Порядок рефинансирования ипотеки. процедура и этапы

Содержание

Кто имеет право на рефинансирование. Основные требования к заемщикам и самим объектам кредитования

Обратиться в банк с просьбой о рефинансировании действующей ипотеки может любой гражданин, но не каждый получит на это добро от финансовой организации. Понятно, что работать себе в убыток никто не будет, и банк идет на такой шаг как снижение процентной ставки не по доброте душевной, а ради привлечения новых клиентов. Само собой, он хочет, чтобы этот клиент был добропорядочен и платежеспособен, а значит, желающими рефинансироваться придется пройти соответствующие проверки и собрать требуемый набор документов. Плохая кредитная история сводит шансы на одобрение практически к нулю, поэтому не стоит надеяться, что новый банк выкупит ваши долги у предыдущего, а вы просто перестанете платить и будете избавлены от обязательств.

А вот запрет на рефинансирование, наложенный предыдущим кредитором, далеко не всегда является веским основанием для отказа новым. Например, Сбербанк предлагает выдачу кредитных средств при рефинансировании до регистрации залога. Это позволяет клиентам погасить действующий кредит и переоформить залог даже в случае, если первичный кредитор не желает «освобождать» клиента.

Согласно данным пресс-службы Сбербанка, в отношении заемщиков и рефинансируемых ипотечных кредитов действуют следующие требования:

  • у потенциального клиента должна отсутствовать текущая просроченная задолженность;

  • заемщик в течение последнего года своевременно и регулярно вносил ежемесячные платежи;

  • срок действия рефинансируемого кредита превышает 180 дней с момента вступления его в силу;

  • кредитный договор прекратит свое действие не ранее, чем через 90 дней;

  • кредит не подвергали реструктуризации и рефинансированию;

  • на объект ипотечного кредитования должно быть получено право собственности.

По объекту недвижимости

Для квартиры на вторичном рынке потребуется:

  • Отчет об оценке, составленный не позднее полугода назад.
  • Справка о зарегистрированных или выписка из домовой книги.
  • Технические документы – паспорт объекта, составленный кадастровым инженером, или выписка из него, заверенная управляющей компанией или застройщиком. Документ должен в обязательном порядке содержать адрес объекта и информацию о его составителе. Обязательно должен содержать экспликацию и поэтажный план.
  • Основания возникновения собственности и подтверждение регистрации права. Это может быть ДКП или ДДУ, если первоначально объект приобретался на первичном рынке, но на момент обращения за рефинансированием уже введен в эксплуатацию. Обязательным условием для объектов, зарегистрированных с 2016 года, является предоставление выписки из единого реестра, полученной в момент регистрации собственности. До 2016 года – свидетельство.
  • Подтверждение внесения оплаты и передачи объекта продавцом.

Для строящегося объекта потребуется предоставление договора долевого участия.

Помощь в оформлении

Реструктуризация ипотечного кредита

Обременение ипотечной квартиры

Квартира, взятая в ипотеку, является условной собственностью клиента, так как на нее налагается обременение. Вы можете жить в ней, делать ремонт, рожать детей и строить планы на будущее, но сделать перепланировку, сдать в аренду (официально), подарить или продать, не получив письменного согласия банка – нельзя. В этом суть обременения квартиры, или залога.
В процессе рефинансирования требуется забрать недвижимость из залога у Банка 1 и передать в залог Банку 2. Для этого пишете в первый банк заявление на получение закладной на квартиру с обязательной отметкой о том, что все обязательства перед банком вами выполнены в полном объеме. Кредит в Банке 2 является необеспеченным, пока не произошел переход закладной на объект из Банка 1 в Банк 2. В этот период действует повышенная процентная ставка, поэтому в ваших интересах как можно скорее решить вопрос с передачей документов новому банку. Срок получения закладной составляет 2-4 недели.

На заметку
После получения закладной вы направляетесь в МФЦ со специалистом Банка 2 и пишете заявление на снятие обременения в Банке 1 и заявление о наложении обременения в Банке 2. Прилагаете сведения о недвижимости и оплачиваете государственную пошлину. Еще 5-7 дней – и ваша квартира в залоге Банка 2.

Участие банков в рефинансировании

В 2020 году участие в госпрограмме по рефинансированию семейной ипотеки под 6% принимают участие банки РФ, перечень которых указан в приказе Минфина РФ № от 19 февраля 2018 г.

Подобное перекредитование проводят в такой срок: 1 января 2018 г. — 1 марта 2023 г.

В итоговый перечень участников ипотечной программы входят 46 банковских учреждений. В нижеприведенной таблице можно посмотреть, какие банки сегодня проводят рефинансирование семейной ипотеки.

Банк Только новостройки по новым договорам Перекредитование прошлых договоров Лимит, млн руб.
Сбербанк Есть Нет 171 205
ВТБ Банк Москвы Есть Нет 106 726
Абсолют банк Есть Нет 46 586
АКБ «Российский капитал» Есть Есть 22 840
Газпромбанк Есть Нет 22 006
Россельхозбанк Есть Нет 20 145
Промсвязьбанк Есть Нет 14 835
Банк «Открытие» Есть Нет 14 578
Кредитный Московский банк Есть Нет 13 261
Райффайзенбанк Есть Нет 12 807
Возрождение Есть Нет 12 135
Россия Есть Нет 9 285
Совкомбанк Есть Нет 8 538
Дельта Кредит Есть Нет 8 062
ТрансКапиталБанк Есть Нет 7 628
АК Барс Есть Нет 6 980
Инвестторгбанк Есть Нет 5 136
Запсибкомбанк Есть Нет 4 937
Уралсиб Есть Нет 4 717
Центр-инвест банк Есть Нет 4 669
ЮниКредит Банк Есть Нет 4 269
Кошелев-Банк Есть Нет 3 202
Металлинвестбанк Есть Есть 3 202
Банк конверсии «Снежинский» Есть Нет 3 202
Кубань Кредит Есть Нет 3 202
Прио-Внешторгбанк Есть Нет 3 202
РНКБ Есть Нет 3 202
СМП Банк Есть Нет 3 202
Актив банк Есть Нет 3 202
Татсоцбанк Есть Нет 3 202
РосЕвроБанк Есть Нет 3 148
Банк «Русь» Есть Нет 3 148
Банк «Зенит» Есть Нет 3 148
Аверс Есть Нет 3 148
Курскпромбанк Есть Нет 3 148
Банк «Санкт-Петербург» Есть Нет 3 148
ПАО НИКО-Банк Есть Нет 3 095
Дальневосточный банк Есть Нет 3 095
Сургутнефтегазбанк Есть Нет 3 095
ПАО АКБ Урал ФД Есть Нет 3 095
Севергазбанк Есть Нет 3 095
Бинбанк Есть Нет 3 095
Индустриальный московский банк Есть Нет 3 095
Энергобанк Есть Нет 2 988
Банк «Кузнецкий» Есть Нет 2 988
Банк «ВББР» Есть Нет 2 988

Внимание! Согласно приказу Минфина № от 19 февраля 2018 г., в АИЖК также проводят перекредитование ипотеки под ставку 6%. На выдачу таких займов этой организации выделено 320 млн р.

Рейтинг банков с лучшими предложениями

Нюансы рефинансирования ипотеки в 2021 году

В 2021 году рынок ипотечного кредитования в нашей стране насыщен различными предложениями, в том числе и перекредитования взятых ранее ипотечных кредитов

Перед тем как принять окончательное решение о рефинансировании, следует обратить внимание на акционные программы, поскольку для привлечения клиентов банки часто делают очень выгодные предложения

Важно понимать, что банк может отказать заемщику в рефинансировании, что потребует обращения в другую кредитную организацию

Кроме того, в 2021 году Агентство жилищного ипотечного кредитования (АИЖК) при поддержке государства продолжает осуществлять реструктуризацию ипотеки, которая может проводиться в том числе и путем перекредитования ипотечных кредитов. АИЖК предлагает рефинансирование под 12% годовых.

Еще одна особенность перекредитования ипотеки в 2021 году – возможность использовать с этой целью средства, полученные по программе Материнский капитал. Если же ипотека была изначально оформлена на льготных условиях (при поддержке бюджетных средств), перекредитование ее в 2021 году невозможно, поскольку государство и так предлагает льготным категориям уникально выгодные условия оформления кредита на покупку жилья. Это касается в первую очередь программ Военная ипотека, Молодая семья и Социальная ипотека.

ТОП 5 банков

Как выбрать банк для рефинансирования ипотеки?

Плюсы и минусы рефинансирования ипотеки

Необходимые документы

Если оформляется рефинансирование ипотечного кредита, то заемщику необходимо предоставить в кредитную организацию определенный перечень бумаг. Как правило, российские банки запрашивают следующие документы:

  • личные бумаги заемщика (паспорт, а кроме того второй документ, выступающий подтверждением личности СНИЛС, ИНН или загранпаспорт);
  • копии трудовой книжки со штампами работодателя и справку с подтверждением дохода (дополнительный заработок также необходимо подтвердить при наличии);
  • документы на недвижимость, находящуюся в залоге (подтверждение регистрации, технический план и паспорт сооружения, а кроме того акт оценки стоимости);
  • кредитные бумаги (договор ипотеки, текущий график платежей, выписка по счету и заявление на досрочное погашение ссуды);
  • свидетельства о браке, разводе и рождении всех несовершеннолетних детей (при наличии соответствующего).

Дополнительно, процесс оформления программы рефинансирования ипотеки подразумевает предоставление поручителем и созаемщиком паспортов и справок о доходах (если необходимо). Кроме того, если имеется оформленная страховка на объект, то полис также передается в банк. Всем мужчинам до 27 лет, необходимо предоставить военный билет, либо приписное свидетельство с актуальной отсрочкой. В отдельных ситуациях кредитор вправе запросить иную дополнительную документацию.

Документы по предмету залога

Предоставляемый пакет документов может отличаться в зависимости от типа недвижимости, но основным считается следующий:

  • отчет об оценке;
  • правоустанавливающие бумаги;
  • св-во о регистрации в соответствующем органе;
  • кадастровые документы;
  • справка о составе собственников;
  • разрешение органов опеки;
  • выписка из ЕГРН.

Какие документы нужны от супруга или супруги?

Очень часто супруг или супруга выступают поручителями по ипотеке, поэтому они предоставляют такой же пакет документов, как и заемщик. Паспорт, заверенная копия трудовой книжки, трудовой договор, бумаги для подтверждения платежеспособности, заполненная анкета-заявление – основной пакет документов.

Документы перекредитования ипотеки

Перечень документов, которые нужны для рефинансирования ипотеки, примерно одинаковый для всех банков. Это:

  • паспорт,

  • копия трудовой,

  • СНИЛС,

  • справка о доходах,

  • свидетельство о праве собственности на залоговую недвижимость,

  • сведения о рефинансируемом кредите.

Возможно ли рефинансирование по двум документам? Да, при условии, что сумма невелика, и вы не планируете просить у банка дополнительные средства.

Многие потенциальные заемщики задаются вопросом, как правильно рефинансировать, чтобы не остаться внакладе. Ответ прост – сравните условия, по которым вы платите сейчас, с условиями, которые предлагает банк. Более подробный список документов для рефинансирования ипотечного кредита вы можете узнать у нас в другой статьи.  

Выигрывает ли заемщик от рефинансирования

Если вы – ипотечный заемщик, есть смысл наблюдать за ситуацией на рынке, в первую очередь – за изменением ключевой ставки Центробанка. Конкуренция за клиента заставляет банки снижать стоимость своего предложения. Ипотечный заем – большая сумма и, как правило, на долгий срок. Поэтому изменение ставки по договору даже на 0.5 процентных пункта ощутимо влияет на вашу переплату. Простой пример, который каждый может посчитать без калькулятора: снижение ставки на 0.5% при кредите 7 млн. даст экономию в 350 тыс. за 10 лет.

Однако нужно иметь в виду, что вас ждут и расходы. Так, страховка по ипотеке – недешевая услуга, от которой нельзя отказаться. Она включает в себя два, иногда даже три вида страхования: финансовая защита залога, вашей жизни и здоровья, титульное страхование (юридическая чистота собственности). Если повезет, страховая компания может быть аккредитована как в старом банке, так и в новом. Если нет – часть неиспользованной суммы прежний страховщик вам вернет, но только в конце года и не всю. Ниже пример из договора.

Итого расходы на переоформление, плюсуйте сами:

  1. Регистрационная пошлина – от 1 тыс. руб.
  2. Нотариальные заверения – 3–5 тыс.
  3. Оценка – от 2 до 15 тыс., зависит от региона и объекта.
  4. Платные справки от текущего кредитора – около 1 тыс.
  5. Новая страховка – 0.3–2% от стоимости недвижимости.

Отказаться от невыгодного договора можно и в последний момент, но потраченные деньги на оценку и часть страховой суммы вам уже не вернут. К тому же, процедура рефинансирования не только недешевая, но и небыстрая. Она будет стоить нескольких визитов в отделение банка и в МФЦ. Существуют исключения: например, в Tinkoff банке рефинансирование можно оформить дистанционно.

Еще одним подводным камнем является оценка вашей платежеспособности в процессе выдачи другого кредита. Дело в том, что новый банк зачисляет деньги на ваш счет до того, как вы погасили старый кредит. Уверенности в том, что вы это точно сделаете, у банка нет. То есть, ваш доход должен позволять выплачивать оба кредита

Для банка неважно, что ситуация неопределенности продлится не более двух месяцев. Примерная пропорция дохода и платежа:

ЕП≈ЕД*40%,

где ЕП – ежемесячный платеж, ЕД – ежемесячный доход

Соотношение может отклоняться на 5–10 процентных пунктов в зависимости от вашей профессии, социального статуса, кредитной истории, способа подтверждения дохода и еще десятка факторов, из которых складывается ваш клиентский профиль.

Отдельная тема – социальная ипотека для бюджетников, многодетных семей и молодых специалистов. Здесь ситуация зависит от возможностей бюджета и различается от региона к региону. Льготная процентная ставка может составлять от 5% годовых, а сумма кредита – до 8 млн для Московского региона и до 3 млн – для остальных. Советую внимательно изучить условия бюджетных дотаций, которые будут прописаны в новом договоре. Иначе вы можете выиграть в стоимости кредита, но проиграть в гарантиях получения субсидий. Но пока я не слышал о массовых проблемах: дорогая нефть позволяет правительству и региональным властям ежегодно продлевать программы для льготников.

Что говорит закон о рефинансировании?

Преимущества рефинансирования ипотечных кредитов

Плюсы и минусы рефинансирования

Подводные камни рефинансирования ипотечного кредита

Безусловно, банки не слишком благоприятно относятся к «изменникам» и по мере возможности противятся рефинансированию собственных кредитных программ в иных банках. В прочем, иногда прекращают рефинансировать даже своих же заемщиков, как это сделал Сбербанк в сентябре прошлого года временно приостановил рефинансирование ипотеки своих клиентов.

Первый подводный камень, который ожидает заемщика, заключается в необходимости получения согласия банка, выдавшего первоначальный кредит. Если в договоре есть пункт, что погашение кредита до указанного срока возможно только с согласия банка, то вероятность получения подобного согласия без штрафных санкций, достаточно низкая.

Следующий подводный камень, ожидающий заемщика – нужно заручиться доверием новой кредитной организации, документально подтвердить собственную финансовую состоятельность и ликвидность рефинансируемого залога.

Некоторые финансово-кредитные учреждения требуют свидетельство поручителей и дополнительный залог – все это может предоставить не каждый заемщик.

Предложения крупных банков

Абсолютное большинство российских банков готовы идти на рефинансирование ипотечных кредитов. Среди крупных финансовых организаций, такая опция не предусмотрена лишь в Россельхозбанке. Среди самых выгодных предложений на сегодняшний день, можно выделить следующие финансовые организации.

Банк
Процентная ставка
Сроки ипотеки
Лимиты
Особенности рефинансирования
Сбербанк
от 12% до 12,7%
до 30 лет

Минимальная сумма – 1 миллион; 
Максимальная сумма – 7 миллионов.

До регистрации ипотеки и перевода недвижимости в залог банка, процентная ставка по кредиту повышается на 1 %.
Альфа Банк
от 12,5 до 13,5%
от 5 до 25 лет

Минимум – 2,5 миллиона; 
Максимум – 60 миллионов.

Если клиент отказывается от оформления титульного страхования, процентная ставка по рефинансированию ипотеки повышается на 3%.
Газпромбанк
от 10,8 до 11,5%
до 30 лет

Минимум – не установлен; 
Максимум – 45 миллионов.

На срок снятия обременения на недвижимость и переоформления залога, процентная ставка по ипотеке повышается на 1%. Самые выгодные условия перекредитования предоставляются клиентам, имеющим в Газпромбанке зарплатную карту.
Росбанк
от 10 до 11,5%
от 5 до 25 лет

Минимальная сумма для Москвы – 600 тыс. 
Минимальная сумма для других регионов  — 300 тыс.

В период переоформления залога на недвижимость, приобретенную в ипотеку, процентная ставка по кредиту увеличивается на 1,75%.
ВТБ 24
от 11,25%
до 30 лет
Максимальная сумма – 30 миллионов рублей
ВТБ 24 предлагает очень выгодные условия рефинансирования, без комиссий, штрафов и дополнительных платежей за досрочное погашение кредита

Важно, что банк берет на себя хлопоты по переоформлению залогодержателя имущества.
Райффайзенбанк
от 10,9 до 11,9%
от 1 года до 25 лет
Максимальная сумма – 26 миллионов рублей
Процентная ставка повышается на 1% на время переоформления залогового имущества.

Этап второй — сбор документов по недвижимости

Когда одобрение на кредит получено, необходимо:

  • провести оценку объекта (у независимого оценщика,  аккредитованного в данной кредитной организации),
  • получить согласие страховой компании (также из списка банка),
  • предоставить в банк следующие документы:
  • Свидетельство о государственной регистрации права собственности  и договор купли-продажи; 
  • Выписка из домовой книги / единый жилищный документ / карточка финансового учета собственника (необходимо предоставить один из перечисленных документов);
  • Выписку из Единого Государственного Реестра Прав (ЕГРП);
  • Документы БТИ (экспликация, тех. паспорт или кадастровый паспорт и т.п.);
  • Решение страховой компании;
  • Оценочный альбом;
  • Заявление заемщика (или иной документ в соответствии с требованиями Первичного кредитора, указанными в Первоначальном кредитном договоре) о намерении осуществить досрочное погашение задолженности по Первоначальному кредитному договору — копия;
  • Также банком могут быть запрошены и другие документы.

Этапы рефинансирования

Хотя в разных банках этапы рефинансирования ипотеки могут незначительно отличаться, процедура рефинансирования будет везде включать ряд обязательных шагов:

  1. Сбор документов, получение справки о рефинансируемом кредите в другом банке (там должна содержаться информация об остатке задолженности и процентах).

  2. Подача и одобрений заявки на сайте банка и при визите в офис.

  3. Сбор документов о недвижимости, которая выступает в качестве залоговой.

  4. Прием документов по недвижимости банком, рассмотрение и одобрение объекта в качестве залогового. Обычно на сбор и подачу документов о недвижимости банк дает 1-2 месяца с момента одобрения заявки на кредит.

  5. Заключение новой ипотечной сделки (договора об ипотеке), регистрация.

  6. Перечисление денег банком. Погашение ипотеки в старом банке.

  7. Предоставление в новый банк информации о погашении ипотеки, снижение процентов по кредиту (происходит после получения подтверждения того, что деньги были потрачены именно на погашение старого займа).

Последовательность действий может немного отличаться. Но в целом порядок рефинансирования ипотечного кредита выглядит именно таким образом.

Документы по объекту недвижимости

ТОП-5 банков для выгодного рефинансирования ипотеки

Особенности рефинансирования валютной ипотеки

Рефинансирование ипотечного кредита: пошаговая инструкция

Что такое рефинансирование и зачем оно нужно

Рефинансирование – это получение новой ссуды с лучшими условиями для погашения существующей задолженности перед банком. Потребность в процедуре возникает, если параметры действующей ипотеки значительно отличаются от текущих рыночных предложений. Перевод долга в другую кредитную организацию позволит снизить нагрузку на семейный бюджет и уменьшить конечную переплату.

Рефинансирование ипотеки для физических лиц может быть двух видов:

  1. Внутреннее. В этом случае клиенту предлагается оформить новый договор на более выгодных условиях у действующего кредитора. Такой вариант имеет несомненное преимущество, ведь предмет залога не потребуется передавать в другой банк.
  2. Внешнее. Это получение новой ипотеки в другом банке под залог того же объекта.

Безусловно, получение нового кредита у действующего кредитора – процедура менее трудозатратная. Нет необходимости переоформлять обременение, банк уже знает заемщика как клиента и может оценить его дисциплинированность в части внесения платежей. Однако кредиторы неохотно идут на подобные операции. Например, в банке ВТБ и Сбербанке рефинансирование действующей ипотеки по новым условиям не предусмотрено. Кредитная организация предлагает заключить дополнительное соглашение о снижении процентной ставки. Решение о возможности подписания такого документа банк принимает единолично, клиент не может на него повлиять. Такая политика кредитной организации имеет простое объяснение – банку невыгодно проводить полную процедуру внутреннего рефинансирования, в первую очередь кредитная организация заинтересована в привлечении новых заемщиков из числа клиентов других банков.

Рефинансирование в другом банке позволит:

  • Снизить процентную ставку.
  • Изменить срок кредитования – уменьшить или увеличить период в зависимости от текущего финансового положения.

Порядок оформления

Дополнительные расходы при рефинансировании ипотечного кредита

Данная процедура сопряжена со следующими моментами:

  • Крайне утомительные сборы пакета документов;
  • Существенная трата времени;
  • Длительное согласование документов;
  • Денежные затраты на все процедуры.

Дополнительными расходами при рефинансировании ипотечного кредита могут стать:

  • Рост ставки на 1-2% в случае отказа заёмщика оформить страховку на залоговую недвижимость, либо застраховать свою жизнь или здоровье.
  • В некоторых банках придется дополнительно потратить 1-2% суммы кредита на оплату различных комиссий за выдачу и перевод денежных средств по программе рефинансирования;
  • Вторичное прохождение процедуры оценки рыночной стоимости залоговой недвижимости независимыми экспертами. За это опять-таки нужно будет заплатить.

Снятие обременения с находящейся в залоге недвижимости тоже потребует денежных затрат, как и государственная перерегистрация ипотечного договора на права по залогу рефинансирующего банка. Если вы решили заняться оформлением самостоятельно, это может занять довольно много времени. В большинстве случаев заемщик обращается за помощью в специализирующиеся компании, которые за деньги берут оформление всех документов на себя.

В чем заключаются минусы рефинансирования ипотеки

Несмотря на большое количество плюсов, рефинансирование ипотеки сопровождается немалыми минусами. О них стоит знать, иначе заемщик рискует потратить больше средств, чем предполагалось изначально.

Основные минусы ипотечного перекредитования:

  • Невыгодно рефинансировать ипотеку во второй половине срока, при оплате аннуитетными платежами. Получается, первые годы клиент выплачивал проценты, а тело займа все равно не выплачено. При перерасчете, такое рефинансирование может быть даже невыгодным. Оно имеет смысл только если клиент ищет удобство обслуживания.
  • Дополнительные расходы. Новому банку необходимо предоставить документы с заключением оценщика. Обязательным является страхование предмета залога.
  • Требуется заново пройтись по всем этапам кредитования. И это может быть невыгодно заемщику. Возможно, с годами у вас ухудшилось финансовое положение, вы в долгах. Новый банк может не одобрить рефинансирование. С другой стороны, банк может принять клиента, но предложить ему перекредитование на весьма невыгодных условиях. При этом, никто не будет объяснять, почему вам предложили такие условия.
  • Одобренной суммы недостаточно. Каждая финансовая организация следует своим собственным критериям при одобрении займа заемщикам. К примеру, если заемщику необходим 1,6 млн рублей для перекредитования, ему могут одобрить только 1 млн. Никто не станет объяснять и советовать, что делать в этой ситуации. На практике, лучше поискать другую организацию, либо найти созаемщика.

Минусов может быть еще больше. Необходимо внимательно читать договор кредитования, который подписывает заемщик.

Документы, необходимые для рефинансирования ипотечного кредита

Для перекредитования ипотеки в другом банке необходимо предоставить следующий пакет подтверждающих документов:

  • Заявление-анкета заемщика на рефинансирование (образец берется в банке).
  • Паспорт заемщика и его копия.
  • Документ, подтверждающий регистрацию гражданина по месту пребывания.
  • Документы, подтверждающие уровень дохода гражданина – копия трудовой книжки, справка о доходах с места работы.
  • Справка об остатке долга по ипотеке – в справке должна содержаться вся информация по оставшейся сумме долга, а также процентов. В справке должно быть указано, что отсутствует задолженность по рефинансируемому кредиту (берется в банке).
  • Ипотечный договор и график платежей по кредиту.
  • Копия закладной на приобретенный объект недвижимости;
  • Документы на залоговую недвижимость – свидетельство права собственности, выписка из Единого реестра государственной регистрации, акт профессиональной оценки, согласие супруга заемщика на совершение сделки.

Рефинансирование ипотеки в Москве и других регионах нашей страны на сегодняшний день одна из самых востребованных и актуальных банковских услуг. Однако, прежде чем решиться на проведение данной процедуры, следует внимательно отнестись к расчетам материальной прибыльности и целесообразности перекредитования, так как все расходы, в том числе и на переоформление залога и проведение повторной оценки, ложатся на плечи заемщика.

Личный опыт рефинансирования ипотеки

Когда рефинансирование ипотеки невыгодно

На самом деле не каждому заёмщику стоит ввязываться в сделки по рефинансированию. Есть довольно обширный перечень случаев и обстоятельств, когда этого делать не стоит: 

1. Небольшая сумма оставшегося долга (до 1 миллиона ₽) и маленький срок до погашения (2–3 года и менее).  

Дело в том, что основную часть процентов заёмщик выплачивает банку в первой половине срока кредитования, ближе к концу большая часть его ежемесячного платежа идёт как раз на погашение тела кредита.  

Рассмотрим на примере: 

  • остаток долга — 0,5 миллиона ₽;

  • срок до погашения — 3 года;

  • ставка — 11%;

  • размер процентов к уплате —  89 тысяч ₽. 

При снижении ставки на 1 процентный пункт — до 10% — размер процентов к уплате снизится до 81 тысячи ₽. Получается, что суммарный выигрыш будет всего 8 тысяч ₽, что сопоставимо с затратами только на оценку квартиры.  

2. Небольшая разница в ставках (менее 0,5%).   

Пример:

  • остаток долга — 1 миллион ₽;

  • срок до погашения — 5 лет;

  • первоначальная ставка — 10%;

  • размер процентов к уплате — 275 тысяч ₽. 

При рефинансировании под 9,5% размер процентов к уплате составит 260 тысяч ₽. Разница составит 15 тысяч. Это вряд ли покроет расходы на рефинансирование. 

3. Нет подтверждённого достаточного дохода.  

С момента оформления ипотеки ваш официальный доход мог снизиться. Банк откажет в кредите, если платёж будет больше 40–50% от вашей зарплаты. 

4. Цена квартиры равна или ниже суммы долга. 

Если стоимость квартиры с момента покупки снизилась (такое возможно, например, в кризис), то её может не хватить для оформления залога, тогда деньги и время будут потрачены впустую. Банки берут залоговую стоимость с дисконтом 10–20% от рыночной цены. Так, если квартира раньше стоила 3,5 миллиона ₽, а теперь 3 миллиона, а для погашения кредита вам требуется 3,1 миллиона ₽, то вам откажут. В этом случае максимальная сумма, на которую вы можете рассчитывать, — 2,4–2,7 миллиона ₽. 

5. Есть просрочки по другим кредитам за последние год-два.  

Как проходит в том же учреждении?

Если клиент хочет уменьшить процентную ставку, не меняя при этом банк, он должен обратиться в филиал организации, где оформлялась ипотека, и написать заявление. Банк просмотрит историю выплат клиента и, если посчитает нужным, скорректирует для него условия кредитования. В случае положительного отклика на заявку надо подготовить такие бумаги:

  • справку о доходах по форме банка или 2-НДФЛ, зарплатные клиенты могут предоставить выписку со счета;
  • ксерокопию трудовой книжки.

Внимание! Значительная часть информации о клиенте и объекте кредитования уже есть в банке, поэтому менять страховую компанию или производить переоценку залога не придется.

Достаточно будет подписать изменения к договору с обновленными условиями: пониженной ставкой по кредиту, а также, если это необходимо, увеличения периода выплаты суммы долга.

Какие дополнительные расходы стоит учесть при рефинансировании

Программы рефинансирования банков в 2018 году

В России на протяжении последних нескольких лет наблюдается резкое колебание ставок (амплитуда составляет порой 30%, а иногда доходит и до 50). В такой ситуации можно использовать перекредитование ипотеки с наибольшей выгодой.

Чтобы найти самое выгодную программу в вашем регионе от банков, которые предлагают перекредитование ипотеки под меньший процент, вы можете использовать удобный поиск сайта «Выберу.ру». Для этого зайдите во вкладку «Банки» и выберите раздел «Ипотеки». В левой колонке будет список дополнительных условий в пункте «Быстрый поиск», «Условия ипотеки» нажмите на строчку «Перекредитование ипотеки». Если вас интересуют какие-то дополнительные параметры рефинансирования ипотечных кредитов, укажите их, выбрав из общего перечня слева. В разделе «Калькулятор ипотеки» в левом верхнем углу страницы укажите необходимую сумму и подходящий срок программы рефинансирования и нажмите «Подобрать ипотеку». После этого вы сможете сравнить предложения различных банков по своему региону за 2018 год и определить для себя наиболее выгодный вариант рефинансирования ипотеки.

На нашем сайте вы можете также перейти к оформлению онлайн-заявки. 

Банки под рефинансирование ипотеки в 2019 году

Как рефинансировать в другом банковском учреждении?

Для рефинансирования кредита стороннего банка нужно пройти более сложную процедуру. Вот как в этом случае можно перекредитовать ипотечный кредит под меньший процент:

  • Во-первых, необходимо, чтобы другой банк одобрил анкету-заявку на рефинансирование. Добиться этого не так уж и просто, ведь новый кредитор будет оценивать заемщика со всей строгостью.
  • Во-вторых, чтобы перекредитоваться в другом банке, придется собрать внушительный пакет документов, без которых сделка с банком может просто не состояться.

Пошаговая инструкция, как провести перекредитование, следующая. Необходимо:

  1. Выбрать банк для рефинансирования и получить его одобрение на поданную заявку.
  2. Подписать договор рефинансирования с банком.
  3. Дождаться погашения ипотечного кредита и снять обременение с недвижимости.
  4. Подписать договор ипотеки и зарегистрировать его в Росреестре.
  5. Оплачивать новый кредит по новой ставке.

Заемщики других банков подают расширенный пакет документов, который кардинально отличается от комплекта для клиентов этого же кредитора.

Нужно будет предоставить не только справку о доходах, выписку из трудовой книжки, но и копию паспорта, справку о задолженности по рефинансируемому кредиту, копию кредитного договора. Обязательна и анкета, которая заполняется с указанием размера расходов и доходов будущего заемщика.

Как подать документы на залог после получения одобрения?

После предварительного одобрения заявки внешнего заемщика нужно потребуются документы по залоговой недвижимости. Это необходимо, чтобы новый кредитор смог оценить залог и убедиться в том, что рыночная стоимость недвижимости не превышает размера задолженности.

От заемщика потребуется:

  • выписка из ЕГРН;
  • правоустанавливающие документы на недвижимость (договор купли-продажи, дарения и пр.);
  • ДДУ или договор о переуступке прав требований (если покупается жилье на первичном рынке);
  • выписка из домовой книги;
  • согласие супруга (и) на ипотеку;
  • акт оценки недвижимости.

Банки выдвигают определенные требования к залоговому имуществу. Например, квартира или дом должны обязательно иметь отдельную кухню и санузел. Недвижимость должна находиться в здании с процентом износа не более 50-70%, не относящемся к аварийному фонду

Важно и месторасположение объекта – не более 50 км от города и в районе работы отделения банка

О том, как проходит рефинансирование ипотеки по двум документам, читайте здесь.

Порядок действий по перерегистрации залога

Договор ипотеки заключается в письменной форме без нотариального заверения. После того как будет осуществлена его государственная регистрация, у нового кредитора возникает право требования обращения взыскания на заложенную квартиру, если заемщик вдруг не справится с оплатой кредита.

Вот как это происходит:

  1. Заемщик подписывает договор ипотеки с новым кредитором.
  2. Снимается обременение и одновременно накладывается новое – в пользу нового банка.
  3. Заемщик приносит в банк договор ипотеки с отметкой регистратора.

Регистрация ипотеки, или залога, осуществляется Росреестром путем внесения соответствующей записи об обременении объекта недвижимости в ЕГРН.

Для регистрации требуется только паспорт, заявление банка и заемщика, договор ипотеки, нотариально удостоверенное согласие другого супруга на заключение договора, а также квитанция об оплате госпошлины.

Как понять, что мне выгодно рефинансировать ипотеку?

Есть ли ещё какие-то расходы?

К сожалению, да. Придётся снова оформлять страховку. Или ставка по кредиту вырастет. Например, в Сбербанке отказ от страхования жизни и здоровья заемщика увеличит ставку на 1 п.п, а в Абсолют банке при отказе от титульного и личного страхования — на 4 п.п. Однако если все страховки были оформлены при заключении договора с первым банком, то в страховой договор нужно будет только внести изменение — поменять выгодоприобретателя.

Также в период оформления нового кредитного договора (до погашения рефинансируемого ипотечного кредита) обычно действует повышенная процентная ставка (+1–2 п.п). К счастью, этот период длится не больше месяца.

Выбрать самый выгодный кредит на жильё

Ипотечный калькулятор Сравни.ру

Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Андрей Измаилов
Наш эксперт
Написано статей
116
Добавить комментарий