Статья 583. договор ренты

Виды ренты

В зависимости от вида ренты изменяются и ее ключевые условия. В Гражданском кодексе РФ выделяют 3 вида договоров ренты:

1. Постоянная рента (ст. 589 ГК РФ)

Главная особенность договора этого типа – бессрочность. Обязательства по нему переходят по наследству вместе с самой собственностью. То есть гражданин может передать по наследству приобретенное имущество, но его наследнику также придется взять на себя обязанность рентной платы. Право получать ренту также передается по наследству. Если же наследнику рентополучателя перестанут приходить платежи, то он может обратиться в суд и вернуть квартиру в свое распоряжение. Другими словами: долг будет висеть, пока плательщики согласны платить установленную сумму, либо пока не выкупят имущество по соглашению с рентополучателем. Данный вид договора может заключаться и в тех случаях, когда рентополучателем выступает некоммерческая организация.

2. Пожизненная рента (ст. 596 ГК РФ)

Договор пожизненной ренты ограничивается во времени. Действует он с момента заключения и заверения договора, а заканчивает свое действие после смерти рентополучателя. Передать по наследству права и обязанности может только новый собственник имущества: он имеет право передать полученную квартиру по наследству, однако вместе с ней передается и обязанность совершать рентные платежи (наследники могут отказаться от имущества, тогда оно переходит бывшему собственнику – рентополучателю).

Получатель ренты такой возможности не имеет (если он умрет, то квартира переходит в полное распоряжение плательщику ренты), поэтому рентополучателями могут выступать только физические лица. Но получателем платежей, к жизни которого привязан договор, может быть не только бывший собственник квартиры, но и другое указанное им лицо. Более того, Гражданский кодекс допускает установление ренты в пользу сразу нескольких граждан.

3. Пожизненное содержание с иждивением (ст. 601 ГК РФ)

Третий вид договора также ограничивается временем жизни рентополучателя, однако в данном случае он является пенсионером или инвалидом I или II степени. Плательщик обязан не только перечислять ему определенную сумму денег, но и удовлетворять его физические потребности: содержать жилье в чистоте, покупать продукты питания, выводить на прогулки, обеспечивать медицинской помощью – полный список обязанностей четко прописывается в договоре.

Таким образом, виды ренты можно представить следующей схемой:

Общие положения о договорах ренты и пожизненного содержания с иждивением

Отличие от пожизненной

Другая распространенная разновидность рассматриваемой сделки – пожизненная рента. Следует отметить такие существенные различия между этими рентными типами:

  1. Постоянные выплаты не ограничиваются временным периодом, а правопреемственность передается в порядке наследственности. Пожизненная разновидность действует в течение жизни участника соглашения, т.е. ограничена по времени, а правопреемственность на нее не распространяется.
  2. Заключать соглашение постоянной ренты может любой гражданин или юридическое лицо, если оно считается некоммерческой организацией, в то время как получателями пожизненных платежей могут стать только граждане.
  3. Для постоянной ренты характерны денежные платежи и оплата в натуральном виде, а также залоговые обязательства, а при пожизненном типе – только денежные средства.

Указанные особенности разных типов ренты являются бесспорными. К ним следует добавить еще право выкупа при постоянной форме. Остальные условия являются предметом соглашения сторон и оговариваются в договоре.

Земельная рента

В экономике отдельно выделяется земельная рента, то есть прибыль, получаемая от передачи в пользование земельных участков и находящихся на них природных ресурсов. Ключевое отличие земельной ренты – право собственности на землю может оставаться за рентополучателем, а плательщик получит лишь право на использование природных ресурсов. То есть земельная рента имеет больше общих черт с договором аренды.

Земельная рента также бывает нескольких типов:

  1. Абсолютная, когда плата собственнику земли устанавливается в абсолютном выражении.
  2. Дифференциальная, когда плательщик перечисляет в виде ренты часть дополнительного дохода, возникающего при использовании земли с лучшими свойствами. Дифференциальная рента первого типа связана с повышенным плодородием земли или хорошим месторасположением участка (вблизи рынков сбыта или транспортных путей). Дифференциальная рента второго типа связана с улучшением свойств земли посредством капиталовложений.
  3. Монопольная рента, когда на сдающемся земельном участке выращивают определенные виды сельскохозяйственной продукции, которые можно продавать по монопольной цене.

Комментарий к статье 582 Гражданского Кодекса РФ

1. Это новый институт, который не регулировался ГК 1964. Закон относит пожертвование к видам дарения, считая его отличительным признаком назначение дара, каковым является общеполезная цель. Общая польза предполагает неопределенное число лиц, которые могут пользоваться даром. В то же время круг субъектов, в пользу которых по закону осуществляется пожертвование, более узкий, чем круг одаряемых в договоре дарения.

2. В соответствии с п. 1 комментируемой статьи необходимым признаком пожертвования, как и всякого договора дарения, является безвозмездность передачи имущества. Если этот институт используется в корыстных целях, к нему нужно применять положения о мнимой сделке или о сделке, которую стороны действительно имели в виду (ст. 170 ГК). В качестве примера можно привести «Систему взаимных добровольных пожертвований», которая была создана В. Мавроди, «МММ-96». Гражданам предлагалось делать пожертвования «на обустройство России и повышение благосостояния ее граждан» с условием встречного полного возвращения участникам средств и получения прибыли, что свидетельствует о заключении возмездного договора. Такие взносы нельзя считать пожертвованием, тем более что их цель сформулирована весьма неопределенно. Договор являлся противоправной притворной сделкой и должен в соответствии со ст. 170 ГК определяться как банковская операция, которая действительна только при наличии лицензии ЦБР.

3. Выделение средств из государственного или местного бюджета, в т.ч. для общеполезных целей, не является пожертвованием, т.к. в этом случае нет дарения: средства используются по прямому назначению.

4. Предметом пожертвования может быть всякое имущество, которым лицо вправе распорядиться. Чаще всего это денежные средства, хотя могут быть и вещи (например, для лиц, потерпевших от стихийного бедствия). Предметом пожертвования может быть и обещание передачи вещи.

5. Пункт 2 комментируемой статьи устанавливает, что на принятие пожертвования не требуется чьего-либо согласия. По-видимому, законодатель имеет в виду согласие не лиц, в пользу которых совершается пожертвование, а отсутствие необходимости получить согласие или разрешение органов государственного управления. Однако на этом основании пожертвование неверно определять как одностороннюю сделку. Ведь передача имущества является ответом на предложение делать пожертвования, и договор возникает при передаче имущества. Согласие сторон выражается и в факте принятия пожертвования, т.к. возможен отказ в принятии дара.

6. Имущество должно использоваться по объявленному назначению, а если оно не указано — в каких-либо общеполезных целях. В противном случае пожертвование может быть отменено. Следовательно, права одаряемого ограничены. Пользование и распоряжение имуществом должны строго соответствовать цели пожертвования. Если ввиду изменившихся обстоятельств это становится невозможным, требуется согласие жертвователей или решение суда на использование имущества в другой общеполезной цели. Последнее правило не соблюдается, если предложение обращено к неопределенному кругу лиц и в собранных средствах нельзя выделить имущество конкретных жертвователей.

7. К пожертвованию не применяются многие положения договора дарения. Кроме указанного в ст. 578 и ст. 581 ГК, предметом пожертвования не может быть освобождение от обязанности (ст. 572 ГК). Недопустим отказ от передачи пожертвования (ст. 577 ГК). К этим отношениям не применяется правопреемство (ст. 581 ГК).

Постоянная рента

Правовые проблемы, иски, вытекающие из договора

Среди споров, возникающих в связи с заключением и исполнением договора ренты, объектом которого является недвижимое имущество, наиболее распространенными являются две группы споров. Первая — споры, связанные с предъявлением получателями ренты исков о расторжении договора ренты или договора пожизненного содержания с иждивением в связи с неисполнением (ненадлежащим исполнением) плательщиком ренты связанных с выплатой ренты обязательств на основании статей 599 и 605 ГК РФ. Вторая — споры, связанные с предъявлением получателем ренты (иными заинтересованными лицами) исков, связанных с признанием договора ренты недействительным и применением последствий его недействительности или признанием договора ренты ничтожным. Все названные иски рассматриваются районными судами в порядке искового производства по месту нахождения недвижимого имущества (объекта договора ренты). Подсудность по этой категории гражданских дел является в силу ч. 1 ст. 30 ГПК РФ исключительной и не может быть изменена соглашением сторон. Необходимо отметить, что несмотря на процессуальное равенство сторон, состязательность в гражданском процессе и необходимость для сторон доказывать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, традиционно суды при рассмотрении исков, отнесенных как к первой, так и ко второй группе, придерживаются позиции защиты интересов социально более слабой стороны, которой является как правило получатель ренты

Важно отметить, что если плательщик ренты при заключении договора не осуществляет предпринимательскую деятельность, его ответственность за неисполнение обязательства по выплате ренты наступает при наличии его вины, отсутствие которой должен доказать плательщик ренты как лицо, нарушившее обязательство (п. 1, 2 ст

401 ГК РФ). В случае же, если при заключении договора ренты плательщик выступает как лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, его ответственность наступает независимо от вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства и ограничена лишь действием непреодолимой силы, действие которой должен доказать плательщик ренты.

Подпишитесь в соц сетях

Публикуем ссылку на статью, как только она выходит. Отдельно даём знать о важных изменениях в законах.

Получайте статьи почтой

Присылаем статьи пару раз в неделю. Подписываясь, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности.

Ссылки по теме:

Как выплачиваются деньги?

Законом не лимитируются размеры платежа, и они устанавливаются по согласованию сторон

С учетом долгосрочности сделки важно предусмотреть возможность индексации ренты, компенсируя инфляцию. Перерасчет осуществляется пропорционально изменению МРОТ, проводимому государством

Основной способ выплаты – денежные средства, передаваемые или перечисляемые получателю ренты. По согласованию сторон могут производиться расчеты в натуральном виде – сельскохозяйственной продукцией, промтоварами, вещами, путем проведения определенных работ или оказанием услуг. При передаче недвижимого имущества в виде земельного участка или предприятия расчеты могут производиться продукцией собственного производства (о земельной ренте вы узнаете тут). Возможны и комбинированные выплаты, когда денежная сумма дополняется натуральной рентой.

Срок платежа, чаще всего, устанавливается ежеквартальным. Однако по согласованию сторон может использоваться любой график (ежемесячно, ежегодно, 2 раза в год и т.д.)

Важно обеспечить своевременность выплат. За просрочку платежей устанавливается пени, процент которых регламентируется ст

395 ГК РФ.

Договор постоянной ренты — пояснение эксперта-юриста

Спикер — Александр Доронин, Директор юридической компании РОСЛЕКС. Специализация: юридическое сопровождение деятельности предприятий среднего и малого бизнеса; консультирование по вопросам гражданского и налогового дела.


Александр Доронин, Директор юридической компании РОСЛЕКС

Понятие и содержание договора постоянной ренты

Для начала, стоит прояснять, что есть договор ренты. Договором постоянной ренты признаются соглашения между сторонами, где одна сторона (получатель ренты) передаёт другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество. Соответственно, из этого определения мы уже понимаем, что сторонами данного договора являются получатель (рентный кредитор) и плательщик (рентный должник).

Стороны договора постоянной ренты

Рентным кредитором по сущности является лицо, которое передаёт своё имущество в собственность другому лицу для получения материальной выгоды или дохода на протяжение неопределенного периода времени. Рентными кредиторами по договору постоянной ренты могут являться так же НКО (некоммерческие организации) или физические лица.

Рентный должник — это лицо, которое принимает возложенное на него обязательство уплачивать рентному кредитору доход или же, проще говоря, ренту в течение неопределенного периода времени в обмен на получение в свою собственность имущества. Плательщиками ренты могут быть как физические, так и юридические лица.

Также из определения сразу ясно, что же является предметом данных гражданских правоотношений, а именно только индивидуально-определенное имущество, которое находится на праве собственности. Такие критерии как «индивидуально-определенное» и «находящиеся на праве собственности» очень важны в определение предмета договора ренты. Из первого критерия вытекает, то что имуществом данного договора могут только движимые или недвижимые вещи, наличные денежные средства или документарные ценные бумаги, и не могут быть имущественные права (безналичные наличные денежные средства) либо иные права требования, бездокументарные ценные бумаги, а так же работы, услуги или же информация.

Прекращение договора постоянной ренты

Прекращение договора постоянной ренты может происходить на основании соглашения сторон. В некоторых случаях получатель отказывается от получения рентных выплат либо, проще говоря, прощает долг. Так же согласно законодательству существуют частные случае прекращение договора постоянной ренты по двум основаниям:

  1. Переход права требования постоянной ренты к лицу, которое в силу закона не может выступать получателем.
  2. Выкуп ренты.

Второй пункт разберем более подробно . Согласно статье 592 ГК РФ «плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа», но только при условии, что данный отказ был заявлен плательщиком в письменной форме не позднее, чем за три месяца до прекращение выплата ренты либо за более длительный срок, предусмотренный договором.

Но договором может быть предусмотрено, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего 30-ти лет со дня заключения договора.

Такими же правами обладает и получатель ренты. Он вправе потребовать выкуп ренты от плательщика в случаях, предусмотренных статьей 593 ГК РФ. Например, когда плательщик ренты просрочил ее выплату больше чем на один год (если иное не предусмотрено договором), плательщик нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты, плательщик признан неплатежеспособным или же когда предметом договора являлось недвижимое имущество (например, земельная рента), которое поступило в общую собственность.

Риски

Что касаемо рисков, то тут всё гораздо проще чем, например, с договором пожизненной ренты. Так, риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного бесплатно под выплату постоянной ренты, несёт плательщик. Это означает, что даже несмотря на то, что при случайной гибели или случайной порче имущества плательщик продолжает исполнять свои обязательства по уплате, прекратить он их может только в случае выкупа.

Если же гибель или поврежденное имущество было передано за плату, то в этом случае закон становится на сторону плательщика и он может требовать прекращение обязательств по выплате постоянной ренты либо хотя бы изменений условий её выплаты.»

Другой комментарий к статье 599 Гражданского Кодекса РФ

1. В целях обеспечения прав более экономически слабой стороны договора пожизненной ренты — получателя ренты в комментируемой статье устанавливаются основания расторжения договора пожизненной ренты по требованию получателя ренты. Плательщик ренты не наделен таким правом.

Пункт 1 указывает на существенные нарушения договора пожизненной ренты, прямо не называя их (ст. 450 ГК). В договоре целесообразно определить такие виды нарушений. К ним могут быть отнесены просрочка выплаты ренты, утрата обеспечения исполнения обязанностей плательщиком ренты и др. Если в разумный срок такие нарушения были устранены, то оснований для расторжения договора не имеется.

Получатель ренты по своему выбору предъявляет требование либо о выкупе ренты, либо о расторжении договора и возмещении убытков.

При выкупе ренты право собственности на имущество, переданное в ренту, не переходит получателю ренты, а остается за плательщиком ренты.

2. В соответствии с п. 2 комментируемой статьи потребовать возврата имущества получателю ренты допустимо лишь тогда, когда имущество передано под выплату пожизненной ренты бесплатно. Тогда выкупная цена ренты должна быть уменьшена на сумму стоимости этого имущества.

Требование о расторжении договора пожизненной ренты в свою очередь также не дает права требовать возврата имущества в собственность получателя ренты. Он может требовать возмещения убытков, которые включают в себя стоимость имущества, переданного в ренту, если оно было передано под выплату ренты бесплатно. Такое расторжение договора производится в судебном порядке.

Возврат объекта недвижимости получателю ренты требует государственной регистрации и возможен в процессе выкупа ренты, т.е. на основании договора о выкупе ренты. Кроме того, такая регистрация может быть произведена и на основании решения суда, если стороны не достигнут соглашения.

2. Комментируемая статья не ограничивает право сторон договора установить и иные основания и последствия расторжения договора пожизненной ренты. Так, Определением Верховного Суда РФ от 17 августа 2010 г. N 5-В10-50 <1> признано не противоречащим действующему законодательству условие о расторжении договора по инициативе рентополучателя при отсутствии нарушений обязательств по выполнению договора со стороны рентоплательщика и о возмещении всех расходов, произведенных рентоплательщиком при заключении договора, исполнении обязательств по договору и расторжении договора с учетом накладных расходов и упущенной коммерческой выгоды. Верховным Судом РФ дело было направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции, так как судом не было выяснено, понимал ли рентополучатель, заключая спорный договор, что под упущенной коммерческой выгодой имеется в виду рыночная стоимость квартиры за минусом расходов, связанных с исполнением договора, или нет.

———————————
<1> СПС «КП».

Основания для расторжения договора ренты, в том числе пожизненной, предусмотрены в п. 3 ст. 587 ГК РФ. При невыполнении плательщиком ренты обязанностей по обеспечению исполнения обязательства или страхования риска ответственности плательщика ренты по таким договорам, где объектом выступает денежная сумма или движимое имущество, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора.

Договор пожизненного содержания с иждивением

Предмет договора пожизненного содержания с иждивением складывается из:

во-первых, в обеспечение пожизненного содержания может отчуждаться лишь недвижимое имущество — жилой дом, квартира, земельный участок и т. д.;

во-вторых, рента предоставляется не в денежной форме, а в виде обеспечения повседневных жизненных потребностей получателя ренты. Закон указывает на примерный перечень обязанностей плательщика ренты по предоставлению содержания — обеспечение потребностей в жилище, питании, одежде, уходе, оплате ритуальных услуг. Конкретным договором данный перечень может быть расширен, сокращен или уточнен применительно к удовлетворению каждой из потребностей. Закон требует, чтобы в договоре была определена общая стоимость всего объема содержания с иждивением. Стороны могут пойти дальше и конкретизировать не только условия, качество, форму и т. п. каждого вида предоставления, но и зафиксировать в договоре их величину в стоимостном выражении. Стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом. При этом существует специальное указание на то, что договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.

Закон возлагает на плательщика ренты обязанность по обеспечению потребности в жилище, питании, одежде и т. п., получатель ренты, как правило, хорошо знает это лицо, доверяет ему и имеет с ним психологический контакт. Замена плательщика ренты на другое лицо может оказаться для получателя ренты абсолютно неприемлемой. Отчуждение имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, равно как сдача его в залог или иное обременение, могут осуществляться только с предварительного согласия получателя ренты.

Срок действия договора определяется самой его природой и равен периоду жизни иждивенца. Периодичность предоставления содержания законом не оговаривается.

Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. Также обязательство может быть прекращено соглашением сторон, новацией, прощением долга и т. д. Наличие существенного нарушения обязательства со стороны плательщика ренты дает получателю ренты право на односторонний отказ от рентного обязательства.

Прекращение обязательства пожизненного содержания с иждивением по данному основанию имеет две особенности по сравнению с аналогичным прекращением обязательства пожизненной ренты. Во-первых, более широким является перечень тех нарушений обязательств плательщика ренты, которые должны считаться существенными. К ним дополнительно относятся отчуждение, сдача в залог или иное обременение имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, без предварительного согласия получателя ренты, а также утрата, повреждение имущества или иные действия (бездействие) плательщика ренты, которые приводят к существенному снижению стоимости этого имущества. Во-вторых, при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать либо возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены ренты. Если плательщик ренты произвел отчуждение имущества, то при решении вопроса, может ли оно быть истребовано получателем ренты у третьего лица.

показать содержание

Договоры ренты на практике

В России рентополучателями чаще всего являются пожилые люди с маленькой пенсией и жилой недвижимостью в собственности. Плательщиками наоборот обычно выступают молодые люди, желающие приобрести квартиру, но у которых (например) недостаточно хорошая кредитная история для оформления ипотеки.

Типичным российским примером является договор пожизненной ренты. При этом ежемесячные платежи как правило устанавливаются немного выше, чем возможная арендная плата за эту же квартиру. Сумма платежей сильно зависит от самой квартиры (ее метража, ремонта, расположения) и региона. Нельзя сказать, что рента в России широко распространена, однако в одной Москве заключается до нескольких тысяч рентных договоров за год.

Например, в Уфе однокомнатная квартира в спальном районе покупается примерно за 2 млн. руб. Сдавать ее можно будет за 15 тысяч р. ежемесячно, а передать другому человеку на условиях выплаты пожизненной ренты – за 20 тысяч рублей в месяц. В США и Европе рента ожидаемо более развита и рентные выплаты составляют от сотен до нескольких тысяч долларов или евро в месяц.

  Но есть и еще один важный фактор, влияющий на величину платежей – возраст рентополучателя. Чем моложе и здоровее собственник квартиры, которая передается в ренту, тем ниже придется установить ежемесячные платежи, чтобы найти согласного на сделку человека.

Статья 597. Размер пожизненной ренты

1. Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни.

2. Размер пожизненной ренты, установленный договором пожизненной ренты, предусматривающим отчуждение имущества бесплатно, в расчете на месяц должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненной ренты, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации.

Размер пожизненной ренты, установленный договором пожизненной ренты на уровне указанной в абзаце первом настоящего пункта величины прожиточного минимума на душу населения, подлежит увеличению с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения.

(п. 2 в ред. Федерального закона от 30.11.2011 N 363-ФЗ)

Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Андрей Измаилов
Наш эксперт
Написано статей
116
Добавить комментарий