Нацпроект «жилье» помогут реализовать жилищные кооперативы

Администрация Фрунзенского района: мы делаем все, что в силах

В администрации Фрунзенского района около 600 ТС, и ЖСПК «курирует» отдел городского хозяйства в составе… двух человек — специалиста и начальника отдела.

Артем Лобко, начальник отдела, соглашается: обращений из ТС приходит гораздо больше, чем хотелось бы.

— Больше всего жалоб идет из товариществ, которые на самообслуживании. Как правило, жалуются на председателя. Где-то председатель, по мнению жильцов, обманывает, где-то — незаконно переизбрался, где-то что-то нарушил или украл. Для того чтобы контролировать средства ТС, есть ревизионная комиссия. Но зачастую люди забывают, что она у них есть. Или избирают туда людей, которые не работают. Приходится разбираться с этими вопросами.

— Сколько за последний год вы назначили уполномоченных?

— Указ президента, который расширил перечень причин, по которым мы можем назначать уполномоченное лицо, вступил в силу только в июне. С тех пор мы назначили уполномоченные лица в десяток товариществ. Уполномоченными лицами назначаются наши коммунальные службы.

— Не один человек?

— Сегодня по нормам законодательства уполномоченным лицом может являться только организация, которая оказывает жилищно-коммунальные услуги — ЖРЭО. И уполномоченное лицо, назначенное администрацией, обязано в течение определенного периода провести работу по организации общего собрания и попытаться организовать избрание легитимных органов управления в ТС. И только если все попытки не дают результата, уполномоченное лицо может продолжать руководить ТС или ЖСПК. Но за это взимается дополнительная плата. И жильцы дома, помимо договоров на техобслуживание, воду, будут заключать договоры на оплату услуг уполномоченного лица.

— Если у него будет функция председателя, какая разница, какого председателя оплачивать?

— Все упирается в расценки. Сегодня собственники сами устанавливают уровень зарплаты председателю. В домах, которые обслуживают ЖЭСы, функция председателя сводится к минимуму: представлять интересы жильцов перед обслуживающей организацией. Чтобы не каждый ходил жаловаться, а председатель формировал перечень проблемных вопросов и разбирал их с обслуживающей организацией. Понятно, что у него зарплата будет меньше, нежели у председателя в ТС, которое имеет свой штат обслуживающего дом персонала.

Сколько будет стоить работа уполномоченного лица, пока неизвестно, тарифы еще рассчитываются. Поскольку уполномоченное лицо — юридическая организация, в тарифы будет включено все — от канцтоваров до транспортных услуг. Наверное, выгоднее все-таки членам ТС и ЖСПК избрать свои органы управления и определить, какую зарплату будет получать председатель и за что.

— А думаете над тем, чтобы создать некий кадровый резерв председателей?

— Сейчас министерство будет формировать реестр председателей, в том числе и председателей, у которых истекли полномочия. Это будет подобием кадрового резерва. Но, на мой взгляд, оптимальным вариантом для товарищества было бы, чтобы председатель был жильцом дома. Такой председатель будет максимально заинтересован в порядке в доме, на прилегающей террритории, эффективность его деятельности будет на порядок выше.

Артем Лобко отмечает: жалуются на своих председателей далеко не всегда обоснованно. Зачастую конфликты — личные.

Кстати, о конфликтной ситуации в ТС по Притыцкого-77 администрация знает.

— Там рассматривается вопрос назначения уполномоченного лица, — подтвердил Артем Лобко.

Как всё происходило на самом деле

Сначала мы хотели все деньги, полученные в наследство, потратить на первоначальный взнос, а месячные платежи дочка будет оплачивать из своей зарплаты. Но целый год, пока строят дом, дочке пришлось бы помимо паевых взносов платить ещё и за аренду квартиры. Не считая других обязательных расходов, только на жильё она тратила бы более 30 тысяч ₽. Поэтому мы решили выкупить минимальные 50% площади, а из оставшихся денег выплачивать ежемесячные взносы в течение полутора лет. За это время дом сдадут, дочка сделает ремонт в квартире, въедет в неё, и расходов на аренду не будет.  

Чтобы вступить в кооператив, достаточно паспорта и свидетельства ИНН. Я написала заявление на вступление в ЖНК, подписала соглашение о бронировании квартиры и получила реквизиты для уплаты вступительного, членского и паевого взносов. Наличные деньги ЖНК не принимает, все расчёты —только через банк.

В заявлении на вступление в ЖНК я указала параметры выбранной квартиры и её стоимость

Когда подписывала документы, цена застройщика была 64 600 ₽ за квадратный метр, а первоначальный взнос составлял 1 114 673 ₽. С оплатой не тянула. На следующий день пошла в банк, но оказалось, что в этот день застройщик поднял цену на 760 ₽ за квадратный метр. Моего платежа хватило, чтобы выкупить 17,0544 м2, и ещё за 17,4556 м2 я осталась должна.

Пока дом строился, застройщик ещё шесть раз повышал цену, но на ежемесячном платеже это сильно не отражалось. Например, в месяц я выкупаю 0,144 м2. Если цена метра — 64 600 ₽, то платёж составляет 9302,4 ₽; если цена — 67 742 ₽, то нужно внести 9754,85 ₽.  

После сдачи дома квартиры переоценивают каждые три месяца. Оценочная компания ориентируется на местоположение дома и среднерыночную стоимость. Если на рынке цена на недвижимость падает, то паевой взнос снижается. Но по факту цена постоянно растёт. За 2019 год удорожание составило 3175 ₽ за квадратный метр, а месячный платёж вырос на 457 ₽.

В доме есть подземная парковка, поэтому во двор можно подняться по лестнице или на лифте

Как оформляется право собственности после выкупа квартиры у ЖНК

После того как дом сдан и выплачена полная стоимость с учетом всех начислений — нужно оформить право собственности на квартиру. Участнику кооператива придется платить дважды: сначала, когда кооператив выкупает квартиру у застройщика, а потом за передачу прав собственности от кооператива к вам.
Когда вы выплатили полностью стоимость, кооператив выдает вас справку о погашении. После, с этой справкой и квитанцией об оплате госпошлины вы идете вместе с юристом кооператива в Росреестр для переоформления прав собственности.
Госпошлина сначала стоит 22 000 рублей для оформления квартиры на кооператив, а после 2000 рублей при переходе от кооператива к вам.
Если вы все-таки хотите попробовать подать документы на ипотеку — разобрали частые причины отказа в ней: https://rosreestr.net/info/banki-otkazyvayut-v-ipoteke

Хотите купить квартиру у застройщика: рассказываем как выбрать его и проверить все документы: https://rosreestr.net/info/smotrim-dokumenty-zastroyshchika-pered-pokupkoy-kvartiry

Председатель ЖСК — кто это?

В связи с совершаемой деятельностью, руководитель ЖСК является лицом, которое осуществляет свою деятельность в соответствии с наделёнными управленческими полномочиями, а его должность является выборной. Председатель ЖСК и председатель правления ЖСК — одно лицо.

При этом, руководитель ЖСК избирается на определенный установленный уставом строк, и осуществляет деятельность в соответствии с договором.

ВАЖНО: Существует положение, которое регулирует деятельность председателя правления ЖСК, прописывает его основные полномочия. Если говорить о законодательных источниках, то в статье 148 Жилищного Кодекса прописываются обязанности председателя ЖСК, которые предусмотрены уставом

Важно уделить внимание правам и обязанностям руководителя, которые прописаны не только уставом, но и таким важным документом как положение о председателе ЖСК. Обязанности председателя ЖСК:

Обязанности председателя ЖСК:

  1. В первую очередь руководитель ЖСК обязан владеть законодательной базой, и умело пользоваться законами в своей деятельности.
  2. Председатель должен организовывать деятельность организации, в соответствии с законом и уставом.
  3. Председатель выполняет функции по обслуживанию и ремонту постройки.
  4. Также, руководитель ЖСК контролирует, как производятся работы по постройке.
  5. Это лицо обеспечивает жильцам перерасчет платежей если такая ситуация была необходима.
  6. Следит за санитарным состоянием постройки.
  7. Осуществляет меры для обеспечения бесперебойной работы.
  8. Знакомит жителей и жильцов дома с отчетностью и расчетными документами.
  9. Представляет интересы своей управляющей организации в других органах, таких как судебная инстанция и или администрация.
  10. Контролирует деятельность бухгалтерии, руководит осуществляемой деятельностью.
  11. Проверяет расчётные бумаги жильцов.
  12. Наделён правом подписи финансовых документов.
  13. Следит за финансовой отчетностью.
  14. Принимает меры в связи с наличием несанкционированных действий от жильцов или работников ЖСК.
  15. Осуществляет контроль, который обеспечивает удовлетворительное состояние конструкций дома.
  16. Контролируют работы по благоустройству дома.
  17. Ведёт приём жильцов, когда этого требуют обстоятельства.
  18. Следит за тем, как проходит текущий или капитальный ремонт.
  19. Проверяет отчетность по закупке материалов.
  20. Отправляет сотрудников ЖСК на переобучение для повышения квалификации и уровня оказываемых услуг.
  21. Отчитывается по факту пройденного квартала о выполненных работах.

Как видите, у данного лица очень много обязанностей. Так как на него возложено много ответственности, председатель ЖСК, можно сказать, незаменим.

Права председатель ЖСК также имеет и с ними жильцы тоже должны считаться.

Председатель имеет законное право на то, чтобы заключать от имени данной организации договоры с ресурсоснабжающими организациями, которые обеспечивают дом.

  1. Также, руководитель ЖСК имеет право заключать соглашение, которое сводится к передаче прав по управлению, а также владению и долевому строительству с собственниками жилья.
  2. Председатель имеет право осуществлять контроль за тем, насколько грамотно и правильно жильцы используют свои помещения, а именно, соответствует ли это целям использования.
  3. Если руководитель ЖСК считает, что есть угроза для того, чтобы создать аварийную или опасную ситуацию, он имеет право прекратить использование жильцом недвижимого имущества до выяснения обстоятельств.
  4. Председатель обладает правом решающего голоса в случае, если идет голосование за или против какой-либо деятельности.
  5. Председатель имеет право самостоятельно подбирать персонал для того, чтобы он осуществлял работу по постройке.
  6. Председатель имеет право в установленном законом порядке давать поручения своим работникам, а также требовать того, чтобы его поручения были выполнены.

ДОГОВОР ЖСК (ОБРАЗЕЦ)

Мы не пытаемся отговорить вас от покупки квартиры в ЖСК. Часто это действительно выгодное вложение средств и получение квартиры в достаточно короткий срок. Практически во всех городах России есть удачным примеры строительства многоквартирных домов через механизм ЖСК. А многое элитное жилье в принципе строится только по такому механизму. Поэтому проверяйте ЖСК, взвешивайте риски и принимайте собственное решение.

Если все-таки решили приобрести квартиру таким образом, давайте разберемся, что такое договор ЖСК при покупке квартиры

Нужно обратить внимание на несколько моментов

  • Вам нужно прочесть договор с ЖСК очень внимательно. Бланка, форму и содержание которого регулируется нормативными документами, не существует. Поэтому проверяем всю информацию на соответствие закону. Лучше всего показать такой договор юристу, который сможет озвучить экспертное мнение о сохранении ваших прав как гражданина
  • Ответственность ЖСК – в договоре должна быть информация о том, что происходит, если наступает невозможность передать квартиру
  • Должен быть прописан алгоритм передачи квартиры после постройки дома, сроки на его передачу и сопутствующая информация
  • Проверьте, указал ли председатель ЖСК отличительные особенности дома, в котором вы приобретаете квартиру – это его этажность, проектная декларация, объекты благоустройства по проекту, наличие лифта. Конечно, общим собранием жильцов это меняется без проблем, но лучше обладать такими данными в договоре – может пригодиться в суде.
  • Вам также пригодятся реквизиты ЖСК – обычно все указывают эти данные, но проверить их наличие будет не лишним.
  • Отличительные особенности вашей квартиры – на каком этаже она находится, ее площадь, планировка, количество комнат, площадь каждого помещения, направление окон, наличие балкона и лоджии

Ознакомьтесь с типовым бланком договора с ЖСК у нас на сайте (скачать образец)

Все аспекты договора об участии в ЖСК

Так, договор о долевом участии в строительстве или ДДУ отличается от договора об участии в ЖСК (паевого взноса, соинвестирования ЖСК)

Важно понимать, выгодно ли застройщику создание и вступление в ЖСК, а также чем это может обернуться для пайщика при приобретении жилья, когда он станет членом ЖСК

1 Договор, который заключен в соответствии ФЗ № 214 «Об участии…» – это инвестиционное соглашение. Документ обязывает строительную компании опубликовать важные сведения, в том числе и проектную декларацию. Это положение предоставляет дольщику информацию о застройщике и о конкретном проекте. Согласно ФЗ-№ 214 в договоре должны указываться следующие данные:

  • о застройщике и его праве на строительство дома;
  • подробное описание квартиры, которое включает сведения об общей и жилой площади, планировке, отделке, комплектации, нанесении на поэтажный план;
  • условия изменения сроков строительства;
  • порядок возврата средств и т. п.

Федеральный закон предусматривает серьезные штрафы в отношении застройщика за срыв сроков ввода объекта. Росреестр регистрирует договор долевого участия, поэтому риск 2-х продаж квартиры исключен.

Пайщик несет ответственность за деятельность кооперативной организации. все решения принимаются на собрании пайщиков ЖСК. Поэтому пайщик может предъявить претензии только собранию пайщиков или самому себе.

  1. Жилищный кооператив – единственная форма организации, которая правомочна (ст. 110ЖК РФ), требовать от членов уплаты помимо стоимости объекта недвижимости, то есть паевого взноса, дополнительных средств на различные цели, к примеру, достройку дома. Кроме того, вступая в ЖСК пайщики вносят вступительные, членские, целевые и другие взносы. Эти средства навсегда остаются в казне кооператива и назад не возвращаются даже в случае выхода человека из организации. Возврату подлежит лишь паевой взнос на строительство или покупку недвижимости.
  2. Если человек заключает предварительный договор купли-продажи пая в ЖСК. то он должен понимать, что в предварительном договоре указан срок заключения основного договора. Поэтому принудить другую сторону заключить основной договор купли-продажи можно лишь в суде, согласно п. 4 ст. 445ГК РФ. Также предварительный договор имеет юридические обязательства для обеих сторон в том случае, еслисоблюдаются все требования ГК РФ для данной правовой конструкции. Отсутствие условий основного договора в предварительном договоре делает последний незаключенным или недействительным.
  3. Закон «О Защите прав потребителей» действует на стороне покупателей, если застройщик нарушает законодательство, но не может использоваться для регулирования отношений между членом кооператива и самой организацией. Приказом Министерства РФ по антимонопольной политике и поддержке предпринимательства РФ «О некоторых вопросах, связанных с применением Закона РФ «О защите прав потребителей» установлены случаи, когда закон не используется. Таковы случаи защиты прав потребителей в гражданско-правовых отношениях физических лиц с организациями (общественными объединениями, товариществами, жилищно-строительными, дачно-строительными кооперативами и т.д.).
  4. В Федеральном законе № 214-ФЗ предусмотрен порядок привлечения денежных средств граждан через кооператив для приобретения жилых помещений. Поэтому в статье 14.28 КоАП РФ определены меры ответственности за неправомерное привлечение и использование средств. Штраф накладывается в размере от 500 тыс. до 1 млн. руб. но к деятельности ЖСК эти санкции применены быть не могут. Граждане не могут также предъявить претензии за пользование чужими денежными средствами, согласно ст. 395 ГК РФ.

Покупатели квартир, будучи в составе ЖСК, в отличие от дольщиков, не имеют право требовать через суд каких-либо средств:

  • на возмещение расходов,
  • неустойки и компенсации морального вреда в случае задержки окончания строительства или «замораживания» дома.

Пайщик может надеяться только лишь на получение суммы паевого взноса, возврат же членских и вступительных взносов при выходе из состава ЖСК невозможен.

Права и обязанности председателя

Председатель ЖСК – лицо выбранное членами совета, с целью осуществления контроля работы ЖСК. Председатель имеет следующие права и обязанности перед совладельцами:

  • Проводить переговоры с управляющими организациями о переходе дома под их управление.
  • Озвучивать результаты переговоров с УО на всеобщем собрании жильцов дома, с целью голосования за или против предложенных условий. Без соглашения 50% жильцов дома, присутствующих на собрании, председатель не имеет права заключать договор с управляющей организацией.
  • Разрабатывать нормативные документы, например: устав, правила внутреннего распорядка.
  • Контролировать работу управляющей компании и фиксировать нарушения исполнения услуг.
  • Направлять в органы муниципального управления обращение о невыполнении обязанностей управляющей компанией перед жильцами.
  • Представлять интересы жильцов дома в суде, связанные с управлением многоквартирного дома и оказанием коммунальных услуг по доверенности.

Важно! Председатель имеет право без доверенности от членов ЖСК визировать платежные документы, управлять платежными счетами и совершать сделки, которые не требуют одобрения со стороны правления или собрания совладельцев ЖСК.

Председатель ЖСК лично не имеет право получать на руки оплату за коммунальные услуги, оказанные исполнителем жилищного комплекса.

Подводные камни

Приобретая квартиру через ЖСК, необходимо чётко понимать, что путь это более рискованный, чем по ДДУ. А так как эти риски могут быть не всем понятны, Квадрум подробно остановится на каждом из них.

Во-первых, как рассказывает Эмиль Захаряев, управляющий партнёр Rezidential Group, привлечение средств до начала строительства и продажи квартир по ЖСК возможны на том этапе, когда земельно-имущественные отношения по участку для застройки и техническая документация ещё должным образом не оформлены. Это может привести к затягиванию процесса стройки.

Во-вторых, чёткой даты окончания строительства при такой форме приобретения квартиры нет. Ирина Доброхотова подтверждает, что сроки сдачи в кооперативе могут переноситься: «Решение о переносе сроков ввода дома может приниматься на собрании пайщиков и происходить неоднократно, без каких-либо неустоек». Таким образом, дом могут строит годами, и никакие компенсации при этом участникам не положены. Происходит это, как разъясняет Мария Литинецкая, управляющий партнёр «Метриум Групп», по причине того, что член ЖСК рассматривается законом как участник добровольного объединения и не защищён законом о защите прав потребителя.

Третий минус такой схемы также вытекает из добровольности участия — подписывая акт приёма-передачи, собственнику просто не от кого требовать исправления недоделок и недочётов. Как поясняет Владимир Дронов, старший юрисконсульт компании «НДВ-Недвижимость», если ЖСК как самостоятельное юридическое лицо заключило договор соинвестирования или договор участия в долевом строительстве с третьим лицом — застройщиком, то 214-ФЗ, закон о защите прав потребителя, содержащие гарантии и способы защиты прав дольщиков, не распространяются на членов кооперативов. При этом ответственность застройщика регламентируется только заключённым договором и действующим гражданским законодательством. Если же ЖСК и застройщик — одно лицо, то претензии в качестве строительства вообще предъявлять некому.

В-четвёртых, цена квартиры в ЖСК может расти, кроме того возможны дополнительные разноцелевые взносы, если относительно этого в уставе нет каких-то определённых оговорок

Вячеслав Султанбаев, руководитель аналитического отдела «Мобил Строй XXI», советует: «Обратите внимание на порядок сбора взносов, целевых сборов или изменения цены квадратного метра. Если дополнительные платежи прописаны в уставе, отказаться от них потом покупатель не сможет

Если инвестор и застройщик — разные юридические лица, стоимость строительства должна быть чётко прописана в договоре между ними и не подлежать изменению, иначе покупателю придётся доплачивать при изменении стоимости строительства».

В-пятых, остаётся риск долгостроя

При этом Вячеслав Султанбаев обращает внимание, что в случае ДДУ при банкротстве застройщика государство, скорее всего, придёт на помощь, а в случае банкротства ЖСК все проблемы члены кооператива будут решать самостоятельно

Кроме этого, долгое время такое строительство собственной квартиры не защищало пайщика от двойных продаж, так как договор участия нигде не регистрировался. В принципе, в при хорошем раскладе застройщик вёл реестр пайщиков, но это было необязательно. Однако сейчас, как сообщает Рената Беляева, законодательство в области ЖСК содержит обязательное требование вести в открытом доступе реестр членов с указанием размера паевого взноса и подлежащего передачи по окончанию строительства дома конкретного жилого помещения. Таким образом, двойные продажи должны быть исключены.

Также минусом является отсутствие ипотечного кредитования при такой форме приобретения недвижимости. Нельзя сказать, что банки не кредитуют совсем, но их меньше и делают они это без энтузиазма. Мария Литенецкая так комментирует этот вопрос: «Госпрограмма поддержки ипотеки на ЖСК не распространяется. Кроме того, число банков, которые дают ипотеку для проектов, реализуемых через ЖСК, минимально».

Деятельность и полномочия, функции и обязанности

ЖСК функционирует по правилам, которые прописаны в Жилищном кодексе. Особенности работы зависят от того, с какой целью действует кооператив – строительство жилья или его содержание.

Форма управления многоквартирным домом

Работа ЖСК начинается с момента его создания с целью строительства многоквартирного дома. После того как здание возведено, кооператив может выполнять функции управления и содержания построенного объекта.

Основные функции ЖСК:

  • Контроль за санитарным и техническим состоянием дома (уборка территории, вывоз мусора, ремонт).
  • Контроль за соблюдением условий договоров, заключённых с обслуживающими дом компаниями.
  • Представление интересов всех собственников жилья.
  • Обеспечение собственников жилья парковочными местами и детскими площадками, если это оговорено в уставе.

Управляющими органами в жилищно-строительном кооперативе являются:

  1. Общее собрание членов.
  2. Правление (о правлении ЖК и ЖСК читайте тут).
  3. Председатель.

Функции Председателя:

  • Контроль за техническим состоянием дома, работой коммуникаций.
  • Взаимодействие с представителями муниципальной администрации.
  • Взаимодействие с подрядчиками, выполняющими работы в доме.
  • Сотрудничество с собственниками квартир и членами правления.

Функции правления:

  • Ежегодный отчёт перед общим собранием о проделанной за год работе.
  • Составление плана работ на текущий год.
  • Контроль за соблюдением ЖСК всех действующих норм и законов.
  • Найм подрядчиков для уборки дома и прилегающей территории.

Жилищно-строительный кооператив, как способ строительства и приобретения жилья

Для организации строительства многоквартирного дома граждане объединяются в ЖСК. Создание кооператива происходит следующим образом:

  1. Проводится собрание учредителей (их суммарное количество не должно превышать число помещений, которые должны быть построены).
  2. На нём утверждается устав кооператива.
  3. Решение о создании объединения и утверждении его устава принимается общим голосованием граждан, желающих вступить в ЖСК (Ст.112 ЖК РФ).
  4. Кооператив регистрируется в ФНС как юридическое лицо.

Вся деятельность регулируется принятым уставом. Документ содержит:

  • Цели кооператива.
  • Правила членства (об особенностях вступления и выхода из членства ЖСК, а также о правилах выдачи справки о выплате пая читайте тут).
  • Принципы уплаты взносов.
  • Правила управления кооперативом, функции и состав правления.

Скачать образец Устава ЖСКМы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:
8 (800) 302-76-94

Процесс строительства дома полностью контролируется ЖСК, который выступает в качестве застройщика. Кооператив имеет право:

  1. Оформлять в собственность земельный участок для строительства.
  2. Подготавливать проектную документацию.
  3. Получать разрешение на строительство.
  4. Полностью контролировать процесс возведения дома.

В органы управления входят:

  • Общее собрание участников (при явке на собрание более 50 членов – конференция).
  • Правление.
  • Председатель.

Все существенные вопросы в управлении ЖСК решаются на общих собраниях, там же выбирается правление и органы контроля. Из состава правления выбирается председатель кооператива, на которого возлагаются следующие обязанности:

  • Обеспечение выполнения решений, принятых управляющими органами кооператива.
  • Защита интересов объединения.
  • Заключение сделок с подрядчиками.

По окончании строительства члены кооператива получают в собственность квартиры после полной выплаты пая (ст. 129 ЖК РФ, п. 4 ст. 218 ГК РФ).

Ответственность

Согласно закону ЖСК обязан информировать своих членов обо всех действиях, а также предоставлять по запросу участников любую требуемую информацию, в том числе проектную документацию, документы на земельный участок, протоколы общих собраний и пр. (ст. 123.1 ЖК РФ).

При этом ЖСК не несёт никакой ответственности за срывы сроков сдачи дома. Все условия сотрудничества граждан прописываются в Уставе и договоре о внесении паевых взносов. Если эти документы не содержат отдельные пункты об ответственности ЖСК перед пайщиками, то взыскать что-либо с кооператива в случае возникновения проблем не получится.

Преимущества и недостатки

Если сравнить названные формы кооперации, то можно заключить, что все они имеют преимущества и недостатки. Прародителями современных жилищностроительных кооперативов являются некогда популярные в СССР ЖСК, которые были реальной альтернативой государственной очереди. Деятельность современных ЖСК регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Если говорить о дальнейших перспективах этой формы жилищной кооперации, то без соответствующей финансовой поддержки государственных или муниципальных органов ее развитие будет затруднено, так как в соответствии с существующим законодательством количество участников кооператива не может превышать количество квартир в строящемся доме, что существенно ограничивает финансовые возможности.

Сложности, с которыми сталкивается рассматриваемая форма кооперации, заключаются и в том, что на плечи участников кооператива ложится покупка земельных участков для строительства, которые в настоящее время могут продаваться только посредством тендеров, а также заключение договора подряда, покупка строительных материалов и т. д. В этих условиях ЖСК не смогут конкурировать с банковской ипотекой.

В этом отношении жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК) имеют значительно больше преимуществ. Создание и деятельность ЖНК осуществляются в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 215 «О жилищно-накопительных кооперативах» (с изменениями и дополнениями) (далее — Закон № 215-ФЗ).

С одной стороны, законодательство жестко регулирует деятельность ЖНК (контроль осуществляет Федеральная служба по финансовым рынкам в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 20 марта 2006 года № 317 «Об утверждении положения о Федеральной службе по финансовым рынкам»), поэтому участники таких кооперативов формально более защищены, но, с другой стороны, если разобраться, это не совсем так. Дело в том, что приобретение недвижимости возможно не ранее через два года после вступления в кооператив и когда сумма накопленных средств составит не менее 50 процентов от стоимости жилья, а в условиях постоянно меняющейся рыночной конъюнктуры спрогнозировать цены на жилье достаточно трудно.

Если же учесть экономический кризис, то спрогнозировать свои доходы еще труднее. Но более опасным является положение указанного Федерального закона о том, что ЖНК предоставляет квартиру в собственность пайщику лишь после того, как он полностью выплатит паевой взнос. После вступления в кооператив у пайщика остается лишь договор. Также проблемы у члена кооператива могут возникнуть если он по каким-либо причинам не сможет оплачивать оставшуюся часть паевого взноса, так как в соответствии с законодательством (ст. 32 Закона № 215-ФЗ) получить обратно свои паенакопления можно по истечении 6 месяцев после окончания финансового года, поскольку стоимость пая как раз рассчитывается по окончании финансового года. Причем пай ему вернут не в полном объеме, а за вычетом расходов на продажу ранее приобретенного для пайщика жилья.

В соответствии со статьей 6 Закона № 215-ФЗ государство не несет ответственность за финансовые результаты деятельности любых кооперативов, ЖНК не является исключением. В то же время руководители многих ЖНК понимая, что указанные недостатки могут отпугнуть потенциальных вкладчиков, предлагают дополнительные бонусы в случае, если срок накопления превышает два-три года, создают резервный фонд, позволяющий придерживаться заранее оговоренных сроков выкупа квартир в случае возникновения так называемых «кассовых разрывов».

Взнос на капремонт

Капитальный ремонт ЖСК – это накопление материальных средств собственниками жилья многоквартирного дома с целью осуществления ремонта здания в будущем.

Платятся подобного рода взносы ежемесячно в течение всего срока эксплуатации дома. Сумму взноса устанавливает законодательная или региональная власть.

За собственниками жилья оставляют право выбирать способ создания фонда для осуществления капремонта.

Справка! Взносы на капремонт ЖСК вносятся вместе с платежами за коммунальные услуги + расходы по содержанию дома. Если владелец жилья проигнорировал ежемесячный взнос, то с него будет взыскиваться 0.1% от общей суммы установленного взноса.

ЖК долевым участникам многоквартирных домов предлагает два пути создания фонда:

  1. на счет некоммерческого юридического лица, созданного областной администрацией;
  2. накопление взносов на специальном счету.

Согласно, статьи № 44 Жилищного кодекса РФ принятой в 2013 году, долевые собственники уплачивают взносы в фонд капитального ремонта самостоятельно.

Также на плечах долевых участниках кооператива остаются принятие решений подобного спектра косвенно относящиеся к уплате ежемесячных взносов на капремонт:

  • выбор кредитной ссуды, где будет открыт счет;
  • выбор претендента на открытие лицевого счета и совершения финансовых операций;
  • выбор лица, задача которого контролировать сроки и перечень выполненных работ по капитальному ремонту.
Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Андрей Измаилов
Наш эксперт
Написано статей
116
Добавить комментарий