Покупка квартиры на вторичном рынке: пошаговая инструкция

Регистрация перехода права собственности

В соответствии со Гражданского кодекса РФ, возникновение и переход права собственности на объект недвижимости подлежит оформлению в органе государственной регистрации.

Отсутствие регистрации не лишает покупателя прав на приобретенный объект, но значительно ограничивает его в возможности распоряжаться им.

Нарушение закона влечет за собой запрет на:

  • продажу;
  • завещание квартиры наследникам;
  • дарение.

Незарегистрированная жилплощадь по документам продолжает числиться за прежним владельцем, а потому новому собственнику будут приходить квитанции по оплате коммунальных услуг на имя продавца. Это касается и требований погасить задолженности, образовавшиеся по вине зарегистрированного хозяина квартиры.

И это еще не полный список неудобств, с которыми придется столкнуться собственнику незарегистрированной недвижимости. Поэтому сразу после заключения договора купли-продажи сторонам нужно готовиться к следующему этапу оформления сделки — регистрации квартиры, а точнее — перехода права собственности на нее.

Куда обращаться

За регистрацию прав на объекты недвижимости отвечает служба государственной регистрации, кадастра и картографии (сокращенно — Росреестр).

Заинтересованным лицам следует обратиться в подразделение, уполномоченное на осуществление регистрационного учета по месту нахождения квартиры — об адресах и территориальной сети можно узнать здесь.

Если посещение подразделения Росреестра для заявителей по каким-либо причинам затруднительно, они могут обратиться в ближайший многофункциональный центр. Но в этом случае процедура будет проходить несколько дольше.

Порядок и процедура

Государственная регистрация перехода прав на жилое помещение осуществляется по заявлению, исходящему из интересов обеих сторон сделки: покупателя и продавца.

Если продавец участвовать в процессе отказывается, его можно принудить к этому в судебном порядке. В случае его смерти, обязанность по завершению сделки будет возложена на наследников.

Порядок действий сторон будет следующим:

  1. Подготовка необходимых документов (удостоверения личности, договор купли-продажи, выписка из Единого государственного реестра недвижимости).
  2. Визит в уполномоченную организацию.
  3. Написание заявления о регистрации.
  4. Оплата государственной пошлины (реквизиты выдаются ответственным специалистом).
  5. Передача полного пакета требуемых бумаг для осуществления органом необходимых действий.

В сферу обязанностей уполномоченного сотрудника при этом входит:

  1. Рассмотрение полученных от заявителей бумаг, проверка их подлинности, при необходимости, подача запроса на предоставление недостающих сведений.
  2. Консультирование заявителей (какие документы нужны еще, в каких случаях в регистрации будет отказано и т. п.).
  3. Внесение данных о переходе права собственности в Единый государственный реестр недвижимости.
  4. Оповещение заинтересованных лиц об окончании оформления, отмене либо приостановлении регистрации.
  5. Выдача документов, полученных от заявителей, по завершении процедуры.

Свидетельство о праве собственности в подтверждение регистрации, как это было ранее, не выдают. Если новому владельцу потребуется документальное доказательство права на объект, он может получить в Росреестре справку со всеми необходимыми сведениями о квартире и ее настоящем собственнике.

Стоимость

За государственную регистрацию жилого помещения, согласно Налоговому кодексу РФ, взимается государственная пошлина в размере 2 000 рублей. Стороны могут поделить расходы пополам либо договориться о том, на кого из них будет возложена обязанность полной оплаты денежного сбора (как правило, она попадает под ответственность покупателя).

Сроки

Для удобства заявителей время проведения процедуры регистрации ограничено в соответствии с законодательством (ст. 16 Федеральный закон № 218-ФЗ) и составляет 7 рабочих дней с момента, когда заявление и полный пакет документов был принят госорганом.

Как оформить покупку недвижимости

Объекты недвижимого имущества и права на них контролируются государством. Такие правила! И эти правила необходимо принять безоговорочно.

Чтобы объект недвижимости мог продаваться, сначала необходимо установить факт существования этого объекта, то есть пройти процедуру кадастрового учета с присвоением кадастрового номера.

На объекты недвижимости, не прошедшие кадастровый учет, невозможно оформить право собственности.

Объект недвижимости, на который не зарегистрированы права  — невозможно продать или купить.

Регистрацией объектов недвижимости и прав на них занимается Росреестр.
В Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) отражены все законные объекты и права на них.

Информацию из ЕГРН получить легко и бесплатно. Поэтому, прежде чем покупать или продавать сверьте информацию.
Читайте статью: Как получить информацию из Росреестра

Если информация об объекте недвижимости или правах на него отсутствует в ЕГРН —
читайте статью: Нет сведений о правах

Как правильно оформить покупку недвижимости

Если вы убедились, что объект недвижимости состоит на кадастровом учете ( ему присвоен кадастровый номер) и права на него ранее были зарегистрированы и нет их обременений — можно оформлять сделку купли-продажи.

Вам необходимо  оформить право устанавливающие и право подтверждающие  документы на объект недвижимости.

  • Право устанавливающие документы Вы готовите самостоятельно, эти документы описывают вашу сделку купли-продажи.
  • Право подтверждающие документы Вам выдает Росреестр.

Поскольку вы   квартиру ( другой объект недвижимости) покупаете — устанавливать ваши права  на нее будет Договор купли-продажи и Акт приема-передачи.

Моментом  наступления права собственности  —  является подписание Договора купли-продажи и Акта  приема-передачи всеми участниками сделки, именно тогда эти документы  получат высшую юридическую силу. Но в некоторых сделках в обязательном порядке необходимо удостоверить договор купли-продажи у нотариуса:

  • если собственником недвижимости является несовершеннолетний или недееспособный
  • если продаваемая недвижимость оформлена в долевую собственность
    Такие договоры составляет нотариус.
    Читайте статью: Нотариальный договор купли продажи 

С 01.03.2013 года Договор купли-продажи не регистрируется Росреестром, а переход права от Продавца к Покупателю подлежит регистрации.

Моментом подтверждения права собственности на квартиру является внесение записи об этом в Единый государственный реестр недвижимости -ЕГРН.
И единственным доказательством зарегистрированного права с 02.01.2017 г является наличие записи об этом в ЕГРН.

Как оформить покупку недвижимости. Законность сделки

  • Законность  купли-продажи полностью лежит на участниках сделки. Росреестр не несет ответственности  за законность сделки.
  • Если сделка удостоверяется нотариусом — за законность сделки отвечает нотариус.

Как  оформить покупку  недвижимости. 1 этап

Для подготовки  пакета документов для сделки необходимо время:

  • выписаться из квартиры — до  2-3 недель
  • заказать выписку из ЕГРН об отсутствии арестов и обременений на объект недвижимости — 5 рабочих дней
  • подготовить нотариальное согласие супруга на продажу, если недвижимость приобреталась в браке
  • подготовить разрешение на продажу из органов опеки и попечительства, если собственником является несовершеннолетний или недееспособный — до 30 дней

Поэтому чтобы скрепить договорные отношения между Продавцом и Покупателем — составляется Предварительный договор

Как оформить задаток при покупке недвижимости

Обеспечить выполнение условий договора можно путем передачи задатка, оформив его Соглашением о задатке и Распиской от продавца

  • После подготовки полного пакета документов составляется и подписывается Договор купли-продажи и Акт приема-передачи.
  • Деньги за квартиру передаются в порядке, прописанном  в Договоре купли-продажи. О способах расчета читайте в статье: Передача денег за квартиру

Как  оформить покупку  недвижимости. 2 этап

Регистрация перехода права от Продавца к Покупателю и внесение записи в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) о новом собственнике.

Для этого всем участникам сделки купли-продажи необходимо обратиться в Отдел приема документов Росреестра или в Многофункциональный центр (МФЦ) с заявлением  о переводе и регистрации права. 

После регистрации вашего права вы получите право подтверждающий документ —  Выписку из ЕГРН.

Всегда рада разъяснить. Автор

С чего начать

Составление основного договора купли-продажи квартиры

Далее стороны переходят к составлению основного договора купли-продажи (ДКП). К этому моменту Покупатель уже должен убедиться в юридической чистоте квартиры и благонадежности Продавца.

ДКП имеет письменную форму и составляется в экземплярах по количеству сторон, участвующих в сделке (обычно это Продавец, Покупатель и Росреестр, но могут добавляться банк, нотариус и др.). Нотариальное удостоверение договора не считается обязательным условием. Однако заверение требуется, если:

В качестве Продавца выступает несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно дееспособный гражданин.
Происходит продажа не отдельной квартиры, а доли в праве общей долевой собственности

Важно знать, что долю в праве общей долевой собственности Покупатель может приобрести лишь за свои личные сбережения. Когда речь идет про банковский кредит или про материнский капитал, допускается покупка только натурально выделенной доли (т.е

фактически обособленного пространства с независимыми системами коммуникаций).

Правильно оформленный договор купли-продажи включает в себя следующие сведения:

  • место и дата заключения соглашения;
  • персональные реквизиты сторон сделки;
  • адрес отчуждаемой квартиры и ее технические параметры;
  • стоимость недвижимости (цифрами и прописью);
  • права и обязанности сторон;
  • порядок проведения расчетов;
  • порядок разрешения споров;
  • порядок несения расходов;
  • порядок передачи собственности от Продавца к Покупателю;
  • ответственность сторон в случае срыва сделки;
  • дата вступления настоящего договора в законную силу;
  • подписи сторон.

Отдельное внимание нужно уделить пункту о порядке проведения расчетов за жилплощадь. Здесь указывается, как, из каких сбережений, в каком размере и куда именно вносится оплата

Так, в этом пункте могут встречаться следующие формулировки:

  1. «Покупатель уплачивает сумму в размере 1 млн. рублей , что равняется полной стоимости квартиры, за счет личных сбережений и перечисляет их со своего персонального банковского счета № … на персональный банковский счет Продавца № … .»
  2. «Покупатель уплачивает сумму в размере … за счет средств материнского капитала в установленном законом порядке по Государственному сертификату на материнский (семейный) капитал № … . Оставшуюся сумму в размере … Покупатель уплачивает Продавцу из личных сбережений».
  3. «Покупатель уплачивает сумму в размере …, что равняется полной стоимости квартиры, за счет кредитных средств. Деньги перечисляются Кредитором на основании поручения Покупателя-Заемщика на персональный банковский счет Продавца № …».

В тексте договора следует зафиксировать, что Продавец получит всю сумму только после перерегистрации права собственности в Росреестре. Так Продавец едва ли сможет обмануть Покупателя и исчезнуть с деньгами раньше положенного срока.

Если квартира приобретается в ипотеку, то параллельно с основным договором купли-продажи происходит заключение кредитного договора. Его подготавливает банк. Все, что остается Покупателю-Заемщику, – это неспешно и внимательно изучить документ

Важно, чтобы здесь указывалась фиксированная ставка по кредиту и разумные последствия просрочки платежа. Условия не должны быть кабальными

Если Покупатель приобретает квартиру с использованием маткапитала, то ему понадобится выполнить еще несколько действий. После заключения ДКП его путь будет лежать в Пенсионный фонд.

Сюда подается Заявление о распоряжении средствами материнского капитала. Заявление должно быть дополнено письменным и нотариально заверенным Обязательством о выделении равнозначных долей детям и супругу (супруге). Это значит, что Покупатель не может потратить субсидию для приобретения квартиры только на свое имя. Недвижимость должна быть оформлена в собственность всех членов семьи (как совершеннолетних, так и несовершеннолетних) в 6-месячный срок с момента приобретения.

ПФР рассматривает заявление в течение 1 месяца. Учреждение может выдать согласие, – тогда деньги будут переведены в безналичном формате по указанным в заявлении банковским реквизитам. Однако ПФР может и отказать заявителю (с объяснением причины). Тогда все обязательства по договору с Продавцом или по договору с банком Покупателю придется выполнять самостоятельно. Деньги для расчетов также понадобится уплатить из личных сбережений, а не за счет субсидии.

Документы

Перечень документов, необходимых для предоставления в Росреестр, является практически неизменным независимо от того, по какому основанию возникло право собственности на приобретенные квадратные метры.


договор купли-продажидарения

В перечень таких документов будут входить:

  • сам договор купли-продажи, подписанный всеми участниками сделки (должен быть составлен в количестве экземпляров, больше на один, чем участников сделки, так как один хранится в Росреестре в регистрационном деле в качестве эталонного образца; если один из участников сделки – иностранный гражданин, который не владеет русским языком, договор должен быть составлен на английском языке, а при наличии соответствующего пожелания со стороны такого участника – и на том языке, который он укажет; количество подписываемых и предоставляемых документов при этом возрастает пропорционально языкам составления документа), а также акт приема-передачи квартиры (должен быть оформлен точно также, как и договор купли-продажи, с соблюдением всех необходимых требований законодательства);
  • паспорт и иные документы, которые помогут идентифицировать личность заявителя (предоставляются в оригиналах и нотариально заверенных копиях);
  • если интересы кого-то из сторон представляет доверенное лицо, потребуются его личные документы и доверенность, оформленная у нотариуса (в доверенности обязательно указывается период ее действия, дата выдачи, а также перечень полномочий, которыми наделено доверенное лицо);
  • со стороны продавца потребуется предоставление свидетельства о праве собственности на квартиру (либо выписки из Единого реестра прав на недвижимость), в котором будет указано, на основании реализации какого права данный объект недвижимости был получен в собственность продавцом;
  • если сделка совершается сторонами, состоящими в законном браке, потребуется предоставить нотариально заверенные согласия супругов сторон на совершение сделки (в противном случае она может быть оспорена супругом той стороны, которая такое согласие не предоставила);
  • если при совершении сделки были каким-то образом затронуты интересы несовершеннолетнего или недееспособного человека (как со стороны продавца, так и со стороны покупателя), потребуется также и согласие органов опеки и попечительства;
  • технический план приобретаемой квартиры (можно получить в БТИ), в котором будут указаны все осуществленные изменения в данном помещении (если такие изменения были выполнены с точки зрения закона);
  • квитанция об оплате госпошлины (ее размер устанавливается соответствующими положениями Налогового Кодекса Российской Федерации и на сегодняшний день составляют две тысячи рублей для физического лица и двадцать две – для юридического).

Заключение

Приобретение квартиры в собственность на подписании договора купли-продажи для покупателя не заканчивается, так как в соответствии с положениями действующего законодательства новый собственник, если он желает полноценно распоряжаться своим имуществом, должен обязательно зарегистрировать переход права собственности путем подачи документов в Росреестр и получение оттуда выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимость на свое имя.

Чтобы в такой регистрации отказа не было, предоставляемые документы должны быть подготовлены и проверены сторонами с особой тщательностью и, при необходимости, нотариально заверены.

Продажа доли в квартире: пошаговая инструкция

Процесс реализации сделки состоит из нескольких этапов.

С чего начать?

Первый шаг – поиск покупателя.

Найти желающего приобрести долю в квартире – непростая задача.

Большинство людей со стороны не хочет делить жилую недвижимость с чужими.

Поэтому наиболее перспективный вариант – .

Внимание: ст. 250 ГК РФ устанавливает, что у сособственников имеется преимущественное право покупки доли

Оно установлено, как раз для того, чтобы доли не «уходили налево», а распределялись между теми, кто уже владеет объектом недвижимости.

Лицо, отчуждающее свою часть квартиры, должно обратиться к нотариусу и подготовить сообщение собственникам, в котором должна содержаться следующая информация:

  1. О желании продать долю.
  2. О стоимости, по которой это предполагается сделать.
  3. О сроке, в течение которого можно воспользоваться преимущественным правом.

Сособственникам дается 1 месяц на то, чтобы принять решение о покупке или об отказе от заключения сделки.

Где оформить сделку?

ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» говорит о том, что дольщику следует обращаться к нотариусу.

Об этом шла речь выше.

Добавим, что, теоретически, договор купли-продажи можно заключить в простой письменной форме.

Никаких проблем на этом этапе не возникнет.

Но когда стороны обратятся в Росреестр или в , то там в регистрации перехода права собственности откажут.

Причем на законных основаниях.

Какие документы необходимы

Для совершения сделки не потребуется большого количества бумаг.

Нужно представить в нотариальную контору:

  1. Документ, на основании которого собственнику принадлежит доля.
  2. Уведомление об отказе сособственника приобретать долю, акцепт предложения, почтовое уведомление о том, что сообщение о продаже получено – что-то из этого. Все зависит от конкретного случая.
  3. Справку о составе лиц, зарегистрированных в квартире.

Нотариус имеет возможность самостоятельно запросить выписку из ЕГРН.

В документе содержится информация:

  • о том, кто является собственниками долей;
  • об имеющихся ограничениях и обременениях.

Нотариус может потребовать медицинские справки о психическом состоянии здоровья сторон, о том, что продавец и покупатель не состоят на учете у нарколога.

Эти документы будут подтверждать, что стороны дееспособны.

Может потребоваться согласие супруга (супруги) продавца на отчуждение, если доля приобреталась в браке.

Сроки оформления

Большую часть времени занимает ожидание ответов от собственников на сообщение о продаже.

Много времени может занять поиск покупателя.

Сбор документов и оформление договора – несколько дней.

Все зависит от загруженности нотариуса.

Регистрация перехода права собственности – до 7 дней.

Стоимость оформления

В разных регионах она может быть своей.

Многое зависит от стоимости доли.

В среднем, придется отдать нотариусу от нескольких тысяч до десятков тысяч рублей.

Пошлина за регистрацию перехода прав составляет 2000 рублей.

Когда могут отказать

Есть несколько случаев:

  1. Сторона сделки не обладает дееспособностью.
  2. Доля принадлежит несовершеннолетнего, не получено согласие на заключение договора от органов опеки.
  3. Доля квартиры находится под обременением или имеет ограничение: залог, арест и так далее.
  4. Не представлены все необходимые документы.
  5. Собственник согласен купить долю, но продавец желает продать её третьему лицу.
  6. Уведомление сособственнику не было направлено, либо не прошел 1 месяц с момента получения сообщения о продаже другими дольщиками.

Взаиморасчеты покупателя и продавца

Варианты:

  1. Передача наличных средств. Нужно понимать, что стоимость даже доли квартиры довольно высока. Поэтому наличные – не лучший вариант. Тем более, что факт передачи денег не так просто подтвердить.
  2. Перевод денег на счет. Хороший способ. Во-первых, потому что осуществить перевод можно очень быстро. Во-вторых, выпиской о движении денег всегда можно подтвердить факт их передачи. В-третьих, не нужно возиться с наличностью.
  3. Для тех. кто хочет максимально подстраховаться: аккредитив и банковская ячейка. Механизм использования аккредитива таков: банку дается распоряжение выплатить деньги покупателю после того, как сделка совершена. С ячейкой примерна та же история: покупатель может получить деньги из неё только после того, как подпишет бумаги.

Оплата самой сделки осуществляется по договоренности: продавцом, покупателем или сторонами пополам.

Госпошлину за регистрацию оплачивает покупатель.

С чего начать, условия и правила

Первое, с чего начать покупку квартиры нужно изначально – это поиск продавца и выбор банка, который предоставит кредит

Все остальное если не вторично то, как минимум, не столь важно

Поиск продавца

Так как происходит покупка квартиры, искать нужно именно продавца, а не покупателя, что несколько проще (больше предложений). Для этого можно пользоваться следующими возможностями:

  • Знакомые и друзья. Самый простой и доступный способ – это поспрашивать у знакомых и друзей, не продает ли кто-то из них (или уже их знакомых) квартиру. Обычно подобные сделки достаточно надежны, так как советуют проверенные люди и проверенных же людей.
  • Специализированные сайты. Например, Avito и его аналоги. Тут очень много предложений, значительная часть из которых вполне актуальна.
  • Местные газеты объявлений. Несмотря на то, что газеты, кажется, уходят в прошлое, их все еще читает огромное количество людей. И, как следствие, в них размещают объявления. Актуальность их немного ниже, но попробовать все равно стоит. Нужно отметить и тот факт, что у многих печатных изданий есть собственные сайты, на которых вывешивается вся та же информация, включая сюда объявления о продаже жилья.

Кроме всего прочего, можно не просто искать объявления, но и разместить такое самостоятельно: «Куплю трехкомнатную квартиру в центре города, рассмотрю все варианты» или нечто подобное. Размещать их также следует как на сайтах, так и в газетах.

В качестве альтернативы, если нет времени заниматься поисками и есть возможность потратить некую сумму, можно обращаться в агентства недвижимости или к частным риэлторам. Они сами займутся данным вопросом и могут предоставить дополнительные услуги, например, сопровождение сделки, что бывает очень полезно.

Выбор банка

Логичной последовательностью действий после нахождения продавца и проведения предварительных переговоров с ним (в частности, нужно дать понять, что покупка планируется с использованием заемных средств), будет выбор банка. Отбирать его нужно по требованиям, условиям и кредитным программам.

Требования к клиенту

Для покупки квартиры на вторичном рынке при помощи ипотечного кредита, клиент обязан соответствовать требованиям банка. Многое зависит от выбранной финансовой организации, но в среднем, примерный список будет выглядеть так:

  • Возраст потенциального заемщика на дату получения кредита: от 18 лет и старше. Даже если клиент признан эмансипированным (совершеннолетним) по решению суда, но не достиг 18 лет, ему, скорее всего, откажут в кредитовании.
  • Возраст потенциального заемщика на дату полного погашения задолженности: 60-75 лет. Тут тоже все зависит от банка. Обычно ограничение идет по пенсионному возрасту, но не всегда. Рекомендуется уточнять в каждом отдельном случае. Более того, некоторые банки для пенсионеров предлагают особые, льготные условия с пониженными процентными ставками и так далее.
  • Общий трудовой стаж: от 6 месяцев до 3-х лет. Чаще всего: 1 год.
  • Трудовой стаж на последнем месте работы: от 1 до 6 месяцев.

Особых требований к размеру заработной платы не выдвигается, однако банк обязательно будет учитывать получаемый доход для определения потенциальной суммы кредита.

Документы для банка

Требования к документам клиента также меняются от банка к банку. Приблизительный список требуемых бумаг:

  • Паспорт заявителя.
  • Справка о доходах (в идеале, в виде стандартной 2-НДФЛ, однако многие банки готовы принимать и другие виды такого документа).
  • Копия трудовой книжки, заверенная руководителем.
  • Документы на квартиру, которую планируется приобрести (их нужно запросить у потенциального продавца).

Банк может запросить и другие документы, в зависимости от того, какая именно ситуация сложилась у клиента.

Ипотечные программы

У большинства банков есть как минимум 2-3 ипотечные программы, ориентированные на покупку квартиры на вторичном рынке. Прежде чем оформлять кредит, нужно просмотреть все доступные варианты и выбрать наиболее подходящий.

Осмотр квартиры

Порядок покупки квартиры на вторичном рынке включает в себя несколько важных этапов. Первым из них является осмотр жилой недвижимости.

Вне зависимости от того нашли ли вы жилплощадь сами или ее вам подобрали риэлтора, важно знать, на что обращать внимание:

  • ровность вертикальных и горизонтальных поверхностей (стены, полы, потолки);
  • наличие и работоспособность дверей, окон;
  • наличие коммуникаций (газ, свет, водопровод, канализация);
  • состояние электропроводки (включить свет, проверить розетки с помощью простейших электроприборов);
  • в холодное время года нужно проверить, как работает система отопления;
  • отсутствие сырости и/или плесени в помещения с повышенной влажностью;
  • проверить, как работает сантехническое оборудование, а также газовая или электрическая плита на кухне;
  • соответствие планировки квартиры имеющейся технической документации.

Также нужно внимательно осмотреть подъезд, придомовую территорию, вид из окна. Можно побеседовать с соседями. После покупки квартиры изменить что-либо будет невозможно, поэтому все нюансы нужно учесть до сделки.

Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Андрей Измаилов
Наш эксперт
Написано статей
116
Добавить комментарий