Способы обмена старого жилья на новую квартиру в новостройке

Преимущества и недостатки

Итак, начнем с достоинств:

  1. Уходит меньше времени на продажу квартиры. Чем больше комнат в квартире, тем дольше она продаётся. Можно прождать от месяца до года, а при продаже квартиры по trade in тратится 2-3 недели.
  2. Минимум вашего времени. Вам не надо заниматься поиском покупателей или платить риелтору. Вместо вас этим будет заниматься подрядчик.
  3. Оперативность. Сделка по трейд-ин заключается сразу по двум договорам: о продаже старой квартиры и о покупке новой.
  4. Агентство полностью занимается пиаром вашего жилья.
  5. Услуга содействия в выборе оптимальной ипотеки.
  6. Безопасность. Агентство имеет профессиональных юристов, которые контролируют сделку от начала и до конца (по статьям 567-571 ГК РФ обмена объектов).

А теперь переходим к недостаткам:

  1. Потеря денег. Около 15-20% уходит на оплату комиссий, сделок. За рыночную цену можно продать более выгодно, однако данная уплата идет в счёт времени.
  2. При покупке новостройки из-за быстрой продажи вам придётся ждать готовности эксплуатации жилья. Перед этим необходимо договориться с покупателем, что вы не съедете до постройки жилого комплекса. К фиксированию новой жилой площади это не относится, то есть цена на строящуюся квартиру не поднимется.
  3. Требования к жилью. Иногда есть даже зоны, которые в таких сделках не участвуют (например, в Подмосковье). Продаваемый жилой объект должен быть в идеальном состоянии, здесь не получится продать жильё с дефектами.
  4. Доплата при необходимости. Из-за снижения цены часто ипотека полностью не выплачивается. Поэтому договор оплачивает часть суммы, остальную часть по договору вы обязуетесь доплатить.
  5. Застройщик предлагает только конкретные квартиры в своем жилом комплексе, поэтому нет широкого выбора.
  6. Есть риски быть обманутым. Иногда застройщик специально вынуждает снижать цену на продаваемое жильё, поэтому перед этим необходимо фиксировать цену по договоренности. Тогда таких проблем не возникнет.

Эксперты советуют пользоваться трейд-ин, если существует риск упустить жилой комплекс в хорошем состоянии. Трудно найти подходящий район со всеми удобствами. Если вы его нашли, то лучше воспользоваться trade in.

К кому обратиться для срочной продажи квартиры в России

Отечественная ibuyers-индустрия находится на начальном этапе своего развития. Ранее услугу по быстрому выкупу жилья можно было получить в разного рода конторах-однодневках, не вызывающих доверия, либо, напротив, в крупнейших риелторских агентствах. По мнению М. Куликова, и на сегодняшний день столичный рынок жилья может предложить лишь несколько компаний из числа наиболее солидных агентств по недвижимости, которые готовы предоставить подобные услуги.

Услуги по быстрому выкупу недвижимости на отечественном рынке осуществляют также компании «Инком», «Миэль», «Бест-Недвижимость» и т. д.

Помимо специализированных организаций, в столице выкуп жилья активно осваивают организации-девелоперы: подобные услуги оказываются ими с помощью механизма трейд-ин, который предполагает обмен старой жилплощади на новую. Так, в 2019 году эту опцию стал предлагать ГК «ПИК» посредством созданной им организации «ПИК Брокер». Выбрав услуги этой конторы, следует ориентироваться на снижение продажной цены на 10% и более (смотря по состоянию жилья) и десятидневный срок выкупа. Организация покупает квартиры независимо от наличия обременений: ипотечного кредита, долевой собственности, задолженности по коммунальным услугам и прочих. После косметического ремонта жилое помещение выставляется на продажу. Опция трейд-ин применяется по желанию продавца. Однако, выбрав её, можно рассчитывать на скидку в размере до 3% на жильё в новом доме, который строит сама компания.

Компания «Инград» реализует несколько способов выкупа жилья по программе трейд-ин:

  • цена старого жилья засчитывается при определении продажной цены новой жилплощади;
  • квартира выкупается девелопером с дисконтом (или без него);
  • продавцу предоставляется право проживать в реализованной квартире бесплатно до передачи ему ключей от нового жилья, либо он может рассчитывать на сниженную арендную плату за проживание.

Похожую опцию предлагает девелоперская группа компаний «Самолёт». Данная услуга была запущена девелопером совместно с компанией «Этажи» в 2019 году. Максимально быстрый срок закрытия сделки (всего три дня) обеспечивается использованием программы искусственного интеллекта и дистанционных методов оценки объекта купли-продажи.

Программа трейд-ин на отечественном рынке жилья

М. Литинецкая называет схему трейд-ин одним из наиболее распространённых способов покупки первичного жилья в Москве. Такую услугу можно получить, например, через агентство недвижимости. Срок, в течение которого закрывается сделка, в среднем составляет три месяца.

На современном московском рынке жилья доля сделок, совершённых по схеме трейд-ин, составляет от 20 до 25% от общего числа договоров купли-продажи недвижимости. Этот показатель постоянно растёт: так, три года назад он составлял около 15—20%. Кризис также сыграл свою роль в возрастающей популярности программы трейд-ин на российском рынке (в первую очередь это касается сегмента массового жилья). Для покупателей, которые не могут позволить себе купить квартиру в новостройке в силу ограниченных финансовых возможностей, данный инструмент станет оптимальным выходом из ситуации. Помимо этого, схема трейд-ин может применяться совместно с предоставлением ипотеки на льготных условиях. В этом случае, если стоимость старой квартиры полностью не покрывает цену сделки, покупатель получает кредит на оставшуюся сумму.

Особенности сделки с застройщиком по договору долевого участия

При приобретении жилья по ДДУ важно понимать, что приобретается не сама квартира, а право требования на нее в дальнейшем. Также нелишним будет ознакомиться с законами, которые регулируют отношения в этой сфере: Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004

Варианты и порядок действий

Здесь возможно два варианта:

  1. Если покупатель после введения дома в эксплуатацию принимает решение поменять квартиру, не зарегистрировав при этом право собственности, то он должен будет сначала передать свои права на квартиру третьему лицу. Однако в ряде случаев застройщик может одним из пунктов в договоре указать невозможность передачи прав на квартиру третьему лицу. В таком случае обмен по данной схеме будет невозможен.
  2. Если покупатель хочет обменять квартиру по договору уступки на квартиру большей площади с доплатой, есть возможность осуществить данную сделку, заключив еще одну сделку по уступке права по долевому соглашению. При этом дольщик берет на себя поиск покупателя для переуступки права. Как только дольщик получит от него деньги за квартиру, он сможет приобрести у застройщика новую жилплощадь.

Переуступка договора долевого участия состоит из нескольких этапов:

  1. Получить согласие на переуступку от застройщика.
  2. Получить от застройщика справку, подтверждающую отсутствие долгов по договору.
  3. Получить справку по форме ЕГРН в Росреестре.
  4. Нотариальное согласие супруга или супруги на проведение сделки.
  5. Если квартира взята по ипотечному кредиту, получить согласие банка на сделку и справку об отсутствии просрочки по платежам.

Для регистрации договора потребуются следующие документы:

  1. Заявление от каждой из сторон в двух экземплярах.
  2. Квитанция об оплате госпошлины (350 рублей).
  3. Сам ДДУ с приложениями.
  4. Нотариально заверенное согласие супруга или супруги.
  5. Паспорт дольщика.

После подписания договор нужно будет сдать в Кадастровую палату для внесения в Государственный кадастр недвижимости.
Возможно, вам будут интересны другие наши материалы о разных вариантах обмена квартир с доплатой и без неё, а именно:

  • 3-х или 4-комнатной на двушку или другую;
  • 2-комнатной;
  • 1-комнатной;
  • неприватизированную на аналогичную или частную.

Стоимость и сроки

Оформить право собственности на квартиру можно будет только после ввода здания в эксплуатацию. Оформить недвижимость может либо застройщик, либо дольщик. Если застройщик по каким-то причинам отказывается заниматься оформлением, дольщик может оформить право собственности через суд. В этом случае ему придется оплатить госпошлину за имущественный иск (до 60 тысяч рублей) и госпошлину в Россрестр в размере 2 000 рублей.

После того, как у дольщика на руках будет право собственности на жилье, можно будет заниматься оформлением прописки через миграционную службу.

Современный рынок предлагает несколько вариантов приобретения или обмена недвижимости. Какой бы вариант вы не избрали, правильно оформляйте правовые отношения и не жалейте своего времени и денег на грамотную консультацию юриста, который поможет вам избежать неприятных последствий в дальнейшем.

Как можно обменять земельный участок или другую недвижимость на автомобиль?

Во-первых, нужно рассматривать способ, предусмотренный статьей 567 Гражданского кодекса РФ – заключение договора мены. Во-вторых, при обмене участка на автомобиль можно сделать два договора купли-продажи. Подробнее рассмотрим каждый из перечисленных вариантов.

Двойная купля-продажа

Несмотря на то, что законодательство разрешает меняться напрямую, а не оформлять по несколько договоров, чтобы перевести два имущественных объекта в руки новых владельцев, договор мены не очень популярен на практике.


Скажем, что даже в отделениях ГИБДД, осуществляющих постановку на учет транспортных средств, смотрят на мену с небольшим недоумением. В основном, все сдают при постановке на учет авто договор купли-продажи.

Но оформляют два договора даже не по этой причине. Представляется, что две сделки купли-продажи надежнее защищают права каждой из сторон при обмене. Почему:

  1. Они как бы не связаны друг с другом. Отдельно приобретается, например, квартира. Отдельно продается машина. За каждый вид имущества уплачивается своя цена.

В случае, если деньги за авто не будут переданы продавцу, ему не нужно будет разбираться с жильем, если с куплей-продажей недвижимости все хорошо. Он просто потребует назад машину.

  • Если стоимость квартиры и автомобиля, которые подлежат обмену, не является равнозначной, то не нужно заморачиваться с грамотным документальным оформлением передачи доплаты. Есть два договора. В каждом из них своя цена.

Есть и определенный минус. Заключается недостаток в следующем: если оформлено два договора купли-продажи, то нет оснований ссылаться на наличие расходов при исчислении налогов. Сделки не зависят друг от друга. А если не доказать, что имеют место расходы, то нет шансов уменьшить налоговую базу.

Договор мены недвижимости на авто

Представляется, что все же проще оформить один договор мены

Зачем подготавливать несколько документов, если можно ограничиться одним?! Но нужно обратить внимание на следующее: если в договоре мены ничего не говорится о стоимости имущества, то оно признается равноценным

Большинство машин все же стоит дешевле, чем какая-то недвижимость. Поэтому обязательно нужно прописывать пункты, касающиеся доплаты.

Не договариваться на словах, а именно указывать в самом договоре. Иначе, доплаты можно и не дождаться. Недобросовестная сторона сделки сошлется на то, что объекты признавались равнозначными, и не выплатит деньги.

Преимущества договора следующие:

Нужно составить один документ, а не два, как в случае с куплей-продажей.
Видна связь между передачей жилья и получением автомобиля. Это дает некоторые шансы в дискуссии с налоговыми органами.
Можно прописать условия о доплате.

Недостатков у договора мены, по сути, нет. Разве что у некомпетентных сотрудников ГИБДД или МФЦ могут возникнуть вопросы. Но это все решаемо.

Узнать подробнее о том, как правильно составляется договор мены недвижимости, можно в этом материале, а здесь вы прочтете об особенностях соглашения про мену земельного участка.

Что предлагается сделать, чтобы меньше ждать нулевого НДФЛ при продаже квартиры в новостройке

Изменить ситуацию может , который размещен в системе обеспечения законодательной деятельности (особом портале, где публикуются законодательные инициативы и пр.). В нем предлагается внести несколько изменений в Налоговый кодекс РФ, одно из которых как раз и связно со сроками, за пределами которых экс-дольщиков освободят от уплаты НДФЛ при продаже квартиры.

По мнению разработчиков поправок, нынешняя система определения минимального срока владения недвижимостью несправедлива: она ставит покупателей будущих квартир в новостройках в неравные условия по сравнению с теми, кто приобретает жилье на вторичном рынке. Для вторичного рынка все просто и логично: право собственности возникает и регистрируется одновременно с регистрацией самого договора купли-продажи. Поэтому пятилетний (или трехлетний для единственного жилья) срок, после которого налог платить не надо, по сути определяется с даты, когда была заключена сделка. Но у тех, кто совершает сделки на первичном рынке, de facto срок может удвоиться.

Чтобы снять это противоречие, для покупателей квартир в новостройках законодатели хотят вести отсчет не с момента оформления права собственности, а с даты, когда договор долевого участия оплачен в полном объеме. Для этого они предлагают дополнить пункт 2 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ следующим абзацем:

«В целях настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или доли (долей) в нем исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли в нем в соответствии с указанным договором».

Программа Trade-in

Мы анализировали рынок, и у большинства компаний схема выстроена так, что клиент все равно несет определенные затраты — оплачивает услуги стороннего агентства, которое занимается продажей «вторички». Плюс для него только в том, что в рамках программы он может забронировать квартиру в новостройке еще до реализации старой.  

У нас для клиента взаимодействия с различными менеджерами сведены к минимуму — это снижение стресса. Мы ищем максимально удобные для покупателей варианты, даже разработали специальную программу «Живи в старой квартире до новоселья». Она позволяет клиенту арендовать уже проданную квартиру у нового владельца до того момента, как его новый дом не будет построен.

Мы заинтересованы в развитии агентства как полноценной единицы, не только для стимулирования продаж на первичном рынке. Напротив, если клиент не находит желаемого варианта на «первичке», мы можем предложить «вторичку». Также помогаем с реализацией квартир и без последующей покупки новостройки.

Сможет ли заработок от аренды перекрыть размеры выплат по ипотеке?

Если говорить о «старой» Москве, новостройках в финальной стадии строительства и рядом с метро, то скорее всего нет. На сегодняшний день самая доступная «однушка» в готовом доме в пешей доступности от станции подземки обойдется в 7,92 млн рублей (МФК «Водный»). При средних процентной ставке и сроке кредитования (12,68% годовых и 15 лет), а также первоначальном платеже в размере 20% от стоимости недвижимости, ежемесячный платеж составит 78,8 тыс. рублей. По данным ЦИАН, средняя ставка на однокомнатные квартиры в этом районе сегодня зафиксирована на уровне 33,7 тыс. рублей в месяц. И даже если учесть качественные характеристики сдаваемой квартиры – новый дом с высококлассной инфраструктурой, рациональные планировки, свежий ремонт – сдать ее больше, чем за 60 тыс. рублей в месяц вряд ли удастся. Говорить об окупаемости ипотеки арендой можно только в том случае, если первоначальный взнос составляет половину и более стоимости квартиры.

«Количество инвестиционных сделок на московском рынке первичной недвижимости за последние 2-3 года существенно сократилось, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – Но говорить о том, что они исчезли совсем, некорректно. Более того, сейчас мы отмечаем возвращение «в игру» инвесторов, которые пользуются тем, что в продаже представлено огромное количество выгодных предложений во всех сегментах. Кроме того, снижение порога входа на столичном рынке и низкие ставки по ипотеке с госучастием привели к тому, что ряд клиентов приобретают квартиры в новостройках, что называется, впрок – подрастающим детям, которые смогут в них переехать по достижению совершеннолетия. А пока оно не наступило, эти квартиры можно выгодно сдавать и получать дополнительный доход в семейный бюджет».

Как определить профессионализм риелтора

Самое главное — опыт работы

Важно, чтобы у риелтора была не одна проведенная сделка. Чтобы он не только знал, что делать, но и мог сделать это быстро и точно

Важно также личное общение — клиенту должно быть комфортно с его менеджером, ведь на период сделки менеджер становится другом семьи, ему доверяют личную информацию. Кроме того, агент должен быть хорошим психологом — уметь донести до клиента верную информацию, успокоить, если тот взволнован.

Есть несколько типов менеджеров. Одни берут количеством сделок, предлагая, как правило, более бюджетную услугу. Другие — это те, кто способен погрузиться в конкретную ситуацию, стать клиенту другом, всегда быть на связи, ответить на любые вопросы. Для меня ценны вторые сотрудники, и именно таких я набираю в команду. И клиенты, уверена, также это чувствуют.

Плюсы и минусы схемы

Как и любая программа на рынке недвижимости, трейд-ин имеет свои плюсы и минусы, которые обязательно нужно учитывать перед тем, как оформлять договор.

Сначала рассмотрим преимущества.

  • Юридические вопросы решаются быстро и в одном месте. Одновременно происходит сразу несколько сделок – покупка новой квартиры, продажа имеющейся, и в некоторых случаях – аренда старого жилья до сдачи новостройки. Все процедуры занимают намного меньше времени.
  • Клиенту не нужно самому продавать вторичное жилье, искать покупателя и проводить сделку. Застройщик либо сам выкупает недвижимость, либо выступает посредником, оценивает квартиру, находит покупателей и т. д. А если вырученных средств не хватает, посоветует, где взять ипотечный кредит.
  • Заинтересовавшую вас квартиру не продадут, пока вы занимаетесь продажей своей собственности и оформлением кредита. Новую жилплощадь бронируют и фиксируют цену на некоторое время – от нескольких недель до 3 месяцев.
  • Средства с проданного вторичного жилья могут стать первоначальным взносом по ипотеке, как в описанном выше примере. Сергей

В чем же минусы?

  • Основной недостаток – это снижение цены. Из примера мы увидели, что Сергею пришлось продать вторичное жилье по стоимости ниже, чем среднерыночная. В среднем занижение может составлять 5−7%.
  • Кроме того, в некоторых случаях между продажей строй и заселением в новую квартиру проходит время. Особенно это касается новостроек, еще не сданных в эксплуатацию. Как правило, для таких сделок применяется вариант с арендой проданной клиентом вторички на время до сдачи здания – или же, если у клиента есть возможность пожить, например, у родителей, он переезжает в другое место.
  • Услуга «квартира в зачет» — не самое распространенное предложение на российском рынке недвижимости. Найти застройщиков с трейд-ин сложно, к тому же могут возникнуть сложности со старой недвижимостью – она должна соответствовать требованиям застройщика или агента.

Эта схема подойдет тем, кто хочет продать свою вторичку и с вырученных средств приобрести новую. Так семья может значительно сэкономить время и убить двух зайцев одним выстрелом. Однако кому-то может быть неудобно снимать квартиру или жить какое-то время у родителей. Поэтому недвижимость по трейд-ин подойдет, скорее, для семей, у которых есть второе жилье (например, дом или дача).

Альтернативой трейд-ин может быть и обычная ипотека. Внесите первоначальный взнос из уже имеющихся у вас средств, дождитесь переезда в новую квартиру и продайте старую – и с вырученных денег можно будет погасить остаток долга. К тому же, некоторые банки предлагают ипотеку без первоначального взноса.

Как определить адекватную арендную ставку?

У арендаторов и арендодателей представления о том, что такое справедливая арендная ставка, в значительной степени расходятся. Поэтому определить степень адекватности этого показателя довольно непросто. Для того, чтобы оценить более-менее реальную стоимость аренды, которая позволит и не продешевить, и не затянуть срок экспозиции до бесконечности, нужно начать с выяснения средней ставки по округу и району. Это позволит примерно сориентироваться в ситуации на рынке. Затем посмотреть, есть ли в районе/округе новые жилые комплексы того же класса, какие варианты и за какие деньги предлагаются в них. Это даст возможность выяснить, насколько выше среднерыночных показателей сдаются квартиры в новостройках. Понимание этой разницы значительно упростит задачу. Но самый правильный вариант – пригласить профессионального оценщика. Это не так дорого, как принято считать. И позволит учесть в арендной ставке все положительные и отрицательные качества квартиры.

Плюсы и минусы трейд-ин в недвижимости

Как и в любой схеме продаж и покупок квартир, в трейд-ин есть свои плюсы и минусы.

Основным плюсом является то, что застройщик фиксирует стоимость приобретаемого жилья по схеме трейд-ин. И фиксируется цена квадратного метра на срок до полугода. А в условиях современного рынка стоимость жилья растет довольно быстро.

Еще одним плюсом является то, что клиенту не нужно самостоятельно продавать свою квартиру – этим будет заниматься компания-партнер застройщика. То есть меньше «бумажной волокиты и потраченного времени».

Но и минусы также очевидны. Например, для быстрой продажи старой квартиры ее стоимость может быть занижена на 10-15%. В противном случае в короткие сроки жилье могут не купить.

Также минусом является региональная привязка программы трейд-ин. То есть клиент не сможет по этой схеме «обменять» свою квартиру в поселке на жилье в крупном городе. А еще не все застройщики работают с такой схемой.

О дополнительных плюсах и минусах трейд-ин рассказали и наши эксперты. Александр Козлов отметил сразу 2 плюса в реализации и приобретении квартир по схеме трейд-ин:

Кроме того, некоторые застройщики предоставляют своим клиентам скидку при приобретении квартиры по схеме трейд-ин. Об этом рассказала Оксана Васильева:

Кроме плюсов, в схеме трейд-ин в недвижимости есть и свои минусы. Например, Киселев Александр отметил, что:

О втором «неочевидном» минусе, о котором некоторые покупатели забывают, рассказал Андрей Харчиков:

Еще на одном нюансе остановил свое внимание Александр Козлов:

Про дополнительные 3 минуса схемы трейд-ин в недвижимости рассказала Оксана Васильева:

Поэтому перед тем, как воспользоваться схемой трейд-ин в недвижимости, стоит несколько раз подумать и только потом заключать договор. Так как в некоторых ситуациях данная схема может быть невыгодна для покупателя жилья.

Метраж и планировка

Цены на покупку недвижимости напрямую зависят от площади,количества комнат и их расположения,чего не скажешь о стоимости аренды. Основным фактором,на который ориентируются арендаторы,является расположение дома,а не этажность квартиры и ее планировка.

При этом квартиры,равные по метражу,но имеющие разную планировку,могут сдаваться по разным ценам. Так,зачастую студии сдаются за меньшую стоимость,чем однокомнатные аналоги. Исключением является евроремонт: студии со свежей отделкой можно сдавать за ту же стоимость,что и однокомнатные квартиры.

Трудно назвать количество метров на одного человека. Некоторым семьям удобно в маленькой квартире,тогда как молодые люди предпочитают снимать квартиру для одного. В среднем,площадь арендуемой квартиры в столице равна 35−40 кв. м.

Зачем нужен агент

Выставить квартиру на продажу — несложно. Трудности начинаются, когда находится покупатель. И здесь ситуации могут быть очень разные. Например, у продаваемой квартиры есть обременение — непогашенная ипотека, или в ней прописаны несовершеннолетние дети, или она приобретена с использованием материнского капитала. Как провести сделку?

Не так давно мы закрыли сделку, где было 4 звена: мы выступали в качестве продавца, наш покупатель приобретал квартиру, продавая свою и добирая средства ипотекой. У его покупателя также была своя продажа, а у его покупателя — своя. Вся эта сделка проходит в один день. Деньги закладываются в банковскую ячейку, подписываются бумаги, договоры уходят на регистрацию.

Состыковать всех участников, правильно оформить документы, чтобы все остались при своей выгоде — это большой труд, требующий времени и, конечно, знаний и опыта. Ведь даже после подписания договора сделка может быть признана недействительной, если будут допущены юридические ошибки.

Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Андрей Измаилов
Наш эксперт
Написано статей
116
Добавить комментарий