В чем разница между долевой собственностью и общей долевой собственностью

Формат нововведённой выписки

Особенности коммунального жилья

Какие различают виды собственности в коммунальной квартире? Она может быть:

  • Индивидуальной – для каждой комнаты.
  • Долевой.

Жилищный кодекс регулирует нормы регистрации в коммунальной квартире, согласно которому, прописаться на такой жилплощади можно только с согласия всех совладельцев. Также их разрешение необходимо для регистрации ваших членов семьи. Согласие не требуется только для регистрации собственных детей.

При продаже не требуется согласие жильцов, если на каждую комнату оформлено право собственности.

Если вся коммунальная квартира является собственностью совладельцев, то есть у каждого владельца – своя доля при продаже, необходимо разрешение каждого собственника. Однако хочется отметить, что завещать комнату в таком случае можно без согласия соседей.

Продать комнату в коммуналке постороннему человеку можно только после того, как остальные жильцы откажутся от ее покупки. Для соблюдения процедуры продажи необходимо отправить всем жильцам письма с уведомлением о цене и условиях продажи. Если желающих несколько, и вы не можете определиться в течение трех месяцев, они могут обратиться в суд и решить этот вопрос.

Сдавать в аренду комнату можно только с разрешения соседей.

Как проходит совместная приватизация квартиры

Приватизация государственного и муниципального фонда производится по установленному законом регламенту. Процедура подразумевает добровольное участие жильцов, занимающих жилплощадь по договору социального найма. Переоформить недвижимость можно несколькими способами, устанавливающими факт владения. Наиболее распространена форма совместной собственности, которую граждане выбирают при приватизации занимаемого жилья.

Совместная приватизация квартиры

Право на бесплатный перевод квартиры в частное владение имеют все проживающие жильцы. Провести процедуру без оплаты позволяется единожды, исключение сделано для детей, которые могут воспользоваться привилегией еще раз после совершеннолетия. Если член семьи не желает принимать участие в программе, то он должен официально написать отказ и заверить его у нотариуса.

Совместное владение жилплощадью подразумевает равное долевое владение, независимо от того, на кого будет оформляться договор о приватизации. Например, для супругов имеет равное значение, поскольку в браке все имущество принадлежит гражданам в равных пропорциях.

https://youtube.com/watch?v=t3OHeUkJnnU

Общая совместная собственность устанавливает равные возможности супругов и их несовершеннолетних детей. Оформление документов на недвижимость происходит без указания долевого владения, которое подразумевается равным.

Согласно ст.244 ГК РФ, совместная собственность может образоваться в строго установленных случаях. Такое определение жилья возможно при приватизации и приобретении недвижимости в браке.

Во всех остальных случаях закон устанавливает статус общего владения только в долевом соотношении. В случае раздела, наследования или дарения потребуется выделение и определение доли каждого владельца совместного имущества.

Для этого потребуется перевести объект в долевое владение, и затем оформить документы на каждого гражданина по отдельности.

Распоряжение имуществом и выделение индивидуального владения происходит по согласованию между участниками, спорные моменты решаются через обращение в судебные инстанции, ст.253 ГК РФ.

Решение об изменении статуса владения принимается совместно при согласии всех совладельцев собственности.

Если согласие отсутствует, то заинтересованное лицо обращается в суд с исковым заявлением о переводе квартиры в долевое владение и определение части каждого участника процедуры.

Документ позволит каждому проживающему распорядиться свои имуществом по усмотрению, а именно продать, завещать, подарить или сдать в аренду. При совершении сделок с выделенным имуществом устанавливается преимущественное право других владельцев квартиры.

Им в первую очередь делается официальное предложение при продаже выделенной доли на тех же условиях, что и третьим лицам.

Приватизация квартиры в совместную собственность может сопровождаться отказом одного из членов семьи. Остальные совладельцы жилья, получившие свидетельство на право приватизации и затем оформившие квартиру в государственном регистре, должны знать возможности отказавшегося участника.

Такой отказ позволяет гражданину пожизненно проживать на площади и быть зарегистрированным на ней, без права распоряжаться.

Когда возникают конфликтные ситуации, такой отказник имеет основания обратиться в суд за восстановлением своих возможностей, что допускается в течение трех лет после проведения процедуры.

Раздел совместной собственности при разводе

Совместная недвижимость делится между супругами поровну, такое положение относится в первую очередь к приватизированному во время брака жилью. Например, один из супругов проживал в муниципальной квартире по договору социального найма до брака. Если приватизацию данной жилплощади супруги совершают во время брака, то они будут совместными собственниками и иметь равные доли.

При разводе недвижимость не обязательно продавать, допустимо разделить совместную собственность и согласно договоренности выплатить стоимость бывшему супругу, отказавшемуся от владения своей частью квартиры.

Довольно часто при наличии несовершеннолетних детей и алиментных обязательств недвижимость остается в пользовании получателя алиментов в качестве денежного зачета по обязательствам.

Такое положение определяется составлением добровольного соглашения, заверенного у нотариуса.

Регламентом рассмотрения дел о разделе совместно приватизированных объектов недвижимости является срок в три года. Более поздние обращения в суд не принимаются без предоставления убедительных оснований опоздания. Проблемами совместной собственности занимаются районные суды по месту нахождения спорного объекта.

Какой вариант лучше

На вопрос, что лучше — совместная или долевая собственность, однозначного ответа нет. Каждая семья решает самостоятельно с учетом сложившейся ситуации. Сориентироваться помогут следующие советы:

  • Аналогичная ситуация – когда на приобретение жилья дарят деньги родители мужа или жены.
  • Если супруг не устроен, ведет домашнее хозяйство или работает неофициально, то для получения максимального вычета при покупке квартиры лучше оформить недвижимость как общую совместную собственность.

ВНИМАНИЕ! Каждый случай – индивидуальный. Некоторые семьи придерживаются мнения, что брак всегда заканчивается разводом, поэтому безопаснее все оформлять долевой собственностью

Другие наоборот считают, что совместно нажитое должно быть только совместным. Получить совет по вашей ситуации вы можете у нашего дежурного юриста онлайн.

Документы, подтверждающие права на недвижимость

Подтвердить это могут определенные, установленные законом, договора и свидетельства. Очень часто у каждого владельца они разные.

Бумаги, дающие право на недвижимость, можно разделить на три вида:

  1. Правоустанавливающие: 
    • договор о купле-продаже, аренды, мене, дарения;
    • свидетельство о праве на наследование по закону или завещанию, о приобретении квартиры на публичных торгах, о праве на часть в совместной собственности супругов;
    • решение суда. Все перечисленные документы, кроме последнего, должны быть заверены нотариально.
  2. Технический паспорт. Выдается после проведения технической инвентаризации квартиры или дома работниками БТИ. Этот документ описывает техническое состояние жилья и его инвентарную стоимость. Техпаспорт должен содержать адрес, сведения о здании, в котором располагается квартира, площадь, количество комнат и данные о проведенной перепланировке.
  3. Свидетельство о праве собственности. Такой документ можно получить в БТИ если у вас уже есть технический паспорт и правоустанавливающий документ.

Имея на руках весь набор перечисленных выше документов, владелец квартиры может полностью ей распоряжаться: продавать, дарить, завещать, а также заключать другие виды договоров, предусмотренные действующим законодательством РФ.

11. Обращение взыскания на имущество супругов

По обязательствам одного из супругов взыскание может быть обращено лишь на имущество этого супруга. При недостаточности этого имущества кредитор вправе требовать выдела доли супруга-должника, которая причиталась бы супругу-должнику при разделе общего имущества супругов, для обращения на нее взыскания.

Взыскание обращается на общее имущество супругов по общим обязательствам супругов, а также по обязательствам одного из супругов, если судом установлено, что все, полученное по обязательствам одним из супругов, было использовано на нужды семьи. При недостаточности этого имущества супруги несут по указанным обязательствам солидарную ответственность имуществом каждого из них.

Если приговором суда установлено, что общее имущество супругов было приобретено или увеличено за счет средств, полученных одним из супругов преступным путем, взыскание может быть обращено соответственно на общее имущество супругов или на его часть.

Общие правила распоряжения совместной собственностью супругов не применяются, если один из супругов признан банкротом.

После признания одного из супругов банкротом право распоряжаться его имуществом переходит к арбитражному управляющему. При этом второй супруг, не признанный банкротом, не вправе самостоятельно распоряжаться общим имуществом супругов (п. 23
Постановления Пленума ВАС РФ от 30.06.2011 № 51).

Имущество гражданина, принадлежащее ему на праве общей собственности с супругом (бывшим супругом), подлежит реализации в деле о банкротстве гражданина по общим правилам.

В таких случаях супруг (бывший супруг) вправе участвовать в деле о банкротстве гражданина при решении вопросов, связанных с реализацией общего имущества.

Прописка и выписка из квартиры

Понятия прописки и выписки из квартиры давно утратили силу, однако продолжают использоваться в повседневной жизни. В формально-юридическом смысле прописка и выписка заменены на институт регистрации гражданина по месту его нахождения.

Согласно ст. 3 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1 на территории Российской Федерации вводится регистрационный учет граждан по месту пребывания или месту жительства.

Целью учета являются реализация гражданами своих прав и исполнение обязанностей.

Органом уполномоченным совершать регистрационные действия является Федеральная миграционная служба России (ФМС) в лице ее территориальных органов. Регистрация граждан производится в соответствии с Правилами, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713.

Регистрация по месту пребывания осуществляется без снятия с регистрационного учета по месту жительства. Такого рода регистрация необходима в случае прибытия гражданина на территорию иного субъекта Российской Федерации на срок, превышающий 90 суток. Определяющим условием регистрации по месту пребывания является временный характер нахождения гражданина вне места постоянного жительства. При этом срок, на который регистрируется гражданин, устанавливается соглашением с собственником или нанимателем квартиры.

В отличие от регистрации по месту пребывания, регистрация по месту жительства имеет постоянный характер. При смене места жительства гражданин обязан совершить действия необходимые для регистрации по новому месту жительства в течение 7 дней.

Регистрация гражданина и в том, и в другом случае осуществляется на основании:

  1. паспорта;
  2. заявления гражданина;
  3. документа, являющегося основанием для проживания в квартире (свидетельство о государственной регистрации права, договор найма).

По общему правилу, регистрация гражданина по месту пребывания или жительства обеспечивается и организуется управляющими организациями, ТСЖ, ЖСК. За нарушение правил регистрации предусмотрена административная ответственность.

Пример

Н обратился в суд с иском к М и Г о выселении из квартиры и снятии с регистрационного учета. В обоснование иска указал, что приобрел квартиру у К. При оформлении лицевого счета выяснил, что в квартире зарегистрированы М и Г, являющиеся членами семьи К. Решением суда М и Г признаны утратившими право пользования жилым помещением, на территориальный орган ФМС возложена обязанность по снятию М и Г с регистрационного учета. Решение суда мотивировано п. 2 ст. 292 ГК РФ, ст. 7 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1.

Выселение из квартиры

Само слово «выселение» предполагает принятие каких-то принудительных мер по освобождению жилого помещения от проживающих в нем граждан.

Возможны различные варианты классификации выселения:

  • по последствиям;
  • по основаниям;
  • по субъективному составу участников правоотношений и т.д.

Основной разновидностью является зависящая от последствий.

В зависимости от последствий, выселение из квартиры осуществляется с предоставлением другого жилого помещения или без такового.

Так, без предоставления жилья выселению подлежат:

  • наниматель и члены его семьи в случае прекращения договора найма (поднайма) квартиры (коммерческого, социального, специализированного);
  • арендатор (ссудополучатель) в случае прекращения соответствующего договора;
  • временные жильцы по истечению согласованного срока проживания;
  • член жилищного кооператива и проживающие с ним граждане, в случае невыплаты паевого взноса и исключения из кооператива;
  • бывший член семьи собственника квартиры, в связи с прекращением семейных отношений;
  • собственник аварийной квартиры в доме, подлежащем сносу, получивший компенсацию;
  • члены семьи бывшего собственника квартиры при ее отчуждении новому собственнику;
  • собственник квартиры, систематически нарушающий права и интересы соседей, использующий квартиру не по назначению, а равно способами, приводящими к ее разрушению, с выплатой суммы, вырученной от продажи квартиры на публичных торгах.

Выселение с предоставлением другого жилого помещения производится в отношении:

  • нанимателя квартиры, относящейся к некоммерческому жилищному фонду, в случаях сноса дома, изъятия земельного участка, обслуживающего дом, перевода квартиры в нежилое помещение, имеющейся более 6 месяцев задолженности по квартплате и коммунальным платежам;
  • отдельных категорий нанимателей специализированных квартир, в случае прекращения договора найма (ст. 103 ЖК РФ).

Выселение из квартиры во всех случаях производится в судебном порядке. С требованием о выселении вправе обратиться собственник квартиры и в некоторых случаях ОМС.

Разделить совместную собственность на доли

Формы общественной собственности

Общественная собственность имеет три основные формы:

  • коллективная;
  • государственная;
  • общенародная.

Под коллективной формой подразумевается распределение имущества между членами организации. Примером таких отношений выступает закрытое акционерное общество (ЗАО).

Право владения государственным имуществом принадлежит соответствующим предприятиям и организациям. Ключевая особенность данной формы — объект продолжает числиться за государством, однако на определенных условиях им могут владеть уполномоченные лица.

Общенародная форма собственности подразумевает принадлежность выделенного объекта одновременно всем и отдельно каждому гражданину. Юридическая трактовка данного вида однако не имеет практического применения из-за экономических отношений. То есть общенародная форма присутствует в законодательстве, но не имеет содержания.

Прекращение права общей долевой собственности на квартиру

Также, важным этапом является окончание участия гражданина во владении вещью. Сегодня такая процедура тоже имеет детальную правовую регламентацию, которую необходимо соблюдать. К вариантам прекращения права относят:

  • смерть совладельца;
  • передача своей доли на основании договора купли – продажи;
  • передача своей доли в результате дарения;
  • отказ от участия в долевой собственности.

Первая ситуация характеризируется тем, что один из совладельцев умирает. Соответственно, его право на квартиру прекращается. В большинстве случаев доля переходит наследникам, а если их нет – государству или же другим владельцам.

Более сложной категорией стает процесс оформления договора купли – продажи. Он характеризуется тем, что гражданин передает в собственность не всю квартиру, а только свою долю в общей части. Поэтому, такие сделки заключаются не так уж и часто. Кроме того, законодателем установлено ряд ограничений по отношению к данной ситуации.

Прежде всего, совладелец в обязательном порядке должен уведомить всех других собственников о своем решении продать часть права на квартиру. Также, первичное право на покупку имеют именно такие граждане. Поэтому, нормативно – правовыми актами установлен месячный срок для того, чтобы владельцы общего имущества могли выявить свое желание приобрести часть права на квартиру. Отсчет данного периода начинается со дня, когда они получают соответственное уведомление. Отношение законодателя к данной процедуре очень жесткое.

К примеру, если один из совладельцев изъявил волю купить долу продавца – тот не может ему отказать в пользу других граждан. Несоблюдение такого правила грозит судебной волокитой и признанием сделки незаконной. Также, если участников, помимо самого продавца несколько и все из них хотят приобрести его долю – предпочтение отдается тому, кто первый уведомил об этом такого собственника.

Вне зависимости от того, кому передается долевая собственность – нужно заключить договор купли – продажи. Даже если сделка заключается между текущими совладельцами – документ является обязательным. Устная договоренность и передача денег на юридическом уровне не значат ничего. Чтобы проанализировать содержание такого договора – вы можете скачать его образец у нас на сайте. Кроме того, имеет место и обязательная государственная перерегистрация участия в долевой собственности:

Также, довольно распространенный вариант прекращения права собственности – дарение своей части другому лицу. При этому, в такой ситуации совладелец не обязан предупреждать других собственников о своем решении и ждать от них утверждения. Важным является только само уведомление о факте передачи части в праве собственности. Никакой очередности и прерогативы текущих владельцев в таком процессе уже нет. Тут законодатель отталкивается от того, что гражданин имеет полное право распоряжаться своей собственностью на свое личное усмотрение и по своему собственному желанию.

Отказ от участия в долевой собственности наименее актуальная категория сегодня. Встретить данный вариант на практике довольно трудно, но, все же, такая ситуация имеет место быть. Данная процедура представляет собой полное отречение от собственной части в праве на квартиру. При этом, соответственное желание должно быть выражено в письменной форме. Также, изменения в участи закрепляются в Росреестре, как и любой другой переход права собственности.

Как определяется судьба той доли, от которой отказались? В соответствии с нормативно – правовыми актами – идет разделение между другими участниками. Стоит отметить, что оно может быть как равным, так и пропорциональным в зависимости от доли каждого из совладельцев. Если же мы говорим о том, что доли было две, то, соответственно, все уходит второму владельцу.

Особенности исключительных прав

Особенностью исключительных прав на объекты собственности интеллектуального типа по природе являются не монопольными. Основная цель правового регулирования этих отношений — создание и сохранение баланса интересов отдельных людей (авторов произведений, изобретений и так далее) и всего общества.

Для реализации указанной цели законодательством установлены некоторые случаи изъятия из прав исключительного типа. Они включают использование результатов творческой умственной деятельности и средства индивидуализации без согласия со стороны создателя (или другого владельца исключительного права) и без выплат ему возмещения (вознаграждения) за это использование.

В перечень таких случаев входит исполнение в личных целях музыкальных произведений конкретных авторов, даже если оно защищено законодательством об авторстве, цитирование и прочее.

Собственниками результатов творческой умственной деятельности и средств индивидуализации может быть как одно лицо, так и группа людей (коллектив авторов, группа ученых и так далее).

В некоторых случаях законодательством допускается, что право на одно и то же изобретение может принадлежать нескольким людям, не зависимым друг от друга. Примером может служить выдача патента нескольким людям на один и то же продукт интеллектуальной работы, если оба изобретателя подали на продукт заявку в один день.

Возможности исключительного типа на результат творческой умственной деятельности и средства индивидуализации имеют имущественную ценность. Правообладатель (автор) может произвести оценку предмета в денежном эквиваленте и в дальнейшем пользоваться ей для различных целей.

Оцененное имущество может стать объектом гражданского оборота. В некоторых предусмотренных законодательством случаях исключительное право должно оцениваться в принудительном порядке, и его стоимость станет частью имущества автора.


Примером такого положения может служить федеральный закон об обществах акционерного типа, в котором допускается внесение собственности интеллектуального характера как всей суммы уставного капитала акционерного общества (или ее части). При этом оценка такого типа имущества в денежном эквиваленте производится при достижении соглашения об этом между всеми учредителями.

Если стороны достигли согласия относительно внесения интеллектуальной собственности в счет оплаты акций при создании общества, они приглашают независимого оценщика. При этом учредители и наблюдательный совет (совет директоров) проводят дополнительную оценку самостоятельно. Согласно третьему пункту статьи 34 соответствующего закона, учреждаемое общество не может оценить имущество дороже, чем указано в заключении оценщика.

Право интеллектуального типа на результаты творческой умственной деятельности и средства индивидуализации принадлежит российскому гражданину или юридическому лицу и охраняется государством этой страны, независимо от того, где изобретение было создано.

Также гражданское законодательство закрепляет обязанность государства по защите этого права, даже если изобретение (произведение, открытие) не должно проходить государственную регистрацию. Кроме того, право считается собственностью русского гражданина, даже если это произведение (изобретение) было начато в нашей стране, а закончено за границей.

Если по нормам законодательства результаты творческой умственной деятельности и средства индивидуализации необходимо регистрировать в официальном порядке, граждане нашей страны и иностранцы должны осуществлять эту процедуру в Роспатенте. В некоторых случаях пройти регистрацию изобретения (произведения) можно в установленных международных организациях, если это предусмотрено соглашениями и договорами с соответствующими странами.

Согласно пункту 3 статьи 1228 Гражданского кодекса, возможности исключительного типа на результаты творческой умственной деятельности и средства индивидуализации изначально возникают у самого изобретателя (автора). Переход прав к иным лицам допускается только на основании договора или на основаниях, установленных законодательством.

Переход возможности пользования и распоряжения подразумевает чаще всего использование его результата для целей коммерческого типа. Если результаты творческой умственной деятельности и средства индивидуализации возникли при выполнении соответствующих служебных обязанностей, правовыми нормами установлено, что права на эти объекты сразу возникают не у самого автора, а у его руководителя.

Права и обязанности долевых собственников квартиры

Право собственности даёт возможность пользоваться и распоряжаться своим имуществом. Все собственники могут использовать квартиру соразмерно своей доле — жить там, приводить гостей, хранить свои вещи. Чем больше доля, тем большую территорию можно занять. А само право пользования не зависит от размера доли и основания, на котором она получена. Все должны иметь равный доступ к общей территории — коридору, ванной, кухне и санузлу. Нарушением будет перепланировка, загромождение проходов своими вещами. Это всё должно происходить с согласия других совладельцев.

Ограничения в пользовании возможны тогда, когда одному из собственников разместиться в квартире негде. Но право на денежный эквивалент своей доли он всё равно имеет. И может требовать, чтобы остальные выплатили ему компенсацию (ст. 247 ГК РФ). Если доля незначительна, суд может назначить выплату компенсации принудительно. Что такое незначительная доля, определяется исходя из конкретики. Например, человек владеет 1/5 доли в однокомнатной квартире, где уже живёт семья.

Собственник имеет право вселить и прописать к себе членов семьи — родителей, детей, супругов, — но только с согласия остальных. Исключение здесь — дети до 14 лет, они по закону должны быть зарегистрированы вместе с матерью. Ничьё согласие на их прописку не нужно. Ещё один вариант, когда оно не понадобится, — если выделена доля в натуре. Тогда жильцы имеют право пользоваться квартирой на равных правах с собственником. Но только до тех пор, пока считаются членами семьи. Развод прекращает право совместного проживания.

Обязанности собственников заключаются в поддержании состояния квартиры и платежах. Каждый из них должен принимать финансовое участие — оплачивать имущественный налог, коммунальные платежи, ремонт и содержание (ст. 249 ГК РФ). Что касается налога, каждому приходит индивидуальное уведомление. Об остальном договариваются. По букве закона платежи распределяются соразмерно долям. На практике договорённость зависит от того, кто живёт в квартире и кто ей больше пользуется.

Ремонт, включая все существенные изменения и финансовые траты, должен проводиться с согласия всех собственников. Нельзя поставить душевую кабину, не спросить разрешения других жильцов и требовать с них денег за это. Верховный Суд внёс поправки в это правило: согласие не нужно, если квартиру покупают в новом доме без отделки. Её можно привести в жилой вид единолично и требовать компенсации от других собственников.

Крупный ремонт в общей квартире можно делать только по согласованию со всеми собственниками

Как можно распорядиться своей долей в квартире

Собственник может свободно распоряжаться своей долей — пользоваться, продавать, менять, дарить, завещать, отдавать в залог (п. 2 ст. 246 ГК РФ). При том условии, что это не нарушает права других людей. А в случае с общей квартирой такие ограничения есть.

Если один из собственников продаёт или меняет свою долю, остальные имеют преимущественное право на неё (ст. 250 ГК РФ). Это значит, что если они будут готовы купить комнату, человек не вправе продать её посторонним. Технически всё оформляется так: продавец назначает цену, извещает совладельцев в письменной форме и ждёт ответа от них в течение 30 дней. Варианты сообщения — отправка по почте с уведомлением о вручении, расписка, заверение у нотариуса. Если эти условия будут нарушены, совладельцы имеют право оспорить сделку. Отказаться от выкупа они могут и раньше, чем через 30 дней, но если ответа от них не будет, срок придётся выдержать.

Это правило можно обойти в рамках закона, но любой вариант сопряжён с риском. Например, долю передают по договору дарения, а деньги получают наличными. Здесь возникает сразу две опасности. Если оплата не получена, взыскать её по закону невозможно. А ещё такую сделку могут признать недействительной (притворной) даже без суда — стоит только новому собственнику проговориться о настоящих условиях. Тогда все права возвращаются в исходное состояние.

Свою долю в квартире можно оставить по завещанию любому человеку, отдельно или в составе весего имущества

Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Андрей Измаилов
Наш эксперт
Написано статей
116
Добавить комментарий