Разрешение на строительство дома на собственном участке

На какое строительство не требуется разрешение?

Получение одобрения не нужно:

  • Для вспомогательных объектов, расположенных на частном участке и принадлежащих физлицу. Но здесь имеется нюанс. Если земельный надел отнесен к садовому или дачному участку, в получении разрешения нет потребности, а при возведении частного дома для проживания без разрешительной документации не обойтись.
  • Для гаражей, бань, сараев, тепличных и прочих простых объектов. Это условие актуально, если сооружение будет применяться в личных целях. Изготовление чего-либо, предоставление услуг и выполнение иных работ, направленных на привлечение прибыли, запрещено.
  • Для объектов, которые не относятся к капитальным сооружениям. В эту категорию входят небольшие ангары каркасной конструкции, павильоны небольшой площади и ременные здания (без фундамента и с возможностью быстрого демонтажа или перемещения).
  • Для вспомогательных зданий, которые возводятся вблизи торговых точке или жилых сооружений. Как примеру, к ТЦ или магазинам достраивает выставочные помещения, склады, специальные тамбуры и прочие объекты.

Трудности

Даже в рассмотренных ситуациях важно понимать, в каких случаях необходимо разрешение на строительство. Так, чтобы обойтись без одобрения, готовый объект не должен иметь самостоятельного статуса (по всей документации он проводится как вспомогательный объект)

И здесь в законах РФ имеется недоработка. В них нет пояснения термина «вспомогательной постройки», из-за чего при строительстве сооружений часто возникают спорные ситуации.

Если говорить в целом, к вспомогательным относятся те постройки, которые несут минимальную функциональную нагрузку. То есть сооружение не сможет работать без базового объекта, имеет неважные конструктивные детали и не выходит за пределы ЗУ главного сооружения. Вместе с этим вспомогательное здание должно быть обособленным, но иметь четкую связь с основным объектом. Кроме того, вспомогательная постройка, как правило, имеет отдельный вход.

Когда речь идет о пристройке к жилым объектам, также появляются спорные нюансы. Так, при возведении сарая, гаража или сеней в оформлении разрешения нет потребности. Если же владелец строит хозяйственный объект,  однозначного ответа о возможности постройки без одобрения уполномоченных органов нет.

В градостроительном регламенте указано, что разрешение на строительство не требуется, если изменения:

  • Не сказываются на уровне безопасности сооружения и не затрагивают прав 3-их лиц.
  • Не превышают установленные параметры (те, что уже разрешены).

Указанные правила нашли отражение в ГК РФ. Они касаются норм выделения земли под возведение тех или иных объектов, определения расстояний до сооружений и так далее.

Документы на оформление

Разрешение на строительство дома

В соответствии с действующим законодательством у владельца участка, планирующего постройку, могут возникнуть две ситуации: когда можно обойтись без разрешения и когда оно необходимо.

Что собой представляет

Что собой представляет документ на разрешение на строительные работы, подробно описано в Градостроительном кодексе. Это решение уполномоченных органов, которое подтверждает, что предоставленная застройщиком проектная документация соответствует градостроительному регламенту и другим нормам, действующим на территории расположения земельного участка, где планируется застройка.

После получения разрешения заявитель имеет право осуществлять запланированную постройку или реконструкцию объекта капитального строительства (ст. 51 ГрК РФ).

Нужно ли получать разрешение на строительство в 2019 году

Актуальными нормативными актами предусмотрены случаи, когда получать официальное разрешение для постройки дома не требуется. Для этого нужно, чтобы будущее жилище представляло собой объект индивидуального жилищного строительства. (пп. 2 п. 17 ст. 51 ГрК РФ). Эти параметры прописаны в п. 39 ст. 1 кодекса. Основные критерии для дома следующие:

  • иметь не более 3 этажей;
  • быть не выше 20 метров;
  • не быть предназначенным для раздела на самостоятельные объекты недвижимости

Для начала строительства такого дома достаточно направить письменное уведомление о планируемых работах в уполномоченный орган (местный муниципалитет, администрацию субъекта РФ). Документ должен содержать технические параметры объекта ИЖС.

Если планируемая постройка по каким-то параметрам будет превышать установленные ограничения, застройщику придётся прибегнуть к классической схеме получения разрешения на строительство.

Необходимые документы

Упрощённая процедура (получение уведомления) не требует сложных действий и широкого пакета документов. Перечень документов:

  1. Документы, подтверждающие право на владение земельным участком (если права на него не зарегистрированы в ЕГРН).
  2. Само уведомление о планируемых работах, которое содержит:
    • персональные данные застройщика (ФИО, адрес, данные паспорта);
    • кадастровый номер земельного участка, предназначенного для строительства;
    • информацию о виде разрешенного использования земельного участка;
    • подробное описание будущего дома (количество этажей, высота, площадь, схематическое изображение здания). Также требуется указать данные об отступах от границ земельного участка;
    • подтверждение того, что здание не будет многоквартирным, то есть оно не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости;
    • данные для обратной связи с заявителем (почтовый и/или электронной адрес).

Порядок получения

Шаг 1. Направление уведомления в соответствующий орган власти. Это могут быть:

  • отдел градостроительства и архитектуры местного муниципалитета;
  • администрация субъекта РФ (если участок находится одновременно на территории двух разных населённых пунктов).

Направить уведомление можно:

  • личным визитом;
  • заказным письмом
  • обратившись к услугам МФЦ.

Шаг 2. В течение 7 рабочих дней будет осуществлена проверка объекта на соответствие установленным градостроительным нормам.

Шаг 3. В случае положительного решения заявитель получит уведомление об одобрении проекта. Документ действителен в течение 10 лет.

Если объект не подпадает под критерии ИЖС

В случае если планируемая постройка не соответствует критериям объекта ИЖС, необходимо получить классическое разрешение на строительство.

Для этого потребуется подать заявление о выдаче разрешения в уполномоченный орган (местного самоуправления, региональную администрацию) или через МФЦ. К заявлению прикладывают следующие документы:

  • документы, подтверждающие право собственности на земельный участок;
  • градостроительный план земельного участка;
  • проект планируемой застройки. Он представляет собой подробный план участка со всеми постройками. В план также должны быть включены инженерные коммуникации, искусственные водоемы и пр.;
  • план границ участка (внутренних и внешних).

Уполномоченный орган в течение 7 дней проверяет предоставленные документы, а также сам проект на соответствие регламентам. Разрешение на строительство выдаётся сроком на 10 лет.

Типичные заблуждения

Когда требуется именно разрешение, а не уведомление?

В Градостроительном Кодексе (п. 39 ст. 1) под объектом ИЖС подразумевается жилье:

  • отдельно стоящее;
  • до 3 этажей;
  • до 20 м;
  • не для разделения на самостоятельные объекты (квартиры).

Два варианта процедуры сосуществуют в законодательстве и применяются в зависимости от параметров строящегося жилья.

Важно правильно учитывать понятие этажей (надземных, подземных и пр.). Разъяснение дано в письмах Минэкономразвития РФ N Д23и-2472 (23.08.2013), Роснедвижимости N АМ/1567 (27.08.2008)

Что собой представляет?

Разрешение (не уведомление) на строительство – это документ подтверждающий:

  • соблюдение проектной составляющей строительства градостроительных регламентов, планировки, межевания и иные нормы закона;
  • допустимость согласно целевому назначению ЗУ.

Кем и где выдается, в какие сроки?

Разрешительный порядок согласования стройки (ст. 51 ГрК) осуществляется теми же органами, что и при уведомительной процедуре – органами самоуправления в лице местных администраций (их архитектурными отделами).

Обращаться надо по месту нахождения участка, а если земли режимные, охраняемые – в федеральный орган, которому они подведомственные.

Администрация должна рассмотреть заявление и документы в 30-дневной срок со дня их получения, причем в 3-дневнй период чиновники должны проверить, есть ли все бумаги.

Кто получает, сколько оно действует?

Разрешение действует 10 лет (п. 19 ст. 51 ГрК) со дня его выдачи. Обращаться может только застройщик (его представитель) – в данном случае это лицо, владеющее участком или арендующее его для возведения объекта, на который у него возникнут права.

Причины для недействительности такие же, как и для уведомлений (указаны выше в этой статье).

Отличия разрешительного порядка от декларативного:

  1. Для санкционирования эксплуатации объекта, регистрации застройщик обращается сам в администрацию (ст. 55 ГрК) и в Росреестр.
  2. Расширенный пакет документации и дополнительные процедуры, а именно обязательно потребуются (ст. 51 ГрК), кроме документов, которые перечислены выше для уведомительного порядка:
    • проектная документация и для этих бумаг положительное заключение обязательной государственной экспертизы (ст. 49 ГрК). Обычно дополнительно делают оценку от независимых аккредитованных экспертных компаний, что повышает шансы на положительный ответ госоргана;
    • градостроительный план ЗУ;
    • результаты инженерных изысканий;
    • СПОЗУ;
    • выписка правил землепользования и застройки (кроме участков, на которые не распространяются градостроительные регламенты).

Алгоритм действий для разрешительного порядка на стройку

Алгоритм действий для разрешительного порядка на стройку жилого дома, не подпадающего под параметры объекта ИЖС по п. 39 ст. 1 ГрК РФ (дальше все ссылки на этот акт):

  1. Разработка проектно-сметной документации – сроки зависят от исполнителя этих работ.
  2. Обязательная государственная экспертиза проекта (ст. 49) – надо обращаться в администрацию (там укажут на уполномоченное учреждение). Госэкспертизу организация обязана провести максимум за 42 дня (п. 7 ст. 49).
  3. Подача документов и заявления в администрацию – бумаги рассматривают в срок до 30 дн. (п. 11.1 ст. 49).
  4. По завершению возведения объекта застройщик должен подать в госорган заявление свободной формы для получения разрешения на эксплуатацию. Проверку чиновники осуществляют в срок до 5 дн. (п. 5 ст. 55). Выдают соответствующее свидетельство.
  5. Регистрация в Росреестре (обращается застройщик). Заявление рассматривают в 7 дн. при личном обращении или в 9 дн. через МФЦ.
  • Скачать бланк заявления о выдаче разрешения на строительство индивидуального жилого дома
  • Скачать образец заявления о выдаче разрешения на строительство индивидуального жилого дома
  • Скачать бланк заявления на получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию

Как сделать разрешение на строительство частного дома?

Отличия для нестандартных случаев

Реконструкция, капитальный ремонт или возведение нового жилья на месте ветхого или уничтоженного – такие ситуации надо различать. Действия в перечисленных случаях имеют свои особенности.

Восстановление разрушенного дома после пожара

Верховный суд РФ пришел к выводу , что восстановление сгоревшего дома не является созданием нового объекта, по которому требуется снова признавать право собственности, соответственно, разрешение не потребуется.

Есть оговорки. Если при восстановлении будут изменены параметры здания, то разрешение (уведомление) все-таки потребуется на новую стройку или реконструкцию.

Так как госорганы могут расценить действия именно так, возникнут проблемные вопросы по регистрации, внесению поправок в документы. Владельцу придется обращаться в суд, чтобы тот признал, что это было именно восстановление.

Если же действия на месте сгоревшего сооружения изначально позиционируются как создание нового жилья или реконструкция, то извещать администрацию потребуется однозначно. В первом случае перед этим надо упразднить собственность на старую, уже не существующую постройку, обратившись в Росреестр. Далее – стандартная уведомительная процедура (ст. 51.1 ГрК РФ).

Возведение строения на месте старого ветхого дома

С ветхими домами ситуация аналогична описанной выше: если строится новый дом, проводится реконструкция, то разрешение потребуется. Если же осуществляется капитальный ремонт, укрепление стен, фундамента без изменений параметров, то санкционирование таких действий не потребуется, но надо учесть, что если будет перепланировка, то она согласовывается по отдельной процедуре.

На какие объекты нужно получать разрешение на строительство

Когда возможен отказ?

Соблюдение рассмотренного выше порядка позволяет минимизировать риск отказа в предоставлении услуги или приеме документов. Ниже рассмотрим случаи, когда такое возможно на практике.

Отказ в приемке документации происходит в случаях:

  • Заявитель обратился за госуслугой в орган, который не уполномочен для выдачи разрешительной документации на строительство (восстановление) объектов.
  • К рассмотрению передан пакет бумаг, комплектация которого не соответствует действующим на момент подачи требованиям законодательства.
  • Передача неполного перечня бумаг, прописанных в регламенте предоставления госуслуги в Москве под номером 145 ПП (пункты 2.8,2 .9).
  • Переданная документация содержит информацию, которая недостоверна или имеет противоречивый характер.
  • Отправленные для рассмотрения бумаги потеряли силу (просрочены). Для отказа достаточно, чтобы хотя бы один из документов имел подобный статус.
  • Заявитель обратился за госуслугой, нарушив упомянутый ранее регламент (пункт 1.3).
  • Заявку на получение услуги передал человек, который не уполномочен для таких действий и не может подтвердить переданное ему право путем передачи нотариальной доверенности.
  • Заявление или переданная документация, необходимая для получения разрешения на строительство в Москве, подписана с применением ЭЦП, не принадлежащей стороне-заявителю или его официальному представителю. Отказ возможен и при нарушении порядка, предусмотренного актами РФ и Москвы.
  • Ошибки при внесении сведений в заявление на предоставлении услуги или отсутствие каких-либо данных.
  • Наличие противоречивой информации, содержащейся в переданной документации и заполненном на сайте заявлении.

Отказ в предоставлении госуслуги вероятен в таких случаях:

  • Пакет переданной документации не соответствует нормам градостроительного регламента, планировочному и межевому проекту территории, действующим на день передачи разрешения на строительство, а также ГПЗУ.
  • Заявитель передал не полный пакет документации (установлен упомянутым регламентом в пунктах с 2.8 по 2.12, кроме 2.10).
  • Переданные бумаги не соответствуют требованиям, указанным в разрешении на отклонение от граничных характеристик одобренного восстановления или строительства сооружения.
  • Территория, где планируется строительство (реконструкция) находится во владении государства (муниципальных органов) и передана в аренду для освоения участка (до формирования ЗУ с учетом проектов планировки и межевания).
  • Расхождение сведений по разрешенному применению ЗУ или наличие ограничений, оговоренных на законодательном уровне в РФ.
  • Несоответствие проекта действующим ограничениям применения недвижимости на территории около аэродромов.

Если заявитель планирует продлить действие разрешения на строительство в Москве, отказ вероятен в ситуации, когда застройщик не приступил к работам в период действия разрешительной документации.

Зная порядок и сроки получения разрешения на строительство в Москве, на сбор документации и ее подачу в уполномоченные органы уходит меньше времени. При этом снижается риск отказа в предоставлении услуги по причинам, которые оговорены выше.

Документы для получения разрешения на строительство частного и многоквартирного дома

Частный дом — это отдельно стоящее сооружение, имеющее не более 3 или 4 этажей (при наличии мансарды) и предназначенное для проживания одной семьи. Для возведения таких объектов ИЖС получение разрешительной документации не требуется. В отношении них действует уведомительный порядок.

Законодательством определен перечень объектов, сообщать о строительстве которых не нужно. Это недвижимость следующих типов:

  • гараж, который не подлежит использованию в коммерческих целях;
  • садоводческие и огороднические сооружения;
  • конструкции, которые, согласно своим характеристикам, не являются объектом капитального строения;
  • сооружения вспомогательного характера.

Подробно о том, какие постройки нужно регистрировать на земельном участке, читайте у нас.

Во всех других случаях о проведении строительства необходимо сообщать в органы муниципальной власти. Перед началом работ нужно получить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Перечень документов, которые необходимо предоставить:

  • заявление от собственника земли или арендатора;
  • документ, удостоверяющий личность заявителя;
  • справки, подтверждающие право владения участком;
  • ситуационный план земли;
  • выписка из ЕГРН;
  • согласование с коммунальными службами и снимки, полученные путем топографической съемки участка, с указанием расположения инженерных сетей.

План составляется в течение месяца с момента подачи заявления. Только после его получения можно подавать уведомление о строительстве дома. Потребуются следующие бумаги:

  • уведомление о начале строительства;
  • паспорт владельца участка, его арендатора или застройщика;
  • справка, подтверждающая право собственности на землю.

Если уведомление подается официальным представителем собственника, арендатора или застройщика, необходимо предоставить соответствующую доверенность.

В отношении строительства многоквартирного дома уведомительный порядок не действует. В этом случае требуется оформление специального разрешения.

Список документов, необходимых для его получения:

  • паспорт застройщика или юридические реквизиты компании;
  • доверенность, составленная на имя официального представителя (при наличии);
  • документы на землю, если в ЕГРН отсутствуют данные об участке;
  • планы ГПЗУ и СПОЗУ;
  • свидетельство о получении лицензии негосударственной экспертной компанией;
  • акт с результатами экспертизы о соответствии документов установленным стандартам и градостроительному плану;
  • результаты инженерно-технических согласований;
  • специальное разрешение на отклонение от установленных параметров строительства;
  • проект объекта недвижимости;
  • согласие всех правообладателей (при проведении реконструкции многоквартирного здания);
  • другие справки (по требованию уполномоченного органа).

Когда возможен отказ в выдаче одобрения?

Сопроводительные документы для получения разрешения на строительство

При ответе на вопрос, какие документы нужны для разрешения на строительство, можно воспользоваться Градостроительным кодексом. Процесс займет немало времени. Согласно 51 статье, требуются:

  • правоустанавливающие документы;
  • проектная документация;
  • документы, устанавливающие личность заявителя;
  • заявление, которое пишется в органе местного самоуправления по образцу уже при обращении.

Правоустанавливающие документы

Первыми в перечне необходимых бумаг идут правоустанавливающие документы. Основным в этом случае является свидетельство о государственной регистрации права. Вместо него может быть договор завещания, дарения или купли-продажи. Первый документ получают через портал государственных и муниципальных услуг или при личном посещении Росреестра. Для оформления свидетельства потребуется определенный пакет документов:

  • Подтверждающие личность каждой стороны сделки;
  • свидетельство о наследстве, судебное решение или другой документ, служащий основанием для регистрации права собственности;
  • кредитный договор при покупке объекта в ипотеку;
  • полученное ранее свидетельство о регистрации;
  • документ об оплате госпошлины;
  • кадастровый паспорт объекта, если ранее он не был предоставлен в Росреестр;
  • заявление о регистрации.

Проектная документация

Вторым шагом в сборе всех необходимых для разрешения бумаг будет подготовка проектной документации. Согласно части 7 стать 51 ГК РФ, ней относятся:

  • пояснительная записка;
  • копию схемы планировки земельного участка, где планируется возведение, с указанием размещения объекта капитального строительства, проходов и подъездов к нему;
  • копию схемы планировочной организации земельного участка с указанием красных линий;
  • архитектурные решения;
  • проект организации работ по демонтажу или сносу;
  • сводный план инженерно-технического обеспечения, на котором отмечены места подключения;
  • проект организации строительства;
  • описание доступности для инвалидов социального объекта;
  • заключение экспертизы проектной документации;
  • разрешение на отклонение некоторых параметров;
  • согласие правообладателей на реконструкцию.

Это касается объектов капитального строительства. Их застройщик составляет самостоятельно либо обращается в специальные организации, которые сделают это за определенную плату. Чтобы получить разрешение на ИЖС, из проектной документации потребуется только:

  • градостроительный план земельного участка, выданный в течение последних трех лет до дня написания заявления на разрешение;
  • схема планировочной организации земельного участка, на котором обозначены места нахождения объектов ИЖС;
  • описание того, как объект будет выглядеть внешне, если строительство предполагается в области исторических поселений.

Заключение государственной экспертизы

Одним из требуемых документов является положительное заключение государственной экспертизы проектной документации. Она проводится местными органами исполнительной власти, даже в случае загородного дома. Туда необходимо обратиться с пакетом проектной документации, указанной выше. Негосударственная экспертиза может проводиться в любом регионе, но вместе с заключением затем нужно будет предоставить копию свидетельства об аккредитации юридического лица, оформившего бумагу.

Градостроительный план участка

Данный документ должен быть выдан не раньше 3 лет до дня, когда застройщиком подаются требуемые бумаги на получение разрешения. План можно взять в отделе Градостроительного развития и архитектуры Администрации города. Срок предоставления составляет 3 месяца (согласно статье 46 ГК РФ). Никакая плата за такую услугу не взимается. Для получения плана необходимы следующие документы:

  • топографическая съемка участка с отметкой подземных, наземных и надземных конструкций;
  • подтверждающие личность заявителя;
  • написанное застройщиком заявление на выдачу плана;
  • Кадастровый и технический паспорт объекта.

Как сделать уведомление?

По новым нормам (ст. 51.1 ГрК РФ) в местные администрации, органы исполнительные и самоуправления надо предоставлять уведомления о начале и конце стройки.

Способы подачи:

  • заказным отправлением,
  • при посещении,
  • посредством портала Госуслуг или МФЦ.

Орган власти на протяжении 7 дней после получения документов должен их рассмотреть.

Случаи, когда подают уведомления:

  1. Планируется стройка, реконструкция.
  2. Определение соблюдения установленных параметров и возможности стройки.
  3. Изменение характеристик предполагаемого строительства/реконструкции.
  4. Для установления соблюдения возведенными объектами, проведенной реконструкцией градостроительных норм.

Застройщик уведомляет о следующем:

  • что именно планируется;
  • изменения в работах;
  • завершение стройки.

Содержание уведомления (ст. 51. 1 ГрК РФ):

  1. Ф.И.О застройщика, место жительства, данные идентифицирующих бумаг (паспорта) и контактные. Полные реквизиты юридического лица, если соискатель является таковым.
  2. Кадастровые данные (если есть), адрес или указание на местоположение ЗУ (в кадастровой выписке).
  3. Данные документов о правах на надел, о ВРИ.
  4. Сведения о характеристиках объекта (высота, этажи, площадь, объем, габариты), отступы от границ надела.
  5. Указание на отсутствие у постройки назначения для создания отдельных объектов недвижимости.
  6. Желательный способ получения ответа.

Форма уведомлений о строительстве закрепляется федеральными органами власти. Бланк есть в приложении N 5 приказа 591/пр Минстроя РФ от 19.09.2018 г. Процедура бесплатная, никаких пошлин и дополнительных платежей нет.

Как подготовить?

Бланк для уведомления для ИЖС имеет четыре раздела. Порядок оформления:

Раздел Заполнение
Застройщик полные реквизиты физического или юридического лица, данные госрегистрации
Участок
  • идентификатор по кадастру;
  • адрес или характеристика, показывающая расположение ЗУ;
  • сведения о правах, ВРИ (есть в бумагах о собственности, аренде, это «ИЖС» или «садовый дом»);
  • отступы;
  • реквизиты правоустанавливающих бумаг, если данных нет в ЕГРН.
Объект
  • назначение, цель (возведение/реконструкция);
  • кадастровые реквизиты (если есть);
  • права субъектов;
  • пространственные, геометрические и пр. параметры;
  • в графе об отступах упоминают о приложении схемы;
  • если есть отклонения и для них получено разрешение, то указывают его реквизиты;
  • сведения о типовых решениях или внешнее описание, если стройка на землях с исторической ценностью;
  • упоминание, что не могут быть выделены самостоятельные части.
Схематическое изображение, оно же СПОЗУ Делают самостоятельно или заказывают (5 000 – 20 000 руб.). Можно нарисовать (1:500) от руки или графическими программами на ПК. Для этого потребуется ГПЗУ (а именно чертеж), его выдает бесплатно районный архитектор. Нормы по СПОЗУ есть в прик. Минстроя N 591/пр.

Пакет бумаг должен содержать (копии):

  • о личности заявителя,
  • его представителя,
  • доверенность последнего,
  • бумаги о правах на участок, если в ЕГРН отсутствуют данные о его регистрации.

Если стройка на землях исторических поселений, то потребуется подать описание внешнего вида здания.

  • Скачать бланк уведомления о планируемом строительстве индивидуального жилого дома
  • Скачать образец уведомления о планируемом строительстве индивидуального жилого дома

Надо ли для ИЖС?

Что застройщику потребуется предоставить

Способы получения

Заключение

Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Андрей Измаилов
Наш эксперт
Написано статей
116
Добавить комментарий