больше влиять на управление МКД и контролировать работу УК.

Основными принципами, которыми руководствуется управляющая компания во время осуществления своей деятельности, являются:

  • предоставление качественных услуг;
  • постоянная модернизация своей деятельности;
  • привлечение к работе опытных специалистов;
  • вся работа направлена на удовлетворение нужд жильцов.

Услуги, которые предоставляет УК, можно разделить в зависимости от сферы деятельности. Для содержания МКД компания выполняет следующее:

  1. собирает средства;
  2. борется с должниками;
  3. контролирует сохранность ресурсов и материалов;
  4. заключает договора с соответствующими организациями;
  5. занимается перерасчетом тарифов;
  6. собирает, анализирует, хранит техническую документацию.

Виды деятельности управляющей компании для содержания территории возле дома:

  • систематически осуществляет уборку;
  • занимается регулярным вывозом мусора;
  • контролирует техническую безопасность объектов, находящихся на придомовой территории (детских, спортивных площадок, автостоянок).

Помимо этого компания ведет учет жильцов, а также регулярно осматривает инженерное оборудование здания.

В некоторых случаях лицензия дает УК право предоставлять жильцам услуги за дополнительную плату:

  1. установка сантехнического оборудования;
  2. установка счетчиков;
  3. электромонтаж и плотницкие работы;
  4. оформление документации для жильцов.

Все эти и другие полномочия УК прописывают в договоре. Согласно стандартному соглашению организации обязаны выполнять следующее:

  • осуществлять ежедневную уборку территории;
  • вывозить мусор;
  • проводить текущий и капитальный ремонты;
  • мыть и дезинфицировать лестничные клетки, лифты;
  • проводить дезинсекцию подвалов и чердаков;
  • проверять техническое состояние вентиляции, системы отопления, водоснабжения, канализационных колодцев;
  • устранять недочеты и поломки всех систем или конструкций здания;
  • осуществлять сварочные работы;
  • готовить объект к зиме;
  • отчитываться перед жильцами;
  • предпринимать экстренные меры для устранения аварийных ситуаций.

Это основные пункты, которые должны быть в договоре между УК и собственниками для того, чтобы было осуществлено полноценное содержание дома. Но указывать дополнительные требования не запрещено, если они не противоречат действующему законодательству.

Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Андрей Измаилов
Наш эксперт
Написано статей
116
Добавить комментарий