Договор аренды недвижимого имущества

Риск случайного повреждения или уничтожения земельного участка или его части и ответственность сторон

Условия возвращения участка арендодателю

Расторгнуть арендное соглашение можно согласно общим требования, изложенным в нормативных актах действующего законодательства.

Основаниями, являются:

  • Истёк срок действия арендного договора, последующего его продления не было;
  • Отказ любой стороной от договора, если он был заключён на бессрочное действие;
  • По требованию арендодателю или арендатора для досрочного аннулирования договорённостей через арбитраж.

Во время возврата территории хозяину, обязательно будет учитываться амортизация и естественный износ ЗУ.

В противном случае, если не вернёт участок в срок, собственник земельного надела имеет полное право для востребования суммы за весь просроченный период. Когда плата за аренду не в силах покрыть принесённых убытков, владелец может рассчитывать на компенсацию. Но, как правило, такие вопросы не всегда разрешаются мирным путём, поэтому придётся обратиться за помощью к юристам, а затем и с иском в высшую инстанцию.

Дополнительные условия

К дополнительным условиям относятся все остальные нюансы, которые партнеры могут прописать по своему усмотрению:

  1. Права и обязанности, которые возникают в связи с использованием помещения.
  2. Ответственность в случае непредвиденных ситуаций, стихийных бедствий и других форс-мажорных обстоятельств.
  3. Возможность разрешения споров в досудебном порядке – т.е. как стороны будут решать свои разногласия, приложат ли они силы для договоренности или сразу обратятся в суд.
  4. Требование к конфиденциальности личной информации – неразглашения ФИО, названия компаний, прочих сведений, которые могут стать известны сторонам в результате выполнения договорных обязательств.
  5. Условие о возможности субаренды на территории помещения, т.е. арендатор может, в свою очередь, предоставить отдельную территорию для субарендаторов (или не может этого сделать).
  6. Срок действия договора – это пункт стоит рассмотреть подробнее.

Срок

Есть три общих случая, по которым устанавливают время действия соглашения:

Не определен. Участники могут использовать именно эту формулировку, когда фактически речь идет о долгосрочном предоставлении помещения, и в настоящий момент нет возможности сказать, как долго будет продолжаться аренда. Если же срок не указан вообще, то по умолчанию он считается неопределенным

При этом важно понимать, что об изменении своих планов и намерении расторгнуть соглашение с соответствующими последствиями каждая сторона должна предупредить другую как минимум за 3 месяца. Подобный договор не подлежит регистрации в государственных органах, поэтому именно эту форму используют чаще всего.

Определен и составляет несколько месяцев (до года)

В этом случае регистрация также не предполагается. Документ может продлеваться по истечении срока. Также можно перезаключать его с новыми формулировками (например, «со сроком действия 2 года со дня подписания»).

Определен и составляет более года. Такие документы нуждаются в государственной регистрации. При этом понимание года в данном случае неформально: с любого числа текущего месяца до любого числа 12 месяца в следующем году. Например, стороны подписали соглашение 25 октября 2017 года на 1 год. Предполагается, что формально документ действует до 24 октября 2018 года. Однако если даже фактически его расторгли 1 сентября 2018 года, все равно считается, что срок действия – 1 год. Тем не менее, арендная плата взимается только по фактически использованным месяцам, как стороны и договорились изначально.

Необходимость регистрации и процедура расторжения

Сроки аренды должны быть обязательно прописаны в договоре, так как при заключении договора более чем на год требуется обязательная регистрация обязательств в Росреестре согласно ст. 609 и ст. 651 ГК РФ.

При нежелании регистрации договор считается недействительным, законным способ ее избежать является регистрация договора на 11 месяцев либо на неопределенный срок.

Одним из важных пунктов в данном соглашении является возможность его досрочного расторжения, так как законодательство РФ не предусматривает одностороннего отказа без обращения в суд.

Во избежание споров в случае отказа от договора аренды нежилого помещения необходимо либо четко прописать порядок одностороннего отказа от исполнения обязательств по соглашению, либо уже заранее в договоре прописать ситуации, когда стороны могут отказаться от исполнения.

В договоре должно быть четко прописан момент, когда стороны подписывают данное соглашение:

  • государственная регистрация;
  • авансовый платеж;
  • подписание договора;
  • окончание ремонтных работ.

Основания для прекращения аренды нежилых помещений установлены законом, но стороны также могут добавлять дополнительные условия по соглашению.

Существует также неопределенность в отношении степени свободы сторон от уклонения от установленных законом оснований для прекращения действия договора. Установленные законодательством РФ основания являются и не могут быть исключены по соглашению.

Некоторые также придерживаются мнения о том, что невозможно продлить установленную законом процедуру прекращения действия договора путем включения дополнительных оснований. Даже если это так, принято считать, что стороны могут согласиться и отказаться от аренды, а далее, указать конкретные основания, на которых это может быть сделано.

На что стоит обратить внимание при аренде нежилых помещений? Узнайте из данного видео. Рекомендуем к прочтению: Карта специальной оценки условий труда образец

Рекомендуем к прочтению: Карта специальной оценки условий труда образец

Copyright 2017 — ЗнайБизнес.Ру Портал для предпринимателей

Копирование материалов допускается только при использовании активной ссылки на этот сайт.

На что обратить внимание при заключении договора аренды недвижимости?

В большинстве случаев у собственника помещения уже имеется готовый договор аренды. Поэтому рассмотрим наиболее распространенные случаи, когда арендатору предоставляется на подпись вариант договора в версии арендодателя.

Первое, на что необходимо обратить внимание – наличие правоустанавливающих документов, т.е. имеет ли право арендодатель вообще заключать с вами договор

Имеются ли у него документы на право собственности или дано ли ему право на сдачу помещения в субаренду.

То, что передается в аренду, должно быть четко поименовано, обозначено, желательно, чтобы к договору были приложены документы БТИ, чертежи, планы, схемы, из которых понятно, какое помещение и какой площади вам передается.

В договоре должна быть четко прописана цена и изложен понятный способ ее формирования

Обратите внимание на возможность повышения цены, как и в каких случаях.Следующее, это штрафные санкции, неустойки и пени, которые к вам могут быть применены арендодателем. Если в договоре прописаны штрафные санкции, то они будут применены при споре, поэтому включите в договор зеркальные санкции с вашей стороны в отношении арендодателя

Обратите внимание на те основания, которые есть у арендодателя для расторжения с Вами договора. Желательно, чтобы они исчерпывались основаниями, предусмотренными в статье 619 ГК РФ

Как правило, к расторжению договора аренды привязан пункт о невозврате суммы страхового депозита. Требуйте снижения размера неустойки за просрочку оплаты арендной платы. Средним размером считается 0.1% от суммы неоплаты в день.

Финальным этапом при заключении договора аренды недвижимости является подписание акта приема-передачи помещения. Именно в нем должны быть отражены все недостатки помещения и находящегося там имущества. Отражение всех недостатков – задача арендатора.

Дополнительные

Законодатель не запрещает сторонам вносить дополнительные положения в текст соглашения в целях регулирования арендных отношений.

Срок действия

Периоды действия соглашения не рассматриваются законодателем как существенные условия проката, найма, аренды здания и так далее. Единственное правило, о котором нужно помнить — если срок договора больше 1 года, то обязательно осуществление госрегистрации документа.

Также возможно заключение бессрочного договора, удобство которого в том, что документ не требует регистрации. При таком варианте соглашение обязательно должно включать следующие положения:

  • инициатор расторжения сделки (обычно это и арендатор, и арендодатель);
  • сроки уведомления о прекращении сотрудничества;
  • дополнительные условия расторжения по усмотрению сторон.

Арендная плата

Что представляет собой и в какой форме заключается договор аренды предприятия

Порядок аренды предприятий урегулирован параграфом 5 главы 34 ГК РФ. Аренда предприятия представляет собой действия сторон по оформлению факта передачи имущественного комплекса арендодателем арендатору во временное владение и пользование им за определенную договором плату.

Комплекс имущества при этом включает в себя:

  • здания, сооружения, постройки;
  • оборудование;
  • права требования;
  • запасы сырья, топлива;
  • имущественные права на объекты, входящие в предприятие;
  • исключительные права;
  • долги.

Особенностью соглашения об аренде в таком случае является то, что по нему передаются объекты, которые по отдельности передаваться не могут (например, сырье). В составе же имущественного комплекса они переходят во временное владение или пользование арендатора.

Договор аренды предприятия заключается в форме единого документа, который:

  1. Подписывается сторонами.
  2. Подлежит обязательной государственной регистрации.

Несоблюдение любого из этих условий влечет недействительность соглашения.

Важной особенностью рассматриваемой сделки является то, что перед подписанием договора арендодатель должен в письменной форме уведомить кредиторов о предстоящей передаче предприятия в аренду, так как перевод долга возможен только с их согласия. При отсутствии такого уведомления и несогласии с изменением должника кредитор вправе в течение 1 года с момента, когда стало известно о заключении договора аренды, признать его недействительным

Существенные условия договора аренды

10.11.2020 15:20

Армавирский отдел

Для любого договора, в том числе и для договора аренды, существенным является условие о предмете.Для его согласованияв первую очередь укажите в договоре данные, которые позволят определенно установить имущество, передаваемое арендатору:- наименование;- индивидуальные характеристики.

Если таких данных в договоре не будет, условие об объекте будет считаться не согласованным, а договор — не заключенным.
Также для надлежащего согласования предмета включите в него права и обязанности сторон по передаче объекта аренды за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Это позволит избежать сомнений относительно того, что стороны заключили именно договор аренды.
Если предмет не согласован, вы вправе требовать признания договора незаключенным при условии, что сами не подтвердили его действие. Вы подтвердите действие договора, если начнете его исполнять: например, примете по акту имущество от арендодателя и внесете арендную плату.
Нужные для договора сведения об объекте недвижимости (наименование, индивидуальные характеристики) можно взять из выписки из ЕГРН. Копию выписки вы можете приложить к договору.
Рекомендуем получить свежую выписку при оформлении договора и ориентироваться на указанные в ней данные, даже если на объект имеются ранее выданные свидетельство о государственной регистрации права собственности и (или) документы технического учета (например, технический паспорт БТИ)

Выписка содержит актуальные характеристики объекта, а также подтверждает право собственности арендодателя на объект.
Оперативно заказать ее можно в электронном виде на сайте Росреестра https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_present/EGRN_1.
Обратите внимание на особенности описания в договоре будущей недвижимости, например не введенного в эксплуатацию здания. Для его индивидуализации нужно использовать иные документы, в частности проектную документацию, разрешение на строительство.
Условие о размере арендной платы является существенным для договоров аренды:
— здания или сооружения;
— земельного участка.
В договоре аренды помещений также рекомендуем согласовать это условие во избежание споров о заключенности договора

Прямого указания в законе о том, что размер платы является для него существенным, нет. Но на практике, как правило, при аренде и субаренде помещений зачастую применяются положения об аренде зданий и сооружений, в том числе п.1сть. 654 ГК РФ.
Если вы заключаете договор аренды будущей недвижимости, то арендную плату тоже стоит согласовать с учетом особенностей объекта аренды.
Если вы считаете нужным согласовать определенное условие в качестве существенного (например, срок аренды, цель использования объекта аренды), вам следует прямо указать на необходимость достигнуть соглашения относительно такого условия. Вы вправе заявить об этом в силу п. 1 ст. 432 ГК РФ. Такое условие будет считаться существенным, даже если бы оно восполнялось диспозитивной нормой.
Для согласования такого условия вы можете по своему выбору:
— направить в письменной форме соответствующее предложение контрагенту;
— зафиксировать свое заявление в протоколе разногласий;
— иным образом заявить о своем намерении в преддоговорной переписке.
Если условие не будет согласовано, вы можете ссылаться на незаключенность договора при условии, что вы не подтвердили действие такого договора.
Учтите, что договор будет считаться заключенным, только если названное условие будет согласовано или сторона, которая предложила его согласовать, откажется от своего намерения либо отказ будет следовать из ее поведения.

Как зарегистрировать?

Стороны самостоятельно определяют кто из них оплачивает госпошлину и несет иные расходы по регистрации, а кто готовит и предоставляет документы в регистрирующий орган.

Помимо самого текста договора, для регистрации требуются следующие документы:

  1. Договор аренды со всеми приложениями (акт приема-передачи, схема и прочие).

    Количество копий договора должно соответствовать количеству сторон плюс дополнительный экземпляр для регистрирующего органа.

  2. Заявление. Образец заявления и особенности его заполнения содержатся в Приказе Минэкономразвития России от 08.12.2015 № 920. В электронном виде образец можно найти на сайтах Росреестра или Госуслуг.
  3. Кадастровый паспорт арендуемого помещения.
  4. Подтверждение правового статуса заявителей.
    • Для физического лица — это паспорт. Если документы подаёт доверенное лицо, то предоставляется нотариально заверенная доверенность.
    • Для юридического лица — это правоустанавливающие документы и доверенность, либо документ, подтверждающий право действовать без доверенности.
  5. Квитанция или платежное поручение об оплате госпошлины.

    Этот документ предоставлять не обязательно, так как регистрирующий орган в любом случае проверяет поступление госпошлины на счет.

  6. Если помещение сдается в аренду физическим лицом, то необходимо заверенное нотариусом согласие супруга, либо подтверждение того, что объект недвижимости не является общей собственностью супругов.
  7. Если имущество в залоге, то необходимо согласие залогодержателя на передачу помещения в аренду.
  8. В случае если имущество находится в государственной или муниципальной собственности, то необходимо согласие соответствующего органа на передачу имущества в аренду.
  9. Для юридического лица также требуется решение о совершении крупной сделки.

Как подать документы?

  • В отделении Росреестра.
  • Через МФЦ.

    Заявление можно подать в любое удобное для заявителя отделение Росреестра или МФЦ, без привязки к месту нахождения объекта недвижимости.

  • Отправить документы почтой.

    Документы отправляются почтовым отправлением с объявленной ценностью, обязательно с описью вложения и уведомлением о вручении.

  • Отправить документы в электронном виде через портал Госуслуг.

    В этом случае электронные документы должны быть подписаны усиленной квалифицированной электронной подписью.

Если вы обращаетесь в Росреестр, то срок государственной регистрации — 7 рабочих дней, если в МФЦ — 9.

Государственная пошлина за регистрацию составляет 2 000 рублей для физических лиц и 22 000 рублей — для юридических.

Коммунальные расходы включите в состав арендной платы

Больше 10 лет налоговики предъявляют претензии, если арендатор возмещает входной НДС по коммунальным услугам, стоимость которых он компенсирует арендодателю. Контролеры считают, что раз арендодатель — не ресурсоснабжающая организация, значит, он не имеет права выставлять счета-фактуры на сумму коммунальных платежей. А без таких счетов-фактур у арендатора нет основания для возмещения НДС.

Другой ошибочный вариант — посреднический договор, по которому арендодатель обязуется приобретать для арендатора коммунальные услуги. Договоры с коммунальщиками обычно заключаются намного раньше соглашения с арендатором. Значит, посреднический договор на закупку коммунальных услуг могут признать ничтожным. В этом случае арендатору могут отказать в налоговом учете коммунальных платежей и в вычете НДС по ним.

Чтобы избежать претензий, мы советуем использовать вариант с переменной частью арендной платы, которая равна стоимости потребленных коммунальных услуг. В этом случае арендатор вправе принять к вычету весь входной НДС, в том числе и по коммунальным платежам. Наши эксперты помогут вам прописать все условия так, что вопросов не было ни у ФНС, ни у арендодателя.

Потери в случае неправильной формулировки. При компенсации расходов — 21% от стоимости коммунальных услуг: НДС и штраф по нему. При посредническом договоре: 45% от стоимости коммуналки. Дополнительно контролеры взыщут пени.

Безопасная формулировка:

«Арендная плата состоит из двух частей:

  • постоянная часть, которая равна 802 руб. за 1 кв. м в месяц (в том числе НДС 122,34 руб.);
  • переменная часть, которая определяется по итогам месяца и равна стоимости потребленных Арендатором коммунальных услуг.

Переменная часть арендной платы рассчитывается на основании данных счетчиков электроэнергии и воды, а также порядка расчета, указанного в Приложении № 3 к настоящему Договору».

4 сентября, 2020

Объект сделки

Первым существенным условием договора является обозначение в нем объекта сделки. Это означает, что в документе должны содержаться данные, позволяющие точно определить этот объект, например:

  • его точное месторасположение – город, улицу, дом, номер помещения;
  • его вид (в данном случае это может быть нежилое помещение или его часть);
  • цели, в которых оно будет использоваться (в качестве склада, торгового или производственного помещения);
  • дополнительная информация – к примеру, этаж здания и его площадь.

Последнее условие очень важно, поскольку в некоторых случаях арендодатель устанавливает оплату в зависимости от метража помещения. Данная информация содержится в кадастровом паспорте здания

Ранее непредоставление этого документа было основанием для законного отказа в государственной регистрации договора, особенно если он касался аренды не всего помещения, а лишь его части. В 2013 году данные условия изменились, и кадастровый паспорт стал необходим только в том случае, если до этого права арендодателя на нежилое помещение не были им зарегистрированы.

В ином случае стороны сами могут прописать в договоре описание той части здания, которая является объектом сделки. Описание может быть представлено в виде графического изображения или текстовой информации. Главное, чтобы объект аренды был четко определен и стороны пришли к взаимному соглашению относительно него.

Юридическое значение существенных условий

В законодательстве и судебной практике сложилось единое понимание, что если при заключении сделки стороны составляют договор и прописывают все основные условия, то такой документ считается юридически действительным. Он имеет силу, поэтому стороны должны руководствоваться именно теми правами и обязанностями, которые прописаны в тексте. Эти основные условия и называются существенными.

В тексте должны содержаться полный перечень таких условий, иначе обе стороны сильно рискуют, поскольку:

  1. Договор может быть признан недействительным, а сделка – ничтожной (в судебном порядке).
  2. На такой документ нельзя опираться как на доказательство во время судебных разбирательств.
  3. Наконец, всегда есть риск, что вторая сторона сознательно оформила документ ненадлежащего содержания, чтобы потом уклониться от выполнения обязанностей, причем добросовестной стороне будет довольно трудно доказать свою позицию в суде и тем более потребовать привлечения к ответственности.

Таким образом, составление договора аренды или другой гражданской сделки – это не просто формальная обязанность, и при выборе конкретного образца документа важно позаботиться, чтобы в нем содержались все без исключения существенные условия

Существенные условия договора аренды недвижимого имущества

Существенные условия договора определяются по общим правилам абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ, согласно которым таковыми являются условия, перечисленные в законах в качестве необходимых для конкретного типа сделок. Также к ним относятся условия, которые определены сторонами как существенные, т. е. по ним требуется обязательное достижение соглашения обеих сторон.

Существенным условием договора аренды недвижимости, в соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ, является пункт о предмете. Он должен быть индивидуализирован достаточным образом, чтобы можно было однозначно установить, о каком имуществе идет речь, а также содержать информацию о том, что имущество передается во временное владение и пользование (или только пользование) за плату.

Следовательно, если стороны не описали предмет надлежащим образом, договор между ними может быть признан заключенным на основании судебного решения.

Практика правоотношений в данной сфере и Порядок ведения Единого государственного реестра недвижимости (п. 7, 9 и др.), утвержденный приказом Минэкономразвития от 16.12.2015 № 943, предполагают следующие способы индивидуализации недвижимости:

  1. Указание в контракте места нахождения имущества, в том числе региона РФ, наименования населенного пункта, улицы, номера дома, строения, помещения и т. п.
  2. Указание в соглашении кадастрового номера передаваемого в аренду имущества в соответствии с данными кадастрового учета и кадастрового паспорта.
  3. Отражение в договоре наименования имущества (нежилое помещение, складское помещение, офисное помещение и др.).
  4. Отражение технических параметров (площади, материалов изготовления, этажности, количества помещений, высоты потолков и т. д.).

Стороны вправе и иным образом дополнить описание предмета — например, указав его назначение или конструктивные особенности.

Подпишитесь на рассылку

Срок действия договора

Что касается срока действия документа, то он устанавливается сторонами по взаимному согласию. Несмотря на ошибочное мнение многих, это условие является не существенным, а всего лишь дополнительным – участники сделки сами для себя определяют удобный период ее действия.

Существует два способа определения сроков в договоре:

  1. Он прописывается в виде конкретной цифры. В этом случае стоит помнить, что договоры, заключенные на срок до 1 года, регистрировать не обязательно. А вот документы с более длительным сроком действия – от года и выше – подлежат обязательной государственной регистрации.
  2. В договоре отсутствуют данные о сроках его действия. Такой вариант тоже возможен, в этом случае документ будет считаться бессрочным. Регистрировать такой договор не надо, стороны могут сами определить причины для его расторжения.

Отличительной особенностью при заключении договоров аренды сооружений или зданий (в том числе и нежилых) являются требования к его форме. Она обязательно должна быть письменной, без этого договор не будет считаться действительным. Документ составляется в такой форме и подписывается обеими сторонами сделки.

Новые изменения в законодательстве существенно смягчили требования, предъявляемые к договорам. Это предоставляет участникам сделки большую свободу действий, защищает их права и интересы.

​Существенные условия договора аренды – это такие его положения, при отсутствии которых договор будет считаться незаключенным. В статье расскажем о том, какие условия обладают таким статусом в отношении договора аренды, а также о том, как правильно изложить их в тексте документа.

Аренда транспортного средства

Дополнительные существенные условия договора аренды транспортного средства законодатель не выделяет – если положениями документа определено, какой именно автомобиль передается в аренду (указана его марка, модель, государственный регистрационный знак и VIN-номер), он будет считаться заключенным. Однако стоит помнить о том, что гражданское законодательство выделяет два вида договоров аренды транспорта – с экипажем (ст.

632 ГК РФ) и без экипажа (ст. 642 ГК РФ).

В договоре необходимо указать, что именно передается в аренду – только автомобиль, или автомобиль со специалистом, способным им управлять. В том случае, если таких указаний в соглашении не будет, договор не будет считаться незаключенным, но и экипаж в аренду передан не будет – арендатор получит только транспорт.

Элементы договора аренды

В различных видах договоров аренды как движимого, так и недвижимого имущества, наиболее часто встречаются такие разделы.

Предмет договора. В данном разделе достаточно подробно описывается предмет конкретного договора аренды, перечисляются все его составные части. Например, если это договор аренды предприятия, то должны быть перечислены все производственные и бытовые постройки, благоустройство территории, имеющееся оборудование и другое.

Права и обязанности сторон. 

Арендодатель имеет право: 

  • Контролировать использование арендатором арендованного имущества по назначению. 
  • Не продолжать арендные отношения в случае, если арендатор не согласен на изменение существенных условий данного договора.
  • Расторгнуть договор в случае, если арендатор несвоевременно перечисляет арендную плату более чем два месяца подряд.

Арендодатель обязан:

  • предоставить имущество в установленный срок и в состоянии, которое соответствует условиям договора аренды и предназначению имущества;
  • предупредить арендатора о имеющихся правах третьих лиц на имущество, которое сдается в аренду;
  • если иное не установлено договором, производить за свой счет капитальный ремонт;
  • производить компенсацию стоимости неотделимых улучшений, которые произведены арендатором за свой счет с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором.

Арендатор имеет право:

  • Производить необходимые действия для наиболее эффективного использования имущества с письменного согласия арендодателя.
  • Предлагать заключение нового договора на аренду имущества.
  • Пользоваться преимуществом при заключении договора аренды в сравнении с третьими лицами.

К обязанностям арендатора относятся:

  • использовать арендуемое имущество в соответствии с договором аренды или с назначением имущества;
  • вовремя вносить арендную плату за использование имущества.

Порядок передачи имущества. Арендованное имущество передается арендодателем арендатору по акту приема-передачи, в котором достаточно полно описывается передаваемое имущество. В акте обязательно должно быть указано техническое состояние передаваемого оборудования и другого имущества, имеющиеся повреждения и другие недостатки.

Арендная плата. Важным элементом договора аренды является арендная плата. Она должна своевременно вноситься арендатором за пользование имуществом. Сроки, порядок и условия внесения арендной платы определяются в договоре аренды. Если же они не определены договором, считается, что установлены порядок, условия и сроки, которые применяются в случаях аренды подобного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата может быть установлена за все взятое в аренду имущество или отдельно по каждому предмету в виде:

  • определенных в твердой сумме периодических или единовременных платежей;
  • установленной доли продукции, плодов или доходов, которые получены в процессе использования арендуемого имущества;
  • определенных услуг, которые предоставляются арендатором;
  • передачи арендатором обусловленной в договоре вещи в собственность арендодателю;
  • затрат арендатора по улучшению арендованного имущества.

Стороны имеют право предусмотреть в договоре аренды сочетание данных форм арендной платы или другие ее формы. Размер арендной платы по соглашению сторон может быть изменен в предусмотренные договором сроки, но не чаще, чем раз в год.

Ответственность сторон. Данный раздел договора аренды предусматривает ответственность сторон в случае неполного выполнения условий договора, несвоевременной уплаты ежемесячной арендной платы и т. д. За нарушение сроков внесения арендной платы и просрочку возврата имущества предусмотрено начисление пени.

Изменение и расторжение договора. Основаниями для прекращения договора аренды являются:

  • исполнение договора:
  • ликвидация юридического лица в тех случаях, когда оно является арендатором или арендодателем. Однако смерть гражданина, являющегося участником договора аренды, действие договора не прекращает: его права и обязанности перейдут к наследникам;
  • соглашение обеих сторон о расторжении договора;
  • исковое требование в суд одной из сторон (суд может досрочно расторгнуть договор аренды при существенном нарушении условий договора другой стороной).

Прочие условия. Этот элемент договора аренды содержит порядок перемены лиц в обязательствах, которые могут возникнуть на основании договора, которое допускается только после письменного предварительного согласования сторонами предполагаемой перемены.

Наименование и местонахождение сторон. 

Арендная плата: как измерить и как пересмотреть

В договоре аренды размер платы представляет особый пункт, одно из существенных условий. С одной стороны, партнеры должны договориться и о самой сумме, и о порядке ее взимания (за какой период, каким образом, на какой счет). С другой стороны, нужно детально определиться с тем, за что именно взимается плата, и возможен ли ее пересмотр (а также порядок пересмотра и согласования).

Как рассчитать

Определение единицы измерения услуги аренды бывает разным:

  1. За весь объект (комната, все здание, производственный цех, автомобиль с экипажем и без него и т.п.) – это наиболее распространенный, простой случай.
  2. За единицу общей площади – т.е. за квадратный метр или иные единицы. При этом не принимаются во внимания фактические различия разных помещений (отапливаемых, неотапливаемых, производственных, торговых, складских и др.).
  3. За единицу площади отдельных помещений, т.е. как раз с учетом разной цены разных недвижимых объектов (сумма обычно расписывается на составляющие, а затем суммируется).

Каков режим выплаты

Периодичность выплат тоже может быть разной, по усмотрению сторон:

  • каждый месяц;
  • каждый квартал;
  • каждый год;
  • единовременно (предоплата).

По поводу времени перечисления платежа стороны также свободны в своем выборе:

  • предоплата;
  • оплата по факту.

Форма выплаты: денежные средства и другие

И даже в выборе способа оплаты партнеры могут исходить из собственных интересов. В большинстве случаев оплата происходить денежными средствами налично или банковским переводом. Однако есть и иные формы расчета, которые также подробно прописываются в договоре аренды как одно из существенных условий соглашения:

  1. Взаимная аренда – участники просто обмениваются разными помещениями или их частями с доплатой или без нее.
  2. Расчет в виде выполнения определенной работы (оказания услуги) – подробно прописывается сама услуга, объем работы и т.п.
  3. Расчет за товары – подробно прописываются наименования, условия поставки.
  4. Зачет в счет выполнения уже взятых обязательств. Например, арендодатель предоставляет арендатору помещение на 1 год, но взамен арендатор списывает прежние обязательства арендодателя по поставке товара или оказания услуги, которые так и не были совершены.

Если же речь идет об обычном случае, когда оплата начисляется в виде денежных средств, допускается принимать плату не только в рублях, но и в любой иностранной валюте

При этом важно указывать, какой курс будет использован (на какой день), и как будет происходить конвертация

Как пересмотреть

Если положение о пересмотре платы и не было описано в договоре, все равно такая возможность у арендодателя всегда есть, однако пересмотр может происходить не чаще раза в год. При этом если исходить из судебной практики, то даже если обе стороны согласны пересматривать плату чаще, они не вправе делать это (кроме случаев, когда явно ухудшаются условия ведения деятельности в помещении – ухудшение подъезда, видимости рекламы на помещении и т.п.).

Стороны могут предусмотреть и пункт о том, что плата не будет меняться в течение всего периода действия их соглашения. Таким образом, оптимальный вариант – составить такой текст, в котором будет подробно описан порядок пересмотра, сроки, согласование, уведомление о пересмотре (письменное, заблаговременное и т.п.).

Сроки

Продолжительность действия влияет на особенность регистрации в государственных органах.

Без срока

Срок может быть не указан в тексте договора аренды. В таком случае договор считается заключенным на неопределенный срок.

Справка. Если срок аренды не указан, то обе стороны, участвующие в сделке, обязаны предупредить друг друга о необходимости расторгнуть или изменить договор не менее чем за 3 месяца. Такие договоры не следует нигде регистрировать, именно поэтому они так удобны.

Малый срок

Несколько месяцев, но не более 12. Такие договора можно продлевать, устанавливать другие сроки. Данный вид договора об аренде также не нуждается в специальной регистрации.

Договор заключен больше, чем на год

Если договор заключается минимум на 1 календарный год, то не имеет значения, сколько фактически будет длиться аренда (весь срок или последует досрочное расторжение), плата должна выплачиваться строго по договору. Но в данном случае придется зарегистрировать сделку в Росреестре.

Стоит обратить внимание, что стороны могут заключить «пробный» договор на 12 месяцев, оформить его в Росреестре, а по истечении срока или раньше перезаключить сделку, с изменением длительности срока на неопределенный, после чего регистрация уже не потребуется. Если срок аренды закончился, но арендатор продолжает распоряжаться имуществом, а арендодатель не выражает своего протеста, то договор считается продленным автоматически (пункт 2 статьи 621 ГК)

Если срок аренды закончился, но арендатор продолжает распоряжаться имуществом, а арендодатель не выражает своего протеста, то договор считается продленным автоматически (пункт 2 статьи 621 ГК).

Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Андрей Измаилов
Наш эксперт
Написано статей
116
Добавить комментарий