Как устроена пожизненная рента жилья

Условия договора ренты?

Пожизненная рента — это не опасно?

Договор постоянной ренты (ДПР)

По большому счету, понятие ренты, применяемое в юридической сфере, является разновидностью экономической.

Ведь оформление договора ренты – это юридическое узаконивание определенных экономических отношений.

Договор постоянной ренты (ДПР) – это соглашение сторон (получателя и плательщика), при котором выполняются определенные условия.

Условия ДПР:

  1. Одна сторона соглашения передает другой стороне принадлежащее ей имущество в собственность. Сделать это можно посредством сделки купли-продажи (возмездный акт) или дарения (безвозмездный акт).
  2. Сторона, к которой перешло право собственности на имущество, должна выплачивать оговоренную сумму с определенной периодичностью другой стороне сделки;
  3. Срок, на который заключается ДПР, не ограничен временными рамками.

Объектом ДПР может быть как движимое, так и недвижимое имущество. Что попадает под определение, смотрите на схеме:

Рентные платежи могут быть в следующей форме:

  1. деньги;
  2. вещи или услуги, стоимость которых эквивалента оговоренному размеру ренты;
  3. в смешанной форме, т.е. деньгами, а также вещами и услугами.

Получателем может выступать физическое лицо или организация, не ведущая коммерческую деятельность. Постоянная рента может наследоваться. Плательщиком может выступать физическое или юридическое лицо.

Прекращение действия ДПР возможно в следующих ситуациях:

  1. по соглашению сторон;
  2. когда получателем становится юридическое лицо;
  3. при выкупе ренты, если такая возможность оговорена в ДПР.

Правила оформления договора ренты

2. Договор ренты:

Советы: как обезопасить себя и свои деньги

Что это такое?

Рентой называют плату за использование имущества, причём не обязательно речь идёт о недвижимости. После подписания соглашения имущество переходит в собственность плательщика (покупателя), который обязан ежемесячно вносить суммы не ниже прожиточного минимума в качестве ренты. С учётом инфляции и изменения прожиточного минимума, платежи перерассчитываются.

Справка. Условиями договора может быть установлен другой порядок перерасчёта платежей в течении жизни продавца. При этом условие: «сумма ежемесячного платежа не ниже прожиточного минимума на момент выплаты» должно соблюдаться всегда.

Если схема расчётов, описанная в договоре, приведёт к сумме ниже установленного законом порога в некотором периоде, покупатель обязан вносить сумму, равную прожиточному минимум (или больше него, если соглашение предусматривает особый порядок расчёта ренты при понижении до прожиточного минимума).

Отличия от соглашения с содержанием

Если владелец недвижимости не может самостоятельно выполнять домашние обязанности, ходить в магазин или нуждается в регулярном медицинском уходе, может быть удобен договор ренты с содержанием. По условиям соглашения продавец передаёт право собственности на объект недвижимости плательщику, если последний обязуется оказывать первому ряд услуг:

  • Самостоятельно приобретать продукты питания, одежду и другие предметы личного пользования.
  • Приобретать медикаменты и оказывать медицинские услуги на территории плательщика ренты.
  • Выполнять перечень обязанностей в отношении объекта недвижимости и получателя платежей, например: уборка помещения, приготовление пищи, помощь получателю ренты в пользовании бытовыми приборами и санузлом.

Законом не установлен порядок содержания по соглашению о пожизненной ренте, поэтому список услуг должен быть явно описан в договоре. Передать право получения услуг от плательщика нельзя ни по договору купли-продажи или дарения, ни по наследству. Если с продавцом планируют проживать его родственники, которые также нуждаются в содержании, то возможны 3 варианта:

  • Если все лица, которым будут оказываться услуги, являются собственниками объекта недвижимости, выступающего предметом договора, то оформляется групповое соглашение о пожизненной ренте.
  • Предполагается оказывать услуги лицам, проживающим с собственником. Тогда оформляется приложение к договору ренты с содержанием, в котором описывается порядок оказания услуг.
  • Соглашение предусматривает оказание услуг только в отношении получателя/лей ренты, являющегося/щихся собственником/ами, а проживание третьих лиц исключено, либо допускается на особых условиях: снижение размера платежей, возмещение расходов плательщика при оказании услуг третьим лицам и др.

К сведению. Во всех случаях приобретение продуктов питания, медикаментов и других товаров в рамках оказания услуг по содержанию получателя/лей ренты может производиться как за счёт плательщика, так и за счёт лица, которому оказывается услуга.

Если договор не содержит явных указаний, покупателю должны возмещаться все расходы, понесённые при оказании услуг продавцу. Главное отличие от договора пожизненной ренты: снижение суммы ежемесячных платежей за счёт оказываемых услуг.

Плательщик ренты получает возможность купить жильё ниже рыночной стоимости, а продавцу гарантирован бесплатный уход на всю жизнь.

Далее вы можете посмотреть видео о том, чем отличается договор ренты от договора пожизненного содержания с иждивением:

Все отличия, а также недостатки и преимущества договора пожизненной ренты с содержанием и без, были подробно рассмотрены нами тут.

Существует ли соглашение с пожизненным проживанием?

Юридически предусмотрено 2 вида пожизненной ренты: с содержанием и без. Но в различных источниках встречается формулировка «договор ренты с пожизненным проживанием». Она не является юридически корректной и подразумевает ренту с содержанием, в условия которой включено проживание покупателя в приобретаемом объекте недвижимости на период ухода за продавцом.

По умолчанию договор ренты с содержанием допускает пребывание плательщика на территории продавца в период оказания услуг. Явно может быть прописан график посещений, вне которого находиться в доме или квартире получателя ренты запрещено без предварительного согласования с последним.

В последнее время становятся популярны договора выкупной аренды. Они подразумевают проживание нанимателя в помещении собственника подобно классической аренде жилья, но отличаются повышенной суммой платежей и возможностью передачи недвижимости в собственность арендатора по достижении определённого срока проживания или суммы выплат.

Как заключить договор с минимальными рисками?

При заключении договора пожизненной ренты стороны должны проявлять осторожность и осмотрительность, особенно если речь идет не о сделке с близкими родственниками. Сторонам договора нужно для себя решить, смогут ли они долгие годы быть связаны друг с другом подобным контрактом

И та, и другая сторона, может ошибиться в выборе партнера, что выльется в напрасную трату времени и денежных средств. Более того, этот договор требует от плательщика ренты больших финансовых затрат, поэтому стоит реально оценить свои финансовые возможности

Сторонам договора нужно для себя решить, смогут ли они долгие годы быть связаны друг с другом подобным контрактом. И та, и другая сторона, может ошибиться в выборе партнера, что выльется в напрасную трату времени и денежных средств. Более того, этот договор требует от плательщика ренты больших финансовых затрат, поэтому стоит реально оценить свои финансовые возможности.

И у той, и у другой стороны, есть реальный риск попасть на мошенников. Так, нередки случаи, когда плательщики ренты вводят получателя в заблуждение и прописывают в договоре ограниченный перечень услуг, занижают размер ренты. Более того, стариков и вовсе часто пытаются сжить со свету после подписания договора.

Кроме того, для получателя ренты есть риск переселения из квартиры в места, не пригодные для проживания. Есть примеры, когда мошенники перевозили стариков из московских квартир в сельские дома без каких-либо удобств

Так, в качестве меры предосторожности можно вписать в договор пункт о невозможности переселения лица, получающего ренту

Плательщику ренты также может попасться недобросовестный контрагент. Так, встречаются случаи, когда предприимчивые пожилые люди заключают договор ренты, получают обеспечение, а через какое-то время пытаются сделать все, чтобы другая сторона договора нарушила какие-то условия, например, не берут деньги, которые плательщик ренты дает им на содержание, с целью его расторжения.

Такие получатели ренты идут в суд с целью расторгнуть договор, настаивая на том, что плательщик якобы не выполняет свои обязательства. Если суд примет сторону получателя, сумма ренты, которую уже выплатил плательщик, к нему не вернется, а квартира вернется обратно к получателю ренты.

Есть примеры того, когда пожилые люди систематически заключают и расторгают договоры ренты, тем самым обеспечивая себе доход.

Чтобы обезопасить себя, нужно сохранять все чеки, квитанции и прочие документы, подтверждающие траты плательщика ренты. Кроме того, если денежные средства передавались в наличной форме, нужно получать расписку о получении денежных средств.

Кроме того, при заключении сделки следует удостовериться, что получатель ренты является дееспособным лицом, а также обратить внимание на то, есть ли у него родственники. После смерти получателя родственники, недовольные тем, что какой-то посторонний человек получил в собственность имущество, которое должно было перейти им по наследству, будут делать все, чтобы оспорить договор ренты

Чаще всего договоры оспаривают на том основании, что получатель ренты в силу возраста и состояния здоровья не понимал значение своих действий. Именно поэтому необходимо пройти медицинское освидетельствование и получить справку о полной дееспособности получателя ренты. Если будет установлено, что лицо заключало соглашение в здравом уме и трезвой памяти, сделку будет практически невозможно признать недействительной.

Также не стоит избегать проверки подлинности всех предоставленных документов, чтобы потом не оказалось, что у квартиры и вовсе другой собственник, а тот, с кем вы заключили договор, просто проживает в этой квартире.

Таким образом, договор ренты для многих, действительно, кажется реальной возможностью, а иногда и единственной, получить в собственность недвижимое имущество. Однако, не стоит забывать, что не зря договор ренты относится к одному из самых рискованных, поэтому, прежде чем заключать договор, нужно хорошо взвесить все «за» и «против».

Кто может заключать договор ренты

Выступать рентоплательщиком имеет право, как физическое лицо, так и юридическое. Главное требование – платежеспособность.

Для субъекта, который желает стать рентополучателем, законодательством установлены следующие требования:

  • он должен быть единственным владельцем квартиры, выступающей предметом договора;
  • квартира не должна иметь никаких задолженностей и обременений;
  • также не разрешается использовать квартиру, которая на момент подписания договора ренты является залогом в банке.

Перед подписанием договора нужно детально проверить и изучить правоустанавливающие документы владельца недвижимости и убедиться в том, что история квартиры чиста.

Обязанность уплаты налогов

Согласно налоговому законодательству любой доход физического лица облагается налогом. В данном случае каждый из участников сделки является выгодоприобретателем, т.е. рентополучатель получает ежемесячно (или разово) денежные средства за квартиру, соответственно это считается своего рода доходом, который в свою очередь облагается НДФЛ в размере 13%.

Рентоплательщик после регистрации договора фактически становится собственником жилья и поэтому обязан оплачивать налог на недвижимое имущество, размер которого зависит от кадастровой стоимости объекта и регионального понижающего коэффициента. Так как владелец и рентоплательщик являются родственниками, последний вправе не платить налог на доходы физических лиц, как в случае с иными лицами, не состоящими в родстве с владельцем.

Стоит отметить и тот факт, что обе стороны договора могут рассчитывать на получение имущественного вычета. Одна сторона (рентополучатель) так как уплачивает НДФЛ, может воспользоваться на основаниях, оговоренных в налоговом законодательстве (за дорогостоящее лечение, за приобретение автомобиля и т.д.). Вторая (рентоплательщик), как при покупке квартиры.

Важно! Соглашение должно быть в письменной форме и заверено нотариально. В противном случае оно не будет являться правовым документом и не иметь юридической силы.. В заключение можно сказать, что договор ренты жилого помещения между родственниками законодательством допускается и может быть, как материального характера (внесение платежей), так и безвозмездным (полным содержанием престарелого родственника (уход, питание, медицинские препараты и т.п.))

В заключение можно сказать, что договор ренты жилого помещения между родственниками законодательством допускается и может быть, как материального характера (внесение платежей), так и безвозмездным (полным содержанием престарелого родственника (уход, питание, медицинские препараты и т.п.)).

2020 zakon-dostupno.ru

Налоги: кто платит и сколько?

Особенности заключения договора

Что это такое?

Разновидности контракта, нюансы оформления

Постоянная

Постоянная рента – это вид, при которой получателем выступает некоммерческая организация или гражданин, при этом права могут передаваться в порядке правопреемства либо по наследству.

Величина ренты устанавливается и выплачивается в соответствии с договором, но не меньше величины минимального прожиточного минимума. Вместо денежных средств могут предоставляться вещи или услуги по аналогичной цене.

  • Скачать бланк договора постоянной ренты квартиры
  • Скачать образец договора постоянной ренты квартиры

Пожизненная

Пожизненная рента устанавливается на весь срок жизни гражданина-рентополучателя либо в пользу нескольких граждан. В случае смерти одного, право получения переходит на другого. Величина ренты выплачивается в соответствии с условиями договора, но не менее величины минимального прожиточного минимума. Сроки выплат определяются договором; в ином случае выплаты происходят до конца каждого месяца.

  • Скачать бланк договора пожизненной ренты квартиры
  • Скачать образец договора пожизненной ренты квартиры

Пожизненное содержание с иждивением

Договор пожизненного содержания с иждивением предусматривает передачу собственности рентодателю с условием пожизненного содержания с иждивением им рентополучателя. Рентодатель обязан обеспечивать получателя жилищем, одеждой, питанием, а при необходимости осуществлять уход за ним. Также за плательщиком ренты закреплены расходы на ритуальные услуги. Общая стоимость содержания с иждивением не может быть менее двух прожиточных минимумов. Договором предусматривает возможность замены предоставления содержания выплатой в течение жизни рентополучателя.

Рентодатель может распоряжаться собственностью (сдавать, обременять) только с согласия получателя ренты, при этом принимая меры, не позволяющие снижать стоимость имущества.

  • Скачать бланк договора ренты квартиры с пожизненным содержанием
  • Скачать образец договора ренты квартиры с пожизненным содержанием

При нарушении договора рентодателем, получатель имеет право потребовать возврат собственности либо её выкупной цены, при этом первый не имеет право на компенсацию понесенных расходов.

Рента – это взаимовыгодное соглашение между получателем и плательщиком, результатом которого является получение дохода с одной стороны и право пользования с другой. При этом второй имеет право выплачивать ренту как в виде денежных средств, так и в виде иного содержания имущества. Также законодательством РФ предусмотрены определенные нюансы каждого вида договора, защищающие права рентополучателя от недобросовестных плательщиков.

Нюансы соглашения

Порядок составления договора ренты, образец которого доступен в таких правовых системах, как КонсультантПлюс и Гарант, регламентируется общими правилами ГК РФ (глава 27), а также § 3 главы 33.

Необходимые документы

Поскольку по рассматриваемой сделке передается право собственности на имущество, то для оформления договора потребуется ряд дополнительных сведений.

Необходимая документация:

  • паспорта участников сделки,
  • свидетельство о праве на жилье или иную недвижимость,
  • справка об отсутствии ограничений на объект.

Дополнительно подготавливается пакет бумаг на регистрацию права нового владельца. Процедура проводится после подписания договора.

Пакет документов:

  • три экземпляра договора ренты,
  • заявление от каждой стороны сделки,
  • акт приема-передачи имущества,
  • кадастровый паспорт,
  • выписка из домовой книги,
  • справка о количестве проживающих,
  • квитанция об оплате госпошлины.

Важные моменты

Рассматриваемая сделка будет считаться действительной, если сторонами соблюдаются правила формы документа. Вне зависимости от того, бессрочно действует договоренность или предполагается пожизненное содержание, соглашение должен заверить нотариус. Кроме того, если предметом выступает недвижимость, он подлежит государственной регистрации. Данное правило определяется статьей 584 ГК РФ.

Как доказать добросовестное исполнение

Человек, принявший на себя рентные обязательства, должен защитить собственные интересы. Для этого необходимо подтвердить добросовестное исполнение условий сделки.

Доказательства:

  • расписки со стороны получателя о поступлении выплат,
  • чеки за товары и услуги, на которых есть подпись получателя,
  • выписки о переводе денежных средств,
  • письменное подтверждение со стороны рентополучателя отсутствия жалоб.

Стоимость оформления

Сколько стоит заключение и регистрация рентного соглашения, зависит от размера государственной пошлины и суммы оплаты за услуги нотариуса. Обращение к юристу обязательно для составления и удостоверения соглашения. Нотариус предоставляет бланк документа, самостоятельно оформляет его, а также обращается за регистрацией права. Стоимость таких услуг — не менее 5 000 рублей.

Госпошлина

Размер государственной пошлины определяется согласно ст. 333.33 НК РФ. Если плательщиком выступает физическое лицо, то платеж составляет 2 000 рублей, если юридическое лицо — 22 000 рублей.

Описание договора пожизненной ренты квартиры

Суть пожизненной ренты квартиры состоит в том, что хозяин дома, в основном, это пенсионеры, которые или не имеют близких, или дальних родственников, либо в силу определенных обстоятельств с ними не общаются, заключает договор аренды с рентоплательщиком.

После подписания документа рентоплательщик обязуется выплачивать рентополучтелю определенную сумму денег (данную сумму обязательно нужно указать в контракте), а также после смерти хозяина квартиры становится ее полноправным владельцем.

После кончины собственника рентоплательщик перестает выплачивать денежные суммы, даже если существуют родственники, которые претендуют на получение наследство. В том случае, если собственник жилья умирает до подписания договора, то он аннулируется.

Что такое договор ренты? Какие виды бывают? В чем их отличия? Ответы в этом видео:

Чем отличается пожизненная и постоянная формы ренты

Кроме пожизненной ренты существует понятие постоянной ренты.

Основные отличия пожизненной от постоянной формы ренты

Пожизненная рента Постоянная рента
Арендная плата выплачивается собственнику до его смерти Арендная плата выплачивается собственнику даже после смерти до того момента, как будет выплачена полная стоимость квартиры
Не предусмотрено других способов оплаты ренты Помимо ренты возможен уход, помощь по ведению хозяйства собственнику квартиры. Также возможен смешанный способ оплаты, когда за одну часть ренты в денежном выражении, другая – в товарах и услугах, оказываемых рентоплательщиком
Возможен досрочный выкуп жилой площади до смерти собственника Досрочный выкуп жилой площади не предусмотрен
Рентоплательщиком может быть исключительно физическое лицо Рентоплательщиком может быть не только физическое, но, а также и юридическое лицо

Различия пожизненной ренты от ренты с иждивением

Смысл пожизненного содержания с иждивением состоит в том, что гражданин берет на себя обязательства по уходу за хозяином жилой площади.

В уход может входить покупка продуктов, а также одежды, ремонт, оплата счетов по коммунальным услугам, покупка лекарств, уход за владельцем квартиры в случае его тяжелой болезни, оплата сиделки, похорон и многое другое.

Самое главное отличие этих двух видов кроется в том, что при подписании договора ренты с иждивением на одну из сторон накладывается намного больше обязательств.

Субъекты пожизненной ренты

Субъекты договора пожизненной ренты определяются исходя из ее типа.

При заключении пожизненной ренты рентоплательщиком могут выступать исключительно физические лица.

При подписании постоянной ренты рентоплательщиком может выступать не только физическое, но и также юридическое лицо (например, какое-либо предприятие).

Рентополучателем в обоих случаях может быть только физическое лицо.

Получателем может быть не только собственник жилой площади, но и третьи лица. Это могут быть дети, внуки или любые другие лица, в пользу которых был подписан документ.

Например, если у владельца квартиры есть внуки, которым не нужна квартира, то контракт может быть заключен так, что именно они будут получать ренту за жилую площадь.

Договор, в основном, составляется и подписывается в свободной форме, где перечислены все условия, которые плательщик обязуется выполнять.

Виды договоров ренты. Фото: : proprietor.ru

Обязательства плательщиков ренты

Стандартно, плательщик ренты обязуется обеспечить получателю:

  • жилищные условия, отвечающие требованиям законодательства. Рентополучатель может продолжать проживать не территории объекта недвижимости, который был передан в собственность плательщику ренты, либо ему может быть предоставлено другое жилое помещение;
  • питание определенного качества, соответствующего возрасту и особенностям состояния здоровья рентополучателя, договор может оговаривать, что плательщику ренты придется готовить и подавать пищу;
  • одежду, с учетом климатических особенностей региона;
  • уход, помощь в приеме пищи или лекарств, поддержание гигиены тела и дома, обеспечение медицинского обслуживания (вызов врача или скорой, лечение в условиях стационара);
  • прочие условия. Оплата похорон оговаривается отдельно.

Условия договора пожизненного содержания могут предусматривать единовременную выплату части стоимости объекта недвижимости (30-50%) при заключении сделки с последующим ежемесячным содержанием.

Исполнение обязательств по такому договору может быть возложено на третьих лиц, если рентополучатель не возражает, или только одним из плательщиков, если их несколько.

В случае заключения договора пожизненного содержания с иждивением выполнение обязательств предполагается в натуральной форме, исполнение обязательств в денежной форме возможно, если это условие прописано в договоре, но выплаты должны быть периодическими и пожизненными. Наследники рентополучателя не имеют права получать выплаты по договору.

По факту подписания договора пожизненного содержания плательщик ренты обязан содержать объект недвижимости в надлежащем состоянии, то есть выполнять текущий, косметический и капитальный ремонт помещения.

Обязанность по уплате коммунальных платежей переходит плательщику ренты, что означает потерю льгот рентополучателя. Платежи будут совершаться в полном объеме.

Защита прав получателя ренты

Плательщик ренты задерживает платежи – рентополучатель вправе потребовать уплаты компенсации в виде процентов, величина которых оговаривается в договоре или признается равной ставке банковского процента за день просрочки.

Плательщик ренты, ставший собственником помещения, имеет право продать его. В таком случае обязательства по договору ренты переходят новому собственнику. В случае нарушения новым владельцем условий договора, прежний собственник несет субсидиарную ответственность.

Преимущества и недостатки сделки

Основной плюс рассматриваемой сделки заключается в том, что каждая сторона получает выгоду. Плательщик приобретает в собственность имущество, несмотря на ограничение прав по распоряжению им. Получатель обеспечивает себя ежемесячной материальной поддержкой и бытовым уходом до конца жизни.

Минусы ренты:

  • распоряжение имуществом для плательщика возможно только после кончины получателя;
  • риск одностороннего расторжения соглашения по инициативе бывшего собственника имущества.

Рекомендации для обеих сторон

Юристами в результате анализа практики рассматриваемых правоотношений были сформулирован ряд советов, как для плательщика, так и для получателя.

Рекомендации получателям:

  • следует сохранять за собой право проживать в квартире до конца жизни;
  • при выявлении существенных нарушений со стороны плательщика нужно расторгать договор в одностороннем порядке;
  • до подписания договора требуется убедиться в том, что обязанности и порядок ухода со стороны плательщика подробно расписан;
  • нужно учитывать риск того, что плательщик ренты может оказаться мошенником.

Советы плательщику:

  • необходимо оценить собственные возможности перед тем как соглашаться на пожизненное содержание другого человека;
  • нужно учитывать риск потери имущества в случае обвинения со стороны рентополучателя о нарушении условий соглашения;
  • следует знать, что в случае смерти имущество перейдет к наследникам вместе с обязательствами перед рентополучателем.
Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Андрей Измаилов
Наш эксперт
Написано статей
116
Добавить комментарий