Подводные камни рефинансирования ипотеки. минусы и плюсы

Подсчёты

Исходные данные:

  • срок 20 лет;
  • новая процентная ставка — 8,6% годовых в рублях;
  • платежи аннуитетные.

Возможны разные варианты рефинансирования — можно сократить срок, продлить срок, оставить его прежним, включить в рефинансирование другие кредиты и взять дополнительную сумму.

Договоримся, что будем считать на остаток срока, то есть, если ипотека взята в 2013 году на 20 лет, то рефинансирование, проведённое в 2019 году, будем считать на 14 лет. Сумма — остаток по кредиту.

Ипотека взята в 13 −14 годах. Средняя ставка 12,2% годовых в рублях.

Изначальная сумма ипотеки

1 млн

2 млн

4 млн

7 млн

Новый ежемесячный платёж

9 172 руб

18 386 руб

36 689 руб

64 352 руб

Старый ежемесячный платёж

11 151 руб

22 301 руб

44 602 руб

78 054 руб

Новая переплата

646 687 руб

1 295 555 руб

2 591 111 руб

4 534 473 руб

Старая переплата

1 674 102 руб

3 348 205 руб

6 696 410 руб

11 718 717 руб

Экономия

1 027 415 руб

2 052 650 руб

4 105 299 руб

7 184 244 руб

Даже при минимальной сумме в 1 млн выгода будет ощутимой. На сэкономленные деньги можно купить ещё одну квартиру в небольшом городе.

Ипотека взята в 15 году. Средняя ставка 13,6% годовых в рублях.

Изначальная сумма ипотеки

1 млн

2 млн

4 млн

7 млн

Новый ежемесячный платёж

9 008 руб

18 016 руб

36 033 руб

63 680 руб

Старый ежемесячный платёж

12 146 руб

24 292 руб

48 583 руб

85 020 руб

Новая переплата

791 672 руб

1 583 343 руб

3 166 687 руб

5 596 378 руб

Старая переплата

1 914 984 руб

3 829 968 руб

7 659 963 руб

13 404 888 руб

Экономия

1 123 312 руб

2 246 625 руб

4 493 276 руб

7 808 510 руб

В 2015 году был пик ипотечных ставок. Они достигали 16% годовых (сейчас даже потребительский кредит под такие проценты редкость). Эти договоры надо рефинансировать в первую очередь. Ежемесячная экономия от 3000 рублей, это ежемесячная плата за детский садик.

Ипотека взята в 16 году. Средняя ставка 12,7% годовых в рублях.

Изначальная сумма ипотеки

1 млн

2 млн

4 млн

7 млн

Новый ежемесячный платёж

8 957 руб

17 914 руб

35 828 руб

62 699 руб

Старый ежемесячный платёж

11 503 руб

23 005 руб

46 011 руб

80 519 руб

Новая переплата

868 599 руб

1 737 198 руб

3 474 397 руб

6 080 194 руб

Старая переплата

1 760 648 руб

3 521 295 руб

7 042 591 руб

12 324 534 руб

Экономия

892 049 руб

1 784 097 руб

3 568 194 руб

6 244 340 руб

В 2016 году ставки пошли на убыль, но ещё остаются высокими. Такие кредиты надо переоформлять не задумываясь. Исключение — ипотека, которая подходит к концу или в неё уже вложено много денег на погашение.

Ипотека взята в 17 году. Средняя ставка 11,1% годовых в рублях.

Изначальная сумма ипотеки

1 млн

2 млн

4 млн

7 млн

Новый ежемесячный платёж

8 825 руб

17 651 руб

35 301 руб

61 777 руб

Старый ежемесячный платёж

10 390 руб

20 780 руб

41 560 руб

72 730 руб

Новая переплата

938 176 руб

1 876 352 руб

3 752 704 руб

6 565 232 руб

Старая переплата

1 493 606 руб

2 987 212 руб

5 974 425 руб

10 455 243 руб

Экономия

555 430 руб

1 110 860 руб

2 221 721 руб

3 890 011 руб

Выше мы уже рассуждали о рефинансировании ипотек 2017 года. Каждый такой случай требует индивидуального рассмотрения. Лучше обратиться в банк за предложением, а потом считать.

Мы не стали рассматривать 2018 год, поскольку разница в ипотечных ставках менее 1%. Могут быть частные случаи, когда семья получила право на ипотеку с господдержкой или другие льготы от банка — их надо рассчитывать индивидуально. На сайте Выберу.ру есть примерный расчёт экономии для ипотеки с господдержкой.

Итак, подведём итог.

Экономия есть:

  • разница в процентных ставках более 2%;
  • изменились финансовые возможности, что позволяет рассчитывать на лучшее предложение от банка;
  • появилось право на ипотеку с господдержкой.

Экономии нет или мало:

  • ипотека подходит к концу;
  • финансовая ситуация изменилась в худшую сторону;
  • разница в процентах менее 1%.

Сейчас ипотеки дешевеют. К этому приводит снижение ключевой ставки. Аналитики считают, что ЦБ ещё раз её изменит в меньшую сторону. К тому же Президент распорядился довести проценты по ипотеке до 7−8 годовых. Банки не против и говорят о том, что это выполнимо в течение ближайших 2-х лет. Если экономическая ситуация в стране не изменится, то можно ждать дальнейшего удешевления ипотек, а, значит, рефинансирование будет ещё выгоднее.

В чем может быть подвох: риски и подводные камни

Низкой кредитной ставке может сопутствовать изменение других параметров кредитования. Это могут быть:

  • повышенные требования к платежеспособности заемщика (высокий стабильный доход, идеальная кредитная история);
  • увеличенные комиссии банка – за выдачу кредита, погашение ежемесячных платежей и так далее;
  • обязательное заключение договоров страхования (объекта кредитования, жизни и здоровья, права собственности заемщика), повышение ставки при отказе;
  • увеличение суммы кредита;
  • занижение стоимости имущества при оценке.

Внимание! Не стоит увеличивать срок погашения кредита, надеясь, что из-за понижения ставки общая сумма переплаты уменьшится. При таком подходе переплата, напротив, может увеличиться.. При переоформлении кредита могут возникнуть и другие проблемы:

При переоформлении кредита могут возникнуть и другие проблемы:

  • Плохая кредитная история. Если заемщик допускал просрочки по первоначальному кредиту, то ему могут отказать в рефинансировании либо повысить итоговую ставку по ипотеке.
  • Материнский капитал. Если для погашения долга по ипотеке или в качестве первого взноса был использован материнский капитал, есть большая вероятность получить отказ в рефинансировании.

    Дело в том, что при использовании материнского капитала заемщик обязан выделить для детей доли в квартире. Тогда, в случае невыполнения заемщиком своих обязательств по кредиту, банк не сможет продать такую недвижимость. Большинство банков не идет на такой риск.

    Если материнский капитал был использован, а детские доли еще не выделены (закон отводит на это полгода), то рефинансирование возможно. В таком случае дети должны получить свои части имущества в течение полугода после рефинансирования.

  • Досрочное погашение. Еще одно осложнение может возникнуть при досрочном погашении первоначальной ипотеки. Если в договоре оно не предусмотрено, то получить согласие кредитора на рефинансирование будет непросто.

Согласно статье 220 НК РФ гражданин, выплачивающий налоги, может вернуть 13 процентов от стоимости приобретенного жилья и еще 13 процентов от переплаты по ипотеке. Но право на вычет от процентов может быть утеряно при перекредитовании, если в договоре с банком не будет указано, что целью кредита является рефинансирование ипотеки. Поэтому стоит отдельно проследить за этой графой в договоре.

Есть ли смысл в переоформлении: за и против

Перед проведением рефинансирования нужно оценить целесообразность этого действия. Реальный смысл переоформлять ипотеку появляется при следующих условиях:

  • Разница ставок не менее 2 процентов. Только при таком раскладе экономия на переплате покроет расходы на оформление нового кредита.
  • Первая половина срока кредитования. Большая часть процентов выплачивается банку в начале срока, поэтому наиболее выгодно рефинансировать ипотеку, которую оформили недавно.
  • Крупная сумма долга. Если по кредиту осталось выплатить небольшую сумму, то лучше сделать это, не прибегая к перекредитованию.
  • Несколько кредитов. Будет рационально консолидировать несколько кредитов в один с небольшой ставкой.

Важно! Для семей с детьми, рожденными после 1 января 2018 года, существует государственная программа семейной ипотеки, с помощью которой разумно сделать рефинансирование со льготной ставкой 6 процентов годовых.

Таким образом, рефинансирование – отличный инструмент, помогающий заемщикам уменьшить переплату по ипотеке. Но прежде чем воспользоваться этой услугой, стоит подсчитать все предстоящие расходы, сравнить их с предполагаемой выгодой, тщательно выбрать банк для оформления нового кредита и внимательно изучить все нюансы договора.

Покупка собственной квартиры с помощью ипотечного кредита

Алина родилась и закончила школу в Республике Алтай (этот регион находится на юге Западной Сибири). Получать высшее образование девушка решила в Новосибирске. После окончания университета она устроилась на работу в Раффайзенбанк. Жилье себе Алина снимала на окраине города. Плата за аренду квартиры составляла 13 000 рублей в месяц.

В 2017 году Алина решила оформить ипотечный кредит на покупку своего собственного жилья. После долгих поисков в качестве варианта была выбрана однокомнатная квартира в пятиэтажном доме в центре Новосибирска (так называемая «хрущевка»). Площадь этой квартиры составляла 34 м². Состояние жилья — удовлетворительное. Окна в квартире были старые (еще деревянные), пол скрипел. Стоимость объекта недвижимости — 1,8 миллиона рублей.

За время работы Алина накопила первоначальный взнос на ипотеку (200 тысяч рублей). Кредит она оформила в Раффайзенбанке (так как работала в этой организации). Сумма займа составила 1,6 миллиона рублей. Процентная ставка — 11% годовых. Срок кредита — 16 лет. Ежемесячный платеж — 17 780 рублей.

На следующий год после покупки недвижимости девушка оформила налоговый вычет в размере 120 тысяч рублей. Судя по величине вычета, зарплата Алины в банке составляла около 77 тысяч рублей в месяц. На возвращенные государством деньги девушка заменила в купленной квартире окна и пол. В следующем году Алина получила вторую часть вычета. Добавив к вычету еще один кредит на сумму 100 тысяч рублей, девушка сделала в квартире капитальный ремонт: выровняла стены, отремонтировала ванную, заказала новую кухню.

ТОП-5 банков для выгодного рефинансирования ипотеки

Итак, заемщик понял, как рефинансировать кредит. Осталось правильно подобрать банк.

Критерии выбора банка для рефинансирования ипотечного кредита:

  • Процентная ставка ниже, чем по вашему текущему кредиту;
  • Банк предлагает большую сумму кредита, которая с лихвой покроет долг и останется часть средств на траты по рефинансированию;
  • За досрочное погашение кредита не предусмотрено санкций;
  • Заявки рассматриваются в кратчайшие сроки, равно как и подготавливается вся необходимая документация.

Стоит отметить, что есть банки, которые предлагают хорошие условия именно по рефинансированию, а не по первоначальному кредиту.

ТОП-5 банков для рефинансирования

  1. ВТБ предлагает отличные условия перекредитования. Но есть требования, которым нужно соответствовать. Подробнее они описаны на официальном сайте банка.
  2. Альфа-Банк предлагает рефинансирование по ставке от 8,69%. Если клиент обращается в банк не первый раз, ему могут одобрить сумму до 3 млн рублей. Разрешается привлекать до 3-х созаемщиков.
  3. Сбербанк предлагает разные условия перекредитования, в зависимости от суммы долга, срока и типа кредита. Удобная опция — объединение нескольких кредитов в один, для удобства оплаты. Подробнее можно узнать на официальном сайте Сбербанка.
  4. Россельхозбанк предлагает не переплачивать за ипотеку. Выгодные процентные ставки начинаются от 8,40%. Клиентов привлекает отсутствие комиссий по кредиту. Подать заявку на рефинансирование можно на сайте банка.
  5. Газпромбанк предлагает рефинансировать ипотеку со ставкой начиная от 8,9%. На сайте можно ввести свои данные по кредиту, чтобы рассчитать выгоду.

Есть и другие банки, которые предлагают перекредитование на выгодных условиях. Следует помнить, что банк не работает в убыток себе. Поэтому если заемщик интересен и представляет выгоду банку, его заявку одобрят.

Популярные вопросы по статье

Где можно объединить несколько кредитов в один для рефинансирования?

Сбербанк предлагает объединить несколько кредитов в один с удобной ставкой от 12,9% до 16,9%, в зависимости от общей суммы и сроков.

В каком банке самая низкая процентная ставка по рефинансированию кредитов?

Самую низкую процентную ставку по рефинансированию кредитов предлагает Россельхозбанк — 8,4% со сроком до 30 лет.

Следует ли уменьшать или увеличивать срок по выплате кредита?

При рефинансировании кредита срок по его выплате лучше оставить прежним, что позволит уменьшить размер ежемесячных выплат.

Какие этапы включает рефинансирование ипотеки?

Чтобы грамотно оформить рефинансирование ипотеки необходимо пройти 5 этапов:

  • Найти подходящий банк;
  • Подать заявку;
  • Собрать требуемые документы;
  • Погасить предыдущий долг и выкупить квартиру;
  • Снять и наложить обременение на квартиру.

Похожие

  • Аннуитетный платеж по кредиту: определение, плюсы, минусы
  • Разбираемся: стоит ли открывать дебетовую карту Тинькофф
  • Как оплатить кредит ОТП банка онлайн: все способы
  • 4 способа активировать карту Сбербанка
  • Как узнать номер карты Сбербанка по номеру телефона?
  • Как взять доверительный платеж на Мегафоне
  • Как связаться с оператором МТС Банка напрямую
  • Как перевести деньги с Яндекс кошелька на карту Сбербанка
  • Как оплатить кредит Тинькофф банка по номеру договора
  • Как досрочно погасить кредит в Тинькофф банке?

Выгодно или нет

Итак, что такое выгодное рефинансирование ипотеки? Прежде чем провести перекредитование ипотеки, следует сделать предварительный расчет с учетом всех параметров. Чтобы не быть абстрактными разберем конкретный пример. Это рефинансирование ипотеки наших читателей – семьи из Новосибирска.

Ипотека – перекредитование в другом банке:

Лучшие условия по рефинансированию ипотеки в другом банке на данный момент в Райффайзенбанке -10,9% годовых (далее мы более подробно разберем рефинансирование ипотеки других банков и лучшие предложения 2017 года). Теперь рассчитаем выгодно ли будет перейти нашей семье из Сбербанка в Райффайзенбанк.

  1. Начнем с процентной ставки. Если брать ипотеку в Райффайзенбанке на те же 196 месяца под 10,9% годовых, то переплата составит за весь срок 2 514 850. Если оставить ипотеку в Сбербанке, то переплата составит 2 541 677. Выгода от рефинансирования 26 827 рублей.
  2. Теперь считаем дальше дополнительные расходы по ипотеке, а именно страхование жизни. Возьмем среднюю ставку в 0,5% от остатка основного долга. За весь срок придется застраховаться 17 раз. Примерная плата за этот срок будет порядка 119 701. По ипотеке Сбербанка у нашей семьи обязательного страхования жизни нет. Выгода от рефинансирования с учетом предыдущего пункта уже отрицательная – минус 92 874.
  3. Отец семейства получает зарплату, как и достаточно большое количество Россиян, на карту Сбербанка, а это значит, что нужно будет либо платить комиссию за перевод от 1% от суммы, либо искать банкомат Райффайзенбанка.
  4. Потребуется перевод залога из Сбербанка в другой банк и новая регистрация сделки, а это значит большое количество потраченного времени, нервов и расходы на регистрацию.
  5. На период пока вы не перевели залог в новый банк будет действовать повышенная на 1% процентная ставка, а это еще пару тысяч лишней переплаты.

Из этого следует, что для наших читателей из Новосибирска рефинансирование кредита на квартиру будет невыгодно по ряду причин:

  1. Выгода от снижения процентов по ипотеке минимальна.
  2. Появления обязательства страховать свою жизнь по ипотеке забирает из семьи дополнительно более 100 тыс. рублей.
  3. Переуступка ипотеки сопряжена с большим количеством бюрократических проволочек и дополнительных трат из бюджета. Вместо того чтобы работать и приносить в семью доход, папа будет вынужден отпрашиваться с работы и тратить свое время и нервы на взаимодействие с банками.

Подписывайтесь на обновления нашего проекта в конце поста, и вы узнаете, как с помощью нашего проекта эта семья будет погашать свою ипотеку с выгодой. Для начала рекомендуем почитать пост «Реструктуризация ипотеки с помощью государства», в нем будет рассказан личный опыт данной семьи от участия в программе помощи ипотечным заемщикам.

Когда же тогда выгодно перекредитоваться? Давайте обозначим ряд параметров, которые помогут сделать вам верное решение.

  1. Ставка по ипотеке должна быть ниже действующей от 1%, а лучше больше. В нашем примере рефинансирование под 10% годовых принесет выгоду порядка 272 408 р. Даже с учетом страхования это выгодно, т. к. всё равно ипотека будет закрываться досрочно за счет материнского капитала, налогового вычета по ипотеке и реструктуризации с помощью государства (следите за этим на нашем проекте).
  2. Отсутствуют дополнительные комиссии и платежи по ипотеке (например, страхование), либо они ниже действующих.
  3. Есть возможность перевести ипотеку в ваш зарплатный банк или банк, где вам удобно совершать платежи.
  4. У вас достаточно много свободного времени и нервов на проведения рефинансирования.

Теперь вы уже примерно понимаете выгодно вам рефинансирование ипотеки или нет. Давайте же теперь узнаем более подробно о том, как рефинансировать ипотеку.

Торги по страховке

Документы рассматривали пять дней. В это время меня попросили оформить страховку: банк предложил вариант за 16 000 ₽. Перед этим в другой аккредитованной страховой компании мне озвучили цену полиса в 10 000 ₽, так что я отказалась от предложенного банком. Через час они сказали, что страховка будет стоить 13 000 ₽. Я снова отказалась. На следующий день мне вновь позвонили и сообщили, что согласовали скидку — страховка обошлась в 10500 ₽. Я согласилась. 

В день сделки мне также пришлось отпроситься с работы. В кредитном договоре были ошибки, их исправляли. Сумма рефинансирования составила 1 558 000 ₽, но мне предлагали взять кредит побольше. 

Оплатить страховой полис нужно было моментальной картой в банкомате нового банка. Ни один из банкоматов в отделении не работал. Через кассу мне советовали не платить, чтобы избежать комиссии. Пришлось идти в ближайший торговый центр и искать банкомат там — нашла, оплатила. 

Пока ждала поступления денег на счёт, мне предложили оформить ещё одну карту, теперь уже для оплаты кредита. Она предполагает плату при обороте по карте ниже заданной суммы. Пришлось оформить и её. В тот момент я уже начала подозревать, что вряд ли долго задержусь в новом банке. В их офисе я провела примерно три часа.  

Новые условия жилищного кредита были такие: ставка на первые полгода рефинансирования составила 11,3%, а затем, после перерегистрации обременения квартиры, снижалась до 9,3% годовых. Мой платёж увеличивался до 18 060 ₽ на первые полгода, а при ставке в 9,3% снизился бы до 16 182 ₽. Дальше я должна была погасить первую ипотеку, забрать закладную, снять обременение, получить выписку о снятии обременения, прийти с документами в ипотечный центр. Потом сходить в Росреестр для получения обременения по ипотеке и взять выписку об этом обременении. 

Всё это я не стала делать. Новый банк оказался неудобным: например, платежи по кредиту нельзя было вносить через кассу без комиссии, на тот момент через интернет-банк тоже нельзя было заплатить — нужно было каждый раз пользоваться банкоматом.    

Недостатки ипотечного рефинансирования

Недостатки рефинансирования ипотеки скрыты от глаз. Банки завлекают наиболее выгодными условиями и намерены извлечь максимальную выгоду для себя. Подходить к решению вопроса нужно обдуманно, ознакомившись со всеми подводными камнями.

Несоответствие требованиям и ожиданиям

Заново получить ипотечный кредит по указанным в рекламе или на сайте ставкам очень сложно. Понять, на каких условиях будет заключен договор можно только после подачи запроса. С требованиями к кандидатам и условиями лучше заранее ознакомиться в соответствующем разделе на сайте банка.

Банк, скорее всего, предложит минимальное снижение ставки. Чтобы «выбить» лучшие условия, сделайте запрос в 1-й банк и получите на руки пробный договор с указанной ставкой.

Посетите 2-й банк, покажите его сотруднику и предложите оформиться на более выгодных условиях. Иногда схема срабатывает.

Требования предъявляются не только к потребителям, но и к самим кредитам:

  • Количество – 1-5 шт;
  • Время, прошедшее с момента оформления предыдущего кредита – не менее полугода;
  • Все платежи были внесены вовремя;
  • Нет задолженности на момент обращения;
  • Кредит не реструктуризовался и т.д.

Большая переплата

Если большая часть кредита уже выплачена – лучше его не рефинансировать. Погашение чаще осуществляется равными частями, где вначале всегда выше проценты.

Снизить сумму банк и вовсе может путем увеличения срока, а сделать это можно и в своей финансовой организации по системе реструктуризации.

Дополнительные услуги и затраты

Например, страховка, обычно % от суммы. При ее оформлении ставка будет минимальной, при отсутствии – существенно выше. Плюс дополнительные траты:

  • Оценка недвижимости (банки порой навязывают своего дорогого оценщика);
  • Госпошлина;
  • Переводы между банками;
  • Доверенность;
  • Нотариус (заверение договора) и т.д.

Рефинансирование ипотечного кредита часто сопровождается необходимостью сбора дополнительных документов, поиска новых поручителей, тратой сил и времени.

Сделка может быть вовсе проигрышной – переплата будет больше, чем при первичном займе. Учитывать нужно не только разницу в процентах, но и оставшийся срок и сумму долга.

Перед сделкой нужно почитать отзывы в интернете и воспользоваться ипотечным калькулятором, рассчитав сумму всех переплат по обоим кредитам с учетом условий банка.

Как рефинансировать ипотеку: план действий

Как рефинансировать ипотеку – план действий

Вы решились на перекредитование ипотеки, с чего начать? Стоит оценить предложения на рынке, выбрать самое подходящее, подать заявку, документы и ожидать решения. Как это сделать пошагово, быстро и правильно — детально описано ниже.

С чего начать перед тем, как рефинансировать ипотеку

С чего начать перед тем, как рефинансировать ипотеку

Большой ошибкой будет откликнуться на первое-попавшееся предложение. Даже если вы увидели рекламу, и рефинансирование показалось выгодным, то стоит хотя бы проанализировать ситуацию на рынке в целом. К тому же, за заманчивым предложением может скрываться дорогая страховка, дополнительные платежи, комиссии и прочие дополнительные расходы. Чтобы не ошибиться и выбрать самый оптимальный вариант, следуют:

  • Посмотреть хотя бы несколько предложений от ведущих банков РФ. Сравните их условия, требования, перечень необходимых документов, сроки, суммы и, конечно же, процентные ставки. Среди разнообразия обязательно получится выбрать что-то подходящее.
  • Воспользоваться онлайн-арегатором — сайтом где видны все последние актуальные предложения от банков по перекредитованию ипотеки. Агрегаторы чем-то похожи на справочники, постоянно обновляющие информацию. На их сайтах пользователь видит все предложения и даже может перейти на страницу каждого из них. То есть не нужно искать информацию по крупицам — она вся есть на онлайн-агрегаторах.

Далее остается лишь собрать документы и обратиться в банк, чье предложение показалось приемлемым.

Как подать заявку на рефинансирование

Как подать заявку на рефинансирование

Без подачи заявки, анкеты или заявления не обойтись. Именно на основе его банк рассматривает запрос о рефинансировании ипотеки. Кстати, в отделении заявление пишет не только клиент, но и созаемщик. Им всегда обязательно выступает супруг или супруга, так как дело касается ипотеки. Подать первичную заявку можно в два способа:

  • В отделении банка. Клиент письменно оформляет запрос на фирменном бланке или же пишет заявление.
  • На сайте банка. Часто на официальных страницах есть форма для подачи заявки онлайн. То есть пользователь не идет в отделении, а направляет свой запрос дистанционно. Специалисты сами ему перезванивают и приглашают в банк уже с определенным пакетом документов. Это экономит время, да и подать онлайн-анкеты можно сразу нескольким кредиторам.

После подачи заявки необходимо собрать пакет документов и подать их уже в отделении банка. Специалисты рассмотрят заявление в течение установленного срока (для каждого банка он свой) и, в случае одобрения, начнут процедуру перекредитования. Далее заключается новый договор, по которому клиент платит уже другие суммы платежей по установленному графику.

Как получить одобрение

Как получить одобрение

Нет четкого свода правил, как рефинансировать ипотеку на выгодных условиях в сжатые сроки. Но есть некоторые рекомендации, как получить одобрение от банка. Любой кредитор заинтересован в следующих новых клиентах:

Платежеспособных — тех, кто сможет погашать кредит и в будущем брать другие, то есть станет постоянным клиентом. Поэтому необходимо позаботиться о достаточном ровне доходов или, хотя бы, о постоянном месте работы за последние полгода.
Финансово дисциплинированных. Новый банк который собирается рефинансировать ипотеку, рассматривает его историю погашения платежей за последние 12 месяцев. Если там были просрочки, то не стоит ждать одобрения.
С хорошей историей кредитов. Если предыдущий банк и выдал ипотеку, то нет точной уверенности в том, что новый одобрит перекредитование. Он анализирует историю кредитов клиента

Важно, чтобы она была хорошей.

Таким образом, рефинансирование ипотеки получают клиенты с хорошей кредитной историей, стабильными доходами и отсутствие просрочек.

Преимущества рефинансирования ипотечных кредитов

Для многих клиентов рефинансирование ипотеки — единственный способ урегулировать ситуацию с долгом. В такой ситуации заемщики ищут тот банк, который предлагает лучшие условия. Но какие плюсы процедуры в целом? Стоит разобраться, ведь их немало.

1. Уменьшение размера ежемесячного платежа

Когда осуществляется перекредитование ипотеки, заемщику предлагается взять займ на тот срок, который одобрен банком. Уменьшить ежемесячные выплаты удается за счет снижения процентной ставки или увеличения периода, за который долг должен быть погашен.

Заемщики должны внимательно изучить условия перекредитования. Например, если ставка небольшая, но растягивается срок, то переплата все равно будет немалой.

Пример того, как перекредитование помогает снизить ежемесячный платеж:

В среднем, ежемесячный платеж уменьшается примерно на 4 000 рублей.

2. Уменьшение переплаты по ипотеке

Финансовые организации предлагают разные способы, как можно уменьшить ежемесячную сумму долга и конечную. Один из способов — сократить срок кредита, но в остальном оставить те же условия.

Рассмотрим на примере, как это поможет сократить общую переплату за весь срок кредита на 1,7 млн рублей.

3. Выведение объекта недвижимости из-под залога

Многие заемщики приходят в банк за потребительским кредитом. Они получают деньги, которыми выкупают недвижимость. Это дает больше уверенности заемщику, так как он владеет своим жильем — может его продать, подарить и совершить другие действия, не консультируясь с банком.

Пример того, как можно вывести объект недвижимости из-под залога.

Если учесть все переплаты, то заемщик все равно вернет банку те деньги, которые должен. Однако квартира в залоге будет 5 лет, вместо 10.

4. Смена валюты кредита

Эта услуга актуальна для тех, кто брал ипотечный кредит в долларах или евро. В особенности после скачка курса в 2014 люди очень сильно пострадали от тех кредитов, которые брали.

Однако сегодня не многие банки предлагают рефинансирование валютной ипотеки, но все же они есть. Условия — не самые лучшие, но хотя бы осознание того, что ты избавился от непредсказуемого долга, радует заемщиков.

5. Удобное обслуживание кредита

Многие современные банки предлагают удобное онлайн обслуживание. Ряд клиентов хотят перекредитоваться в том банке, который ближе к ним или более удобное обслуживание.

Получить рефинансирование в том банке, в котором заемщик получает зарплату, также удобно. Деньги могут сразу списываться со счета.

Реструктуризация как альтернатива рефинансированию

В чем отличие? Рефинансирование – это погашение действующего кредита средствами другого. Подразумевает заключение нового договора, обычно в стороннем банке.

Реструктуризация – согласование новых условий по кредиту через заключение дополнительного соглашения по действующему договору.

Цель у процедур схожая – снизить финансовую нагрузку заемщика. Однако обращение к своему кредитору имеет преимущества:

  1. Банк уже обладает информацией о доходах клиента. Сбор документов о финансовой состоятельности будет носить формальный характер.
  2. Часто ипотечный договор предусматривает получение согласия кредитора на рефинансирование. В таком случае, если вы проведете сделку на стороне, поставите банк перед фактом, это будет формальным нарушением действующего договора. Вам могут насчитать пени, штрафы. Их размер может достигать нескольких тысяч в день. Реструктуризация не несет в себе подобного риска.

Рекомендуемая статья: Рефинансирование и материнский капитал

Условия реструктуризации ипотеки

Когда выгодно рефинансирование

Перед сбором информации, что нужно для рефинансирования ипотеки по кредиту, или по его реструктуризации, оцените свою выгоду. Для этого:

  1. Вам нужен действующий график платежей и предварительный расчет нового. Второй лучше попросить в отделении банка, в который планируете обратиться. На сайтах калькуляторы часто не учитывают всех условий.
  2. Находим переплату по первому и второму варианту, считаем разницу, от нее отнимаем все, что перечислим ниже:
    • стоимость отчета об оценке;
  3. госпошлина за регистрацию договора в Росреестре;
  4. нотариальное согласие супруга, если вы в браке.

Рефинансирование ипотеки выгодно, когда:

  • ставка по новым условиям снижается не менее чем на 1,5-2%;
  • выплачена незначительная часть задолженности, и вы не планируете крупных досрочных погашений, то есть значительная часть предстоящих платежей приходится на долю процентов, а не основного долга;
  • страхование рисков по новому договору сопоставимо с прежними условиями или более выгодное.

Выгодно ли рефинансирование ипотеки?

Заниматься переоформлением договора есть смысл, если сокращается размер регулярного платежа или уменьшается ставка. Например, клиент получил ипотеку на сумму 200 тыс. долларов, которую он обязан погасить за 30 лет. Договор обслуживается под 12% годовых. Ежемесячный платеж составит 2057 долл. Выгодно ли рефинансирование ипотеки, если ставка по кредиту снизится до 9%? Да, это позволит заемщику сэкономить 488 долларов ежемесячно. За тридцать лет экономия составит 16 тыс. долларов.

Эксперты советуют заниматься рефинансированием ипотеки, если процентная ставка снизится минимум на 2 п. п. Среднерыночная ставка сегодня на рынке составляет 10%. Соответственно, заниматься вопросом рефинансирования выгоднее клиентам, оформившим ипотеку в 2015 году. Тогда среднерыночная ставка составляла 12%. Тем, кто приобрел жилье всего год назад, нужно дождаться снижения ставок до 9%.

Выгодно ли рефинансирование ипотеки, если договором были предусмотрены аннуитетные платежи? Нет, по этой схеме расчетов первые выплаты будут направляться на погашение процентов. Если с момента оформления договора прошло больше половины срока, то перекредитованные только принесет убытки.

Проверить, выгодно ли оформлять в банке «ВТБ» рефинансирование ипотеки, можно следующим образом:

  1. Необходимо взять текущий график погашения платежей и сложить все оставшиеся выплаты по договору.
  2. Далее следует ввести в кредитный калькулятор на сайте банка исходные условия: срок, оставшийся по текущему договору, просчитанный остаток задолженности.
  3. Калькулятор рассчитает размер ежемесячного платежа.
  4. Эту сумму следует умножить на количество месяцев, соответствующих сроку действия нового кредита.
  5. Нужно сравнить полученные результаты. Если разница существенная, значит, рефинансирование будет выгодным.

Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Андрей Измаилов
Наш эксперт
Написано статей
116
Добавить комментарий