Предварительный договор. плюсы и минусы

Содержание предварительного договора купли-продажи квартиры

От правильности его составления зависит, состоится ли в конечном итоге сделка по продаже жилья или сорвется. Чтобы оградить себя от негативных последствий, желательно своевременно проконсультироваться у юриста. Тем, кто решается самостоятельно составить столь сложный документ, следует знать, что предварительный договор, помимо данных, присущих любому соглашению, должен содержать иную информацию:

  • обязательство одного лица передать другому в собственность конкретную квартиру и обязательство второго лица принять за установленную плату данное жилье на определенных условиях;
  • подтверждение прав на осуществление планируемой сделки (в том числе данного доверенностью);
  • сведения о государственной регистрации квартиры;
  • информация о возможном авансе;
  • цена сделки купли-продажи, возможность (или невозможность) и условия изменения данной цены;
  • время, форма и способ оплаты (может быть несколько вариантов);
  • порядок передачи недвижимости, необходимость составлять соответствующий акт;
  • подтверждение собственника недвижимости (его доверенного лица) об отсутствие обременений на нее.

Сравнительный анализ договоров

Специфику правовых конструкций можно оценить лишь при комплексном подходе. В помощь клиентам наша нотариальная контора подготовила краткую характеристику.

Договоры о намерениях

Рамочный договор

Схемы с опционным соглашением

Стороны закрепляют существенные условия будущей сделки. Изменить их в одностороннем порядке нельзя. Уклонение от подписания основного договора повлечет взыскание штрафов, неустоек, потерю задатка или возврат его в двойном размере. Форма подходит для разовых сделок на крупные суммы

Участники согласуют только общий порядок сотрудничества. Это дает относительную свободу. Условия договора корректируют в процессе работы. Схема позволяет учесть возможности и потребности сторон. Форма актуальна при длительных деловых отношениях. Ее можно использовать при заключении сделок с поэтапным исполнением (поставка партиями, выполнение крупного строительного проекта)

Опционный договор порождает жесткое обязательство только для исполняющей стороны. За фиксированную плату один из участников соглашается удовлетворить требования другого. Лицо же, приобретшее право, реализует его по усмотрению. Такие договоры становятся защитой от непредвиденного изменения рыночных условий. Форма популярна в сегментах, прогнозирование в которых не дает достаточных гарантий. Опционные договоры востребованы преимущественно в бизнесе

Все описанные выше конструкции являются не более чем юридической формой. Рассматривать опционный договор или соглашение о намерениях в качестве самостоятельной сделки нельзя. Это лишь способ закрепления обязательств. Механизмы имеют общие черты. Все они дают участникам гарантию. Отказаться от сотрудничества без негативных последствий невозможно.

Получить исчерпывающую информацию по данному вопросу вы можете у специалистов нотариальной конторы. Эксперты помогут подобрать самое эффективное решение, а также обеспечат надлежащее оформление.

Случайные условия договора

Распределение также еще одну группу условий – случайные условия являются условиями, не обязательными для соглашений в этом типе, но одна из сторон настаивает на их включении в соглашение, по крайней мере. Например, если сторона настаивает на дополнительной упаковке товаров к продаже. Это представлено это, если стороны настаивают на включении.

Временное соглашение не производит на вечеринках прав и обязательств на уступке собственности, выполнении работ и предоставляющих услуг. Основанный на временном соглашении у сторон есть уникальное обязательство – обязательство подписать в будущем основное, окончательное соглашение относительно условий, определенных во временном соглашении.

Статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации определила содержание и форму временного соглашения. В содержании временного соглашения, в дополнение к условию о предмете, который является об обязательстве подписать соглашение в будущем, должно быть условие, позволяющее определить существенные условия окончательного соглашения.

Временное соглашение всегда требует письменной формы и если окончательное соглашение потребует нотариальной формы или письменной формы в форме единого документа, то и временное соглашение буду подписан в той же самой форме. Термин во временном соглашении – последний срок окончательного соглашения; это существенное условие временного соглашения не. Если термин во временном соглашении не установлен, то окончательное соглашение подвергается заключению в течение года с момента заключения временного соглашения.

В случае отказа одной из сторон временного соглашения подписать основное соглашение, такая сторона может быть вынуждена к заключению соглашения в судебном порядке и обязана дать компенсацию другой стороне потерям (Статья 445 Гражданского кодекса Российской Федерации) вызванный уклонением из заключения основного соглашения.

Обязательства, обеспеченные временным соглашением, останавливаются если:

а) перед завершением времени, в которое стороны должны подписать основное соглашение, он не будет заключен в тюрьму;

б) одна из сторон не пошлет другой стороне предложение подписать это соглашение.

Мы коротко рассмотрели определение термина договор предварительный, группы условий договора, пояснение договора предварительного, кому и когда выгоден предварительный договор, случайные условия. Оставляйте свои комментарии или дополнения к материалу.

Что нужно учитывать

Универсального образца договора о намерениях нет: он составляется с учетом достигнутых на переговорах соглашений. Вписать в него следует то, что именно вы хотите зафиксировать, чтобы партнер не пошел на попятную. Если есть желание расставить точки над I, то внесите в документ все по пунктам и распишите нюансы сотрудничества.

Предлагаем ознакомиться: Заканчивается срок действия договора аренды

Такую бумагу должны подписать лица, которые реально имеют право на подпись ответственных документов, т. е. обычный менеджер или сотрудник отдела кадров в качестве подписанта не подойдет. Если же вы ни о чем конкретном не договорились, то впишите в бумагу, что это договор о намерениях, поэтому никаких юридических, финансовых или других обязанностей он не налагает.

В случае если ни одна из сторон до оговоренного срока не направит второй стороне конкретного предложения, то ПД фактически теряет свою силу. Доказать что-то в суде никто не сможет, поскольку обе стороны нарушили предварительные условия и контракт просто аннулируется. При составлении бумаги следует учитывать следующие нюансы:

  1. Если точная сумма контракта на момент окончания переговоров неизвестна, то обязательно впишите пункт о том, что стороны договорятся о стоимости товаров/услуг в процессе заключения основного договора.
  2. Составив предварительное соглашение на основе протокола переговоров, зарегистрируйте его, как будто это полноценный документ. Это придаст ему легитимности и правового веса. Второй стороне уже будет трудно отказаться от выполнения взятых на себя обязательств, поскольку она будет понимать, что дело может окончиться в суде.
  3. Обязательно определите, как планируется рассматривать разногласия. При заключении предварительного контракта вы не сможете предусмотреть все условия и в дальнейшем у вас могут возникнуть разногласия с партнером. Пропишите, как они будут рассматриваться (обычно это делается в судебном порядке). Вы также имеете право внести в бумаги не только существенные условия, но и достигнутые договоренности, придав им статус существенных.

Как расторгнуть?

Порядок расторжения сделки регулируется ст. 452 ГК РФ. Он будет зависеть от того, какой способ для этого выбирается, согласны ли оба участника договора на его расторжение или инициатором является одна сторона.

Порядок действий такой:

  1. Внимательно изучить все пункты договора. Как правило в предварительном договоре присутствует пункт о правилах его расторжения. Если такой пункт отсутствует, то участники имеют право прекратить свои отношения в соответствии с нормами закона. Они могут договориться, либо отстаивать свои интересы придется в суде.
  2. Проверить выполнение условий (факт нарушения будет являться основанием для расторжения).
  3. Проверить правильность внесения сведений и оформления документа (неверно составленный договор можно признать недействительным).
  4. Определить причину и выбрать способ прекращения отношений.

При обоюдном согласии сторон

В данном случае можно обойтись без суда и все вопросы решить мирным путем. Стороны подписывают соглашение о расторжении, которое имеет юридическую силу и оформляется для каждого участника по правилам и форме преддоговора.

В нем должны указываться следующие сведения:

  1. дата и место заключения;
  2. паспортные данные участников и представителей при наличии;
  3. если одной из сторон является юридическое лицо, то указывается его адрес и наименование;
  4. данные договора, который расторгается;
  5. описание объекта недвижимости;
  6. дата, с которой отношения прекращаются;
  7. пункт об отсутствии взаимных претензий;
  8. порядок решения разногласий при их наличии;
  9. дата и подписи участников.
  • Скачать бланк соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры
  • Скачать образец соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры

Если первоначальный договор удостоверялся у нотариуса, то такую же процедуру следует пройти и с соглашением.

Можно ли по инициативе одной из сторон?

Если одна сторона хочет расторгнуть договор, а вторая с ней не согласна, то вопрос решается в суде. Однако перед этим стороны обязаны попробовать урегулировать спор в досудебном порядке в соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ. Для этого второму участнику направляется уведомление с предложением расторгнуть сделку. Оно составляется в произвольной форме и должно содержать следующую информацию:

  1. наименование;
  2. инициалы участников и их контакты;
  3. реквизиты документа, который расторгается;
  4. ссылки на нормы закона, являющиеся основанием расторжения;
  5. описание нарушения условий договора или других причин аннулирования сделки (в приложении указываются документы, обосновывающие право расторжения);
  6. срок для ответа;
  7. подпись и дата оформления.
  • Скачать бланк уведомления о расторжении предварительного договора-купли продажи
  • Скачать образец уведомления о расторжении предварительного договора-купли продажи

Уведомление вручается лично под расписку о получении либо направляется заказной почтовой корреспонденцией с извещением о вручении. Если вторая сторона даёт отказ или ответ не поступает в указанное в договоре или уведомлении время, то требование о расторжении предъявляется в суд. Когда сроки для ответа не установлены документально, законом дается время для обращения в судебную инстанцию в течение тридцати дней после направления уведомления.

Через суд

Исковое заявление о расторжении договора подается в районный суд по месту нахождения объекта сделки в соответствии со статьёй 30 ГПК РФ. К иску прикладываются:

  • квитанция об оплате госпошлины;
  • паспортные данные сторон и представителей;
  • документ купли-продажи;
  • копия уведомления с подтверждением об отправлении или вручении;
  • сведения о расчетах, если они производились;
  • выписка из ЕГРЮЛ для юридического лица;
  • документальные доказательства, подтверждающие нарушение условий;
  • доверенность, если участвует представитель.

Заявление составляется в письменной форме, в нем указываются:

  1. наименование суда;
  2. паспортные данные истца и контакты;
  3. данные об ответчике;
  4. обстоятельства, являющиеся причиной обращения в суд;
  5. ссылки на нормы закона, являющиеся основанием расторжения;
  6. суть требований;
  7. список приложений;
  8. число и подпись.
  • Скачать бланк искового заявления о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры
  • Скачать образец искового заявления о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры

Заявитель имеет право дополнительно предъявлять требования о взыскании убытков и возмещении морального вреда.

Положительные и отрицательные аспекты заключения предварительного договора

Несмотря на то что гражданское законодательство знает такую правовую конструкцию, как предварительные договоры, составление их не является обязанностью контрагентов, предполагающих какую-либо сделку в будущем.

Итак, когда может быть необходимо оформление предварительного договора?

  1. Когда заключению основного договора сторонам мешает неполный комплект документов, требующийся для правового сопровождения сделки. На время сбора недостающих бумаг предварительное соглашение выступает подтверждением достигнутых договоренностей.
  2. Для подписания основного договора необходимо совершение каких-то дополнительных юридически значимых действий, без которых выполнить все законодательные требования, связанные с оформлением сделки, невозможно (к примеру, снятие/постановка на учет по месту жительства, регистрация собственности в Росреестре, получение разрешения/согласия от супруга или органов опеки и т. д.).
  3. Не истек срок вступления в право наследования по поводу предмета сделки (к примеру квартиры).
  4. Недостаточно денег для совершения конечного договора.
  5. Одна из сторон отсутствует и не хочет совершать основную сделку через представителя.
  6. В иных случаях, когда вопреки достигнутым соглашениям основная сделка не может быть совершена по объективным или субъективным причинам.

Таким образом, оформление предварительного договора несомненно выгодно той стороне, которая сумеет спрогнозировать и обговорить условия будущей сделки в свою пользу.

При подписании предварительного договора стоит особое внимание уделять следующим нюансам

Предварительное соглашение не является несерьезным документом, который не требует исполнения, или примеркой к основному договору

Условие о заключении сделки через определенное время обязательно и может быть принудительно исполнено.
Вопросы цены на покупку-продажу, работу или услугу необходимо детально обдумать, чтобы не оказаться в проигрыше из-за очередного скачка на рынке.
Если в рамках предварительного договора происходит передача некой денежной суммы в качестве задатка, важно знать, что в настоящее время судебная практика идет по пути признания недействительными условий о задатке в промежуточных соглашениях. В этой ситуации требуется заключать два договора — предварительный и о задатке.

Предварительная договоренность

Предварительные договоренности должны быть достигнуты с определенной больницей или больницами, в которых отдается предпочтение жертвам, поступившим с места пожара или взрыва. Список таких больниц должен быть помещен в аварийный план вместе с их телефонами, и в этом плане должно быть предусмотрено ответственное лицо, которое предупредит о необходимости принять пострадавших, как только возникнет подобная ситуация.

Предварительная договоренность в ЦК КПСС о поездке в Стокгольм сыновей И.Е. Тамма и И.М. Франка ( видимо, на уровне отдела науки ЦК), скорее всего, имелась; иначе не было бы упоминаний о сыновьях в данном документе. Но в дальнейшем, на заседании секретариата ЦК, проходившем в период между 26 ноября и 3 декабря, в таком разрешении было отказано.

Существует предварительная договоренность с АО Донпти-цепром о поставках племенного яйца.

Предполагаемые поставщики сухого молока.

Имеется предварительная договоренность с совхозами об объеме поставок и цене.

По предварительной договоренности между сторонами техническая документация может быть приспособлена к условиям Лицензиара.

По предварительной договоренности между сторонами техническая документация может быть адаптирована к условиям Лицензиата.

По предварительной договоренности между сторонами техническая документация может быть приспособлена к условиям ЛИЦЕНЗИАТА.

По предварительной договоренности с руководством объекта в качестве второго лица в состав бригады Энергосбыта может включаться лицо электротехнического персонала объекта, о чем должна быть сделана соответствующая запись в задании Энергосбыта на установку счетчиков.

По предварительной договоренности Маленкова, Хрущева и Булга-нина, возглавлявшего армию, 26 июня 1953 г. на заседании Президиума ЦК КПСС Берия был арестован. В роли исполнителей операции выступали маршал Жуков и командующий МВО Москаленко.

По предварительной договоренности между сторонами техническая документация может быть приспособлена к условиям Лицензиата.

На входе функция использует предварительные договоренности о поставке и плановые заявки. В качестве особенности следует отметить, что спецификации формируются с разбивкой по срокам поставок и с указанием статей затрат, по которым будут списываться данные материальные ценности, хотя формально и очень приблизительно. Договор формируется сотрудниками управления материально-технического обеспечения и комплектации холдинг-компании: текст — группой взаимозачетов, а спецификация — соответствующей номенклатурной группой.

В настоящее время достигнута предварительная договоренность между ЕОКК, Американской ассоциацией по контролю качества и Японским союзом инженеров и научных работников о создании Международной Ассоциации качества.

На входе функция использует предварительные договоренности о поставке и плановые заявки. В качестве особенности следует отметить, что спецификации формируются с разбивкой по срокам поставок и с указанием статей затрат, по которым будут списываться данные материальные ценности, хотя формально и очень приблизительно. Договор формируется сотрудниками управления материально-технического обеспечения и комплектации холдинг-компании: текст — группой взаимозачетов, а спецификация — соответствующей номенклатурной группой.

Тем более недопустимыми являются любые предварительные договоренности между женщиной и будущим реципиентом в отношении зачатия ребенка или его аборта для трансплантологических целей. Особые проблемы возникают тогда, когда женщина зачинает плод с целью спасения жизни уже имеющегося больного ребенка. Такие случаи описаны в литературе. Вот мнение отечественного юриста М.Н. Малеиной: Полагаю, что родители могут распорядиться абортированным плодом, то есть дать согласие на использование тканей, органов эмбриона для научных исследований или лечения. В качестве общего правила следовало бы установить, что зачатие и аборт только с целью получения материала для трансплантации не разрешается. Такое разрешение даже для исключительных случаев спорно, так как фактически здесь предлагается преднамеренное принесение в жертву жизни существа, которое могло бы состояться в качестве полноценной личности.

Каким он должен быть

Скачать образец предварительного договора можно из интернета и «подправить» его под себя. Однако предварительный договор является законным только в том случае, если в нем конкретно прописаны существенные условия.

1. Фамилии, имена, отчества физических лиц с данными паспортов, с указанием адреса и места жительства. Если вторая сторона отказывается предъявлять паспорт (утерян, в наличии только копии и т.п.), юристы предупреждают: не подписывайте предварительный договор!

2. Точные данные о самом объекте недвижимости: адрес, этажность дома, этаж, количество комнат, площадь, а также свидетельство о государственной регистрации права и правоустанавливающий документ.

3. Стоимость недвижимости. Установленная в договоре цена и будет той, по которой передается жилье (не забудьте в скобках «расшифровать» сумму прописью)

При этом важно оговорить, что цена является окончательной и не подлежит изменению, что продавец не имеет права требовать от покупателя других сумм, кроме указанной в договоре цены. Это защитит от продавца, который вымогает дополнительные средства для получения свидетельства о праве собственности, например, или других действий, которые и так обязан выполнять по закону

4. Сведения о деньгах. Если покупателем (в качестве обеспечения исполнения обязательств в будущем) была передана по предварительному договору определенная сумма денег, стороны должны прописать дальнейшую судьбу переданной денежной суммы. Имеются в виду случаи возвращения полученных средств покупателю, случаи оставления у продавца, зачет в стоимость жилья и т.д.

5. Срок данного договора, то есть когда стороны намерены заключить основной договор. Если такой срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента подписания предварительного договора.

Если соблюдены эти требования, тогда предварительный договор действителен. Если один из первых трех пунктов неверен, договор можно признать ничтожным.

Согласно букве закона, желательно заверить договор у нотариуса. Это стоит денег, но спокойствие и уверенность в завтрашнем дне ценятся значительно дороже. Он, кстати, проверит все документы (паспорта, документы на жилье) и станет свидетелем передачи гарантийной суммы.

Каждая сторона хранит копию договора вплоть до сделки. Все копии уничтожаются после подписания основного договора.

История в тему

Одна москвичка чуть не стала жертвой квартирных мошенников. Она нашла себе трехкомнатную квартиру, заключила предварительный договор сроком на месяц, указала размер задатка (запросили 5% стоимости) и обратилась в это же агентство для продажи своей «однушки». После чего расслабилась: ведь задаток солидный – продавец отказаться не должен, а ее квартира находится в хорошем районе и прекрасном состоянии, т.е. продастся быстро.

Не тут-то было! Из агентства в течение месяца не звонили, покупатели не приходили. А до сделки оставалась неделя… Впоследствии выяснилось, что продавец «трешки» был в сговоре с агентом. Они знали, что, не продав однокомнатную квартиру, девушка не купит трехкомнатную. Значит, задаток останется у продавца «трешки». А сумма солидная… Неизвестно, сколько наивных людей «попались» на эту удочку и лишились задатка, но девушка смогла самостоятельно найти покупателя для своей квартиры за три дня (повезло!) и сделка состоялась.

Возможные риски для покупателя

Этот вопрос имеет две стороны: заключение предварительного договора при покупке на вторичном рынке недвижимости и при строительстве дома. Первый вариант никаких рисков для обеих сторон не несет. Если срок заключения основного договора наступил, а стороны не предлагают его заключить, предварительный договор просто прекращает свое действие.

Если же предварительный договор заключается при строительстве жилья, покупатель несет определенные риски. В большинстве случаев предварительные договоры на стадии строительства нового жилья между застройщиками и покупателями заключаются в интересах застройщиков. Таким способом они пытаются избежать выполнения дополнительных обязательств, которые предусмотрены законодательными актами России об участии в долевом строительстве многоквартирных домов.

Нет гарантии получения жилья

Так как предварительным договором предусматривается не покупка жилья, а только намерение заключения основного договора купли-продажи, то при оплате покупателем указанной в предварительном договоре суммы у него нет никаких гарантий получения жилого помещения.

Возникновение риска связано с тем, что предварительный договор не содержит обязательства застройщика передать покупателю объект жилищного строительства, поэтому защитить свое право на жилье в суде будет достаточно проблематично.

Если же покупатель обратится в суд с иском, содержащим требование о понуждении к заключению основного договора, то застройщик может выдвинуть встречный иск о признании предварительного договора незаключенным или недействительным.

Риск признания предварительного договора покупки не заключенным

В соответствии с действующим законодательством в предварительном договоре необходимо четко сформулировать условия, которые позволят однозначно определить предмет основного договора купли-продажи. А также такие его существенные условия как цена, этаж, площадь жилья, количество комнат и т. д. Однако на этапе строительства многие из существенных условий предварительного договора однозначно определить невозможно, ведь нельзя прийти к соглашению о том, чего еще нет. Хитрость здесь в том, что если сторонами не достигнуты соглашения по всем без исключения существенным условиям, договор считается незаключенным.

Риск попасть на двойную продажу жилья

Известно, что предварительный договор не нуждается в государственной регистрации, так как по этому договору покупатель не получает права собственности. Поэтому отсутствие совести у продавца может привести к заключению на один объект нескольких предварительных договоров. То есть, деньги собрать со всех, а право заключения основного договора предоставить только одному из них.

Риск для покупателя жилья потерять деньги

В случае, когда недобросовестным застройщиком срываются все сроки строительства, то на выплату им неустойки надеяться не стоит, ведь в предварительном договоре единственным оговариваемым сроком является время заключения основного договора. Поэтому такое строительство запросто превратится в долгострой, и застройщик за это ответственности не понесет. При обращении в суд с иском о возврате вложенных денег и выплате неустойки, в случае признания застройщика банкротом, деньги покупателю не вернут.

Таким образом, главное, что нужно знать, заключая предварительный договор в ходе строительства многоквартирного жилого дома, – привлечение на строительство денег покупателей может быть лишь по договору участия в долевом строительстве или через выпуск специальных жилищных сертификатов. Также деньги на строительство могут привлекать жилищно-строительные и жилищные накопительные кооперативы, которые действуют на основании федеральных законов о таких кооперативах.

Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Андрей Измаилов
Наш эксперт
Написано статей
116
Добавить комментарий