Обязан ли собственник коммерческой недвижимости платить налог? нюансы процедуры

Как выглядит?

Структура

Договор на продажу нежилой недвижимости состоит из трёх основных частей:

  1. Преамбула. В ней указано название документа, место и время его подготовки, полные наименования сторон.
  2. Основная часть. Именно здесь расписываются все условия соглашения.
  3. Реквизиты сторон. Для организаций указывается снова название, адрес, счета в банках, ИНН, для граждан обычно номер паспорта и место регистрации.

Содержание основной части

В основной части подробно должны быть указана следующая информация:

  • Сведения об объекте сделки. Информация нужна как можно более полная: вид недвижимости, полный адрес, кадастровый номер, площадь, основания, на которых объект принадлежит продавцу и т. д.
  • Обременения объекта, если они имеются. К примеру, участок земли может быть под сервитутом, гараж – в ипотеке и т. д.
  • Если продаётся здание – то судьба участка, на котором оно стоит.
  • Цена договора. Без неё договор не будет считаться заключённым.
  • Порядок оплаты по договору (полная предоплата, аванс, рассрочка и т. д.).

Отдельно оговаривается порядок, в котором будет происходить передача недвижимости от продавца покупателю. Наилучший вариант – составление отдельного передаточного акта, который будет частью договора.

В этом документе будут отражены и стороны, передающие и принимающие объект, и состояние, в котором недвижимость находилась в момент передачи. В дальнейшем это может помочь избежать споров и разногласий. Кроме того, подписанный акт подтверждает для продавца, что обязанности исполнены целиком.

  • Скачать бланк договора купли-продажи нежилого помещения
  • Скачать образец договора купли-продажи нежилого помещения

Исправление ошибок

Иногда случается, что, подготавливая договор к подписанию и последующей регистрации, стороны допустили какую-то ошибку. Она может быть как чисто технической (например, имя продавца набрано с опечаткой), так и смысловой, меняющей содержание договора (например, неверно указана сумма).

Варианты исправления ошибок:

  1. Если регистрация права ещё не прошла – просто уничтожить договор, напечатать текст заново и снова подписать в исправленном виде. То же касается и случаев, когда неправильно составленный документ вернул регистратор – нужно просто всё переделать и подать пакет документов заново.
  2. Если же регистрация уже состоялась – то необходимо составить к договору дополнительное соглашение, подписав его обеими сторонами. В соглашении будет отражено, как должен быть изменён текст, и какие условия стороны действительно имели в виду. После этого процедура регистрации повторяется.

На что нужно обратить внимание?

Заключая договор, покупатель должен быть внимателен. Он должен проверить:

  • Подлинность предоставленных документов.
  • Кому и на каком основании принадлежит объект недвижимости. Без этого есть риск, что сделка не пройдёт регистрацию, или будет расторгнута через суд.
  • Если объект находится в совместной собственности – то есть ли согласие других совладельцев на продажу доли.
  • Состояние объекта. Если есть какие-то недостатки – их необходимо чётко оговорить в документах. Без этого может оказаться, что покупатель принял строение как оно есть и претензий не имеет.

По сути, покупателю нужно сомневаться в каждом пункте и проверять его – либо воспользоваться услугами надёжного посредника.

О составлении договора купли-продажи нежилого помещения мы рассказывали здесь.

Что нужно знать о сделках по купле-продаже коммерческой недвижимости?

Осуществить сделку по покупке коммерческой недвижимости могут как юридические лица, так и физические. Но детали таких сделок имеют свои различия. Само понятие недвижимости регулируется ст. 130 ГК РФ, но легального определения «коммерческая недвижимость» в законодательстве нет. При этом, купля-продажа недвижимости подпадает под ст.454 ГК РФ и ст. 549-566 ГК РФ.

Особенности для организаций

Распространенный вид покупки такого рода недвижимости принадлежит именно юридическим лицам. Помещение или земля приобретаются под офисы, торговые центры, рестораны или складские нужды.

Чтобы приобрести недвижимости юридическому лицу необходимо предоставить:

  • свидетельство о регистрации юридического лица из государственного реестра;
  • сведения об отсутствии банкротства из федерального реестра сведений о банкротстве;
  • если приобретение осуществляет представитель, то необходима доверенность, реализующая право покупки недвижимости;
  • согласие учредителей на покупку недвижимости на основании закона «Об акционерных обществах»;
  • сведения о руководителе компании и главном бухгалтере.

Процедура покупки недвижимости юридическим лицом более сложная, необходимо предоставлять всю информацию, чтобы сделка была прозрачной и законной. Также, следует внимательно подбирать помещение, исключая возможные риски обмана и мошенничества со стороны продавца.

Для сделок купли-продажи коммерческой недвижимости юридическим лицом лучше обращаться к профессиональному посреднику для сопровождения на всех этапах сделки.

Особенности для физических лиц

Физические лица также имеют право на приобретение коммерческой недвижимости, даже не имея статуса ИП. Покупают помещения чаще всего лица на руководящих должностях.

Существует свои нюансы приобретения недвижимости физическим лицом:

  • для совершения сделки требуется согласие второго супруга, если покупатель состоит в браке;
  • недвижимость, купленная в браке, будет считаться совместно нажитым имуществом;
  • требуется предоставить ИНН;
  • если физическое лицо имеет статус ИП, то обязано предоставить сведения о регистрации из ЕГРИП;
  • предоставить налоговые сведения при наличии статуса ИП.

Выгодно ли покупать?

Покупка коммерческой недвижимости приносит выгоду владельцу нескольким способами:

  • при использовании помещения для ведения бизнеса ( торговых точек, кафе, мастерских и т.д.);
  • для перепродажи недвижимости за более дорогую цену;
  • для сдачи недвижимости в аренду.

По статистике чаще всего приобретается недвижимость для сдачи в аренду, особенно, это касается офисных помещений. Это наиболее выгодный вариант для владельца, так как допустимо иметь несколько объектов недвижимости для сдачи в аренду.

Для того, чтобы выгодно сдать помещение в аренду следует учитывать несколько особенностей соответствия:

  • парковка, если она частная, это повысит стоимость аренды;
  • расположение помещения вблизи стоянок общественного транспорта и метро;
  • исходя из направления помещения, учитывается наличие точек общепита для офисных работников;
  • благополучность района.

Приобретая недвижимость в элитном районе, стоит помнить, что сдача места в аренду будет немного сложнее.

Выгодно ли вкладывать деньги в нежилые помещения на первом этаже

Инвестиции в коммерческую недвижимость окупаются в два-три раза быстрее, чем в жилье, в среднем за семь – десять лет. Если купить ликвидный объект на старте строительства, то доходность от его аренды будет составлять 7–8% годовых. Кроме того, не следует забывать о доходе от продажи ликвидной площади в будущем.

Эксперты считают, что для тех инвесторов, которые готовы рисковать и могут вложить в покупку помещения от 15 млн руб., коммерческая недвижимость является очень подходящим вариантом. И все же, инвестирование в коммерческие помещения имеет свои подводные камни.

Прежде всего, чтобы зарабатывать на коммерческой недвижимости, нужен определенный опыт, в то время как вкладываться в жилую недвижимость может любой покупатель, даже если у него нет глубокого понимания этого рынка. Далее, на поиск арендаторов торговых площадей может уйти много времени.

Дело в том, что спрос здесь всегда ниже предложения, а значит, существует жесткая конкуренция. Случается, что владельцу недвижимости приходится тратить дополнительные средства, чтобы выполнить какие-то пожелания клиента, например, сделать перепланировку помещения.

Кроме того, рынок коммерческой недвижимости больше уязвим перед экономическими потрясениями, в отличие от рынка арендного жилья, которое всегда пользуется спросом. Наконец, не стоит забывать и о минимальном пороге входа на рынок коммерческой недвижимости, который всегда выше по сравнению с рынком жилья, хотя бы из-за большей площади помещений.

Очевидно, что человек, который решил вкладывать деньги в коммерческую недвижимость, должен уметь просчитывать многие факторы наперед. Многие инвесторы, вкладывающие деньги в торговые помещения, не учитывают долгосрочные перспективы развития территории в рамках проекта ее комплексного освоения. Однако, это является большой ошибкой, так как через несколько лет улица, которая была главной в первые годы реализации проекта, становится второстепенной, а значит, менее проходной. Из-за этого уменьшаются пешеходные и автомобильные потоки, а значит, снижается ликвидность объекта, и падает уровень доходности.

По мнению экспертов, на инвестиционную привлекательность коммерческих помещений на первых этажах, предназначенных для коммерческой деятельности, сильно влияет пешеходный трафик. И когда коммерческое помещение приобретается для последующей сдачи в аренду, нет никакой гарантии, что эта покупка будет удачной с точки зрения окупаемости. По статистике, в течение трех-пяти лет после введения новостройки в эксплуатацию, не менее 30% таких объектов остаются свободными.

Ситуация на вторичном рынке мало отличается. Коммерческие помещения с менее удачным расположением часто подолгу остаются невостребованными, или же у них часто меняются арендаторы. Сегодня магазинам шаговой доступности трудно выдерживать конкуренцию с сетевыми супермаркетами, которые пользуются все большей популярностью у потребителей.

Эксперты советуют: при наличии небольшого бюджета лучше инвестировать не в коммерческую недвижимость, а в жилую, хотя она и считается менее доходной. Если по какой-то причине инвестор решит продать помещение, то на квартиру он найдет покупателя намного быстрее, чем на коммерческую площадь, которую чаще предпочитают брать в аренду, чем покупать.

Как показывает практика, восемь из десяти покупателей, которые хотят вложить деньги в недвижимость, отдают предпочтение все-таки жилью. Среди прочих причин такого выбора – страх повторения кризиса 2014 года, от которого рынок коммерческой недвижимости не опомнился до сих пор.

Пошаговая инструкция по проведению сделки

Основой сделки является заключение и регистрация договора купли-продажи. Но прежде чем оформить переход права собственности, нужно найти покупателя и подготовить пакет документов.

С другой организацией

Как правило, сделки между двумя юридическими лицами совершаются уполномоченными представителями, действующими на основании доверенности, полученной от генерального директора. Она обязательно должна удостоверяться нотариально, согласно нормам статей 185, 185.1 ГК РФ. После просмотра нежилого помещения и проверки его правоспособности изучением документации, стороны приступают к оформлению купли-продажи.

Согласно статье 429 ГК РФ юридические лица, выступающие в роли покупателя и продавца, вправе составить предварительный договор купли-продажи (ПДКП). В нём указывают:

  1. Организации, выступающие в роли сторон и уполномоченных лиц, которые представляют стороны сделки.
  2. Описание объекта недвижимости. Его стоимость и условия участия в сделке.
  3. Сроки проведения купли-продажи. Ответственность сторон по её проведению.
  4. Передача и получение аванса.

В ответственность сторон по преимуществу вносятся условия уплаты компенсации за просрочку по сделке или за её срыв контрагентом.

  • Скачать бланк ПДКП нежилого помещения между юрлицами
  • Скачать образец ПДКП нежилого помещения между юрлицами

ВНИМАНИЕ: по ПДКП недопустимо требовать или передавать полную стоимость недвижимости.

В установленный положением ПДКП срок, стороны составляют основной договор купли-продажи. Он соответствует нормам статьи 549 ГК РФ. Его участниками должны быть те же представители юридических лиц, которые заключали ПДКП. Если такое условие не соблюдается, то необходимо оформить передоверие доверенности, по которой происходит представительство.

В основной договор нужно перенести параметры нежилого помещения, подлежащего продаже. Здесь ни в коем случае не допускается замена его параметров или кадастровых характеристик. То же касается стоимости – она должна полностью соответствовать той, которая устанавливалась в ПДКП. Если требуется изменить то или иное положение, составляется дополнительное соглашение.

Дополнительно могут вноситься любые положения, существенные для конкретной сделки. По усмотрению сторон вносят:

  • условия страхования объекта;
  • страхование сделки;
  • удостоверение сделки нотариусом;
  • условия расторжения договора.

В завершение даются реквизиты контрагентов, в том числе – ИНН, ОГРН, КПП. Документ подписывается руководителями или их доверенными лицами, чьи паспортные данные так же указываются в документе. Скрепляется печатями организаций. К договору, подписанному сторонами, прилагается пакет документов.

  • Скачать бланк договора купли продажи нежилого помещения между юридическими лицами
  • Скачать образец договора купли-продажи нежилого помещения между юридическими лицами

СПРАВКА: расчёт покупателя с продавцом может быть только безналичным. Через бухгалтерию перечисляются денежные средства организации покупателя, которые поступают на лицевой счёт продавца.

С гражданином или ИП

Если покупателем выступает индивидуальный предприниматель или гражданин, процедура остаётся аналогичной, но имеет небольшие изменения. Покупатель так же вправе воспользоваться услугами поверенного, но может участвовать в сделке лично.

Если составляется ПДКП, к нему применяются те же гражданские нормы. Но в самом договоре купли-продажи между, например, ООО и физическим лицом вносятся следующие сведения о покупателе:

  • Ф.И.О.;
  • год и место рождения;
  • серия и номер паспорта;
  • кем и когда выдан паспорт;
  • место прописки.

Далее договор содержит все существенные положения по организации сделки. В назначенное для заключения сделки число покупатель подходит в компанию, где заключается основной договор купчей на недвижимость.

Основной договор составляется по такому же алгоритму:

  • в него переносятся сведения из ПДКП;
  • или составляются дополнительные соглашения.

ВАЖНО: в заключение вносятся реквизиты Продавца – юридического лица и паспортные данные покупателя – физического лица. Ставятся подписи сторон и печать продавца.. Производится расчёт по сделке, в результате которого покупатель кладёт на лицевой счёт, указанный в договоре, соразмерную сумму средств

При необходимости – составляет кредитный договор с банком

Производится расчёт по сделке, в результате которого покупатель кладёт на лицевой счёт, указанный в договоре, соразмерную сумму средств. При необходимости – составляет кредитный договор с банком.

Налогообложение коммерческой недвижимости для физических лиц

Также стоит поговорить еще об одном «подводном камне», с которым сталкиваются абсолютно все — налогообложение. И тут стоит затронуть два важных аспекта:

  1. Налогообложение самой недвижимости.
  2. Налогообложение коммерческой деятельности.

Оба налога необходимо будет оплачивать отдельно, поэтому давайте рассмотрим их более детально.

1. Налог на объект – что нужно знать физическому лицу?

Налогообложение недвижимости достаточно сложный экономический и финансовый вопрос, имеющий свои тонкости и «подводные камни». Для каждого региона расчет налогообложения совершенно разный. Многое зависит от площади конкретного коммерческого помещения. Ставка постоянно повышается, но на сегодняшний момент она не может превышать 2,2% от рыночной стоимости.

При этом необходимо учитывать, что расчет налога производится из кадастровой стоимости. Поэтому если вы не хотите переплачивать, то с вопросом налогообложения лучше всего обратится к профессиональному юристу, который поможет вам рассчитать точную налоговую стоимость.

Не забывайте, что в среднем налогообложение недвижимости увеличивается на 0,1% ежегодно.

2. Налог на предпринимательскую деятельность – особенности для физических лиц.

В контексте данного вопроса мы рассмотрим только сдачу в аренду коммерческой недвижимости физическим лицом. Опять же мы возьмем среднее значение по стране. Помните, что для каждого региона налоговая ставка может отличаться. Давайте рассмотрим ситуацию немного подробнее:

  • Если вы сдаете коммерческую недвижимость, как физическое лицо, то необходимо будет уплатить налог — 13% НДФЛ.
  • Если говорить об уплате налогов ИП, то многое зависит от типа налогообложения, выбранного вами. Обычно выбирают УСН с 6% на доход.

В целом, уплата налогов в качестве юридического лица выглядит выгоднее, что делает открытие ИП еще более выгодным.

Покупка коммерческой недвижимости физическим лицом: «подводные камни» + 5 шагов к выгодному приобретению

Теперь давайте более детально рассмотрим, как выглядит покупка коммерческой недвижимости физическим лицом, «подводные камни» и тонкости процесса поэтому

Вы можете воспользоваться услугами профессиональных риэлторов, которые возьмут большую часть оформления документов на себя. По мимо, бумажного вопроса, участие риэлтора снижает практически до нуля риск для физического лица, попасться в «лапы» мошенников, или пропустить «подводные камни» в процессе покупки. Однако, за подобные услуги придется заплатить довольно таки серьезную сумму. Риэлторская комиссия может составить до 10% от суммы сделки.

Можно попытаться заняться всем самостоятельно, но тогда к вопросу выбору недвижимости, а также оформлению документов необходимо подойти с собой внимательностью, осторожностью, т.к. такой вопрос, покупка коммерческой недвижимости физическим лицом, «подводные камни» может иметь существенные

По данной теме, рекомендуем к ознакомлению материал «ИНВЕСТИЦИИ В КОММЕРЧЕСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ: 2 САМЫХ НАДЕЖНЫХ ВАРИАНТА!»

Мы составили поэтапную инструкцию. Используя её, физическое лицо сможете купить именно то, что интересует вас.

Выбор объекта – определяем цели покупки комерческого имушества физическим лицом

Для начала необходимо определиться с тем, для каких целей физическое лицо будет использовать объект. Планируете покупку недвижимости для нужд собственного бизнеса, то необходимо предъявлять конкретные критерии. Например, искать складские помещения в центре города может оказаться не самой лучшей идеей.

Если физическое лицо планирует покупку недвижимости для дальнейшей сдачи её в аренду, то лучшим выбором будут офисные или торговые помещения. Физическое лицо может обратиться к администрации интересующих вас торговых или бизнес центров. Как правило, там содержится подробная информация о свободных объектах и собственниках, желающих продать недвижимость. Это снижает риск для физического лица, попасть к  мошенникам, но не стоит забывать, что особо привлекательные даже в этом случае могут иметь свои «подводные камни».

На этом этапе, лицу, планирующему покупку, все же рекомендуется обратиться за помощью к риэлтору, специализирующемуся на работе с коммерческой недвижимостью. Как правило, они владеют обширной базой данных. С помощью нее физическое лицо точно сможете подобрать именно то, который вы хотели купить.

Оценка объекта – выявление «подводных камней»

Любую недвижимость необходимо оценивать перед покупкой, выявлять «подводные камни» особо привлекательных предложений. Вот несколько основных критериев:

Общее состояние. Необходимо оценить необходим ли ремонт данного объекта, особенно это актуально для офисных и торговых помещений.

Инфраструктура

Для каждого типа недвижимости следует обращать внимание на отдельные элементы инфраструктуры. Если речь идет о промышленных объектах, то первоочередно нужно обращать внимание на транспортные развязки удобство подъездов

Если говорить об офисных или торговых центрах, то стоит смотреть на наличие парковочных мест и общественного транспорта.

Оценка инженерных коммуникаций. Наличие связи, канализации и интернета очень сильно влияет на ценообразование.

Это только самые основные моменты, все зависит от бизнеса, а также цели покупки коммерческой недвижимости физическим лицом.

На этом этапе стоит привлечь сторонних специалистов, по оценке недвижимости. Они могут найти скрытые дефекты или указать на незаметные факторы, влияющие на ценообразование недостижимости.

Проверка документов и заключение договора

Если устраивает цена и состояние имущества, то можно переходить к следующему шагу — самой сделке

Для начала необходимо проверить все документы, особе внимание следует уделить:

  • договору купли продажи;
  • кадастровые документы;
  • справки из БТИ.

Физическому лицу рекомендуется не экономить и привлечь юристов, специализирующихся на проведении операций с коммерческой недвижимостью, чтобы не пропустить «подводные камни».

Если с документами все в порядке, то можно подписывать договор и производить оплату. На этом этапе физическое лицо официально становится собственником данной недвижимости.

Регистрация прав собственности – заключительный этап

Завершающим этапом является регистрация сделки в Росреестре. После подписания всех документов они выдадут физическому лицу свидетельство о праве на собственность.

Учет и отчетность на ПСН

Что считается коммерческой недвижимостью?

Нужно ли и в каком размере платить, если продает физлицо?

Основным налогом, плательщиками по которому признаются физические лица, является налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Согласно статье 209 Налогового кодекса РФ объект налогообложения по данному платежу представляет собой доход, полученный как на территории России, так и за её пределами.

Соответственно, раз при продаже нежилого помещения продавец получает доход в виде стоимости этой недвижимости, то продавец становится плательщиком НДФЛ и обязан уплатить налог по ставке 13%. Однако налоговая ставка в размере 13% применяется по отношению к резидентам России. Нерезиденты рассчитывают НДФЛ, исходя из ставки на уровне 30%.

Справка! Наличие резидентства физического лица не тождественно наличию российского гражданства. Пункт 2 статьи 207 НК РФ определяет резидентов как лиц, находящихся в стране в течение 183 дней и более на протяжении года.

Таким образом, резидентом может стать иностранный подданный, и наоборот, гражданин РФ при длительном отъезде может потерять статус резидента. Тем не менее существует ряд случаев, когда НДФЛ не нужно платить.

  1. Налог не уплачивается, если нежилое помещение принадлежало продавцу не менее 3 лет. Такая льгота предоставляется только в случае, если имущество было получено в наследство, по договору дарения, в результате приватизации, а также если было приобретено продавцом до 2016 года.
  2. Налог также не подлежит уплате, если продаваемое недвижимое имущество находилось в собственности продавца минимум в течение 5 лет для случаев, не подпадающих под вышеуказанные обстоятельства.
  3. Остальным налогоплательщикам предоставляется льгота в виде имущественного вычета. Вычет уменьшает налогооблагаемый доход на сумму продажи. Наибольший возможный размер вычета равен 250 тыс. руб. Следовательно, если сумма продажи нежилого помещения меньше или равна 250 тыс. руб., то налоговая база обнуляется. Однако хотя НДФЛ перечислять и не нужно, но предоставлять в налоговую инспекцию декларацию всё равно необходимо.

Внимание! Все перечисленные льготы применяются только в отношении налоговых резидентов России.

Отдельно стоить рассказать о налогообложении доходов от реализации нежилых помещений у физических лиц, занимающихся индивидуальной предпринимательской деятельностью (ИП). Налоговый кодекс РФ предполагает несколько налоговых систем, которыми могут пользоваться ИП:

  • единый сельскохозяйственный налог (ЕСХН);
  • упрощённая (УСН);
  • единый налог на вменённый доход (ЕНВД);
  • патентная.

Пункт 2 статьи 346.26 и пункт 2 статьи 346.43 НК РФ говорят о том, что ЕНВД и патентная системы могут применяться исключительно в отношении конкретного списка видов деятельности. Доходы от других источников должны облагается по общей системе налогообложения. Надо сказать, что реализация недвижимости не входит в перечень таковых видов деятельности, следовательно, ИП должны платить НДФЛ с доходов от продажи нежилых помещений на общих основаниях.

А вот те ИП, которые используют «упрощёнку», с таких экономических выгод обязаны платить следующие размеры платежей (пункты 1 и 2 статьи 346.20 НК РФ):

  • 6% от всей суммы доходов;
  • или 15% от суммы прибыли (доходы за минусом расходов).

ЕСХН может применяться только сельскохозяйственными товаропроизводителями. На основании пункта 1 статьи 346.8 налогообложение происходит по ставке 6% от разности между доходами и расходами.

Альтернатива покупке недвижимости физическим лицом — REIT фонды

Говоря о покупке коммерческой недвижимости физическим лицом нельзя не затронуть тему альтернативы. Стоит сказать сразу, что если вы собираетесь покупать недвижимость для своего бизнеса, то альтернативы нет. Речь идет о тех, кто собирается покупать недвижимость для дальнейшей сдачи её в аренду.

REIT фонды — разновидность паевых инвестиционных фондов, специализирующихся на работе с зарубежной недвижимостью. Почему выбран именно этот объект, узнаете из материала «Перспективы роста зарубежной недвижимости»

Принцип работы достаточно простой, опытные инвесторы прекрасно знают его, но давайте мы его подробно разберем для всех остальных:

  1. Изначально создается управляющая компания, которая занимается инвестированием крупных проектов, зачастую недоступные одиночным инвесторам.
  2. Все желающие инвестируют на общий счет, находящийся под контролем управляющей компании.
  3. В дальнейшем REIT фонд инвестирует крупные объекты коммерческой недвижимости.
  4. Полученный доход от аренды и дальнейшей продажи, делиться между всеми пайщиками.

Схема достаточно прозрачная. Со стороны инвестора REIT фонд считается полноценными финансовыми инвестициями, в то время как управляющая компания работает с реальными объектами коммерческой недвижимости.

Но настолько ли выгодно инвестировать в REIT фонды? Давайте рассмотрим условия, которые предоставляют подобные организации и сравним их с покупкой физическим лицом и самостоятельной сдачей в аренду.

  • Доходность. Если говорить о возможной прибыли, то REIT фонды предлагают своим инвесторам стабильную прибыль в размере 5-7%. При этом необходимо учитывать, что выплаты производятся в той валюте, в которой делаются вклады. Как правило это евро или английские фунт. Если сравнить с банковскими вкладами, то вы не найдете процентную ставку больше 3% для евро и 1,5% для фунта.
  • Налоговая нагрузка. Как мы уже говорили выше, налог на недвижимое имущество — это весьма сложная штука, которая требует тщательного подхода. Всю административную и налоговую нагрузку берет на себя инвестиционный фонд. Подробно этот вопрос опишет материал «Какие гарантии мы даем нашим клиентам»
  • Пассивность дохода. Работа с любым инвестиционным фондом, в том числе и REIT подразумевает получение пассивного дохода. Если вы будете заниматься самостоятельной работой с недвижимостью, то на ранних этапах это очень времезатратный бизнес.
  • Возможность пользоваться объектами недвижимости. Курортная недвижимость с точки зрения коммерции очень выгодное вложение. Множество фондов инвестирует активы именно курортных объектов. И своим крупным инвесторам управляющая компания позволяет их использовать для личных целей.

Если рассматривать вопрос с точки зрения получения прибыли, то работа с REIT фондами является наиболее выгодным и удобным вариантом. Опыт мировых инвесторов только подтверждает это.

Какую стратегию выбрать и почему?

Сегодня известны три разных стратегии продажи коммерческой недвижимости:

  • Первая стратегия – когда стоимость недвижимости изначально завышается. В этом случае, разумеется, потенциальных покупателей будет меньше, но зато не будет лишних звонков. А покупатель в любом случае найдется (пусть не так быстро), которому нужна будет именно эта коммерческая недвижимость.
  • Вторая стратегия – стоимость выставляется адекватно (среднерыночная цена). Звонков будет много, но продать возможно свой объект ориентировочно за 1 – 2 месяца.
  • Третья стратегия – стоимость недвижимости выставляется ниже рыночной.

Какую из них выбрать – каждый собственник решает сам, ведь кому-то нужно продать срочно – значит лучше всего выбрать третий вариант (при этом потеряется примерно 25% от реальной стоимости). Если наоборот, то есть, время терпит, а нужно как можно больше денег выручить, то воспользоваться лучше первой стратегией. Ну, а вторая стратегия – самая универсальная, ее и применяют в большинстве случаев.

Как осуществить сделку без посредников?

Придётся попотеть, но ничего сложного или невозможного в этом нет.

Составление договора

Продажу и приобретение нежилой недвижимости без посредников (агентств, риэлтерских компаний) совершить можно и выйдет дешевле

Необходимо только вооружиться вниманием, наблюдательностью и бдительностью

Перед тем, как подписать договор купли-продажи, нужно заключить предварительный договор. Благодаря предварительному договору можно убедиться в юридической чистоте сделки. Текст и условия ДКП – типовые, заново изобретать велосипед нет необходимости.

Важно! Ошибки, допущенные в заключении ДКП могут являться основанием для аннулирования сделки и права собственности.

Договор включает в себя следующие пункты:

  1. Предмет договора. Там должны быть указаны:
    • Кадастровый номер, адрес, площадь, назначение здания, перечень документов от собственника, относящимся к объекту недвижимости.
    • Номер свидетельства о праве собственности продавца.
    • Стоимость помещения.
    • Гарантии продавца о том, что третьи лица не имеют прав и притязаний на нежилое помещение.
    • Сведения о дате проведения крайнего капитального ремонта.
    • Порядок передачи прав продавца покупателю на здание, помещение и земельный участок, на котором они расположены.
  2. Цена и порядок расчётов. Рыночная цена объекта, достигнутая по обоюдному согласию сторон. Прописывается срок списания и поступления средств со счёта покупателя на счёт продавца.
  3. Срок договора.
  4. Передача имущества. Указывается срок (в днях) в течение которого продавец должен передать, являющееся объектом договора помещение Покупателю.
  5. Возникновение права собственности.
  6. Права и обязанности сторон. Продавец обязуется передать Покупателю весь пакет документов, необходимый в дальнейшем для государственной регистрации права собственности, а также на землю. Покупатель обязан, удостоверившись, в соответствии помещения данным, содержащимся в договоре в полном объёме совершить безналичный расчёт с продавцом.
  7. Ответственность. Санкции к сторонам за нарушение соблюдения условий договора.
  8. Споры. Споры по договору (и подобным договорам) рассматриваются в арбитражном суде.
  9. Прочие условия. В случае неуплаты в установленный срок договор расторгается и объект по – прежнему остаётся в собственности у старого владельца.
  10. Адреса, банковские реквизиты сторон, подписи, расшифровки и печати.
  • Скачать бланк договора купли-продажи коммерческой недвижимости
  • Скачать образец договора купли-продажи коммерческой недвижимости

Нужно ли его регистрировать, где и как?

Регистрация права собственности, исходя из договора купли – продажи осуществляется территориальным Управлением Федеральной регистрационной службы (Регистрационной палатой).

Справка! Главная особенность регистрации права собственности на коммерческую недвижимость заключается в регистрации одного только перехода права от продавца к покупателю. Договор купли-продажи в данном случае регистрировать не нужно.

Для регистрации права собственности на коммерческую недвижимость в Регистрационную палату необходимо предъявить следующие документы для физ.лиц:

  • Кадастровый паспорт с поэтажным планом здания.
  • Справку о кадастровой стоимости.
  • Документ, свидетельствующий о праве собственности продавца.
  • Сам договор купли-продажи.
  • Если сделку проводит не сам собственник, а доверенное лицо, то соответствующую расписку. Это же касается проведения сделок от лица несовершеннолетних.
  • Квитанцию об оплате пошлины за регистрацию.
  • Справка об отсутствии ареста этого помещения.
  • Дополнительно продавец должен представить свидетельство об его праве собственности на данный объект. Дополнительно продавец должен представить свидетельство об его праве собственности на данный объект.

Госпошлина и другие финансовые затраты

  1. Выписка из ЕГРП перед сделкой:
    • для физических лиц – 200 руб.;
    • для юридических – 600.
  2. Оплата за составление предварительного договора купли-продажи (ок.4000 тыс.руб.).
  3. Оплата за составление основного договора купли-продажи по переходу права (как правило, договорная, но не ниже 15 тыс.).
  4. Аренда банковской ячейки, если предусмотрено условиями ДКП (предположим самый дорогой вариант – эксперт сейфинг примерно за 6500 руб.).
  5. Госпошлину за приобретение НП покупатель оплачивает сам за себя (1500 руб. для юридичексих лиц и 1000 руб. для физлиц).
Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Андрей Измаилов
Наш эксперт
Написано статей
116
Добавить комментарий