Что происходит на российском рынке недвижимости и стоит ли сейчас покупать жильё. объясняют эксперты

Содержание

Мой опыт жизни в апартаментах

Около года назад мы с девушкой искали съёмную квартиру и нашли небольшую студию в Отрадном на северо-востоке Москвы. Она сдавалась по весьма выгодной цене и отлично выглядела: качественный свежий ремонт, хорошая мебель и новая техника. При этом буквально через дорогу арендодатели предлагали ужасные «бабушкины» варианты с коврами и хламом на антресолях — и дороже.

Студия оказалась апартаментами, что нас совершенно не испугало. Мы договорились на арендную плату 27 тысяч ₽ в месяц плюс коммунальные услуги — в общей сумме выходит около 33 тысяч ₽. Это средняя стоимость аренды подобных студий. Обычно всё зависит от ремонта и пожеланий собственника, ставка может варьироваться от 25 тысяч ₽ до 45 тысяч ₽ в месяц.

Наша студия двухуровневая: на первом уровне находится кухня и гостиная, на втором — зона для отдыха. Высота потолков — 3,2 метра, общая площадь студии — 18,2 квадратного метра. Кажется, что это очень мало, но мы не чувствуем особого дискомфорта.

Вообще я считаю, что для жизни в Москве не нужна большая квартира. Наша неделя проходит так: целый день на работе, вечером приходим домой, ужинаем внизу, смотрим телевизор и ложимся спать. Так или иначе всё сводится к тому, чтобы дожить до выходных и куда-нибудь уехать: за город, в парк или в отпуск за границу. Только один раз я заболел и провёл пару дней, не выходя из дома, — тогда стало скучновато в буквально четырёх стенах.

Дом, в котором мы снимаем апартаменты, расположен очень удачно. Рядом целых три станции метро: «Владыкино», «Окружная» и МЦК «Окружная». В пешей доступности потрясающий ботанический сад, Останкино и ВДНХ. И для нас это важнее, чем квадратные метры.

Через год после жизни в апартаментах я понял, что для меня сейчас это идеальный вариант. И чтобы не переплачивать за аренду «в чужой карман», я решил купить собственную студию в соседнем доме.

Можно ли прописаться в апартаментах

Сегодня на постоянной основе прописаться в апартаментах невозможно, даже если покупка была оформлена правильно и законно. В отличие от классических квартир тут можно жить и получить лишь временную регистрацию с максимальным сроком в 5 лет. Хотя эти сроки всегда можно продлить.

Регистрация временного типа возможна только в апартаментах, которые являются частью гостиницы или имеют статус апарт-отеля. Обязательно поинтересуйтесь у застройщика о статусе здания, в котором вы собираетесь приобрести жилье, чтобы в будущем избежать недоразумений и иметь законную возможность регистрации.

Кому подходит покупка апартаментов вместо квартиры

Рами Зайцман, экономист-инвестиционный консультант, считает, что покупка апартаментов – выгодная инвестиция. Чаще всего апарт-отели находятся в центре города, поэтому с поиском арендаторов проблем не возникает. К ним относятся и туристы, и бизнесмены, которые предпочитают неуютным гостиницам домашнюю обстановку, и будущие студенты с родителями в период вступительной кампании.

Купить апартаменты могут и те, кто имеет для комфортной жизни загородный дом, а чтобы экономить время, рассматривает вариант покупки жилья непосредственно вблизи своего офиса. Для таких людей регистрация и инфраструктура не существенны.

Также апартаменты подойдут стартаперам, для которых имеет значение не само жилье, а качество жизни. Лучше иметь однокомнатные апартаменты площадью около 50 кв. м. на окраине Москвы вблизи метро, чем ютиться в комнате в 15 кв. м. коммуналки в центре столицы. Стоимость этих вариантов будет равнозначной, а комфорт существенно отличается.

В целом выгодная покупка апартаментов может обернуться их владельцам дорогим содержанием такой недвижимости. Более высокие коммунальные платежи и налог на недвижимость полностью нивелируют экономический эффект от более дешевого варианта при покупке. Если же коммерческая площадь была приобретена с инвестиционной целью, то она оправдает вложенные средства.

Подводные камни при покупке апартаментов в Москве

Основными недостатками апартаментов являются некоторые бытовые условия, проблемы социальной сферы и риски по неуплате коммунальных платежей.

Проблемы социальной сферы

Основными проблемами, с которыми сталкиваются жильцы данного вида недвижимости, являются:

  • Отсутствие объектов социальной инфраструктуры – в отличие от многоквартирных домов застройщик, возводящий здание с апартаментами не обязан обеспечивать их будущих жильцов или арендаторов какими-либо объектами социальной и транспортной инфраструктуры;
  • Социальные ограничения – так как в большинстве случаев в таком жилье нельзя получить постоянную регистрацию, у жильцов данного вида недвижимости нет никаких прав на обслуживание в расположенных рядом государственных учреждениях здравоохранения, образования.

Бытовые условия

Из-за того, что к описанным зданиям с не применяют жесткие требования СНиПов (строительных норм и правил) особенности их внутренних или наружных их конструкций могут приносить некоторый дискомфорт жильцам.

Так, например, тонкие перегородки, между соседними апартаментами могут привести к плохой их шумоизоляции, а небольшое расстояние до соседнего здания ухудшит освещенность помещений.

Риски

Основным риском проживания в апартаментах является незащищенность должников законом при неуплате ими коммунальных услуг — при появлении даже небольшой задолженности за какие-либо коммунальные услуги их могут сразу же и отключить.

Таким образом, основными доводами против покупки апартаментов в Москве и за приобретение квартиры является повышенное их налогообложение, высокие цены на коммунальные услуги.

А еще низкая обеспеченность необходимой инфраструктурой, конструктивные недостатки из-за несоблюдения СНиПов и незащищенность законом должников коммунальных услуг.

Основные минусы

Основные минусы апартаментов вытекают из их юридического статуса. Получить постоянную регистрацию в них невозможно. Правда, если помещение является частью сферы ведения специализированного учреждения (гостиницей), то можно оформить временную регистрацию. Права у собственника апартаментов будут в этом случае такие же, как и у проживающих в соседней новостройке жильцов МКД. Единственное отличие – временную регистрацию нужно продлевать каждые пять лет.

Минус №1: коммунальные платежи

Так как апартаменты относятся к нежилым помещениям, то платят за коммунальные услуги их собственники по ставкам для коммерческой недвижимости.

Коммунальные тарифы в таких помещениях могут быть выше на четверть, чем расценки для жилья. И так как коммунальные тарифы непрерывно растут (например, в 2019 году услуги ЖКХ дорожали дважды), то переплата за услуги за десять лет пользования недвижимостью близка к разнице цен квартиры и апартаментов.

Минус №2: налог на имущество и налоговые льготы

Минимальная ставка налога на апартаменты составляет 0,5% от их кадастровой стоимости. Для жилых помещений ставка составляет 0,1%. Для квартир существует налоговый вычет – 20 кв. м. площади налогом не облагается. Для коммерческой недвижимости такой льготы нет – налог уплачивается за всю площадь. Граждане льготных категорий (инвалиды, пенсионеры и пр.) освобождены от уплаты налога за один объект жилой недвижимости. На коммерческие помещения ни для каких категорий граждан нет льгот по уплате налога.

При покупке жилья единожды можно воспользоваться правом налогового вычета. Если вы официально трудоустроены, то можно вернуть до 13% стоимости недвижимости. Но, согласно ч. 1 ст. 220 НК РФ, налоговый вычет можно применить при покупке только жилой недвижимости.

Минус №3: требования санитарных норм

Если здание, где расположены апартаменты, имеет статус гостиницы, то оно относится, согласно нормативам, к «общественным зданиям». На помещения такого типа распространяются санитарные правила и нормы, применяемые к жилым помещениям, согласно п. 9.3 ГОСТ Р 51185-2014. То есть на апартаменты распространяются нормы СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» и СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278-03 «Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий».

Но если же здание имеет статус многофункционального комплекса или офисного центра, то нормы вышеуказанного ГОСТ на них не распространяются.

Иное

На стадии строительства апартаменты могут продаваться по классической схеме (договору долевого участия) и по другим видам соглашений. В последнем варианте – предварительный договор долевого участия, предварительный договор купли-продажи – покупатель в случае банкротства застройщика не получит возмещение из компенсационного фонда.

На здания многофункциональных комплексов не распространяются нормы совместного проживания. То есть ваш сосед может сдать в аренду свою собственность под любой вид деятельности, а законных оснований воспрепятствовать этому не будет.

Также для наиболее эффективного управления зданием создать ТСЖ владельцам коммерческих помещений невозможно.

Наиболее частые неудобства:

Для апартаментов нет требований по звукоизоляции и закон о тишине в их случае не работает. Если в жилом доме соседи шумят в неположенное время — на это можно повлиять с помощью законных механизмов. В апартаментах соседи через стенку могут репетировать по ночам гаммы или устраивать рэп-баттлы.
А на первом этаже могут открыть бар, не спросив вашего согласия. А то и не просто бар, а караоке. В одном здании с помещениями, в которых живут люди, может открыться офис сетевой компании, куда будут ходить толпы клиентов.
Вашими соседями может оказаться промышленное предприятие с круглосуточным режимом работы или репетиционная база музыкальной группы. Апартаменты это не жилые помещения со всеми вытекающими последствиями.

● Специалисты не советуют покупать апартаменты как вариант для постоянного личного проживания. 

Чем апартаменты выгодно отличаются от квартир в части комфорта?

Если посмотреть на карту новостроек
уральской столицы, то львиная доля строящихся объектов сосредоточена не в
центре, а на окраинах. Порядок получения разрешений на строительство
апартаментов несколько иной. Это продуктивная работа застройщика, и это всегда
географически выгодные места в центральной части города или в спальных районах.
Комфорт начинается с локации. Кроме того, в апартаментах много студийных
планировок – это и отчасти дань западной моде, но по сути очень удобный для
быта независимых людей или молодых семей формат – его можно перекраивать на
своё усмотрение. Ну и важный плюс – это высококачественная отделка МОПов и
самих апартаментов, современные технологии строительства и большой функционал.

Более того,
сегодня для многих уральцев доступный ценник на апартаменты – это единственная
возможность приобрести недвижимость в хорошем районе. Из очевидных плюсов
апартаментов – приемлемая стоимость, высокое качество застройки, современные
технологии строительства и комфортные условия покупки.

Регистрация с условиями

Особенности проживания в квартирах всем хорошо известны. Поэтому консультанты более подробно остановились на нюансах, связанных с апартаментами.

Так, многих потенциальных покупателей волновал вопрос регистрации. Отвечаем: зарегистрироваться в такой недвижимости можно. Но, во-первых, если комплекс подходит под классификацию отеля (а не находится где-то в промзоне), и, во-вторых, каждые пять лет прописку нужно будет продлевать. Для семейных покупателей это может стать проблемой, так как детей будет сложно прикрепить к детскому саду, школе или поликлинике.

«К сожалению, современное законодательство пока не регулирует четко этот вопрос, – поделилась Яна Васильева. – Уже были инциденты, когда собственникам пришлось регистрироваться через суд, так как госорганы им отказали. И все равно это была лишь временная прописка».

На данный момент постоянная регистрация в апартаментах возможна только в том случае, если помещение официально переведено в жилищный фонд.

Есть ли разница, кто подаёт претензию к застройщику — владелец апартаментов или квартиры?

Если дольщик хочет подать претензию к застройщику, то для него нет разницы, заключён ли договор на приобретение квартиры или апартаментов. Играть роль будут такие факторы:

1. Статус дольщика: физическое или юридическое лицо.

2. Цель приобретения: для личных, семейных, домашних и иных нужд или для предпринимательской деятельности.

Если вы покупаете недвижимость, чтобы в ней жить, вы можете рассчитывать на закон «О защите прав потребителей». Это значит, что можно:

  • не платить госпошлину при предъявлении иска в суд (при цене иска до 1 миллиона ₽);

  • выбирать подсудность: по месту своего жительства или по месту нахождения ответчика;

  • требовать компенсацию морального вреда;

  • предъявлять требования по взысканию штрафа в размере 50% от суммы, которую взыскал суд.

Поиск клиента

Обычно владелец либо нанимает риэлтора, либо сам ищет клиента и подписывает с ним договор, а затем самостоятельно следит за тем, чтобы жильё не разнесли и не поселили туда 50 цыган с лошадью. Собственник апартаментов также имеет возможность заключить договор с управляющей компанией, и тогда она будет заселять туда людей, обслуживать их как в гостинице и следить за сохранностью жилья. Комиссия за это составляет не более 20% (как правило, 10–15%).

Условия по сдаче в аренду через управляющую компанию разнятся. В апартаментах чаще всего живут недолгое время. Если они сдаются топ-менеджерам, то их командировки длятся 6–8 месяцев. Туристический сезон тоже длится не круглый год, поэтому 4–5 месяцев апартаменты могут пустовать. И в этом случае владельцу нужно сделать выбор:

  • получать деньги за каждый месяц, который квартира сдаётся, но за вычетом комиссии управляющей компании, то есть всего около 80% дохода;
  • получать 50–60% дохода, но круглый год.

Кому-то выгоднее первый вариант, кому-то — второй, всё индивидуально.

Управление по договору

Следующая животрепещущая тема – взаимоотношения с управляющей компанией. В сервисных и инвестиционных апарт-отелях именно эти организации занимаются сдачей в аренду помещений и берут на себя ответственность за доход собственников. Кроме того, УК следит, чтобы арендаторы не нарушали правила проживания и исправно погашали арендные и коммунальные платежи.

От деятельности управляющей компании зависит очень многое. Менять ее в апарт-отелях нельзя, и если она окажется «так себе», то большой доходности можно не увидеть

Вот почему важно при подборе проекта для вложений изучить не только застройщика, но и УК: какой у нее опыт, какие проекты были, какие сервисы она предоставляет, какую доходность обещает. Нужно почитать отзывы об УК в сети, пособирать мнения

Недостаточное внимание к этому вопросу чревато последствиями. Однажды в BN.ru обратились собственники одного из апарт-отелей и попросили поднять шум по поводу того, что управляющая компания порядка девяти месяцев не выплачивала им деньги

Тогда вопрос решился благополучно – УК заменили. Но это редчайший случай.

Сотрудничество инвестора с управляющей компанией регулируется посредством заключения договора. В свою очередь, вид договора зависит от программы доходности.

Если инвестор выбрал гарантированный доход, то подписывается договор о долгосрочной аренде, который подлежит регистрации в Росреестре. Программа максимального дохода, как правило, требует заключения агентского договора. Контракты с УК невозможно расторгнуть в одностороннем порядке, и они предусматривают штрафные санкции для обеих сторон в случае нарушений.

В большинстве апарт-комплексов оформление договора с УК является обязательным условием. Самостоятельно получать доход не выйдет. Например, в проекте Status by Salut! ДДУ без договора аренды просто не заключается.

Чем отличается апартаменты от квартиры в Болгарии

Фото: LEGION-MEDIA

Доступные цены на
жилье в Болгарии побуждают многих туристов приобрести курортную недвижимость в
солнечной стране. Благо вариантов достаточно: от элитных коттеджей до
комфортабельных квартир. В последнее время возводится много жилых комплексов с
роскошными апартаментами, пользующимися спросом у покупателей. Чем отличаются
апартаменты от квартиры в Болгарии?

Апартаменты – это
современные квартиры с удобствами, расположенные в закрытых жилых комплексах,
чаще на берегу моря: готовые к въезду, полностью или частично меблированные и
оборудованные бытовой техникой. Количество комнат – 1-2. Стартовая цена при
покупке жилья от застройщика – от 900 EUR за 1 м2.

Жилые комплексы, в
которых расположены апартаменты, отличаются повышенной комфортностью и имеют:

  • ресепшн;
  • охрану;
  • паркинг;
  • расширенную инфраструктуру: фитнес-центр, бассейн, супермаркеты, кафе, салоны красоты, тренажерные залы и др.;
  • детские игровые площадки;
  • зоны отдыха.

Покупателям
предлагаются разные типы апартаментов. Самый популярный – с одной спальней,
который на деле представляет собой двухкомнатную квартиру улучшенной
планировки. Не менее востребованы и студии: одна жилая зона, в которой гостиная
совмещена с кухней/столовой. Двуспальные, трехспальные и многоуровневые
апартаменты также пользуются спросом.

Болгарские апартаменты
более привлекательны для покупателей по ряду причин:

Сложно сказать,
что лучше. Покупателям, желающим приобрести полностью готовое жилье и заехать в
квартиру сразу после покупки, следует присмотреться к апартаментам. Если же у
вас свой взгляд на то, как должна выглядеть ваша квартира, покупайте новое
жилье и реализуйте дизайнерские задумки!

Средняя стоимость апартаментов в Москве и у моря

Стоимость апартаментов зависит от их расположения, площади, наличия транспортной и социальной инфраструктуры. Средняя стоимость на стандартные 2-х комнатные апартаменты площадью от 50 до 100 м.кв в различных округах Москвы приведены в таблице ниже.

Таблица. 1 Сравнительная стоимость 2-х комнатных апартаментов в различных административных округах Москвы:

Административный округ

Средняя стоимость, у.е.

Центральный

246 000 -515 800

Восточный

120 900-152 900

Западный

120 900-199 500

Южный

155 800-247 500

Северный

145 600-276 600

Юго-Восточный

86 100-145 900

Юго-Западный

120 400-410 400

Северо-Восточный

126 800-326 100

Северо-Западный

145 600-165 300

Новомосковский

101 900-109 400

Чем отличается апартаменты от квартиры в Турции

Фото: LEGION-MEDIA

Почему «апартаменты»? На самом деле все просто. Когда
Аланию как курортную зону стали открывать иностранцы – а это были англичане,
немцы, скандинавы – они в своем лексиконе использовали слово apartment, что в
переводе на русский означает «квартира». Это слово прижилось в местном
лексиконе и стало использоваться очень активно. Именно поэтому в Турции в целом
и в Алании в частности нет никакой разницы между понятиями апартаменты и
квартира.

Апартаменты в Турции – это обычная квартира в жилом
доме. По большому счету, квартира от
апартаментов в Турции отличается тем, что в апартаментах гостиная объединена с
кухней, а количество комнат считают по количеству спален без учета гостиной.
Площадь апартаментов превышает 50 кв.м. В них оборудовано несколько санузлов, в
одном из которых есть душевая, а другом – ванна. В апартаментах может быть
открытая терраса, выход на небольшой участок через раздвижные двери.

Планировка апартаментов может быть как
стандартной 1+1, 2+1, 3+1, так и необычной – например, 4+2. Первой цифрой
обозначается количество комнат, второй – количество гостиных.

Апартаменты 1+1 

С одной гостиной,
кухней и с одной спальной комнатой. Как правило, в Турции, площадь апартаментов
1+1 составляет 50-60 кв.м. В таких апартаментах одна душевая комната
совмещенная с туалетом.

Апартаменты 2+1 

С одной гостиной,
кухней и с двумя спальными комнатами. Площадь таких апартаментов составляет
90-120 кв.м. В таких апартаментах, зачастую, две душевых комнаты совмещенных с
туалетом, в одной из душевых может быть установлена ванная. Как правило, в
большой спальне (подразумевается как родительская) всегда имеется душевая
комната.

Апартаменты 3+1 

С одной гостиной,
кухней и с тремя спальными комнатами. Площадь таких апартаментов составляет
115-150 кв.м. Количество душевых такое же как и в апартаментах 2+1. Можно
конечно еще написать апартаменты 4+1,5+1,6+1 и т.д., но нет смысла, так как Вы
уже наверняка поняли, что значат эти цифры.

Студия или студио 

Это апартаменты, где
в одной комнате размещены: гостиная зона, кухонная зона и спальное место, в
отдельной комнате размещена душевая с туалетом. Площадь студий в Турции в
диапазоне 40-45 кв.м.

Дуплекс 

Дуплексом в Турции называют
двухуровневые (двухэтажные) апартаменты, расположенные в любой части жилого
блока. Площадь зависит от количества комнат, соответственно и количество
санузлов зависит от количества комнат.

Три «л»

Многие знают об обязательном для рынка недвижимости правиле трех «л»: локация, локация и еще раз локация. Грамотный выбор местонахождения объекта при покупке апартаментов – это также исключительно важная составляющая дохода.

Например, апарт-отель, расположенный в спальном районе, будет интересен прежде всего студентам или временным работникам. Такой вариант подходит для долгосрочной аренды, которая приносит стабильный, но небольшой доход. Если же комплекс построен в центре города либо в иной элитной локации, то он будет привлекателен для туристов, в том числе иностранных. Это даст возможность для получения более высокой прибыли.

«Если вы покупаете апартаменты в отдаленном районе, то, что бы ни утверждали продавцы, сдавать вы их будете, скорее всего, в „долгосрок“. А это гораздо дешевле, чем посуточная аренда. Многие девелоперы оптимистично считают свои апарты потенциальным средством размещения для краткосрочного проживания. К этим обещаниям нужно подходить критично. И смотреть на способность данного проекта привлекать именно туристов, а не постоянно проживающих резидентов», – посоветовала Светлана Кузьменко. 

Санкт-Петербург – город туристический, и значительная часть апартаментов строятся для гостей. Если управляющая компания работает профессионально, сотрудничает с сайтами-агрегаторами (Booking, Airbnb и т. д.), то поток туристов будет всегда. Кстати, росту спроса на апартаменты теперь способствует и еще один фактор – запрет гостиниц и хостелов в жилых домах, вступивший в силу с 1 октября 2019 года.

Что такое апартаменты?

Условно говоря — это вариант проживания в помещении, предназначенном для коммерческих целей.

Апартаменты существенно отличаются от квартир. Например, они официально не являются жилыми помещениями, в них нельзя получить регистрацию, оформить налоговый вычет на их покупку, а застройщик не обязан построить вам детскую площадку во дворе.

Если объект был взят в кредит, должника можно выселить в случае его неплатёжеспособности, даже если это его единственное место жительства, а вот приобретённую в ипотеку «квартиру» приставы забрать не могут. И это далеко не все!

Недостатки покупки апартаментов для личного проживания.

  • Как правило, это коридорная система на этаже (много дверей в маленькие квартиры). У лифта толкотня. В некоторых современных домах, т.н. апарт-отелях на одном этаже может располагаться до 30 квартир.
  • Низкая цена апартаментов нивелируется повышенными расходами на ее содержание. Причем дополнительно оплачивать надо практически все и это помимо ЖКХ. (дополнительные расходы на содержание Ваших апартаментов, могут существенно повлиять на стоимость владения)
  • Оплата ЖКХ может быть гораздо выше, чем «квартиры». В среднем они на 30% — 40% больше. Нет никаких льгот по оплате ЖКХ.
  • Выше налог на имущество. Есть разница, как апартаменты будут указаны в документах застройщика. Они могут быть указаны как «нежилое помещение», а могут как «для временного проживания».
    Из-за этого налог на имущество может вырасти с 0,5% до 2%  Для примера — при покупке апартаментов за 5 000 000 р. — 2% налог на имущество составит 100 000 руб. в год, 1% — 50 000 руб., 0,5% — 25 000 руб.). (Примечание: налог с «квартиры» — 0.1% (при стоимости 5 000 000 — всего 5 000 руб.)
  • Нельзя получить налоговый вычет (Примечание: при покупке «квартиры» можно получить налоговый вычет на сумму до 260 тысяч + до 390 тысяч с процентов, уплаченных по ипотеке)
  • В апартаментах нельзя иметь постоянную регистрацию. Только временную сроком на 5 лет.
  • Апартаменты могут изъять за долги. Апартаменты — это обычный актив, который приставы могут арестовать и выставить на продажу. Они являются недвижимой коммерческой собственностью и могут быть проданы в счет долгов владельца, в отличие от квартиры.
  • Если дом построен как апартаменты, то это дом-муравейник.  Плотность жильцов там гораздо выше, чем в доме «квартирном». По сути — это обычная гостиница с отдельными номерами.
  • Для них не предусмотрены парковки во дворах. Машины ставить негде.
  • Аппартаменты часто покупают для последующей сдачи в аренду (как бизнес), следовательно Вашими соседями будут люди часто меняющиеся и не очень желающие вкладываться в совместное улучшение условий. В маленькой однушке могут жить по 4-5 человек (если устроен хостел, то больше).
  • При строительстве домов под апартаменты не предусматривается строительство инфраструктуры — детских садов, поликлиник, школ. А если они есть, то в детский сад и школу берут в первую очередь тех, кто проживает в «квартирах».
  • Технологические нормы при строительстве апартаментов отличаются от «квартир». Они могут не иметь должной звуко и теплоизоляции. Не соблюдаются нормы по инсоляции (степень естественной освещенности)
  • Ипотека для апартаментов рассматривается банком как вложение «для предпринимательских целей» и проценты по ней могут быть существенно выше.
  • Через несколько лет (4-6 лет) суммарная стоимость проживания + цена на апартаменты при покупке сравняется со стоимостью новой «квартиры» (если бы Вы ее купили бы изначально). С этого момента Вы начинаете уже «содержать» управляющую компанию и государство (в виде налогов)
  • И самое главное! Под апартаменты застройщик не выкупает землю у города, а берет в аренду. Сроки такой аренды могут быть и 20 лет и 30, но по окончании аренды дом вправе снести и освободить землю под другие нужды.
  • Собственнику труднее продать апартаменты, чем «квартиру». Выгода будет существенно меньше.

Дополнительные риски при покупке апартаментов на этапе строительства

Один из главных рисков — недострой.  Дом с апартаментами могут недостроить из-за резкого обесценивания национальной валюты, падения покупательной способности доходов населения, обострения конкуренции и т.п. От таких неудач не застрахованы застройщики ни апартаментов, ни жилья, но:

Средства компенсационного фонда не используются для покрытия рисков покупателей апартаментов, а при при банкротстве девелопера  дольщики проектов с апартаментами не имеют возможности требовать передачи объекта, а могут только получить от застройщика деньги (если они еще останутся).

Почему я купил апартаменты

Здание, в котором я живу, и другие дома по соседству — бывшие гостиницы. Сейчас их переделывают под апартаменты: полностью реставрируют, меняют коммуникации, лифтовые шахты, отопление, трубы, электрику. Такая перестройка называется редевелопментом. Её могут проводить в бывших гостиницах (как в случае с моим домом), общежитиях, офисных центрах и в других нежилых зданиях.

На мой взгляд, покупать апартаменты в таких домах выгоднее, чем в новостройках «на стадии котлована». Реконструкция занимает гораздо меньше времени, квартиру и дом можно увидеть заранее (вживую, а не на рендерах). Обычно редевелопмент производится в зданиях, которые расположены в черте города — значит, вокруг уже будет благоустроенный район, а не строительная грязь и пустыри.

Апарты vs квартира

Многих посетителей консультационного пункта интересовало, что предпочтительнее купить: апартаменты или квартиру. Этот вопрос – многоплановый. Чтобы на него ответить, экспертам пришлось сравнить целый ряд параметров: стоимость, возможность регистрации, потенциальную доходность, затраты на содержание.

По данным Светланы Кузьменко, до недавнего времени апарты стоили дешевле обычного жилья процентов на 20. Это объясняется прежде всего тем, что при возведении коммерческих объектов девелоперы не обязаны строить инфраструктуру. Сейчас динамика цен меняется: стоимость апартаментов сравнялась с ценой обычного жилья, а порой и превышает ее. Возможно, это связано с масштабной рекламной кампанией апартаментов.

И все же этот процесс затронул далеко не все объекты, поэтому многие апартаменты пока еще обходятся дешевле квартир. Поэтому, если речь идет о покупке жилья студенту, то купить юнит в апарт-отеле предпочтительнее, считает Екатерина Аршинова. Если же мы говорим о семье, то лучше приобрести квартиру. Пусть цена будет выше, но разница окупится за счет удобств, которые получат собственники. В их числе – инфраструктура, возможность регистрации, более внятный юридический статус недвижимости.

Новостройка или вторичка

Эксперты по недвижимости утверждают,что выгоднее приобретать квартиры в новых домах. Это объясняется следующими преимуществами новостройки:

  • квартиры в новостройках сдаются за высокие цены;
  • приобрести квартиру можно в ипотеку ― для новостроек обычно снижают процент на кредит;
  • новые дома благоустроены и оснащены современной техникой;
  • ЖКХ обходится дешевле;
  • системы коммуникаций обновлены ― соответственно,риск неисправностей сводится к минимуму.

Весомым преимуществом квартир в новостройках можно считать и отсутствие предыдущих владельцев. Это значительно облегчает процесс покупки недвижимости и гарантирует чистоту сделки.

Траты и рассрочки

Как уже упоминалось, из суммы потенциального дохода владельцу апартаментов нужно не забыть вычесть накладные расходы. Складываются они из затрат на ремонт, оплату коммунальных услуг и налогов.

Стоимость ремонта просчитать сложно – это зависит от того, как именно хочет обустроить юнит его собственник и как помещение будет эксплуатироваться. Еще нюанс – общедомовое имущество и МОП принадлежат апарт-отелю, а значит, их содержание ложится на клиента.

Что касается оплаты услуг ЖКХ, то в большинстве случаев она будет больше, чем в квартирах. Дело в том, что в жилых домах часть затрат компенсирует город, а апартаменты относятся к коммерческим помещениям. Поэтому отопление и водоснабжение обойдутся дороже процентов на 20. А если добавить дополнительные услуги (клининг, доставку еды, прачечную и т. д.), то выйдет еще затратнее.

И про налоги. Если человек приобретает апартаменты, которые можно сдавать самостоятельно, то ему придется платить НДФЛ в размере 13%. Можно эту ставку уменьшить до 6%, если зарегистрироваться как ИП и перейти на «упрощенку».

Налог на имущество владельцам апартаментов предстоит платить по ставкам для коммерческой недвижимости – в зависимости от локации объекта, статуса земельного участка и других параметров. Так, если апарты входят в состав МФЦ, где доля торгово-офисной недвижимости превышает 20% суммарной площади, то ставка может составить 1% от кадастровой стоимости. А если юниты построили в составе ЖК, то ставка окажется в пределах 0,3%.

Хотя ставки для апартаментов заметно выше, чем для жилья (0,1%), их кадастровая стоимость в большинстве случаев ниже. Например, в одном из апарт-отелей на Московском проспекте номер за 5 млн руб. имеет кадастровую стоимость всего 1,7 млн. Поэтому в целом величина налога для собственников апартаментов и владельцев квартир вполне сопоставима.

Стоит также знать, что при покупке апартаментов нельзя получить налоговый вычет, запрещено использовать государственные субсидии, в том числе материнский капитал. Но можно рассчитывать на ипотеку либо рассрочку.

«Ипотека на апартаменты по ставкам уже сравнялась с займами на квартиры, – сообщила Яна Васильева. – Наш партнер Абсолют банк дает субсидированную ставку 7,99% на весь срок кредитования. Но минимальная ставка – 5,00% – на апартаменты не распространяется. По рассрочке есть разные варианты. Например, в нашем проекте „Вертикаль“ на Большом Сампсониевском рассрочка действует еще год после начала работы отеля. А вот застройщик „Ласточкина гнезда“ давал рассрочку на десять лет – может быть, по причине не очень удачной локации».

Что это такое

Апартаменты отличаются от квартиры тем, что они изначально строятся в гостиничных комплексах, предназначаются для аренды. Но по своим бытовым характеристикам могут не уступать обычной квартире или дому.


В них есть спальни, гостиные, ванные комнаты. И даже во многих апартаментах есть полноценные кухни – в составе студии или отдельные. Но перед тем, как рассматривать такой вид жилья для покупки и постоянного проживания, нужно уточнить – это жилое, нежилое помещение, какой статус оно имеет на рынке недвижимости и в реестре.

Апартаменты в Москве или другом крупном городе всегда относятся к сегменту жилья элитного, респектабельного. Поэтому они могут иметь высокую стоимость и для аренды, и для покупки. Такую недвижимость предпочитают состоятельные, деловые люди, обладающие большими финансовыми возможностями. Какие еще характеристики свойственны для апартаментов?

  • Находятся они на территории гостиничных комплексов. Но сейчас застройщики могут возводить и отдельные здания, комплексы с квартирами, которые презентуют как апартаменты.
  • Это квартиры, обеспеченные всеми бытовыми условиями, но их отличает повышенный уровень комфорта, стильный авторский интерьер, дорогая обстановка.
  • Для строительства и отделки квартир апартаментного типа применяются высококачественные материалы и технологии. Жилье даже на первый взгляд должно выглядеть дорого и респектабельно.
  • Кухня в квартире для аренды может быть и полноценной и такой, в которой можно готовить только простые, элементарные блюда. Например, кухонное помещение оснащается только микроволновкой, электрическим чайником.

Законодательство определяет апартаменты как временный вид жилья, не включая его в жилой фонд. Если есть желание купить именно такой объект для постоянного проживания, нужно выяснить его статус, как застройщик зарегистрировал недвижимость. Иначе в дальнейшем в такой квартире нельзя будет зарегистрироваться, совершать с ней некоторые операции.

Налогообложение апартаментов

Многочисленные апартаменты, ежедневно возводящиеся по всей стране, облагаются немалым налогом. Это часто отпугивает покупателей. За жилье, непригодное к постоянному проживанию, необходимо заплатить от 0,5 до 2% кадастровой оценки. С учетом ежегодно возрастающей ставки сумма получается большой.

Нельзя оставить в стороне и тарифы за коммунальные услуги, которые для коммерческих зданий являются завышенными. Их размер на 10-30% больше, нежели для обычных квартир, потому что они относятся к особому жилому фонду. Также придется платить за услуги, предоставляемые управляющей компанией. Отказ от них невозможен, поскольку это стандартный набор: домофон, консьерж, вывоз мусора, уборка территории и помещений. Не стоит забывать, что в соответствии с Жилищным кодексом, помещения обслуживающего назначения, так же как и инженерные коммуникационные сети, принадлежат застройщику, и он вправе навязать дополнительный сервис, изымая за него плату.

Размер налога прямо пропорционально зависит от площади, указанной в техническом паспорте. Если жилье находится в многоэтажном здании с примыкающей придомовой территорией и местами общего пользования, та налоговая ставка рассчитывается и на обслуживающие территории, а также раскидывается на всех собственников. Размер налога соответствует площади, указанной в документах на право собственности.

Минимальная ставка налогообложения в 0,5% от кадастровой оценки возможна, если:

  1. Апартаменты расположены в здании, оформленном как гостиница.
  2. Кадастровая стоимость не превышает 300 000 рублей.
  3. В бумагах не указано прямое назначение сооружения: офисные помещения, заведения общественного питания, магазины.
Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Андрей Измаилов
Наш эксперт
Написано статей
116
Добавить комментарий