Какие документы необходимы при проведении собрания тсж и как правильно составить их образцы?

Все решает большинство

Решение считается принятым, если за него проголосовала большая часть владельцев квартир, участвующая в собрании собственников. Для особо важных вопросов (реконструкция, капитальный ремонт и т.д.) необходимо набрать две трети голосов не только присутствующих на собрании, но и всех собственников.

Порядок проведения общего собрания владельцев квартир, вопросы компетенции, правила принятия решений и иные вопросы закреплены в Жилищном кодексе РФ.

Как мы уже говорили выше, конкретной формы протокола собрания не закреплено на законодательном уровне, но при составлении данного документа мы рекомендуем обратить особое внимание на его содержательную часть

Помните! Даже минимальная ошибка может обернуться для организатора собрания судебным иском. При этом причиной обращения в суд может стать не только ошибка, но и неточная формулировка любой из части протокола

Приложения к протоколу

Каждый документ имеет перечень приложений, в отсутствии которых решение может оспариваться как недействительное:

  • Реестр владельцев квартир в МКД со сведениями о владельцах всех квартир.
  • Копия уведомления о прохождении ОСС.
  • Копии документов, утверждающие:
  1. Кому должно вручаться уведомление.
  2. Место, на котором размещается документ, что утверждается на ОСС.
  • Копия документа являющегося подтверждением правомерности участвующих лиц.
  • Документ, рассматриваемые ОСС соответственно.
  • Бюллетени, участвующих в прошедшем собрании, в которых имеется:
  1. Информация, позволяющая установить гражданина.
  2. ДД.ММ.ГГГГ часов/минут заполнения;
  3. Информация, несущая волею владельца квартиры.

В каких случаях возможно признание протокола недействительным

Пункт 6 статьи 46 ЖК РФ урегулировал случаи, когда возможно оспаривание протокола сбора собственников недвижимости многоквартирного дома. Если посмотреть непосредственно текст данной правовой нормы, то она гласит следующее.

Помните! Владелец недвижимости в многоквартирном доме может оспорить протокол путем подачи искового заявления в суд, если:

  • считает, что принятым на собрании решением были нарушены его права и интересы;
  • считает, что решение, принятое большинством голосов собственников жилья нарушает нормы жилищного законодательства;
  • он не принимал участие в собрании или непосредственно в голосовании, поэтому не согласен с содержанием протокола;
  • он присутствовал на собрании и голосовал, но большинством было принято другое решение, которое не устраивает собственника одной из квартир в доме.

Если перечисленные выше обстоятельства имеют место быть, то любой из жильцов дома, не согласный с решением большинства, может подать иск в суд и оспорить содержимое протокола.

Это нужно успеть сделать в течение полугода с того момента, как стало известно о принятом решении (или должно было стать известно). Самое главное в оспаривании решения по протоколу – истец в суде должен будет доказать факт того, что были нарушены его права либо нормы жилищного законодательства.

Важно! В судебном разбирательстве судья выслушивает обе стороны, рассматривает обстоятельства дела, выслушивает свидетелей и анализирует доказательства, представленные обеими сторонами спора. Далее на основании принципов законности, разумности и справедливости выносит объективное решение по делу

Если суд не нашел обстоятельств, нарушающих закон либо права истца, то он оставляет в силе решение, принятое на собрании и закрепленное в протоколе.

Так может быть, например, когда в целом, собрание проводилось с учетом всех требований законодательства с несущественными нарушениями и при этом решение по тому или иному вопросу не принесло убытков собственнику, подавшему иск в суд.

Но существует отдельная категория нарушений требований жилищного законодательства, при наличии которых суд все же признает решение собственников жилья многоквартирного дома недействительным.

Сюда относятся не только крупные нарушения, но и события, после происшествия которых права собственника в рамках ЖК РФ были ограничены, либо он потерпел убытки.

Учтите! К таким событиям могут быть отнесены обстоятельства, которые нарушают установленные нормы закона:

  • о сроках и порядке извещения владельцев недвижимости дома о дате и времени проведения собрания;
  • о правомочиях и составе кворума (наличия необходимого количества присутствующих на собрании для принятия того или иного решения);
  • о содержании, форме и способе отправки информационного сообщения жильцам дома;
  • о порядке и времени ознакомления с решениями, принятыми на собрании, а также ознакомления с содержательной частью протокола;
  • о правилах и нормах наделения полномочий представителей, участвующих в собрании;
  • о правилах подсчета голосов, исходя не только из количества присутствующих лиц, но и из веса их голоса (т.е. учитывался ли размер площади помещения, находящегося в собственности, учитывался ли объем доли непосредственно самого права собственности и т.д.);
  • о соблюдении норм, касающихся оформления документов (сам протокол и все приложения к нему);
  • о правомочности голосов собственников недвижимости в многоквартирном доме (были ли подтверждены документально, и все ли в порядке с документами).

Порядокнаправления подлинников решений и протоколов общих собраний

собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченныеорганы исполнительной власти субъектов Российской Федерации,осуществляющие государственный жилищный надзор

1.Настоящий Порядок устанавливает правила направления подлинников решений (бюллетеней) собственников помещений в многоквартирных домах (далее — решения) и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах (далее — протоколы) в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор (далее — орган государственного жилищного надзора).

2.Управляющая организация, правление товарищества собственников жилья,

жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обязаны направить подлинники решений и протоколов, представленных им в соответствии с частью 1 статьи 46 Жилищного кодекса. Российской Федерации лицом, инициировавшим общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (далее — общее собрание), в орган государственного жилищного надзора субъекта Российской Федерации, на. территории которого находится многоквартирный дом, собственники помещений в котором провели общее собрание.

3.Направление подлинников решений, протоколов осуществляется в течение пяти рабочих дней со дня получения управляющей организацией, правлением товарищества собственников жилья, жилищного иди жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива от лица, инициировавшего общее собрание, подлинников данных документов.

4.Подлинники решений и протоколов подлежат обязательному направлению лицом, инициировавшим общее собрание, в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива, а при непосредственном способе управления многоквартирным домом — в орган государственного жилищного надзора не позднее чем через десять календарных дней со дня проведения общего собрания, а в случае, если оно продолжалось несколько дней, — не позднее чем через десять календарных дней со дня окончания общего собрания.

В случае принятия общим собранием решения по вопросу, указанному в пункте 4.4 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, подлинники решений и протокола подлежат направлению лицом, инициировавшим общее собрание, в орган государственного жилищного надзора субъекта Российской Федерации, на территории которого находится многоквартирный дом, собственники помещений в котором провели общее собрание, в срок, указанный в абзаце первом настоящего пункта, с единовременным направлением копии данных решений и протокола в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива, а также ресурсоснабжающей организации, региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами, с которыми собственниками помещений’ в многоквартирном доме, действующими от своего имени, будут в соответствии с принятым общим собранием решением заключены договоры, содержащие положения о предоставлении коммунальных услуг.(

5.Направление подлинников решений, протоколов должно осуществляться способами, позволяющими подтвердить факт и дату их получения органом государственного жилищного надзора, а также путем размещения в открытом доступе в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства, предусмотренной Федеральным законом от 21 июля 2014 г. № 209-ФЗ «О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства» (Собрание законодательства Российской Федерации, 201*4, № 30, ст. 4210; 2018, № 53, ст. 8484) (далее — система) скан-образов решений, протоколов не позднее пяти рабочих дней со дня направления подлинников решений, протоколов в орган государственного жилищного надзора.

В случае, если скан-образы решений, протоколов были размещены в системе до даты направления решений, протоколов в орган государственного жилищного надзора, датой направления подлинников решений, протоколов считается дата размещения их скан-образов в системе.

Орган ГЖН может установить недостоверность протокола ОСС

Иную позицию в споре занял известный юрист Дмитрий Гордеев, член Экспертного совета Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ, ведущий юрисконсульт направления «Городское хозяйство» фонда «Институт экономики города». В ходе дискуссии он обосновал право ГЖИ в данной ситуации отказать УО во внесении изменений в реестр лицензий.

Дмитрий Гордеев обратил внимание на то, что проверка ГЖИ в соответствии сп.п. 2–7 приказа № 938/пр и оспаривание ОСС в суде в соответствии сч

6 ст. 46 ЖК РФ – разные действия, и они оба соответствуют законодательству.

Согласно п. 2–7 приказа приказа № 938/пр, орган ГЖН проводит проверку предоставленных УО документов:

  • их полноту;
  • достоверность;
  • отсутствие признаков ничтожности протокола ОСС, в том числе наличие кворума.

Поэтому в указанной выше ситуации ГЖИ обязана проверить факты не участия в ОСС собственников, подавших об этом заявление

Это важное свидетельство против достоверности протокола собрания, и орган жилнадзора должен приобщить их к проверке

В этом, по мнению Дмитрия Гордеева, и есть смысл расследования, которое ГЖИ обязана проводить согласно п. 2 ч. 5 ст. 20 ЖК РФ. Жилнадзор проверяет правомерность принятия ОСС решения о выборе УО для заключения с ней договора управления МКД.

Также юрист заострил внимание на том, что ГЖИ не имеет права внести МКД в реестр лицензий, если УО не предоставила бюллетени, подтверждающие кворум ОСС (п. 3 «а» приказа 938/пр), или копию договора управления, подписанного необходимым количеством собственников в соответствии с ч

1 ст. 162 ЖК РФ.

Поскольку собственники подали заявления о своём отсутствии на общем собрании, то их голоса не учитываются при подсчёте. В таком случае решение о смене УО было принято в отсутствие кворума, а договор управления не подписан необходимым количеством собственников помещений в МКД.

По мнению Дмитрия Гордеева, в суде можно оспорить как протокол ОСС, так и результаты проверки органа ГЖН, опровергнув принятые во внимание свидетельские показания собственников

Проведение общего собрания жильцов: пошаговый инструктаж

Организация общего собрания жильцов многоквартирного дома имеет множество тонкостей и нюансов. Законодатель предусматривает ряд обязательных процедур, которые должны быть исполнены. В противном случае возникнет прецедент, при котором любой из собственников вправе инициировать судебное разбирательство по отмене или аннулированию решения.

Для соблюдения всех законодательных нюансов и предотвращения нарушения прав собственников, процедура собрания должна состоять из таких этапов:

  1. Собрание может быть инициировано исключительно владельцем жилого помещения. В обязательном порядке следует организовывать ежегодные собрания, которые проводятся во 2 квартале года, следующего за отчётным. Если мероприятие имеет внеочередной статус, потребуется письменная инициатива управляющей компании или одного из жильцов.
  2. Подготовка к собранию. Прежде чем собрание будет проведено, необходимо оформить перечень вопросов, которые будут на нём подниматься. Также в этот период назначаются лица, ответственные за проведённое мероприятия, включая секретаря и председателя, ответственных лиц за подсчёт голосов.  Имея на руках перечень конкретных вопросов, уполномоченные лица готовят бланк протокола.
  3. Оповещение собственников. Чтобы собрание имело юридическую силу, на мероприятии должны присутствовать больше половины всех владельцев жилых помещений. О предстоящем собрании они уведомляются в письменной форме минимум за 10 дней. Оповестить пользователей о намеченном мероприятии можно при помощи общего объявления или индивидуальных адресных уведомлений, которые вручаются под подпись. Если по каким-то причинам это невозможно, следует направить приглашение на собрание заказным письмом по почте.
  4. Проведение собрания. Мероприятие будет иметь законную силу, если на нём собрался кворум, то есть минимум 50% от общего числа собственников. Если число участников меньше, тогда собрание не имеет смысла, так как законодательного эффекта все принятые резолюции иметь не будут.
  5. Оформление результатов собрания, оглашение итогов и принятых решений.

Стоит отметить, что законодатель не дозволяет менять повестку собрания. Если собственников уведомили о собрании для решения определённых задач, именно они должны подниматься на голосовании. Если мероприятия предполагает нарушение протокола, то есть вынесение на голосование вопросов, которые не поднимались в уведомлении, такое собрание будет незаконным, его итоги не признаются с точки зрения правомочности.

Важно! С целью придания голосования большей юридической силы, на собрание следует пригласить специально уполномоченных лиц, в частности представителей муниципального органа. Районных депутатов, общественных деятелей и правозащитников, должностных лиц управляющих компаний

Подписи

Наличие подписей всех жильцов домовладения, которые участвуют в процессе принятия решения, не несут юридическую силу. Очная форма проведения собрания предусматривает регистрационный лист, в котором все участники ставят отметку и фиксируют свои личные данные. Именно это помогает проследить количество жильцов, посетивших заседание.

Процесс проведения голосования:

  1. Рассмотреть вопрос.
  2. Подсчитать количество жильцов, которые дали положительный или отрицательный ответ.
  3. Количество жильцов, которые воздержались от принятия решения.
  4. Фиксирование полученных данных в специальной ведомости секретарем или членом счетной комиссии.

Фальсификацию данных поможет исключить следующий метод:

  • Разработка бюллетени голосования.
  • Выдача индивидуального бланка.
  • Отметить нужный вариант.
  • Заверить личной подписью.

В данном случае при необходимости можно пересчитать голоса, и подтвердить итоги процесса.

Заочная форма голосования предполагает фиксацию итогов голосовая. При этом необходимо прикрепить заполненные бюллетени, которые заверены личной подписью жильца.

Является ли решение действительным при наличии нарушений?

Нередко собственники идут на небольшую хитрость, которая на самом деле является серьёзным нарушением. Если на собрании не присутствовал кворум, то они не планируют голосование по заочной форме.

Они принимают решение, а чтобы добрать нужное количество подписей — обходят с бланком квартиры и получают «автографы» отсутствовавших. Это ещё одна довольно серьёзная причина, при которой возможно обжалование протокола.

Зачастую это делается по инициативе Совета дома и по обоюдному согласию всех сторон.

Поэтому многие и не считают это нарушением.

Однако нужно помнить, что такая идиллия будет лишь до того момента, когда будут нарушены права одного из участников.

Если же об этой схеме станет известно, то наказания не избежать. На последнем примере прослеживается одна очень важная деталь: если не подать жалобу, то решение будет считаться действительным. Пусть оно и было принято с серьёзными нарушениями.

И связано это с тем, что определить неправомерные действия могут лишь участники собрания. Контролирующие же органы признают документ недействительным лишь тогда, когда ошибки допущены в самом оформлении.

Откуда жилищному надзору станет известно, что владельцы подписывали протокол не на собрании, а около своих квартир? О таких нарушениях известно лишь собственникам.

Контролирующие органы редко лезут во внутренние дела, поэтому по их инициативе решения практически не отменяются.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

Рекомендации по оформлению протокола собрания собственников жилья многоквартирного дома (образец 2020 года)

  • название документа и день, когда он был составлен;
  • номер, согласно регистрации протокола;
  • месторасположение здания, где будет проведена встреча;
  • месторасположение МКД, жители которого собираются встретиться;
  • как проводилось голосование (очно, заочно, комбинированный вариант);
  • информация о человеке, который является инициатором встречи владельцев жилья;
  • отметка о людях, выбранных председателем и секретарем;
  • отметка о присутствующих участниках голосования;
  • отметка о тех, кто были приглашены (например, представители УК, строительной организации и т.д.);
  • отметка о том, сколько всего в МКД, имеющих право голоса;
  • отметка о том, сколько из имеющих право голоса жильцов присутствуют;
  • отметка о том, какую площадь имеет МКД (в том силе жилая и нежилая);
  • тема повестки (для решения каких вопросов были собраны все люди);
  • отметка о том, присутствует на собрании необходимый кворум жильцов или нет.

Проживание в многоквартирном доме накладывает на собственников помещения дополнительные обязанности. Существуют вопросы, решить которые можно только общим собранием собственников помещений. Все происходящее на подобном собрании фиксирует протокол общего собрания собственников. Даже если не все владельцы помещений присутствовали на встрече, решение принятое присутствующими обязательно для исполнения всеми проживающими. Для каждого рассматриваемого на собрании вопроса в 2020 году должны быть соблюдены свои требования (минимальное количество присутствующих владельцев жилья, определенное количество голосов «за» и «против» и т.п.).

Инструкция по составлению протокола

Данные для составления протокола нужно получить еще до начала проведения собрания. Все начинается с составления реестра жильцов, желательно с указанием площадей. Его можно получить у застройщика, коммунальщиков, самостоятельно, опросив при вручении уведомления.

Рассмотрим, как заполнить пункты протокола.

  1. Форма собрания. Более удобной является заочная форма, позволяет собрать большее количество решений жильцов за определенный период.
  2. Время осуществления. Не выбирайте праздничные и летние периоды, оно должно быть удобным для большинства жильцов. Жители уведомляются о повестке под подпись или заказным письмом с описью вложенных бланков.
  3. Место сдачи решений.
  4. Перечислите инициаторов с обозначением номеров квартир. Это могут быть собственники, их представители по доверенности, управляющие компании.
  5. Информацию об общей жилой площади берется из технического паспорта дома.
  6. Законодательно нигде не прописывается методика подсчета голосов. Правильным считается общую площадь всех квартир взять за 100%. Процент, рассчитанный как отношение площади квартиры жильца к площади всех квартир, будет являться голосом этого собственника. В сумме все рассчитанные проценты должны составлять 100%.

Долю рекомендуется рассчитывать по формуле:

Доля собственника = площадь квартиры по свидетельству*100/площадь всех квартир собственников.

Например, квартира Петрова = 50 кв. м., площадь всего жилья 30 000 кв. м.

Доля Петрова = 50*100/30000=0,1667%. Рекомендуется округлить до четвертого знака после запятой.

Выбор председателя

Председатель, секретарь и члены счетной комиссии могут избираться:

  • на каждом собрании жильцов. При выборе такого метода первыми вопросами, поставленными на общее голосование, будут являться утверждение отдельных кандидатур на рассматриваемые должности;
  • на первом годовом собрании. В этой ситуации ответственные лица избираются на определенный период (1 месяц – 1 год) и необходимость начинать собрание с утверждения отдельных кандидатур отсутствует.

Ответственными лицами могут являться любые жильцы дома, являющиеся собственниками помещений. Никаких дополнительных требований на законодательном уровне не установлено.

Какие темы обсуждаются на собрании

На общедомовом собрании принимаются решения по следующим вопросам:

  • выбор председателя, секретаря и членов комиссии для подсчета голосов;
  • выбор ответственных лиц за совершение тех или иных действий, например, за уборку территории перед подъездами;
  • создание/ликвидация ТСЖ;
  • выбор управляющей компании;
  • определение мест хранения протоколов и иных документов, имеющих отношение к многоквартирному дому;
  • выбор ресурснабжающих организаций и компаний для уборки мусора, уборки в подъездах, проведения ремонта и так далее;
  • застройка придворовой территории (установка малых архитектурных форм, детских площадок, организация зеленой зоны, зоны парковки и так далее);
  • правила пользования придомовой территорией;
  • изменение конструкции многоквартирного дома (сооружение/снос пристроек, складских помещений и так далее);
  • сдача общедомовых площадей в аренду для магазинов, салонов красоты и так далее;
  • распределение средств, собранных по программе проведения капитального ремонта;
  • решение вопросов с должниками по оплате коммунальных услуг, выбор способа воздействия на должника.

Формы проведения

Согласно статье 44.1 Жилищного кодекса собрание в многоквартирном доме может проходить несколькими способами:

  1. В очной форме. Это обязательное мероприятие, которое проводится минимум раз в год. Возможно проведение и внеочередного собрания по инициативе любого из владельцев помещений в доме. При недостаточном кворуме, оно признается несостоявшимся и переносится на другую дату. О дате, времени и месте заседания должны быть извещены все жильцы в письменном виде заранее, не менее чем за 10 календарных дней.
  2. В заочной форме. Жилищный кодекс предусматривает проведение собрания и без личного присутствия жильцов в одно время в одном месте. Проголосовать по вопросам повестки дня можно и в заочной форме. Этот способ также удобен, если очное собрание не состоялось. Для того, чтобы провести такой опрос собственников, необходимо инициаторам направить каждому письменное уведомление, где обязательно должна содержаться информация о способе передачи голоса и даты, до которой нужно его подать. Затем собственник помещения заполняет форму обратной связи с указанием ФИО, номера, площади квартиры и реквизитов документа, подтверждающего право владения, а также проголосовать за, против или воздержаться от принятия решения.Передается документ по адресу, указанному в уведомлении. В назначенную дату голоса суммируются. Если какой-либо подан позднее, то останется неучтенным в кворуме.
  3. В очно-заочной форме. Вопросы дня жильцы могут обсудить и при личном присутствии, а проголосовать уже заочно. Для этого совместно определяется адрес, где будут собираться письменные бланки голосования.

Отдельно хотелось бы остановиться на том, как голос каждого жильца многоквартирного дома участвует в решении вопросов. Каждый владелец помещений в доме имеет право выразить свое мнение по поводу управления домом как лично, так и через доверенное лицо. При этом у такого лица должна иметься доверенность, заверенная нотариально, где обозначены полномочия. Этот документ является срочным, т.е. имеет конечную дату действия.

Каждому владельцу жилой и нежилой площади в многоквартирном доме принадлежит та часть голоса, пропорционально которой составляет его помещение в общей площади.

Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Андрей Измаилов
Наш эксперт
Написано статей
116
Добавить комментарий