Что грозит за строительство жилых и нежилых объектов без разрешения, как их легализовать?

Содержание

Где можно получить разрешение на строительство ИЖС?

Выдачей разрешительного документа занимаются:

  • В общем порядке — органы местного самоуправления, где находится земельный участок для строительства ИЖС.
  • Территориальный орган Министерства по природным ресурсам и экологии РФ – если на земельном участке под ИЖС ведутся работы по использованию недр земли.  
  • Федеральной службой по экологическому, технологическому и атомному надзору – если земельный участок предполагает использование атомной энергии. 

Подать заявление и пакет документов для получения разрешения на строительство частного дома можно в соответствующем органе при личном обращении, через МФЦ или официального представителя.
Перечень документов, необходимых для получения разрешения (ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ):

  • Оригинал паспорта заявителя.
  • Документ, подтверждающий право собственности на земельный участок.
  • Градостроительный план участка.
  • Положительное решение на реализацию проекта по возведению объекта ИЖС. 
  • Нотариальная доверенность (предоставляется, если заявление подается через представителя). 
  • Проектная документация (наличие и план расположения построек на участке, сведения об инженерных сетях, план сноса объектов капитального строительства, расположенных на участке, и другое). 

Стоит отметить, что действующее российское законодательство предусматривает случаи, когда наличие проектной декларации не является обязательным при получении разрешения на строительство: будущий объект ИЖС должен иметь не больше 3-х этажей и предназначаться для проживания не более одной семьи. Застройщик, с которым был заключен договор об оказании услуг по строительству частного дома, вправе собрать необходимую проектную документацию и предоставить ее в соответствующий государственный орган для получения разрешения на строительство.
Срок проведения проверки документов на соответствие требованиям градостроительного плана составляет 7 рабочих дней с момента предоставления заявления уполномоченному органу.

В случае получения отказа в выдаче разрешения на строительство объекта ИЖС, данное решение может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.
После того, как разрешение было выдано заявителю, в течение 10 дней он обязан предоставить в орган, выдавший документ, всю проектную документацию о площади объекта, этажности, проведении инженерно-коммуникационных сетей.
Разрешение на строительство частного дома на участке под ИЖС действует в течение 10 лет, с возможностью продления на основании решения органа власти.
При смене собственника земельного участка во время проведения строительных работ по возведению объекта ИЖС, разрешение на строительство сохраняет свое действие. Однако, в случае раздела или слияния двух и более земельных участков, строительные работы могут быть продолжены только после получения новой проектной документации и разрешения на строительство объекта.

Что застройщику потребуется предоставить

  • Заявление.
  • Документ о праве собственности на участок (свидетельство или постановление о выделении участка и др.).
  • Кадастровый паспорт на участок.
  • Градплан земельного надела, который предварительно нужно будет получить в местной администрации. Для его оформления потребуются различные технические документы, только застройщик не обязан сам их собирать. Надо только написать заявление о том, чтобы такой план выдали.
  • Схема планировочной организации – это условная схема того, как будет расположен дом на участке в будущем.
  • Доверенность на представителя, заверенная у нотариуса (если документы будет подавать не сам заявитель).

Если же в планах у гражданина – возвести жилой дом, в котором имеется более 3х этажей, и в нем будет проживать не одна семья, тогда подобный «упрощенный» порядок выдачи разрешения не будет действовать.

А застройщику придется собирать и подавать полный пакет документов, описанный в первом случае.

Порядок получения разрешения на строительство дома

Для официального начала строительных работ собственнику требуется следовать определенному алгоритму:

  1. Составить заявление и собрать пакет документов.
  2. Провести топографическую съемку участка и прилегающих территорий.
  3. Подготовить и согласовать проект дома.
  4. Получить разрешение.

Пакет документов для выдачи разрешения

Перед обращением в администрацию требуется собрать следующий пакет документов:

  • заявление;
  • документ о праве собственности на землю;
  • кадастровый паспорт участка;
  • топографический план;
  • проект дома;
  • подтверждение от государственной экспертизы о соответствии требованиям СНиП (для строений высотой более трех этажей);
  • паспорт владельца имущества.

Заявление составляется в свободной форме. В его содержании указывается следующая информация:

  • Ф. И. О. и должность лица, которому направляется документ;
  • персональная информация заявителя (Ф. И. О., адрес прописки и проживания, контактны телефон);
  • просьба о выдаче разрешения с указанием адреса участка;
  • дата составления;
  • подпись заявителя;
  • перечень прилагаемой документации;
  • выбор учреждения, которое будет выдавать решение (администрация или МФЦ).

Что требует согласования

Проект будущего дома необходимо утверждать:

  • в службе пожарной безопасности;
  • в санитарной инспекции;
  • при электрификации дома – в энергосбытовой компании;
  • при газификации – в службе газовой безопасности;
  • при проведении водопровода – в водоканале.

Упрощенная и обычная процедура получения

Если гражданин планирует возводить жилье высотой менее трех этажей, он вправе использовать упрощенный вариант получения разрешения. Собственник обращается с заявлением в администрацию, но с меньшим числом документов:

  • паспортом;
  • правоустанавливающим свидетельством;
  • техпланом участка с отображением будущего дома.

Способы получения

Для начала гражданину нужно понять, куда обращаться с пакетом документов. В случае со строительством жилого дома, ему следует пойти в местный орган власти, отвечающий за вопросы архитектуры и градостроительства, который расположен в районе нахождения самого участка.

В общем виде процедура выглядит так.

  • Гражданин обращается с пакетом документов в соответствующий орган, который будет выдавать разрешение.
  • Специалисты госоргана рассматривают поданное заявление и документы в течение 10 дней.
  • По истечении законного срока, заявителю выдается либо само разрешение, либо документ об отказе в его выдаче с четким обоснованием причин такого решения.
  • При положительном решении органа власти и поручении разрешения, можно приступать к строительным работам.

Как грамотно составить договор дарения земельного участка?

Что такое налоговая ставка на квартиру и от чего она зависит? Подробно об этом в нашей статье.

Хотите оформить дарственную на долю квартиры? Пошаговая процедура описана здесь.  

Порядок получения разрешения на строительство

( статьи 51 )

  • Правоустанавливающие документы на земельный участок; 
  • Градостроительный план земельного участка, выданный не ранее чем за три года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство;
  • Схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства;
  • Описание внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства в случае, если строительство или реконструкция объекта индивидуального жилищного строительства планируется в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, за исключением случая, предусмотренного частью 10.2 настоящей статьи. Описание внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства включает в себя его описание в текстовой форме и графическое описание. Описание внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства в текстовой форме включает в себя указание на параметры объекта индивидуального жилищного строительства, цветовое решение его внешнего облика, планируемые к использованию строительные материалы, определяющие внешний облик такого объекта, а также описание иных характеристик такого объекта, требования к которым установлены градостроительным регламентом в качестве требований к архитектурным решениям объекта капитального строительства. Графическое описание представляет собой изображение внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства, включая его фасады и конфигурацию объекта.

Как сделать разрешение на строительство частного дома?

Чтобы приступить к реализации проекта, физлицо или компания получают документ в муниципальном органе власти, занимающемся вопросами строительства и архитектуры. Одобрение выдается в том регионе, в котором планируется возведение объекта. Если мероприятия будут выполняться с применением земельных недр, не обойтись без посещения министерства природных ресурсов (его филиала в регионе).

До начала марта 2018 года действовала амнистия. Ее суть проста. Если человек не знал, как получить разрешение на строительство дома, и приступил к реализации проекта или завершил его, он может оформить документы по упрощенному алгоритму. Но лучше не затягивать с процессом и добиться одобрения в официальном порядке, до старта строительных работ. В этом случае появляется шанс оформить кредит в банке и без проблем подвести коммуникации к дому.

Когда возможен отказ в выдаче одобрения?

Причины отказа в санкционировании стройки или реконструкции индивидуального частного жилья:

  • несоответствие предельным разрешенным характеристикам;
  • установленные законом ограничения;
  • нарушение ВРИ ЗУ (участок не относится к ИЖС или садовым наделам);
  • документы поданы от имени лица без прав на ЗУ;
  • Росреестр не располагает данными о границах участка.

Действует правило: если ответ не получен по истечению 7 дней (плюс время на пересылку), то заявка считается согласованной, начинать строительство можно.

Но если обнаружатся обстоятельства, которые бы послужили причиной для отказа, то у госоргана возникнут проблемы, вплоть до вопросов по сносу объекта и компенсации владельцу за счет государства. Так как учреждения часто не успевают за 7 дней осуществить проверку, то отказывают соискателям по надуманным причинам.

Строительство на территории садового товарищества

Разрешения на возведение построек в деревнях, на землях под ИЖС или на дачных участках имеют некоторые отличия.

Чтобы получить необходимый документ для садоводческого товарищества (СНТ), нужно предоставить в местную администрацию:

  • заявление;
  • паспорт;
  • оригинал и копию свидетельства на землю.

После рассмотрения запроса и анализа предоставленных документов, сельский округ выдает разрешение или отказывает в нем.

Затем разрабатывается проектная документация на дом. Ее можно приобрести в готовом виде или заказать в специализированном учреждении. Далее обратиться в отдел геонадзора районной архитектуры, откуда выезжает их специалист на участок для фиксации и определения границ территории и осей будущего строения.

После получения акта, владелец ожидает получения строительного паспорта объекта, который заказывается в администрации по архитектуре района, при предоставлении следующих документов:

  1. копия и оригинал документа, удостоверяющего личность;
  2. план участка и свидетельство на землю;
  3. заявление на разрешение возведения постройки;
  4. ходатайство сельского округа, процедура получения которого описана выше;
  5. заверенная копия лицензии на проектные работы;
  6. съемка и акт обследования участка.

После получения паспорта на объект, в управлении архитектуры и градостроительства Вашего района, приложенный к нему план расположения строений согласовывается Госпожнадзором (ГПН) и Госсанэпидемнадзором (ГСЭН). В том случае, если планируются подземные постройки, нужно еще и разрешение соответствующих органов.

Без отметки ГСЭН разрешение на строительство не выдается. А чтобы его получить, необходимо также собрать пакет документов:

  • Свидетельство на землю;
  • План расположения строения на участке;
  • Справку о наличии и планировании систем жизнеобеспечения;
  • Заключение ГСЭН, находящееся в проекте застройки.

Для пожарников требуются следующие бумаги:

  • Копия свидетельства на землю;
  • Копия заключения госпожслужбы, приложенная к проекту;
  • Справка об имеющихся и запланированных системах жизнеобеспечения;
  • Заявление на согласование.

Чтобы получить разрешение на строительство зданий на дачном участке, с учетом согласований со всеми службами, план расположения строений предоставляют архитектору района. Только после этого выдается паспорт и все сопутствующие документы.

Далее планируемое возведение дома регистрируется на площадке Архстройинформ, для получения реестрового идентификатора, а также в местном отделении ГУ Госархстройнадзора, которое выдает ордер на производство СМР.

Типичные заблуждения

Сейчас мы поговорим о некоторых «сказках», которые вводят в заблуждение людей, столкнувшихся с необходимостью получить разрешение на строительство.

Заблуждение № 1. Разрешение на строительство отменили!

Именно так было воспринято изменение, внесенное в градостроительное законодательство. На самом деле сейчас вместо заявления оформляют уведомление о начале строительства. Документы предоставляются те же самые. Изменились некоторые юридические тонкости, но документ сам по себе никто не отменял.

Заблуждение № 2. Разрешение не нужно, так как земля в частной собственности.

Это неправда. Арендован земельный участок или принадлежит вам по закону — все равно нужно разрешение на строительство.

Заблуждение № 3. Соседи (друзья, родственники) когда-то построили дом без всяких разрешений, значит, так можно.

Теперь уже нельзя. Хотя раньше такая возможность действительно существовала.

Этот закон был отменен 1 июля 2016 года.

Надо ли для ИЖС?

Согласно изменениям в ГрК РФ, внесенным ФЗ N 340, принятым 03 и вступившим в силу 04 августа 2018 г., старый разрешительный порядок для ИЖС заменен упрощенным (декларативным или уведомительным).

Разрешение потребуется, но теперь оно имеет иную форму, несколько отличающуюся организационно-правовую природу, и называется «уведомлением о соответствии и допустимости стройки». Согласовывать строительство надо, но теперь сделать это намного проще, процедура больше стала напоминать одобрение.

Теперь с 04.03.2018 г. для ИЖС, а с 01.03.2019 г. – для ЛПХ, СНТ надо обязательно согласовывать возведение индивидуальных частных жилых объектов посредством уведомлений. Известить администрацию нужно дважды: перед началом работ, чтобы получить одобрение и после его окончания – для принятия в эксплуатацию и регистрации собственности.

Уведомительная процедура введена для объектов площадью до 500 м² для ИЖС, ЛПХ в рамках поселений, для садовых домиков. Если площадь более 500 м² – надо готовить проект и делать его экспертизу, применяются правила разрешительного порядка.

До 1 марта 2021 г. законом N 267 от 02.08.2019 г. снова продлена так называемая «дачная амнистия». Если объект (жилой или садовый дом) возведен без разрешения, его можно ставить на учет в кадастре и регистрировать лишь на основании технического плана и бумаг о принадлежности земли.

Хотя в данном случае уведомления о начале стройки, задекларированные как обязательные для регистрации права собственности, не потребуются. Если же строительство начато без разрешения до 04.08.2018 г., можно подавать уведомление о его начале до 1 марта 2021 г.

Порядок легализации самостроя

Сначала стоит попробовать легализовать любой самострой в административном порядке, и его можно узаконить, если он соответствует следующим требованиям:

  1. Отсутствует разрешение на постройку, но был уплачен штраф.
  2. Вид разрешенного использования участка не запрещает тип постройки.
  3. Не установлено нарушение интересов третьих лиц.
  4. Были соблюдены нормы СНиП.

Для этого необходимо:

  1. Произвести оценку соответствия требованиям.
  2. Попытаться узаконить самострой в досудебном порядке: получить отказ в БТИ, Росреестре или других уполномоченных органах.
  3. Подготовить доказательную базу- провести необходимые экспертизы.
  4. Составить исковое заявление.
  5. Передать исковые документы в суд. Если цена исковых требований менее 50 тысяч рублей – мировой, а если выше – городской или районный.
  6. Зарегистрировать иск и если требования законны, то суд возбуждает гражданское производство.
  7. Провести судебные слушанья.
  8. Забрать копию выписки из судебного постановления.

В случае, когда требования истца были не удовлетворены – у него есть 10 дней на подачу апелляции в вышестоящую инстанцию. А если все же какая-то из инстанций примет сторону истца, то можно будет приступать к оформлению права собственности на строение.

Документы на оформление

Завершительный этап оформления — государственная регистрация. Жилой дом вносится в перечень недвижимости Росреестра. Процедура возможна при выполнении следующих условий:

  • окончание стройки объекта за период действия допустимости уведомления от муниципалитета;
  • наличие технического плана дома — заказывается у кадастрового инженера;
  • написание в администрацию уведомительных документов о завершении работ — через 1 месяц после постройки.

Вместе с документами подается квитанция об оплате госпошлины. Муниципалитет может дополнительно затребовать:

  • техплан;

  • квитанцию об оплате государственной пошлины в размере 2000 руб.;
  • договор о долевом разделе имущества (если имеются несколько собственников участка).

После подачи бумаг землевладелец получает ответ в форме уведомления. В нем указывается соответствие готовой постройки законодательным нормам. Срок получения документа — 7 дней.

Государственная регистрация

На протяжении 7 дней представители муниципалитета самостоятельно подготавливают и направляют в Росреестр заявление. Владелец имущества в этом году подает уведомление, техплан и оплачивает госпошлину. Администрация извещает гражданина о сдаче заявления, потом направляет по адресу его регистрации выписку из реестра.

До марта текущего года право собственности на построенные дома регистрировалось на основании актуальных документов. На сегодняшний день основанием для госрегистрации выступают уведомление о работах и соответствии готового сооружения.

Строительство хозпостроек

В перечень построек хозяйственного назначения входят гаражи, теплицы, сараи, бани, беседки с фундаментом, навесы, колодцы. Для них неактуальны требования к возведению здания на территории СНТ или ИЖС.

Собственник не высылает властям уведомление, но для узаконивания понадобится подготовить технический план нежилых объектов. После этого человек подает в Росреестр заявление на регистрацию, квитанцию об оплате госпошлины, правоустанавливающие бумаги.

Что такое временный допуск и как его получить?

Пошаговая инструкция по оформлению

Виды разрешенного использования

Смотрим пункты 2.1 и 2.2 в которых должно быть указано:

Для индивидуальногожилищного строительства
Размещение жилого дома ( дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей ); размещение гаражей и подсобных сооружений

Для личногоподсобного хозайства
Размещение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры ( дома, пригодные для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей ) размещение гаражей и подсобных сооружений

Нет?

Смотрим другие пункты:


Вспомогательные виды использования
Условно разрешенные виды использования

Вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Если и в этих пунктах нет планируемого объекта, то участок вам не подходит.

Предельные параметры участка

Обращаем внимание на следующие пункты:

Минимальные отступыот границ
Указываются минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых строительство запрещено.

Например — от дома до красной линии магистральных улиц, улиц местного значения, проездов — 5м, от дома до границы соседнего участка — 3м. От построек для содержания скота и птицы до соседнего участка — 3м. От прочих построек ( бань, гаражей и др. ) до соседнего участка — 1м. От окон жилых комнат до стен соседнего дома и хозяйственных построек, расположенных на соседних земельных участках — 6м.

Предельное количествоэтажей
Указываются предельное количество этажей и ( или ) предельная высота зданий, строений, сооружений.

Например — до 3 этажей включая цокольный и мансардный этажи. Максимальная высота строений ( до конька крыши ) — 13,6м.

Максимальный процентзастройки
Указывается максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка. Процент варьируется от 20% до 80% для ИЖС.

Например — 70%

Требования кархитектурным решениям
Указываются требования к архитектурным решениям объектов капитального строительства, расположенным в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения

Например — В соответствии с Приказом Минкультуры РФ от 12.08.2016 №1864. ( в ГПЗУ указывается, что разрешено, а что запрещено на таких участках )

Административный регламент выдачи

Что можно строить без него: перечень объектов, не требующих согласования

ИЖС при близости расположения водоема

Водный Кодекс России регламентирует нормы застройки участков вблизи водоемов и рек, он вступил в силу в начале 2007 года. В соответствии с ним, все реки, каналы, озера и 20-метровая береговая зона, являются общедоступными. Это значит, что любой водоем может быть использован в бытовых и личных нуждах.

Для каналов и рек, чья протяженность не превышает 10 км, зона общего пользования составляет 5 м. Если занять эту территорию под постройку, придется заплатить штраф и выполнить предписания относительно устранения нарушений законодательства.

Если водоемы и прилегающая к ним территория относятся к природоохранным объектам, пространство которые нельзя занимать под застройку может достигать и 500 м.

На какие объекты нужно получать разрешение на строительство

Как получить и зарегистрировать право собственности, если здание уже построено?

Результат рассмотрения Уведомления

  • уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве или реконструкции объекта ИЖС или садового дома параметров объекта ИЖС или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта на земельном участке.
  • уведомление о несоответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта ИЖС или садового дома параметров объекта ИЖС или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта на земельном участке.
  • уведомление о возврате Уведомления о планируемом строительстве или реконструкции объекта  индивидуального строительства или садового дома и прилагаемых к нему документов без рассмотрения.

Перед подачей Уведомления необходимо обратить внимание на ограничения, установленные земельным и иным законодательством в отношении Вашего земельного участка:

— нахождение земельного участка в границах зон с особыми условиями использования территории, в том числе в границах полос воздушных подходов аэродрома.

В случае если земельный участок расположен в границах полос воздушных подходов аэродромов, необходимо получить согласование размещения объекта с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по оказанию государственных услуг и управлению государственным имуществом в сфере воздушного транспорта (Межрегиональным территориальным управлением воздушного транспорта Центральных районов Федерального агентства воздушного транспорта).

Необходимая для получения согласования информация размещена на официальном сайте МТУ ВТ ЦР Росавиации: http://mtuvtcrfavt.ru/documents/670.html

Выводы

Составление проектных бумаг под застройку рекомендуется поручить профессионалам. В проекте нужно отразить все технические данные, используемые для проведения строительных работ, включая инженерные коммуникации и отделочные материалы.

При составлении паспорта проекта необходимо иметь на руках разрешение на строительство. Несанкционированное возведение частного дома наказывается крупными штрафами. Отсутствие разрешительных документов чревато административной ответственностью также и в таких ситуациях:

  • нарушен порядок выполнения технологии строительства;
  • выполненная реконструкция не соответствуют утвержденным данным в проекте;
  • объект в период капитального строительства незаконно отремонтирован;
  • объект водится в эксплуатацию в период капитального строительства.

Если положения законодательства нарушаются физическими лицами, предусмотрен штраф в сумме 2-5 тысяч рублей. Для подрядчиков и предпринимателей штрафные санкции составляют 20-50 тысяч рублей, для юридических лиц – до 1 млн рублей.

После ввода в эксплуатацию строение признается абсолютно безопасным для всех членов семьи. При этом минимизируется риск нанесения вреда экологии и инфраструктуре поблизости. При получении отказа нельзя самовольно осуществлять строительство. Такое строение невозможно зарегистрировать в БТИ и подключить к инженерным коммуникациям. Оно подлежит сносу. Обжаловать решение можно в судебном порядке.

Итак, мы видим, что процесс сбора документов и их подача в органы администрации для оформления разрешения на строительство занимает немало времени и требует определенных затрат. Тем не менее, об оформлении данного документа стоит позаботиться заранее, чтобы в дальнейшем, при вводе дома в эксплуатацию, избежать непредвиденных проблем.

Жилищный кодекс РФ
Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Андрей Измаилов
Наш эксперт
Написано статей
116
Добавить комментарий