Все варианты расторжения договора аренды квартиры

Основания и сроки для расторжения договора

Основания и сроки для расторжения договора бывают разными. Их определяет тот, кто подает заявление. Так, в случае с истцом-арендодателем список оснований будет таким:

  • порча имущества проживающим в снимаемой квартире лицом;
  • неуплата положенных средств за помещение больше полугода при долгосрочном найме и более 2 раз при найме на короткий срок;
  • нарушение личного пространства и интересов соседних жильцов;
  • эксплуатация снятого помещения неправильным образом;
  • невыполнение обязательств, которые были занесены в договор.

Что касается нанимателя, то причины для отмены соглашения не указаны в Гражданском или Жилищном кодексах. Он может разорвать договор в любой момент, предупредив арендодателя о своих намерениях не менее чем за девяносто дней до выезда.

Причиной для разрыва договора по обоюдному согласию сторон также бывает непригодность помещения для жилья, то есть в случае его несоответствия санитарным и любым другим нормам.

Порядок выплат при расторжении договора найма

Если инициатором досрочного расторжения договора найма квартиры выступает наймодатель и при этом не нарушены обязательства и условия со стороны нанимателя, которые обозначены в самом договоре, то наймодатель обязан возместить нанимателю расходы на поиск жилья и квартирный переезд. Выплата осуществляется в момент расторжения договора, а ее размер равняется месячной арендной плате (если денег на компенсацию нет, то предоставляется право бесплатного проживания нанимателю на срок тридцать календарных дней). Также должна быть возвращение сумма внесенных арендных платежей за прожитый период и залоговая сумма (при наличии).

Если инициирует досрочное расторжение договора наниматель без уведомления «хозяина» в положенный срок, и при этом не были нарушены обязательства и условия с его стороны (наймодателя), то наниматель обязан выплатить штраф, размер которого — 50% от месячной арендной платы. При этом возврат залога или предоплаты (за непрожитый период) наймодателем все равно осуществляется. В случае уклонения нанимателем от выплаты штрафа, «хозяин» имеет полное право удержать штраф из суммы залога или предоплаты.

Примерная форма соглашения о расторжении договора

В пункте 1 статьи 452 ГК РФ содержится требование о том, что форма расторжения (изменения) договора должна соответствовать форме его заключения. Поэтому документ о расторжении сделки, которая прошла государственную регистрацию или нотариальное удостоверение, также следует зарегистрировать или удостоверить в нотариальной конторе.

Важно запомнить, что данное требование не может распространяться на соглашение об отступном, так как это самостоятельная сделка, которая прекращает обязательство прямым указанием закона, а не соглашением о расторжении. Несоблюдение формы соглашения о расторжении договора в ряде случаев ведет к его недействительности, в остальных случаях — не заключение из-за недоказанности желания сторон

Несоблюдение формы соглашения о расторжении договора в ряде случаев ведет к его недействительности, в остальных случаях — не заключение из-за недоказанности желания сторон.

Условия расторжения договора раньше срока

Отношения касательно аренды жилого помещения регламентируются Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК). Этот документ был введен в действие еще в 1996 году Федеральным законом №14. За это время он успел претерпеть немало изменений.

Актуальной по состоянию на сегодняшний день является редакция от 3 июля 2019 года. Знание положений законодательных актов, регламентирующих сферу арендных отношений, поможет грамотно отстоять свои права и интересы, выйти из ситуации с минимальными финансовыми потерями.

Согласно Гражданскому кодексу, досрочное расторжение аренды квартиры возможно по требованию нанимателя или наймодателя. Основания для таких действий приведены в статьях №619 и рассматриваемого нормативно-правового документа.

Дополнительные причины досрочного прекращения арендных отношений определяются сторонами сделки и фиксируются документально.

Для расторжения договора должны выполняться следующие условия:

  • один из участников сделки желает прекратить арендные отношения. Контрагент не против этого;
  • инициатор расторжения договора своевременно и в установленной законом форме оповестил вторую сторону о своем решении;
  • было составлено дополнительное соглашение о досрочном прекращении отношений по поводу аренды квартиры.

Если одна из сторон отказывается от расторжения договора, тогда придется обращаться в суд с исковым заявлением.

По инициативе нанимателя

Чаще всего арендные договора прекращают свое действие по требованию нанимателя. Существует масса причин для принятия подобного решения. Список законных оснований приведен в статье №620 ГК.

Арендатор вправе потребовать расторжения договора в таких случаях:

  • наймодатель не предоставил обещанное помещение для жилья;
  • имеются определенные препятствия, не зависящие от арендатора, по использованию переданного недвижимого объекта. Например, наймодатель предоставил не ту связку ключей, в помещении проживают другие квартиросъемщики;
  • в ходе эксплуатации недвижимости было выявлено наличие существенных дефектов, которые мешают в полной мере пользоваться представленным имуществом. О наличии скрытых недостатков арендодатель умолчал при заключении договора. Во время осмотра квартиры никаких дефектов наниматель не заметил;
  • арендодатель не производит в срок ремонтные работы жилого помещения;
  • имущество в силу определенных обстоятельств пришло в непригодность.

Досрочное расторжение договора аренды квартиры по инициативе нанимателя также возможно по таким причинам:

  • арендатор нашел аналогичное жилье, которое ему готовы предоставить во временное пользование, но по более низкой цене;
  • наймодатель необоснованно и сильно повышает стоимость ежемесячной платы;
  • арендатор утратил необходимость в пользовании объектом, предоставленным ему по договору. Например, купил собственную квартиру, поступил в ВУЗ и получил комнату в общежитии, решил переехать на ПМЖ в другой район или город.

По инициативе наймодателя

Нередки ситуации, когда арендные отношения хочет прекратить сам наймодатель. Причины такого решения могут быть разные. Перечень обстоятельств, при которых арендный договор может быть досрочно расторгнут в одностороннем порядке по требованию наймодателя, приведен в статье №619 ГК.

В соответствии с действующим законодательством, собственник недвижимого имущества имеет право потребовать прекращения арендных отношений, если наниматель не соблюдает условия сделки.

В качестве примеров стоит привести такие:

  • в ходе проживания в квартире арендатор сильно ухудшает ее внешний вид и эксплуатационные качества. Например, портит мебель, облицовочное покрытие, не проводит уборку;
  • более двух месяцев подряд не вносится арендная плата в полном объеме без уважительных причин;
  • жилое помещение используется не по назначению и не в соответствии с оговоренными условиями договора. Например, арендатор сделал из квартиры офис или магазин;
  • наниматель не проводит капитальный ремонт помещения в установленные сроки и в соответствии с договором.

Среди прочих причин досрочного прекращении арендных отношений по инициативе наймодателя, можно назвать следующие:

  • было принято решение подарить недвижимое имущество, сдаваемое во временное пользование, родному или близкому человеку;
  • владелец квартиры, которая находится в аренде, хочет переехать в нее жить;
  • собственник решил продать помещение;
  • наймодатель утратил потребность в получении дохода от сдачи квартиры в аренду.

Ответственность и правовые особенности

Инициатива прекращения правоотношений между арендодателем и арендатором обязательно должна быть оформлена письменно на бумаге. Если такого не происходит, то основной документ не будет считаться расторгнутым

Обратите на это особенное внимание!

Для того, чтобы соглашение имело силу, его должны подписать обе стороны, заключавшие документ о принятии и передачи в аренду собственности. Если же арендатор или арендодатель, не подписывает его, то он может расторгаться только в судебном порядке.

Законодатель не предъявляет особо четких требований к составлению соглашения. Единственная и важная особенность, которую нужно соблюдать – это то, что его форма не может отличаться от основного документа. Например, если он подлежал государственной регистрации, то и соглашение необходимо будет зарегистрировать в соответствии со статьей 452 Гражданского кодекса РФ.

Достаточно трудным вопросом при расторжении договора являются сами последствия такой процедуры. Так, обязательства, имеющиеся у сторон до этого момента полностью прекращаются с момента подписания данного соглашения. Если же расторжение происходит в суде, то с момента, когда судом было вынесено решение по делу.

Необходимо обратить внимание на то, что если первоначальный документ, закрепляющий правоотношения арендодателя и арендатора признается недействительным, то это будет уже не расторжение договора. Недействительным его делают различные ошибки в его составлении

По окончании расторжения договора, арендодатель и арендатор вправе требовать друг у друга погашения задолженности, которая могла образоваться до момента окончания правоотношений, в том числе и санкций за нарушение пунктов, условий договора аренды.

Итак, мы рассмотрели основные особенности соглашения о расторжении договора. Такой документ гораздо более легок в составлении, в отличие от основного документа об аренде, но при этом он решает очень многие спорные моменты в правоотношениях действующих лиц, завершая их действия. Необходимо правильно составлять такое соглашение, чтобы в дальнейшем избежать возможных споров по делу, которые будут решаться уже в суде.

Алгоритм действий

Как уже было отмечено, алгоритм действий, направленных на досрочное расторжение соглашения о найме жилья будет отличаться в зависимости от того, кто изъявляет инициативу прекращения договоренностей и по какой причине. Разберем каждый возможный вариант детально.

Досудебный порядок

Справка. В отличие от договора аренды нежилых помещений и иной недвижимости, арендатор (наниматель) по соглашению о найме квартиры может в любое время в одностороннем порядке расторгнуть сделку.

При этом в суд идти не потребуется.

  1. Первое, что он должен сделать – согласовать свое решение с лицами, которые постоянно проживают с ним в арендуемом помещении.
    Постоянно проживающие граждане – лица, указанные в качестве таковых, в договоре аренды. Они имеют права пользования, аналогичные правомочиям нанимателя.
  2. Второе – за 3 месяца до расторжения наниматель должен предупредить об этом наймодателя письменно.
  3. Наконец, третье – заключение соглашения о расторжении, которое совершается в той же форме, что и сам договор ч. 1 ст. 452 ГК РФ).

Следует отметить, что наймодатель не обладает правом на односторонний отказ от договора. Это означает, что соглашение не может быть расторгнуто досрочно по его инициативе без согласия другой стороны в досудебном порядке (и в судебном тоже, если наниматель добросовестно исполняет все обязательства).

Уведомление стороны

Закон говорит (ч. 1 ст. 687 ГК РФ), что уведомление нанимателем наймодателя должно осуществляться в письменной форме. К содержанию требований не устанавливается, поэтому оно может быть написано в свободной форме. Однако рекомендуем указать:

  1. реквизиты договора найма жилого помещения;
  2. предмет;
  3. стороны соглашения;
  4. дату уведомления.
  • Скачать бланк уведомления о расторжении договора найма жилого помещения
  • Скачать образец уведомления о расторжении договора найма квартиры

Именно эти данные следует оговорить в письме к арендодателю, потому что в случае возникновения споров и претензий, нужно будет подтвердить, что нанимателем были соблюдены законные условия одностороннего отказа от сделки.

Также следует подстраховаться, и отправить письмо с уведомлением о вручении.

Как правильно составить соглашение?

  • Ст. 451 ГК РФ гласит: соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.
  • Ст. 674 ГК РФ устанавливает требование о письменной форме аренды квартиры. Соответственно, и сделка расторжения оформляется письменно.

В документе следует отразить:

  • наименование и реквизиты сторон;
  • реквизиты (ссылка) на договор, который подлежит прекращению;
  • имущество, по поводу которого складывались отношения;
  • дата прекращения отношений;
  • условие о том, что стороны не имеют друг к другу претензий;
  • условие о том, что имущество возвращено арендодателю в целости и сохранности;
  • подпись.

Внимание! Такое же соглашение составляется и при обоюдном решении сторон прекратить арендные отношения.

  • Скачать бланк соглашения о расторжении договора аренды жилого помещения
  • Скачать образец соглашения о расторжении договора аренды квартиры

Судебный порядок

Пойти в судебный орган для расторжения договора найма придется, если:

  • стороны не смогли обоюдно договориться о расторжении сделки (в том числе, когда квартира стала непригодной для проживания);
  • наниматель или иные жильцы нарушали обязательства из договора, связанные с содержанием жилья или внесением платы за пользование им.
  1. Составляем исковое заявление (форму можно найти в Интернете), где указываем:

    • наименование суда;
    • ФИО и адрес истца;
    • ФИО и адрес ответчика;
    • точно формулируем требование: расторгнуть договор найма жилого помещения;
    • приводит основание для расторжения (например, наниматель разрушает помещение);
    • приводим ссылки на доказательства, которые подтверждают позицию истца (свидетели, фотографии, письменные документы об оценке ухудшения имущества и др.);
    • указываем на приложения, которые нужно приложить к иску (договор аренды и иные имеющиеся документы и доказательства).
  2. Подаем исковое заявление в суд, предварительно оплатив госпошлину (как ее оплатить, можно уточнить при подаче искового заявления или на сайте суда, где можно скачать квитанцию для оплаты с реквизитами, с которой нужно прийти в банк или банкомат).

Иск подается по месту жительства ответчика.

  • Скачать бланк искового заявления о расторжении договора найма жилого помещения
  • Скачать образец искового заявления о расторжении договора найма жилого помещения

Досрочное расторжение

Для осуществления процедуры по прекращению правоотношений между участниками сделки без лишней «канители» с судами, можно просто договориться нанимателю с наймодателем, до окончания действия настоящих дог. отношений. Если договоренность отсутствует, то договор расторгается при наличии определенных обстоятельств или пунктов договора.

Согласно законодательным основаниям, прописанным и регламентированным ГК РФ, который определяет порядок заключения и часть условий, необходимых для прекращения действующих правовых отношений — инициатор для осуществления этой процедуры не определен, потому им может выступать либо арендатор, либо арендодатель.

Кто составляет?

Закон не дает четких указаний относительно того, кто составляет акт приема-передачи нежилого помещения при ее возврате. Как правило, бумага составляется представителями арендодателя. Если одной стороной договора выступает индивидуальный предприниматель или обычный гражданин, то именно он составляет бумагу.

Когда в роли арендодателя выступает юридическое лицо, составление акта может быть поручено человеку, наделенному подобными полномочиями. Иногда представители сторон занимаются составлением акта, это возможно при наличии доверенности и по правилам, прописанным в законодательстве.

При составлении акта важно проверить:

  • Внешний вид арендованных помещений;
  • Состояние пола и потолка, а также дверных конструкций и окон;
  • Коммуникации, системы отопления и приборы.

При осмотре лицо, составляющее акт, фиксирует все параметры. Если дело дойдет до суда, то грамотно составленный акт позволит избежать проблем

Именно поэтому важно отнестись к бумаге максимально серьезно

В одностороннем порядке

Если одна из сторон хочет прекратить действие этого документа в одностороннем порядке, необходимо уведомить об этом другую сторону.

Делается это при помощи уведомления.

Как составляется такое уведомление и зачем оно нужно?

Понятно, что если условия сделки не исполняются одной стороной, то вторая сторона может рассматривать это, как нарушение договоренностей. Но иногда обстоятельства складываются таким образом, что одна из сторон не знает о несоблюдении договоренностей по некоторым причинам.

Например, ситуация может сложиться таким образом, что платеж за квартиру перечисляется при помощи банковского перевода, а такой перевод не пришел вовремя или ошибочно были занесены не те реквизиты.

Именно ввиду таких случаев ГК РФ предусматривает вариант, при котором одна из сторон должна быть уведомлена, что она не исполняет договоренности. Такое письмо нужно отравлять заказным, с описью содержания.

Если получатель никак не отреагировал на такое письмо, то нужно составить еще одно письмо-уведомление. Это письмо должно уведомлять о желании расторгнуть договор по причине неисполнения его условий.

Читайте на нашем сайте о том, как продлить договор аренды квартиры, а также в каких случаях вам может понадобиться составление дополнительного соглашения к договору.

Как составить уведомление и его образец

Особенности соглашения об изменении договора

Вполне определенные границы имеет соглашение об изменении конкретного договора. В данном случае допускается изменение только конкретных условий договора, но не вида (или типа) договорного обязательства. К примеру, если по договору мены в результате соглашения сторон изменяется предмет, который должен быть передан вместо имущества, полученного контрагентом, или же способ выполнения этого обязательства (взамен отгрузки железнодорожным транспортом предлагается самовывоз), то налицо соглашение об изменении договора. Если же сторонами предусматривается обязанность контрагента, который получил имущество, уплатить за него определенный денежный эквивалент, то здесь уже осуществляется переход к другому виду обязательства — купле-продаже, что является соглашением об обновлении обязательства, возникшего из договора мены (статья 414 ГК).

Законодательно или конкретным соглашением в отношении отдельных видов договоров может быть предусмотрена как принципиальная невозможность расторгнуть или изменить договор, так и особые основания, последствия и порядок изменения или расторжения договора. В качестве примеров таких норм можно привести положение Гражданского Кодекса о недопустимости внесения изменений в условия договора государственного займа (пункт 4 статьи 817). По договору продажи предприятий установленные ГК правила о расторжении или изменении договора купли-продажи, которые предусматривают возврат или взыскание в натуральном выражении всего полученного по договору с одной или обеих сторон, применяются в том случае, если такие последствия не нарушают права и охраняемые законом интересы кредиторов обеих сторон, других лиц и не вступают в противоречие с общественными интересами.

Особым случаем изменения договоров по соглашению сторон является мировое соглашение, которое заключается между должником (арбитражным управляющим) и его кредиторами в случае несостоятельности (банкротства) должника. Соответственно Федеральному закону «О несостоятельности (банкротстве)» решение о заключении мирового соглашения от имени конкурсных кредиторов принимает собрание кредиторов большинством их голосов. Мировое соглашение вступает в законную силу с момента его утверждения арбитражным судом. В нем могут содержаться условия:

  • о рассрочке или об отсрочке исполнения обязательств должника;
  • об уступке прав требования должника;
  • об исполнении обязательств должника третьими лицами;
  • о скидке с долга;
  • об обмене требований на акции;
  • об удовлетворении требований кредиторов другими способами, которые не противоречат действующему законодательству.

В соответствии с общим правилом расторгнуть мировое соглашение, которое утверждено арбитражным судом, соглашением между должником и отдельными кредиторами, нельзя.

Прекращение сделки в результате того, что подписано дополнительное соглашение об изменении договора, о расторжении договора, не может отменить обязательств, которые по содержанию и своей сущности должны быть исполнены после ее завершения — например, гарантийных обязательств по отношению к исполненной части работ.

Расторжение договора аренды квартиры

Инициатором прекращения договорных отношений может выступать как сам собственник жилого помещения, так и арендатор. Причин может быть несколько.

Порядок заключения и расторжения данного договора регулируется главой 34 ГК РФ.

По инициативе арендатора

Арендатор – это та сторона отношений, которая снимает квартиру. Им может выступать как физическое лицо, так и предприятие. В ст. 620 ГК РФ приведены основания, по которым арендатор может потребовать от собственника досрочного расторжения договора. Это:

  • собственник квартиры вовремя не предоставил её для пользования;
  • он намеренно создаёт препятствия для заселения жильцов;
  • квартира оказалась непригодна для проживания по причинам, которые были не видны арендатору во время подписания договора;
  • собственник квартиры не производит капитальный ремонт, что входит в его обязанности.

При наличии этих причин можно подавать в суд. Но, жильцы могут просто съехать, мотивируя своё решение личными проблемами. Например, они купили собственное жильё, и больше не нуждаются в съёмной квартире.

Нет необходимости досконально объяснять мотивы отказа от квартиры. Но нужно уведомить владельца квартиры. Это нужно сделать за 1 месяц до предполагаемой даты прекращения отношения. Рекомендуется сделать это письменно.

В одностороннем порядке

Так может поступить как владелец квартиры, так и арендатор. Причины одностороннего расторжения по инициативе жильцов приведены в ст. 620 ГК РФ.

Собственник квартиры может попросить своих арендаторов съехать по основаниям, указанным в ст. 619 ГК РФ. Это:

  • пользование квартирой с грубыми нарушениями договора;
  • использование жилья не по назначению;
  • нанесение вреда имуществу;
  • просрочка платежей;
  • отсутствие капитального ремонта в квартире, если в договоре прописана обязанность, возложенная на арендатора.

Можно прекратить отношения мирным путём, направив жильцам письменное уведомление о прекращении отношений по желанию владельца квартиры. Если же проживающие не желают съезжать, то нужно подавать документы в суд.

Между физическим лицами

Чаще всего, сторонами договора аренды выступают именно граждане. Собственник сдаёт свою квартиру, заключив договор. В этом документе прописываются основания для прекращения отношений.

Если срок договора истёк, стороны могут либо пролонгировать его, либо прекратить. Продление срока действия соглашения происходит по договорённости.

Если ни одна из сторон не желает пролонгировать договор, то он «автоматически» прекращает своё действие по окончании срока, указанного в нём. Это означает, что жильцы должны съехать, и направлять им уведомление не обязательно.

Досрочное расторжение договора аренды квартиры

Если срок действия договора ещё не истёк, а одна из сторон желает прекратить отношения, то нужно уведомить вторую сторону заранее. В договоре указывается срок уведомления. Но, как правило, он оставляет 1 месяц до предполагаемой даты выезда.

По инициативе арендодателя

Владелец квартиры также может стать инициатором расторжения договора. Его могут не устраивать сами жильцы, то, как они пользуются его имуществом. Причин может быть несколько! Возможно, арендодатель просто решил данную квартиру больше не сдавать.

Причины для расторжения в судебном порядке перечислены в ст. 619 ГК РФ. Обязательно нужно направить жильцам письменное уведомление с просьбой освободить квартиру к определённому сроку. Этот срок не должен быть менее 1 месяца.

Если на лицо виновные действия арендатора или членов его семьи, то в уведомлении нужно указать требование об устранении последствий этих действий за счёт средств арендатора. Если никаких действий не будет произведено, и квартира не будет освобождена к указанном сроку, можно подавать в суд. Но, сначала нужно вызвать полицию, и зафиксировать факт самопроизвольного захвата чужой собственности. Это будет дополнительным доказательством вины, если спор будет решаться в суде.

Судебное решение

Согласно правилам исполнительного производства, исковое заявление направляется в федеральный суд, расположенный по месту проживания ответчика. Если речь идет о физических лицах, то местом жительства является адрес постоянной или временной регистрации.

Допускается направление иска в инстанцию, расположенную по адресу жительства истца, но только при наличии малолетних детей, неудовлетворительном состоянии здоровья или при необходимости ухода за близким родственником.

Когда участниками спора выступают юридические лица или индивидуальные предприниматели, рассмотрением материалов будут заниматься арбитражные суды. Правило касательно подсудности остается прежним, то есть ходатайство передается в суд, действующий в регионе регистрации ИП.

Оформление ходатайства

Независимо от того, кто выступает участником конфликта, ходатайство должно быть подготовлено в письменном виде в соответствии с требованиями Гражданского процессуального кодекса. Главные требования:

  • готовится несколько экземпляров по числу участников заседания;
  • дополнительно оформляется опись доказательных материалов;
  • краткое изложение претензий;
  • наличие ссылок на статьи закона, которые были нарушены ответчиком.

Скачать образец искового заявления о расторжении договора найма жилого помещения

Суд оставляет за собой право отказать в принятии искового ходатайства, составленного с нарушениями действующего законодательства. Частые причины отказа – нарушение формы иска, использование двусмысленных фраз, а также нецензурных выражений или личных умозаключений.

Дополнительные документы

В среде юристов есть одно важное правило – каждое слово должно подтверждаться документально. Если документа нет, то это голословное возражение, которое можно легко опровергнуть

С доказательствами действует аналогичный принцип. То есть истец должен представить максимум бумаг, подтверждающих требования иска и причиненный ущерб своим интересам.

Доказательствами в спорах по вопросам одностороннего прекращения аренды могут выступать:

  1. оригинал соглашения сдачи недвижимости;
  2. уведомление, которое направлялось второй стороне;
  3. подтверждение, что уведомление было получено ответчиком (лучше направлять письмо заказным письмом и использовать в качестве доказательства корешок о получении);
  4. доказательство выявленных нарушений;
  5. заключение экспертизы по оценке вреда;
  6. выписка из ЖКХ о формировании задолженности по коммунальным платежам;
  7. выписка из банка об отсутствии денежных переводов от арендатора за пользование домом/квартирой/комнатой;
  8. пояснения свидетелей.

Ответчик, в свою очередь, имеет право подавать свои доказательства в судебном заседании и привлекать своих свидетелей по спору.

Сроки рассмотрения

Статьями Гражданского процессуального кодекса зафиксированы граничные сроки принятия решения по таким спорам. Если речь идет об арбитражных судах, то судья должен принять решение в течение трех месяцев со дня принятия заявления от истца.

В федеральных судах судебное решение должно быть готово через 60 суток. Но допускается приостановка течения срока с его последующим восстановлением. Это возможно, если на заседании обязательно должен присутствовать каждый участник, но истец или ответчик на веских основаниях не может прибыть в суд на рассмотрение конфликта.

Второе основание продления сроков – проведение экспертизы, подтверждающей сумму заявленного ущерба или же вину ответчика в нанесенном ущербе.

В целом, закон предоставляет арендатору больше возможностей, когда речь идет об одностороннем прекращении действия контракта. Арендатор может подать уведомление о предстоящем выселении в любое удобное время, но за три месяца до обозначенной даты выезда. Правило трех месяцев можно проигнорировать, но арендодатель имеет право истребовать дополнительный платеж на период поиска нового жильца.

Арендодатель же имеет возможность прекратить правоотношения только в судебном порядке, когда будет доказано, что от неправомерных действий пользователя собственностью страдает объект недвижимости или финансовые интересы владельца.

Расторжение договора найма жилого помещения

04.02.2018   33 452


Рано или поздно пребывание постояльцев в арендуемой квартире заканчивается. Хорошо, когда происходит это совместно с прекращением действия договора или по взаимному согласию сторон. Трудностей в разрешении этой «проблемы» возникнуть не должно.

Однако случается и досрочное расторжение договора найма жилого помещения, инициированное без согласия другой стороны. Тогда данная процедура проходит совсем по другой схеме и носит более серьезный характер. Рассмотрим ниже все возможные ситуации и детали расторжения договора.

Наиболее благоприятным исходом для всех является взаимное согласие прекратить отношения на предмет аренды квартиры. Тогда квартиросъемщик в компании собственника отправляется в расчетно-справочный центр, где они подписывают соглашение о расторжении договора найма. Личное присутствие обеих сторон и наличие документов, подтверждающих личность (паспорт или вид на жительство), является обязательным. На основании соглашения с участников снимаются все обязательства друг перед другом.

Дальнейшую работу по информированию налоговых служб о снятии собственника с учета проводят сотрудники РСЦ. Если уплата налога была внесена на год вперед, то в налоговой проведут перерасчет либо зачтут оставшуюся сумму при заключении нового договора.

Нет существенных препятствий и для квартиросъемщика, изъявившего желание покинуть арендуемую им жилплощадь до завершения срока аренды. Съехать он может в любое удобное ему время при условии, что свои обязательства перед собственником он выполнил. Квартира возвращается по акту приемки в том состоянии, что была до вселения. Расходы на возмещение нанесенного ущерба не только съемной квартире, но и жилью граждан, проживающих рядом, ложатся на плечи квартиросъемщика. Дата расторжения договора найма жилого помещения определяется днем съезда квартиранта.

Необходимо упомянуть, что совместно проживающий и достигший совершеннолетия член семьи бывшего арендатора вправе остаться и потребовать включения его в уже действующий договор в качестве нового ответственного квартиросъемщика.

Ситуация, где инициатором прекращения договора аренды является хозяин квартиры, более сложная и требует вмешательства судебной инстанции.

Первый шаг на пути к освобождению жилья от неугодных постояльцев – предварительное (за месяц) извещение квартиранта о своем намерении выселить его. Данное извещение должно иметь формат письма и содержать мотивы расторжения договора. Мотивы должны быть серьезными и существенными. Например, нарушение условий договора, уклонение от оплаты аренды или коммунальных услуг, эксплуатация переданной жилплощади не по назначению, порча имущества.

Спустя месяц со дня вручения квартиросъемщику письма собственник, не получив ответа или приняв отказ, вправе обратиться в суд с требованием расторгнуть договор найма жилого помещения. Судебные учреждения выносят решение, опираясь на постановления Пленума Верховного Суда РБ. Если иск судьёй будет удовлетворен, то в расположении нанимателя трое суток на съезд либо срок, установленный договорённостью. Отказ и игнорирование требования освободить квартиру приведет к принудительному выселению под надзором судебных приставов.

Кроме того, собственник освобожден от обязательства предоставить бывшему арендатору другое жилье к моменту его выселения. Но это касается лишь частных собственников. Выселение из государственной квартиры на тех же основаниях проходит с предоставлением в том же населенном пункте другого, не меньшего по площади жилья.

Такой исход арендных отношений лишает бывшего квартиранта воспользоваться правилом, по которому преимущество продления действия договора принадлежит последнему арендатору. А в условиях медленного развития жилищного строительства съемное жилье долгое время не пустует. Найти замену покинутой квартире будет не так-то просто, поэтому доводить решение возникшей проблемы до суда не стоит. Лучше урегулировать свои отношения с владельцем квартиры заблаговременно и подходить к вопросу аренды с полной ответственностью.

Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Андрей Измаилов
Наш эксперт
Написано статей
116
Добавить комментарий