Порядок передачи и принятия недвижимости от продавца к покупателю на основании 556 статьи гк рф

Содержание

Документы для регистрации и стоимость

Нередко у граждан, впервые сталкивающихся с необходимость узаконить переход права и пренебрегшими услугами посредников (риэлтеров), возникают трудности по формированию «пакета» документов, которые необходимо предоставить в регистрирующий орган.

На деле – он совсем не большой, этот «пакет». Стандартный, на жилую квартиру включает в себя:

  • паспорта участников сделки;
  • стандартный бланк заявления на регистрацию (для каждого своё) выдается в Росреестре, МФЦ или на сайте регистратора;
  • документ, свидетельствующий о переходе права (договор, свидетельство о принятии наследства, решение суда) в 3-х экземплярах;
  • согласие совладельцев или супругов на продажу недвижимости;
  • передаточный акт;
  • квитанция госпошлины.

Если речь идет о регистрации земельного участка:

  • паспорта участников сделки;
  • заявление о кадастровом учете;
  • межевой план участка;
  • квитанция госпошлины.

Стоимость регистрации составляет 2000 рублей для физических лиц. Чтобы уточнить стоимость для юридических лиц или за совершение нескольких действий по внесению изменений в ЕГРН необходимо обратиться к Налоговому кодексу РФ в котором указан размер пошлин за все совершаемые в РФ действия.

Что означает переход права собственности?

Действие (или бездействие), в результате которого изменяется владелец имущества, называется переходом права собственности

Определение этого момента очень важно для совершения сделок, поскольку именно после него у нового собственника возникают законные основания для владения, распоряжения и использования вещи

ВАЖНО! Также момент перехода важен и с налоговой точки зрения – именно после его наступления данные операции отображаются в бухгалтерской документации. Переход прав на товар или имущество может происходить в результате совершения множества различных видов сделок

Основными из них являются следующие договоры:

Переход прав на товар или имущество может происходить в результате совершения множества различных видов сделок. Основными из них являются следующие договоры:

  • купли-продажи;
  • мены;
  • дарения;
  • завещания;
  • поставки.

Каждая из сделок имеет свои особенности и может применяться только в отношении определенных видов объектов.

Что касается установления момента перехода, то он может определяться на основании:

  • действующего законодательства – в частности, данная норма прописана в некоторых статьях ГК РФ;
  • заключенного договора – в этом случае стороны самостоятельно решают, когда именно произойдет переход, и закрепляют это законодательно.

Рекомендуется использовать вторую форму закрепления условия о переходе, поскольку это может уберечь стороны от возможного мошенничества. До передачи товара необходимо убедиться, что и покупатель выполнил свои обязательства, то есть оплатил его.

Также это важно при совершении сделок, во время которых оплата за товар поступает не сразу, а частями. Примером может быть рассрочка, кредит или ипотека

Если сразу не установить момент, после которого имущество сменит собственника, одна из сторон может быть ограничена в своих правах на него.

Подробнее об этом можно узнать из видео:

Мы подготовили много материалов об основных правах, в том числе: на возврат товара в магазине и на рынке, покупателя и продавца, водителя и работника ГАИ, на безопасность товара и возмещение ущерба. А также о требованиях потребителей и об основных нарушениях.

Признание и регистрация права собственности

Регистрация права собственности осуществляется уполномоченными органами службы Росреестра, территориальные подразделения которой расположены в каждом субъекте РФ. Представить документы для проведения регистрации можно не только напрямую через должностных лиц Росреестра. но и через систему Многофункциональных центров.

Для признания и регистрации права необходим следующий комплект документов:

  • договор, в котором зафиксирован переход прав;
  • договор приватизации;
  • акт властных органов;
  • технический или межевой план;
  • документы о ранее зарегистрированном праве (выписка из ЕГРН или свидетельство).

По итогам проверки представленных документов сведения о подтверждении права собственности будут внесены в ЕГРН.

Совет специалиста. Если право собственности подтверждалось в судебном порядке, в органы Росреестра будет необходимо представить решение, вступившее в законную силу.

Возможности договорной политики в условиях кризиса

Ранее в публикациях, посвященных теме договорной политики фирмы*, мы обращали внимание читателей на то, что действующие нормы гражданского, налогового и бухгалтерского законодательства фактически формируют два возможных направления договорной политики. Примечание:
* Читайте статьи:
— «Договорная политика или притворные сделки компаний: граница размыта»;
— «Договорная политика организаций»

Примечание:
* Читайте статьи:
— «Договорная политика или притворные сделки компаний: граница размыта»;
— «Договорная политика организаций»

Первое заключается в том, что меняя вид или конкретные условия заключаемых организацией договоров, мы получаем возможность влиять на содержание данных бухгалтерской и налоговой отчетности, не затрагивая при этом реального экономического содержания осуществляемых операций и связанных с ними рисков.

Во втором случае, изменение содержания договоров компании непосредственно влияет и на фактическое содержание осуществляемых фирмой операций, корректируя и их экономический характер, и риски, связанные с их наличием в деятельности компании. Именно это — второе — направление договорной политики фирмы выходит в современных условиях на первый план. Именно сегодня мы должны задать себе вопрос: можем ли мы с помощью условий заключаемых договоров сделать работу нашей компании более эффективной и менее рисковой, снизить неоправданное экономической реальностью налоговое бремя, не выходя при этом за рамки действующего законодательства? Безусловно — «да». Такие возможности существуют, и именно такое направление деятельности менеджмента компании и является истинной договорной политикой фирмы, направленной на легальное улучшение условий и результатов ее деятельности, а не на фактически введение в заблуждение пользователей бухгалтерской отчетности и контролирующих органов.

По каким причинам прекращается право собственности

Как переоформить квартиру путем дарения?

Передача права собственности на квартиру по завещанию

Передача квартиры в собственность может осуществляться путем составления завещания. Данный документ является прижизненным волеизъявлением собственника, направленный на предоставление права собственности определенному лицу после смерти наследодателя.

Владелец имущества вправе самостоятельно определять, кто будет наследовать его квартиру. Это могут быть как родственники, иждивенцы, так просто третьи лица. Согласно нормам Гражданского кодекса РФ, завещание составляется в письменном виде и заверяется у нотариуса, при этом взымается государственная пошлина.

Важно! Если завещания не составлено при жизни собственника, наследование недвижимости будет происходить по закону. В этом случае жилое помещение получат наследники в порядке очередности наследования

В частности, наследниками 1-ой очереди являются супруг, родители, дети наследодателя. Внук наследодателя и его потомки могут наследовать по праву представления.

Доля наследника по законодательству, умершего до открытия самого наследства либо одновременно с наследодателем, по праву переходит по праву представления к его потомкам и разделяется между ними в равных частях.

Возможные риски

С какими проблемами можно столкнуться при переоформлении квартиры по завещанию или договору дарения?

Во-первых, важно правильно определить круг людей, которые относятся к категории «близкие родственники» согласно Семейному Кодексу, а не исходя из своего личного отношения и близости с человеком.
Во-вторых, завещание можно оспорить. Сделать это могут другие наследники, если посчитали, что договор наследства подписан под угрозой или в состоянии психического отклонения, что не отражает настоящего волеизъявления.. Оспаривание наследства происходит через судебную инстанцию

Чаще всего такого рода иски являются заведомо проигрышными, если у заявителя отсутствуют весомые доказательства, что документ подписан под угрозой жизни или здоровья, либо просто ближайшие родственники не согласны со справедливостью решения умершего. Что касается дарственной, то она не подлежит оспариванию или только в тех случаях, если участники сделки скрыли за договором дарения, сделку купли-продажи, чтобы уйти от налога

Оспаривание наследства происходит через судебную инстанцию. Чаще всего такого рода иски являются заведомо проигрышными, если у заявителя отсутствуют весомые доказательства, что документ подписан под угрозой жизни или здоровья, либо просто ближайшие родственники не согласны со справедливостью решения умершего. Что касается дарственной, то она не подлежит оспариванию или только в тех случаях, если участники сделки скрыли за договором дарения, сделку купли-продажи, чтобы уйти от налога.

Таким образом, перед тем как переоформить тот или иной вид собственности, оцените все преимущества и недостатки каждой сделки. Если участниками процесса выступают близкие родственники, то они попадают под льготные условия и освобождены от уплаты налога при договоре дарения или наследия. Если вы хотите переоформить квартиру в ближайшее время, то сделать это можно только через дарственную, так как завещание вступает в силу только после смерти подписанта.

Прекращение права собственности

Регистрация сделки: пошаговая инструкция

В России все юридические сведения о каждом недвижимом объекте содержатся в едином реестре, который долгое время назывался ЕГРП. С начала 2017 года его называют ЕГРН. Именно в эту базу достоверных данных вносятся записи, отражающие любые изменения, в том числе обмен, продажа, т.е. любой переход права собственности. Основанием для внесения записи служат как раз договор купли-продажи и другие документы.

Шаг 1. Сбор необходимых документов

После того, как стороны подписали договор (они могут сделать это и непосредственно для регистрации), необходимо принести его в местное отделение Росреестра как минимум в трех оригинальных (одинаковых) экземплярах. Наряду с ним предоставляются такие документы:

  • паспорта обеих сторон;
  • заявления обеих сторон (бланки предоставят на месте);
  • акт приема-передачи предоставляется как неотъемлемое приложение к договору;
  • предыдущий договор, на основании которого продавец приобрел квартиру;
  • свидетельство о собственности;
  • технический, кадастровый паспорт;
  • выписка из домовой книги, в которой подтверждается факт отсутствия прописанных лиц;
  • квитанция, подтверждающая оплату госпошлины.

Шаг 2. Совершение регистрации: сроки и стоимость

Во время подписания документов присутствуют в обязательном порядке обе стороны – продавец и покупатель (при необходимости вместо каждого из них могут прийти представители, действующие по доверенности).

Срок выполнения всей процедуры составляет предельно 10 рабочих дней. В случае оформления ипотеки срок уменьшается до 5 рабочих дней. Отсчет начинается с рабочего дня, который следует за днем подачи документов.

Что касается стоимости госпошлины, то в случае с физическими лицами она составляет:

  • 2000 рублей за регистрацию договора;
  • 2000 рублей за возникновение у собственника права собственности.

Таким образом, если покупатель не уверен в юридической чистоте объекта, добросовестности продавца, лучше обратиться за помощью к профессиональным юристам: цена ошибки в случае с недвижимостью, как правило, очень высока.

Как происходит реализация имущественных прав

Нюансы передачи объектов

Права владения нежилой и жилой недвижимостью, которые возникают после их перехода от одного владельца к другому, должны проходить этапы регистрации на уровне государственных требований, в соответствии со 131-й статьёй Гражданского действительного кодекса Российской Федерации. Ни для кого никакого исключения в этом правиле не существует.

Если имущество приобретено с помощью ипотеки, значимой особенностью является длительная процедура передачи прав, так как зарегистрировать его нельзя до тех пор, пока обязательства перед банком не будут выполнены в полной мере. Это объяснимо тем, что до полной выплаты ипотеки и процентов по ней недвижимый объект находится у банковского учреждения в залоге и при невыполнении обязательств может быть отнят у собственника.

В другой последовательности будет зарегистрирован переход собственнических прав, возникших в результате сделок купли-продажи, обмена и прочих. Например, при обмене права собственности приобретаются сторонами только после того, как они передадут друг другу недвижимость. При продаже-покупке оговариваются индивидуальные условия. В итоге, можно сделать вывод, что полноценная передача права владения недвижимостью происходит по факту выполнения всех оговоренных условий сделки с последующей регистрацией.

Правовой статус имущества в «переходный» период

Может возникнуть вопрос: каков же правовой статус имущества в тот период, когда купля-продажа уже состоялась, соответствующий договор подписан, и стороны ожидают регистрации права собственности. В этот период объект находится в двойственном статусе:

  • С одной стороны, покупатель еще не имеет права распоряжаться данным имуществом, так как он не вступил в свои права. Потому сразу после подписания документов о полноценном праве собственности для покупателя говорить нельзя.
  • С другой стороны, продавец тоже уже не может распоряжаться этим имуществом, так как оно является объектом договора, и этим договором предусматривается его передача покупателю. Соответственно, продавец формально остается собственником, однако не может распоряжаться данным имуществом.

Поэтому на период, когда право проходит регистрацию в реестре, ни одна из сторон не может распоряжаться данным объектом. А в момент внесения данных в реестр продавец окончательно теряет свое право собственности, в то время как покупатель – приобретает.

Что означает это понятие?

Главным вещным правом, которое существует в действующем гражданском законодательстве, является право собственности. Под ним понимается совокупность законодательных норм, которые закрепляют отношения собственности касательно определенных объектов.

В юридическом смысле права должны обязательно подкрепляться документально. Вид подтверждающего документа напрямую зависит от того, каким способом владелец получил определенный товар или имущество.

ВАЖНО! В качестве собственника могут выступать как физические лица – граждане, индивидуальные предприниматели, так и юридические лица – компании, организации и предприятия, а также государство и муниципалитеты (ст. 212 ГК РФ).. В зависимости от того, к какой именно категории относится владелец, ему предоставляются те или иные права – в большем или меньшем объеме

В зависимости от того, к какой именно категории относится владелец, ему предоставляются те или иные права – в большем или меньшем объеме.

Например, некоторые из них ограничены в выборе вида имущества, которое им может принадлежать.

В качестве объектов собственности может выступать различное имущество:

  • жилая и нежилая недвижимость (квартиры, дома, производственные площади, офисы, гаражи);
  • земельные участки;
  • денежные средства;
  • различные виды ценных бумаг;
  • транспортные средства;
  • товар;
  • средства производства и т.д.

Оно предоставляет его обладателю такие полномочия:

  1. Владеть имуществом, то есть иметь возможность физического воздействия на него. Эта возможность может предоставляться не только собственнику, но и некоторым другим категориям лиц.
  2. Пользоваться вещью – в этом случае владелец может эксплуатировать свое имущество и извлекать из него все полезные свойства.
  3. Распоряжаться имуществом, то есть иметь возможность свободно продать, подарить или предоставить его во временное пользование другому субъекту хозяйственной деятельности (ст. 209 ГК РФ).

Именно в результате совершения последнего действия и происходит такое событие, как переход права собственности. Более подробно о том, что оно означает и когда именно наступает – далее.

Основные причины отказа в регистрации

Росреестр может отказать Вам в регистрации перехода права. Такие ситуации возникают достаточно часто. Но перед этим Вам предложат исправить допущенные неточности или донести документы (так называемая приостановка регистрации). Если же выявленные ошибки и неточности в оформлении документов не будут исправлены, то в регистрации будет отказано.

Рассмотрим наиболее распространенные причины отказа:

  • лицо, которое указано владельцем в договоре или ином документе, юридически прав на имущество не имеет;
  • с заявлением обратился человек, который не уполномочен на осуществление таких действий (доверенности нет или она просрочена);
  • имеются расхождения между заявленными правами и информацией в ЕГРН;
  • представлена не вся необходимая документация или сведения, содержащиеся в представленной документации, недостоверны;
  • форма или содержание документов не соответствуют требованиям закона;
  • сделка о переходе права является ничтожной.

Обратите внимание! Всего в законе перечислено 60 причин приостановки регистрации. Обращение к квалифицированному юристу сведет к минимум риск возникновения ситуаций, когда Управление Росреестра приостанавливает регистрацию или же отказывает в ней обратившемуся лицу

Как удостовериться в законности

По результатам процедуры регистрации вся информация, которая касается непосредственно объекта недвижимого имущества и его нового владельца, будет занесена в единый государственный реестр прав (ЕГРП). Эти данные далее будут доступны из любого населённого пункта на территории Российской Федерации, независимо от того, где были внесены и где находится имущество. Более того, к ним обеспечен свободный доступ. То есть, любой желающий может подать запрос и получить интересующие его сведения о недвижимости без ведома ее собственника. Необходимость проверить законность перехода прав возникает зачастую у потенциальных покупателей, наследников, а также граждан, которые намерены предъявить правовые претензии на имущество. Однако этим не ограничивается. Информация весьма полезна и для собственников, которые таким образом могут проверить правильность внесённых сведений и убедиться, что они действительно зарегистрированы, как владельцы

Это особенно важно для тех, кто получил права собственности в 2020 году и после, поскольку у них на руках нет никаких свидетельств. По факту, единственным вариантом для них служит выписка из ЕГРП

При какой сделке не требуется уплачивать налоговый сбор?

Из всех способов передачи квартиры в собственность, указанных выше, без особых дополнительных расходов удастся переоформить недвижимость при заключении договора дарения и только при условии, что жилье передается близкому родственнику.

Дарственная, оформляемая между близкими родными, не облагается налогом. Также при заключении данной сделки законодательство не требует обращаться в нотариальную контору. Стороны сами решают, заверять им договор или нет. Поэтому есть возможность освободиться и от оплаты услуг нотариуса.

Если же дарение оформляется между лицами, не имеющими близкую родственную связь, то получателю дара придется заплатить налог. Величина сбора составляет 13% от цены помещения.

Купля-продажа сопровождается оплатой налога. Продавец обязан уплатить сбор в размере 13% от полученной суммы. Если он является иностранным лицом, то величина оплаты повышается до 30%. Но все же есть возможность передать имущество родственнику без уплаты данного налога.

Такой шанс появляется в том случае, если собственник владеет квартирой более 5 лет. В этом случае налогообложение отсутствует. В отношении определенных категорий недвижимости данный срок сокращается до 3 лет. Это относится к помещениям, которые были получены продавцом путем наследования, приватизации, дарения или пожизненной ренты.

При наследовании налог не взимается, однако придется заплатить нотариальный тариф. Его размер определяется следующим образом:

  • 0,3% от стоимости унаследованной доли, но не больше ста тысяч рублей. Действует только для ближайших родственников.
  • 0,6%, но не более одного миллиона рублей – для остальных преемников.

При передаче квартиры путем договора ренты требуется уплата налога. В этом случае применяются правила расчета как при соглашении купли-продажи.

В чем значение регистрации

Учитывая высокую стоимость недвижимого имущества владение ей порождает множество споров между владельцами, совладельцами, наследниками. В данных обстоятельствах предоставление в качестве доказательства права на объект в простом письменном виде признается недостаточным, поскольку такие документы легко фальсифицируются. Единственным доказательством существования права является наличие записи в ЕГРП, являющейся неоспоримым доказательством того, что сделка была совершена законно и позволяющей установить не только личность собственника, но и целый ряд существенных характеристик недвижимого объекта:

  • его местоположение;
  • физические размеры (площадь, этажность);
  • год постройки (ввода в эксплуатацию);
  • количество собственников, владевших объектом;
  • обременения препятствующие переходу права собственности (арест имущества) или ограничивающих в его использовании (ипотека, залог, сервитут и пр.).

Эти данные играют существенную, а иногда решающую роль при принятии решения о совершении сделки с недвижимостью, поскольку позволяют раскрыть степень искренности контрагента-продавца и оградить себя от совершения необдуманного поступка, соблазнившись невысокой стоимостью квартиры или дома, который после покупки придется делить с лицами, имеющими право на проживании в нем, помимо желания нового собственника.

Поскольку совершение договора или иного юридически значимого действия (события) может отстоять во времени от регистрации события, то правовое регулирование разнесено в несколько правовых актов:

Большинство из них содержится в Гражданском кодексе РФ:

  • Статья 131 ГК дает основные правила регистрации;
  • Ст. 164 ГК – задает понятия, используемые в законе;
  • Ст. 223 ГК – устанавливает момент возникновения права;
  • Ст. 433 ГК – позволяет определить момент заключения договора.

Кроме Гражданского кодекса, вопросам регистрации посвящен другой документ: ФЗ № 122 «О госрегистрации прав…».

В большинстве случаев регистрируется не договор или событие, в связи с которым происходит переход прав, а только факт такого перехода. Однако, из этого правила есть ряд исключений, одним из которых является правило регистрации при купле-продаже  жилой недвижимости.

В соответствии с п. 2 ст. 558 ГК регистрации подлежит не только факт перехода права собственности, но сам договор, послуживший поводом для изменения собственника. Реализуется это путем составления любого договора о передаче жилой недвижимости в трех экземплярах. По одному экземпляру остается на руках у контрагентов сделки, а третий предоставляется регистратору (Росреестр).

Существовавшая ранее практика удостоверения договора продажи квартиры, дома у нотариуса с реформой регистрации прав у единого оператора – В Росреестре, утратила актуальность и в настоящее время ни в одной из статей ГК такого требования не содержится.

Порядок оформления прав

Для того, чтобы произвести переоформление собственности, необходимо подать заявление с документами в МФЦ или кадастровую палату. Сделать это нужно в том населенном пункте, где находится недвижимое имущество. Заявление оформляется на месте при подаче документов и готовить его заранее нет необходимости.

Что Вам потребуется в МФЦ или кадастровой палате:

  1. Документ-основание (чаще всего это договор или свидетельство о праве на наследство).
  2. Документ о постановке объекта на кадастровый учет.
  3. Квитанция об оплате пошлины по необходимым реквизитам.
  4. Паспорт заявителя либо его представителя.
  5. Нотариально удостоверенная доверенность (потребуется в том случае, если документы подаются представителем).

Обратите внимание!  В настоящее время свидетельства о праве собственности не выдаются, новый собственник получает выписку с характеристиками объекта и указанием правообладателя. Срок переоформления прав варьируется и составляет от одного до двенадцати рабочих дней

Срок переоформления прав варьируется и составляет от одного до двенадцати рабочих дней.

Конкретный срок переоформления прав будет зависеть от нескольких обстоятельств:

  • вида сделки (например, право собственности при наследовании оформляется в укороченные сроки);
  • органа, в который подается заявление (кадастровая палата или МФЦ);
  • наличие или отсутствие ипотеки (залога) при регистрации перехода права;
  • формы обращения (через электронные каналы или в бумажном варианте).

Дата получения выписки из ЕГРН будет указана в расписке, которая выдается заявителю после приема документов.

По состоянию на 01.01.2020 госпошлина при регистрации для физических лиц составит две тысячи рублей, для организации – двадцать две тысячи рублей.

Важно! Внимательно проверяйте реквизиты при уплате пошлины. Договор (купли-продажи, мены, дарения) для оформления прав должен быть составлен грамотно и без ошибок

Только юридически верное оформление документации позволит исключить неблагоприятный вариант развития событий, при котором Управление Росреестра приостановит или откажет в регистрации перехода права

Договор (купли-продажи, мены, дарения) для оформления прав должен быть составлен грамотно и без ошибок. Только юридически верное оформление документации позволит исключить неблагоприятный вариант развития событий, при котором Управление Росреестра приостановит или откажет в регистрации перехода права.

Обратите внимание! Пошлина за регистрацию остается в бюджете и не возвращается, даже если Вам отказали в совершении данного действия. Очень часто самостоятельно обратиться в МФЦ с документами по тем или иным причинам не получается

В такой ситуации можно подготовить доверенность на представителя. При этом придется посетить нотариуса, поскольку доверенность в обязательном порядке должна быть оформлена нотариально

Очень часто самостоятельно обратиться в МФЦ с документами по тем или иным причинам не получается. В такой ситуации можно подготовить доверенность на представителя. При этом придется посетить нотариуса, поскольку доверенность в обязательном порядке должна быть оформлена нотариально.

Гражданско-правовые последствия изменения условия договора о моменте перехода права собственности

Условие договора поставки о моменте перехода права собственности действует самостоятельно по отношению к условиям договора о порядке передачи товара и его оплаты, однако при этом оно меняет правовые последствия исполнения сторонами сделки этих ее условий.

Неотъемлемым условием договора поставки как разновидности договора купли-продажи является условие о порядке передачи товаров продавцом покупателю. Согласно статье 456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором. При этом в соответствии со статьей 457 ГК РФ срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю либо определяется договором поставки, либо согласно статье 314 ГК РФ должен представлять собой то, что согласно нормам ГК определяется как «разумный срок». Статьей 458 ГК РФ определяется, что обязанность передать товар (если иное специально не определено в договоре) считается исполненной в момент либо вручения товара покупателю или указанному им лицу (если договором предусмотрена обязанность покупателя доставить товар), либо предоставление товара в распоряжение покупателя (если по условиям договора товар должен быть передан покупателю или указанному им лицу в месте нахождения товара). При этом в случаях, когда из договора не следует обязанность продавца по доставке товара или передаче товара непосредственно в месте его нахождения, обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент сдачи товара перевозчику (организации связи).

Содержание этих норм ГК РФ показывает, что исполнение обязанности передать товар — это физическое перемещение товара от продавца к покупателю или физический допуск покупателя в место хранения товара. То есть, передача товара покупателю делает его владельцем ценностей, но не более того, так как момент приобретения права собственности может как совпадать, так и не совпадать с его физическим движением.

В первую очередь наличие или отсутствие у покупателя, уже ставшего владельцем товара (то есть, как правило, уже имеющего товар у себя на складе), права собственности на него, определяет возможности покупателя по распоряжению этим имуществом.

Согласно статье 491 ГК РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрено, что право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до оплаты товара или наступления иных обстоятельств, покупатель не вправе до перехода к нему права собственности отчуждать товар или распоряжаться им иным образом, если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из назначения и свойств товара.

Точно так же самостоятельное значение по отношению к условию о моменте перехода права собственности имеет и условие договора поставки о порядке оплаты покупателем приобретаемых по договору товаров. Согласно статье 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара. При этом статьей 487 ГК РФ устанавливается, что в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором или разумный срок, в соответствии со статьей 314 ГК РФ, если срок предварительной оплаты товаров договором специально не определен.

Таким образом, сочетание условий договора поставки о порядке передачи товаров продавцом покупателю, их оплаты покупателем (до или после передачи) и о моменте перехода права собственности на них от продавца к покупателю (в момент передачи или после оплаты) создает четыре возможных ситуации.

Ситуация 1. Товары переданы покупателю, еще не оплачены, но право собственности уже перешло к покупателю согласно договору в момент передачи товаров.

Ситуация 2. Товары переданы покупателю, еще не оплачены и в связи с этим согласно условиям договора право собственности на них до момента оплаты остается у продавца.

Ситуация 3. Товары не переданы покупателю, но предварительно оплачены им. При этом, фактически находясь у продавца, они до момента передачи продолжают оставаться в его собственности, так как согласно договору моментом перехода права собственности на товары к покупателю выступает момент их передачи.

Самые простые способы переоформления собственности

Если квартира имеет низкую рыночную стоимость (менее 1 миллиона) или принадлежит собственнику не менее пяти лет, то её отчуждение не облагается налогом. В этом случае можно спокойно оформлять договор купли-продажи, поскольку такая сделка не заинтересует налоговые органы.

Однако самым надёжным и быстрым всё же является договор дарения. Его могут обжаловать родственники, чьи права наследования пострадали от сделки, но при соблюдении всех юридических процедур объявить договор незаконным или ничтожным будет сложно.

Сроки перехода прав по договорам дарения и продажи одинаковы, поскольку зависят только от услуг нотариуса и оформления документов в органах госрегистрации. Однако договор дарения не только дешевле, но и безопасней.

Куда обращаться?

После прохождения процедуры подписания договоров у нотариуса участники сделки должны сразу же обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость. Это территориальные подразделения Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии РФ.

Документы можно подать в МФЦ, где их проверят, примут к рассмотрению, передадут в нужную организацию. В назначенный срок право на недвижимость перейдёт к новому владельцу. Свидетельство собственности следует получать в том органе, куда подавали документы.

Если к поданным документам возникли претензии, то в переходе права будет отказано. Тогда придётся начинать всё с начала.

Сроки перехода прав на недвижимость

Поскольку в законах нет нормативов, определяющих разницу в процедурах перехода прав на недвижимость по признаку родства, то переоформление квартиры в собственность родственника происходит на общих основаниях. В договорах купли-продажи или дарения не предусмотрен пункт о родственных отношениях, потому что это не имеет никакого процессуального значения.

Степень родства имеет значение только при взимании налогов и наследовании по закону. Единственным обстоятельством, ускоряющим процесс перехода прав, является степень доверия сторон сделки.

Приостановление государственной регистрации права

У регистратора есть законное право приостановить регистрацию, основания для этого прописаны в статье 26 ФЗ-218. 

Самые распространенные причины для приостановки регистрации права:

  • представлены не все документы;

  • документы с недостоверными сведениями или не соответствуют закону;

  • квартира находится под арестом или есть запрет на совершение определенных действий;

  • противоречия между уже зарегистрированными и заявленными правами;

  • противоречия между сведениями о квартире в предоставленных документах и в ЕГРН;

  • по решению суда.

Причины можно устранить и после этого возобновить регистрацию. Срок при этом начинают отсчитывать по новой. Если после приостановки в регистрации отказывают, сделку (например, купли-продажи квартиры) считают несостоявшейся. 

Можно приостановить и вовсе прекратить регистрацию по заявлению участников сделки.

Граждане могут подать жалобу на действия Росреестра (пункты 314-324 Регламента). Отказ в регистрации можно попробовать обжаловать в суде.

На сайте Росреестра можно заказать выписку из ЕГРН, чтобы проверить документы на квартиру.

Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Андрей Измаилов
Наш эксперт
Написано статей
116
Добавить комментарий