Взыскание упущенной выгоды по договору аренды

Судебный порядок взыскания задолженности по договору аренды

После неудачного проведения взыскания долга претензионным способом, арендодатель имеет право обратиться в судебные органы.

После проведения работы по расследованию ситуации, выносится судебное решение, которое подлежит исполнению ответчиком на протяжении установленного периода времени. В случае невыполнения требования суда, исполнительный документ передаётся в службу судебных приставов.

Подготовка к судебному разбирательству

Перед инициацией судебного разбирательства следует попробовать решить вопрос посредством мирного урегулирования претензионным методом.

Следует отметить, что претензия должна быть реализована в соответствии с установленным порядком, который подразумевает:

  • составление документа в письменном виде;
  • вручение документа ответчику лично или отправление его по почте;
  • получение письменного отказа в требовании внесения оплаты или отсутствие ответа на протяжении установленного законодательством периода времени.

Все действия истца должны быть подтверждены на документальном уровне. Для этого, при вручении документа ответчику, необходимо получить от него письменную расписку о происшедшем событии. При пользовании почтовыми услугами следует отправлять письмо с функцией «ценное, с описью

Взыскание долгов по арендной плате через суд

Если отправка претензии не сыграла никакой роли, нужно обращаться в суд. Подведомственность таких споров может быть различной, в зависимости от статуса ответчика:

  1. Физические лица, которые арендовали помещение не для коммерческой деятельности, рассматривают такие споры в гражданских судах.
  2. Юридические лица или индивидуальные предприниматели (ИП), занимающиеся коммерческой деятельностью, которая потребовала аренды помещения, отвечают за долги в арбитражном суде.

Составление искового заявления

Заявление подаётся на бумажном носителе формата А-4, оно пишется по установленной форме. Если оно подаётся в гражданский суд, то она должна соответствовать нормам статьи 131 ГПК РФ, а если в арбитражный – нормам статьи 125 АПК РФ.

  1. В «Шапке» указывают следующие сведения:
    • наименование суда;
    • сведения о судье, принявшем заявление к рассмотрению;
    • номер судебного участка, куда оно подано;
    • сведения об истце и ответчике.
  2. Далее пишется наименование документа: «Исковое заявление». Следом, строчкой ниже, идёт текст документа. В его осведомительную часть должно войти:
    • Цена иска.
    • Реквизиты договора аренды.
    • Дата и условия сдачи недвижимости в аренду, целевое использование помещения, род деятельности арендатора и цель аренды.
    • Стоимость аренды, установленная договором.
    • Дата, когда прекратились платежи. Сумма задолженности, сумма пени и общая стоимость исковых требований.
  3. В просительной части указывается просьба удовлетворить иск полностью и обязать ответчика погасить задолженность по арендной плате.Здесь же можно внести исковое требование о расторжении договора аренды за нарушение положений договора.
  4. По завершении текста ставится дата составления, подпись с расшифровкой фамилии и даётся перечень приложений. В приложения входит пакет документации, прилагаемый к заявлению.

Скачать бланк искового заявления о задолженности по аренде нежилого помещенияСкачать образец искового заявления о задолженности по аренде нежилого помещенияМы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:
8 (800) 302-76-94Санкт-Петербург

Подготовка пакета документов

В пакет документации, который потребуется для суда, должны войти следующие основные документы:

  • паспорт;
  • договор аренды с ответчиком;
  • правоустанавливающий документ на вступление в собственность на нежилое помещение;
  • выписка из ЕГРН или свидетельство о собственности из Росреестра;
  • заключение независимого оценщика о сумме долга (или самостоятельно проведённые расчёты);
  • квитанция об оплате пошлины;
  • документы из почтового отделения о передаче ответчику претензионного уведомления.

Вся документация для суда должна подаваться в оригиналах и копиях. Дополнительно снимаются копии по числу ответчиков.

Если со стороны истца действует представитель, тот обязан подготовить для него нотариальную доверенность на участие в судебном процессе.

Подача искового заявления

Исковое заявление подаётся в общий отдел арбитражного или районного гражданского суда по месту проживания ответчика, в соответствии с нормами статей 28 ГПК РФ или 35 АПК РФ. Варианты его подачи могут быть следующие:

  1. Лично, в этом случае нужно подать копию искового заявления, на которой сделают отметку о его подаче.
  2. Через представителя, действующего в интересах истца на основании нотариально удостоверенной доверенности.
  3. Заказным письмом с уведомлением.

Если у истца имеется электронная подпись, он может подать иск через портал Госуслуг.

Ожидание решения

Разрешение спора между участниками происходит на открытом заседании, где стороны или представители, действующие в их интересах, ведут полемику по существу вопроса, а также представляют:

  1. Документацию, подтверждающую или опровергающую правомерность исковых требований.
  2. Письменные и устные свидетельские показания по существу вопроса.

Решение суда принимается в день проведения судебного заседания, кроме случаев, когда заседание требуется отложить до выяснения тех или иных обстоятельств, имеющих отношение к делу. Оно предоставляется участникам спора в форме выписки, на подготовку которой может уйти до 3 дней.

Но, согласно нормам статей 321 ГПК РФ или 259 АПК РФ, оно может вступить в силу только через месяц. Это время предусматривается для того, чтобы проигравшая сторона могла подготовить и подать обжалование.

Структура и требования к документу

Общие требования к форме и содержанию документа установлены в ст. 131 ГПК РФ: исковое требование о взыскании денег составляется только в письменной форме. В нем указывается:

  • наименование и адрес суда для установления адресата и проверки подсудности;
  • наименование истца и ответчика, либо название организации, либо фамилия, имя, отчество физлица (при этом не забываем, что экономические иски между юрлицами и ИП рассматриваются в арбитраже). Также суды рекомендуют для быстрой связи со сторонами указывать телефоны, иные контакты;
  • цена иска (по ст. 91 ГПК РФ, это полная сумма истребуемых денег, кроме морального вреда);
  • сумма госпошлины.

Далее в центре листа указывается наименование документа.

Основное содержание иска:

  • в чем состоит просьба к суду (взыскание каких средств, по какому договору, в каком объеме);
  • основание просьбы — невыполнение условий договора, неуплата процентов и т. д., чем это подтверждается;
  • ссылки на статьи законов (не обязательно, но желательно);
  • обычно в центре выделяется слово «Прошу», а затем следует само требование с указанием конкретных цифр;
  • обязательно надо перечислить приложения, документы, которые доказывают изложенное в документе и прикладываются к иску.

Дата и подпись — тоже обязательные реквизиты любого иска.

Пример иска о взыскании денежных средств

В _____________________________

(наименование судебного органа, адрес)

Истец: _________________________

(фамилия, имя, отчество полностью, адрес и контактный телефон)

Ответчик: ______________________

(фамилия, имя, отчество полностью, адрес и контактный телефон)

Цена иска ______________________

(вся сумма требований по иску, кроме морального вреда)

Госпошлина_______________________

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ

о взыскании образовавшегося долга по договору займа

«___»__________ ____ г. между мной и ответчиком _________ (Ф.И.О.) был заключен договор о займе, ответчику передана в долг сумма _______ руб., что подтверждается распиской от «___»________________. Срок исполнения договора, возвращения средств определен договором следующий «____»_____________г.

В соответствии со статьей 810 Гражданского кодекса РФ, заемщик обязан возвратить заимодавцу сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

До настоящего времени долг не возвращен.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 807, 810, 811 Гражданского кодекса РФ, статьями 131-132 Гражданского процессуального кодекса РФ,

Прошу:

  1. Взыскать с _________ (Ф.И.О. гражданина полностью) в мою пользу задолженность по расписке _______ руб., госпошлину.

Перечень прилагаемых к заявлению документов (копии — по числу лиц, участвующих в деле):

  1. Копия искового заявления.
  2. Документ, подтверждающий перечисление государственной пошлины.
  3. Копия расписки и договора.
  4. Документ о направлении ответчику копии иска и отсутствующих у него документов

Дата предъявления искового заявления «___»_________ ____ г. Подпись истца _______

Как написать требование арендодателю

ВАЖНО!
В остальных случаях, например для взыскания задолженности с собственника имущества, претензия составляется в обычном порядке и затем прилагается к судебному иску.

Для взыскания затрат на устранение недостатков арендованного имущества используется досудебная претензия по договору аренды о погашении задолженности, возникшей в ходе ремонта, проведенного арендатором за свой счет.

Генеральному директору

ООО «Недвижимость»

П. П. Петрову

Адрес: ул. Этажная, д. 21А, Тверь, 121000

От ООО «Фирма»

Адрес: ул. Холодная, д. 12

Тверь, 101000

Претензия

о возмещении расходов арендатора на устранение недостатков арендованного имущества

01.06.2020 между ООО «Фирма» (арендатор) и ООО «Недвижимость» (арендодатель) был заключен договор аренды нежилого помещения №10221033/12 (далее — Договор). В соответствии с п. 1.1 арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное пользование и владение нежилое помещение (далее — помещение) со следующими характеристиками:

  • объект недвижимости: нежилое помещение №8А общей площадью 125 кв. м, расположенное по адресу: Тверь, ул. Заволжская, д. 21, стр. 3;
  • кадастровый номер: 11:20:0120302:211;
  • назначение: нежилое.

Согласно п. 1.2 помещение передается в аренду для использования его арендатором в своей коммерческой деятельности, для размещения холодного склада пищевой продукции. Как предусмотрено п. 1.3 Договора, помещение передается арендодателем в состоянии, полностью пригодном для использования его по назначению, вместе с необходимым холодильным оборудованием. В соответствии с п. 3.1.2 Договора арендодатель обязан обеспечить в помещении температурный режим от -15 до -18°C, своевременно и за свой счет производя обслуживание, текущий и капитальный ремонт холодильного оборудования. 02.07.2020 из-за нарушения температурного режима в помещении, вызванного поломкой холодильного оборудования, появилась угроза порчи пищевой продукции, принадлежащей арендатору. Арендатор незамедлительно устранил поломку холодильного оборудования, что подтверждается договором подряда с ООО «Холод-сервис» №11 от 02.07.2020, актом о выполнении работ от 02.07.2020, счетом №102 от 02.07.2020, счетом-фактурой №10121 от 02.07.2020. Стоимость работ по устранению недостатков составила 101 000 (сто одна тысяча) рублей 00 копеек.

Согласно п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

  • потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
  • удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
  • потребовать досрочного расторжения договора.

На основании изложенного в соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ предлагаем в срок до 20.07.2020 возместить расходы на устранение недостатков арендованного имущества в размере 101 000 (сто одна тысяча) рублей 00 копеек, перечислив денежные средства на расчетный счет арендатора, указанный в п. 12.1 Договора. В случае отказа удовлетворить вышеуказанные требования арендатор обратится в арбитражный суд для защиты своих прав.

Приложения:

  1. Копия договора аренды нежилого помещения №10221033/12 от 01.06.2020 на 12 л. в 1 экз.
  2. Копия договора подряда №11 от 02.07.2020 на 8 л. в 1 экз.
  3. Копия акта о выполнении работ от 02.07.2020 на 1 л. в 1 экз.
  4. Копия счета №102 от 02.07.2020 на 1 л. в 1 экз.
  5. Копия счета-фактуры №101/1 от 02.07.2020 на 1 л. в 1 экз.

Генеральный директор

ООО «Фирма» И. И. Иванов

Расторжение договора

При нарушении условий соглашения арендатором, арендодатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор через суд. Последний удовлетворит требование только при наличии на это существенных оснований. Это может быть просрочка арендных выплат более чем за 2 месяца, либо их внесение в неполном размере, вследствие чего образовалась задолженность.

Какой бы не была причина, арендодатель обязан сначала направить арендатору уведомление с просьбой погасить возникшую задолженность, попытавшись решить спор в досудебном порядке. Если в ответ будет получен отказ, можно обратиться в судебные органы с иском на расторжение договора.

Расторжение соглашения в одностороннем порядке возможно и без судебного вмешательства, при условии, что договор содержит такую возможность. Стороны вправе предусмотреть ее для случаев одностороннего нарушения условий.

Прекращение договорных отношений никак не сказывается на обязательствах должника. Арендатор сохраняет свое право как на взыскание задолженности, так и начисленной по ней неустойки. Данное право подтверждается Постановлением ВАС №35 от 06.06.2014 г.

Тематика вопросов

ВНИМАНИЕ! МАСШТАБНЫЕ ИЗМЕНЕНИЯ В ПРОЦЕССУАЛЬНОМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ!

Военная служба. Консультации юриста

Образование

Торги (аукционы, конкурсы)

Получение компенсаций, возмещение расходов

Страхование

Консультации юриста

Недвижимость. Общие вопросы

Корпоративные споры

Приказное производство. Консультации юриста

Финансовая аренда (лизинг). Консультации юриста

Государственные (муниципальные) закупки. Консультации юриста

Третейское разбирательство.Консультации юриста

Судебные расходы.Консультации юриста

Здоровье. Оплата больничных листов. Консультации юриста

Уголовный процесс. Консультации юриста

Калькуляторы госпошлины, пени, процентов, компенсаций

Налоговые проверки. Налоги и взносы. Консультации юриста

Административные споры. Консультации юриста

Строительство. Консультации юриста

Взыскание убытков, неосновательного обогащения. Возмещение вреда. Консультации юриста

Договор:заключение, расторжение, изменение,оспаривание. Консультации юриста

Пенсионное законодательство. Консультации юриста

Право собственности: признание, защита, восстановление и прекращение. Консультации юриста

Авторское право. Консультации юриста

Защита прав потребителей. Консультации юриста

Административная ответственность. Консультации юриста

Договор долевого участия. Консультации юриста

Проверки организаций и ИП. Консультации юриста

Защита чести, достоинства, деловой репутации. Консультации юриста

Исполнительное производство. Консультации юриста

Иностранные граждане. Вступление и отказ от гражданства. Консультации юриста

Установление юридических фактов. Консультации юриста

Трудовое законодательство. Консультации юриста

Досудебное урегулирование спора. Консультации юриста

Регистрация недвижимости. Консультации юриста

Семейные споры. Споры о детях. Консультации юриста

Регистрация,расторжение брака, раздел имущества. Консультации юриста

Земельное законодательство. Консультации юриста

Алименты.Консультации юриста

Аренда. Консультации юриста

Займы и кредиты. Консультации юриста

Банкротство. Консультации Юриста

Представительство. Консультации юриста

Жилищные вопросы. Консультации юриста

Наследство. Нотариат. Консультации Юриста

Госпошлина. Консультации юриста

Обращаемся в арбитражный суд. Консультации юриста

Обращаемся в суд общей юрисдикции (районный, городской, областной). Консультации юриста

Обращаемся в мировой суд. Консультации юриста

Ответы на распространенные вопросы по работе с Конструктором исковых заявлений и жалоб

○ Взыскание на досудебной стадии.

До того, как инициировать судебное разбирательство, сторонам необходимо попытаться решить конфликт мирным путем. Для этого арендодателю нужно направить в адрес квартиранта претензию, в котором указана следующая информация:

  • Данные участников арендного договора.
  • Дата заключения соглашения, его реквизиты.
  • Реквизиты акта-приема предмета договора.
  • Дата возникновения задолженности, ее сумма к моменту написания претензии, требование ее погашения.
  • Ссылки на нормы закона.

К претензии следует приложить:

  • Копию соглашения.
  • Копию акта-приема сдачи.
  • Подробный расчет долга.

Должник после получения претензии может:

  • Проигнорировать ее.
  • Прислать письменную просьбу об отсрочке оплаты на конкретный период.

Если ответа на претензию нет, а в установленный срок деньги не поступили, можно обращаться в суд. Если поступила просьба об отсрочке, разумно дать арендатору дополнительное время для решения возникшей проблемы.

Основные сведения

Договор аренда представляет собой сделку о передаче во временное пользование определённой собственности от владельца иному лицу на определённый срок за вознаграждение.

То есть фактически, собственник передаёт имущество во временное пользования, формально оставляя за собой право собственности на объект.

В соответствии с договором аренды может передаваться практически любое имущество, это не обязательно будет недвижимость.

Договор аренды всегда является возмездным — арендатор обязан оплатить оговоренную в договоре сумму за пользование имуществом.

В противном случае арендодатель имеет право обратиться в суд с иском о взыскании арендной платы, а также расторжении договора аренды.

Что нужно знать

В рамках отношений, возникших на основании договора аренды, возникают некоторые обстоятельства, которые рекомендуется учитывать:

Договор аренды всегда является возмездным В противном случае такой договор будет считаться договором безвозмездного пользования
Периодичность арендной платы может быть любая Это не обязательно ежемесячные платежи
Если аренда недвижимости заключается на срок от одного года Такая сделка подлежит государственной регистрации в Росреестре
Арендатор отвечает за сохранность арендуемого имущества В рамках договоре
В тексте договора может быть предусмотрена неустойка И иные штрафные санкции за просрочку оплаты
Если срок договора не указан То он расторгается по заявлению сторон, после уведомления их в письменном виде
Если срок договора подошёл к концу Но при этом стороны фактически продолжают отношения, договор считается автоматически пролонгированным

При этом большая часть обстоятельств определяется условиями сделки, но она не должна противоречить действующему законодательству.

Необходимые условия

Гражданский кодекс РФ определяет существенные условия договора аренды, к которым относят:

  1. Указание на объект арендных отношений, то есть на собственность, которая арендуется.
  2. Размер арендной платы.

К дополнительным условиям договора аренды относят следующие:

Срок действия договора При отсутствии данного условия договор считается заключенным на неопределённый срок
Обязанности сторон относительно содержания объекта аренды То есть определение факта кто и в каких пределах отвечает за имущество, проводит его ремонт и так далее
В договоре может быть указано Прекращается ли аренда после смерти арендодателя
Указание на преимущественное право арендатора На заключение договора с арендодателем в дальнейшем
Указание на учёт Фактического износа имущества
Распределение доходов и плодов Полученных с арендованного имущества

В тексте договора могут быть указаны и иные условия, не противоречащие действующему законодательству.

Действующие нормативы

Любые договорные отношения регулируются, в первую очередь, Гражданским кодексом РФ (ГК РФ). Он определяет обязательные условия договора, права и обязанности сторон и иные важные моменты.

Касательно договора аренды введена часть 2 параграф 1. Процесс принудительного взыскания производится на основании двух правовых актов.

Видео: на что стоит обратить внимание при взыскании долга по договору аренды

Это Гражданско-Процессуальный кодекс, который устанавливает правила судебного процесса, а также ФЗ «Об исполнительном производстве», регулирующий порядок принудительного взыскания.

Образец искового заявления

Исковое заявление о взыскании задолженности по договору аренды автомобиля подается по месту нахождения ответчика. Заявление в суд с территориальной подсудностью ответчика можно установить по данным реквизитов договора. Если в договоре не указаны данные – по месту исполнения обязательства.
Взыскание производится на основании решения суда и выданного исполнительного листа.

Что должно содержать исковое заявление?

  • иск о взыскании (указываете сумму взыскания – в процентном соотношении будет рассчитана госпошлина);
  • инстанция, которая рассматривает дело (территориальная компетенция);
  • госпошлина (укажите сумму);
  • истец: реквизиты в соответствии с договором;
  • ответчик: реквизиты в соответствии с договором;
  • итого: задолженность составляет «n» рублей (долг и неустойка);
  • истец (представитель на основании доверенности).

В соответствии с заключенным договором № n от nn месяц/год, арендодатель обязался предоставить арендатору имущество – автомобиль для выполнения поездок. Стороны установили начисление платы в размере – nn рублей за календарный месяц.

В период с 1 числа месяца n по 20 число следующего месяца 2018 года, арендатор в соответствии с условиями договора, а именно пунктом nn не выполнил условия аренды:

  • своевременно не оплатил арендную плату в размере n рублей;
  • допустил просрочку исполнения обязательств – общая сумма долга по аренде составляет n рублей;
  • N числа n месяца в адрес арендатора была направлена претензия о выполнении обязательств в полном объеме, перечислении долга в пользу арендодателя в размере n рублей в срок включительно (указывается дата, задолженность и взыскание долга на расчетный счет).

До настоящего момента, ответчик по договору проигнорировал выставленные требования о добросовестном исполнении обязательств по аренде. Долг не перечислен, ответчик отказывается покрыть неустойку в соответствии с условиями договора аренды. Взыскание необходимо провести в принудительном порядке. Иск подан в соответствии с условиями территориальной подсудности и компетенции.

В соответствии с вышеизложенным, признавая со стороны ответчика существенное неисполнение договора аренды, необоснованный отказ в выплате долга по аренде автомобиля, истец просит:

  • принять к рассмотрению настоящее заявление;
  • взыскать с ответчика в пользу истца долг по аренде автомобиля в размере n рублей;
  • взыскать по исковому заявлению с ответчика госпошлину в размере (сумма);
  • взыскать с ответчика по исковому заявлению расходы на представителя (сумма).

Взыскание задолженности по договору аренды автомобиля осуществляется судом только на основании подтвержденных чеков об оплате (расходных ордеров), письменных расписок или банковских переводов. Исковое заявление в обязательном порядке должно содержать копии документов. Оригиналы можно предоставить в процессе рассмотрения дела.

Сопутствующие документы

Правило составления: исковое заявление – необходимо приложить документы, подтверждающие вашу позицию и подтвержденную задолженность.

Такими доказательствами к исковому заявлению являются:

  • доказательство оплаты госпошлины (оригинал) – данные расходы суд обязан удержать с ответчика – проигравшая сторона оплачивает исковое заявление и все связанные расходы;
  • доверенность (если от вашего имени в суде выступает другое лицо) – взыскание долга происходит и после получения решения. Укажите в доверенности права представителя и на этот этап процессуального действия;
  • оригиналы документов, подтверждающие выплату аренды – взыскание должно быть мотивированным;
  • правоустанавливающие документы на автомобиль: суд должен получить доказательства о его передаче и приеме ответчиком;
  • акт приема-передачи автомобиля по аренде.

Заявление в суд не сложно составить и тем более доказать свою позицию

На этом этапе важно документально подтвердить перед собой задолженность ответчика. Храните чеки, любые оригиналы документов – и тогда взыскание будет выполнено в полном объеме

Бесплатная консультация юриста по телефону:

8 800 350-73-59

Поиск юристов онлайн — быстро и удобно

Если вам необходима консультация по договору в Москве, рекомендуем попробовать найти нужного специалиста онлайн. Это сэкономит вам время и деньги.

Как происходит работа через R.TIGER:

  • вы создаете заявку и указываете приемлемую для вас стоимость;
  • на заявку откликаются компании, которые готовы начать работу немедленно;
  • вы выбираете понравившуюся компанию, с которой начинаете общаться по своему вопросу;
  • наш сервис “замораживает” вашу оплату, юрист получит ее только после выполнения заказа.

Как видите, подбор юриста онлайн удобен и безопасен. На сайте представлены только проверенные компании, так что отсутствует риск нарваться на мошенника или неопытного юриста. Вам не придется изучать отзывы в интернете или тратить свое время на поездки в разные фирмы — достаточно просто оставить заявку, юридические компании найдут вас сами и помогут вернуть долг за аренду.

Судебная практика по спорам о расторжении договора аренды

Расторжение договора и односторонний отказ

ГК РФ предусмотрен судебный порядок досрочного расторжения договора аренды при наличии поименованных обстоятельств (ст. 619, 620 ГК РФ).

Что касается внесудебного порядка (отказа от договора), он предусмотрен в п. 2 ст. 610 ГК РФ при неопределенном сроке договора с обязательным заблаговременным предупреждением. Мотивы при этом не имеют значения (постановления Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 № 14381/10, от 31.05.2011 № 16092/10). ВС РФ принял одно из дел к рассмотрению, обнаружив нарушение судами права арендодателя на отказ от договора (определение от 11.10.2018 № 308-ЭС17-10134 по делу № А32-8/2016).

Законом или договором аренды могут быть установлены и другие основания для досрочного расторжения договора, причем как в суде (п. 2 ст. 450 ГК РФ), так и в порядке одностороннего отказа от договора (ст. 450.1 ГК РФ, пп. 25–27 ИП № 66). Например, целый ряд подобных оснований перечислен в ст. 46 Земельного кодекса.

Отказ при отсутствии правовых оснований недопустим (ст. 310 ГК РФ). Так, по одному из дел арендатор решил досрочно расторгнуть договор. Письма в адрес арендодателя были оставлены без ответа. Арендатор съехал, передав ключи почтой. Суды нижестоящих инстанций посчитали, что арендодатель действовал недобросовестно. Однако ВС РФ отменил судебные акты, указав, что право на односторонний отказ в договоре отсутствует (определение от 01.09.2016 № 306-ЭС16-3858 по делу № А55-28556/2014).

Особенности судебного расторжения договора аренды

Обращение в суд для расторжения договора при наличии оснований для этого возможно только в случае, если стороной предпринята попытка досудебного урегулирования (прямая норма ст. 619 ГК РФ), т. е. поведение расторгающей договор стороны должно быть добросовестным. Если требование основано на фактах неуплаты, оно может быть предъявлено и после погашения долга, но в пределах разумного срока после нарушения (п. 23 постановления № 73).

Если сторона обратилась в суд с иском ранее истечения срока ожидания и требование было оставлено без рассмотрения, для повторного обращения не нужно заново направлять предупреждение о расторжении (п. 7 ИП № 66).

  • наличие существенного нарушения;
  • его неустранение арендатором в разумный срок.

Это толкование применимо и в случае, если сторона ссылается на подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ (существенное нарушение). В п. 28 ИП № 66 приведен пример, когда однократное неполное внесение арендной платы было признано таким обстоятельством.

Толкование условий договора о расторжении или об отказе от договора

Поскольку расторжение и отказ реализуются разными способами, большое значение имеют формулировки соответствующих условий договора. Зачастую в условиях содержится указание на возможность расторжения договора, при этом суду в каждом случае приходится определять, относится оно к судебному расторжению или одностороннему отказу. Например, в постановлении АС СЗ от 11.10.2018 по делу № А42-2016/2018 право арендодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке приравнено к праву на отказ от договора.

Основания для расторжения, если они упомянуты, должны быть описаны в договоре. Показательно в этом плане резонансное определение ВС РФ от 21.08.2015 № 310-ЭС15-4004 по делу № А08-7981/2013. По обстоятельствам дела в пп. 10.2–10.3 договора стороны предусмотрели основания для его расторжения, а в п. 10.5 было указано, что при расторжении по иным, нежели приведенные в пп. 10.2–10.3 договора, основаниям, необходимо предупредить другую сторону не менее чем за год. ВС РФ истолковал это условие в русле ст. 620 ГК РФ: договором могут быть предусмотрены иные основания для расторжения, однако в п. 10.5 они не были конкретно поименованы.

При рассмотрении дела суд проверяет как условия договора об основаниях расторжения, так и фактические обстоятельства. Безосновательный отказ от договора судом не признается и не применяется как несостоявшийся (см. постановление АС МО от 20.09.2018 по делу № А41-8685/2018). Возможно предъявление отдельного иска о его недействительности (см. постановление АС МО от 20.09.2018 по делу № А40-125526/2017).

Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Андрей Измаилов
Наш эксперт
Написано статей
116
Добавить комментарий