Оценка недвижимости: в каких случаях она нужна?

Пример оценки квартиры

Для наглядности приведем пример оценки квартиры на основании существующих аналогов. Предположим, что оценить нужно жилье площадью 50 кв.м., расположенное в живописном районе, но без ремонта, в черновой отделке. Примерно такие аналоги можно найти почти во всех случаях:

Аналог Площадь (кв.м.) Стоимость (руб.) Цена за 1 кв.м. (руб.) Коэффициент Поправленная цена за 1 кв.м. (руб.)
Квартира – практически идентичная объекту. 60 3 000 000,00 50 000,00 0,0 50 000,00
Квартира в том же районе, но с ремонтом. 80 4 500 000,00 56 250,00 0,8 45 000,00
Квартира в плохом районе, без ремонта. 50 2 000 000,00 40 000,00 1,2 48 000,00

Чаще всего используется не больше трех аналогов. Меньше применяется только тогда, когда аналогов найти невозможно (что резко снижает актуальность такого метода оценки). Больше же используется тогда, когда разброс цен слишком большой.

Средняя стоимость 1 квадратного метра, с учетом поправочных коэффициентов составит: (50000+45000+48000)/3=47667 рублей. Итого, рыночная цена объекта оценки будет равна 47667*50=2383350 рублей.

Дополнительно банк может применять другие поправочные коэффициенты. Например, на то, что за время действия кредитного договора дом износится и квартира автоматически упадет в цене. Также могут быть и другие факторы, типа тенденции на рост или падение цен на жилье в регионе и так далее. Эти цифры высчитываются отдельно и зависят уже напрямую от внутренних нормативов банка.

Как происходит оценка для ипотеки?

Процесс оценки можно начинать только после того, как вы выберите жилье и договоритесь с продавцом. При этом для начала процедуры вам потребуется определенный пакет документов. В него входят:

  • Правоустанавливающие документы: свидетельство о праве собственности на квартиру, договор о купле-продаже. При оформлении ипотеки на новосторойку необходима копия договора долевого участия.
  • Планы БТИ с экспликацией квартиры: в этом документе приведено детальное описание жилплощади, точные размеры и поэтажный план здания. Оценщику потребуется сверить реальный и задокументированный план недвижимости. При наличии перепланировки необходима регистрация внесенных изменений.
  • Копия кадастрового паспорта. Паспорт выдается собственнику объекта в БТИ.
  • Для вторичного жилья – справка о том, что здание не фигурирует в планах на снос.
  • Справка о перекрытиях для зданий, построенных до 1960 года. Она необходима потому, что старые здания построены на перекрытиях из дерева, а потому более пожароопасны. Поэтому страховые компанию отказывают в сотрудничестве банку, а банк, в свою очередь, не может выдать ипотеку без договора страховки.
  • Копия паспорта заявителя и контактные данные.

Собранные документы необходимо предоставить в оценочную компанию. Там же вы сможете договориться со специалистом о проведении экспертизы, ее дате, времени и месте. Оценщик приедет на место в назначенное время и проведет оценку одним из следующих методов.

Первый способ – сравнительный или рыночный. Специалист оценивает объект с точки зрения уже закрытых сделок на рынке жилья. При этом на результат влияют различные коэффициенты, которые рассчитываются исходя из различных показателей недвижимости. К ним относятся возраст постройки, размер жилой площади, транспортная доступность и удаленность здания от значимых городских объектов (больниц, детских садов, школ и т. д), качество отделки и многое другое. Этот метод позволяет определить рыночную стоимость недвижимости.

Второй способ – затратный. Оценка квартиры для ипотеки происходит на основе затрат, которые потребуются на постройку такого же объекта. Результатом оценки становится ликвидная стоимость квартиры.

Третий метод применяется наиболее редко – доходный. Он предполагает, что оценщик определяет потенциальный доход от использования объекта, например, для съема.

Как уже было сказано выше, сравнительный метод оценки позволяет узнать рыночную стоимость жилья, а затратный – ликвидную. При этом отличаются они, как правило, незначительно.

Кроме того, при оценке учитываются такие факторы, как:

  • Экологическая обстановка района;
  • Расположение остановок, детских садов, школ, больниц и другой инфраструктуры по отношению к постройке;
  • «Возраст» дома – не применяется к новостройкам;
  • Материалы, использованные при строительстве здания;
  • Количество этажей;
  • Состояние двора, прилегающего к дому.

При оценке самой квартиры специалисты также обращают внимание на:

  • Ее площадь,
  • Количество комнат,
  • Планировку,
  • Этаж, на котором находится квартира,
  • Состояние отделки и коммуникаций,
  • Дефекты или поломки.

Сколько это стоит?

Один из самых распространенных вопросов – сколько стоит оценка квартиры для ипотеки? Однако однозначного ответа на этот вопрос нет. Стоимость оценки зависит от региона, в котором производится процедура.Так, в Москве цена за услуги оценочных компаний составляет от 3500 до 5000 рублей. В Санкт-Петербурге – от 3000 до 4000 рублей. В эту сумму входит как сама процедура, так и составление отчета. В регионах стоимость оценки квартиры для ипотеки так же может разниться. Как правило, на нее влияет удаленность населенного пункта, в котором находится приобретаемая недвижимость, от регионального центра. Кроме того, повлиять на цену может и время.

Отчет по оценке

Оценка недвижимости для ипотеки завершается составлением отчета. Что в него входит?

  1. Данные оценочной компании и данные заказчика;
  2. Сведения об использованных методах оценки квартиры;
  3. Полная информация, полученная специалистом о жилье;
  4. Сравнительный анализ рынка недвижимости на примере аналогичных сделок;
  5. Ликвидная и рыночная стоимость квартиры;
  6. Приложение – документы, фотографии, сделанные во время проведения оценки, дублированная информация о стоимости квартиры и вывод – вероятная выручка банка от продажи недвижимости.

Отчет готовится в течение 2−5 рабочих дней и выглядит как печатный документ, объемом 25−30 листов, с нумерацией и шнуровкой. В нем должна присутствовать печать и подпись ответственного сотрудника оценочной компании.

Оценка для ипотеки

В силу гражданского законодательства, процедура оценки объекта недвижимости обязательна при оформлении ипотечного кредита.

Оценка проводится до момента одобрения заявления заемщика на выдачу денежной ссуды.

В проведении оценки объекта недвижимости имеет интерес, главным образом, банк, потому что ему нужно удостовериться, что если заемщик не выплатит займ, то заложенное имущество (квартира) будет реализовано за сумму не менее, выданной банком.

Поэтому получить в кредитном учреждении можно только лишь средства, размер которых не превышает стоимость жилья.

Оценку квартиры для ипотеки выполняется только путем обращения к специализированным оценочным организациям и индивидуальным экспертам- оценщикам.

По результатам работы экспертом выдается отчет, в котором рассчитана стоимость проделанной экспертизы объекта недвижимости. Стоимость недвижимости, указанная в отчете оценщика не является обязательно для продавца, м может быть запрошена и большая сумма. Но в случае крупных расхождений заемщику потребуется уплачивать разницу из собственных средств, поскольку банк не выдаст сумму, превышающую оценочную.

Оценка недвижимости

При оценке недвижимости эксперт учитывает множество обстоятельств, а именно:

 Площадь Общая площадь, площадь отдельных комнат (гостиной, коридор, туалет, кухня и т.д.)
  Количественные характеристики количество комнат, размер, высота и т.д.
 Этажность Дом или квартиры
 Наличие Балкона, тамбура и т.д.
 Срок эксплуатации Год постройки, износ здания
 Материалы, применяемые при строительстве Для стен и перекрытий
 Общее состояние дома Подъездов, общих помещений собственников жилья

Указанные факторы, применяются при оценке квартир, расположенных в новостройках и квартир на вторичном рынке жилья.

В новостройках, когда дом недавно принят в эксплуатацию и покупается квартира без финальной отделки, то оценщик также смотрит исследует состояние звукоизоляции, электропроводки, входной двери и окон, лестничной площадки.

Дополнительно при оценке квартиры учитывается:

 Благоустройство земельного участка и прилегающей территории дома
 Наличие охранных систем И осветительных устройств
 Имеются ли в здании нежилые помещения офисы, магазины или другие.
 Отделка Подъездов и тамбуров и других общедомовых помещений

Оценщиком тщательно обследуется состояние квартиры и всего дома в целом, делаются фотографии, все параметры и характеристики заносятся в отчет для наиболее полного анализа.

Оценка квартиры во вторичном жилье

Оценка квартиры во вторичке производится по вышеуказанным критериям.

Однако в случае покупки квартиры, которая уже находилась в собственности другого лица, то внимание обращается также на следующие факторы:

 Состояние квартиры наличие ремонта, состояние сантехники, отопительных приборов и т.д.
 Наличие меблировки, бытовой техники
 Были ли затопления, аварии Со стороны соседей и прочее

Выполнять оценку жилого помещения, находящегося во вторичке требует дольше времени, потому что произведенный ремонт может скрывать состояние квартиры, потолков, пола и стен.

Если в квартире имеется самовольное переустройство и (или) перепланировка, это обязательно отражается в отчете оценщика. Данное обстоятельство может быть препятствием осуществления сделки с такой квартирой.

Что должно быть указано в оценке

Оценочный отчет подвергается серьезной проверке, и должен содержать в себе следующую информацию:

  1. Количественные и качественные характеристики объекта. Сюда относится площадь, количество комнат, вид из окон, общее состояние квартиры, подъезда и дома, наличие перепланировки, дата постройки дома, материалы, использованные при строительстве (стены, перекрытия, фундамент, кровля), наличие оборудованной придомовой территории (парковки, площадки) и т.п.
  2. Отражаются все недостатки и дефекты (например, следы протечек на потолке, сантехническом оборудовании и пр.).
  3. Юридическая составляющая. Указывается наличие несанкционированных перепланировок, обременений.
  4. Расчеты и стоимость (рыночная и ликвидационная (на случай вынужденной продажи)). Специалист подробно описывает процесс оценки, какие методики и почему были им применены. Обязательно указание, на какую дату актуален данный отчет.
  5. Анализ рынка аналогичной недвижимости, с которыми производилось сравнение (не менее 2-4 объектов).
  6. Приложения к отчету: правоустанавливающая и техническая документация, фототаблица, документы об образовании и квалификации оценщика, распечатки с интернет-сайтов по объектам-аналогам.

Составление отчета

Работа специалиста без выезда на объект невозможна.

Процедура осмотра состоит из следующих шагов:

  1. Осмотр объекта. Эксперт проходит по всем комнатам, осматривает жилую площадь. Это занимает не более 15 минут, но многое зависит от того, насколько высок профессионализм оценщика.
  2. Оценщик делает фотографии всех помещений, производит фотосъемку территории, прилегающей к дому.

В процессе работы специалиста выявляются дефекты. Если недостатков нет, то обязательно фиксируется их отсутствие. К расчетам специалист приступает после того, как завершит сбор информации об объекте. В процессе работы он учитывает положительные факторы, которые увеличивают спрос на жилье

Также он принимает во внимание отрицательные моменты, снижающие в перспективе стоимость недвижимости

В отчете, которые составляет эксперт, должны быть указаны контакты заказчика, реквизиты оценочной компании, метод, с помощью которого была вычислена стоимость объекта. В документ вносят всю информацию о жилплощади, которой располагает специалист. Обязательно приводится анализ ситуации на рынке недвижимости. Эксперт делает оценку, указывает ликвидную стоимость и озвучивает рыночную цену. Кроме того, в документ включают приложение.

Получив отчет оценщика, специалисты банка сначала изучают приложение. В этом разделе содержатся фотографии, документы и информация о цене недвижимости. Эту сумму получит банк, если ипотечный договор с клиентом будет расторгнут.

Отчет содержит 25-30 пронумерованных листов формата А4. Документ прошнуровывают и заверяют печатью и подписью оценщика.

Куда обратиться за оценкой

Зачастую кредитные организации предоставляют список аккредитованных оценщиков, а иногда и настоятельно рекомендуют обращаться только к ним. Однако только заемщик решает, кто делает оценку квартиры при ипотеке.

Многим клиентам выбор оценщика, предложенного банком, представляется наиболее простым выходом. Это обусловлено тем, что:

  • аккредитованные лица уже знакомы с требованиями к отчету, следовательно, покупателю недвижимости не нужно будет переделывать его;
  • рекомендованные банком лица прошли проверку и имеют хорошую репутацию.

Заметим, что сэкономить средства, предназначенные на экспертизу, поможет коллективная оценка квартир. О ней можно договориться с другими потенциальными заемщиками-покупателями квартир одной новостройки, которые тоже нуждаются в оценке аналогичных объектов.

Иногда с подобным предложением приходят сами оценщики. Массовая оценка квартир для них тоже представляет интерес, ведь коллективный осмотр сокращает количество выездов на объект, поэтому значительно экономит время специалистов, хотя и стоит дешевле.

Сколько стоит оценка для ипотеки

  • площади;
  • типового или индивидуального проекта помещения;
  • территориального расположения;
  • сроков исполнения заказа.

Заказчиком оценки выступает покупатель квартиры, однако в некоторых случаях по договоренности половину расходов берет на себя ее продавец.

Иногда стоимость услуги включается в процентную ставку по кредиту, что обязательно стоит уточнить в банке.

В любом случае, больше всего вопрос о затратах на оценку беспокоит заемщика, ведь именно он является тем, кто должен оплачивать оценку квартиры при ипотеке.

Срок действия результатов оценки квартиры

Чтобы не платить за оценку дважды, необходимо помнить о сроке действия отчета о ее проведении. Этот период ограничен, ведь рынок недвижимости очень нестабилен.

Поскольку стоимость квартиры может быстро измениться, покупателю нужно успеть  своевременно подать документы.

О том, сколько действует оценка квартиры для ипотеки, упоминается в абз. 2 ст. 12 ФЗ № 135. Этот срок равен 6 месяцам — вполне достаточно, чтобы в случае отказа в ипотеке успеть подать заявку на ипотечное кредитование в другой банк, не переделывая документ.

Важно учесть, что отсчет указанного срока начинается с даты составления отчета специалистом после оценки квартиры. Продолжительность процедуры с момента осмотра объекта до выдачи отчета зависит от сложности квартиры

Если она типовая, место ее расположения отличается стандартной инфраструктурой, а спрос на подобные объекты высок, квалифицированный оценщик справится с оформлением отчета за 2-3 дня

Продолжительность процедуры с момента осмотра объекта до выдачи отчета зависит от сложности квартиры. Если она типовая, место ее расположения отличается стандартной инфраструктурой, а спрос на подобные объекты высок, квалифицированный оценщик справится с оформлением отчета за 2-3 дня.

В отношении индивидуальных объектов вопрос о том, сколько дней делается оценка, решается в частном порядке. Но, как правило, документ вы получите не позже, чем через 5 дней.

Перечень документов для оценки ипотечной квартиры

Перед заключением договора оценки следует подготовить пакет документов, так как для исследования понадобятся определенные сведения, которые специалист не сможет почерпнуть из официальных данных.

О том, какие документы необходимы для оценки квартиры для ипотеки, всегда желательно спрашивать у самого эксперта, ведь требования могут несколько отличаться в зависимости от условий банка и внутренних правил агентства.

Главное, что следует приготовить, — паспорт или иной документ, удостоверяющий личность. Если от имени заказчика выступает доверенное лицо, нужно предоставить доверенность на заключение договора и его паспорт.

В перечень документов входят и правоустанавливающие бумаги на квартиру:

  • свидетельство о праве собственности;
  • договор, по которому можно установить право на квартиру: купли-продажи, приватизации и подобные им;
  • кадастровый или технический паспорт объекта;
  • экспликация по этажам.

На сайте оценочной организации обычно размещается подробное руководство для заявителей, а также список документов для оценивания квартиры.

Кто выполняет оценку недвижимости?

Оценщик должен соответствовать квалификационным требованиям

Оценщик может работать самостоятельно как ИП или быть в штате юридического лица. Главное – соблюдение установленных критериев:

  • профильное образование в области оценочной деятельности;
  • опыт работы;
  • членство в СРО;
  • отсутствие судимости;
  • повышение квалификации каждые 3 года;
  • полис обязательного страхования гражданской ответственности.

Есть требования и к оценочным организациям. Обязателен стаж от 3 лет в профессиональной области, наличие минимум двух сотрудников с профильным образованием и опытом работы свыше 3 лет.

Независимые оценщики

Независимые эксперты делают все то, для чего нужен оценщик квартиры при ипотеке: определяют ее стоимость и состояние, составляют отчет. Но банк может не принять заключение, выразив несогласие с ценой или указав другие причины. Если компания не аккредитована финансовым учреждением, лучше сразу обратиться к тому, кто имеет аккредитацию, чтобы не тратить свое время и деньги.

Банк может отказываться принимать оценку независимых экспертов, если они не прошли аккредитацию

Аккредитованные банком оценщики

Аккредитованные оценщики работают на основании соглашения с банком, который рекомендует их ипотечным заемщикам. Это организации, соответствующие всем требованиям кредитора. Такое сотрудничество взаимовыгодно: эксперты получают постоянный поток клиентов, банки – грамотно составленные отчеты в соответствии с их требованиями.

Что представляет собой оценка квартиры для ипотеки?

Оценка недвижимости для ипотеки производится в несколько подходов:

Подпишитесь на рассылку

  1. Сравнительный (аналоговый) подход: проводится сравнительный анализ всех осуществленных аналогичных сделок на рынке недвижимости.
  2. Доходный подходоценивается перспективность повышения рыночной стоимости.
  3. Затратный подходопределяются затраты на возведение аналогичного объекта. Это основной фактор, определяющий ликвидность недвижимости. 

При комплексном подходе учитывается масса деталей:

  • касающихся местоположения квартиры (округ, микрорайон, близлежащие застройки, транспортная и социальная инфраструктура, близость промышленной зоны);
  • касающихся состояния дома, в котором находится оцениваемая квартира (тип, этажность, год постройки, материалы наружных стен и перекрытий, техническое обеспечение здания, общее состояние);
  • касающихся состояния квартиры (этажность, квадратура, количество и площадь комнат, остекление окон, наличие лоджии или балкона, планировка, состояние коммуникаций, наличие видимых дефектов отделки).

Таким образом, учитываются только неизменные характеристики квартиры. Наличие качественного ремонта может увеличить рыночную стоимость, но никак не повлияет на ликвидность квартиры.

На основе полученных данных оценщиком формируется отчет. Он содержит в себе оценку рыночной и ликвидационной стоимости залогового имущества.

Сам оценочный отчет дополняется снятыми в процессе осмотра квартиры фотографиями, копиями документов оценочной компании (лицензией, полисом, свидетельством об образовании юридического лица, имеющимися сертификатами), нумеруется, прошивается, заверяется печатью и подписью ответственного лица.

Юридически он обладает статусом официального документа. На его формирование в среднем требуется 1-2 дня, в некоторых случаях до 5 дней.

Установленный срок лучше сразу уточнить при выборе той или иной оценочной компании. Ведь большинство документов, которые потенциальный заемщик подает в банк для рассмотрения, действительны в течение ограниченного периода времени.

Кто оплачивает оценку квартиры при ипотеке, и кем она проводится

Кто платит за оценку квартиры при ипотеке? Клиент сам должен решать вопрос оценки квартиры. Все расходы, связанные с этой процедурой, он также оплачивает из своего кармана. Компенсации от банка не будет, даже если в ипотеке откажут. По этой причине кредитная организация часто сама делает анализ объекта. Если стоимость жилья приемлема и нет причин отказать клиенту, то последний обязан оплатить затраты оценщику. В большинстве случае банки работают с конкретными фирмами, которые имеют аккредитацию. Отчеты от них они принимают без нареканий. Конечно, по закону клиент имеет право обратиться в любую другую компанию. Но тогда стоит ожидать, что банк будет делать замечания по поводу каждой буквы и цифры в отчете.

Есть ситуации, когда услуги оценщика оплачивает кредитная организация. К примеру, если она подает в суд на заемщика, который не исполняет своих обязательств. В этом случае, необходимо точно знать, сколько стоит оценка квартиры для ипотеки. Раз недобросовестный клиент не выплачивает долг по кредиту, то ожидать от него оплату услуг оценщика не стоит.

Оценку объекта могут делать лица, у которых есть специальный аттестат, подтверждающий их квалификацию Такого специалиста можно найти в фирме, которая занимается оценкой недвижимости, или же заключить с ним отдельный трудовой договор. Если речь идет об оценке квартиры для ипотеки, то необходимо понимать, что есть независимые и аккредитованные оценщики.

Независимые специалисты. Такие оценочные компании либо не захотели получить аккредитацию банка, либо не соответствуют требованиям кредитной организации. Отсутствие аккредитации – это не повод считать, что независимый оценщик некачественно выполняет свою работу. Однако отчеты таких специалистов банк может отклонять по самым разным причинам. Поэтому лучше заказать оценку квартиры для ипотеки в компании, которая имеет аккредитацию.

Специалисты, аккредитованные банком. Это фирмы, которые аккредитованы банком, так как удовлетворяют его требованиям. Список аккредитованных специалистов кредитная организация рекомендует своим клиентам. Такое сотрудничество выгодно обеим сторонам. Во-первых, аккредитованные оценщики становятся клиентами банка. А во-вторых, отчеты они предоставляют в том виде, который утвердила финансовая организация. Оценщики благодаря такому взаимодействию получают постоянный поток заказчиков. Иногда по договоренности оценщик выплачивает банку агентскую комиссию.

Предпочтительно делать оценку квартиры для ипотеки у компаний, которые имеют аккредитацию. Их список можно найти на сайте любого банка

Обратите внимание, что конкретный оценщик может иметь аккредитации не во всех банках. Это значит, что его отчет где-то могут не принять

Учитывать это стоит тем, кто еще не знает, в каком банке будет оформлять ипотеку.

Из списка оценщиков выбирайте того, чьи услуги стоят дешевле всего и кто сможет выполнить работу в срок. Цена в данном случае – более важный показатель. Срок чаще всего значения не имеет, к тому же обычно оценщики готовят отчет не больше недели. В целом, все подобные компании работают на одних и тех же условиях и оказывают одинаковые услуги.

Какие требования предъявляют кредитные организации к оценщику?

  1. Ему необходимо состоять в организации, которая занимается оценочной деятельностью. Организация должна быть зарегистрирована в Едином госреестре юрлиц.
  2. Оценщик обязан иметь полис страхования гражданской ответственности на сумму минимум 300000 рублей. Такое обеспечение исключает риски, связанные с ошибкой в результате экспертизы по оценке квартиры.
  3. Оценщик должен являться членом СРО (саморегулируемой организации), которая занимается вопросами деятельности оценщиков.

Имейте в виду, что в таких случаях кредитная организация очень щепетильно относится к проверке отчета об оценке квартиры. Зачастую документы просят доработать. Банки оказывают большее доверие тем фирмам, с которыми сотрудничают на постоянной основе, результаты их оценки проходят согласование быстрее.

Аккредитованную организацию удобно выбирать еще и потому, что тогда клиенту нет необходимости проверять бумаги, подтверждающие квалификацию оценщика. Обязательно проверять соответствующую квалификацию нужно, если вы обратились в компанию, которая не имеет аккредитацию в банке. Финансовое учреждение вернет отчет, если его составило лицо, не имеющее права заниматься оценочной деятельностью.

Какой период действителен отчет

Гражданам при хозяйственных оборотах нужны данные об оценки недвижимости. Срок действия отчета экспертов зависит от цели, выполненной работы. Оценочную процедуру проводят эксперты, основываясь на факторы, которые влияют на результат:

  • характеристика определенного объекта и его окружающих;
  • обстановка на рынке;
  • политическая и экономическая ситуация.

Все перечисленные элементы переменные величины, когда они меняются, соответственно происходит изменение стоимости недвижимости в конкретном регионе. Сотрудник экспертной комиссии, составив заключительный отчет датирует его. Но для суда дата не является обязательной. Федеральный стандарт только рекомендует срок, на который можно ориентироваться при сделках. Когда одна финансовая операция проведена и владелец вновь решит пустить в оборот недвижимость, ему лучше сделать другой запрос на оценку имущества.

Оценка квартиры оформляется в виде отчета. Отчет хранится в распечатанном виде вместе с закладной на квартиру.

В отчете обязательно должно быть прописано:

  • кто заказал и кто выполнил оценку, по какому методу;
  • что это за квартира, в каком состоянии, как ей пользуются;
  • как дела на рынке, на котором эта квартира будет продаваться;
  • за сколько ее можно будет продать обычно или с торгов;
  • какие есть приложения к оценке в виде фотографий и копий документов.

Без печати и подписи оценщика отчет недействителен. К отчету прикладывают одностраничный документ с кратким содержанием отчета. Его отдают в банк вместе с отчетом.

На обложке отчета — основная информация о квартире, заказчике и исполнителе

Методы оценки

Занимаясь экспертизой, оценщик может использовать в своей работе несколько методов для определения ликвидной и рыночной стоимости жилья. Наиболее распространенный метод — сравнительный. В этом случае объект оценивается с точки зрения закрытых сделок на рынке подобного жилья.

Правда оценочные суждения выносятся с учетом определения поправочных коэффициентов. Они рассчитываются исходя из разницы различных существенных показателей жилья: новизна дома, размер жилой площади, качество отделки, удаленность постройки от значимых объектов городской инфраструктуры и т. д. Этот метод также называют рыночным.

Второй по популярности способ, который оценщик использует в своей работе — затратный. В данном случае производится подсчет расходов для постройки идентичного объекта.

Третий, наименее применимый метод (когда причина оценки квартиры — ипотека) — доходный. В этом случае предполагается какой потенциальный доход принес бы объект недвижимости, если бы, например, использовался для съема или с другими назначениями, целью которых является выручка.

При использовании сравнительного метода определяется рыночная стоимость жилья, а при затратном — ликвидная. Обычно рыночная и ликвидная цена отличаются не значительно, но бывают случаи, когда разница ощутима. Например, в квартире сделан очень дорогой ремонт из высококачественных стройматериалов, но при этом дом, в котором она находится, относится к старому фонду и расположен в отдаленном от центра районе города. В этом случае рыночная стоимость будет намного превышать ликвидную.

Также обязательно учитываются следующие факторы:

  • престижность и экологичность района;
  • наличие поблизости остановок, школ, дет. садов, поликлиник, торговых центров и прочей инфраструктуры;
  • новизна дома, состояние отделки, подъездов, перекрытий;
  • из каких материалов построено здание;
  • количество этажей в доме;
  • обустроенность и облагороженность двора.

Касаемо самой квартиры берется во внимание следующее:

  • площадь;
  • количество комнат и их месторасположение (планировка);
  • состояние отделки и коммуникаций;
  • этаж;
  • отсутствие или наличие видимых и скрытых дефектов или поломок.

В каких случаях траты на оценку можно включить в состав расходов для налогообложения

Действующее законодательство гласит, что компания или ИП вправе включить в состав расходов для исчисления налога на прибыль траты, не поименованные в ст. 270 НК РФ, если они соответствуют следующим критериям:

  • фактическая оплата;
  • экономическая оправданность;
  • наличие подтверждающих первичных документов.

Затраты, связанные с привлечением независимых оценщиков, по общему правилу относятся к категории прочих расходов, связанных с производством или продажей. Они уменьшают фискальную базу при исчислении налога на прибыль.

Законодательство не ограничивает права компаний и ИП на заказ независимой оценки, даже если она осуществляется не в обязательном, а в добровольном порядке. Независимо от характеристик объекта, стоимость которого определяется, и самой сделки, расходы будут уменьшать налоговую базу.

Если выводы уже не актуальны, основное средство не продано, но организации удастся доказать, что ее траты были направлены на получение доходов (пусть по факту этого и не произошло), она сможет уменьшить фискальную базу на затраты, подтвержденные первичными документами.

Льготы военным пенсионерам по оплате жкх и их виды для ветеранов боевых действий, вооруженных сил и военной службы, какие положены и существуют в действительности

Инвентаризационное определение

Ведомствам и бюро технической инвентаризации требуется оценка строений. Она не идет ни в какое сравнение с остальными видами мероприятий, так как охватывают ограниченный их круг. Сотрудники, выполняя анализ учитывают:

  • квадратные метры площадей;
  • подключение коммуникационных сетей;
  • год строительства.

В каком состоянии недвижимость — никого не интересует кроме самих собственников, оценка самая низкая по сравнению с другими данными и способами их добычи. Потребность в таких мероприятиях возникает для определения наследуемой массы, выполняют действия при определении налоговой ставки или для изъятия объекта. Справку заполняют и выдают заявителю в течение 2 недель, услуги платные, размер и принципы ценообразования уточнять нужно в конкретной организации. Четких сроков действия выданной справки нет. Но использование после получения в текущем году будет самым актуальным. В таких пределах работают специалисты приватизации и банки.

Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Андрей Измаилов
Наш эксперт
Написано статей
116
Добавить комментарий