Статья 250. «гражданский кодекс рф (часть первая)» от 30.11.1994 n 51-фз (ред. от 31.07.2020)

Содержание уведомления

В законодательстве не установлена типовая форма извещения участников собственности о предстоящей сделке по отчуждению доли. Представляется, что в нем должны приводиться существенные условия сделки, а также положения, в отношении которых стороны пришли к согласию. В их числе:

  • Предмет договора.
  • Адрес, по которому располагается имущество, доля в собственности которого отчуждается.
  • Стоимость, по которой продается доля в праве или название конкретного объекта, на который она меняется.
  • Если договором предусмотрена рассрочка/отсрочка, указываются ее условия и сроки.
  • Период, в течение которого участники должны направить ответ. При этом он не может быть меньше сроков, установленных ГК.

В уведомлении могут содержаться и иные положения, которые участники сделки считают существенными.

Если после извещения остальных участников условия сделки изменились, об этом в обязательном порядке необходимо сообщить сособственникам.

Общие сведения о преимущественном праве

Преимущественное право покупки означает, что человек вправе первым воспользоваться предложением о продаже и выкупить недвижимость по установленной цене. Отсюда вытекают два юридически важных последствия:

  • Если он отказывается от этой возможности или игнорирует ее, продавец может продать имущество любому третьему лицу по своему выбору – но по той же ранее установленной цене.
  • Если же продавец не соблюдает преимущественное право, потерпевший может обратиться в суд с требованием заменить состоявшегося покупателя в договоре на себя.

В этом состоит суть преимущественного права покупки. Распространяется оно на долю в квартире и на комнату в коммуналке.

Распределение прав и обязанностей при преимущественном праве следующее:

Продавец доли или комнаты Уведомляет сособственников о продаже доли и предлагает им выкупить ее за определенную цену.

Если кто-то соглашается, то заключает ДКП с сособственником.

При отсутствии ответа или отказах может продать долю третьему лицу.

Сособственник

Сосед по коммуналке

Получает уведомление о преимущественном праве.

При согласии заключает ДКП с продавцом и становится собственником доли.

При отказе или молчании лишается права выкупа доли.
Если уведомление не направлялась, может обратиться в суд и «переписать» ДКП на себя.

Доля в частной квартире

Если у квартиры несколько собственников, каждый из них владеет своей долей в праве. В Свидетельстве о праве собственности или Выписке из ЕГРН доля в праве указывается как правильная дробь, например, 1/2, 1/3, 1/4. Доли возникают по разным обстоятельствам: в результате приватизации, наследования или покупки жилья по материнскому капиталу и других.

Каждый собственник вправе распорядиться долей по своему усмотрению, в частности, продать с учетом преимущественного права покупки доли в квартире, которое возникает у всех сособственников в отдельности. Например, если в квартире 3 владельца, то преимущественное право при продаже возникает сразу у двоих.

Регулируются вопросы преимущественного права покупки доли в квартире статьей 250 ГК РФ.

Комната в коммунальной квартире

Хотя комнаты в коммунальных квартирах часто оформляются как отдельный объект собственности (то есть доля в праве владельца составляет 1 – 100%), закон все же обязывает продавцов соблюдать преимущественное право покупки, которое возникает у соседей. Данная обязанность предусмотрена ч. 6 ст. 42 ЖК во взаимосвязи со ст. 250 ГК.

Преимущественное право покупки отдельной комнаты в коммунальной квартире реализуется точно так же, как и в случае с долевой собственностью. Последствия отказа и нарушения тоже не зависят от типа недвижимости.

Уведомление о приоритетном праве выкупа

Оно происходит до того, как продавец выставит имущество на свободную продажу третьим лицам.

Продавец должен отправить всем владельцам жилплощади (соседям или совладельцам) письмо с уведомлением с предложением выкупа.

Стоит отметить: предупредить можно и устно, но лучше все-таки написать письмо, особенно если с соседями не самые лучшие отношения, в противном случае они могут подать в суд, заявив, что их не предупреждали.

Само письмо составляется в свободной форме. В нем должны быть прописаны все характеристики имущества (если это недвижимость, то ее площадь, адрес и т.д.), условия продажи и суммы, также стоит зафиксировать, когда ожидается ответ (тоже письменный): по закону это месяц при реализации недвижимости и 10 дней – при реализации движимого имущества.

Это может быть:

  1. Согласие: стороны заключают договор купли-продажи.
  2. Игнорирование или пропуск сроков для ответа: продавец может продолжить продавать собственность только, когда закончится срок, указанный в письме. Если ответ задержится в пути, вины продавца в этом не будет.
  3. Отказ от предложения.

Помимо продавца отправлять письма может нотариус, у которого будут храниться все доказательства.

Преимущественная покупка доли в праве собственности

По нормативам Гражданского кодекса, в частности, статьи 250 ГК РФ, в первую очередь притязать на приобретение недвижимого имущества могут те граждане, которые состоят с продавцом своей доли в гражданско-правовых отношениях, совместно владея неделимым объектом, на условиях собственности.

Использование данного преимущества даётся как перспектива владельцев к расширению долей путём приращивания покупаемого метража площадей в помещении или на земельном участке.

Для его реализации, обозначенные лица уведомляются о продаже, что предполагает их первоочерёдность в приобретении доли.
имущественной сделкирегистрации в Росреестре

Регламент законодательства предусматривает пересылку уведомления Почтой России – заказным письмом с уведомлением о получении. В данном случае вместо согласия продавец обеспечивает правоспособность сделки следующей документацией по числу собственников:

  • ксерокопией уведомления, зарегистрированным оператором почтового отделения;
  • описью вложения;
  • квитанцией об отправке заказного письма;
  • подтверждением о получении отправления.

С обозначенной документацией требуется обратиться в нотариальную контору не ранее чем через месяц после отправления уведомления о сделке, если совладельцы не воспользуются приоритетным вариантом расширения. На этих условиях нотариус выдаст свидетельство о проведении процедуры предупреждения, подтверждая добросовестность владельца.

В уведомлении требуется проставить ту цену объекта, которая будет указана в договоре имущественной сделки. Снижение цены без уведомления остальных собственников недопустимо.

Если речь идёт о собственности, находящейся в совместном владении большой группы лиц, как, например, в жилищном кооперативе – к ним применяются учредительные положения.

По преимуществу устав каждого кооператива содержит положение о том, что продажа доли собственности должна быть санкционирована большинством голосов собственников, которое получается в результате голосования на общем собрании, под протокол.

В подобных учреждениях происходит постановка на очередь из числа жильцов и членов кооператива, что обусловлено действием положения о приоритете притязателей, перед внешними покупателями.

Судебная практика

Пример №1: В суд обратилась Денежных Е.В. с требованием признать договор дарения, который заключил ее бывший муж со своим сыном недействительным на основании того, что от истца не было получено на это разрешения. В рамках рассмотрения дела выяснилось, что истец и ответчик состояли в браке до 2018 года. В 2018 году они развелись и в рамках развода квартира, ранее находившаяся в их общей совместной собственности, была поделена на две доли, по 1/2 части каждому из супругов. Ответчик, Денежных С.М., подарил свою долю сыну абсолютно безвозмездно. Суд, руководствуясь ст.209, 246 и 250 ГК РФ отклонил иск, так как ответчик все сделал в соответствии с действующим законодательством и никакого разрешения на передачу доли сыну от совладелицы не требовалось.

Пример №2: В суд обратилась Измаилова В.Г. с требованием признать сделку купли-продажи доли в квартире, заключенную между ответчиком Викторовым Г.П. и третьим лицом, Семеновым Г.К. ничтожной на основании того, что Измаилова В.Г. не получила предложения о покупке доли. Тем самым было нарушено ее преимущественное право. Трехкомнатная квартира принадлежит преимущественно Измаиловой В.Г. (2/3) и частично, ранее, Викторову Г.П. (1/3). В результате рассмотрения дела выяснилось, что Викторов Г.П. через нотариуса Семенову С.М. направил соответствующее предложение, однако за ним Измаилова В.Г. не явилась. Более того, истец признает, что ни на момент заключения договора купли-продажи, ни на момент рассмотрения данного дела она не располагает нужной суммой для покупки доли квартиры. В п.2 ст.250 ГК РФ сказано, что если совладельцы не приобретут долю в срок до 10 дней после получения извещения, то продавец имеет право продать ее третьему лицу. Измаилова В.Г. за предложением не явилась, хотя была о нем извещена по почте. Более того, она не имела и не имеет (по ее же словам) финансовой возможности купить рассматриваемую долю. Таким образом, даже если бы Измаилова В.Г. получила соответствующее извещение, она все равно не смогла бы реализовать свое преимущественное право в требуемый срок (10 дней) и в любом случае Викторов Г.П. смогу бы продать свою долю Семенову С.М. Учитывая все сказанное выше, суд отклонил иск.

Пример №3: В суд обратился Лозовой К.Г. Он является владельцем 1/2 доли в квартире. Вторая доля принадлежала ранее Никоновой Е.В., которая ее подарила третьему лицу, Григорьеву К.С. Истец требует признать сделку ничтожной на основании того, что договор дарения был фиктивным. В качестве доказательства приводится тот факт, что сразу после оформления сделки дарения, Григорьев К.С. подарил Никоновой Е.В. автомобиль, примерно соответствующий по стоимости доли в квартире. Суд, изучив все обстоятельства дела, а также на основании ст.170 ГК РФ, приходит к решению, что договор дарения действительно был заключен фиктивно, чтобы обойти преимущественное право Лозового К.Г. Таким образом, суд удовлетворяет требования иска.

Доказать факт нарушения преимущественного права в большинстве случаев очень сложно, ведь невозможно контролировать финансовые потоки продавца и покупателя. На бесплатной консультации опытные юристы объяснят, что именно нужно отмечать в первую очередь и на что обращать внимания. Кроме того, они же готовы представлять интересы клиента в суде, отстаивая его правоту.

Специфика реализации положений

Определенные сложности на практике возникают при рассмотрении споров, предметом которых являются доли в праве на жилой дом. Пояснения по этому поводу дал ВС.

Суд указал следующее:

  • В силу положений 252 статьи ГК, участник собственности может требовать выдела своей части из общего имущества. Соответственно, после этого долевая собственность прекращается. Это, в свою очередь, означает утрату лицом его преимущественного права на приобретение части имущества.
  • Положения 250 статьи ГК не применяются при заключении договоров о пожизненном содержании с иждивением и при отчуждении доли в рамках публичных торгов в установленных законом случаях.
  • При нарушении положений 250 статьи трехмесячный срок, отведенный другому участнику собственности на предъявление требований о переводе обязанностей и прав приобретателя на него, исчисляется с даты, когда субъекту стало или должно было стать известно о нарушении.

Применение срока, приостановление, восстановление, его прерывание осуществляются по общим правилам, закрепленным а статьях 199-205 Кодекса.

Преимущественное право покупки: общие положения

Исключения из правила о преимущественной покупке квартиры

Правовые нормы, закреплённые в ст. 250 ГК, недвусмысленно провозглашают, что воспользоваться преимущественным правом на приобретение продаваемой доли могут абсолютно все участники долевых правоотношений, причём в равной мере. Однако, нельзя забывать о том, что закон делает из этого правила некоторые исключения, о которых крайне желательно помнить. Они прописаны в первой части двести пятидесятой статьи Гражданского кодекса:

  1. Если покупка доли осуществляется путём проведения торгов, осуществляемых в публичном порядке.
  2. Если человек, которому принадлежит часть сооружения либо здания, отчуждает долю участка земли, на котором находятся указанные выше сооружения либо здания.

Этот список не является окончательным. Другими юридическими фактами, отменяющими нормы, установленные ст.250 ГК РФ, являются случаи, когда доля переходит к другому субъекту безвозмездно, например, при помощи заключённого договора дарения, или после оформления наследства.

Другое часто применяемое исключение из закреплённого правовыми нормами общего правила возникает, когда совладелец доли желает отдать её в залог постороннему человеку или организации. Здесь ему, чтобы законно осуществить подобное действие, не нужно учитывать тот факт, что ему могут возразить другие совладельцы. Однако, если держатель залога решит забрать у должника его долю и продать её, то в данном случае залогодержатель никак не может игнорировать требования статьи двести пятидесятой Гражданского кодекса и сначала предложить иным сособственникам воспользоваться предоставленной им законной возможностью приобрести заложенную долю.

Нестандартные ситуации, возникающие при применении ст.250 Кодекса

Как следует поступать продавцу, если его имущество хотят приобрести сразу несколько человек, являющихся сособственниками? Гражданское право в данном случае решает ситуацию чётко и определённо: продавец имеет полное и абсолютное право выбрать себе покупателя, с которым он желает вступить в договорные отношения по отчуждению доли. Причём, если конфликт дойдёт до разбирательства в судебных органах, то сособственнику, который считает себя ущемлённым, не следует праздновать победу преждевременно, потому что даже суд должен учесть пожелания продавца и его мнение о том, как он хочет распорядиться тем имуществом, которое ему принадлежит.

Почему закон в РФ разрешает поступать продавцу именно так? Потому что российское законодательство в области покупки или продажи имущества придерживается двух важных постулатов:

  • Договор по купле-продаже по законам РФ не является публичным по умолчанию, т.е. продавец в таком соглашении не обязан оформлять сделку с каждым, кто желает её заключить.
  • Чтобы договор можно было официально оформить, достаточно наличия согласованной воли, ясно выраженной сторонами будущего соглашения.

Поэтому продавец в рассматриваемом нами случае имеет свободу выбора того, с кем связать себя договорными отношениями.

Есть ещё один вариант решения проблемы, указываемый авторами юридических комментариев к гражданскому законодательству и разрешаемый законом: если у одного совладельца жилья нет достаточных финансовых средств на покупку, то он может предложить другим совладельцам объединиться и выкупить долю.

Имейте в виду, что указанное правило применимо только тогда, когда часть долевой собственности планируется к отчуждению лицу, которое не является сособственником. Если же вы договоритесь, что ваше имущество приобретёт кто-либо из совладельцев квартиры, то положения из ст.250 ГК РФ не будут распространяться на ваши правоотношения.

Ответ содольщика на уведомление о продаже доли квартиры

У сособственников есть 3 основных варианта действий. Они могут согласиться на использование преимущественного права покупки доли, отказаться от него или проигнорировать предложение.

Как правильно согласиться на покупку доли в квартире?

Самая простая ситуация – это желание и готовность содольщика выкупить продаваемый объект недвижимости. В этом случае сторонам не потребуется заключать и собирать никаких дополнительных документов.

Потенциальному приобретателю не понадобится отправлять Продавцу письменное согласие. Содольщики могут связаться друг с другом любым, удобным для них, способом (по телефону, лично и пр.). В свою очередь, Продавцу не понадобится дожидаться согласий или отказов от остальных сособственников. Если хотя бы 1 совладелец согласится на использование своего преимущественного права покупки, то оно будет считаться полностью учтенным и соблюденным.

Сразу же после обсуждения и согласования всех нюансов стороны смогут приступить к составлению типового договора купли-продажи долей. Если же на предложение о выкупе откликнется несколько заинтересованных совладельцев, Продавец окажется вправе выбрать любого из них по своему желанию и усмотрению.

Как правильно отказаться от покупки доли в квартире?

Если согласие может быть оговорено на словах, то отказ понадобится обязательно оформить в письменной форме и заверить в кабинете нотариуса. Простой подписи сособственника окажется недостаточно, – в подавляющем большинстве случаев реальную юридическую силу будет иметь именно нотариально удостоверенный отказ совладельца от приобретения доли.

Чтобы оформить такой документ, Продавцу и его сособственнику/сособственникам понадобится вместе посетить кабинет нотариуса.

При себе необходимо иметь:

  • паспорта;
  • документы, подтверждающие право собственности на конкретные доли.

От имени сособственника, незаинтересованного в приобретении, может выступить и его доверенное лицо. В этом случае представитель должен иметь правильно составленную доверенность и свой паспорт.

Нотариус заполнит специальную отказную форму, которая впоследствии будет выдана на руки Продавцу – как доказательство соблюдения им преимущественного права покупки в отношении своих содольщиков. Стоимость данной процедуры зависит от нотариальных тарифов в регионе, однако обычно варьируется в пределах 1 000-1 500 рублей. На составление и нотариальное удостоверение отказа от приобретения доли отводится только 30 дней (месяц) с момента официальной отправки уведомления.

Иногда нотариальное удостоверение оказывается необязательным. Это происходит в том случае, если все сособственники вместе посещают отделение Росреестра и подают туда письменные отказы от использования преимущественного права покупки доли. Однако на практике собрать содольщиков в один и тот же день и час Продавцу удается редко, поэтому процедура производится стандартно – через кабинет нотариуса.

Может ли содольщик проигнорировать уведомление?

Содольщик может проигнорировать присланное ему извещение о продаже доли, однако это не принесет ему никакой практической пользы. Закон предоставляет сособственникам возможность только согласиться или отказаться от приобретения доли в первоочередном порядке, но не сорвать сделку как таковую.

Если в течение 1 месяца содольщик или несколько содольщиков никак не изъявляют своей воли в отношении отчуждаемой недвижимости, такое «молчание» автоматически приравнивается к отказу от покупки доли. Продавец получает право на поиск заинтересованного Покупателя среди посторонних людей.

Иногда содольщики умышленно игнорируют уведомления о продаже, а впоследствии обращаются в суд с иском о признании совершенной сделки недействительной. Однако сегодня у продавцов имеется сразу несколько способов для того, чтобы обезопасить себя от подобного развития событий.

Во-первых, извещения направляются заказными письмами с полной описью вложения и уведомлением о вручении. Так Продавец всегда будет знать, дошло ли письмо до совладельца, или оно так и не было им получено. При неполучении уведомления адресатом Продавец может обратиться в адресное бюро или полицейские органы, чтобы разыскать сособственника и установить адрес его точного местонахождения.

Во-вторых, по прошествии 30 дней с момента отправки уведомления Продавец также окажется вправе:

  1. Посетить нотариуса.
  2. Предоставить ему всю необходимую документацию (копии писем, почтовые квитанции, копии обращений в госорганы и пр.).
  3. Получить на руки свидетельство о направлении сособственнику уведомления определенного содержания и о принятии всевозможных мер для реализации преимущественного права покупки.

Как осуществить право преимущественного выкупа для сельскохозяйственных земель?

При попытке реализации покупателем права на преимущественное приобретение участка, относящегося к категории сельскохозяйственных земель, необходимо пройти определенную процедуру, состоящую из нескольких шагов:

  1. В том случае, если покупка земли сельскохозяйственного назначения планируется у государства, необходимо получить отказ муниципальных органов от его выкупа (в специализированных органах, отвечающих за управление государственным и муниципальным имуществом);
  2. Подать заявление в соответствующий территориальный орган государственной власти о том, чтобы вопрос приобретения участка был рассмотрен;
  3. К заявлению приложить документы, подтверждающие право на преимущественный выкуп (ранее заключенный договор аренды на него, документы, подтверждающие принадлежность к льготным категориям граждан, например, к многодетным семьям);
  4. Подготовить документы, подтверждающие платежеспособность покупателя (например, копию кредитного договора с банком о выделении денежных средств или справка из Пенсионного Фонда о возможности использования средств материнского капитала).

После того, как все необходимые документы были собраны (могут понадобиться также и кадастровые документы — паспорт и план участка), заявление будет рассмотрено представителями администрации и, в случае несоответствия требованиям правил для преимущественного приобретения участка, будут назначены торги.

В том же случае, если соответствие категориям, имеющим право на преимущественное приобретение земли выявлено, назначается процедура заключения договора купли-продажи (но уже без проведения торгов). В случае успешного завершения процесса владелец имеет полное право распоряжаться купленным земельным участком.


фермерские

Если речь идет о представителях многодетных семей, то в том случае, если они подали заявку на заключение договора купли-продажи в отношении конкретного участка уже в момент объявления торгов (если они были инициированы иным лицом, не имеющим право первоочередного выкупа), то договор будет заключен именно с ними ввиду их принадлежности к льготным категориям потенциальных покупателей.

Преимущественное право покупки доли в квартире

Распределив площадь квартиры по долям, и оформив их в собственность нескольких лиц, граждане принимают на себя обязанность считаться с совладельцами не только на период совместного проживания, но и при проведении сбыта имущества.

Продавая долю, они в первую очередь оповещают о планирующейся сделке лиц, проживающих на одной территории и являющихся собственниками.

Если таковые не проявили имущественного интереса к приобретению площадей в квартире, где проживают, то допускается их сбыт (ст.250 ГК).

Один экземпляр передаётся совладельцу для удостоверения, а на другом тот ставит свою подпись и возвращает продавцу. Совладельцу требуется подойти в нотариальную контору и составить согласие на сбыт доли, на основании полученного уведомления.

Составив документ, он передаёт его заинтересованному лицу, выставляющему собственную долю на торги. Таков основной вариант уведомления, которым пользуются лица, владеющие недвижимостью совместно.

Если совладелец отказывается от проведения такой процедуры, ссылаясь на занятость или иные причины, допускается пересылка уведомлений заказным письмом. Но в таком случае составлять соглашение в нотариальной конторе придётся заинтересованному лицу.

Такое допустимо при предоставлении нотариусу документации, подтверждающей получение адресатом переданной по почте информации.

Стоимость доли в квартире

Конечно же, точно высчитать стоимость доли в квартире невозможно.

Поэтому при решении данного вопроса существуют некоторые отдельные нюансы:

  1. Чтобы правильно оценить стоимость доли, придется обратиться к квалифицированному юристу, который сможет провести оценку, исходя рыночной стоимости, а также всевозможных корректирующих поправок. Существует даже отдельная формула для расчета рыночной стоимости. Она выглядит следующим образом: Стоимость умножить на размер доли разделить на два и умножить всю полученную сумму на коэффициент учета принятых параметров.
  2. Подобный коэффициент также учитывается из множества разнообразных факторов, к которым относятся:
    • Срочность проведения такой сделки.
    • Общее количество комнат.
    • Площадь квартиры.
    • Размер доли.
    • Возможность осуществления доступа в данную квартиру.
    • Существование задолженностей по коммунальным услугам.
    • Наличие обременения на данном жилом помещении.
    • Проживание на данной площади несовершеннолетнего лица.
  3. Если продавец решил сэкономить и обойтись собственными силами, ему придется учитывать тот факт, что цена доли, которая будет выкупать третьими лицами, будет в несколько раз меньше установленной рыночной цены. Именно поэтому причине стоит до непосредственной продажи данной доли определить весь порядок пользования данной квартирой, путем составления специального соглашения между всеми собственниками. Данный факт считается ключевым в процессе оценки доли.
  4. Если подобный порядок был добровольно определен, то данная доля будет продаваться по существующей рыночной стоимости подобного имущества. Оценить свою комнату можно будет своими силами, путем изучения предложений:
    • В интернете.
    • В печатных изданиях.

    Огромное значение имеют несколько ключевых показателей:

    • Месторасположение подобной квартиры.
    • Этаж.
    • Тип дома.
    • Общая планировка квартиры.
    • Соседи, проживающие в данной квартире.
    • Возможность получения свободного доступа при покупке.
  5. Однако в большинстве случаев прийти к установлению порядка пользования достаточно сложно. Чтобы понять стоимость, нужно рыночную стоимость уменьшить примерно на тридцать процентов. Но, к примеру, если доля в однокомнатной квартире составляет всего одну восьмую, то стоимость может уменьшиться в несколько десятков раз.

Как не нарушить преимущественные права

Как уже отмечалось выше, нарушение законодательства влечет к полной отмен осуществленной сделки. Сделать это может любое заинтересованное лицо или должностное лицо, которому стало известно о нарушении закона. Поэтому с целью предотвращения дополнительных тяжб, временных и денежных затрат, предстоит в полной мере следовать процедуре отчуждения доли ООО.

Соблюдение преимущественного права

Таблица «Правила осуществления процедуры: пошаговая инструкция»

Этапы

Особенности

Извещение других акционеров о предстоящей продаже доли ООО

Прежде всего продавец должен составить уведомление (оферту), в котором значится намерение продать долю предприятия

Также бумага содержит условия продажи:
размер акций;
стоимость продаваемой части фирмы;
иные принципы осуществления продажи.
Уведомление в обязательном порядке должно содержать имена всех адресатов, то есть совладельцев, на имя которых отправлена оферта.
Важно! Уведомление получает законную силу только после нотариального утверждения.
Допускается отправка оферты любым комфортным способом. А именно, почтой заказным письмом или лично

С целью предотвращения возможных споров желательно подтвердить документально факт получения предложения о покупке акций.

Ожидание 30 дней или более продолжительного срока, если это обозначено Уставом фирмы

Каждый человек получивший письмо, может на протяжении календарного месяца заявить свое желание приобрести продаваемую часть ООО. Для этого необходимо подготовить официальное письмо с отображением желания приобрести акции. Если на протяжении месяца участник не заявил своих имущественных претензий, то это значит, что человек отказывается от своей части фирмы.

Оформление договора отчуждения

Передача имущественных прав на часть ООО оформляется обязательно письменно. Как правило, этот договор купли/продажи, который дополнительно утверждается нотариально. Один из экземпляров соглашения направляется учредителю ООО, который вносит информацию о новом собственнике в распорядительные документы общества с ограниченной ответственностью.

Важно понимать, что после получения письма о желании приобрести долю от одного из участников предприятия, стороны составляют предварительное письменное соглашение, в котором обозначены сроки выполнения процедуры. Если на протяжении этого термина покупка не будет завершена, то продавец вправе найти претендента на приобретение со стороны

Способы обхода преимущественного права

Преимущественное право действует только при оформлении договора купли/продажи, то есть передачи части ООО за конкретное вознаграждение. Если же предусмотрена безналичная сделка, то этот принцип действовать прекращает. Это условие нашло свое отражение в  Федеральном Законе «Об обществах с ограниченной ответственностью», а также в положениях Пленума Верховного Суда России № 90 от 1999 года.

На практике часто случается, что собственник доли акций хочет перепродать ценные бумаги конкретному третьему лицу, но сделать это без предварительного уведомления претендентов первой очереди никак не получится. Поэтому участники «маскируют» продажу под другие виды сделок. К ним относятся:

  • дарение – безвозмездная передача материальных ценностей;
  • мена – обмен части акций ООО на материальные блага.

Безналичные сделки исключают преимущественное право. Риск оформления передачи в такой способ связан с признанием сделки недействительной. Если на практике будет установлено, что участники умышленно скрывают продажу, то отчуждение аннулируется. Дополнительно стороны могут привлекаться к юридической ответственности не только за нарушение порядка передачи акций ООО, но также за уклонение от налогов.

Документы

К такой сделке предъявляются такие же требования, как и к продаже целого объекта. Но необходимо подготовить и ряд дополнительных документов:

  1. Предоставляется письменное согласие других дольщиков на продажу части общего имущества его собственником.
  2. Если такого документа нет, нужны доказательства того, что дольщики были проинформированы о предстоящей продаже доли, но не выявили желания совершить покупку. Такими доказательствами станет квитанция по оплате заказных писем, уведомление о вручении.
  3. Документ на регистрацию доли жилья.
  4. Бумаги правоустанавливающего характера — это завещание, договор купли-продажи.
  5. Также необходим технический паспорт на недвижимость из БТИ.
  6. Кадастровый паспорт.
  7. Если у продавца есть супруг (супруга), предоставляется их согласие.
  8. Для сделки понадобится выписка из ЕГРН.
  9. При наличии прописанных в квартире несовершеннолетних нужно взять разрешение опекунского совета на проведение сделки.
  10. Прикладываются к документам паспорта участников сделки.
  11. И подготавливается сам договор купли-продажи.

Преимущественное право покупки при аренде

Если помещение сдаётся в аренду – лица, использующие его по непосредственному назначению в момент выставления на торги, так же имеют приоритет в роли покупателей.

Это связано с тем, что помещение уже обжито ими. Так же они могли внести собственные денежные средства на ответственное распоряжение площадью квартиры или комнаты. В процессе использования помещения, как правило, арендаторы привносят на территорию неотделимые улучшения.

На этом основании допускается претендовать на приоритет покупателя, но если договор аренды составлен на срок менее одного года и не зарегистрирован в Росреестре, такого права за ними не сохраняется.

По преимуществу суды отклоняют иски квартирантов, так как аренда не попадает под регламент действия статьи 250.

Исключение составляют квартиры, комнаты и земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, если хозяйствующий субъект выставляет их на торги или проводит сбыт через аукцион.

Дарение доли в праве собственности

Нередко, чтобы обойти правило о преимущественном праве покупки, продавцы долей оформляют договор дарения. При этом в действительности получают за свою долю деньги. Для дарения доли в праве собственности закон препятствий не предусматривает. То есть долю можно подарить и без согласия других собственников. Но если при этом фактически платятся деньги, такая сделка называется притворной. Притворная сделка, это сделка, которая прикрывает другую. В данном случае дарение прикрывает куплю-продажу. И эта сделка является недействительной. Больше всего при этом страдает покупатель доли. Ведь в случае оспаривания сделки ему может быть довольно непросто доказать, что он платил за долю деньги. Ведь продавец часто отказывается писать расписку в их получении. Это и понятно – расписка неопровержимое доказательство того, что фактически произошла купля-продажа.  Нельзя также забывать о налоге на дарение, который составляет 13% от стоимости полученного в дар имущества. То есть покупатель, если будет заключён договор дарения, должен будет уплатить этот налог.

Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Андрей Измаилов
Наш эксперт
Написано статей
116
Добавить комментарий