Занижение и завышение цены в договоре купли-продажи недвижимости

Содержание

Что такое рыночная и кадастровая стоимость квартиры

Кадастровая стоимость используетсяЦифры кадастра применяют, если это позволяет законодательств – по большинству сделок нормативные акты требуют экспертизу только по рыночным параметрам.

Параметры сравнения
Стоимость
Рыночная
Кадастровая
Правовая природа, чем определяется

Определяется экспертами или сторонами сделки свободно, используя анализ рынка. Может учитывать ажиотаж (спрос/предложение) кратковременные или долговременные подъемы/снижения цен.
Способы:
анализ объявлений по продаже недвижимости;
рекомендации риелторов.
Факторы, влияющие на величину:
спрос на жилье, экономическая и политическая ситуация, число выданных сертификатов на маткапитал;
износ сооружения;
этаж, наличие ремонта, лифта, консьержа, охрана, гараж;
собственное мнение продавца, но оно не должно выходить за разумные рамки, поскольку все-таки есть законы рынка, которые нужно учитывать, иначе это будет просто договорная оценка;
лучшая логистика и инфраструктура: удобный подъезд, наличие поблизости супермаркетов, больниц, аптек и подобного;
парковые зоны, близость к центру города и к бизнес-объектам.

государственная оценка, фиксирующаяся уполномоченными органами;
нельзя ее назвать «голой» себестоимостью объекта, так как ее постепенно приближают к реальным рыночным показателям;
указана в техпаспорте объекта;
определяющие факторы продиктованы рынком, но они официально закрепленные в методиках расчета, утвержденных властями;
на свое усмотрения нельзя ее менять. Например, нельзя добавить 10 тыс. руб. из-за того что поблизости есть парк, а в процессе торга уменьшить эту сумму вполовину. Оценку делает только госэкспертиза и благоустройство дома учитывается ею в рамках установленных спецметодик;
цена фиксируется стабильно с возможностью периодического пересмотра согласно законам.
Факторы подобны рыночной, но из них полностью исключена свобода сторон моделировать цифры:
затраты на строительство минус износ сооружения;
тип здания;
год постройки;
расположение жилья;
благоустройство;
характер улучшений.
Кадастровая оценка более техническая, но не следует ее путать с инвентаризационной, которая еще ниже и в последнее время почти не применяется.

Можно ли изменять
Применить изменение можно в разные стороны почти неограниченно.
Нельзя самостоятельно ни завышать, ни понижать. Менять вправе только специальные учреждения и госорганы (БТИ, лицензированные проектно-экспертные организации). Ее рассчитывает, фиксирует и изменяет Росреестр с определенной регулярностью, учитывающей требования законов.
Где используется
Для сделок, использующих свободное ценообразование.
Введена для определения налогов – если бы с этой целью применять рыночное оценивание, то большинство сделок оказались бы невыгодными или вообще неподъемными в связи с большим н/о. Но главное – наблюдалось бы незаконное манипулирование цифрами.
Размер, особенности
Размер какой угодно в разумных пределах рыночных тенденций.

несколько ниже величин свободного рынка недвижимости;
исключает субъективный фактор и торг, поэтому более реальная без накруток и сомнительного расценивания определенных условий как причины для изменения цены.
Особенности:
применяется с 2014 года, когда был введен кадастровый учет;
состоит из средней стоимости 1 кв. м

в определенном населенном пункте, учитывая другие факторы (престижность, месторасположение, год постройки и пр.);
пересматривается местными властями не чаще 1 раза в 3 года, но не реже чем в 5 лет;
не учитывает индивидуальные характеристики квартиры, а поэтому может существенно отличаться от параметров, принимающихся во внимание сторонами;
фактически заменила инвентаризационную оценку и затем приблизилась к рыночным показателям.

Учет кадастровой стоимости при продаже квартиры в 2017 году

Кадастровая стоимость жилья — это цена квартиры, которую рассчитывают независимые оценщики, по инициативе государственных органов. Полученные сведения вносятся в кадастр объектов недвижимости.

Государство проводит кадастровую оценку жилья, так как данная величина учитывается для следующих целей:

  • Взятие кредита на покупку квартиры, в государственных банковских учреждениях.
  • Платежи по сделкам, которые связаны с объектом недвижимости (дарение, покупка, продажа).
  • Расчет платежей при наследовании жилого помещения.
  • Оплата налога на имущество.
  • Денежные суммы при пользовании квартирой на условиях социального найма.

Кадастровую стоимость жилья вычисляют на основании следующих характеристик:

  • Жилая площадь имущества.
  • Месторасположение.
  • Год постройки, тип жилья (кирпич, панель, монолит).
  • Развитость инфраструктуры района.
  • Рыночная стоимость аналогичных объектов недвижимости.

Кадастровая стоимость недвижимости не постоянна, она обновляется и может быть изменена государством, например, по причине общего роста цен на недвижимость.

Подоходный налог и вычет по НДФЛ при продаже квартиры

Исходя из новых правил продажи недвижимости с 1 января 2016 года, налог на доходы физических лиц (НДФЛ) рассчитывается, основываясь на кадастровой, а не инвентаризационной стоимости жилья, которая применялась ранее.

При расчете налога на доход с продажи объекта недвижимости, необходимо исходить из следующих условий:

  • Налоговая ставка НДФЛ составляет 13%, и рассчитывается как процент от стоимости проданной недвижимости.
  • Стоимость квартиры, определяемая в договоре купли-продажи, не может быть меньше 70% от установленной кадастровой стоимости этого жилья.
  • При расчете налога, возможно использование имущественного вычета — суммы, на которую лицо вправе уменьшить налоговую выплату, но не более чем 1 миллион рублей.

Пример

Гражданин П в 2014 году приобрел квартиру, в 2016 году он решил продать имущество за 3 миллиона 500 тысяч рублей, сумма налога, которую необходимо внести в бюджет, рассчитывается, как:(3 500 000 — 1 000 000) × 13% =325 тысяч рублей.

Имущественный вычет предоставляется один раз в жизни, если лицо уже использовало такое право, то НДФЛ, будет рассчитан, как 3 500 000 × 13% = 455 000 тысяч рублей.

После 1 января 2016 года для того, чтобы не выплачивать НДФЛ, гражданин должен владеть квартирой более пяти лет, а не трех, как было предусмотрено ранее.

Государственная кадастровая оценка производится на основании рыночной стоимости объекта и иной информации о недвижимости (этаж, площадь, расположение).

Основные отличия кадастровой стоимости от рыночной заключаются в следующем:

  • Кадастровая величина требуется в основном для расчета налоговых выплат.
  • Кадастровую оценку производит профессиональный оценщик, привлекаемый государством, на основе статистического анализа и математических методов.
  • Рыночную цену обычно определяет сам собственник или независимый оценщик, исходя из стоимости аналогичных объектов недвижимости.

Производя анализ рыночных цен, специалисты устанавливают кадастровую величину близкую к рыночной. Но в связи с вероятностью допущения погрешностей, отклонения в рыночной и кадастровой стоимости имеют место быть.

Если владелец квартиры не согласен со стоимостью жилья, указанной в кадастре, он имеет право в судебном порядке оспорить данную величину.

Как узнать кадастровую стоимость квартиры?

Узнать кадастровую стоимость может каждый желающий. Есть несколько способов уточнить данную информацию:

  • На официальном интернет-сайте налоговой службы, когда лицу известен кадастровый номер объекта недвижимости.
  • В случае если номер квартиры в кадастровом реестре не известен, можно уточнить необходимые сведения на сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), там потребуется указать адрес квартиры.
  • Личное обращение в отделение Росреестра или во многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ).

Собственник жилья, у которого уже имеется кадастровый паспорт, должен знать, что срок его действия не ограничен, но сведения, содержащиеся в документе, могут быть неактуальными, так как проведение оценочной деятельности повторяется не реже одного раза в пять лет.

Для того чтобы обновить информацию, прописанную в кадастровом паспорте, гражданин вправе заказать справку (для этого стоит обратиться в местные отделения Росреестра или МФЦ).

Если собственником была осуществлена законная перепланировка квартиры, то информацию об изменениях следует сообщить в территориальный орган Росреестра, а затем получить новый кадастровый паспорт.

Последствия занижения цены в договоре при признании сделки недействительной

Риск признания недействительной или расторжения по тому или иному основанию несет в себе практически любая сделка. Общим последствием этого, как правило, выступает реституция, то есть возврат сторонами всего полученного по договору (п. 2 ст. 167 ГК РФ). В случае занижения цены возникают закономерные вопросы:

  1. Какую именно сумму следует считать переданной во исполнение договора?
  2. Как доказать истинные намерения сторон?
  3. Будут ли расценены судом как достаточные доказательства расписки продавца в получении сумм, не соответствующих договору, дополнительные соглашения об оплате неотделимых улучшений?

В каждом конкретном случае суды выясняют истинные мотивы сторон и обстоятельства сделки, однако риск неполучения покупателем обратно всей уплаченной им цены имущества есть всегда.

В случае расторжения сделки или признания ее недействительной суды, как правило, расценивают денежные средства, полученные продавцом сверх суммы, указанной в договоре, как неосновательное обогащение (см. решение Октябрьского районного суда г. Саранска Республики Мордовии от 29.12.2017 по делу № 2-1276/2017).

Указание в договоре заниженной цены также может спровоцировать недобросовестное поведение со стороны контрагента. Например, побудить его оспорить сделку и требовать возврата части суммы, уплаченной сверх договора (см., например, решение Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 02.06.2015 по делу № 2-7275/2015). 

Как банки относятся к завышению

  1. согласные без ограничений (АК БАРС, Внешторгбанк);
  2. допускают такие манипуляции, но со своими условиями: занижение только суммы займа, иные индивидуальные требования (в ВТБ 24, Сбербанк, Росбанк);
  3. крайне неохотно идут на такие сделки, но в определенных ситуациях предлагают клиентам решение проблем (в Дельтакредит, Райффайзен);
  4. категорически против манипуляций (Абсолют банк, СКБ).

Нет смысла скрывать от специалистов финансовых организаций намерение осуществить операцию. У кредиторов есть свои оценщики и специалисты, осведомленные о ситуации на рынке и сразу увидят попытки манипулирования. Некоторые заимодатели сами заказывают оценку у своих экспертов для перестраховки.

Риски покупателя и продавца при занижении стоимости квартиры в договоре

Но существуют нюансы. Одна группа банков выдает такие кредиты без всяких ограничений и дополнительных плат. Среди таких банков можно выделить: Абсолют Банк, Москоммерцбанк и «Внешторгбанк – розничные услуги».

Вторая группа банков согласна на занижение стоимости квартиры, но при определенных условиях, среди которых может быть: увеличение первоначального взноса, повышение годовой процентной ставки или введение тех или иных комиссий при выдаче кредитов. В эту группу можно отнести такие банки, как Росевробанк, Городской ипотечный банк и «Сосьете Женераль Восток».

По заявлениям этих банков, они относятся к каждому клиенту индивидуально, поэтому Вы все сможете узнать сами и договориться. Третья группа банков — это банки, которые тщательно скрывают свое отношение к занижению стоимости квартиры при ипотеке, но все-таки могут предложить кое-что своим клиентам.

Плюсы и минусы реализации квартиры по ипотеке для продавца

Главное преимущество продавца, готового продать квартиру ипотечному покупателю на современном рынке — это сама возможность реализовать свой объект. Реалии рынка таковы, что квартиры, не подходящие под требования ипотечных банков, не продаются годами и в результате становятся всё менее ликвидными.

При этом для продавца нет существенной разницы, каково происхождение уплаченных ему денег — заработал их покупатель сам, выручил от продажи своей квартиры или взял в банке. Для него процедура продажи практически не становится сложнее.

Минусом же можно считать лишь то, что для ипотечной продажи требуется гораздо более объемный пакет документов. Кроме того, понадобятся и доказательства, что в квартире не проведены незаконные перепланировки — в наше время таких квартир становится всё меньше.

Какие банки дадут ипотеку?

Банки знают о схеме с указанием неполной стоимости в договоре при ипотеке. Иногда это называется «ипотекой с недофинансированием».

Мы узнали у нескольких банков Санкт-Петербурга, могут ли они выдать такой кредит.

Название банка Возможна ли ипотека с недофинансированием

Сбербанк

+

ВТБ

Решается индивидуально

Банк «Санкт-Петербург»

+

Абсолют банк

АК Барс

Россельхозбанк

Уралсиб

Таким образом, сразу несколько крупных банков подтвердили, что ипотека с занижением цены квартиры возможна. Соглашаться ли на такую схему – решать покупателю. По поводу использования таких спорных юридических конструкций лучше консультироваться с грамотным юристом.

Обязательно ли указывается сумма за авто в ДКП?

В соответствии со статьей 455 Гражданского кодекса РФ, каждый договор должен включать в себя:

  • ряд сведений, позволяющих точно идентифицировать стороны сделки;
  • объект, по которому заключается договоренность;
  • и обязанность каждой из сторон.

Эти положения считаются существенными, отсутствие хотя бы одного из них приводит к признанию сделки недействительной (о том, в каких еще случаях можно расторгнуть ДКП автомобиля и признать сделку ничтожной, мы рассказывали в этом материале) .

Стоимость автомобиля входит в перечень существенных условий – если не указать в договоре стоимость транспортного средства, то с юридической точки зрения договоренность окажется ничтожной.

Риск №2. Покупка у разведенного супруга

Важный нюанс: при продаже квартиры бывший супруг должен дать официальное нотариально заверенное согласие, так как имущество, нажитое в браке, является совместной собственностью и мужа, и жены. Если перед продажей согласие получено не будет, супруг в течение трех лет с момента заключения сделки вправе обратиться в суд с иском о признании договора продажи недействительным.

«Полгода назад я с клиентом пришла в МФЦ, у продавца была справка о согласии мужа на продажу квартиры. Сотрудница сказала: «Справку мы примем, но она необязательна». То есть страховать себя от иска супруга продавца нужно самостоятельно, как правило, об этом заботятся добросовестные риелторы, но лучше проконтролировать. На всякий случай справку стоит сделать и при продаже добрачного или унаследованного имущества: она стоит всего около одной тысячи рублей, зато позволит вам спать спокойно», — подчеркивает Маркина.

Фото: pixabay.com

Первоначальный взнос и зачем он нужен

Давайте подробно рассмотрим данный вопрос. Дело в том, что без первоначального взноса заемщику не одобрят ипотеку. Банки предоставляют ипотечное кредитование покупателям, лишь при условии, что те выплатят продавцу сразу же примерно 15% от цены за жилплощадь. Именно данный факт и породил необходимость в завышении стоимости недвижимости. Но обо всем по порядку. Смотрите сами, 20% это 1/5 от суммы, необходимой для покупки жилья. Учитывая, что люди приобретают покупку в ипотеку, у них вряд ли есть хотя бы 350000 рублей свободных средств. Вот здесь и появляются различные уловки. Одной из них и посвящена наша статья. Давайте ответим на вопрос: завышение стоимости квартиры при ипотеке что это ? По факту, это реализация следующей схемы:

  1. Вы находите подходящий для вас вариант квартиры.
  2. Договариваетесь с продавцом про завышение цены на его недвижимость.
  3. Пишите расписку, что выплатили ему 15% .
  4. Передаете все бумаги вашему менеджеру в банке.
  5. Получаете ипотеку на нужную вам сумму.

Давайте рассмотрим каждый этап немного подробнее.

  • В первую очередь лучше всего выбирать вариант квартиры из вторичного рынка. Поскольку при сдаче дома обычно есть фиксированная цена, менять которую застройщики не будут. А значит, данный вариант нам не подходит.
  • Далее следует просмотреть объявления на срочной продаже. Обычно цена на такие квартиры занижена в связи с необходимостью продать ее в заданные сроки. Возможно разница между рыночной стоимостью и суммой запрашиваемой продавцом, сможет покрыть вам первый взнос.
  • Немаловажный факт, доверительные отношения. Это чаще всего происходит, когда обе стороны заинтересованы в сделке. Например, спрос на квартиру не особо велик, а вы готовы приступить к оформлению документов хоть завтра.
  • Обязательно написание расписок о выплате взноса и его получении, в двух экземплярах каждая. Данный факт сможет обезопасить вас обоих.
  • Вы вместе должны решить, где и у кого вы будете заказывать оценку стоимости квартиры, чтобы иметь возможность завышения цены. Возможно, у продавца есть какие-либо необходимые для этого контакты.
  • Далее вы передаете все необходимые бумаги в банк и ждете его решения. В том, случае если ваш обман не уличат, все останутся довольны.

Казалось бы все очень просто. Но на практике все далеко не так. Завышение цены может привести к очень плачевным последствиям. И, поверьте, отказ в ипотеке наименьшая из них. Поскольку при доказательстве данного факта, вас могут привлечь к административной ответственности за мошенничество. Давайте поговорим подробнее, про то чем вы рискуете, идя на такую сделку. Итак, приступим.

Основные риски для покупателя

Если покупатель заплатил продавцу больше денег, чем указано в договоре, он подверг себя существенному риску.

Главная опасность – попасть в мошенническую схему. Мошенники оформляют такие сделки с заведомо преступным умыслом, чтобы нажиться на доверчивых людях.

Схема выглядит так:

  • стороны оформляют ДКП;
  • продавец получает денег больше, чем указано в договоре;
  • после получения денег (обычно до завершения регистрации сделки в Росреестре) он расторгает сделку;
  • покупатель возвращает квартиру и получает назад ту сумму, которая указана в ДКП.

Эта особенность несостоявшихся или расторгнутых сделок называется двусторонней реституцией: стороны возвращают всё, полученное по сделке, согласно договору.


Состояние преступности в РФ. Источник МВД.РФ

В поисках предлога для расторжения договора мошенники используют различные методы. Например:

  • продавец не выпишется или не выселится из квартиры;
  • найдутся третьи лица, чьи права якобы нарушены;
  • поступит заявление в суд, что сделка совершилась под принуждением, или продавец находился в состоянии алкогольного опьянения.

Заниженная стоимость всегда будет играть против покупателя. Случалось и такое, что после оформления сделки родственники продавца оспаривали её на основании ничтожной цены, а покупателя обвиняли в мошенничестве. Заметьте, что если покупатель заявит в присутствии суда о том, что согласился участвовать в махинациях с уплатой налога, суд вправе обвинить его в налоговом преступлении и привлечь к административной или уголовной ответственности.

И даже если всё обойдётся благополучно, покупатель останется в проигрыше по двум причинам:

  1. При покупке недвижимости покупателю положен налоговый вычет в размере 13% от цены объекта, указанной в ДКП (но не превышающей 2 миллиона). И чем ниже цена, тем меньше будет назначена сумма, положенная к возврату покупателю.
  2. В случае продажи жилья раньше, чем через 5 лет, при удержании НДФЛ учитывается разница между суммой, затраченной на приобретение, и суммой продажи. Чем больше разница, тем больше налоговое удержание.

Так что покупателю ввязываться в такие инциденты не стоит.

Риски покупателя

В случае если банк обнаружит завышение цены на квартиру, ему откажут в ипотеке.

  • Далее его внесут в черный список банковской системы. А это значит, что, скорее всего в течение нескольких лет, ни один уважающий себя банк не предоставит ему кредитование.
  • Его могут привлечь к ответственности по статье мошенничество.
  • В 90% случаев обман раскрывается. Это связано с тем, что банки предпочитают работать с проверенными компаниями по аккредитации.

Давайте остановимся на последнем пункте немного подробнее. Что же это значит? Дело в том, что еще лет десять назад завышение цены на квартиру было вполне обычной практикой. Тогда-то банки и поняли, что не хотят рисковать и стали заключать договора с конкретными организациями по оценке недвижимости. Этим компаниям не зачем было участвовать в сделке с покупателем, ведь они уже работали в интересах банка. А это значит, что договориться с ними стало практически невозможно. Однако всегда существовали особые обстоятельства для завышения стоимости квартиры. Какие же? Давайте разбираться.

Отношение банков к подобным ипотечным сделкам

Для того чтобы оформить сделку с занижением необходимо выбрать кредитную организацию, которая бы согласилась в этом участвовать. Несколько лет назад банки отказывались категорически, в настоящий момент многие до сих пор придерживаются такой же позиции. Тем не менее можно найти банки, которые согласятся пойти навстречу клиенту, однако, есть определенные нюансы.

Все банки можно разделить на четыре категории по отношению к сделкам с занижением:

  • Банки, которые согласны применять такие схемы без ограничений и дополнительных взысканий – Ак Барс, Внешторгбанк, Москоммерцбанк.
  • Банки, которые согласны, но имеют свои условия. Это может быть занижение только до суммы кредита, либо индивидуальное рассмотрение с учетом ситуации конкретного заемщика и суммы занижения. К ним относятся Сбербанк, ВТБ 24, Росбанк.
  • Банки, которые тщательно скрывают свое участие в таких схемах, но в определенных условиях могут предложить своим клиентам решение проблемы. Например, Дельтакредит, Райффайзенбанк.
  • Банки, которые категорически отказывают – Абсолют Банк, СКБ.

Без уведомления банка и его помощи оформить занижение маловероятно, поскольку в любом банке есть собственные оценщики.

При завышении стоимости в отличие от занижения покупатель, наоборот, стремится договориться с продавцом и оценщиком, не информируя банк. Однако в настоящее время банки ужесточили контроль над оценщиками. Некоторые банки сами заказывают оценку квартиры, чтобы быть в курсе ее реальной стоимости, например, ВТБ 24.

Схема с завышением может использоваться не только при покупке квартиры на вторичном рынке, но и в новостройках у застройщика. В этом случае заполняются два договора. Один между застройщиком и заемщиком, а другой между заемщиком и банком. Застройщик подтверждает для банка факт оплаты первоначального взноса, банк выделяет кредит. Впоследствии подписывается дополнительное соглашение к первому договору об изменении суммы. Как правило, банки прекрасно осведомлены о такой схеме, однако найти официальное подтверждение этому нельзя.

Кредитные организации также нуждается в клиентах и могут фактически выдать кредит без первоначального взноса в таких ситуациях, но все индивидуально. Большую роль играет не столько выбор самого банка, а конкретный заемщик и сумма завышения.

Оформление квартиры при занижении стоимости

Так как инициаторами данных схем являются коммерческие деятели, не лицензированные в качестве таковых, скрывая доход от обложения налогом, ими разработаны достаточно убедительные для покупателя схемы.

Маркетинговые схемы рассчитаны на доверчивых, слабо осведомлённых в юриспруденции, граждан. Определённая часть потенциальных приобретателей отсеивается. В их число входят осторожные, расчётливые люди, которые предпочитают не рисковать. Для остальных, готовых пойти на незаконную уступку, предлагаются варианты оформления сделки купли продажи недвижимости.

По преимуществу стороны составляют два договора. В одном из них указывается заниженная цена объекта. Этот экземпляр передаётся для регистрации. Другой экземпляр составляется на полную стоимость и не регистрируется. По нему проводятся взаиморасчёты.

Такие случаи делают договор заведомо оспоримым и составленным с нарушением законодательных норм.

Компетентные в юридическом отношении лица предусматривают допустимость реституции и различного рода взысканий за допущенные нарушения. Они предлагают составление документации на отчуждение квартиры по минимальной цене, а остаток денежных средств, принимают в виде оплаты неотделимых улучшений, якобы произведённых в квартире. Юридически такое оформление наиболее корректно, но покупатель при оспоримости сделки не сможет востребовать деньги, выплаченные за ремонт, реконструкцию и прочие услуги.

Иногда составляется аналогичный вид документации, ориентированный на нарушение. А расписка в получении денег делится на две части: соответствующую сведениям, поданным в Росреестр и дополнительное инвестирование, превышающее указанную стоимость.

Проворачивание подобных схем доступно опытным мошенникам, развернувшимся на рынке недвижимости.

Таких предложений, поступающих от торговцев недвижимостью, следует избегать и не искушаться привлекательными бонусами, способствующими вовлечению жертв, в проведение сделки.

Изменения в законодательстве

До начала 2016 года в качестве дохода при расчете налогов использовалась продажная цена жилья. С учетом права продавца на вычет в 1 млн. рублей (ст. 220 НК), получалось, что при цене квартиры в 1 млн. руб. или ниже продавец налога не платил. Поэтому продавец был заинтересован в том, чтобы в договоре фигурировала цена не более 1 млн. руб.

Благодаря этим изменениям государство страховалось, в том числе от сокращения доходов из-за продаж квартир по заниженной цене.

В соответствии с этими изменениями в случае, когда доход продавца оказывался меньше 70% от КЦ, для налогообложения этот доход принимается равным этой КЦ объекта, умноженной на 0,7 (ст. 217.1 НК).

Пример 1.

Квартира приобретена в 2016 году за 1000000 руб. Ее КЦ равна 5 млн. руб. В 2017 году жилье продается за 1000000 руб. Тогда:

  1. Доход для налогообложения равен: Д=5000000*0,7= 3500000 руб.
  2. Налоговая база с учетом налогового вычета в 1000000 руб. равна: Нб=3500000-1000000=2500000 руб.
  3. Сумма налога Н=2500000*13%=325000 руб.

Такой порядок расчета дохода применим при продаже квартир, полученных после 1.01 2016 года. Для жилья, полученного ранее этого срока, при расчетах налогов используется старый метод, то есть используется договорная цена.

Пример 2.

Исходные данные аналогичны примеру 1, но квартира куплена продавцом в 2015 году. Доход от продажи равен 1 млн. руб. При вычете в 1 млн. руб. сделка не подлежит налогообложению.

Кроме того, в НК были изменены минимальные сроки владения недвижимостью, при которых ее продавец освобождался от налогов. Если раньше этот срок равнялся 3 годам, то теперь он составляет 5 лет.

Риски продавца при занижении стоимости квартиры

Владелец квартиры рискует меньше, но подозрения в не законном характере составленного договора или его ничтожности могут возникнуть.

Если на основании одного из утраченных преимуществ покупатель квартиры заявит в суд или иную инстанцию о двойной продаже, сделку могут признать мнимой или ничтожной.

Истец только усугубит своё положение, рискуя утратить право собственности на помещение. К недобросовестному коммерсанту допустимо применить  не только гражданско-правовые санкции, но и уголовное взыскание.

Уголовное наказание возникает в данных случаях на основании обмана государства, при уклонении от выплат НДФЛ.

Соответствующие размеры невыплат предусматривают дополнительное привлечение к взысканию на основании статей 198, 199 Уголовного кодекса РФ. Здесь предусмотрены штрафные санкции от 100 000 рублей.

Если в суде будет установлено, что коммерческая деятельность, связанная с неоднократным сбытом недвижимости, основана на нарушениях в установлении стоимости, коммерсанту грозит арест или отбывание срока в местах лишения свободы от одного до трёх лет. А штрафные санкции грозят увеличением до 500 000 рублей.

Вменение штрафов и их выплата нарушителем, оставляет за ним долговые обязательства в виде уплаты НДФЛ. Деньги всё равно придётся вернуть, заплатив пени за просрочку платежа.

Как оценивается стоимость недвижимости для ипотеки

Стоит ли соглашаться?

Для покупателя при прочих равных условиях ипотека с недофинансированием значительно проигрывает традиционной. Интерес продавца – 13% от суммы, превышающей цену покупки в прошлом. Возможные бонусы, которые частично компенсируют риски покупателя:

  • скидка покрывает разницу в процентной ставке по кредиту, страховые премии, компенсирует риски (проценты и страховки можно посчитать на калькуляторе; приемлемость попасть под уголовную ответственность требует субъективной оценки; вероятность попадания индивидуальна для каждого случая);
  • покупка эксклюзивного объекта, который на полностью прозрачных условиях не по средствам;
  • включение реального ремонта в сумму ипотеки.

Схема завышения стоимости квартиры

Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Андрей Измаилов
Наш эксперт
Написано статей
116
Добавить комментарий