Договор об отчуждении недвижимого имущества это

Передача участка земли

Оборот земель регулируется ЗК РФ и ГК РФ. Существуют следующие формы собственности:

  • Государственная.
  • Муниципальная.
  • Частная, к которой относятся земли сельхозназначения и населенных пунктов.

На определенные земли, принадлежащие государству или муниципалитету, может устанавливаться ограниченный оборот. Данные наделы указаны в ст.27 ЗК РФ. Их не допускается приватизировать или передавать в собственность.

Частные территории, как и иное имущество, наследуется, дарится, продается или передается иным способом, который носит название «отчуждение земельного участка». Это возможно:

  • в добровольном в или принудительном порядке;
  • на возмездной или безвозмездной основе.

В зависимости от объема прав, сделки можно разделить на следующие разделы:

  1. Купленные, подаренные, полученные по обмену, выкупленные земли. При этом передаются все права, согласно статье 207 ГК РФ.
  2. Арендуемые, передаваемые по доверенности или в доверительное управление. При этом подразумевается передача на определенный промежуток времени. Поэтому такие сделки не относятся к отчуждению.

Распоряжение имуществом в любом виде становится возможным только после процедуры регистрации и постановки на кадастровый учет земельного участка согласно закону «О кадастровой деятельности» №221-ФЗ.

Только имея соответствующие сведения о наделе земли с необходимыми характеристиками в Росреестре возможно подтвердить право на владение. При этом условии возможно распоряжение участком по своему усмотрению в соответствии с ГК РФ.

Условия сделки предусматриваются в заключаемом договоре, который готовится в 3 экземплярах, один из которых остается у продавца, другой – у покупателя, а третий в регистрирующем органе. Если участок земли оформлен на гражданина, не достигшего 18 лет, или находится в общедолевой собственности, то договор необходимо заверить у нотариуса.

Факт того, что произошло отчуждение доли земельного участка или целого надела, удостоверяется посредством проведения государственной регистрации согласно закону «О гос. регистрации» №218-ФЗ.

Какие документы необходимо готовить при отчуждении имущества

Чтобы следку с отчуждением имущества было признано законной участникам сделки потребуется проследить правильность оформления и регистрации всех документов

Для того чтобы процесс отчуждения был правильным, и с юридической точки зрения, такую сделку невозможно было отменить, стороны, участники должны знать какой перечень документов необходим.

Со стороны продавца, или того кто отчуждает, прежде всего нужно иметь документ, который подтверждает его право собственности. Это может быть договор купли-продажи, дарения, вступления в наследство, либо приватизационное свидетельство.

Если имущество находится в совместной долевой собственности, тогда понадобятся заявления других владельцев, что они уведомлены о намерениях отчуждения, и не против этого.

Следующее, это наличие документов с паспортного стола (районной миграционной службы, ЖЭКа), о том кто прописан в недвижимом объекте. Для коммерческой недвижимости это не нужно.

При проведении сделки с отчуждением имущества важной может оказаться любой документ или даже справка, упускать из виду этот факт нельзя

Если на момент отчуждения будет установлено, что некоторые члены семьи не сняты с регистрации, то для нового собственника возникнут проблемы с их выпиской. Последнее это наличие или отсутствие задолженности за коммунальные услуги.

Несмотря на то, что такая справка не является важной, и не влияет на владение и распоряжение, долг может повлечь за собой обращение в суд, и наложения ареста на квартиру или дом.

Последний документ, это выписка с реестра, которая подтвердит, что на момент совершения сделки, квартира, дом или иной объект не сдан в долгосрочную аренду, на него нет ареста, или другого запрета на отчуждение.

Если сделка проходит через нотариуса, то последний, обязан проверить это самостоятельно.

Для того, кто станет новым собственником, никаких документов собирать не нужно, главное проверить наличие необходимой информации у покупателя.

Важно знать, что сразу после заключения сделки об отчуждении, новый владелец должен зарегистрировать ее в специальном государственном реестре. И только после произойдет полный переход права собственности

Под отчуждением недвижимого имущества, подразумевается процесс перехода права собственности на него от одного владельца к новому. Оно бывает возмездным и безвозмездным.

Об отчуждении долей в праве общей собственности смотрим видео:

Мнение эксперта
Макаров Игорь Тарасович
Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.

Гражданин, обладающий правом собственности на недвижимое имущество — жилое помещение, землю, технические помещения – полноправный владелец таких объектов. Он волен распоряжаться ими по собственному усмотрению.

Одно из действий, которое имеет право совершить такое лицо – отчуждение права собственности. Эта процедура регулируется законодательством, но есть определенные нюансы, касающиеся этой процедуры, которые нужно знать заранее. В статье мы расскажем, что такое отчуждение недвижимого имущества, каковы основания для порядки для его проведения.

Интеллектуальное авторское право

Интеллектуальная собственность — это произведения науки, искусства и литературы, базы данных, изобретения, компьютерные программы, ноу-хау, промышленные образцы и многое другое. Тот, кто владеет результатом интеллектуальной деятельности, обладает исключительным правом на него.

Он может разрешить или запретить другим лицам использовать придуманное им «что-то».

Чтобы получить «исключительное право на результат интеллектуальной деятельности», его нужно официально зарегистрировать в государственном органе. Только после этого исключительное право получает статус «товара», который можно продавать, дарить и менять.

Договор об отчуждении исключительного права заключается в письменном виде. В нем обязательно прописывают размер и порядок выплаты вознаграждения (это, кстати, могут быть и процентные отчисления от дохода, а не только разовая выплата).

Кроме исключительных прав, есть еще интеллектуальные и личные неимущественные. Такие права в сделках по отчуждению не участвуют!

Следующая
СправкиВ чем особенности доли в квартире как объекта права собственности и в процедуре ее отчуждения?

Налогообложение при последующей реализации долей общества

Последующая реализация долей образованного общества налогообложению НДС не подлежит, но при продаже доли в уставном капитале у участника возникает доход от реализации имущественных прав (п. 1 ст. 249 НК РФ). Сумма выручки при этом может быть уменьшена на цену приобретения доли, а также на сумму расходов, связанных с ее приобретением и реализацией (подп. 2.1 п. 1 ст. 268 НК РФ).

По мнению Минфина России, цена приобретения доли в уставном капитале общества формируется исходя из первоначального и дополнительных вкладов участника общества (письмо Минфина России от 22 июня 2015 г. № 03-03-06/1/36008). Таким образом, при формировании уставного капитала выделяемого общества необходимо зафиксировать балансовую стоимость передаваемого имущества, что позволит в последующем значительно сократить базу по налогу на прибыль организаций.

Также важно помнить, что к налоговой базе, определяемой по доходам от операций по реализации долей в уставном капитале, применяется налоговая ставка 0% при условии, что на дату реализации таких долей они непрерывно принадлежали налогоплательщику более пяти лет (п. 4.1 ст

284, п. 1 ст. 284.2 НК РФ). Ограничения в виде пятилетнего срока владения не позволяют злоупотреблять данным освобождением, но при правильном и дальновидном налоговом планировании, могут быть использованы без излишнего риска.

Если в дальнейшем имущество будет использоваться в необлагаемых НДС операциях (например, правопреемник будет применять УСН), есть риск, что ему предъявят требование восстановить принятую ранее к вычету сумму НДС (письмо Минфина России от 3 мая 2018 г. № 03-07-11/29894). Однако имеются решения судов, позволяющие не восстанавливать ранее принятый к вычету НДС (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 17 октября 2014 г. № 307-КГ14-1534 по делу № А52-1617/2013).

Таким образом, если юридическое лицо выделит дочернее общество, передав в качестве вклада в уставной капитал имущество, и продаст доли по истечении пяти лет, обязанность по уплате налога на прибыль и НДС не возникнет.

Особенности отчуждения объектов государственной собственности в пользу малых и средних предприятий

Малый и средний бизнес рассматривается государством в качестве базы для формирования среднего класса в государстве и средства обеспечения конкурентной среды в различных отраслях экономики. При этом малый и средний бизнес не в состоянии без государственной поддержки функционировать в полной мере. В связи с этим государства зачастую предоставляет малым и средним предприятиям государственное имущество в аренду на льготных условиях. Одной из форм льгот в отношении этого имущества для субъектов малого и среднего бизнеса является возможность выкупа арендуемого имущества.

Для управления процессом отчуждения арендуемого имущества, предоставленного малым и средним предпринимателям, при органах исполнительной власти на федеральном и региональном уровне создаются совещательные и координационные органы в сфере развития малого и среднего бизнеса. На принятие решения о включении арендуемого имущества в состав имущества, подлежащего отчуждению, дается тридцатидневный срок, исчисление которого начинается с момента направления уведомления.

Государственным унитарным предприятиям предоставлено право осуществления возмездного отчуждения недвижимого имущества, принадлежащего им и арендуемого лицами, предусмотренными Федеральным законом № 159-ФЗ.

Решение относительно отчуждения имущества, принадлежащего государственному унитарному предприятию в соответствии с правом хозяйственного ведения или оперативного управления, принимается собственником в течении 30 дней с момента направления уведомления в совещательной или координационный орган развития среднего и малого бизнеса.

Для реализации преимущественного права на приобретение отчуждаемого государственного имущества требуется соблюдение следующих условий:

  • во-первых, претендент на приобретение арендуемого имущества на момент подачи заявления должен временно пользоваться или временно владеть этим имуществом в течение 2 и более лет на основании договора аренды;
  • во-вторых, отсутствие задолженности по арендной плате за имущество, подлежащее отчуждению, неустоек на момент заключения договора купли-продажи или на день подачи заявления о приобретении ожидаемого имущества субъектом среднего или малого бизнеса;
  • в-третьих, отсутствие арендованного имущества в перечне государственного имущества, составленного в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ»;
  • в-четвертых, нахождение сведений о субъекте среднего и малого бизнеса в соответствующем реестре на момент заключения договора купли-продажи отчуждаемого имущества.

Реализация преимущественного права на приобретение отчуждаемого имущества субъектами среднего и малого бизнеса осуществляется в следующем порядке:

  • во-первых, уполномоченным органом принимается решение о предоставлении преимущественного права арендаторам государственного имущества;
  • во-вторых, органы государственного управления в десятидневный срок с момента принятия решения об отчуждении государственного имущества уведомляют арендаторов в лице субъектов среднего и малого бизнеса о возможности приобретения соответствующего государственного имущества. Это уведомление содержит в себе сведения следующего характера: проект договора купли-продажи отчуждаемого имущества, наличие задолженности по арендной плате и неустоек, размер штрафа, требование о погашении задолженности;
  • в-третьих, субъект среднего и малого бизнеса при согласии на использование преимущественного права приобретения отчуждаемого имущества обязан заключить договор купли-продажи в тридцатидневный срок с момента получения предложения о заключении договора;
  • в-четвертых, при несогласии с объекта, обладающего преимущественным правом приобретения отчуждаемого имущества, с его рыночной оценкой этому субъекту предоставляется время на оспаривание суммы;
  • в-пятых, заключение договора подразумевает предоставление документов, которые подтверждают оплату арендной платы в полном объеме, погашение задолженности по ней и неустойкам, уплату штрафов и так далее;
  • в-шестых, субъекты среднего и малого бизнеса наделены правом отказа от использования своего преимущественного права на приобретение отчуждаемого имущества в любой день срока, отводимого на принятие такого решения.

Какое имущество может быть отчуждено?

Отчуждаться могут только предметы или вещи (в том числе, деньги) и права на что-то (на владение ценными бумагами, например). Объекты интеллектуальной собственности, а также услуги/работы не отчуждаются.

Недвижимость

Как только у квартиры, дома или земельного участка меняется владелец, недвижимость считается «отчужденной». Способы отчуждения: купля, продажа, дарение, обмен или рента. В случае принудительного отчуждения недвижимость может быть изъята у владельца по решению суда или госоргана.

Ценные бумаги

Технически отчуждение ценных бумаг происходит одним из способов:

  • Размещение именных ЦБ (вносятся приходные записи по счетам первых владельцев в депозитарии или регистраторе).
  • Размещение документарных облигаций (вносятся приходные записи по счетам депо или выдаются сертификаты первым владельцам).

По сути, ценные бумаги отчуждаются так же, как и недвижимость: их можно продать, подарить, обменять или лишиться (в результате конфискации, например).

Интеллектуальное авторское право

Интеллектуальная собственность — это произведения науки, искусства и литературы, базы данных, изобретения, компьютерные программы, ноу-хау, промышленные образцы и многое другое. Тот, кто владеет результатом интеллектуальной деятельности, обладает исключительным правом на него. Он может разрешить или запретить другим лицам использовать придуманное им «что-то».

Чтобы получить «исключительное право на результат интеллектуальной деятельности», его нужно официально зарегистрировать в государственном органе. Только после этого исключительное право получает статус «товара», который можно продавать, дарить и менять.

Договор об отчуждении исключительного права заключается в письменном виде. В нем обязательно прописывают размер и порядок выплаты вознаграждения (это, кстати, могут быть и процентные отчисления от дохода, а не только разовая выплата). Кроме исключительных прав, есть еще интеллектуальные и личные неимущественные. Такие права в сделках по отчуждению не участвуют!

Что говорит законодательство?

Более подробно о крупных сделках и отчуждении имущества можно почитать в ФЗ РФ от 08 февраля 1998 года, ст. 46. В ней дается четкое определение подобных операций, а также особенности их проведения. Ниже рассмотрим основные моменты:

Даже в случае передачи дела в суд, последний может отказать в иске при определенных обстоятельствах. Это возможно в случае, если решение участника, который должен был принять участие в голосовании по крупной сделке, не мог повлиять на общий результат голосования. Аналогичная ситуация возможна и в случае, если факт причинения убытков в случае осуществления сделки не может быть доказан.

Кроме того, суд вправе отклонить иск, если ко дню рассмотрению дела в судебную инстанцию были переданы документы, подтверждающие проведение сделки по всем правилам, которые прописаны в ФЗ. Последней причиной, по которой суд может отказать в рассмотрении дела, является тот факт, что другая сторона не знала или не должна была владеть информацией в отношении нарушения условий сделки по отчуждению имущества.

  • В уставе ООО может прописываться, что для проведения крупных сделок не требуется сбор учредителей или совета директоров для принятия решения. В такой ситуации операция с имуществом производится по упрощенной процедуре.
  • В уставе компании могут указываться различные варианты или размер сделок, которые будут относиться к категории крупных. В этом случае решение должно приниматься учредителями ООО на общем собрании.

На практике возможны ситуации, когда в отчуждении имущества ООО одновременно заинтересованы все учредители компании. В этом случае одобрение сделки может производиться в ином порядке, с учетом положения текущей статьи.

Здесь же стоит отметить, что при одобрении крупных сделок положения рассматриваемой статьи ФЗ не применяются в следующих случаях:

  • Реорганизация ООО, слияние или присоединение.
  • Переход части или общей доли в уставном капитале в ситуациях, которые предусмотрены ФЗ.
  • Директор и единственный учредитель ООО являются одним лицом.

Отчуждение и трудности при продаже доли в праве общей собственности

Сторона, выступающая как участник в общей доле, имеет полное право на часть доли этой собственности.

В Гражданском Кодексе существует положение, которое гласит, что после продажи своей части доли, остальные участники могут без проблем купить ее. Данное положение не относится к продаже с публичных договоров и аукционов.

Мнение эксперта
Макаров Игорь Тарасович
Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.

Лицо, продающее долю собственности, обязано сообщить об этом всем остальным участникам в письменной форме. В уведомление обязательно нужно записать цену и условия, на которых осуществляется продажа доли.

В ситуациях, когда другие участники всей собственности не купят ту часть доли что продается или же откажутся от её покупки, тогда продавец имеет право продавать её на абсолютно любых условиях и покупателем может выступать любой представитель. Если есть необходимость в помощи нотариуса, следует понимать, что от вас будет ожидается наличие доказательств того, что все участники сделки знают о вашем решении.

Далеко не редки ситуации, когда собственники общей доли сами дают нотариусу отказ от своих прав на преимущественное приобретение данной доли.

Порой, появляются ситуации, когда получение данных доказательств выглядит как непреодолимая преграда. Лицо, представляющее собственника отчуждаемой доли, дает отказ нотариусу по факту своего прихода в агентство чтоб подписать необходимые документы.

Или же он приходит, но подписывать ничего не собирается, однако дает устное согласие по данному факту. В данном случае нужно составить передачу ему заявления.

В документе продавец обязан познакомить собственника общей доли с принятым им решением, таким образом он сможет поставить его в известность. Чаще всего, заявление имеет произвольный характер.

Обязательно нужно указать следующую информацию:

  • предмет продажи;
  • адрес положения объекта недвижимости;
  • стоимость, по которой имущество будет продаваться или имущества на которое будет произведен обмен;
  • другие условия продажи.

Стоит указать, что продавец имеет полное право абсолютно в любое время изменить условия, по которым будет произведена продажи. Когда такие перемены происходят, будет правильным известить всех участником доли собственности, которые имеют право претендовать на нее покупку.

В ситуациях, когда имущество продается по более высокой цене, чем изначальная, установлена первоначально, то доказательств о извещении предоставлять нет необходимости при. Однако в случае понижения цены такое доказательство – обязательно.

Совершенно каждый рано или поздно сталкивается лицом к лицу с отчуждением вещей и объектов. Хочется подробнее рассмотреть, в каком порядке происходят данные процессы.

А также стоит внимания вопрос о регулировании

Стоит остановить внимание на определённых моментах, играющих важнейшую роль при факте отчуждении недвижимости

При факте купли-продажи, самое нужное и главное это момент когда имущество находится в собственности по совместительству с другими лицами, сторона имеет право продать свою долю собственности с согласия всех участников сделки, в случае не согласованности дается период в размере 30 дней со времени уведомления о факте продажи. Второе, что заслуживает внимания это факт регистрации детей в объекте недвижимости, которая будет продаваться.

Если ситуация касается несовершеннолетнего ребёнка, то это влечет определенные дополнительные осложнения, ведь для продажи нужно иметь позволение органа опекунского совета. Данное разрешение может быть выдано лишь после подачи данных о новом местоположении регистрации и проживания ребёнка, которое по своим условиям не может быть хуже, чем предыдущее.

Что это такое

В первую очередь разберемся с терминологией. В обществе широко распространены такие понятия, как продажа недвижимости, мена и дарение. Все эти действия в окончательном итоге приводят к передаче права собственности на недвижимость одним лицом другому, как правило, в обмен на иное имущество либо денежные знаки (исключение – передача материальных благ по договору дарения).

С юридической точки зрения подобные сделки можно охарактеризовать одним выражением: отчуждение недвижимого имущества — это официальный термин. Под ним подразумеваются действия (добровольные или принудительные), связанные с передачей права собственности на материальные блага от одного лица к другому. В качестве участников сделки имеют право выступать как физические, так и юридические лица, а также государственные органы.

Для лучшего понимания рассмотрим, что значит «отчуждать». В соответствии с современными словарями, этим словом обозначается процедура передачи имущества в пользу другого лица. С юридической точки зрения имеется в виду передача не столько материального объекта, сколько прав собственности на него.

В этом плане подобные сделки отличаются от передачи недвижимости во временное пользование, которое не предусматривает потерю права собственности. За редкими исключениями, отчуждение – это право любого собственника.

Основания для отчуждения

Существует несколько оснований для отчуждения недвижимого имущества (дома или земельного участка). Если оно происходит добровольно, основанием выступает продажа материальных благ, их мена на другую собственность либо же отказ от права собственности в пользу другого лица без получения компенсации (дарение).

В случае с принудительным отчуждением выделяют следующие основания:

  1. Конфискация. Применяется, к примеру, при обнаружении незаконных источников дохода, послуживших основной для приобретения объекта.
  2. Выкуп культурных ценностей. Некоторые объекты недвижимости, пребывающие в частной собственности граждан, имеют культурную ценность для страны. В таком случае муниципальные органы имеют право инициировать процедуру отчуждения без получения согласия на это со стороны собственника, но с предоставлением компенсации.
  3. Взыскания из-за невыполненных обязательств. Классический пример – изъятие квартиры, заложенной по кредиту. Если условия кредитования не соблюдаются, кредитор имеет право инициировать эту процедуру для покрытия собственных убытков.
  4. Изъятие недвижимости с целью постройки на ее месте важных объектов местной инфраструктуры. Отчуждаемый земельный участок для сооружения шоссе – это классический пример. Подобная возможность предусмотрена статьей под номером 49 Земельного кодекса Российской Федерации. В ней же указан перечень объектов, для постройки которых разрешается проводить процедуру. Кроме этой статьи, такая возможность также предусмотрена ст. 279 Гражданского кодекса России.

Принудительное отчуждение права собственности производится на основании решения исполнительного органа местных властей (если недвижимость будет передана в государственные фонды) либо при наличии соответствующего судебного решения (это касается и отчуждения земельного участка).

Какие документы необходимы для заключения договоров?

Перечень документов, необходимых для нотариального оформления договоров отчуждения жилых и нежилых помещений, строений и их долей:

  1. правоустанавливающие документы — и/или: договор приватизации, договор купли-продажи, договор дарения, договор пожизненного содержания с иждивением, договор инвестирования, свидетельство о праве на наследство, свидетельство о праве собственности, решение суда, договор раздела наследственного имущества и пр.;
  2. согласие супругов лиц, участвующих в договоре, на отчуждение и приобретение объекта — нотариально удостоверенные;
  3. отказы сособственников объекта, доля которого отчуждается, от преимущественного права приобретения (покупки, мены) — нотариально удостоверенные;
  4. паспорта, свидетельства о рождении детей, свидетельства о браке супругов;
  5. страховые свидетельства (СНИЛС) сторон договора.

Перечень документов, необходимых для нотариального оформления договоров отчуждения земельных участков и их долей:

  1. правоустанавливающие документы — и/или: постановление администрации о выделении земли в собственность, свидетельство о праве собственности на землю, договор купли-продажи, договор дарения, договор пожизненного содержания с иждивением (ренты), свидетельство о праве на наследство, свидетельство о праве собственности, решение суда и прочее;
  2. правоподтверждающие документы: свидетельство о государственной регистрации права (если право собственности на объект зарегистрировано в органах регистрации прав);
  3. согласия супругов лиц, участвующих в сделке — нотариально удостоверенные;
  4. отказы сособственников объекта от преимущественного права приобретения отчуждаемой доли объекта недвижимого имущества — нотариально удостоверенные;
  5. паспорта, свидетельства о рождении детей, свидетельства о браке супругов;
  6. страховые свидетельства (СНИЛС) сторон договора.

Перечень документов, необходимых для оформления договоров отчуждения долей в уставном капитале Обществ с ограниченной ответственностью:

  1. устав, учредительный договор, договор о создании ООО или договор о деятельности ООО, все изменения и дополнения к ним + копии каждого документа в одном экземпляре;
  2. свидетельство о государственной регистрации ООО, свидетельства о внесении изменений в ЕГРЮЛ + копии каждого документа в одном экземпляре;
  3. свидетельство о постановке на учет ООО в налоговых органах + копия в одном экземпляре;
  4. документы о присвоении статистических кодов ООО + копии каждого документа в одном экземпляре;
  5. протокол ООО о поручении ведения списка участников должностному лицу ООО + копия в одном экземпляре;
  6. лицензия на лицензируемую деятельность + копия в одном экземпляре;
  7. решение участников ООО об одобрении сделки;
  8. документ ООО о том, что сделка не является крупной и с заинтересованностью;
  9. документ ООО об отсутствии необходимости согласования сделки в ФАС;
  10. документ, подтверждающий статус лица, отчуждающего долю в уставном капитале ООО, как участника ООО;
  11. справка ООО о полной оплате доли лица, отчуждающего долю в уставном капитале ООО;
  12. справка ООО об отсутствии каких-либо препятствий для отчуждения доли в уставном капитале ООО в соответствии с действующим законодательством;
  13. полномочия руководителя ООО (решение, протокол, приказ и т.п.);
  14. нотариально удостоверенный отказ от преимущественного права покупки от имени ООО и участников ООО;
  15. нотариально удостоверенные согласия супругов лиц, являющихся сторонами договора;
  16. свидетельства о браке участников сделки + копии, паспорта.

Перечень документов, необходимых для оформления договоров отчуждения автомототранспортных средств, катеров, лодок:

  1. правоустанавливающие документы — и/или: паспорт транспортного средства, технический паспорт, технический талон, свидетельство о регистрации ТС, судовой билет;
  2. согласия супругов лиц, участвующих в сделке — нотариально удостоверенные;
  3. паспорта, свидетельство о рождении детей, свидетельство о браке супругов.

Комментарий к Ст. 235 ГК РФ

1. Нормы настоящей статьи являются общими по отношению к другим статьям гл. 15 ГК РФ. В комментируемой статье рассматриваются основания прекращения права собственности, которые могут быть классифицированы на добровольные и принудительные, возмездные и безвозмездные. Кроме того, в настоящей статье предусматриваются основания прекращения права собственности, которые могут и не зависеть от воли субъектов гражданских правоотношений, в частности гибель или уничтожение имущества, например, в силу ст. 211 ГК РФ (риск случайной гибели имущества).

В числе добровольных оснований прекращения права собственности названы:

— отчуждение собственником своего имущества другим лицам, в частности, по договорам купли-продажи, дарения, мены, ренты, а также внесение в качестве вклада в уставный капитал юридического лица и др. Термин «отчуждение» означает прекращение права собственности по воле собственника с переходом права к другому лицу. В результате отчуждения у одного лица право собственности прекращается, а у другого возникает. Как писал К.П. Победоносцев, «в тесном смысле под словом «отчуждение» разумеется добровольное перенесение права по имуществу с одного лица на другое; следовательно, способы такого добровольного отчуждения те же самые, посредством коих приобретается право собственности. Отчуждение в этом смысле бывает или полное, объемлющее право собственности на имущество во всем его составе и пространстве, или неполное, когда из права собственности выделяются составные его части, как предмет отчуждения; например, когда собственник ограничивает свое право признанием постороннего участия или допускает стороннее вещное право на своем имуществе (например, залог)» ;

——————————— Победоносцев К.П. Курс гражданского права: В 3 т. М.: Зерцало, 2003. Т. 1. С. 381.

— отказ собственника от права собственности (см. комментарий к ст. 236 ГК);

— уничтожение имущества по воле собственника, например, в результате переработки.

2. К другим способам прекращения права собственности, в частности к утрате права собственности, необходимо отнести прекращение права собственности в результате совершения противоправных действий, невозможности истребования из чужого незаконного владения по виндикационному иску, например, денег, а также ценных бумаг на предъявителя от добросовестного приобретателя.

3. Положение п. 2 комментируемой статьи направлено на обеспечение реализации ч. 3 ст. 35 Конституции РФ, согласно которой никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Перечень оснований принудительного прекращения права собственности как в силу нарушений законодательства, допущенных собственником (подп. 1, 2, 4 п. 2), так и в целях защиты государственных, общественных интересов (подп. 3, 5, 6 п. 2) является исчерпывающим. К таким основаниям наряду с прямо перечисленными в п. 2 комментируемой статьи относятся:

— выплата участнику долевой собственности без его согласия остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества (п. 4 ст. 252 ГК);

— принудительное освобождение земельного участка от недвижимого имущества, принадлежащего собственнику, в связи с прекращением им права пользования земельным участком (п. 2 ст. 272 ГК);

— выкуп земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 282 ГК);

— изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства (ст. 285 ГК);

— прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение (ст. 293 ГК);

— изъятие из оборота контрафактных материальных носителей результатов интеллектуальной деятельности и приравненных к ним средств индивидуализации и уничтожение без какой бы то ни было компенсации (п. 4 ст. 1252 ГК);

— изъятие из оборота и уничтожение за счет нарушителя оборудования, прочих устройств и материалов, главным образом используемых или предназначенных для совершения нарушения исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности и на средства индивидуализации (п. 5 ст. 1252 ГК).

Согласие на отчуждение

Еще одна проблема – получение согласия на продажу недвижимости. Приведем несколько примеров, когда выполнение этого условия обязательно:

  1. Недвижимость или доля в ней принадлежат несовершеннолетнему. Перед продажей нужно получить разрешение от опекунского совета. Не имеет значения, находится несовершеннолетний под опекой или нет. Если ребенку уже исполнилось 14 лет, он должен предварительно сам дать письменное согласие в государственном органе. Обязательное условие – приобретение на вырученные средства другого жилья, равноценного или большего.
  2. Происходит отчуждение квартиры, дома, земельного участка, находящегося в частной собственности, который был приобретен во время пребывания в браке. Если имеет место подобное, недвижимость считается общей собственностью супругов. Прежде чем ее продать, нужно получить согласие второго супруга.

Если в случаях, перечисленных выше, не получить согласие (от органа опеки или второго супруга), сделку признают недействительной в судебном порядке. Это повлечет за собой негативные последствия как для продавца, так и для покупателя. Последнему следует учитывать подобные нюансы для сведения риска потери средств к минимуму.

Какие документы понадобятся

Во время отчуждения собственнику имущества нужно подготовить пакет документов. В него входят следующие бумаги:

  1. Договор купли/продажи или другой документ, закрепляющий сделку, в том числе договор дарения. Переход права собственности возможен и по договору, предметом которого выступает отчуждение недвижимого имущества.
  2. Согласие других собственников имущества.
  3. Отказ от покупки, составленный гражданами, владеющими другими долями, в случае с долевой собственностью.
  4. Документы на граждан, прописанных в жилом помещении, если продается дом или квартира.
  5. Справка из Росреестра, свидетельствующая об отсутствии обременений, связанных с недвижимостью. Если сделка проходит через нотариуса, последний сам выяснит эту информацию.

Рынок недвижимости активно используется мошенниками, отсутствие какого-либо документа – основание для отказа от сделки. Эти бумаги также потребуются во время регистрации нового собственника в Росреестре.

Кроме них придется составить два заявления:

  • о переводе права;
  • о регистрации права.

Дополнительно от покупателя потребуется подготовить копии документа, удостоверяющего личность. Также придется оплатить государственную пошлину 350 рублей и предоставить квитанцию, подтверждающую факт внесения средств.

Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Андрей Измаилов
Наш эксперт
Написано статей
116
Добавить комментарий