Чем отличается земля сельскохозяйственного производства от земли сельскохозяйственного использования? в помощь начинающим риэлторам

Строительство на землях для ЛПХ

Личные хозяйства нуждаются в постройках, пригодных для длительного пребывания:

  • садовые домики;
  • капитальные дачные дома;
  • бани, санузлы;
  • сараи и иные помещения для хранения.

Длительное пребывание отличается от постоянного проживания возможностью прописаться по адресу участка. Чтобы зарегистрироваться в капитальном строении, нужно перевести землю из земель для ЛПХ в земли ИЖС. В некоторых случаях это происходит без проблем, в других это оказывается невозможно. Всё зависит от расположения земли и её статуса. Дело в том, что некоторые земли оказываются в списке особо охраняемых, и вносить подобные изменения в кадастровый паспорт запрещено.

Как построить частный дом: получение разрешения, регистрация строения

На данный момент действует так называемая «дачная амнистия» — закон, по которому зарегистрировать дом, построенный на дачном участке, можно без предоставления разрешения на это строительство. Иными словами, владелец земли ЛПХ строит дом, а затем зарегистрирует его в Кадастровой палате. Это правило действует и для давних построек.

Состав земель и категории использования

Все земли сельхозназначения подразделяют на категории. Согласно понятию «состав земель», определяются виды допустимого использования. Можно взять на вооружение следующую классификацию участков и наделов, подробно изложенную в таблице.

Категории, виды земель сельхозназначения Состав земель
Земли, которые можно использовать для ведения сельского хозяйства. Участки, угодья, наделы за границей поселений.
Категория участков для ведения сельскохозяйственного производства.
  • Пашни;
  • сенокосы;
  • пастбища для выпаса скота;
  • наделы, занятые под многолетние насаждения;
  • виноградники.
Земля, предназначенная для ведения личного (подсобного) хозяйства. Приусадебные и полевые участки.
Земли для садов или огородов. Наделы предоставляются гражданам для выращивания:
  • плодовых деревьев;
  • ягод;
  • овощей;
  • бахчевых.
Категория дачного строительства. Возможно использование участков для отдыха и строительства жилых сооружений.
Земли сенокосов, выпаса скота и животноводства. Использование сельскохозяйственных участков для соответствующего вида деятельности:
  • сенокошение;
  • выпас скота;
  • животноводство.
Ведение фермерского (крестьянского) хозяйства. Можно использовать участки для зарегистрированного соответствующим образом фермерского (крестьянского) хозяйства.
Участки, занятые строениями или сооружениями, предназначенными для ведения сельского хозяйства. Земли, на которых расположены строения/сооружения, предназначенные для хранения, производства или переработки (в том числе первичной) продуктов, полученных путем ведения сельскохозяйственной деятельности.
Земли, на которых расположены объекты несельскохозяйственного назначения. Возможно использование участков худшего качества для строительства и размещения автомагистралей, линий электропередач, трубопроводов.
Земли для иных целей. Использование участков для научно-исследовательских работ и реализации учебных программ.
Наделы для защитных насаждений. Можно использовать участки для деревьев и кустарников.

На землях, которые относятся к категории «для садов или огородов» можно возвести жилое строение для отдыха при условии отсутствия регистрации проживания лиц. В отличие от участков для ведения садоводческой деятельности и огородничества, можно использовать дачные наделы для строительства жилого дома с правом регистрации.

Классы и группы земли сельскохозяйственного назначения весьма разнообразны.

Земли сельскохозяйственного использования отличаются от земель сельскохозяйственного производства, хотя они находятся в одной и той же категории земель – сельскохозяйственной, на основании Земельного Кодекса РФ.

К землям сельскохозяйственного использования относятся земельные угодья, которые могут относиться и к другим земельным категориям, например, населенных пунктов или промышленности, лесного фонда.

В документах это обычно выглядит так: «Категория земли — населенные пункты, разрешенное использование-для крестьянско-фермерского хозяйства». Считается, что такое разрешенное использование носит временный характер, земля передана для конкретных сельскохозяйственных целей гражданам или юридическим лицам для организации сельхозпредприятия. Это могут быть склады, административные здания, дороги и другими объектами инфраструктуры, обеспечивающими процесс сельхозпроизводства.

В статье 77 Земельного Кодекса РФ говорится о том, что землями сельскохозяйственного назначения считаются земли, находящиеся за пределами населенного пункта. Но мы встречаем не единичные случаи, когда земля сельскохозяйственного назначения находится в границах населенного пункта. Таким землям присваивают название — для сельскохозяйственного использования.

Земли сельскохозяйственной категории  для сельскохозяйственного использования, находящиеся в границах населенного пункта  подлежат изменению  их правового статуса на «дачное строительство» или «для индивидуальной жилищной застройки» так как на такие земли и строения на этих землях распространяются статьи  Градостроительного кодекса РФ.( ч. 10 ст. 35 и ч. 3 ст. 36 ГСК РФ)

Поэтому сейчас изменить разрешенное использование с сельхозпроизводства, личного подсобного хозяйства, крестьянско-фермерского хозяйства на дачное строительство и ли жилое строительство можно только путем включения земли в границы населенного пункта или присоединения к уже существующему ДНП( дачное некоммерческое партнерство) или СНТ (садоводческое некоммерческое товарищество). Если участки действительно фактически соприкасаются.

Если такая земля находится за пределами населенного пункта и даже не соприкасается с ним, то ее можно использовать как по прямому целевому назначению, так и по вспомогательному.

По функциональному назначению земли сельскохозяйственного назначения подразделяются на две группы:

-сельскохозяйственные угодья (пастбища, сенокосы, пашня, многолетние насаждения)

— несельскохозяйственные угодья (лесопосадки, лесопокрытые, водопокрытые территории, дороги, постройки, сооружения и т.п.).

Сельскохозяйственные угодья – это высокоплодородная земля, на которой можно сажать овощи, зерновые, бахчевые и другие культуры, выращивать сады и плодовые кустарники. Такие земли не подлежат переводу в другие категории вообще, так как находятся под особой охраной государства. Самым ценным видом сельхозугодий является пашня.

Как правило, земля с разрешенным использованием — для сельскохозяйственного использования( несельскохозяйственные угодья) имеет низкую кадастровую стоимость, значит низкого качества, поэтому выращивать овощи, злаковые и другие полезные культуры просто не получится, но можно использовать для других целей- для дорог вдоль полей, для линий электричества, для постройки гаражей и ремонтных мастерских обслуживающих сельхозтехнику, для водных объектов, складов, малых предприятий по переработке сельхозпродукции и других целей.

Очень жаль, что современные кадастровые паспорта не отражают эти данные для владельцев участков сельскохозяйственного назначения и приходится разыскивать эту ценную информацию в различных других источниках. Эта информация используется при определении кадастровой стоимости каждого участка. Чем выше стоимость, тем плодороднее земля.

Перевод в другую категорию

Что делать, если данный участок уже находится в собственности, но всё-таки подходящего вида разрешённой деятельности не имеется? Что делать, если возникает необходимость ходатайствовать об изменении категории земель? Если использование земель сельхозназначения требует изменить их категорию? Это долгий и трудный процесс, однако, всё же это остаётся возможным.

Такие юридические действия не могут быть сделаны в тех случаях, когда право собственности на земельный участок не было надлежащим образом оформлено. Прежде всего нужно получить кадастровый паспорт на эту землю и затем зарегистрироваться в Едином реестре прав собственности на недвижимость.

Хотя это сделать необходимо, такие процедуры могут стоить немало.

При обращении в государственные органы с просьбой, чтобы была изменена категория земли, которая имеет в данный момент сельскохозяйственное назначение, нужно привести соответствующие для этого аргументы. Их перечень приведён в законодательстве.

Кратко о возможных причинах для этого:

  1. Предполагаемая консервация земель.
  2. Если данный участок в будущем должен оказаться частью заповедных земель. То есть, он станет частью природной территории, которая будет охраняться в особом режиме.
  3. Известно, что население тех или иных населённых пунктов постепенно растёт и их территория увеличивается. В процессе такого увеличения некоторые территории, которые прежде имели сельскохозяйственное назначение, со временем становятся частью городской территории. Таким образом, расширение территории городов или сёл может быть достаточной причиной для изменения категории данного участка земли.
  4. Современная цивилизация, кроме всего прочего, характеризуется устойчивым ростом промышленного производства. В частности, возможны ситуации, когда на бывших сельскохозяйственных землях происходит строительство промышленных объектов.
  5. Одним из направлений развития становится строительство разного рода линейных объектов. Кроме территории для их размещения, дополнительно для них нужна полоса земли, идущая с обеих сторон и подъездные пути для проведения техобслуживания или ремонта. Иногда для этого могут использоваться земли сельскохозяйственного назначения. Такие изменения обязательно должны сопровождаться планом, по которому планируется производить рекультивацию земель.
  6. Земля, которая используется для сельскохозяйственной деятельности, со временем может потерять нужные для этого свойства. Причины могут быть различными. При этом возможна передача таких участков в фонд запаса, водный или лесной фонд.
  7. В том случае, если было открыто месторождение полезных ископаемых, использование разрешённого использования земельных участков можно изменить. Но сделать это можно только при условии предоставления плана проведения рекультивации земли.
  8. При дальнейшем развитии местной инфраструктуры могут понадобиться новые объекты, которые имеют коммунальное или бытовое значение. Под них могут отвести бывшие сельскохозяйственные земли, но лишь при том условии, что иным образом это размещение выполнить было нельзя.
  9. Причины, которые соответствуют уровню межгосударственных отношений. Если у РФ есть обязательства перед другими государствами по размещению военных объектов на данных землях. Это является одной из причин, которая может привести к изменению категории участков сельхозназначения.

Указанные причины на законодательном уровне могут быть аргументами для рассмотрения вопроса об изменении категории сельскохозяйственных земель. Однако у рассматриваемого вопроса имеется и другая сторона.

В некоторых случаях такие изменения запрещены непосредственно соответствующими нормативными актами.

  1. Это имеет место тогда, когда говорят о сельскохозяйственной земле, которая обладает особыми продуктивными свойствами.
  2. Другой критерий запрещения является ценностным. Если кадастровая цена данного участка на 50% больше средней кадастровой цены на землю сельхозназначения в этом районе.

Наиболее распространена такая мотивация, как изменение категории в связи с включением территории в состав земель населённого пункта. Кто уполномочен рассматривать этот вопрос? Обычно это решение принимают органы муниципальной власти. В некоторых случаях такие вопросы решают исполнительные органы государственной власти. Последний вариант имеет место тогда, когда рассматриваемый участок относится к ведению государства.

Законодательство в сфере сельхозугодий

Юридически нормы использования подобных земель закреплены следующими актами:

  • Земельный Кодекс: статьи 77-80 (глава 14);
  • ФЗ «Об обороте земель сельхоз назначения;
  • некоторые статьи Гражданского Кодекса;
  • региональные законодательные акты.

Сельское хозяйство на территории РФ ведётся с разной интенсивностью: для одних регионов это практически единственный источник поступлений в казну. В других субъектах ведение сельхоз деятельности ограничивается лишь некоторыми видами и не является основным. Поэтому региональные законы в отношении угодий разнятся.

Закон определяет состав сельскохозяйственных земель (ст.77):

  • поля;
  • лесные посадки, защищающие угодья от разрушающих факторов (ветер);
  • водные пространства (пруды, обеспечивающие полив, территории для выращивания рыбы, водонапорные башни, конструкции для хранения воды);
  • территории для коммуникаций: электричества, водоснабжения и дорожной сети;
  • строения, обеспечивающие сельхоз деятельность.

Юридические основания перевода

Бремя подготовки участка к переводу целиком и полностью ложится на заявителя

Земельное законодательство в 2004 пополнилось отдельным документом о порядке изменения категорий земельных участков. Новый закон №172 на протяжении времени изменялся и дополнялся.

Последние коррективы были внесены в июле 2017, с введением изменений в порядок регистрации земель и обязательным внесением данных в реестр ЕГРН. Процесс перевода регламентирован и требует тщательной подготовки, в части:

  • сбора информации о наделе;
  • исследования почв и экспертных оценок их качества на основе балла бонитета;
  • возможности рекультивации наделов;
  • привязки кадастровой стоимости к средней по муниципальным округам;
  • учета градостроительных и иных земельных планов государства.

Бремя подготовки участка к переводу целиком и полностью ложится на заявителя. Пакет документации, которую потребуется собрать расширен.

Предполагается, что решения о смене категории на наделы будут более осмысленными и объективными. Собранные сведения должны помешать нарушению экосистем, способствовать повышению качества почвы и в конечном итоге приведут к упорядочению всех существующих в стране земель.

Важно помнить, что гораздо проще перевести земли населенных пунктов в иную категорию, чем сменить категорию сельхозугодий. Обращаться за утверждением проекта изменения следует только в крайних случаях, имеющих правовое обоснование

Ведь даже в законе такая процедура обозначается, как исключительная

Обращаться за утверждением проекта изменения следует только в крайних случаях, имеющих правовое обоснование. Ведь даже в законе такая процедура обозначается, как исключительная.

Особенности использования

Частными лицами

На землях сельскохозяйственного назначения физические лица вправе осуществлять только деятельность, оговоренную ЗК РФ. Речь идет о:

  1. Ведении фермерского хозяйства.
  2. ЛПХ.
  3. Сенокошения.
  4. Огородничества.
  5. Выпаса скота.
  6. Разведения рыбы и пр.

Объекты земельных правоотношений физлиц:

  • земельные участки;
  • земельные доли;
  • права за земельные доли и на земельные участки.

Земля может покупаться-продаваться (с обязательным уведомлением госорганов), сдаваться в аренду и субаренду, а также передаваться в дар, наследство, уставной капитал АО. Физлица имеют равные права с юрлицами в использовании и возможности покупки-продажи земли. Ограничения существуют только для иностранных физлиц, которые не вправе приобретать сельскохозяйственные пашни в собственность.

Коммерческими организациями

Участки земли сельскохозяйственного назначения могут покупать, арендовать и использовать любые коммерческие организации. Все земли, используемые коммерческими организациями, обладают особым правовым статусом как землепользователи земель сельскохозяйственного назначения.

Виды сельскохозяйственных организаций:

  • производственные или потребительские кооперативы;
  • крестьянские (фермерские) хозяйства.

В различных сельскохозяйственных организациях могут быть свои особенности правового режима. Например, для фермеров минимальные размеры земельных участков не устанавливаются, если профиль их деятельности: садоводство, овощеводство защищенного грунта, виноградарство, семеноводство, птицеводство, пчеловодство, товарное рыбоводство или другая важная для развития сельского хозяйства в регионе деятельность.

Сельскохозяйственным организациям участки могут предоставляться в собственность, постоянное пользование или аренду. В случае предоставления надела в собственность члены кооперативов получают право на земельную долю. Невостребованные земельные доли становятся государственной собственностью.

Важно! Помимо коммерческих объединений участки предоставляются в собственность также религиозным организациям, научным институтам и казачьим обществам (некоммерческим организациям).

Кооперативами

Кооперативы вправе покупать и продавать земли сельскохозяйственной категории. Согласно закону «О сельскохозяйственной кооперации» сделки кооператива по отчуждению и приобретению земельных участков проводятся только с согласия общего собрания всех членов (ст. 38).

Участников могут в течение определенного периода, не превышающего 10 лет, обязать продавать производимую ими сельскохозяйственную продукцию или ее часть именно кооперативу, а не другим организациям.

Предприятиями

Право на использование сельскохозяйственных земель имеют и коммерческие предприятия (АО, ООО и другие формы собственности). Это могут быть агрохозяйства, племенные и конные заводы, предприятия по воспроизводству ценных видов рыб и другие компании.

Приобретение и продажа участков для предприятий ведется по тем же принципам: землю можно использовать только для сельскохозяйственных целей и перед продажей участка нужно сначала предложить его местным властям, которые имеют приоритетное право покупки.

Для оформления сделки нужно будет показать доверенность представителя или подтвердить полномочия директора компании. Если для подписания договора по Уставу компании нужно разрешение учредителей, то необходимо будет предоставить и этот документ.

Процесс рассмотрения

Ходатайство и поданные документы обязаны рассмотреть в пределах установленных сроков. Муниципальные власти должны решить этот вопрос не позднее чем за два месяца. Если заявление рассматривали государственные исполнительные органы, то срок рассмотрения дела увеличивается. Теперь он составляет три месяца. Если решение уже было принято, то принимается соответствующий акт и отсылается заявителю в течение десяти суток с момента принятия решения. Конечно, не исключается вариант, когда решение принимается отрицательное. Уведомление о принятом отрицательном решении также должно быть передано заявителю не позднее двухнедельного срока.

Что делать, если получен отказ? Конечно, отказ может быть только мотивированным. Вот возможные причины принятия такого решения.

  1. Если согласно законодательству было положено провести экологическую экспертизу и её заключение было негативным, то это является достаточной причиной для отказа.
  2. В некоторых случаях изменить целевое использование земель – может прямо подпадать под запрещение со стороны законодательства РФ.
  3. Если та категория, которая запрашивается в этом ходатайстве, не соответствует муниципальным документам, которые приняты ранее по отношению к данной территории.

Если было получено отрицательное решение, нужно постараться устранить недостатки и заново подать документы на рассмотрение.

О юридических основаниях перевода сельскохозяйственных угодий

Земельный кодекс РФ, Федеральный закон от 21.12.2004 г. №172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (ст. 7), областные законы нужной направленности дают вероятность перехода участка, принадлежащего к аграрному комплексу.

При правильной и полной подготовленности необходимого списка бумаг и сведений, возможен переход или отказ.

Необходимые материалы и документы для перевода

Владельцу угодья для перехода стоит составить ходатайство.

В нем указывают:

  • Номер участка, соответственно кадастра.
  • Категория земли, куда входит участок, и категория земель, куда предполагается переход.
  • Обоснование перевода участка.
  • Права на эту территорию.
  • Если есть, то ограничения.

Для обоснования о переводе, нужен данный перечень бумаг:

  1. Выдержка из кадастра недвижимого имущества, что касается сведений о территории, перевод которой необходимо сделать. Также подойдет кадастровый паспорт данной территории.
  2. Для лиц, не занимающихся предпринимательской деятельностью – копия паспорта, также выписка из ЕГР индивидуальных предпринимателей.
  3. Для лиц, занимающихся предпринимательской деятельностью – копии, заверенные нотариусом, бумаг учредителя и извлечения из ЕГР юридических лиц.
  4. Извлечение из ЕГР прав на недвижимое имущество и соглашений с реестром о правах на территорию, перевод которой предстоит сделать.
  5. Заключение государственных экспертов в области экологии.
  6. Одобрение собственника на перевод земельного угодья.
  7. Выводы доверенного органа или комитета по архитектуре, содержащие информацию о том, пригодны или непригодны испрашиваемые целевые назначения и разрешённого использования участка, который утвержден и разработан в установленном порядке документом территориального планирования и документацией по планировке.
  8. Бумаги, содержащие информацию о ценности территории, занесенной в реестр, по отношению к среднему уровню реестровой стоимости по району, где находится участок.
  9. Отчётность о реестровой стоимости территории, выполненная учреждением, выдающим лицензию, и содержащая данные о процентном соответствии реестровой стоимости земельного участка по отношению к среднерайонной.
  10. Утверждённый в нужном порядке план восстановления части сельскохозяйственных участков, который предоставляется на период реализации возведения линейных сооружений (при переходе земель сельскохозяйственного назначения).

В течение двенадцати недель рассматривает предоставляемые бумаги комитет или уполномоченный орган, затем готовит заключение, которое обосновывает осуществимость перехода территории или запрет на проведение перехода.

Для каких-либо действий связанных с землями аграрного комплекса, нужно изучить Федеральные законы, а также законодательные акты, уточнить к какому типу относят земельный участок, чтобы избежать недоразумений.

Смена категории земель, если они включают в себя сельскохозяйственные угодья

В первую очередь надо определить удаленность земель от городской черты

Это особенно важно при покупке дачного участка. Место для отдыха выбирают исходя из личных потребностей, но важным фактором является возможность быстро добраться до работы/учебы

Не последнюю роль играет инфраструктура. Дачникам в любом случае придется часто наведываться в город, поэтому стоит заранее определиться с потенциальными возможностями или трудностями. Если придется добираться автобусом или железнодорожным транспортом, необходимо узнать о наличии и режиме маршрутов. Далеко не все дачники пользуются личным автотранспортом. Поэтому, по возможности, максимально нивелируйте проблемы.

Выбирая участок для ведения крестьянского хозяйства, обратите внимание на плотность населения и удаленность от автомагистралей. Не последнюю роль играет газификация, наличие линий электропередачи, связи

Все эти нюансы влияют на конечную стоимость земли, которую можно оговаривать, исходя из каждого вышеперечисленного пункта. Большую роль играет организованный вывоз мусора и бытовых отходов

Следует заранее обратить внимание на данный фактор, чтобы потом эта проблема не стала неприятным сюрпризом

При оформлении документов, необходимых для осуществления сделки купли/продажи, заранее проконсультируйтесь со специалистами. Возможно, необходимо обратиться в кадастр, чтобы получить соответствующую информацию.

Следует помнить о целевом использовании земель сельскохозяйственного назначения. Если необходима регистрация проживания, надо приобретать участок с назначением — дачное строительство. В противном случае можно построить жилой дом, но без возможности регистрации.

Если в собственности есть земля для ведения фермерского хозяйства, но необходимо дополнительные угодья для сенокошения и выпаса, можно заключить договор аренды (возможно, долгосрочный) с владельцами — физическими или юридическими лицами, в том числе местной громадой. Участки для садоводства можно приобретать как в личную, так и в коллективную собственность.

Следует помнить, что на землях, выделенных для огородничества, недопустимо выращивать многолетние растения или возводить капитальные строения. Разрешается только разместить временные сооружения для хранения инвентаря или отдыха. В случае нарушений, местные исполнительные органы могут обязать владельцев снести сооружения за свой счет и наложить штраф.

Землю для ведения подсобного хозяйства могут приобретать не только граждане, но и предприятия/организации с последующим выделением участков в пользование свои служащим. Приватизация данных наделов не предусмотрена. Как вариант, можно купить землю, обратившись с соответствующим ходатайством к владельцам.

Не следует использовать сельхозземли не по назначению. Это чревато санкциями со стороны регулирующих органов.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:

8 (499) 703-35-33 (доб. 306) — Москва

8 (812) 309-52-81 (доб. 861) — Санкт-Петербург

8 (800) 333-45-16 (доб. 608) — Россия (общий)

или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта!

Все консультации у юристов бесплатны.

Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Андрей Измаилов
Наш эксперт
Написано статей
116
Добавить комментарий