Как составить договор и зарегистрировать куплю-продажу

Договор купли-продажи дома в рассрочку (содержание, образец)

Характерной особенность договоров по продаже объектов недвижимости (включая жилые дома и квартиры) в рассрочку являются условия, касающиеся оплаты передаваемого объекта. Так, на основании ст. 489 ГК в числе прочих, признаваемых существенными, при рассрочке надлежит согласовывать следующие условия:

  • итоговая стоимость продаваемого жилья;
  • порядок его оплаты (наличными денежными средствами, переводом на расчетный счет и т. д.);
  • сроки внесения платежей (периоды оплаты);
  • сумма оплаты по каждому периоду времени.

Однако наличие цены — обязательное условие для всех договоров по продаже недвижимости, поэтому характерными именно для договоров с рассрочкой можно считать только 3 последних пункта из приведенного списка.

ВАЖНО! В случае продажи жилой недвижимости (в том числе жилого дома) право собственности на нее обычно переходит к покупателю с момента подписания передаточного акта, который подписывается с внесением первого платежа. В связи с этим в целях обеспечения обязательств покупателя в таком договоре целесообразно указывать на то, что до окончательной оплаты предмета договора она находится в залоге у продавца на основании ст

334.1 ГК.

Предмет и форма договора

Предметом договора может стать земельный участок, здание, квартира или сооружение, а также иное недвижимое имущество. Договор должен содержать данные, которые позволяют конкретно установить недвижимость, подлежащую передаче по договору покупателю. Также должны быть данные, способные определить расположение недвижимости на определенном земельном участке или в составе иного недвижимого имущества.

Это значит, что если в качестве предмета договора выступает здание, помещение или сооружение, в договоре должно быть указать место его расположения, адрес, площадь, назначение, год постройки и т. д. Если такие данные в договоре отсутствуют, условие о недвижимом имуществе, которое подлежит передаче, будет считаться не согласованным сторонами, а сам договор незаключенным.

Договор продажи недвижимости обязательно должен иметь письменную форму. Составляется один документ, который подписывается сторонами. Если форма договора продажи недвижимости не соблюдена, это влечет его недействительность.

Важно помнить, что действующим законодательством не предусматривается обязательное нотариальное удостоверение договора продажи недвижимости, хотя стороны могут сделать это на свое усмотрение. Однако переход к покупателю права собственности на указанную недвижимость должен пройти государственную регистрацию

Права и обязанности сторон по договору купли-продажи недвижимости.

Основные
обязанности сторон сформулированы в
законодательном определении: договора
купли-продажи: продавец обязуется
передать вещь. в собственность покупателю,
который обязуется принять ее и уплатить
за нее определенную денежную сумму (п.
1 ст. 454 ГК РФ).

Главная
обязанность продавца — передать
недвижимость в определенный срок. Срок
исполнения обязанности передать
имущество устанавливается в договоре;
если срок в договоре купли-продажи не
установлен, то обязанность (обязательство)
должна быть исполнена продавцом в
разумный срок после возникновения
обязательства (заключения договора).
Обязанность, не исполненную в разумный
срок, продавец должен исполнить в
семидневный срок со дня предъявления
покупателем требования об исполнении
(ст. 314, 457 ГК РФ).

Продавец
может исполнить договор досрочно, если
иное не предусмотрено правовыми актами,
условиями обязательства, либо не вытекает
из его существа. Однако, при исполнении
обязательств, связанных с осуществлением
его сторонами предпринимательской
деятельности, действует прямо
противоположное правило.

Норма
статьи 396 ГК РФ устанавливает различные
правовые последствия для случаев
неисполнения и ненадлежащего исполнения
обязательства. При ненадлежащем
исполнении (например, при передаче
недвижимого имущества с существенными
недостатками) уплата неустойки и
возмещение убытков не освобождает
должника от исполнения обязательства
в натуре, если иное не предусмотрено
законом или договором; при неисполнении
же обязательства (когда продавец вообще
не передал предмет договора покупателю),
напротив, возмещение убытков и уплата
неустойки, по общему правилу, освобождает
его от такого исполнения.

Только
после передачи имущества и подписания
документа о передаче продавец и покупатель
считаются исполнившими свои обязанности
соответственно по передаче и принятию
недвижимого имущества (ст. 556 ГК РФ).
Норма части 2 пункта 1 статьи 556 ГК,
определяющая момент исполнения
обязанности по передаче, является
диспозитивной, в законе или договоре
может быть предусмотрено иное.

Общее
правило о риске сформулировано в статье
211 ГК РФ: риск случайной гибели или
случайного повреждения имущества несет
его собственник, если иное не предусмотрено
законом или договором. Несколько иначе
сформулирована норма пункта 1 статьи
459 ГК, в соответствии с которой риск
случайной гибели отчуждаемого имущества
переходит от продавца к покупателю
одновременно с исполнением обязанности
по передаче имущества. Риск случайной
гибели в этом случае и в некоторых других
может нести не собственник имущества,
а другое лицо (например, владеющий им
покупатель, не зарегистрировавший право
собственности на недвижимое имущество).

К
основным обязанностям продавца относится
передача вещи не только в фактическое
владение, но и обеспечение «юридического
господства» над ней — передача ее в
собственность покупателю.

Возникновение
права собственности на недвижимое
имущество с момента его государственной
регистрации является общим правилом.

К
дополнительным обязанностям продавца,
обеспечивающим реализацию основных,
относятся: передача принадлежностей и
относящихся к имуществу документов,
предусмотренных законом, иными правовыми
актами и договором (п. 2 ст. 456 ГК РФ),
информирование покупателя о качестве
недвижимого имущества., существующих
дефектах и недостатках, предупреждение
покупателя о правах третьих лиц на
продаваемое имущество (ст. 460 ГК РФ).

Как
уже говорилось, к обязанностям покупателя:
относятся обязанности принять и оплатить
товар

Обязанность
покупателя оплатить недвижимое имущество
предусмотрена в положениях пункте 1
статьи 454, пункта 1 статьи 485, статьи 486
ГК РФ, Эта обязанность считается
исполненной с момента передачи продавцу
денежной суммы, определенной в договоре.
Содержание этой обязанности включает
в себя не только непосредственно платеж,
но и в некоторых случаях принятие
определенных подготовительных мер,
необходимых для осуществления платежа
(открытие специального банковского
счета, выдача чека на сумму договора).
По общему правилу, покупатель обязан
уплатить продавцу цену имущества
полностью.

Договором
купли-продажи может устанавливаться и
продажа товара в кредит, в кредит с
рассрочкой платежа или предусматривается
предварительная оплата.

12.Юридическая характеристика и элементы договора дарения. Форма договора.

По договору
дарения одна сторона (даритель)
безвозмездно передает или обязуется
передать другой стороне (одаряемому)
вещь в собственность либо имущественное
право (требование) к себе или к третьему
лицу либо освобождает или обязуется
освободить ее от имущественной обязанности
перед собой или перед третьим лицом.
При наличии встречной передачи вещи
или права либо встречного обязательства
договор не признается дарением. Обещание
подарить все свое имущество или часть
всего своего имущества без указания на
конкретный предмет дарения в виде вещи,
права или освобождения от обязанности
ничтожно. Договор, предусматривающий
передачу дара одаряемому после смерти
дарителя, ничтожен (законодательство
о наследовании).

Кроме вещей,
объектом договора могут быть имущественные
права. Дарение всегда является договором,
т.е. двусторонней сделкой, основанной
на взаимном соглашении. Оно предполагает
согласие одобряемого принять предложенное
ему имущество. Предметом договора
дарения могут быть вещи — движимые и
недвижимые, а также различные имущественные
права, которыми даритель вправе
распорядиться (обязательства одаряемого).
Вещи, изъятые из оборота, подарить
нельзя. Вещи, на владение и пользование
которыми нужно иметь разрешение
(лицензию), могут быть предметом договора,
если одаряемый получит такое разрешение.
Если предметом дарения является
освобождение от обязанности, то необходимо
предварительно получить согласие
кредитора одаряемого на перевод данного
долга на дарителя

Сторонами
договора являются даритель и одаряемый.
Первый добровольно лишает себя
определенного имущества, второй —
приобретает эти права. Если предмет
договора — вещь, то одаряемый приобретает
на нее право собственности.

Когда
стороны договариваются о передаче вещи
в будущем или о передаче прав, или отказе
дарителя от права (освобождении одаряемого
от имущественной обязанности), то
одаряемый приобретает обязательственное
требование к дарителю. Если предметом
дарения является вещь, но передача ее
в момент заключения договора невозможна,
она может быть заменена долговым
(заемным) обязательством о передаче
вещи в обусловленный срок. Дарение —
гражданско-правовой договор, поэтому
даритель и одаряемый должны быть
дееспособными. За недееспособных лиц
сделки совершаются их законными
представителями. Исключение: согласно
которой малолетние, т.е. дети от 6 до 14
лет, могут выступать в качестве одаряемых,
поскольку они вправе совершать
самостоятельно сделки, направленные
на безвозмездное получение выгоды и не
требующие нотариального удостоверения
либо государственной регистрации.
Несовершеннолетние от 14 до 18 лет вправе
самостоятельно совершать договор
дарения и выступать в качестве дарителя
в пределах заработка, стипендии и иных
полученных ими доходов, но они не могут
распоряжаться вещами, принадлежащими
им на праве собственности. Для этих
сделок они должны получать согласие
законных представителей.

ГК не
признает возможности дарения на случай
смерти. Распоряжение о передаче имущества
после своей смерти оформляется завещанием,
от которого дарение отличается тем, что
имущество передается при жизни дарителя,
а значит, имущество дарителя уменьшается,
тогда как завещание не отражается на
его имущественных правах. Кроме того,
завещание может быть отменено и изменено
в любое время, а дарение, как правило,
безвозвратно. Дарение является договором,
а завещание — односторонней сделкой.
Договор Д. безвозмездный. Форма договора
дарения: 1. Дарение, сопровождаемое
передачей дара одаряемому, может быть
совершено устно, за некоторыми
исключениями. Передача дара осуществляется
посредством его вручения, символической
передачи (вручение ключей и т.п.) либо
вручения правоустанавливающих документов.
2. Договор дарения движимого имущества
должен быть совершен в письменной форме
в случаях, когда: дарителем является
юридическое лицо и стоимость дара
превышает пять установленных законом
минимальных размеров оплаты труда;
договор содержит обещание дарения в
будущем. В случаях, предусмотренных в
настоящем пункте, договор дарения,
совершенный устно, ничтожен. 3. Договор
дарения недвижимого имущества подлежит
государственной регистрации.

Возможные риски и подводные камни

Оплата стоимости жилья, растянутая во времени, кроме положительных моментов несет в себе определенные риски.

При покупке

Покупатель рискует прежде всего тем, что его доходы могут уменьшиться и платежи станут неподъемными, что в худшем случае приведет к потере и денег, и квартиры. Поэтому желательно составлять договор рассрочки, только если точно уверены в стабильности дохода, и не растягивать его надолго.

Кроме того, следует сохранять все квитанции об оплате во избежание споров с продавцом о размере уже выплаченной суммы.

Чтобы не возникло проблем со снятием обременения после исполнения условий договора, нужно заранее договориться с продавцом о сроках и ответственности.

При реализации

Чем длиннее срок, на который продавец предоставляет рассрочку при покупке недвижимости, тем больше рисков он несет – это и колебания курса рубля, и финансовая ситуация покупателя, и изменение цен на жилье.

Как же продать квартиру или иное жилье без риска? Чтобы максимально обезопасить себя, следует прописать в договоре необходимость содержать помещение в надлежащем виде (на случай расторжения договора и возврата квартиры продавцу), а также постараться не тратить сразу все полученные от покупателя деньги (по той же причине, ведь при расторжении договора деньги придется вернуть).

Расторжение

Положение о расторжении опирается на нормы статьи 450 ГК РФ. Оно основано на условиях не исполнения одной стороной внесённых в договор условий. Каждый пункт договора предоставлял своему контрагенту определённые преимущества. Отказ от исполнения данных условий равнозначен ущемлению имущественных прав контрагента, что допускает аннулирование всего договора путём расторжения.

Расторжение может происходить:

  • по согласию сторон – составлением соглашения;
  • в одностороннем порядке через суд.

Составление соглашения может быть только добровольным. Если стороны его составили – они решают вопрос с аннулированием сделки на основании достигнутого компромисса. После составления соглашения недопустимо произвольно менять условия расторжения, принятые соглашением. Если контрагент нарушает условия соглашения, например, не возвращает полученные по сделке деньги или не освобождает помещение, его следует призвать к исполнению в судебном порядке.

Если в договор не были внесены те или иные положения, которые одна из сторон считает существенными, то требовать их исполнения бесполезно. Суд не примет решение в пользу истца, если он предъявит к ответчику претензии за неисполнение несуществующих пунктов. В этом случае бесполезно вступать в судебные распри.

Если перед стороной договора встала ситуация, ущемляющая его права, но не допускающая расторжение ДКП, более уместно решать через суд вопрос о материальном или моральном ущербе.

Также эффективно будет повлиять на судебную процедуру сквозь призму вновь открывшихся обстоятельств, подав иск о том, что ответчик своевременно не устранил те или иные нарушения при передаче объекта. Например, дал ложные сведения о техническом состоянии объекта, функционировании инженерных коммуникаций и т.п. А основную причину привлечь к иску как сопутствующее обстоятельство, усугубляющее проблему.

Правила

При продаже квартиры придерживайтесь некоторых общих правил, чтобы минимизировать свои риски и выгодно продать жилье:

  • если вы решили продавать квартиру через риэлтора или агентство, удостоверьтесь, что у них юридически правильно оформлены все необходимые документы на осуществление их деятельности, а именно лицензию, отзывы о работе, узнайте, как давно они работают на рынке недвижимости;
  • помните, что даже обращаясь в агентство, вы только минимизируете риски при продаже квартиры, но не исключаете их полностью;
  • при заключении договора с риэлтором в ваших же интересах будет оговорить его вознаграждение в виде процентов от стоимости проданной квартиры, это будет стимулировать риэлтора продать ваше жилье как можно выгоднее;
  • в договоре на оказание услуг риэлтора необходимо прописать каким образом будут перечисляться все платежи: через коммерческий банк или непосредственно через агентство;
  • ни под каким предлогом не отдавайте документы, удостоверяющие личность, а также документы на квартиру чужим людям, если же это будет крайне необходимо, то не поленитесь составить акт приема/передачи документов;
  • внимательно изучайте все документы, предоставляемые вам на подпись, сравнивайте экземпляры, копии и оригиналы;
  • производите оплату только руководству агентства, никакие рядовые служащие, подчиненные не вправе принимать у вас денежные средства за оказание услуг.

Виды купли-продажи недвижимого имущества

Выделяют несколько вариантов заключения сделки купли-продажи недвижимости между юридическими и физическими лицами. Каждый вид имеет собственные правила и порядок проведения, нюансы и особенности.

Виды сделок купли-продажи недвижимости:

  1. Обычная сделка («чистая продажа»). Один из наиболее простых и быстрых вариантов сделки. Покупатель проводит расчет с продавцом, после чего последний сразу переоформляет на нового владельца недвижимость. В данном случае не предусмотрено никаких дополнительных условий или действий.
  2. Сделка через аукцион (включая процедуру банкротства). Аукционный метод предусматривает способ быстрых продаж. Квартира, как правило, выставляется по заниженной цене. В ходе торгов и переговоров недвижимость чаще всего отчуждается по более высокой цене. Полученные денежные средства могут идти на погашение долгов перед кредиторами.
  3. Срочная сделка. Происходит по типу выкупа. Продавец обращается в специальное, специализирующееся на продаже имущества агентство, которое данный объект выкупает. После этого данным агентством приобретенная недвижимость перепродается другому покупателю. Продавец отдает свою недвижимость по значительно заниженной цене, которая может составлять до 30-40% от стоимости на рынке.
  4. Альтернативная сделка. В процессе купли-продажи осуществляются две сделки одновременно (продажа старой и покупка новой недвижимости), когда продавец одновременно и продает, и, на вырученные деньги, покупает себе новую недвижимость. При альтернативной сделке в процесс купли-продажи может быть вовлечено несколько объектов недвижимости. Чем длиннее будет данный ряд объектов и больше участников и сторон сделки, тем продолжительнее вся процедура оформления. Риски такой сделки намного выше, чем при других видах.

К менее распространенным сделкам по купле-продаже недвижимости можно отнести: приобретение недвижимости от застройщика через жилищно-строительный кооператив, или в порядке долевого участия; отчуждение недвижимости через переуступки права требования; продажа или покупка находящейся у банка в залоге недвижимости.

Как продать недвижимость: определяем стоимость квадратных метров

Существует несколько вариантов для установления оптимальной цены на недвижимость. Самым легким вариантом будет купить газеты и журналы, где печатаются объявления о купле-продаже и наглядно убедиться, какую стоимость хотят получить продавцы недвижимости за свои квадратные метры или гектары площади. Затем сравнить квартиру, дом, земельный участок или другую недвижимость, которую Вы собираетесь продавать с аналогичными вариантами. Таким образом, можно определить среднюю цену схожей недвижимости на сегодняшний день.

Еще один из вариантов – обратиться в местные агентства недвижимости и принять услуги профессионалов по оценке стоимости недвижимости. Второй вариант в плане безопасности сделки является более правильным, так как дает множество преимуществ. Иметь опытного посредника и получить квалифицированную оценку стоимости Вашей недвижимости – это отличная альтернатива самостоятельной продаже недвижимости, где неопытных продавцов на каждом этапе могут подстерегать аферы и обманы. Следует учитывать, что любая сделка по продаже недвижимости имеет свои специфические особенности, которые строго учитываются сотрудниками агентства, поэтому Вам помогут рассчитать стоимость недвижимости с точностью до рубля.

Особенности

Существуют некие особенности того, как провести куплю/продажу, подаренных квартир и квартир, переданных в собственность по завещанию или наследству.

Новая

При продаже квартиры в новостройке у вас на руках должны быть следующие документы:

  • свидетельство о праве собственности;
  • технический паспорт, поэтажный план многоквартирного дома и экспликация квартиры (пояснения к планировке квартиры/дома).

Подаренная

При продаже квартиры, которую вы получили в дар, помимо вышеперечисленного пакета документов вам необходимо иметь договор дарения квартиры на ваше имя и акт приема/передачи данной квартиры. Перед продажей подаренного имущества необходимо выписать всех лиц, зарегистрированных в данной квартире и собрать полный пакет документов.

Есть некие юридические нюансы при продаже подаренной квартиры:

  • если вы состоите в браке, то супруг/супруга не имеют права претендовать на часть квартиры, полученной путем дарения, и разрешение на продажу квартиры не требуется;
  • если вам подарена только часть (доля) квартиры, то перед ее продажей вы в первую очередь должны предложить выкупить вашу долю совладельцам квартиры. Только после их отказа, подтвержденного в письменном виде, заверенном нотариально, вы можете беспрепятственно продавать вашу долю.

Если вы хотите продать квартиру, переданную в дар несовершеннолетнему, то необходимо сперва получить разрешение из органов опеки и попечительства. Разрешение органы опеки предоставят только в том случае, если несовершеннолетний будет обеспечен равносильным или большим по площади жильем. Теперь вы сможете выбрать дарение или продажу.

По завещанию

Владельцы квартир, полученных по завещанию, смогут продать квартиру только через шесть месяцев после озвучивания завещания и принятия наследства. После этого необходимо будет получить официально свидетельство о наследстве, регистрации прав собственности. Если, согласно завещанию, наследник не единственный, то решение о продаже квартиры необходимо согласовать со всеми лицами, указанными в завещании.

Например, если в завещании указана доля, на которую может претендовать каждый из наследников, то после продажи квартиры вырученные деньги могут быть разделены пропорционально доле каждого.

Продажа квартиры, унаследованной по завещанию, становится возможной только после трех процедур:

  1. Наследник должен предоставить нотариусу свидетельство о смерти завещателя, документы, подтверждающие его права на жилье, завещание, документы, которые подтвердят родственную связь с завещателем.
  2. Нотариус проводит проверку, чтобы удостовериться в подлинности документов, отсутствии других наследников. После этого он предоставляет наследнику свидетельство о праве на наследство.
  3. Наследник должен зарегистрировать свои права на унаследованную собственность в регистрирующем органе.

Только после завершения всех вышеперечисленных процедур продажа квартиры, полученной по завещанию, становится возможной.

Еще одной особенностью продажи любой квартиры, будь то новая квартира, квартира, приобретенная на вторичном рынке жилья, подаренная или унаследованная по завещанию, является то, что если квартира находилась в собственности менее 3-х лет, то при продаже вам необходимо будет заплатить налог на доходы физических лиц, который, согласно налоговому законодательству, равен 13% от общей стоимости жилья.

Если же квартира находилась в вашей собственности или собственности завещателя более трех лет, то такое жилье не облагается налогом. Также следует помнить, что согласно российскому законодательству, вы можете снизить выплату по налогу на доходы от продажи квартиры за счет имущественного вычета, который на сегодняшний день составляет 1 млн. рублей и предоставляется на основании декларации об уплате налогов и заявления.

Купля-продажа жилой и нежилой недвижимости

Сего­дня про­дать и купить мож­но любую недви­жи­мость – жилую и нежи­лую. Наиме­но­ва­ние объ­ек­та недви­жи­мо­сти, с опи­са­ни­ем, адре­сом, общей пло­ща­дью – неотъ­ем­ле­мая часть любо­го дого­во­ра (ст. 554, ЖК РФ).

  • Имей­те в виду, что жилым явля­ет­ся поме­ще­ние, пред­на­зна­чен­ное исклю­чи­тель­но для посто­ян­но­го про­жи­ва­ния – это дома, квар­ти­ры, дачи, кот­те­джи и т.д. Оно долж­но обла­дать стан­дарт­ным набо­ром тех­ни­че­ских и сани­тар­ных качеств, опре­де­лен­ным п.2, ст.288 Граж­дан­ско­го Кодекса.
  • Гости­ни­цы, апар­та­мен­ты, офис­ные поме­ще­ния, мага­зи­ны – не явля­ют­ся жилы­ми, несмот­ря на то, что там все­гда мно­го народа.

Каза­лось, какая раз­ни­ца – жилое поме­ще­ние или нежи­лое, ан нет:

  • налог на нежи­лую недви­жи­мость намно­го больше;
  • нежи­лую недви­жи­мость при­об­ре­та­ют под ком­мер­че­скую деятельность.

Покупка дома на земельном участке

Зна­че­ние име­ет, про­да­ет­ся ли квар­ти­ра, либо дом на земель­ном участ­ке. Пра­ви­ла про­да­жи недви­жи­мо­сти на участ­ке содер­жат­ся в ст.552 ГК РФ.

Одно­вре­мен­но с про­да­жей дома обыч­но про­да­ет­ся и уча­сток, на кото­ром он нахо­дит­ся и все хозяй­ствен­ные постройки.

При покуп­ке дома на участ­ке важ­но, явля­ет­ся ли соб­ствен­ник так­же вла­дель­цем участка:

  • Если да, то пра­ва на земель­ный уча­сток пере­хо­дят к покупателю.
  • Если уча­сток при­над­ле­жит дру­го­му соб­ствен­ни­ку, то поку­па­тель дома прав соб­ствен­но­сти на уча­сток так­же иметь не будет.

Объ­ек­ты, тес­но свя­зан­ные с участ­ком, сле­ду­ют, соглас­но Земель­но­му Кодек­су за ним: нель­зя, напри­мер, купить уча­сток без дач­но­го доми­ка, на нем расположенного.

Договорная цена купли-продажи

В дого­во­ре куп­ли-про­да­жи обя­за­тель­но ука­зы­ва­ет­ся цена недви­жи­мо­сти – или общая или одно­го квад­рат­но­го метра.

В цену недви­жи­мо­сти вхо­дит и цена части земель­но­го участ­ка, на кото­рой та рас­по­ло­же­на (ст.555 ГК).

Права других собственников

  • Напри­мер, купив мно­го­квар­тир­ный дом, соб­ствен­ник не может высе­лить из него про­жи­ва­ю­щих там людей;
  • По умол­ча­нию пра­вом поль­зо­вать­ся жилым поме­ще­ни­ем име­ют чле­ны семьи собственника.

Пра­во­уста­нав­ли­ва­ю­щий дого­вор куп­ли-про­да­жи под­пи­сы­ва­ет­ся в трех экземплярах.

Так­же дол­жен быть зара­нее под­го­тов­лен и под­пи­сан пере­да­точ­ный акт.

Как продать недвижимость: реклама – двигатель торговли

Вторым важным этапом при продаже любой формы недвижимости считается реклама в печатных изданиях своих объявлений или размещение рекламы на интернет-сайтах агентств, занимающихся куплей-продажей. Если нужно продать дом или квартиру как можно быстрее, то рекомендуется размещать печатное объявление не реже 2-3 раз в неделю в нескольких газетах. По статистике, реальные варианты с предложениями покупки недвижимости поступают от читателей печатных изданий не более 3-х раз в неделю. Поэтому рекламировать свою квартиру или дом каждый день невыгодно, если объявления платные.

В свою очередь, интернет-реклама считается более выгодной с точки зрения оперативности предложений. Потенциальные покупатели могут заходить на сайты агентств недвижимости круглосуточно и предложения о сделках также могут поступить в любой момент. Плюс ко всему, на интернет-сайтах можно разместить фотографии предлагаемой на продажу недвижимости и покупатель оценит планировку квартиры, вид из окна, архитектурные особенности дома и другие визуальные подробности.

Преимущества и недостатки сделки

Преимущества

  1. Несомненным преимуществом является отсутствие условий и сложностей, которые присутствуют в договоре долевого участия, что для застройщиков является куда более удобным.
  2. Цена также будет отличаться, что является плюсом для покупателя. По ДДУ в стоимость включаются все расходы, которые должен произвести застройщик, тогда как в ДКП будущей недвижимости такие расходы возлагаются именно на продавца.

Недостатки

  1. Если продавец был признан банкротом, покупатель об этом может и не узнать, тогда как при ДДУ такое лицо не может быть застройщиком. Есть риск, что строящийся объект или другая недвижимость, на которую право собственности только будет приобретено стороной, попадут в конкурсную массу для реализации, а сам договор будет отменен.
  2. Обязать продавца не затягивать с регистрацией права собственности могут только штрафные санкции, указанные в договоре.
  3. Есть риск, что продавец может оказаться мошенником. Особенно если договор заключается с предоплатой.

Как продать квартиру в долевой собственности?

В компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» рассказали о недавней сделке – продавалась квартира со множеством долей. Продавцами были семь собственников: бабушка и дедушка, двое их детей и трое внуков. В свое время они приватизировали квартиру в равных долях.

Как отмечают эксперты, такое количество собственников на сделке – не редкость. При этом нередко возникают организационные сложности – например, все собственники должны явиться на сделку одновременно, кто-то может опоздать, кто-то – забыть или перепутать время и т. д. Но основная трудность заключается даже не в этом.

Чтобы продать квартиру в долевой собственности, нужно четко выполнять требования закона. Прежде всего, надо позаботиться о том, чтобы в сделке с общим жильем не нарушались ничьи права.

Распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется в соответствии с соглашением всех участников общей долевой собственности (то есть ее совладельцев). Тамерлан Барзиев
адвокат

Неважно, хотите вы продать ½ квартиры или в вашей собственности только 1/5 объекта – размер доли значения не имеет. Главное, чтобы остальные сособственники тоже были согласны продавать свои доли и конструктивно решать вопросы, связанные со стоимостью жилья

«Когда квартира находится в долевой собственности, то при ее продаже самое трудное – договориться о цене. Причем чем больше долей, тем больше сложностей», – отмечает Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet.

Теперь о главном: любые операции с продажей квартиры, находящейся в общей долевой собственности, требуют личного участия всех собственников. Допустим еще один вариант – все сособственники предоставляют согласие на совершение сделки одним из них, согласие обязательно должно быть удостоверено нотариусом.

Как добавляет Тамерлан Барзиев, в целом при оформлении документов других существенных отличий в сделках по продаже квартиры в долевой собственности и обычной квартиры нет. Но нужно помнить, что если не получено согласие на продажу хотя бы одного сособственника, то это делает всю сделку недействительной.

Особенности в отдельных случаях

В определённых случаях в силу вступают дополнительные технические и процедурные требования, обязательные для исполнения при составлении и подписании документа.

Между физическими и юридическими лицами

Юридические стороны при совершении сделки обязаны предъявлять учредительную документацию. Если продавец – юридическое лицо, от него также требуется дополнительная документация:

  • согласие соучредителей в форме протокола;
  • документ, подтверждающий право директора на куплю-продажу;
  • паспорт директора;
  • если сделку заключает не директор, а его представитель, предъявляется нотариальная доверенность и паспорт.

Остальной пакет документов тот же, что и для физического лица. Покупателю достаточно гражданского паспорта.

Когда продавец физическое лицо, он предъявляет стандартный пакет документов на недвижимость, к нему прилагает номер лицевого счёта, куда будут переведены деньги. А продавец:

  1. учредительные документы;
  2. паспорт директора или доверенность представителя;
  3. согласие соучредителей на покупку.

Если на лицевом счету покупателя соучредителя достаточно средств для покупки, тогда согласие партнёров не требуется, вместо него предъявляется выписка из лицевого счёта.

В случае сразу нескольких объектов недвижимого имущества

На каждый объект составляется отдельный экземпляр договора, который подлежит регистрации. Исключение могут составлять только строения, стоящие на участках земли, оформленных в аренду или в собственность: в этом случае на землю и строение оформляется один общий ДКП.

Если несколько продавцов или покупателей одновременно

Со стороны продавца несколько покупателей могут выступать, если каждый имеет долю в праве на объект. Они обязательно должны:

  • участвовать в сделке лично;
  • или составить доверенности для продажи на одного из участников;
  • каждый составляет нотариальное разрешение на сделку для совладельцев;
  • договор удостоверяется нотариусом.

То же касается покупателей, если их больше одного. Но в этом случае разрешение на покупку не требуется. Договоры составляются по числу участников сделки, и один – для Росреестра.

Как выбрать?

Зная цель, можно оценить целевую аудиторию. Так, для ресторанного бизнеса хорошо подойдут одноэтажные здания с большой площадью и наличием парковки рядом с ним. Для арендного бизнеса хорошо подойдут офисные помещения. Если здание с офисами находится в центре города или вблизи него, арендная плата может быть несколько выше средней.

Поиск предложений

Популярные интернет-площадки для объявлений о купле-продаже недвижимости или сайты конкретного города (региона) забиты предложениями.

Стоит отдавать предпочтение объявлениям с наиболее полной информацией и фотографиями объекта. Не стоит выбирать «кота в мешке».

По-прежнему пользуются спросом объявления в печатной прессе. Предпочтение стоит отдавать местным СМИ и специализированным изданиям, посвященным предложениям купли-продажи. Наиболее рискованный способ – объявления на столбах или стендах, содержащие только номер телефона продавца. Не стоит забывать и о такой возможности, как приобретение недвижимости у муниципалитета через аукцион. Информация о его проведении появляется на сайте администрации и в местных СМИ за 30 дней до начала торгов.

Осмотр объекта и проверка документов

Доверять только объявлению – опрометчиво. Покупатель должен своими глазами увидеть здание. Желательно лично обсудить все нюансы с продавцом. Риелтор, как правило, знает только ту информацию, которую указал продавец. Чтобы уберечься от рисков и мошенничества, нужно убедиться в юридической чистоте объекта недвижимости. В этом помогут выписки из ЕГРН. В них будет содержаться информация об обременениях, арендаторах, если таковые имеются.

Подводные камни: как избежать рисков?

  1. Отсутствие у продавца прав на коммерческую недвижимость. До внесения аванса (если это предусмотрено договором) необходимо потребовать у продавца свидетельство о праве собственности или самостоятельно проверить через ЕГРН.
  2. Недвижимость под обременением. Запросите сведения в ЕГРН. Для этого придется заплатить государственную пошлину в размере 400 рублей.
  3. Долги по оплате коммунальных услуг. Потребуйте у продавца сведения о платежах.
  4. Недвижимость приобретена физическим лицом или ИП во время брака. Потребуйте от продавца нотариально заверенное соглашение супруга на продажу или отказ бывшего супруга от прав на данный объект недвижимости.
  5. Завышенная цена. Потребуйте отчет независимого специалиста-оценщика. Цена не должна намного превышать ту, что установлена специалистом.

Какие еще есть сделки с коммерческой недвижимостью? Читайте об оформлении в ипотеку и продаже.

Каким образом приобрести коммерческую недвижимость в собственность, каждый покупатель решает индивидуально. Если покупатель не желает заниматься долгой проверкой документов на юридическую чистоту, более безопасным вариантом для него будет приобретение через торги у муниципального образования. Для покупателей с конкретными запросами (здание под офисы, торговую площадь) более выгодным будет приобретение у частного лица с соблюдением всех предостережений, о которых говорилось в статье.

Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Андрей Измаилов
Наш эксперт
Написано статей
116
Добавить комментарий