Аренда квартиры права и обязанности арендатора

Содержание

Содержание арендуемого имущества

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт и нести расходы по содержанию арендуемого имущества.

Арендодатель обязан проводить капитальный ремонт. В случае если арендодатель не произвел капитальный ремонта помещения, то арендатор имеет право:

1. произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы. То есть, если капитальный ремонт произведен арендатором, то в этом случае арендатор вправе требовать возмещения понесенных расходов;

2. потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

3. потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Права и обязанности сторон по договору аренды

Формулировка договора аренды, данное Гражданским кодексом в статье 606, позволяет выделить права и обязанности по договору аренды.

Так, арендодатель имеет следующие права и обязанности:

  • обязанность передать имущество арендатору во временное владение и пользование или временное пользование;
  • право получать от арендатора плату за пользование арендованным имуществом;
  • право арендодателя требовать от арендатора получения своего имущества обратно после окончания срока пользования.

Права и обязанности арендатора:

  • обязанность оплачивать временное пользование имуществом;
  • обязанность возвратить имущество арендодателю после окончания срока аренды;
  • право требовать от арендодателя предоставления имущества во временное владение и пользование или во временное пользование;
  • право временно владеть и пользоваться или временно пользоваться имуществом.

При заключении договора аренды необходимо вышеуказанные права и обязанности отразить в самом тексте договора, дабы отличить от иных гражданско-правовых отношений.

Например, по договору займа имущество передается в собственность, а по договору аренды – во временное владение и пользование. По договору ссуды имущество передается безвозмездно, а по договору аренды – за определенную арендную плату.

Закон не устанавливает, что арендатор обязан принять арендованное имущество, но при заключении договора рекомендуется отразить данные условия.

Так, например, при уклонении арендатора от приема имущества в аренду, арендодатель может привлечь его к ответственности в форме возмещения убытков, причиненных просрочкой приемки (п.2 ст.406 ГК РФ). В данном случае вина арендатора является обязательным.

В договоре аренды можно согласовать основные права и обязанности по договору аренды и для этого достаточно привести формулировку, установленную п. 1 ст. 606 ГК РФ.

Можно указать один из вариантов правомочий арендатора:

  • временное владение и пользование объектом аренды за плату;
  • временное пользование объектом аренды за плату.

ВНИМАНИЕ! Если условие об основных правах и обязанностях не согласовано, то соглашение сторон не является договором аренды. В данном случае отношения не регулируются положением гл

34 ГК РФ.

Расторжение договора аренды жилого помещения по инициативе собственника

Договор аренды обычно прекращает свое действие в связи с окончанием срока аренды. Однако законом предусмотрена возможность досрочного расторжения такого договора по инициативе одной из сторон. Основаниями для такого расторжения являются:

  • Пользование жилым помещением не в соответствии с его назначением;
  • Невнесение арендной платы более двух раз подряд;
  • Ухудшение состояния жилья;
  • Невыполнение обязанности по производству ремонтных работ, если такое условие прямо предусмотрено договором.

Гражданский кодекс предусматривает возможность включения в договор аренды и иных оснований расторжения договора по инициативе арендодателя.

Важно знать, что арендодатель обязан сначала направить в адрес арендатора претензию в письменной форме, изложив свои требования по исполнению арендатором обязательств. Претензионный порядок в данном случае является обязательным

Для выполнения требований арендодателя арендатору предоставляется разумный срок. В случае неисполнения таких требований договор расторгается в судебном порядке по исковому заявлению собственника жилья.

Таким образом, заключение и исполнение соглашения аренды имеет ряд особенностей, которые обязательно следует учитывать обеим сторонам правоотношений. При грамотно составленном тексте договора и сопутствующих документов арендодатель сможет защитить свои права в полной мере и извлечь из арендных правоотношений ожидаемую выгоду.

Права и обязанности собственника и съемщика и как правильно составить договор аренды:

Владельцы сдаваемой недвижимости

Права регулируются главой 5 ЖК РФ, статьей 30:

  1. Владеть, пользоваться и распоряжаться жильем по своему усмотрению (договор аренды может регулировать это право).
  2. Повышать квартплату, но не чаще 1 раза в год.
  3. Приходить для проверки помещения.
  4. Выселить арендатора, если тот не соблюдает условия договора аренды.
  5. Требовать сохранения чистоты и порядка в квартире, а также целостности имущества.
  6. Выселить квартиросъемщик по истечению сроков договора.
  7. Требовать благоустройства придомовой территории у государства.
  8. Получить во владение неотделимые улучшения жилищных условий, произведенные квартиросъемщиком.

Обязанности:

  • Соблюдать законные интересы и права соседей.
  • Нести бремя по содержанию жилья (на время аренды обязанность переходит на квартиросъемщика).
  • Вовремя оплачивать коммунальные платежи.
  • При сдаче квартиры в аренду платить налоги с доходов.
  • Соблюдать общественный порядок.
  • Проводить капитальный ремонт жилья.

Срок договора аренды

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Отметим, что срок договора аренды не является существенным условием договора.

На практике различают: срок действия договора аренды и срок, в течение которого имущество должно быть передано арендатору. Такой срок передачи имущества прописывается в договоре аренды либо срок передачи имущества предполагается как разумный). Соблюдение этого срока имеет значение. Так как в этом случае непередача имущества арендатору приводит к тому, что арендатор имеет право потребовать возмещения убытков и передачи имущества либо арендатор имеет право требовать расторжения договора и возмещения убытков.

Арендная плата

На что имеет право арендатор земельного участка?

Права арендатора земельного надела напрямую вытекают из двух документов:

  • договора аренды,
  • свидетельства о собственности на земельный участок и его кадастрового паспорта

Арендатор может использовать землю только по ее целевому назначению, прописанному в документах на собственность и кадастровом паспорте. Дополнительно ограничения деятельности арендатора могут быть прописаны в тексте договора аренды.

Третьим документом, регламентирующим действия арендатора на участке, является Земельный кодекс РФ. Статьи кодекса определяют общие положения — в каком виде участок должен находиться, как следует использовать земли, а также ограничения, обеспечивающие безопасность проводимой на земельном участке деятельности.

Гражданский кодекс РФ дает четкое определение, кто может выступать в роли арендатора. По закону арендатором может быть вообще любое физическое лицо, в том числе иностранный подданный, лица без гражданства, а также любые юридические лица, в том числе иностранные.

Статья, прочитав которую вы узнаете, как взять землю в аренду у администрации.

Обязанности сторон

Обязательства арендодателя

Собственник предоставляемого в аренду участка имеет следующие обязанности:

  1. Передать участок, который соответствует целям, для которых арендатор хочет его использовать и не препятствовать в этом новому владельцу.
  2. Передать землю в состоянии, соответствующем условиям договора по площади угодий и качеству, указанным в приложении к договору.
  3. Передать участок со всеми принадлежностями, а также всей документацией на участок.
  4. Перезаключить договор с наследником арендатора в случае его смерти (при наличии согласия правопреемника воспользоваться правом аренды).
  5. Предупредить арендатора о наличии прав третьих лиц на передаваемый участок.
  6. По истечении срока аренды возместить расходы, полностью или в какой-то части понесенные временным владельцем участка на освоение земель и улучшение качества сельхоз угодий.
  7. Нести ответственность за недостатки переданного в аренду имущества, которые могут даже незначительно препятствовать пользованию им, даже если во время заключения договора он о них не знал (ст. 612 ГК РФ). Если же недостатки заранее обговорены сторонами, то никакой ответственности для собственника не наступит.

Обязанности арендатора

Закон (например, статьи 614, , 616 ГК РФ) и договор называет такие обязанности арендатора земельного участка как:

  • вносить платежи за пользование участком вовремя;
  • пользоваться землями по назначению, согласно условиям заключенного договора;
  • содержать земельный надел в хорошем состоянии, не допускать ухудшения его свойств, а также нести все необходимые расходы, чтобы поддержать его в этом состоянии. В законе и договоре могут быть предусмотрены и иные условия;
  • по истечении срока пользования земельным участком возвратить его владельцу в первоначальном состоянии, либо с внесенными изменениями, но такими, которые не противоречат документу на землю.

Предлагаем ознакомиться с другими публикациями наших экспертов на тему земельного права. Читайте об аренде лесных и сельскохозяйственных угодий, а также участков под ИЖС. Узнайте о том, как рассчитывается стоимость аренды земель, какие документы требуются для заключения договора и как перевести в собственность участок после длительного использования.

Все названные в статье права и обязанности предполагают их безусловное соблюдение обеими сторонами данных отношений.

При необходимости в договоре можно прописать и дополнительные условия, касающиеся особенностей земельного надела, наличия обременений и т.п.

Надеемся, в нашей статье Вы узнали все необходимое о праве аренды земли. Удачи!

Права арендодателя

Права арендодателя обусловлены положениями, описанными в ст. 619 ГК РФ и условиями договора с арендатором.

Владелец земельного надела вправе подать в суд иск о преждевременном прекращение договора аренды земельного участка с партнером, арендовавшим участок, если:

  • территория эксплуатируется вразрез с условиями договора либо подобные нарушения были неоднократно зафиксированы представителем интересов арендодателя;
  • проводимые на участке работы стали причиной значительного ухудшения химического и физического состояния грунта;
  • арендодатель свыше двух раз не внес вовремя оплату за пользование наделом.

Однако договор нельзя разорвать в период, когда на сданном участке идет посевная.

Прочие, предусмотренные законом случаи досрочного разрыва договора об аренде:

  • по обоюдному согласию арендодателя и арендатора;
  • смерть действительного собственника, не имеющего наследника;
  • смерть арендатора, не имеющего преемника, который хочет продолжать дело наследодателя;
  • приобретение участка юрлицом, действующим в интересах государства;
  • нарушение арендатором условий договора;
  • расторжение договора может произвести лишь судебный орган.

Переданной в аренду территорией владелец может распоряжаться, используя в сделках (продать, подарить, заложить и т. д.), однако проведенные операции не оказывают влияния на права арендатора.

То есть, используя территорию согласно договору, временный владелец земли имеет право продолжать ее эксплуатировать на условиях, заключенных с первым действительным владельцем надела.

Арендодатель вправе:

  • самостоятельно выбирать арендатора;
  • распоряжаться по собственному усмотрению доходом за сдачу надела;
  • требовать компенсации — денежной или товарной — за каждый день эксплуатации участка дольше, чем это предусмотрено договором;
  • рассчитывать на возращение имущества в первозданном виде или состоянии, предусмотренном условиями договора.

Стороны договора аренды

Сторонами по договору аренды выступают арендодатель и арендатор.

В роли сторон могут выступать все субъекты гражданских правоотношений, а именно:

  • физические и юридические лица,
  • а также государство. В этом случае государство в арендных отношениях действует через свои органы.

Таким образом, сторонами по договору аренды являются:

Арендодатель – лицо, обязующееся предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, правомочные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Арендатор – лицо, которому арендодатель обязуется предоставить имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Отметим, что арендатором может выступать любое лицо.

Наряду с этим в ряде случаев состав арендаторов может быть ограничен законодательством. Так, например, по договору аренды предприятия и договору лизинга обе стороны должны являться предпринимателями (ст. 656 и 665 ГК РФ), а в договоре бытового проката арендодатель должен быть предпринимателем (п. 1 ст. 626 ГК РФ).

Основания и порядок возмещения убытков арендодателю

  • пользование имуществом не в соответствии с его назначением или условиями договора;
  • несвоевременный возврат имущества.

В таких случаях арендодатель имеет право потребовать выплаты в его пользу денежной суммы, соответствующей размеру ущерба и упущенной выгоды. Договором можно ограничить возмещение убытков лишь реальным ущербом.

Если арендатор отказывается оплатить указанные суммы в добровольном порядке, то собственник жилья имеет право требовать защиты своих прав в судебном порядке. Необходимо понимать, что размер убытков придется подтвердить документально. Тогда арендатор будет вынужден выплатить денежные средства уже на основании решения суда или в рамках исполнительного производства. 

Обязанности арендодателя

Арендодатель, в первую очередь, обязан известить арендатора о всех возможных «дефектах» земли, которая участвует в сделке.

Незнание недостатков своей собственности в данном случае от ответственности не освобождает. Отсутствие данной информации может стать поводом к расторжению сделки и выплате неустоек.

В заключении хотелось бы заметить, что грамотное полноценное заключение договора аренды земельного участка любого назначения лучше всего поручить профессиональному юристу. Однако, если такой возможно нет, то паниковать тоже рано — стандартный шаблон заключения договора аренды не изобилует подводными камнями, но приложение к договору с описанием тех земель, которые планируется брать в аренду составить стоит.

Есть ли смысл лонгирования договора?

Обычно договоры найма между арендодателем и съемщиком заключаются на год. Если вы устраиваете владельца жилья, как аккуратный во всех отношениях постоялец, он может предложить вам продлить срок аренды. И вот здесь будьте очень внимательны: как правило, второй год проживания на съемной квартире начинается с поднятия арендной платы.

Если повышение стоимости на право проживания в чужой квартире экономически обосновано и не достигает космических высот, то можете смело оставаться на насиженном месте – у хозяина нет намерения ободрать вас как липку.

Если же вы заметили, что новая цена чересчур завышена и не поддается никакой логике, десять раз подумайте, стоит ли продлевать аренду.

Требуемые документы для заключения договора аренды

Договор аренды квартиры составить не так сложно, как может показаться на первый взгляд. Нужно всего лишь четко указать обязанности сторон и выполнить опись имущества, если квартира сдается с техникой-мебелью. Мы советуем проконсультироваться с юристами перед заключением договора для того, чтобы подобрать оптимальный вариант для вашей ситуации. Представленные договоры можно использовать как образцы, дополняя их при необходимости нужной информацией.

Список документов, необходимых для заключения договора аренды

  • Документы, подтверждающие полномочия (доверенности, заверенные надлежащим образом) и личность субъекта правоотношений;
  • Свидетельство о регистрации в качестве юридического лица либо ИП;
  • Устав организации (для юридических лиц), заверенный нотариусом;
  • Свидетельство, подтверждающее право собственности, либо документ, дающий согласие владельца на передачу объекта в аренду;
  • Документы, подтверждающие право собственности на передаваемый в аренду объект, а также позволяющие идентифицировать его.

Арендодатель жилого помещения и его обязанности

При заключении договора нужно учесть все правовые нюансы законодательства

Передавать имущество в аренду может лицо, которому оно принадлежит на праве собственности. Это касается в том числе и жилых помещений. Право заключения договора аренды в качестве арендодателя принадлежит исключительно собственнику жилья.

Законом предусмотрена возможность передачи собственником своих полномочий на заключение указанного вида договоров иному лицу (представителю). Обычно в таких случаях составляется нотариально удостоверенная доверенность, в которой прямо прописывается право совершения сделок в отношении конкретного объекта недвижимости.

Нужно четко понимать, что вне зависимости от того, кем подписывается договор аренды (собственником жилья или его представителем по доверенности), права и обязанности по такому договору принадлежат лицу, владеющему жилым помещением на праве собственности.

Закон предусматривает ряд обязанностей арендодателя квартиры. Так, собственник жилья при заключении соглашения обязан:

  • Предоставить жилое помещение в стоянии, пригодном для проживания;
  • Устранить по требованию арендатора все выявленные недостатки, которые препятствуют использованию квартиры по назначению;
  • В случае необходимости произвести за свой счет капитальный ремонт жилого помещения.

Квартира для того, чтобы жить

Вторая обязанность постояльца – использовать арендованное жилье строго по назначению. Если вы, заселяясь, уверяете хозяина квартиры, что будете здесь тихо-мирно проживать, а сами планируете создать на арендованных квадратных метрах офис или мастерскую, то через некоторое время (когда ваша хитрость будет разгадана), готовьтесь к расторжению договора, неприятному разговору с владельцем жилья, а, возможно даже, судебному разбирательству.

Согласно действующему законодательству подобное использование арендованной жилой площади считается грубым нарушением прав арендодателя, при котором арендатора-нарушителя можно выселять в течение определенного времени. Обычно обиженный хозяин квартиры дает на сборы не более суток.

Право на контроль арендаторов

Многих арендодателей интересует вопрос: можно ли контролировать арендатора жилья, и если да, то насколько часто.

Арендодателю необходимо учитывать, что заключая договор аренды, он автоматически уступает на срок аренды свое право владения и пользования жильем арендатору. Проживание в помещении в соответствии с договором аренды является законным, соответственно, на него распространяются правила о неприкосновенности жилья.

Арендодателю в целях защиты своих интересов следует предусмотреть порядок посещения жилого помещения в документе. Так, можно прописать периодичность посещений, необходимость предупреждения арендатора. В таком случае собственник сможет контролировать, правомерно ли арендатор использует переданное имущество, не нарушая законных прав другого лица.

Арендодатель передал в аренду имущество, не соответствующее его назначению

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ). Иными словами, имущество должно быть передано арендатору в состоянии, позволяющем его использовать в целях, для которых оно было арендовано.

Арендодатель не исполнил обязанность по передаче имущества, если передал его в состоянии, которое исключает использование имущества по целевому назначению, указанному в договоре.

r />

Пример из практики: суд отказал арендодателю в иске о взыскании арендной платы, поскольку арендатор не мог использовать недвижимое имущество по целевому назначению 

Стороны заключили договор аренды, согласно которому арендодатель был обязан передать арендатору помещение для размещения в нем магазина. В договоре была предусмотрена обязанность арендатора использовать арендованную недвижимость строго по целевому назначению, а также ответственность за использование помещения не по целевому назначению.

Впоследствии арендодатель обратился к арендатору с иском о взыскании задолженности по арендной плате.

При рассмотрении дела суды установили, что арендованное помещение числилось как защитное сооружение в реестре МЧС и в силу своих конструктивных особенностей не могло использоваться под магазин, а реконструкция объекта была запрещена.

Суды признали, что имелись неустранимые препятствия, не позволяющие арендатору пользоваться арендованной недвижимостью. При заключении спорной сделки арендатор не знал об отнесении недвижимости к объектам гражданской обороны, а потому безосновательно рассчитывал использовать помещение по целевому назначению. Невозможность использования недвижимости под магазин свидетельствует об отсутствии у арендатора интереса к сделке. Таким образом, арендодатель не исполнил обязательство по передаче арендатору помещения для размещения в нем магазина, чем нарушил пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ, а арендатор фактически не использовал и не мог использовать арендованное имущество в силу названных обстоятельств, в силу чего отсутствовали основания для взыскания с ответчика арендных платежей по договору (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 31 октября 2007 г. по делу № А43-34189/2006-2-655).

Кто является сторонами сделки

Оформить перенаём объекта и выступить стороной договора переуступки может только лицо, указанное в договоре аренды как арендатор. Но при переуступке арендатор передаёт свои права новому арендатору, что может вызвать юридические затруднения. Тем не менее, сторонами сделки выступают два арендатора. В договоре они именуются как:

  1. Арендатор.
  2. Новый арендатор.

Иногда гражданское законодательство предусматривает определение договора переуступки как договора цессии. Соответственно этому наименованию документа, стороны определяются:

  1. Цедент — лицо, владеющее правом аренды на момент оформления переуступки и передающее его своему правопреемнику.
  2. Цессионарий — лицо, принимающее от цедента право аренды, его правопреемник и новый арендатор.

Цедентом и цессионарием могут являться физические и юридические лица. К физическому лицу предъявляются следующие требования:

  • совершеннолетний возраст;
  • наличие паспорта с регистрацией;
  • если паспорт иностранный — перевод и удостоверение документа.

От имени юридических лиц сторонами сделки могут выступать только законные представители в лице генерального директора или уполномоченные представители, назначенные генеральным директором. От того, физическое или юридическое лицо выступает в роли цедента и цессионария, зависит алгоритм проведения сделки и пакет представляемой документации.

Акт аренды

При заключении соглашения документ, аналогичный акту выполненных работ (услуг), составляемый в связи с исполнением договора подряда (оказания услуг), обычно не требуется. Наличие акта аренды не предусмотрено ни Гражданским кодексом РФ, ни каким-либо другим документом.

Образец:

В связи с возникновением споров относительно данного вопроса, налоговыми органами, а также Министерством финансов РФ были даны разъяснения, согласно которым составление акта аренды по общему правилу не обязательно. Однако, стороны могут договориться о составлении такого документа, включив соответствующий пункт в договор.

Таким образом, для подтверждения возникновения арендных правоотношений между собственником и квартиросъемщиком (в частности, при предоставлении в налоговые органы сведений о доходах лица) достаточно лишь акта приема-передачи. Акт аренды необходим, когда это прямо предусмотрено договором.

Порядок оплаты коммунальных услуг за квартиру при заключении договора

Каждый собственник обязан нести бремя содержания своего имущества, и жилые помещения не являются исключением. Таким образом, оплата коммунальных услуг является обязанностью арендодателя. Платить за горячее и холодное водоснабжение, отопление, газоснабжение, электричество придется именно ему.

Сумма, которую следует ежемесячно вносить за оказание подобных услуг, может быть включена в цену договора (арендную плату). В этом случае фактически потребленные услуги оплачиваются арендатором в пользу собственника.

Обязанным перед ресурсоснабжающими организациями, управляющей компанией (или, например, ТСЖ) остается собственник, независимо от условий. Условия арендного соглашения не распространяются на лиц, которые в нем не участвуют.

Даже если в договоре прямо прописана обязанность арендатора заключить договор с ресурсоснабжающей организацией и оплачивать услуги самостоятельно, в случае просрочки оплаты, денежные средства будут взысканы с того лица, которому принадлежит жилье.

Таким образом, в случае возникновения претензий в связи с возникновением задолженности по оплате коммунальных услуг, ответственность будет нести именно арендодатель.

Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Андрей Измаилов
Наш эксперт
Написано статей
116
Добавить комментарий