Чем опасно завышение стоимости квартиры при ипотеке в банке: советы заемщикам!

Содержание

Что такое завышение и его помощь с обходом первого взноса

Процесс ипотечного кредитования

Ипотечная сделка состоит из нескольких этапов, которые являются неотъемлемыми в процессе покупки недвижимости.

  • Обсуждение сделки.
  • Согласование с банком.
  • Оценка независимым экспертом.
  • Передача банку документов на недвижимость.
  • Подписание кредитного договора.
  • Передача средств продавцу.

Первоначальный взнос по ипотеке: что это такое и для чего нужен?

Ипотечные заемщики иногда недоумевают, зачем банки вообще требуют вносить первый взнос. Ведь по ипотеке начисляются немалые проценты, и, казалось бы, банку выгоднее кредитовать клиента на полную сумму.

В первую очередь такое требование связано с минимизацией рисков. В том случае, если заемщик не сможет вносить платежи и квартиру придется продавать, первоначальный взнос позволит компенсировать разницу между рыночной стоимостью и ценой продажи. Кроме того, для кредитной организации это дополнительная гарантия платежеспособности заемщика.

Что значит «без первоначального взноса»

Разобраться с процедурой покупки квартиры в ипотеку с завышением стоимости поможет понимание, почему практически каждый банк так настаивает на пресловутом первоначальном взносе.

На это есть две серьезные причины:

  1. Кредитная организация страхует себя от убытков.
  2. Банк заинтересован давать кредиты только по-настоящему платежеспособным лицам.

Рассмотрим обе причины подробнее:

  1. Банк опасается давать займы в размере 100% рыночной стоимости залогового имущества. Ведь если заемщик по каким-либо причинам не будет платить по кредиту, а предмет залога подешевеет, кредитор не сможет вернуть свои деньги.
  2. Клиент, у которого нет сбережений на первоначальный взнос, для банка — это либо человек нерационально распоряжающийся своими доходами, либо имеющий очень скромные доходы. Стоит ли давать кредит такому лицу? Тем более практика свидетельствует, что самые недобросовестные плательщики – это именно заемщики, получившие ипотеку без первоначального взноса.

Первая причина весомее второй, к тому же ипотека с завышением обычно привлекает покупателей недвижимости, которые имеют деньги, но делать первоначальный взнос не хотят. Доказать свою платежеспособность такой заемщик может, его задача – добиться, чтобы банк одобрил ипотеку в размере 80-90% стоимости квартиры.

Первый взнос по ипотеке и зачем он нужен

Условия ипотеки в каждом банке отличаются политикой рисков. Чем больший риск банк готов на себя принять, тем более выгодные условия он старается предоставить. Очень важный пункт таких условий – это первоначальный взнос.

Чтобы взять ипотеку обычно требуется накопить порядка 15-20% от рыночной стоимости квартиры. Лишь в ряде банков доступна ипотека с первоначальным взносом 10% или без него совсем.

Существую три основные причины, зачем банк требует первый взнос:

  • Требование ЦБ (если банк начнет выдавать ипотеку без первоначального взноса или с низким ПВ, то он, по закону, обязан будет больше денег откладывать в резерв, чем по ипотеке с ПВ в 20%, а это банку не выгодно т.к. он мог бы эти деньги направить на кредитование и зарабатывание денег);
  • Минимизация рисков (если банку нужно будет продать ипотечную квартиру за неуплату, он не сможет её продать по рыночной цене, а первый взнос будет гарантией компенсирования разницы между ценой продажи и ценой на рынке);
  • Подтверждение платежеспособности заемщика (если человек смог накопить деньги на первый взнос, значит, он в состоянии и будет, скорее всего, платить ипотеку дальше).

Способы получения денежных средств

Для этого покупатель должен открыть счет в учреждении, выступающим третьим лицом в ипотечном договоре, или предоставить реквизиты другого банка. Однако стоит отметить, что при транзакции между разными организациями может быть списана комиссия в установленных ими размерах.

Если продавец хочет получить дополнительное подтверждение, что деньги будут им получены по завершению сделки, он может воспользоваться возможностями банковской ячейки. В таком случае после подписания соответствующих бумаг вся оговоренная сумма помещается в ячейку. А после завершения всех процедур продавцу предоставляется доступ к её содержимому.

Такая сделка считается достаточно частым явлением, если одной из сторон процесса выступает многодетная семья. В этом случае продавцу стоит убедиться в следующих моментах:

  1. дает ли пенсионный фонд свое согласие на перечисление средств;
  2. производились ли ранее обналичивания средств материнского капитала;
  3. находится ли на счете достаточная денежная сумма.

Если все эти пункты учтены, процесс может производиться двумя способами. При первом варианте материнский капитал выступает в роли первоначального платежа. После получения согласия пенсионного фонда заключается договор купли-продажи. Процесс перерегистрации и перечисления средств производится обычным для ипотечного кредитования путем.

Многие продавцы опасаются, что могут потерять свои деньги непосредственно перед завершением сделки. Это и понятно, ведь по условиям банка, сначала квартира переоформляется на покупателя, т.е. продавец теряет всякое право на эту недвижимость, и только потом получает свои средства.

Для минимизации рисков используются определенные способы передачи средств.

  • Ячейка депозитария. Она гарантирует, что деньги под контролем банка точно будут получены после регистрации нового права собственности. Если же Росреестр по каким-то причинам отвергнет сделку, продавец останется с испорченным настроением, но не без собственной квартиры. Единственная, хотя и маловероятная возможность потери денег в вышеуказанном случае связана с потерей платежеспособности банка в период хранения денег в ячейке. Для избежание такой неприятности рекомендуется уточнить состояние финансовой организации перед завершающим этапом сделки.
  • Заблокированный счет (аккредитив). Этот вариант устраняет все возможные риски, кроме двух – отзыв аккредитации у банка и мошеннические действия сотрудников организации.

Справка! Продавец должен понимать, что после заключения сделки и перед передачей средств банк заключает договор об ипотеке. Если по каким-то причинам банк не выдаст средства заемщику, то продавец не сможет их получить.

Этот риск можно минимизировать, если прописать в договоре срок обязательного поступления средств на счет получателя.

Внимательное отношение к сделке со стороны продавца минимизирует риски для него. Рекомендуется самостоятельно проверить юридическую чистоту своей квартиры перед обращением в банк, вносить в договор купли-продажи только подлинные данные и общаться с банком не через покупателя, а самостоятельно.

Банки, которые работают с завышением

Риски ипотеки с завышением для продавца

Сделка с завышением гораздо более выгодна именно покупателю. Продавец каких-то объективных выгод от такого соглашения не получает. В подобной ситуации он больше рискует, чем выигрывает. Рассмотрим риски продавца при ипотеке с завышением стоимости квартиры.

По определенным причинам сделку могут признать ничтожной и расторгнуть. Причинами такого исхода могут стать нарушения прав собственности недееспособных либо несовершеннолетних, которые ранее были прописаны в этой квартире.

Мнение эксперта

Александр Николаевич Григорьев

Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов.

При признании сделки недействительной произойдет двусторонняя реституция — процесс, который возвращает обе стороны в исходные позиции. То есть, продавец получит свою квартиру обратно, а покупатель — деньги в сумме, прописанной в договоре продажи. Если она была завышена, то продавец должен будет отдать именно эту, завышенную сумму.

Риск 2. Потеряете время в случае отказа покупателю в ипотеке

Банки редко выдают кредиты в размере 100% стоимости жилья. Как правило, это 80-90% от цены, которую определят в своем отчете оценщики-эксперты

Даже если покупатель договорится с оценщиком о завышении, банк может обратить внимание на существенную разницу между рыночной и оценочной стоимостью, и отказать в ипотеке

Риск 3. Можно стать соучастником мошенничества

Как уже было сказано ранее, в подобных сделках сложно однозначно разобраться и сказать, кто был виноват, а кто нет. Поэтому купить квартиру с завышением стоимости можно только с согласия двух сторон. Соответственно и наказаны будут обе стороны.

Риск 4. Заплатите больше налогов, если владели меньше 5 лет

Закон обязывает всех продавцов, которые владели недвижимостью менее 5 лет, платить при ее продаже налог в размере 13% от стоимости. Если завысить последнюю, то и размер налога окажется выше. Урегулировать этот вопрос с покупателем вряд ли получится.

Риск 5. Покупатель станет требовать аванс назад

Есть риск того, расписка о получении суммы первоначального взноса будет составлена не правильно. В случае отказа в ипотеке, покупатель может потребовать у продавца вернуть несуществующий аванс. Это, обычно, минимум 20% стоимости квартиры.

Мнение эксперта

Александр Николаевич Григорьев

Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов.

Риски при сделке с завышением реальны и очень неприятны. Участие в подобных схемах иногда приводит к плачевным последствиям, что подтверждают не только отзывы пострадавших, но и судебная практика. Поэтому не стоит пользоваться такими сомнительными схемами, лучше внимательно изучить условия кредитования различных банков и найти тот, который дает ипотеку без первоначального взноса.

Риски покупателя и продавца при занижении стоимости квартиры в договоре

Оцениваем риски участников сделки по ипотеке с завышением

Этапы схемы с завышением стоимости квартиры

Подробно рассмотрим все этапы при осуществлении сделки с помощью ипотечных средств с искусственно завершенной стоимостью:

  1. Первоначально понадобится выбрать подходящий вариант недвижимости. При этом рекомендуется искать квартиру с одним собственником. Наличие сопутствующих факторов осложняет процедуру проведения сделки.
  2. На следующем этапе необходимо договориться с продавцом об искусственном завышении стоимости. Размер должен быть идентичен величине, которую требует внести банковская компания согласно конкретной программе ипотечного кредитования.
  3. Продавец пишет расписку о получении авансового платежа. Соответственно, его размер идентичен разнице между искусственно завершенной стоимостью и желаемой ценой за реализацию квартиры.
  4. Следующим шагом станет оценка недвижимости. Соответственно, если используется первая схема искусственного завышения стоимости квартиры, то остаётся надеяться, что результаты оценочного эксперта позволят получить кредит. При использовании второй схемы предварительно понадобится договориться с оценочной компанией о необходимости завышения стоимости. При этом могут возникнуть трудности, если оценщика назначает непосредственно банковская компания. В этом случае довольно тяжело договориться, так как оценочные компании могут потерять доверие банка при вскрытии предоставления заведомо ложной информации.
  5. Далее между продавцом и покупателем составляется предварительный договор купли-продажи. В нем прописывается стоимость квартиры, которая получилась в результате искусственного завышения цены.
  6. Покупатель готовит необходимый пакет документации для предоставления в банковскую компанию. В том числе, нужно предоставить расписку о передаче авансового платежа продавцу.
  7. После осуществления процедуры регистрации предоставленного пакета документации банковская компания перечисляет оставшуюся часть денежных средств продавцу.

Использование схемы с договорным превышением стоимости жилого помещения для оформления ипотечного кредитования является достаточно популярным методом. Это обусловлено сильной финансовой нагрузкой на покупателя, в связи с действующими рыночными ценами. При этом многие оценщики готовы качественно подготовить соответствующий пакет документации.

Стоит ли соглашаться?

Процедура завышения

Если, несмотря на все возможные риски, обе стороны решаются на авантюру, порядок действий будет следующий:

  1. Покупатель должен найти квартиру, стоит обращать на то, чтобы она находилась в свободной продаже. Для такой сделки не нужно участие дополнительных лиц, которые в последний момент могут усомниться в необходимости данной авантюры и сорвать всю сделку. К примеру, рыночная стоимость квартиры составляет 5 миллионов рублей.
  2. Банки обычно требуют наличие первого взноса в размере 10-15 % от общей стоимость жилья. Поэтому минимальный размер взноса должен быть 750 тысяч руб. К примеру, укажем, что покупатель хочет внести 20 %, что составляет 1 миллион 250 тысяч руб. Таким образом, в договоре указывается завышенная стоимость квартиры 6 миллионов 250 тысяч руб. В дополнение к такому соглашению нередко заключают и другое, где прописываются истинные суммы сделки.
  3. Продавец пишет расписку, что он получил 1250000 руб. в качестве авансового платежа.
  4. Покупатель подает подписанный договор купли-продажи вместе с этой распиской в банк, а также прикладывает все остальные обязательные документы.
  5. Покупатель пишет расписку о получении от продавца 1250000 руб. в качестве подстраховки. В случае ситуации, когда сделка не состоится, каждая сторона останется при своих деньгах.
  6. Банк одобряет сделку за 6 миллионов 250 тысяч руб. из которых 20 % уже перечислено продавцу. Таким образом, по мнению банка, он выплачивает оставшиеся 80 % продавцу квартиры, что как раз составляет истинную стоимость покупки 5 миллионов рублей.
  7. После успешного перевода средств банка продавцу, покупатель передает свою расписку продавцу. Это является подстраховкой для продавца.
  8. Продавец подписывает расписку о получении средств в полном размере от продавца. На чем сделка считается завершенной.

Фактически ничего сложного в этой ситуации нет, если внимательно читать все бумаги и составлять их по готовым образцам. Если вы сомневаетесь в своей юридической грамотности, можно нанять для этих целей юриста. Но ему сразу нужно рассказать, в чем заключается суть вашей сделки. Если он будет согласен участвовать в данной авантюре, можете быть уверенны, что все пройдет успешно.

Схема завышения стоимости квартиры

Использование сертификата МСК и других госпрограмм

В определенных ситуациях некоторые категории граждан вправе рассчитывать на финансовую помощь государства. Многие слышали о возможности направления на улучшение жилищных условий материнского капитала или военного сертификата. Социальных программ, предполагающих льготы гражданам, довольно много, однако не все кредиторы готовы рассматривать в качестве первого взноса средства государственного субсидирования.

Материнский капитал в качестве взноса по ипотеке принимают следующие банки:

  • Сбербанк;
  • Уралсиб;
  • Райффайзен банк.

Схема действий при получении кредита на жилье выглядит следующим образом:

  1. Получение сертификата в ПФР.
  2. Согласование кредита в банке с включением в основной пакет справки о размере маткапитала, которым может распоряжаться заемщик.
  3. После оформления ипотеки, клиент обращается в ПФР с заявлением о направлении средств на ипотеку.
  4. После проверки документов по ипотечной сделке, ПФР выносит решение о возможности использования МСК, и в течение определенного времени перечисляет требуемую сумму на счет кредитора.

Помимо маткапитала, предусмотрен ряд целевых программ с поддержкой государства, направляемой на первый взнос в кредитное учреждение:

  • социальная ипотека для столичного региона;
  • программа Молодая семья для тех, кому еще не исполнилось 35 лет (размер взноса за счет государства – не менее 35%, в зависимости от численности семьи);
  • Военная ипотека с использованием специального накопительного счета (НИС), на котором в течение 3 лет накапливается определенная сумма, расходуемая далее на ипотеку.

Периодически в кредитном портфеле банков появляются специальные программы для отдельных категорий граждан, кому можно взять займ для решения жилищных вопросов на льготных условиях: молодые учителя, ученые, работники бюджетной сферы и т.д. Читайте про: государственный ипотечный кредит.

Как происходит оценка недвижимости для банка

Что такое рыночная и кадастровая стоимость квартиры

Как снизить риски?

Понятия рыночной и кадастровой цены

Риски для сторон

Завышение стоимости жилья ведет к определенным рискам как со стороны продавца, так и покупателя.

Риски для покупателя могут быть следующие:

  1. Поскольку любой банк предоставляет ипотеку только после оценки квартиры, то покупателю требуется договориться не только с продавцом, но и с оценщиком. Аккредитованные банком оценщики в такой схеме участвовать откажутся, чтобы не лишиться аккредитации и такого выгодного клиента как банк.

    Можно привлечь независимого эксперта, однако, в таком случае банк может перепроверить результат. Если будет выявлен факт завышения, то покупателю либо откажут в предоставлении займа и занесут в черный список, либо одобрят меньшую сумму. В любом случае сделка на данную жилплощадь не состоится.

  2. Продавец может воспользоваться написанной распиской и попросить вернуть долг. Этот риск снижается, если сам продавец боится расторжения сделки. Например, если он в течение длительного времени продавал данную квартиру и не мог найти на нее покупателей.
  3. Без первоначального взноса сумма ипотеки выше, что значительно увеличивает размер переплаты банку.
  4. При оформлении налогового вычета может вскрыться незаконная схема покупки квартиры, таким образом покупателя могут привлечь к уголовной ответственности.

Завышение влечет за собой риски и для продавца, а именно:

  • Покупатель может потребовать вернуть деньги по долговой расписке.
  • Уголовная ответственность за мошенничество.
  • Потеря времени. В случае, если банк откажет в предоставлении кредита или выдаст меньшую сумму, сделка не состоится. Таким образом, продавцу придется искать нового покупателя.

Занижение стоимости жилья по ипотеке влечет за собой следующие риски для покупателя:

  • Поскольку стоимость указывается в договоре неверно, то сделка может быть признана недействительной. В этом случае продавец и покупатель обязуются вернуть друг другу все по договору. Только суд будет решать получит ли покупатель обратно всю оплаченную сумму.
  • Покупатель теряет деньги при оформлении налогового вычета. Он рассчитывается с суммы, указанной в договоре купли-продажи, а не с фактически оплаченной.

Риски для продавца при занижении касаются следующих моментов:

  1. Налоговая инспекция может подать иск за сокрытие доходов от налогообложения, по которому положена гражданско-правовая, а в крайних случаях уголовная ответственность.
  2. Занижая сумму, продавец может терять покупателей.

Чтобы быть более осведомленными в сфере ипотеки, предлагаем прочитать следующие статьи:

  • Ипотека на вторичку, долю, комнату, новостройку.
  • Требования к квартире.
  • Необходимые документы.

Случаи как занижения, так и завышения встречаются, ведь каждый стремится извлечь из сделки максимальную выгоду. Однако стоит учитывать возможные риски, поскольку можно не просто сорвать сделку по покупке или продаже, но и навлечь на себя уголовную ответственность.

Грамотное оформление с соблюдением норм права и без использования серых схем гарантирует приобретение или продажу жилья на законных основаниях и позволит избежать дополнительных проблем как с банком, так и с правоохранительными органами.

Две такие разные стоимости одного жилья

Вне зависимости продаете вы недвижимость или покупаете, вам стоит знать особенности ее оценки. Дело в том, что у каждой квартиры есть два варианта цены. Рыночная и кадастровая. Чем же они отличаются друг от друга? Ответим на этот вопрос ниже.

  • Рыночная цена – это объективная оценка квартиры, которая зависит от состояния, месторасположения и близости от основных коммуникаций недвижимости. Также на нее влияет состояние рынка на данный момент, конкурентоспособность и данные сравнительного анализа. То есть проще говоря от того в каком районе расположена ваша квартира, есть ли рядом школы и магазины, хорошая ли транспортная развязка и давно ли у вас делался ремонт определяет эту цену. А также следующие факты: угловая ли квартира, на каком этаже и сколько всего этажей, есть ли лифт и мусоропровод, парковка или охраняемая территория, детская площадка старого или нового образца и еще очень много разноплановых факторов.
  • Кадастровая цена – это сумма, которая используется для начисления налога на недвижимость. Стоит отметить, что она всегда ниже рыночной. Что, разумеется, не может не радовать владельцев. Данная цена рассчитывается в зависимости от региона, в котором находится квартира. У каждого из них есть определенный коэффициент, который помогает определить цену метра квадратного. Все это вместе влияет на расчет данной стоимости жилья. Помимо этого, также учитывается количество лет, в течение которых дом эксплуатируется. Существуют также варианты, когда эти стоимости практически равны, однако это не очень хорошо. Ведь значит, что недвижимость представлена в плохом по качеству состоянии, а значит не сможет быть выгодно продана. А именно о них мы сегодня и говорим.

Случаи завышения цены

Отношение банков к подобным ипотечным сделкам

Поддержка в ипотечном кредитовании

Ипотека для военнослужащих

До какого уровня можно снизить цену?

Чем больше разница между суммами договоров кредитования и купли продажи, тем выше описанные риски. В случае существенного занижения государственные органы могут инициировать проверку. Тогда вам потребуется обосновать все суммы.

Вы можете доказать, что, например, в купленной квартире по вашей договоренности с продавцом был сделан капитальный ремонт. Предъявленные акты от строительно-ремонтной компании будут очевидно свидетельствовать в вашу пользу, что вы действительно улучшали условия, а не просто уклонялись от уплаты налогов. Выдаст ли ремонтная бригада такие акты… Ведь тогда она должна уплатить налог.

Количество нюансов в сделке с недофинансированием вызывает большое количество споров и разных точек зрения среди опытных юристов и судей. Точный уровень, до которого можно занизить цену в договоре, не существует. Принимая решение о пользе для себя, учтите следующие требования закона:

  1. цена недвижимости в договоре не должна существенно отличаться от рыночной, указанной экспертом в отчете об оценке;
  2. минимальная стоимость помещения, которая учитывается для расчета налога, составляет 70% от кадастровой стоимости;
  3. НДФЛ уплачивает продавец;
  4. сумма в заключаемом договоре купли-продажи повлияет на налоговые обязательства покупателя, если он решит продать недвижимость в ближайшие 5 лет; тогда уже он станет продавцом, будет выбирать между:
  • занижением цены, связанным со всеми рисками;
  • ожиданием истечения срока 5 лет;
  • уплатой налога, который рассчитывается «Цена продажи минус цена покупки», то есть, чем дешевле купил, тем больше заплатил налог при «прозрачной» продаже в будущем.

Рекомендуемая статья: Договор ипотеки и купли продажи в Россельхозбанке

Оценка квартиры

Рыночную цену недвижимости определяют специальные организации, у которых есть лицензия на этот вид деятельности. Выбрать компанию покупатель может самостоятельно или по согласованию с банком, предоставляющим ипотеку.

Важно знать! Некоторые финансовые организации работают только с аккредитованными оценщиками, и для получения ипотеки клиент должен обратиться к услугам одной из них. Чтобы не ошибиться, клиенту следует предварительно узнать информацию у сотрудника или на официальном сайте.. Процедура оценки подразумевает комплексный подход

При определении рыночной стоимости жилья учитываются следующие факторы:

Процедура оценки подразумевает комплексный подход. При определении рыночной стоимости жилья учитываются следующие факторы:

  • затраты застройщика при возведении объекта;
  • стоимость аналогичных сделок купли-продажи на рынке недвижимости;
  • перспектива повышения/понижения цены объекта со временем;
  • местоположение многоквартирного дома (город, округ, наличие социальной инфраструктуры, состояние экологии микрорайона, есть ли поблизости промышленные предприятия и пр.);
  • год возведения;
  • состояние дома. Учитываются тип недвижимости, количество этажей, материал стен и перекрытий, подключен ли объект к основным коммуникациям, степень их износа, наличие/отсутствие у здания дефектов;
  • состояние самой квартиры. На стоимость влияют площадь, количество комнат, есть ли остекление окон, лоджия/балкон, этажность, наличие/отсутствие отделки.

По итогу осмотра компания-оценщик сформирует отчет и акт с указанием рыночной стоимости объекта.

Оценку квартиры для получения ипотеки следует проводить после того, как вы выбрали жилье и договорились с продавцом о сумме сделки. Процедура подразумевает следующие действия:

  1. Покупатель выбирает оценочную организацию, согласует ее кандидатуру с банком, который предоставляет ипотеку. Затем клиент договаривается о времени визита эксперта, предоставляет ему необходимый пакет документов на недвижимость;
  2. Представитель оценочной компании проводит осмотр квартиры, иногда фотографирует объект;
  3. Проводится расчет стоимости по определенной методике;
  4. По результатам экспертизы формируется специальный документ — оценочный альбом;
  5. Покупатель оплачивает услуги эксперта.

Юридические риски продавца квартиры

Риски продавца при завышении стоимости квартиры в ипотеку

При заключении сделки купли-продажи квартиры с завышенной ценой рискует и продавец. Вот минимальный перечень его рисков:

  1. Фиктивная расписка, удостоверяющая факт передачи продавцу первого взноса, является официальным документом. После оформления расписки продавец будет должен покупателю деньги, которые он фактически не получал. Недобросовестные люди могут этим воспользоваться.
  2. Если банк заподозрит обман и откажет в выдаче кредита, придется тратить время на поиск нового покупателя.
  3. В случае нахождения квартиры в собственности меньше трех (в некоторых случаях – пяти) лет налоговое бремя увеличиться. Ведь платить походный налог придется не с реальной, а с завышенной стоимости объекта.

Еще один риск состоит в том, что в случае признания договора недействительным (для его оспаривания установлен трехлетний срок исковой давности) сторонам придется вернуть все в первоначальное состояние. Продавец получит обратно квартиру, а взамен будет обязан вернуть покупателю завышенную сумму

Особых преимуществ в завышении рыночной цены для продавца нет. Обычно ему все равно, от кого получать деньги: от покупателя или банка. Поэтому многие собственники квартир, убедившись в чистоте намерений покупателя, готовы пойти навстречу.

Отдадите полную сумму по договору купли-продажи, если сделку признают недействительной

По определенным причинам сделку могут признать ничтожной и расторгнуть. Причинами такого исхода могут стать нарушения прав собственности недееспособных либо несовершеннолетних, которые ранее были прописаны в этой квартире.

При признании сделки недействительной произойдет двусторонняя реституция — процесс, который возвращает обе стороны в исходные позиции. То есть, продавец получит свою квартиру обратно, а покупатель — деньги в сумме, прописанной в договоре продажи. Если она была завышена, то продавец должен будет отдать именно эту, завышенную сумму.

Можно стать соучастником мошенничества

Как уже было сказано ранее, в подобных сделках сложно однозначно разобраться и сказать, кто был виноват, а кто нет. Поэтому купить квартиру с завышением стоимости можно только с согласия двух сторон. Соответственно и наказаны будут обе стороны.

Заплатите больше налогов, если владели меньше 5 лет

Закон обязывает всех продавцов, которые владели недвижимостью менее 5 лет, платить при ее продаже налог в размере 13% от стоимости. Если завысить последнюю, то и размер налога окажется выше. Урегулировать этот вопрос с покупателем вряд ли получится.

Покупатель станет требовать аванс назад

Есть риск того, расписка о получении суммы первоначального взноса будет составлена не правильно. В случае отказа в ипотеке, покупатель может потребовать у продавца вернуть несуществующий аванс. Это, обычно, минимум 20% стоимости квартиры.

Риски при сделке с завышением реальны и очень неприятны. Участие в подобных схемах иногда приводит к плачевным последствиям, что подтверждают не только отзывы пострадавших, но и судебная практика. Поэтому не стоит пользоваться такими сомнительными схемами, лучше внимательно изучить условия кредитования различных банков и найти тот, который дает ипотеку без первоначального взноса.

Как банки относятся к завышению

Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Андрей Измаилов
Наш эксперт
Написано статей
116
Добавить комментарий